Реферат: Договоры в жилищной сфере

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………………...…3

I.  Основные гражданско-правовые договоры в жилищной сфере…………………4

1.1  Договоркупли-продажи……………………………………………………….4

1.2  Договормены……………………………………………………………….….6

1.3  Договордарения……………………………………………………………..…8

1.4  Договорренты………………………………………………………………...10

1.5  Договораренды………………………………………………….……………12

II.        Договор социального найма жилого помещения…………………………...15

III. Договор коммерческого найма жилого помещения……………………………22

Заключение…………………………………………………………………………….27

Список литературы……………………………………………………………………28

ВВЕДЕНИЕ

Жилище имеет строго целевоеназначение. Оно предназначено строго для проживания граждан. Следовательно,правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы.Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актахгражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательстватакже есть большое количество норм, регулирующих те или иные договоры(например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена и т.п.).

Для правильного примененияправовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступаетжилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищнымзаконодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные свладением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когдажильё является предметом экономического оборота. Отношения, связанные сиспользованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросоврегулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство,что Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданскоезаконодательство, с одной стороны, и жилищное – с другой.

Гражданское законодательство согласност. 71 Конституции Российской Федерации относится к исключительному ведениюРоссийской Федерации. Согласно ст. 72 Федеральной Конституции жилищноезаконодательство является совместной компетенцией России и её субъектов. Ипоэтому отношения, о которых говорилось выше, по эксплуатации, пользованию идр., могут регулироваться как Российской Федерацией, так и её субъектам.

Данная работа состоит из трёхвзаимосвязанных частей.

Первая часть рассматриваетосновные договоры в жилищной сфере, стороны в договорах, их права иобязанности.

Во второй части раскрываетсясущность договора социального найма, порядок заключения, предмет договора.

Третья часть содержит в себепонятие договора коммерческого найма, его отличие от договора социальногонайма.

Целью данной работы являетсяосвещение вопросов, связанных с заключением и реализацией договоров с жилымипомещениями.

I. ОСНОВНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ

ВЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Договоры купли-продажи, мены,дарения, ренты, найма жилого помещения объединяет одно обстоятельство: ихосновная направленность на передачу имущества. Именно передача имущества (пустьи на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств,возникающих из этих договоров.

Передача имуществапредставляет собой одну из форм распоряжения имуществом. Поэтому вторая общаячерта названных договоров состоит в том, что лицо, передающее имущество, должнообладать необходимым правомочием по его распоряжению, т.е. является, какправило, собственником этого имущества, либо субъектом иного ограниченноговещного права.

Лицо, принимающее имущество,становится либо его собственником (купля-продажа, мена, дарение, рента), либозаконным владельцем указанного имущества (аренда, жилищный найм). В последнемслучае лицо, хотя и не является собственником, но владеет имуществом пооснованию, предусмотренному соответствующим договором, и получает, как исобственник, вещно-правовую защиту. Данное обстоятельство также может бытьпризнанно общей чертой договоров на передачу имущества.

Ещё один объединяющий признакуказанных договоров заключается в том, что все они имеют сложный предмет,включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче ипринятию имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второгорода).[1]

Отмеченные общие чертыназванных договоров делают возможным использование правил об одних типахдоговоров для регулирования отношений, возникающих из иных типов договоров,входящих в группу договоров о передаче имущества. Например, содержащиеся вГражданском кодексе Российской Федерации правила о договоре купли-продажиподлежат применению к правоотношениям, вытекающих соответственно: из договорамены (п. 2 ст. 567), из договора ренты (п. 2 ст. 585), из договора аренды (п. 3ст. 609), правила о договоре аренды — котношениям, возникающим из договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 689);правила о договоре дарения — котношениям из договора ренты (п. 2 ст. 585).

1.1.  Договоркупли-продажи

Самойраспространённой сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно,является договор купли-продажи жилого помещения.

Жилищноезаконодательство под жилыми помещениями понимает не только жилые дома икоттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельныеквартиры, и иные жилые помещения (к примеру, изолированные комнаты вквартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах,осуществляющих учёт нежилых помещений, включая служебные, ведомственныепомещения, общежития, гостиницы-приюты и т.п.[2]Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Собственник, осуществляяправа владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением,должен обеспечивать сохранение его назначения.

В отличие отпрежнего законодательства Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК)ограничивается простой письменной формой заключения договора продажи путёмсоставления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550).

Призаключении данного договора важное значение для его действительности имеет«фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договорувыступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного,ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальноеунитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможногопризнания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитыватьограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимымимуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие — как субъект права хозяйственного ведения(п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казённоепредприятие (п. 1 ст. 297 ГК)) — невправе продавать принадлежащее ему имущество без согласия собственника этогоимущества. Нарушение данного требования влечёт недействительность договорапродажи недвижимости.

Примером ксказанному может послужить разъяснение, содержащееся в постановлении ПленумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросахпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров,связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиямиправа хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитыватьустановленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжениюзакреплённым за ними имуществом. Сделки, совершаемые предприятиями поотчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительнымикак ничтожные.[3]

Предметдоговора купли-продажи включает в себя два рода объектов: во-первых,передаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателясоответственно по передаче недвижимости, её принятию и оплате.

По сравнениюс общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требованияотносительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договорепродажи недвижимого имущества должны быть указанны данные, позволяющиеопределённо установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю подоговору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объектанедвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимогоимущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимомимуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договоркупли-продажи считается незаключённым.

Дляопределения цены продаваемого объекта стороны могут прибегнуть к услугампрофессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».[4]

Ценанедвижимости может быть установлена в договоре продажи на единицу её площадиили иного показателя её размера. В этом случае общая цена продаваемогонедвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя изфактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555ГК).

Гражданскийкодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора опродаже жилых помещений (ст. 558). Регистрация перехода права собственности(ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Что касаетсявозможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрациидоговора продажи недвижимости (жилого помещения) при уклонении от этогоконтрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примероварбитражно-судебной практики.

Облпотребсоюзобратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного обществазарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первойинстанции в иске отказано по мотиву, что облпотребсоюз не обращался врегистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

Апелляционнаяинстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделкикупли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерноисходила из следующих обстоятельств.

Междуоблпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) былазаключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена.Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по актуприёма-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась.Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать сделку в регистрирующийорган, поскольку утратил к ней интерес из-за её избыточности.

Апелляционнаяинстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала какуклонение от государственной регистрации сделки.

