Реферат: Договор аренды зданий и сооружений

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Общаяхарактеристика договора аренды зданий и сооружений

1.1Понятие аренды зданий и сооружений

1.2Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскомузаконодательству

2.Элементы договора аренды зданий и сооружений

2.1Предмет договора аренды зданий и сооружений

2.2Субъекты и содержание договора аренды зданий и сооружений

Заключение

Списокиспользованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Проблемаправового регулирования договора аренды недвижимого имущества в современномроссийском законодательстве связана с осуществляемыми в нашей странеэкономическими преобразованиями. Многовековая практика правового регулированияпоказала, что для нормального развития товарно-денежных отношений наиболеепредпочтительной является гражданско-правовая форма. Последняя располагаетуникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованностьи порядок в общественном производстве.

ПереходРоссии к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферыгражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся вразличных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей правового, в томчисле гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование иподдержание законодательства в соответствии с потребностями участниковимущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулированияявляется договор аренды.

Договораренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора.Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объектв своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнемубольшие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования ираспоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующимвоздействием как законодательства, так и самого договора, который правамиарендатора ограничивает права собственника, а правами собственника — праваарендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практическисводятся к сохранению самого титула собственника, а также наборуобязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме ицелостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесенияарендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендаторполностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и восуществлении своих имущественных прав.

Аренданедвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовыхинститутов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексеРФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а обаренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку напрактике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается,что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде(§1 гл. 34 ГК РФ)[1],а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являютсяосновными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальнымиправилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениямиоб аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридическойтехники тем более, что никаких оснований для подобного «деления» нет.

В последние годы сложилась ситуация, когдалюбой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательскойдеятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своегобизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины всобственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходимряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерческипривлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения этойпроблемы — аренда.

В сфере арендных отношений, когда объектомявляется здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных проблем,которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этомувопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть наиболее важные и проблемныеаспекты аренды зданий и сооружений.

Немаловопросов до недавнего времени вызывал и вопрос о том, относятся ли к зданиям исооружениям нежилые помещения и соответственно следует ли на них распространятьтакой же правовой режим или нет и т.д. Как показывает опыт, подавляющее числоспоров между хозяйствующими субъектами возникает именно в связи с заключением иисполнением договоров аренды зданий и нежилых помещений.

Один изведущих ученых В.В. Витрянский в середине 90-х писал, «что в отношении арендынежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтомуна указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены вполном объеме»[2].

Но сейчас четко обозначено, что ГК РФ невыделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они ужеобъединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых(производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. Нежилоепомещение, расположенное внутри здания, характеризуется теми же признаками, чтои здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимостькоторых неразрывно связаны с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должныприменяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие спецификенежилых помещений[3].

К сожалению,нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единоеи непротиворечивое гражданское законодательство. Если обратиться к нормативнымактам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственнозаконодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительныхорганов различного уровня, включая местные органы управления. Более того,законотворчество продолжается — на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтомусовокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточнонеоднозначно. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболееактуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательствасубъектов Федерации федеральному законодательству.

Поставленные вопросы в работе находятсяв основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе,существует большое количество статей, посвященных отдельным локальнымпроблемам, например, государственной регистрации прав на недвижимость и сделокс нею. Законодательство о договоре аренды зданий, сооружений, а также о регистрацииотносительно новое и его нельзя признать совершенным, в связи с чем возникаютпроблемы, требующие разрешения. Данная тема мало исследована в специальнойюридической литературе, отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебныхинстанций, что не соответствует ее актуальности и значимости для практическойдеятельности.

Объектом данного исследования являютсяобщественные отношения возникающие в области аренды недвижимости.

Конкретными объектами исследованиявыступают права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений,правовое положение объектов данного договора.

Предметом исследования выступает такойвид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель данной курсовой работы состоит какв рассмотрении отдельного вида аренды, а именно – договора аренды зданий исооружений, его содержание. Отдельно рассмотрены правовые проблемыгосударственной регистрации аренды недвижимого имущества.

Указанные цели определяют задачиисследования:

1) анализ понятия договора аренды зданийи сооружений;

2) изучение правового регулированиядоговора аренды зданий и сооружений;

3) раскрытие содержания договора арендызданий и сооружений;

Как показывает анализ современнойюридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметомвнимания известных российских ученых, среди которых следует назвать имена:Витрянский В.В., Коболкин А., Оглобина О. М., Сопникова Л., Брагинский М.И.

