Реферат: Тесты по дисциплине: «Оценка земельных участков»
ТЕСТ_Оценка недвижимостиТестовые вопросы для виртуального кампуса по дисциплине
«Оценка земельных участков».
1. Какие из нижеследующих пунктов учитываются при выборе сопоставимых объектов (аналогов) в сравнительном подходе:
а) местоположение;
б) условия финансирования;
в) физические характеристики;
г) право собственности на объект недвижимости;
2. Что из перечисленного ниже не является особенностью земли как товара:
а) ограниченность;
б) уникальность;
в) долговечность;
г) неограниченность в способах использования;
д) многофункциональность.
3. Рассчитайте ставку капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка — 6 %; премия за риск инвестиций — 7 %; поправка на ликвидность — 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент-4%; норма возврата по методу Ринга, оставшийся срок экономической жизни — 20 лет
а) 25 %;
б) 21 %;
в) 13 %.
4. Отрицательная стоимость земли возникает в следующих случаях, за исключением:
а) земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды;
б) арендная плата, подлежащая выплате, не превышает рыночную стоимость аренды;
в) владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.
5. Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл., операционные расходы, включая потери при сборе арендной платы, — около 1 000 долл. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае:
а) 12,7 %;
б) 15,9 %;
в) 1,3 %.
6. Какая из следующих ставок капитализации учитывает только ставку дохода на инвестиции:
а) ставка капитализации земли;
б) ставка капитализации объекта недвижимости;
б) ставка капитализации зданий.
7. Право собственности на земельный участок распространяется на: ГК РФ, ст. 261.
а) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения;
б) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, находящиеся под ним полезные ископаемые и другие природные ресурсы;
в) поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся в границах этого участка.
8. Отметьте пункт, относящийся к правовому обеспечению оценки земли:
а) имущественные права на землю;
б) градостроительные и иные ограничения в использовании земли;
в) законодательное регулирование оценки земли;
г) а) и в);
д) а), б) и в).
9. Оценить участок земли, если имеется следующая информация о продаже трех типичных застроенных участков в данном районе:
№ участка
Цена продажи участка с улучшениями
Стоимость улучшений, с учетом износа
1
220 000
158 000
2
220 000
140 000
3
190 000
150 000
а) 85 000;
б) 60 670;
в) 56 000.
10. Верно ли утверждение, что ставка капитализации для зданий, рассчитываемая в методе остатка для земли, равна сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала:
а) верно;
б) неверно.
11. Чистый операционный доход объекта недвижимости 70 000 долл., коэффициент капитализации для улучшений 20 %, коэффициент капитализации для земли 17 %, доля земли в стоимости объекта недвижимости составляет 0,25. Определите стоимость земли:
а) 115 000 долл.;
б) 90 900 долл.;
в) 57 000 долл.
12. Государственный земельный кадастр содержит информацию:
а) о землях, находящихся в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований;
б) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель;
в) о категориях земель, качественных характеристиках и народнохозяйственной ценности земель, а также о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам.
13. Для земель, частично изъятых из оборота, не разрешены следующие виды сделок:
а) передача в аренду;
б) продажа;
в) передача в залог.
14. Отметьте неправильные на Ваш взгляд утверждения:
а) сервитут — это право ограниченного пользования чужим земельным участком;
б) сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута;
в) обременение земельного участка сервитутом лишает собственника участка права распоряжения этим участком;
г) сервитутом могут обременяться здания и сооружения.
15. Рассчитайте ставку капитализации, если ежегодная норма возврата на инвестиции определяется по методу Инвуда при следующих условиях: срок владения зданием — 6 лет, ставка доходности инвестиций — 14 %.
а) 25,7 %;
б) 18,3 %;
в) 13,2 %.
16. Какие расходы не следует учитывать при построении потока денежных средств в методе предполагаемого использования:
а) налог на имущество;
б) затраты на строительство;
в) проценты по ипотечному кредиту;
г) следует учитывать все указанные расходные статьи.
17. Субъектами права собственности могут быть:
а) частные лица (физические и юридические);
б) государство;
в) органы местного самоуправления;
г) а) и б);
д) а), б) и в).
18. Определить стоимость участка, для которого лучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8 % и 10 % соответственно.
а) 928 500 долл.;
б) 875 000 долл.;
в) 239 400 долл.
19. Каково наилучшее использование для участка, по которому имеется следующая информация:
Жилое
Офисное
Коммерческое
Стоимость строительства зданий
2 300 000
3 370 000
4 650 000
Чистый операционный доход
335 000
540 000
980 000
Коэффициент капитализации зданий
12 %
11 %
13 %
Коэффициент капитализации земли
10 %
а) жилой многоквартирный дом;
б) офисное здание;
в) коммерческое (розничная торговля).
20. Какое из ниже перечисленных прав не является частичным имущественным правом:
а) право постоянного (бессрочного) пользования;
б) право собственности
в) право пожизненного наследуемого владения.
21. Что не является обременением земельного участка:
а) сервитут;
б) право залога;
в) право извлечения доходов.
22. Совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны:
а) только до кадастрового учета участка;
б) только после кадастрового учета участка;
в) во время кадастрового учета участка.
23. Какой из нижеприведенных методов чаще всего не применим к оценке рыночной стоимости незастроенных земельных участков:
а) метод сравнения продаж;
б) метод остатка;
в) метод выделения;
г) метод предполагаемого использования.
24. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:
а) со знаком плюс к стоимости оцениваемого участка;
б) со знаком минус к стоимости оцениваемого участка;
в) со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;
г) со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.
25. К методам оценки стоимости земельных участков, основанных на сравнительном подходе к оценке, не относится:
а) метод выделения;
б) метод распределения;
в) метод остатка;
г) метод сравнения продаж.
26. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
а) определения налогооблагаемой базы;
б) вовлечения земельных участков в активный рыночный оборот;
в) определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
г) определения страховой стоимости застроенных земельных участков;
д) а), б) и г);
е) а), б), в) и г).
27. К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты:
а) к землям сельскохозяйственного назначения;
б) к землям предприятий промышленности, транспорта, обороны;
в) к землям поселений;
г) к землям особо охраняемых территорий;
д) все ответы неверны.
28. При определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка учитываются:
а) физические возможности для предполагаемого использования;
б) правовая обоснованность предполагаемого использования;
в) финансовая осуществимость предполагаемого использования;
г) предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
д) а) и г);
е) а), б), в) и г).
29. При оценке застроенного земельного участка по технике остатка дохода для земли используются все нижеперечисленные показатели, за исключением:
а) чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;
<p style=«text-i