Такое решениесуда является основанием для возникновения у соответствующего органаобязанности осуществить государственную регистрацию сделки.[5]

Гражданскийкодекс Российской Федерации вводит специальную норму, устанавливающуюособенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие наэто жилище самостоятельное право пользования. В ст. 558 ГК устанавливается, чтосущественным условие договора продажи жилого помещения, в котором проживаютлица, сохраняющие право пользования им после приобретения его покупателем(например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением.

Законодательсодержит прямой запрет на продажу заселённых домов государственного,муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в нихграждан. Причём данной норме придана обратная сила, то есть онараспространяется и на сделки, заключённые до вступления в силу данного Закона.[6]

1.2.  Договормены

В советский периодразвития гражданского права договор мены был сохранён в качествесамостоятельного типа гражданско-правовых сделок, имеющих довольно узкую сферуприменения и поэтому не нуждающихся в специальном детальном правовомрегулировании.

В ГК РСФСР1922 г. имелся отдельный подраздел V «Мена» в разделе«Обязательственное право» (вслед за разделом IV «Купля-продажа»),что свидетельствовало об отношении к договору мены как к самостоятельномудоговору. Вместе с тем весь данный подраздел состоял из двух норм. Согласнопервой из них, «по договору мены производится между сторонами обмен одногоимущества на другое. Каждый из участвующих в мене считается продавцом того, чтодаёт в обмен, и покупателем того, что выменивает» (ст. 206). Вторая нормаустанавливала, что «к договору мены применяются соответствующие правила окупле-продаже» (ст. 207).

Несколькоиначе подошёл законодатель к регулированию договора мены в ГК РСФСР 1964 г.Указанный кодекс включал в себя отдельную главу (гл. 22 «Мена»), состоящуютолько из одной статьи (ст. 255 «Договор мены»). Сохранив отношение к договорумены как к самостоятельному типу гражданско-правовых договоров, законодательпредусмотрел и два специальных правила, регламентирующих договор мены с учётомего особенностей.

По сравнениюс прежним законодательством действующий ныне ГК РФ содержит ряд  новых правил,изложенных в виде диспозитивных норм, которые призваны регламентироватьнекоторые правоотношения сторон, длительное время остававшихся вне поля зрениязаконодателя.

Самостоятельныйхарактер договора мена в семье гражданско-правовых договоров предполагаетвыделение определённых, присущих этому договору признаков, отличающих его отвсех иных типов договорных обязательств, в том числе и от наиболее близкого кдоговору мены договора купли-продажи. В этом смысле могут быть названыследующие основные признаки договора мены.

Во-первых,договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества (кэтой же категории относятся договоры купли-продажи, дарения, аренды, ренты инекоторые другие).

Во-вторых, подоговору мены обмениваемое имущество передаётся в собственность.

В-третьих, отдругих возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имуществотакже передаётся в собственность контрагента (купля-продажа), договор меныотличается характером встречного предоставления.

В-четвёртых,ещё одним квалифицирующим признаком данного договора, отличающим его отдоговора купли-продажи и от всякого иного договора, предусматривающего передачуимущества в собственность контрагента, является момент перехода правасобственности на обмениваемые товары.

Применительнок данному договору действует специальное правило, согласно которому, подоговору мены право собственности на полученные в порядке обмена товарыпереходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства попередаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК).

Договор меныносит универсальный характер и может применяться для регулированияправоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав(прежде всего, права собственности и иных ограниченных вещных прав, а такжеобязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично-правовыхобразований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальныеобразования).

Правда, вюридической литературе высказывалось мнение о недопустимости участи в договоремены государства и иных публично-правовых образований. В пример вышесказанномуможно привести довод, выдвинутый И.В. Елисеевым: «выступление государства вгражданско-правовом договоре мены невозможно, поскольку натуральный обменпротиворечит основным принципам бюджетного устройства страны».[7]

ГК (гл. 31)не предъявляет никаких специальных требований к субъектам договора мены.

Содержаниеобязательства, вытекающего из договора мены, определяется предметом этогодоговора, а именно тем, что каждая из сторон обязуется передать в собственностьдругой стороны один товар в обмен на другой. Распределение прав и обязанностеймежду участниками договора мены определяется в соответствии с нормами одоговоре купли-продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре меныи существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учётом того, чтокаждая из сторон такого договора признаётся продавцом товара, который онаобязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуетсяпринять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК).

Определяяспециальные правила, регламентирующие договор мены, законодатель непредусмотрел каких-либо особых требований, предъявляемых к форме этогодоговора. Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает укаждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Приподготовке проекта нового Гражданского кодекса Российской Федерации было решенов основном сохранить ставший уже традиционным для отечественногозаконодательства (включая дореволюционное) подход, суть которого состояла втом, чтобы дать определение договора мены и распространить на отношения,вытекающие из этого договора, действие соответствующих правил о договорекупли-продажи, что и было реализовано в ст. 567 ГК.[8]

Вместе с тем,как отмечал С.А. Хохлов, внёсший огромный вклад в подготовку нового ГК, «вотличие от ранее действовавшего законодательства регулирование мены указанныминормами (содержащимися в ст. 567 ГК -В.В.)не исчерпывается. Впервые Кодекс устанавливает ряд специальных правил о мене, отражающихособенности содержания и исполнения этого договора».[9]

1.3.  Договордарения

До революции1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлись предметом оживлённыхтеоретических дискуссий. Гражданское законодательство и гражданско-правоваядоктрина того времени не давали чётких однозначных ответов на вопросы о понятиидарения, его правовой природе, месте этого института в системе гражданскогоправа. Достаточно сказать, что в гражданском законодательстве той поры нормы одарении были размещены не среди положений о договорных обязательствах, а вразделе о порядке приобретения и укрепления прав на имущество. Хотя, какподчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательство признаёт, что дар почитаетсянедействительным, когда от него отречётся тот, кому он назначен…».[10]

На фоне всестороннего и детального регулированиядоговора дарения в дореволюционном гражданском законодательстве и проектеГражданского уложения особенно убогим представляется регулирование договорадарения в советском гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договорударения была посвящена лишь одна норма.

Все отношения, связанные с договором дарения,регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. В первойдавалось понятие договора дарения. Вторая статья предусматривала требования,предъявляемые к форме договора.