При написании курсовой работыиспользовались как общенаучные (методы синтеза и анализа), так и частнонаучныеметоды (сравнительно-правовой метод). Сравнительно-правовой метод позволилвыявить особенности соотношения общих и специальных норм регулирующих отношениякасающиеся договора аренды и отдельных его видов. Курсовая работа состоит извведения, двух глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И

СООРУЖЕНИЙ

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ всамостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

По договору аренды здания или сооруженияарендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение ипользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК вдоговоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендаторув качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете арендысчитается несогласованным, а договор — незаключенным. В связи с этим к договоруаренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующиеотдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) планобъекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка,правами на который обладает арендодатель — собственник здания (сооружения). Накаждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и суказанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), являющееся предметомдоговора аренды, должно совпадать со зданием (сооружением) как объектомгосударственной регистрации прав на него и сделок с ним. Дело в том, чтогосударственной регистрации подлежат также права на здания (сооружения), играющиевторостепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначениюзданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такиездания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектовнедвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриватьсяв качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей,принадлежностей

Здания и сооружения, являющиеся объектамиарендных правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК,квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению(п. 1 ст. 130 ГК). Несмотря на возможную неточность формулировки критерияотнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанныйкритерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферуприменения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК).

Поскольку здание всегда находится на земле ипри использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользованияарендатором землей, одновременно должен быть решен вопрос и о передачеарендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачуарендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания илисооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемоеарендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок арендыздания или сооружения переходит право пользования той частью земельногоучастка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствиис его назначением.

Данную ситуацию непосредственно регулируютправила, содержащиеся в ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правиласформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания илисооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок,на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на правесобственности.

В первом случае в договоре аренды здания(сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду исоответствующего земельного участка, на котором находится это здание(сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок можетбыть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения)не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок,считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) правопользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) инеобходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).

В то же время, признавая правоарендатора здания или сооружения на соответствующий земельный участок, ГКоставляет открытым вопрос о форме его землепользования. в п. 2 и 3 ст. 652четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствиис ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользованиядолжен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения назанимаемый недвижимостью земельный участок.

В п. 2 предусматривается сдача в арендуздания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащемарендодателю на праве собственности. В п. 3 — сдача в аренду здания исооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему направе собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос овиде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участоки порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодательявляется собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое варенду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для егоарендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о формеземлепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может бытьпредоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право насоответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного)пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формыземлепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельногозаконодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см.гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК)[4].

Так, законом могут быть ограничены праваиностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст.22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездногопользования земельные участки из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст.20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями,федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица,обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования,не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжениеземельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемоговладения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок понаследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания илисооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматическипереходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующейчастью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения напереход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору правапользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договораренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ[5].

В п. 3 ст. 652 устанавливается порядокпредоставления в аренду здания или сооружения, расположенного на чужом для арендодателяземельном участке. К примеру, земля — государственная собственность и переданав аренду или в бессрочное пользование владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивныйхарактер и воспроизводит смысл положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что собственникнедвижимости, находящейся на чужом земельном участке, распоряжаетсянедвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречитусловиям пользования данным участком, установленным законом или договором.Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужомземельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельнымучастком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, неявляющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласиясобственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение,расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условияземлепользования, установленные законом или договором с собственником земельногоучастка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменениеустановленных условий землепользования, согласие собственника земельногоучастка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, кпримеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом земельномучастке, в пределах которого расположен объект археологического наследия.Пользователь такого участка владеет и пользуется им с соблюдением требованийзаконодательства об охране объектов культурного наследия[6]. Притаких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) нерасполагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то арендаздания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

СТ. 653 (подобно положениям п. 1 ст. 617ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивогохарактера арендным отношениям в случае перемены собственника(землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находитсяпереданное в аренду здание или сооружение.

И гражданское, и земельное законодательстводопускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением (см. п. 1,2 ст. 552 ГК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК). Земельный участок, как правило,продается вместе с находящимся на нем зданием или сооружением. В то же времядопускается продажа только земельного участка без отчуждения расположенной нанем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) иземельный участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовойрежим. К примеру, земля — государственная собственность и передана в аренду илив бессрочное пользование собственнику здания или сооружения, который и решил еевыкупить. Юридическим лицам — собственникам зданий и сооружений, расположенныхна земельных участках, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, предоставлено исключительное право на покупку земельных участковпутем их приватизации (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).

Переход к другому лицу правасобственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правамина землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием дляизменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этомдействует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходятв полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности егопредшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник илииной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срокадействия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условийземлепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельныхотношений.

Условия такого землепользования, объемправ арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими допродажи земельного участка.

Правило о сохранении прав арендатораздания или сооружения на пользование земельным участком действует только вслучае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договорукупли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям(наследование, реорганизация юридического лица — собственника, реквизиция,договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно.Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространитьправило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользованиесоответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.

Такое положение, согласно которому арендаторздания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельногоучастка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования поназначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе врезультате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствоватьстабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.

В договоре аренды здания (сооружения)значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условиядоговора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания(сооружения) является его существенным условием.