Что касаетсясовременного российского гражданского законодательства, то в системегражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный типдоговорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков,позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаковможно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых,основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющегобольшинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности.Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получаетникакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

Если жильёпередаётся при наличии встречной передачи вещи или права, то такой договордарением не признаётся. На практике такие случаи иногда встречаются. Зачастуюорганы местного самоуправления или организации обусловливают предоставлениемуниципального жилья нуждающимся гражданам обязанностью подарить имеющуюся уних квартиру муниципалитету. При оформлении договоров обменов жилымипомещениями различных форм собственности на практике можно встретить случаи«обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст. 170 ГК подобныесделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращает дарение в возмездныйдоговор возмещение дарителю расходов, понесённых им в связи с дарением, еслиони по условиям договора не входят в ценность дарения.[11]

Во-вторых,признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих,при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счётуменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых,непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого наполучение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любое времяотказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарения считаетсярасторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершён вписьменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации.В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реальногоущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило,дарение жилых помещений происходит между близкими лицами (родственниками,друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могут выступать какграждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого может выступатьРоссийская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальныеобразования в лице их органов.

В отличие отпрежнего законодательства обещание дарения также признаётся договором дарения исвязывает обещавшего, если таковое было сделано в надлежащей форме и содержитясно выраженное намерение совершить сделку в будущем безвозмездную передачужилого помещения или другого имущества.

В силу ст.575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

·    от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, ихзаконными представителями;

·    работникам лечебных, воспитательных учреждений, учрежденийсоциальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися вних на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этихграждан;

·    государственным служащим и служащим органов местного самоуправленияв связи с их должностными полномочиями или в связи с исполнением ими служебныхобязанностей;

·    в отношениях между коммерческими организациями.

Организации, которым принадлежит жилище на правехозяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилоепомещение только с согласия собственника.

Висключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться от исполнениядоговора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случае отказаться отдоговора дарения можно, когда имущественное или семейное положение либосостояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора вновых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни. Второй случайотмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что даритель вправеотменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнького-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинилвред дарителю.

Договоромможет быть установлено право дарителя отменить дарение в случае, если онпереживёт одаряемого.

НовыйГражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения — пожертвование.

Субъектамипожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательные учреждения,учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а такжеРоссийская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этом напринятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация,принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должна вести обособленныйучёт всех операций по его использованию.

В техслучаях, когда использование пожертвованного жилого помещения в соответствии суказанным жертвователем назначением становится невозможным вследствиеизменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано по другомуназначению лишь с согласия жертвователя. Использование пожертвованногоимущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этогоназначения даёт право жертвователю, его наследникам или иному правопреемникутребовать отмены пожертвования.

1.4.  Договорренты

Гражданскийкодекс РФ содержит гл. 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Еёнаименование, казалось бы, позволяет сделать вывод о признании законодателемкаждого из указанных в названии главы договоров самостоятельным. Между тем вданном случае проводится наиболее распространённый для ГК принцип: независимоот своего наименования соответствующая глава раздела IVКодекса в виде общего правила посвящается определённому договорному типу.Применительно к главе 33 таковым является договор ренты, а значит, договорпожизненного содержания с иждивением — это только его разновидность.

Подтверждениемможет служить наличие в рассматриваемой главе помимо трёх специальныхпараграфов одного общего для выделенных в ней договоров. И хотя указанныйпараграф носит название «Общие положения о ренте и пожизненном содержании сиждивением», каждая из статей включает указание на то, что она регулируетименно договор ренты. И притом ни в одной из статей указанного параграфадоговор пожизненного содержания с иждивением особо не упоминается.

Наряду сдоговором пожизненного содержания с иждивением в главе 33 ГК выделены договорыпостоянной и пожизненной ренты. По поводу соотношения между этими двумядоговорами, с одной стороны, и договором пожизненного содержания с иждивением,с другой, в литературе высказаны прямо противоположные взгляды. Ряд авторовпризнают все три договора самостоятельными видами договора ренты.[12]В то же время другие рассматривают возмездное содержание с иждивением лишь какподвид пожизненной ренты.[13]

Иная ситуациясложилась с отнесением договора ренты к числу реальных или консенсуальных. Хотяс момента принятия ныне действующего ГК прошло всего лишь несколько лет, влитературе, основанной на этом Кодексе, уже обозначились три точки зрения.Придерживающиеся одной из них считают договор ренты реальным[14],в то время как по мнению других это договор консенсуальный[15],а третьих — в зависимости от объекталибо реальный (при отчуждении движимого имущества), либо консенсуальный (приотчуждении недвижимого имущества).[16]В период действия ГК 1964г. естественно, круг сторонников всех этих точекзрения применительно к договору пожизненного содержания с иждивением былзначительно шире, равно как и тех аргументов, которые ими проводились.

Уже саморазличие в названии обоих видов ранты – «постоянная» и «пожизненная» даётвозможность предопределить специфику установленного для каждого из нихправового режима.

Прежде всего,это относится к субъективному составу договора. Указание на «постоянный»характер ренты позволяет допустить участие в договоре на стороне получателейренты не только граждан. Постоянная рента – единственный вид ренты, в которойполучателем может быть юридическое лицо, а сама рента – использована дляпокрытия особых потребностей получателя, не являющихся личными, бытовыми.

При всём этомпостоянная рента как разновидность ренты сохраняет основные черты последней –её некоммерческий характер.

Постояннаярента всегда выражается в деньгах. При этом существует презумпция в пользутого, что и выплачиваться такая рента должна подобным образом. И только вслучаях, предусмотренных договором, допускается выплата ренты натурой, к томуже в любой форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг.Однако при этом действует правило, по которому стоимость натуральной выплатыдолжна быть эквивалентна указанной в договоре денежной сумме ренты (ст. 590ГК).

Особенностипостоянной ренты проявляются и в решении вопроса о сроках её выплаты. Посколькутакая рента не предназначена непосредственно для удовлетворения личных(бытовых) потребностей граждан установлен достаточно длительный срок её выплаты– ежеквартально (ст. 591 ГК).

Принципиальнаяособенность пожизненной ренты состоит, прежде всего, в определении периода егодействия. Таковым является время жизни получателя ренты.

Пожизненнаярента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся по этойпричине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормойустановлено, что определённая в договоре, в расчёте на месяц рента должна бытьне менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст.597 ГК).

Установленысущественно отличные от предусмотренных применительно к постоянной рентепоследствия случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданногопод выплату пожизненной ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе вподобных случаях требовать прекращения договора, либо изменения его условий(при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те жеобстоятельства не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важноподчеркнуть – выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Такимобразом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщикапожизненной ренты.

Складывающиесяотношения по договору пожизненного содержания с иждивением обладают родовымипризнаками договора ренты, а также видовыми – договора пожизненной ренты.[17]Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничениикруга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость),специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующегосодержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в видуденьги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага).

Отличительныеособенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать поотношению к нему термин «алиментирование».[18]Разумеется, между алиментными обязательствами в семейном праве и пожизненномсодержании в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с основанийвозникновения соответствующих обязательств. Таким основанием служат в первомслучае – закон, а во втором – договор, к тому же ещё построенный на возмездныхначалах. И всё же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемомудоговору.

1.5.  Договораренды

До вступления в силу второй части Гражданскогокодекса Российской Федерации договор аренды жилых помещений распространялся наотношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем какгражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений былипосвящены нормы Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищнойполитики» (ст. 17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131-136), ЗаконаРоссийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»(ст. 2).

В настоящее время законодатель изменил основанияклассификации договорных отношений, связанных с возмездным владением ипользованием жилыми помещениями. Критерием разграничения таких соглашенийсегодня является не срок и условия оплаты жилого помещения. Главнымразграничением договора найма и аренды в жилищной сфере выступает субъект — пользователь жилого помещения. Законодатель,не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливаетчёткий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, тоэто договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то договор аренды».Соответственно в первом случае применяется 35, а во втором 34 главаГражданского кодекса Российской Федерации. В первом случае регламентацияосуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданскимзаконодательством, по отношению к договору социального — в основном актами жилищного законодательства (как Россией, таки её субъектами). Во втором только актами гражданского законодательства(исключительно Россией).

Итак, главным отличием договора аренды жилыхпомещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездноговладения и пользования жилищем.

Правовая регламентация арендных отношений вжилищной сфере содержится как в упоминавшейся 34 главе ГК, так и в ст. 17Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в части,касающейся юридических лиц. Как следует из ст. 17 указанного Закона,собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицамквартиры или дома любой площади по договору аренды.

Срок владения и пользования арендатором сданнымвнаём имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды.

Гражданский кодекс предусматривает, что договораренды заключается на срок, определённый договором, однако допускаетсязаключение договора и без указания в нём срока аренды имущества. В этом случаедоговор аренды будет считаться заключённым на неопределённый срок. Правовыепоследствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том,что каждая сторона такого договора получает право отказаться от него в любоевремя в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороныза один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

Гражданский кодекс сохранил за арендатором,надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право назаключение договора аренды на новый срок (ст. 621). Однако арендатор можетвоспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления имарендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срокапрежнего договора. Такое письменное уведомление приобретает решающее значение вслучаях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора нановый срок и вместе с тем заключает договор аренды с иным лицом. В подобнойситуации арендатор получает право требовать в суде перевода на себя прав иобязанностей по заключённому договору аренды и плюс к этому возмещения убытков,причинённых ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новыйсрок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлениюарендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещенияубытков.

В случаях, когда по окончании срока договора арендыарендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого невозражает, договор будет считаться возобновлённым на тех же условиях нанеопределённый срок. Следовательно, каждая из сторон может потребоватьрасторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца(ст. 610 ГК).

Договор аренды жилого помещения заключается впростой письменной форме и, в отличие от договора найма, подлежит обязательнойгосударственной регистрации. Исключения составляют только договоры, заключаемыена срок менее года.

По договору аренды жилого помещения арендодательобязуется предоставить арендатору, являющимся юридическим лицом, жилоепомещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор невправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобныхцелей.

Единственная возможность использования жилищаарендатором — сдать арендованное жилоепомещение в субаренду (поднаём) своим сотрудникам или иным гражданам. ПосколькуГражданский кодекс Российской Федерации в ст. 615 указывает на необходимостьполучения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, то такуювозможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

Поскольку любое жилище непосредственно связано сземлёй, Закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком,на котором распложено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположеножилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно долженпредусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считаетсянезаключённым (ст. 654 ГК). Закон Российской Федерации «Об основах федеральнойжилищной политики» указывает также на необходимость установления в договореразмера оплаты коммунальных услуг (ч. 1 ст. 18).

II. ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Договор социального найма в Гражданском кодексерегламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть вновом Жилищном кодексе Российской Федерации и иных актах жилищногозаконодательства, как России, так и её субъектов. В ГК указывается, чтообъектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся лишь вдомах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенныетолько для социального использования, т.е. то жильё, которое было предоставлено(либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а такжегосударственными или муниципальными организациями.

Жилищный фонд социального назначения формируется собеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественногожилищных фондов местной администрацией, общественными объединениями,государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями.

Одна из особенностей данного договора выражается втом, что он заключается на основе ордера.

Ордер может выдаваться только на свободное жилоепомещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признаннедействительным. Как разъяснил Пленум Верховного Суда СССР в постановлении № 2от 3 апреля 1987 г., расторжение договора найма жилого помещения и признаниеордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, правопользования которым принадлежит другому гражданину, влечёт выселение лиц,вселившихся на основании такого ордера, с предоставлением им другого жилогопомещения, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному поордеру. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилоепомещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной вустановленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть признан в судебномпорядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующихдействительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушениеправ других граждан и организаций на оказанное жилое помещение, неправомерныхдействий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения,а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилыхпомещений. Исковое требование о недействительности ордера может быть заявлено втечение трёх лет с момента выдачи ордера (ст. 48 ЖК РСФСР). В случае признанияордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действийполучивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Договор найма жилого помещения социальногоиспользования заключается в письменной форме на основании ордера на жилоепомещение между наймодателем — государственной либо муниципальной организацией или органом местногосамоуправления, и гражданином, на имя которого выдан ордер.

Как следует из ст. 14 Закона Российской Федерации«Об основах федеральной жилищной политики», право социального найма жилогопомещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домахгосударственного и муниципального жилищных фондов, в пределах нормы жилой площади.Жилище, предоставляемое по договору социального найма, не ограничивается срокомвладения и пользования. При этом за гражданами, проживающими в домахгосударственного и муниципального, и что немаловажно, общественного жилищныхфондов (поскольку ранее режим общественного жилищного фонда был во многоманалогичен государственному), сохраняется право найма независимо от площадизанимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоресоциального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают(намерены проживать) совместно с ним и, что особо следует подчеркнуть, согласногражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК и ч. 1 ст. 53 ЖКРСФСР) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,вытекающие из договора найма жилого помещения. При этом совершеннолетние членысемьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам,вытекающим из указанного договора.

Второй по счёту особенностью договора социальногонайма можно назвать его бессрочность по сравнению со срочностью договора коммерческогонайма.

В связи с бессрочностью рассматриваемого договорапо одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е.состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьинанимателя договор не меняется. Вместе с тем, Жилищный кодекс РСФСРустанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя можетс согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признанияего нанимателем по ранее заключённому договору найма вместо первоначальногонанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любомусовершеннолетнему члену семьи умершего.

Особый интерес вызывает вопрос о значении длярассматриваемого договора признака возмездности.

Конституция Российской Федерации предусмотрела, чтомалоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, онопредоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных,муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными закономнормами. Перспективы такой формы распределения жилья определены в Основныхнаправлениях нового этапа реализации государственной целевой программы«Жилище», утверждённых Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. В Основныхнаправлениях предусмотрено, что «должна быть сохранена практика бесплатногопредоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущимгражданам, не имеющим иных возможностей улучшить жилищные условия». Необходимойгарантией сохранения этой практики должна служить, согласно тем же Основнымнаправлениям, обязанность органов местного самоуправления«ежегодно…устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно(или за доступную цену) на условиях договора найма». Следует указать и на ст.59 Жилищного кодекса, которая предусматривает предоставление в бесплатноепользование жилых помещений с отоплением и освещением специалистами, переченькатегорий которых и порядок такого предоставления устанавливаютсяПравительством РФ.

Все приведённые нормы — от Конституции и до Жилищного кодекса — имеют в виду главным образом или исключительно жилыепомещения, которые входят в состав государственного и муниципального фондасоциального использования.

Как уже было указано, определённые категорииграждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищныхусловий, сформулированы в ЖК РСФСР (ст. 29), Правилах учёта граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений,действующих в субъектах Российской Федерации.

Нуждающимися в улучшении жилищных условийпризнаётся достаточно большой круг лиц:

1.    Граждане,имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня,устанавливаемого субъектом российской Федерации. Например, в областном законеСвердловской области «О предоставлении жилища в Свердловской области» от 28апреля 1995 г. указывается, что нуждающимся признаётся лицо, отнесённое куказанной в данном акте категории и имеющие обеспеченность жильём не более 15кв. м. общей площади на одного человека.[19]

2.    Лица,проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным итехническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность,неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.).

3.    Лица,проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьиимеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний,при которых совместное проживание с ними (по заключению учрежденийздравоохранения) в данной квартире невозможно.

4.    Граждане,проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи приотсутствии родственных отношений.

5.    Граждане,проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц,работающих по срочному трудовому договору, а так же граждан, поселившихся всвязи с обучением.

6.    Граждане,проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного,муниципального и общественного жилищного фондов, либо найма в домах жилищных ижилищно-строительных помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности,не имеющие другой жилой площади.

Согласно ст. 30 ЖК РСФСР учёт граждан, нуждающихсяв улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительстваорганами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут бытьприняты на учёт и не по месту жительства).

Только федеральное законодательство предусматриваетпервоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищныхусловий более двадцати категориям граждан, вне очереди жилище предоставляетсятакже более двадцати категориям граждан.[20]

При этом следует иметь в виду, что нормативные актысубъектов Российской Федерации значительно расширяют круг лиц, имеющих право напервоочередное и внеочередное предоставление жилья.

По договору социального найма жилые помещенияпредоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации «Обосновах федеральной жилищной политики», оплата жилья и коммунальных услуг подоговору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение удержек насодержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новуюсистему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10лет с использованием мер социальной защиты.

Жилищный кодекс РСФСР устанавливает срок внесенияквартирной платы. В соответствии со ст. 56 наниматель обязан вносить квартирнуюплату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Платаза коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия идругие услуги) взимается помимо квартирной платы по утверждённым в установленномпорядке тарифам. Некоторые категории граждан по действующему законодательствуимеют льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги.

При производстве капитального ремонта жилого дома,в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма,когда ремонт не может быть произведён без выселения нанимателя, наймодательсогласно ст. 82 ЖК РСФСР обязан предоставить нанимателю и членам его семьи навремя проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая приэтом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя отпереселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его всудебном порядке.

Предоставляемое на время такого ремонта жильё, какправило, относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным итехническим требованиям.[21]Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилогопомещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем заего счёт. В период проживания нанимателя в связи с капитальным ремонтом вдругом жилом помещении он вносит квартирную плату лишь за помещение,предоставляемое ему на время ремонта.

Взамен предоставленного жилого помещения на времякапитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может бытьпредоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемоенанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не можетбыть сохранено или существенно изменится, законодательство устанавливает дваусловия.

Во-первых, наймодателю необходимо получить согласиенанимателя на такое изменение (п. 3 ст. 681 ГК).

Во-вторых, если помещение существенно увеличится иу нанимателя образуется больше жилой площади, чем предусмотрено договором,нанимателю и членам его семьи должно предоставиться другое благоустроенноежилое помещение, причём до начала капитального ремонта (ст. 83 ЖК РСФСР). Еслиже в результате капитального ремонта жилое помещение существенно уменьшится, потребованию нанимателя ему и членам его семьи должно быть предоставлено другоеблагоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта.

В целях повышения благоустройства квартиры возможноосуществление переустройства и перепланировки жилого помещения, которые могутпроизводиться только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи инаймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и с разрешения органа местного самоуправления (ч.1 ст. 84 ЖК РСФСР).

При невыполнении указанного требования наниматель,допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобногопомещения, согласно ст. 84 ЖК РСФСР обязан за свой счёт привести это помещениев прежнее состояние.

Применительно к обоим типам договоров найма жилогопомещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок впользование нанятое им помещение (всё или часть) в поднаём. Непременнымусловием для этой передачи и при коммерческом, и при социальном найме служитполучение согласия наймодателя. Отношения по договору поднайма связываютподнанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать переднаймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору найма, в томчисле в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придётсявсё же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимателем завсе действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим — отсутствием прямых обязательственныхотношений между наймодателем и нанимателем договор поднайма отличается отдоговора перенайма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретённоеподнанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельногохарактера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помещение. А,следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договорунайма жилого помещения автоматически прекращает право пользования,принадлежащее поднанимателю.

Заключение договора поднайма предполагаетобязательное соблюдение правил о норме жилой площади на одного  человека.Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Ещеодна особенность рассматриваемого договора – его возмездность.  Это означает,что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользованиежилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществляются всоответствии с п.3 ст.424 ГК: оплата должна будет производиться по цене,которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей запользование таким же помещением. Наконец, п.6 ст.685 ГК исключает применительнок поднайму действие норм о преимущественном праве заключения договора на новыйсрок.