К обязательствам, возникающим из договорааренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде,действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия исроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуацияхстороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычноприменяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах(ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размереарендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующегоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указаннымправоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющиеопределить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда вдокументе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договорааренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включаеткаких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка исроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняютсвоей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно кдоговору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе необязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимыхпериодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формахарендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использованияздания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемыхарендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонтздания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора,получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договореденежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторонотносительно размера арендной платы.

Специальныетребования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такойдоговор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами.Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения,впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев,установленных законом.

ГК РФсодержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров арендынедвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условиядействительности данной сделки и сроки, при которых такой договор арендыподлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений,связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляетсяФедеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», который вступил в силу натерритории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г[7].В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает какограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственнойрегистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведеннаягосударственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредствомсовершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающемсодержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий органнаряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания,сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись(как правило, в виде штампа установленной формы).

Общий порядок регистрации прав нанедвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 [8]утвержденаИнструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимогоимущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендныхдоговоров, указано, в каком порядке нужно представлять документы нагосударственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правоваяэкспертиза.

Государственнаярегистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означаетобременение права собственности или иного вещного права арендодателя насоответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договореаренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним — «Записи об ограничениях(обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимогоимущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеетсяспециальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На местезаписи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные обарендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываютсядаты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность;если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности арендыпишутся слова «срок не определен».

В случаепрекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи обобременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаютсяспециальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевойстороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записипроставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имярегистратора, заверенные подписью последнего.

Никакихотдельных разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрацииправа аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право арендыздания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им жеудостоверяется.

Согласноинформационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000г. №53[9]условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т.е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точкув спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилыхпомещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор арендынежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, неподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента,определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписанияего сторонами.

1.2 Правовое регулирование договора аренды зданий исооружений по российскому законодательству

договор аренда здание сооружение

Правовое регулирование — «жизнь» права,динамика системы права. Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразованияи процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан сформированием социально-экономических предпосылок и условий образованияправовой нормы.

Можно выделить два общих принципа, на которыхосновывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора,который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанныхс содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они восновном относятся к форме договора и к необходимости его государственнойрегистрации.

Во-вторых, про регулировании арендынедвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано вотношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты правкредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуациивыступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установитьсправедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же времяжестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения§4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договораренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрациядоговора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок приаренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранениеарендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при егопродаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

В правовом регулировании аренды зданий исооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий исооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Еслипредметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положенийоб аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходстваположений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм окупле-продаже, что представляется совершенно правданным. Тем самымобеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости вимущественном обороте.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношенииаренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют,поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в томчисле об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договораренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданийи сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, ихнепотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Специальные требования к форме договора арендыздания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен ввиде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требованийвлечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариальногоудостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любойдругой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

2.1 Предмет договора аренды зданий и сооружений

Вопрос о существенных условияхвсякого договора рассматривается как вопрос о наличии самой сделки –существенными признаются условия, согласование которых необходимо для признаниядоговора заключенным. Это традиционное определение существенных условийпрактически сохранилось в части первой п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ[10] (ГКРФ) и является преобладающим в литературе[11].

В силу п. 1 статьи 432 ГК РФдоговор считается заключенным, если сторонами достигнуто соглашение по всемсущественным условиям договора и это соглашение облечено в надлежащую форму.

Формулировка указанной статьи,предусматривающая, что «существенными являются условия о предмете договора,условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные илинеобходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительнокоторых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение» можноистолковать следующим образом: все существенные условия должны быть перечисленыв тексте самого договора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенныхусловий в договоре аренды зданий и сооружений влечет недействительностьконкретного соглашения.

Так, применительно к аренде,ст. 606 ГК РФ указывает на то, что аренда предполагает передачу имуществатолько во временное владение и пользование, и отсутствие условия о срокепредоставления лишило бы договор аренды смысла и правового содержания. Отсутствиетакого соглашения призвана восполнить ст. 610 ГК РФ.

В соответствии с широкоприменяемой классификацией все существенные условия договора, перечисленные встатье 432 ГК РФ, делятся на четыре группы.

Необходимым условием любогогражданско-правового договора является условие о предмете.

Обычно считается, что длядоговора аренды существенным условием является только определенностьпредоставляемого в аренду имуществ. Сложно говорить о заключении соглашения,если не ясно, что же именно арендовано.

По поводу определения предметадоговора в цивилистике имеются различные мнения. Одна группа авторов[12]предмет договора видит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона.Другая группа авторов предмет договора сводит к вещам, подлежащим передачедругой стороне[13].