Жилищный Кодекс, в свою очередь, содержитспециальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма,которые заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.Эти нормы могут быть объедены в основном к следующему: для сдачи имущества вподнаем  необходимо получить согласие, помимо нанимателя и поднанимателя, такжеи проживающих совместно с нанимателем членов его семьи; в поднаем сдается частьпредоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выездананимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю подоговору найму помещения; установлен особый перечень ситуаций, при которыхисключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, очём идёт речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаём исключается при проживании впомещении лиц, страдающих тяжёлыми формами острых хронических заболеваний, приотсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей,проживающих в одной квартире и др.). Согласно п. 5 ст. 15 Закона «О федеральнойжилищной политике» граждане, сдающие жилые помещения в поднаём, утрачиваютправо на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Гражданское законодательство устанавливаетвозможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное непредусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК). Специальные правила,относящиеся к расторжению рассматриваемого договора, содержатся в Жилищномкодексе. Часть из них совпадает с предусмотренными в ГК. Другие же существенноотличаются. Прежде всего, можно отметить, что право нанимателя расторгнутьдоговор найма в любое время в этом случае не обусловлено необходимостью предварительногопредупреждения. Другая специальная норма указывает на то, что выезд нанимателяи проживающих с ним членов семьи на постоянное жительство сам по себе влечёт засобой расторжение договора найма, притом с самого уже выезда (ст. 89 ЖК РСФСР).

Принципиальное значение для решения вопроса овыселении имеет, в частности, то, что основной формой является всё же выселениес обязательным предоставлением взамен предоставляемого жилого помещениядругого.

С предоставлением другого благоустроенного жильяграждане выселяются в случаях, указанных в законе.

Во-первых, если дом, в котором находится жилоепомещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка длягосударственных или общественных нужд, жилое помещение предоставляетсяорганизацией, которой отводится земельный участок. В иных случаях сноса домагражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещениепредоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местногосамоуправления.

Во-вторых, если жилое помещение подлежитпереоборудованию в нежилое, выселяемым из неё гражданам другое благоустроенноежилое помещение предоставляется организацией, которой предназначаетсяподлежащее переоборудованию жилое помещение.

В-третьих, если дом грозит обвалом гражданам,выселенным из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилоепомещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счёт егожилищного фонда либо соответствующей организации (ст. 93 ЖК РСФСР).

Кроме того, согласно п. 94 Жилищного кодекса РСФСРофицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы ВооружённыхСил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставкуили в запас, а также проживающие совместно с ними лица, а также другие лица,утратившие связь с Вооружёнными Силами, могут быть выселены из занимаемых имижилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенногожилого помещения.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона РоссийскойФедерации «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья икоммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев,граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилогопомещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам обслуживания.В данном случае граждане могут быть переселены на меньшую площадь (по нормамобщежития — 6 кв. м. на человека), т.е.предоставляемое жилое помещение может быть неблагоустроенным и (или) вкоммунальной квартире.

При рассмотрении вышеуказанного основания выселенияиз жилого помещения следует обратить внимание на следующие наиболее важныемоменты:

1.    Выселениев данном случае есть санкция за неисполнение обязанности по договору наймажилого помещения. Следовательно, оно возможно лишь в случае, если нанимательвиновен. Если же плата за пользование жильём и коммунальными услугами невносится по уважительным причинам, то выселение недопустимо.

2.    Выселениепроизводится в случае, если плата не вносится в течение 6 месяцев подряд.Нормативными актами республик, областей, краёв…может быть установлен иной срок.

3.    выселениене может быть произведено, если к моменту рассмотрения дела в судезадолженность уже погашена.

Принципиальное значение имеет то, что суд, выносярешение о выселении, должен указать в нём, какое именно помещение будетпредоставлено выселенному лицу (ст. 97 ЖК РСФСР). Как разъяснил ПленумВерховного Суда СССР в п. 24 постановления № 2 от 3 апреля 1987 г. (сизменениями и дополнениями от 30 ноября 1990 г.), рассматривая иски о выселениис предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным итехническим правилам, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающиевозможность поселения ответчика в предоставленное жилое помещение. Принеобходимости суд может обязать соответствующие органы (например,санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения ипредставить заключение о его пригодности для проживания.[22]

В Жилищном кодексе предусмотрены определённыеоснования и для выселения без предоставления другого жилого помещения. Сюдаотносятся случаи, когда наниматель, члены его семьи или другие лица, постояннос ним проживающие, систематически разрушают или портят жилое помещение,используют его не по назначению.

III. ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

За последние годы законодатель неоднократно изменялподходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилымпомещением. Дело в том, что до 6 июля 1991 г. применительно к таким отношениямприменялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесенияизменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения былвыделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось бытьнуждающимся в улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй Гражданскогокодекса Российской Федерации в законодательстве и на практике такие отношенияименовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды. Договор аренды жилых помещенийрегламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как «Обосновах федеральной жилищной политики», Жилищный кодекс РСФСР и «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ, восстанавливая прежнеенаименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержаниерассматриваемых выше отношений, чётко разделив коммерческий наём отсоциального.

ГК в основном развёл в разные законодательныекоридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которыхвыступает один объект — жилыепомещения. Как следует из ГК, обязательства, вытекающие из договоракоммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно,в соответствии с 71-й статьёй Конституции Российской Федерации их регламентацияявляется исключительной компетенцией Российской Федерации и соответственнообязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищнымзаконодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного закона, данная регламентацияотносится к совместной компетенции России и её субъектов.

Заключению договора коммерческого найма жилыхпомещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость,постановка на учёт, получение ордера), которые, как правило, необходимы длязаключения договора социального найма. В данном случае необходимо достижениесоглашения по всем существенным условиям договора.

В роли наймодателей по договору коммерческого наймавыступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. Вроли последних чаще всего выступают жилищно-эксплутационные организации и службы.В Москве право заключать договоры найма по поводу жилых помещений, находящихсяв государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциямединого заказчика. Они же вправе заключать договоры по поводу социального наймажилых помещений.[23]

В договоре коммерческого найма нанимателем можетбыть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы вприведённой редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическимлицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, несвязанных с проживанием граждан, — достаточное основание, чтобы признать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.

Гражданский кодекс применительно к рассматриваемомудоговору выделяет наряду с нанимателем также тех, кого Кодекс именует«гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем». Спецификаправового положения этих лиц состоит в том, что, не будучи нанимателем, ониимеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

В данном случае имеются в виду, прежде всего, лица,которые вселялись в жилое помещение вместе с нанимателем.

Статус постоянно проживающих в силу закона могутприобрести и те, кто вселяется позднее. Однако для этого необходимо наличиедвух условий (ст. 679 ГК). Первое — получение согласия на вселение от обеих сторон (наймодателя и нанимателя).Второе условие связано с тем, что подобное вселение не должно повлечь за собойнарушения требований законодательства о норме жилого помещения на одногочеловека. И лишь в виде исключения установлено, что ни то, ни другое условие нераспространяются на случаи, когда речь идёт о несовершеннолетних детях.

Право пользования жилым помещением возникает издоговора найма жилого помещения и следует его судьбе. В этой связи, в частностипри расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя,выселению из жилого помещения на основании решения суда подлежат какнаниматель, так и другие проживающие совместно с ним лица (ст. 688 ГК).

Не будучи нанимателями, граждане, постояннопроживающие совместно с нанимателем, никаких обязанностей перед наймодателем ненесут. С учётом этого обстоятельства ответственность перед наймодателем за ихдействия, выражающиеся в нарушении условий договора найма жилого помещения,возлагается на самого нанимателя (п. 3 ст. 677 ГК).

Кодекс, однако, предусматривает исключение из этогоправила.

Речь идёт о заключении нанимателем особого договорас рассматриваемой категорией лиц. По указанному договору, о котором необходимоуведомить и наймодателя, стороны — наниматель и граждане, постоянно проживающие совместно с ним, принимают на себяобязанность нести солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случаете, кто подписал этот договор, объявляются ГК «сонанимателями» (п. 4 ст. 677).

Наниматель и граждане, постоянно проживающиесовместно с ним, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание вжилом помещении так же и тому, кого ст. 680 ГК называет «временными жильцами».Наймодателя необходимо лишь уведомить в подобных случаях о вселении. При этом,однако, в прямо предусмотренной Кодексом ситуации, если при вселении не будутсоблюдены требования законодателя о норме жилой площади на одного человека,наймодателю предоставляется право запретить вселение временного жильца.Временный характер проживания выражается в ограничении права проживать в жиломпомещении определённым сроком, который не может превышать шести месяцев, послечего жилое помещение должно быть освобождено.

Временные жильцы отличаются от граждан, постояннопроживающих совместно с нанимателем, тем, что самостоятельного правапользования жилым помещением не приобретают.

Одна из особенностей договора коммерческого наймасостоит в том, что п. 1 ст. 673 ГК, хотя и содержит по вопросу определенияпригодности жилого помещения для проживания отсылку к жилищномузаконодательству, но в отличие от того, как сделано в отношении договорасоциального найма в ст. 672 ГК, действие такой отсылки ограничено прямоуказанными в этой статье пределами.

Имеется в виду, что ст. 673 ГК применительно кдоговору коммерческого найма включает расшифровку понятия «жилое помещение», аравно определяет те требования, которым оно должно отвечать. При этомвключённые в ст. 673 ГК нормы носят императивный характер.

Указанная статья в качестве возможного предметасоответствующего договора называет квартиру, жилой дом, часть квартиры иличасть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь неможет рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма поповоду нескольких квартир или жилых домов.

Заключение договора коммерческого найма допускаетсяпри наличии, прежде всего, двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК условий: 1) жилоепомещение, составляющее предмет договора, должно быть изолированным; 2)пригодным для постоянного проживания.

Для договоров коммерческого найма, заключённых поповоду жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальнуюсобственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Так, постановлением Правительства Москвы от 21января 1997 г. утверждён Примерный договор коммерческого найма жилого помещенияв г. Москве.[24]Правовое значение такого рода договоров определено ст. 427 ГК. Для того чтобысделать примерный договор для них обязательным, стороны должны дважды выразитьсвою волю, согласовав, во-первых, заключение между собой договора и, во-вторых,внесение в его текст отсылки к примерному договору как таковому или к отдельнымего условиям. Если такой отсылки не окажется, примерный договор в силу ст. 5 ип. 2 ст. 427 ГК по своей юридической силе приравнивается к обычаям деловогооборота. Это означает, что содержащиеся в нём правила поведения будутдействовать только при восполнении пробелов, образовавшихся как в заключённомдоговоре, так и в обязательных для сторон положениях законодательства.

Условию о цене применительно к договорукоммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Крометого, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено вопределение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т.е. договоракоммерческого найма, в качестве одного из его основных признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) прежде всего подчёркивает, чторазмер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого наймапо соглашению сторон. Притом с одним ограничением. Имеется в виду, что еслизаконом определён максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре,не должна его превышать.

Следует отметить, что законодатель пока ещё невоспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввёлмаксимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого наймажилое помещение.

Определённую роль в этом сыграла, очевидно,необходимость учесть возможные негативные последствия такого шага: сужениесвободного рынка жилых помещений, предоставляемых внаём на коммерческихначалах. Имеется в виду, что этот рынок играет определённую роль в решениижилищной проблемы, всё ещё весьма острой для нашей страны.[25]

Вместе  с тем, в настоящее время существуетспециальная норма, решающая определённым образом вопрос о цене в договорекоммерческого найма для случая, когда его предметом служит жилое помещение вдомах государственного и муниципального жилищных фондов. Имея в видуустановление контроля за соответствующим условием в таких договорах,предусмотрена необходимость регулирования применительно к ним оплаты жилья.Соответствующие функции возложены на Правительство РФ, органы исполнительнойвласти субъектов РФ и местную администрацию (ст. 17 Закона РФ «Об основахфедеральной жилищной политики»).

Последствия неоплаты квартиры и коммунальных услугвыражаются в возможности взыскания невнесённой той или другой платы на основеисполнительной надписи нотариальных органов, а по прошествии установленного дляэтого срока соответствующие требования регулируются через суд. Точно так же всуде разрешаются и споры об основаниях начисления и размерах квартирной платы иплаты за коммунальные услуги.[26]

С целью обеспечить стабильность отношений сторон подоговору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признаёт за нанимателемпо истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другимлицом заключить договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее,чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязанпредложить по своему выбору один из трёх вариантов: заключить договор на новыйсрок на прежних условиях; заключить договор на новый срок, но на иных условиях;предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, чтопринял решение не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менееодного года.