Следующая группа ученыхисходит из необходимости разграничения понятий «объект договора» и «предметдоговора». Под объектом договора подразумеваются действия (поведение) сторон попередаче вещи, а сама вещь составляет предмет договора[14].Объектами относительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишьпри определенном поведении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. Втех случаях, когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещиназываются предметом договора. Специфической особенностью аренды являетсядополнительное требование, предъявляемое законодателем к предмету: в нем четкодолжны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества, местенахождения и другие признаки, позволяющие установить соответствующий объект иего состояние.

Правильное понимание сутиаренды невозможно без четкого усвоения предметов любого из видов договорааренды, в том числе и такого вида как аренды зданий и сооружений.

В действующем Гражданском кодексе, новаяклассификация — «здание» вместо «строения». Утраченопонятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое преждезаконом наряду с понятием «строение».

Как отмечает Садиков О.Н, данные измененияограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие «здание»технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из егосостава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного(сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты ит.п[15].

Заметим также, что ГК не придает юридическогозначения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правилаоб аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этимправоотношений

Важное значение имеет разграничение здания исооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также отиных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальныеправила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий исооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения,встроенно-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следуетпонимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (подземлей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельнымучастком, используется (или может быть использован) по целевому назначению иперемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются всенеобходимые для соответствующей юридической квалификации характерные чертытаких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях исооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственновозведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения отобъектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы ит.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектахнедвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» копределенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, еслиопределенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты),поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметьопределенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) сземельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещениеуказанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначениюоказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания исооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.),которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признаетсялишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельностоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектовнедвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения,при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующиеправоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишьтакие объекты не» движимости (строения, постройки), возведение которыхзакончено и они уже используются или могут быть использованы по прямомуназначению. Как известно, право собственности на здания, сооружения и другоевновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрациивозникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама этарегистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) иего готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служиткритерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий(сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могутслужить объектами различных сделок, в том числе и договора аренды, однако и вэтом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальнымиправилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторыеобъекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определеннуюспецифику, которая находит отражение и в особенности правового регулированияправоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанные особенностивытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, таки из отдельных положений публичного права.

Также очень важное значение имеет соотношение понятийздания и сооружений и понятия нежилое помещение в свете применения к последнимправил § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений». ГК РФ не выделяетнежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены подобщим значением «здание», включающим весь спектр нежилых(производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений

По нашему мнению, к понятию «нежилые помещения»в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна инесколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилогодома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать дляорганизации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг(металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.),небольшого магазина, перевалочного склада и др.

Вместе с тем, в нормативных актах разногоуровня понятие «нежилые помещения» раскрывается по разному.

Федеральным законом от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ«О товариществах собственников жилья»[16]помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (частьжилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделеннаяв натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилыхили иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, атакже Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальныхобразований.

Однако трактовка жилого помещения только какчасти жилого здания противоречит ст. 673 ГК РФ, согласно которой объектомдоговора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение,пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры илижилого дома). Из приведенной нормы следует, что ГК РФ использует термин«жилое помещение» как обобщенный, поскольку под него подпадают какжилой дом в целом, так и его отдельные части. Исходя из аналогии закона, термин«нежилое помещение» можно употреблять для обозначения как нежилогоздания, так и его составляющих (т.е. и изолированных помещений, и их частей).

В Положении о лицензировании риэлторскойдеятельности, утвержденном постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г.№1407[17],сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости:земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилымипомещениями.

В упомянутом документе термин «нежилыепомещения» употребляется в одном ряду с понятиями «здания»,«строения», следовательно, «нежилые помещения» этосамостоятельное «узкое» понятие.

Согласно же трактовке распоряженияГоскомимущества РФ от 5 февраля 1993 г. №217-р «Об упорядочении процессаучета и разграничения прав собственности на нежилые помещения»[18],«нежилые помещения» включают в себя «здания, сооружения, нежилыепомещения, в том числе встроенно-пристроенные».

Согласно Федеральному закону «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», к недвижимомуимуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, относятся, вчастности, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. А в силу ст. 26 тогоже акта в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в нихили части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемомуна государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения,на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размераарендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируетсякак обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Обратимся к ведомственным нормативным актам.Так, Министерство государственного имущества РФ представляет собой органисполнительной власти России, управляющий государственным имуществом, вчастности, государственным недвижимым имуществом. Распоряжением названногооргана от 23 марта 1998 г. №252-р утверждено Положение о порядке оформлениязакрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений,находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездноепользование[19].В этом документе в перечень объектов недвижимого имущества вошли административныездания, сооружения и наряду с ними нежилые помещения. РаспоряжениемМингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р «О передаче в аренду нежилыхпомещений в городе Владивостоке»[20] под предаваемымив аренду нежилыми помещениями понимаются в том числе здания. В распоряжениитого же министерства от 30 апреля 1998 г. №396-p[21]говорится о строениях, сооружениях и отдельных помещениях. Далее в этом текстеуказано, что к помещениям могут относиться отдельно стоящее здание, егонадземная встроено-пристроенная часть, чердак (мансарда), полуподвал, подвал.

Итак, в течение ряда лет нормативными актаминежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости,являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилыепомещения» не выработано.

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять этопонятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходиморуководствоваться в первую очередь нормами §4 (Аренда зданий и сооружений)главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа необъединяет объекты аренды термином «помещения», на наш взгляд, такоеширокое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить,что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренданежилых зданий.

Было бы разумно в законодательном порядкеопределить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно,что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае.Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты,затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники такихправоотношений оказались бы в выигрыше.

Несмотря на все противоречия, что сложились заэти годы, представляется обоснованным придерживаться точки зрения насоотношение вышеназванных понятий исходя из того, что Гражданский кодекс РФотдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений — они уже объединены под общим значением «здание», включающим весьспектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома)строений.

Представляется очевидным, что нежилые помещениякак часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений),и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФпонимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилыхпомещений)». Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина«нежилое помещение», в нормативных актах, регулирующих арендуобъектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями,строениями.

В подтверждение вышесказанного необходимоотметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость кнедвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениямв той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФбыло бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду сдиспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нетоднозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения обаренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилыхпомещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных нормсоответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договораренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему можетразрешить только судебно-арбитражная практика.

Автор предлагает поставить точку в этом спореприведя цитату из Информационного письма ВАС №53[22], вкотором говориться, что «нежилое помещение является объектом недвижимости,отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с нимсвязанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуюткакие-либо специальные нормы о договорах аренды нежилых помещений», к такимдоговорам должны применяться правила ст. 650-655 ГК РФ аренды зданий исооружений.

2.2 Субъекты и содержание договора аренды зданий исооружений

Арендодателем по рассматриваемомудоговору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титулсобственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом илисобственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание илисооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и незакрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями,то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти иорганы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами,определяющими статус этих органов. При сдаче в аренду государственных зданий исооружений нередко в договоре арендодателем называется балансодержатель,который не является при этом стороной договора — арендодателем. Иными словами,здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель, будучихозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание,эксплуатацию и ремонт объекта. Так, Федеральное агентство по управлениюфедеральным имуществом выступает арендодателем находящихся в федеральнойсобственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, незакрепленных за другими юридическими лицами, на вещном праве.

К иным лицам, управомоченным бытьарендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты правахозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия;казенное предприятие как субъект права оперативного управления, учреждение — вотношении зданий и сооружений, приобретенных им в результатепредпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительнымидокументами (ст. 295, 297, 298 ГК). При этом государственные и муниципальныеунитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласиясобственника или органа, им уполномоченного, но и с соблюдением требования осохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, предмет и целикоторой определены уставом такого предприятия.

Арендаторами могут быть граждане июридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступаюткоммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения дляпредпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспеченияих деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Существенным условием договора арендыздания или сооружения является размер арендной платы (ст.654 ГК РФ). Приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размередоговор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст.654).

Как отмечают исследователи, независимо от того,какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен бытьвыражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, чтоарендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либоуслуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательноуказывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена такжеи потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость[23]. Приэтом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и виностранной валюте.

На практике чаще всего арендная платапредставляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любоевстречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку.«Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объектеаренды и формулируется на основе балансовой или рыночной… стоимости объектааренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованиемимущества арендатором, обеспечении его возврата… и защите интересов сторон вслучае повреждения… или уничтожения имущества» [24].Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, отнее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценканеобходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночнойстоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы запользование этим объектом.

Арендная плата дифференцируется взависимости от степени износа здания или сооружения, вида деятельностиарендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная,игорный бизнес и т.п.), вида и качества строительного материала (кирпич, бетони проч.), статуса здания (объект культурного наследия народов России), типаздания (производственное, складское и т.п.), степени технического обустройства,удобств коммерческого использования (выход на магистрали, местонахождение отстанций метро и т.п.) и других показателей.

Плата за аренду здания или сооружениявключает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). Правило этодиспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена отдельная платаза землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Законом или договоромможет быть предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за арендуздания или сооружения, в частности, за землю может подлежать уплате земельныйналог по правилам налогового законодательства. Кроме того, земля может бытьпередана на праве безвозмездного пользования.

Необходимо также уяснить сущность иместо дополнительных платежей, таких, как плата за коммунальные услуги, за электроэнергиюи т.п. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором поотдельным счетам сверх арендной платы… по установленным тарифам, ценам ифактическому потреблению. Думается, что такой подход не совсем верен. Пониманиездания как объекта аренды должно быть целостным, «как единой совокупности,состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также изэлементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды,центрального отопления, электричества)»[25]. Комплексноепонимание такого объекта аренды, как здание, вытекает из закона. Так, ст. 611ГК РФ, регламентирующая обязанность арендодателя по предоставлению имуществаарендатору, обязывает передать это имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества вместе со всеми принадлежностями.Таким образом, если в здании есть электроэнергия, вода, тепло и прочие удобства,то арендодатель должен предоставить их арендатору вместе со зданием.«Просто стены» вряд ли кому-нибудь необходимы. Более того, зданиетолько тогда является зданием, когда в нем содержатся коммуникации, необходимыедля использования этого здания: система отопления, внутренняя сеть водопровода,газопровода, канализации и пр. В соответствии с классификатором основных фондовОК 013-94 сети включаются в состав здания по следующим правилам: водо-, газо- итеплопроводные устройства, а также устройства канализации включаются в составзданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшегосмотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящеготрубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные исигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика иликабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включаясами втулки).

Подтверждение вышеприведенного выводаможно найти и в судебной практике.

ЗАО «Маркос-Групп» (арендодатель)обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ТОО «Густав»(ООО «Густав»), являющемуся арендатором, о выселении ответчика иззанимаемых нежилых помещений площадью 1680,3 кв. м, расположенных по адресу:Москва, ул. Алабяна, д. 3, стр. 1. Решением суда от 26.08.1997 искудовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Московскогоокруга Постановлением от 22.12.1997 оставил решение в силе.

Свое требование арендодатель обосновалтем, что ответчик не оплатил счета МГП «Мосгортепло» и коммерческогоуправления «Мосводоканал». Однако материалы дела свидетельствуют отом, что названные счета адресованы истцу, а не ответчику. Следовательно,неоплата ответчиком платежных требований МГП «Мосгортепло» икоммерческого управления «Мосводоканал» за оказанные услуги не можетсвидетельствовать о нарушении условий договора[26]

Таким образом, здание является целостнойсистемой, и обязывать арендатора заключать отдельные договоры со всемигородскими службами нецелесообразно. Поскольку абонентом, получающимкоммунальные услуги, является арендодатель, арендатору в подобном случаепришлось бы получать статус субабонента, а это не всегда возможно. Всоответствии со ст. 545 ГК РФ абонент по договору энергоснабжения можетпередавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации черезприсоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласияэнергоснабжающей организации. В суботношениях абонент занимает место энергоснабжающейорганизации, оставаясь ответственным перед ней. В свою очередь, субабоненттакже должен иметь присоединенную сеть, принимающее энергию устройство и другоеоборудование, необходимое для приема энергии. Арендатор этим требованиям несоответствует, поскольку все сети, которыми он располагает, принадлежатарендодателю. Заключение договора энергоснабжения арендатором непосредственно сэнергоснабжающей организацией противоречило бы ГК РФ и судебной практике. Всоответствии со ст. 539 ГК РФ субъектами договора энергоснабжения являютсяэнергоснабжающая организация и абонент. Арендодатель не может бытьэнергоснабжающей организацией, поскольку сам является абонентом соответствующейорганизации и получает энергию на основании договора. Арендатор получает энергиюв связи с договором аренды, соответственно условие об оплате этой энергиидолжно рассматриваться как часть условия об арендной плате.

Необходимо подчеркнуть, что аренднаяплата может включать в себя все вышеуказанные платежи, однако арендатор недолжен заключать отдельные договоры с соответствующими службами. Кроме того,такая ситуация может привести к усложненной процедуре заключения самогодоговора аренды. Включение всех платежей в общую сумму арендной платы,во-первых, не противоречит закону, во-вторых, может решить проблемукраткосрочных договоров аренды зданий. В последнем случае арендатору непридется обременять себя дополнительными затратами на заключение дополнительныхдоговоров, поскольку все соответствующие платежи будут учтены в сумме арендной платы.

В практике нередко встречаетсярасхождение между фактическим размером здания или сооружения и размером,указанным в его техническом паспорте и других официальных документах,составленных органами технической инвентаризации объектов недвижимости. Подобноевозникает зачастую в силу того, что при технической инвентаризации объекта исоставлении технического паспорта на здание (сооружение) и экспликации к немуразмер общей площади такой недвижимости, как правило, исчисляется путемсуммирования площади расположенных на ней либо встроенных в нее помещений. Ихплощадь при этом может исчисляться в одних случаях исходя из размероввнутренней части помещения, в других же — исходя из размеров наружной его частии т.п.

Если плата за аренду здания или сооружения установленав договоре на единицу площади здания (сооружения) (предположим, за 1 кв. м) илииного показателя его размера (к примеру, исходя из кубического метра), то принесовпадении фактического размера переданного арендатору здания или сооруженияи размера, зафиксированного в официальных документах (независимо от причинтакого расхождения), арендная плата определяется исходя из фактического размерапереданного арендатору объекта

Оплата осуществляется обычно помесячнолибо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Практика свидетельствует, что стороны договорааренды зданий и сооружений часто по-разному толкуют нормы закона по определениюи исчислению арендной платы. В связи с этим приведем следующий пример изсудебной практики:

При определении размера задолженности поарендной плате применяются ставки, согласованные сторонами при подписаниидоговора и зарегистрированные в установленном порядке (постановлениеФедерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02)[27].

«Согласно условиям договора аренды нежилыхпомещений, заключенного между арендодателем и арендатором в декабре 1999 г.,арендатор был обязан вносить арендную плату ежеквартально с оплатой до 5-гочисла первого месяца текущего квартала в соответствии с расчетом аренднойплаты, являющимся неотъемлемой частью договора. Соглашением сторон расчетарендной платы был изменен с I квартала 2001 г.

Поскольку арендатор допустил просрочку в уплатеарендных платежей по договору, арендодатель обратился с иском в арбитражный судо взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежей.Решением суда иск был удовлетворен частично. Кассационная инстанция не нашлазаконных оснований для отмены решения суда по жалобе арендодателя, указав следующее.

В соответствии с Федеральным законом от21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» и ст.609, 651 ГК РФ договор аренды нежилогопомещения, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательнойгосударственной регистрации и в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считаетсязаключенным с момента его регистрации. Соглашение же об изменении размераарендной платы, указанного сторонами в договоре аренды, изменяет содержание иусловия обременения, вытекающего из договора аренды. В связи с этим на этосоглашение должно распространяться требование об обязательной государственнойрегистрации.

Так как соглашение о внесении в ранеезарегистрированный договор аренды здания изменений в отношении размера аренднойплаты не было зарегистрировано, оно в соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ считаетсянезаключенным.

При таких условиях суд первой инстанцииправомерно применил ставки арендной платы, установленные при заключениидоговора аренды и зарегистрированные в Москомрегистрации».

Помимо оплаты по договору, существеннымусловием договора является срок предоставления здания (сооружения), хотя закони не выдвигает срок в качестве такого условия.

Как отмечает Садиков О.Н. в ГК РФ не определенни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается какобязательный, само собой разумеющийся[28].

Указание срока в договоре хотя бы потомуявляется обязательным, что государственная регистрация договора аренды зданий(сооружений) производится в том случае если соглашение заключено на срок болеегода. Таким образом, определение срока договора – является юридическим фактомдля обязательной государственной регистрации.

Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамкахдоговора срок его действия договор считается заключенным на неопределенный срок(п.2 ст.610 ГК РФ), а значит, подлежит государственной регистрации.

Необходимо акцентировать внимание, что закономмогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п.3 ст. 610 ГК РФ).Такие ограничения, например, могут содержаться в актах о аренде зданий(сооружений) являющихся историческим наследием.

Права и обязанности сторон по договоруаренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору,заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглиськардинальным изменениям.

Заключению договора должно предшествоватьчеткое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместномвладении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилыхи нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этомобязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

В содержание договора наряду с существеннымиусловиями, о которых мы уже говорили выше, должен войти пункт о порядкепередачи здания (сооружения).

Моментом исполнения арендодателемобязанности по передаче объекта арендатору считается момент выполнения двухюридических действий: во-первых, предоставление имущества во владение илипользование, и во-вторых, подписание сторонами передаточного акта или иногодокумента о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК). При этом, если договор арендыздания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственнойрегистрации, то передача здания или сооружения арендатору по передаточному актудолжна иметь место лишь после регистрации сделки. В передаточном акте, какправило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного зданияили сооружения. Правило о моменте исполнения арендодателем обязанности попередаче объекта — диспозитивное. В силу этого стороны вправе своим соглашениемисключить его применение либо установить условие, отличное от названного. Так,в договор может быть включено положение о том, что при заключении договорааренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт илииной документ о передаче не составляется. Поскольку в подобной ситуации объектк моменту заключения договора уже находится в фактическом обладании будущегоарендатора, моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объектаарендатору признается момент заключения договора (п. 2 ст. 224 ГК).

С момента исполнения арендодателемобязанности по передаче объекта арендатору последний выступает его титульным(законным) владельцем и принимает на себя обязанности по поддержанию имуществав исправном состоянии, производит расходы по его содержанию и проч.

Названные правила о передаче здания исооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращенияобязательства.

Одну из основных особенностей правовогорегулирования аренды зданий и сооружений составляет обязанность арендодателя попередаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права наземельный участок, на котором она расположена и который необходим для ееиспользования.

Исходя из п. 1 ст. 652 ГК правоарендатора здания, сооружения на такой земельный участок бесспорно. Оно независит от характера прав арендодателя на земельный участок (собственность,постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда идр.). Вид права арендатора на земельный участок предопределен характером праварендодателя на земельный участок, на котором находится сдаваемое в арендуздание или сооружение. Если арендодатель здания, сооружения являетсясобственником земельного участка, то исходя из п. 2 ст. 652 ГК и правил ЗКправо арендатора на земельный участок определяется законом либо соглашениемсторон. Арендатору здания, сооружения в этом случае предоставляется правоаренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую частьземельного участка (в частности, право постоянного (бессрочного) пользования,право безвозмездного пользования и др.). Если же договор аренды здания илисооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельныйучасток, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания илисооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

Если же здание, сооружение находится начужом для арендодателя земельном участке (к примеру, земля являетсягосударственной собственностью), арендодатель вправе передать в аренду стоящеена этом участке здание или сооружение вместе с земельным участком, неиспрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, еслиэто не противоречит условиям пользования участком, установленным законом илидоговором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).

При продаже земельного участка, накотором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендаторомсохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием илисооружением. Условия такого пользования остаются существовавшими до отчужденияземельного участка (ст. 653 ГК).

Ответственность по договору арендыздания или сооружения и другие способы защиты на случай неисполнения илиненадлежащего исполнения определяются общими положениями об аренде.

При прекращении договора аренды здания илисооружения арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (ст. 622 ГК).Учитывая сходство отношений, возникающих при передаче имущества в аренду и приего возврате, законодатель использовал законодательный прием отсылочногорегулирования. В соответствии с ним при возвращении здания или сооружениядолжны соблюдаться правила, предусмотренные п. 1 ст. 655. Значит, по правиламп. 1 настоящей статьи определяются как порядок и момент исполнения арендаторомобязанности по возврату здания и сооружения, а арендодателем по принятиюимущества, так и последствия уклонения от подписания документа о передаче.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак,проделанное нами исследование подчеркивает бесспорную актуальность данной темы.Тем более, что значение института аренды — в общем и аренды зданий, сооружений– в частности, велико: как известно среди видов аренды наиболее распространённымявляется аренда зданий и сооружений. При этом правовое регулирование данногодоговора существенно отличается от регулирования других видов аренды.

В договоре аренды зданий и сооруженийпредусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размерарендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полномувосстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателяпредоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиямдоговора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии сусловиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество послепрекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другиеусловия.

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимопонимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временноевладение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются –объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае еслион не обговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Всоответствии с действующим законодательством договор аренды зданий исооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Посколькутакие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенныхсторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре арендырекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на которомрасположен такой объект аренды. Если договором аренды не определенопередаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к немупереходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частьюземельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования в соответствии с его назначением.

В правовом регулировании аренды зданий исооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений»,затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договорааренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде неприменяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношенииаренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют,поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в томчисле об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Также стоитотметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооруженийурегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить вниманиезаконодателя – это необходимость четкого определения понятий «здание»,«сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальномже, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрациизданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилыепомещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений. И будем надеется,что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большоеразвитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

1. Часть вторая Гражданского кодексаРоссийской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательстваРоссийской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

2. Часть первая Гражданского кодексаРоссийской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательстваРоссийской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.

3. Земельный кодекс Российской Федерацииот 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства РоссийскойФедерации. — 29 октября 2001 г. — №44. — Ст. 4147.

4. Федеральныйзакон от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятникахистории и культуры) народов Российской Федерации» // СЗ РФ. 2002. N 26.Ст. 2519.

5. Федеральныйзакон от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) //Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы«КонсультантПлюс».

6. Федеральныйзакон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»// Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. — Ст.2963.

7. ПостановлениеПравительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 «Об утверждении Положения олицензировании риэлтерской деятельности» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. — Ст. 5569.

8. ПостановлениеПравительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утверждении Правил веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок сним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 23 февраля 1998г., №8. — Ст. 963.

9. ПриказМинюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.)//«Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительнойвласти», N 34, 23.08.2004,

10. РаспоряжениеМингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама приватизации, июнь1998 г., №6. – С. 23.

11. РаспоряжениеМингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р «О передаче в аренду нежилыхпомещений в г. Владивостоке» // Панорама приватизации, 1998 г., №3. — С.21.

12. РаспоряжениеМингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень Министерстваюстиции Российской Федерации, 1998 г., №9.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000.

14. Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.М.: Проспект, 2000.

15. Комментарийк части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /Под ред. В.Д. Карповича. — М.: 1996.

16. СадиковО.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.

17. Сафаралиева С.Г. Регулирование договорааренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российскогоправа. — №2. — февраль 2002 г.

18. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений,нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.

19. Тархов В.А. Гражданское право. Общаячасть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.

20. Учебникпо гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И… М.: Юрист,1997.

21. ЧижоваА.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор иарендодатель // Главбух. — №3. — февраль 2001 г.

22. ШаговаВ.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское изарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.

23. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

24. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.С. 32.

25. ПостановлениеФедерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу NКГ-А40/915-02 // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовойсистемы «КонсультантПлюс».

26. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 //Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

27. Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «Огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» (ВестникВАС РФ. 2000. N 7).

28. Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август2000 г., №30.