В договоре коммерческого найма, как и в любомдругом консенсуальном договоре, могут быть чётко разграничены два этапа вовзаимоотношениях сторон. На первом стороны связаны правами и обязанностями,которые имеют предметом передачу жилого помещения нанимателю, а на втором — таким предметом становятся нормальноепользование жилым помещением одной из сторон (нанимателем) и обеспечение ейтакого пользования другой стороной (наймодателем).

В соответствии со ст. 672 ГК наймодатель долженпередать нанимателю жилое помещение «свободным и в состоянии, пригодном дляпроживания».

Первое требование означает, что жилое помещениенеобходимо передать свободным не только в фактическом, но и в юридическомсмысле. Соответственно в Положении о порядке и условиях найма жилых помещений,находящихся в государственной и муниципальной собственности Москвы,предусмотрено: «Жилое помещение, передаваемое по договору найма должно бытьсвободно от любых обязательств».[27]Второе из указанных всё в том же п. 1 ст. 676 ГК требований имеет более широкоезначение. Прежде всего, имеется в виду необходимость оценивать состояниепередаваемого жилого помещения с точки зрения его пригодности для «постоянногопроживания». Состояние жилого помещения на момент его передачи нанимателюфиксируется подписанными обеими сторонами актами.

Сторонам договора коммерческого наймапредоставляется возможность самим определять сроки внесения платы за жилоепомещение (п. 3 ст. 682 ГК) и порядок её внесения. Если стороны невоспользовались предоставленным им правом устанавливать сроки внесения платы зажилое помещение, это означает, что они будут руководствоваться порядком,предусмотренным Жилищным кодексом, к которому прямо отсылает ст. 682 ГК.Имеется в виду ст. 56 ЖК РСФСР, возлагающая на нанимателя обязанность вноситьплату за жильё ежемесячно не позднее десятого числа следующего месяца.

ГК содержит специальные правила, посвящённыеоснованиям и порядку расторжения договора коммерческого найма (ст. 687). Приэтом, согласно ст. 688, последствием расторжения этого договора являетсявыселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя,так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали вуказанном помещении.

Прежде всего, ст. 687 ГК различает расторжениедоговора самим нанимателем и по решению суда, притом вынесенному по искунаймодателя либо любой из сторон в договоре найма.

Возможность расторжения договора по требованиюлюбой из сторон связана с наличием таких обстоятельств, которые в равной меремогут оказаться следствием противоправных действий, допущенных как нанимателем,так и наймодателем. Один из подобных случаев, названных в ст. 687 ГК, — это когда жилое помещение перестало бытьпригодным для постоянного в нём проживания (например, оказалось в аварийномсостоянии). Под аналогичный случай выселения могут подойти также основаниявыселения, указанные в жилищном законодательстве, к которому отсылаетсоответствующая норма ст. 687 ГК. Та же статья особо выделяет последствия ещёдвух обстоятельств. Об одном из них уже шла речь: это использование жилогопомещения не по назначению. Второе обстоятельство — систематическое нарушение прав и интересов соседей. Для обоихэтих случаев установлена особая процедура. Вначале наймодатель долженпредупредить нанимателя о допущенных последним нарушениях, указав нанеобходимость их устранения. И только тогда, когда нарушения останутся неустранёнными,у наймодателя появится право возбудить судебное разбирательство, котороеосуществляется в описанном уже выше порядке. Имеется в виду, в частности,возможность для суда либо сразу же вынести решение о выселении, либопредоставить вначале ответчику срок (до одного года) для исправлениянедостатков. Тогда истцу придётся вторично возбудить дело о выселении, притомсуд, в случае удовлетворения им иска, и тогда вправе предоставить срок (доодного года) для исполнения принятого решения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проведённой работы, нужно отметить,что, к сожалению, далеко не во всех случаях могут быть даны ответы на всевозможные вопросы. Тем более что в настоящее время жилищные отношениярегулируются нормативными актами различной юридической силы, принятыми в разноевремя (сохраняют силу некоторые акты 20-30 годов) и нередко противоречащих другдругу.

На нынешнем этапе решения жилищной проблемынаметились как положительные, так и отрицательные тенденции. Положительныеусматриваются в том, что расширены возможности граждан по распоряжениюполученным жильём. В частности, приватизировав государственное и муниципальноежильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные, которые покапревалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья для подавляющегобольшинства очередников становится всё более призрачной, а субсидии и кредиты явноне покрывают затраты на приобретение жилья в собственность. Множится числопреступлений, совершаемых на почве квартирного бизнеса.

В нынешних непростых условиях все ветви властидолжны осознать, что без широкой государственной поддержки обеспечение гражданжильём становится для миллионов людей неразрешимой проблемой.

К сожалению, осознание этих реалий сегодняшнего дняпроисходит крайне медленно, что наглядно можно видеть на примере жилищногозаконодательства, которое до сих пор остаётся некодифицированным и пребывает вкрайне запущенном и противоречивом состоянии.

СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ

1.    КонституцияРФ.

2.    Гражданскийкодекс РФ.

3.    Жилищныйкодекс РСФСР.

4.    ФЗ«Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

5.    ФЗ«О приватизации жилищного фонда РФ».

6.    СобраниеЗаконодательства. 1998. № 31.

7.    Сборникпостановлений Пленумов Верховных Судов СССР  РСФСР (РФ) по гражданским делам.1986.

8.    ВестникВАС. 1997. № 1, № 10.

9.    Жилищноезаконодательство: сборник региональных нормативных правовых актов.

10.  Жилищное законодательствоСвердловской области и г. Екатеринбурга. Екатеринбург, 1996.

11.  Брагинский М.И., ВитрянскийВ.В. Договорное право. Ч. 2. М., 2000.

12.  Витрянский В.В. Договораренды и его виды. М., 1999.

13.  Витрянский В.В. Договоркупли-продажи и его отдельные виды.

14.  Ем В.С. Договорренты//Законодательство. 1999. № 5.

15.  Крашенинников П.В.Российское жилищное законодательство. М., 1996.

16.  Крашенинников П.В. Сделки сжилыми помещениями. М., 1999.

17.  Крашенинников П.В. Судебнаяпрактика по жилищным спорам. М., 1999.

18.  Маковский А.Л. Дарение. М.,1996.

19.  Маслов В.Ф., Пушкин А.А.Советское гражданское право. Ч. 2. Киев, 1978.

20.  Сергеев А.П., Толстой Ю.К.Гражданское право: учебник. М., 1997.

21.  Цибуленко З.И.//Российскаяюстиция. 1998. № 7.

22.  Шершеневич Г.Ф. Учебникрусского гражданского права по изд. 1907 г. М., 1995.

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу