Реферат: Недвижимые вещи как объекты гражданских прав
Введение.
Темойданной курсовой работы являются — недвижимые вещи, как объекты гражданскихправ.
Актуальностьданной темы объясняется тем, что на сегодняшний день практически отсутствуюткакие-либо специальные научные исследования в области недвижимых вещей, ихклассификации и правового режима (или же их количество невелико). Эта проблемаотчасти связана с тем, что в советском гражданском законодательстве частьпонятий (в том числе «недвижимость» и ее классификация) были либо недостаточноразработаны (в силу отсутствия института частной собственности), либо отвергалиськак категории буржуазные. Доказательством может служить тот факт, что приисследовании были обнаружены 1-2 монографии конкретно по этой теме. Однако вбольшинстве работ по этой теме рассмотрена лишь государственная регистрацияправ на недвижимое имущество, ее порядок и органы, ведающие вопросамигосударственной регистрации. Как правило, данный вопрос рассматривается либо вотдельных журнальных или газетных публикациях, либо среди прочих, касающихсяразграничению недвижимого и движимого имущества, регистрации, различного родасделок с ним.
Всеэто можно отчасти объяснить следующим: переход крыночной экономике и перемена всистеме общественных, в том числе экономических отношений произошлисравнительно недавно, всего 10-12 лет назад. Изменения в российском обществепородили необходимость кардинальной реформы национальной правовой системы,включающую и совокупность нормативно-правовых актов, что и делалось напротяжении 90-х гг. Появление гражданского законодательства, соответствующегопреобразившемуся общественному строю, подтолкнуло науку гражданского права кновым исследованиям источников соответствующей отрасли, их содержания. Но сэтого момента до сегодняшних дней прошло мало времени (например, ГК РФ былпринят лишь в 1994 г.), поэтому и наблюдается сейчас недостаточностьмонографий, журнальных и газетных статей, публикаций, в которых бы проводилсяподробный анализ недвижимости, о которой говориться в нормах гражданско-правовых актов.
Хотя,следует отметить, что данный вопрос привлекал внимание ученых гражданскогоправа и раньше. Так, можно привести массу примеров научных работ, касающихсянедвижимых вещей вообще и их классификации и правового режима в частности:известны книги, например, Иоффе, Алексеева, Братуся и ряда других авторов.Однако они утратили свою актуальность сегодня, в связи с выше упомянутымипеременами в обществе, в том числе сфере гражданских правоотношений. Вследствиеэтого назревает необходимость новых, более глубоких исследований такогосложного института, как недвижимые вещи, а также отдельных их видов, на основеположений обновившегося гражданского законодательства.
Итак,основным объектом исследования является гражданское законодательство онедвижимых вещах, их статусе, особенностях закрепления гражданских прав наотдельные их виды.
Задачасостоит в выявлении, сборе, анализе положений нормативных актов гражданскогоправа по вопросу о недвижимом имуществе. Цель — восполнить недостаточноосвещенные проблемы и конкретные вопросы, касающиеся этого субъекта права.
Дляраскрытия поставленной темы определена следующая структура: работа состоит извведения, двух глав и заключения. Название глав отображает их содержание.Содержание же работы составляет следующий круг вопросов. В первой главерассматриваются общие вопросы (например, дается определение основным понятиям,используемым в работе) и улавливается их соотношение и взаимовлияние. Втораяглава посвящена видам недвижимости в гражданском праве и, вытекающему из даннойклассификации, их правовому режиму и особенностям их регистрации.
Приисследовании использован сравнительный метод в пределах статей нормативныхактов, составляющих гражданское законодательство. На базе этого методавыявляются особенности правового статуса недвижимости и отличительныеособенности положения отдельных ее видов. Сравнение производится, в основном, врамках положений ГК РФ, либо статей ГК РФ и других нормативно — правовых актов(чаще федеральных законов; реже указов Президента, постановленийПравительства).
Соотношениепонятий «недвижимость», «объекты гражданских прав» и «вещи».
Длятого чтобы непосредственно перейти к понятию «недвижимость» необходиморассмотреть еще несколько понятий и категорий так или иначе с недвижимостьюсвязанных. Речь идет о понятии «объектов гражданских прав» и о категории вещейв гражданском праве. Эти категории являются как бы взаимозависимыми,взаимодополняющими. Наиболее общим является категория объектов гражданскихправ, в которую включаются вещи, которые, с свою очередь, подразделяются надвижимые и недвижимые. Таким образом данные понятия соотносятся как общее ичастное.
Объектыгражданских прав — это те вещи и действия, в связи с которыми возникают иосуществляются гражданские права и обязанности, и которые являются предметомили результатом в договорных отношениях. К объектам гражданских прав относятсявещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественныеправа; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, втом числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальныеблага (ст.128 ГК РФ).
Вещисозданные для удовлетворения различных потребностей в экономических отношенияхсоставляют наибольший стоимостной вес. Вещами признаются не только отдельныепредметы и их совокупности, но также и комплексы. Вещи становятся объектами гражданскогоправа постольку, поскольку объективное право связывает с ними возникновение иправ, и обязанностей. Широко распространенные и общедоступные вещи, такие,например, как вода в Мировом океане и атмосферный воздух не являются объектами гражданскихправ. Для того, чтобы стать объектами гражданских прав вещи должны бытьвыделены из природы, т.е. к ним должен быть приложен человеческий труд.
Имущественныекомплексы. Имущественный комплекс — это единый объект гражданского права. Такимобъектом признается предприятие. В силу ст. 132 ГК РФ предприятие не простоимущественный комплекс, а объект предназначенный для предпринимательскойдеятельности, который принадлежит к числу недвижимости. Юридические последствияпризнания предприятия единым комплексом состоят в следующем:
1.Оно может быть объектом сделок в случаях, допускаемых законом и соглашением.
2.Отдельные части этого комплекса могут быть объектом купли-продажи, залога, арендыи др. сделок, которые связаны с правами собственности либо иными вещнымиправами.
Всостав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, а такжеимущественные права. Состав этого комплекса определен в ч. 2 п. 2 ст. 132 ГКРФ.
Характеристикидругих объектов гражданских прав дана в ст.136-141 ГК РФ.К ним отнесены: плоды,продукция и доходы; животные; интеллектуальная собственность; служебная и коммерческаятайна; деньги (валюта); валютные ценности. Следует отметить, что хотязаконодатель и включил в состав вещей деньги и ценные бумаги в соответствии сост.128 ГК РФ, такая мера является условной. В отличие от вещей, срок службыкоторых ограничен их внутренними свойствами и для извлечения полезных свойствиз которых собственнику нет необходимости прибегать к помощи обязанных лиц,деньги и ценные бумаги не содержат в себе потребительской стоимости, срокдействия их ограничен договором или усмотрением эммитента. Поэтому безпривлечения должников их использование невозможно. Деньги и ценные бумагиправильнее рассматривать как документы, подтверждающие обязанности должников (впервом случае — государства, во-втором эммитента), перед их держателями.
Кчислу новых объектов гражданского права отнесена информация, упомянутая вкачестве объекта в ст.139 ГК РФ посвященной служебной и коммерческой тайне.Информация — это сведения (т.е. сведенные на определенный материальный носительданные) о лицах. предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимоот формы их представления. Правовой режим информации предусмотрен Законом«Об информации, информатизации и защите информации».
Работыи услуги, которые в соответствии со ст.128 ГК РФ входят в состав объектов гражданскихправ, по существу представляют собой действия обязанных из договора лиц.Объединение в одну категорию объектов гражданских прав действий с материальнымипредметами и самих предметов — вещей традиционно сложилось в росс. цивилистикеи противоречит общим положениям теории права, в соответствии с которымиобъектами права являются действия лиц, а предметами — вещи, по поводу которых этидействия совершаются. Такое объединение разнородных по сущности категорий — объекта и предмета под одним термином «объект» в гражданском правемогло безболезненно существовать только в период неразвитости отношений поповоду результатов интеллектуальной деятельности, которые, как объекты гражданскихправ, представляют собой совокупность действий с предметами материального мира,приводящими к новым полезным результатам. Смешение категорий объект и предметсегодня является тормозом для адекватного отражения экономических отношений вправовых конструкциях, привело к тому, что результаты интеллектуальнойдеятельности обозначены в ст.138 ГК РФ как «интеллектуальнаясобственность», несмотря на то, что категория собственности примениматолько к вещным правам, а дословный перевод «intellectual property» санглийского означает «интеллектуальное имущество (благо)», но несобственность, для которой имеется свой термин «ownership».
Кнематериальным благам, которые входят в состав объектов гражданских правотнесены имя, авторство, честь и достоинство, жизнь и здоровье, телеснаянеприкосновенность, деловая репутация. Указанные блага выражают определенноеобщественное состояние лица и неотделимы от него. Любые действия со стороны,направленные на изменение этого состояния без согласия самого лица,рассматриваются как правонарушение и подлежат пресечению путем наложениясанкций, сводящихся к восстановлению нарушенного права. Поскольку нарушениеэтих прав прямо не связано с причинением материального ущерба управомоченному лицу,законодателем в ст.12 ГК РФ предусмотрена компенсация морального вреда, какодин из общих способов защиты неимущественных прав не связанных симущественными. Теперь следует рассмотреть категорию вещей, которые включаютсяв категорию объектов гражданских прав
Вещь- материальный, физически осязаемый предмет, имеющий экономическую форму товараи потому являющийся объектом гражданского оборота. Вещь — результат труда,имеющий в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. Вещамиявляются также наличные деньги и ценные бумаги (ст.128 ГК). В число вещейвключаются различные виды энергетических ресурсов и сырья, произведенных илидобытых человеческим трудом и потому ставших товаром. Так, объектом гражданскихправ, в частности, права собственности, не может быть атмосферный воздух в егоестественном состоянии. Иное дело — воздух или его составные части, измененныелибо обособленные под воздействием труда человека (нагретый воздух — пар,«сжиженный воздух» — газ, «сжатый воздух» с помощью компрессораи т.д.). Они становятся товаром и объектом гражданского оборота — вещами.
Земельныеучастки, участки недр и лесов, обособленные водные объекты, участки континентальногошельфа, богатства морской экономической зоны и другие природные ресурсы, которые,как правило, не являются результатами труда (если не считать специальноулучшенных, например, мелиорированных земель или искусственных лесопосадок),тоже относятся к категории в. Отсутствие у них свойств, присущих результатамчьего-то труда, а также их естественная ограниченность дают основания дляпредложений об установлении для них особого правового режима (объектаисключительной собственности государства или даже никому не принадлежащего«достояния народа»), хотя в развитом рыночном хозяйстве эти вещирассматриваются как оборотоспособные. В российском праве оборотоспособностьназванных в. определяется законодательством о земле и других природных ресурсах(п.3 ст.129 ГК).
Оборотоспособностьвещи, т.е. признанная законом возможность их перехода от одних лиц к другим(п.1 ст.129 ГК), является главным критерием их юридической классификации,предопределяющим их правовой режим. Правовой режим вещи устанавливается не дляних, а для субъектов гражданского оборота, совершающих по поводу этихматериальных благ различные юридически значимые действия. Именно этим, а несвоими физическими свойствами, отличаются друг от друга различные вещи какобъекты гражданского оборота.
Вещикак имеющие товарную форму предметы материального мира становятся объектами правасобственности и других вещных прав. Обязательственные отношения, хотя и могутбыть связаны с вещью, но имеют своим непосредственным объектом соответствующиедействия обязанной стороны (должника), например, в обязательствахкупли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, причинения вреда имуществу.Такое разграничение имеет важное юридическое значение, ибо предопределяетразличия в правовом режиме этих объектов главное из них сводится к тому, чтообязательственные права требования или пользования сами не могут статьобъектами вещных прав. Так, акционеров нельзя рассматривать как«собственников прав», выраженных акциями, либо как собственниковимущества акционерного общества; невозможно осуществить«куплю-продажу» " бездокументарных ценных бумаг" (т.е.определенных прав требования, не закрепленных в документарной, вещественнойформе), либо их «истребование» от неуправомоченного приобретателя (номожно произвести возмездную уступку прав или предъявить требование о признаниисоответствующего права).
Смешениеправового режима объектов вещных и обязательственных прав во многом объясняетсявлиянием англо-американских правовых представлений. В этом правопорядке приняторазличать «вещи во владении» (choses in posession), т.е. вещи,которыми можно физически обладать, и «вещи в требовании» (choses inaction), т.е. различные права (что, в свою очередь, можно считать буквальнымиспользованием понятия «нетелесных вещей» (res incorporales),известного римскому частному праву). Однако в европейской континентальнойправовой системе режим вещей и прав четко различается. Так, §90 Гражданскогокодекса Германии прямо указывает, что вещами могут быть только «телесныепредметы».
Крометого, при таком подходе всякому объекту, имеющему экономические свойстватовара, пытаются придать юридический режим вещи, объявляя его объектом вещногоправа (обычно — права собственности), не учитывая, что свойствами товараобладает гораздо более широкий круг объектов, нежели вещи. Вещами, в частности,не являются объекты так называемой " интеллектуальной собственности"- нематериальные результаты творческой деятельности, а также средстваиндивидуализации товаров и их производителей (так называемые «промышленныеправа», или «промышленная собственность») (ст.138 ГК) икоммерческая информация, составляющая служебную или коммерческую тайну (ст.139ГК).
Правовойрежим разных групп вещей не может быть одинаковым и зависит целей применения,свойств и экономических характеристик этих вещей. Правовой режим вещей являетсяосновой для их классификации на следующие группы:
1.Средства производства и предметы потребления. 2. Недвижимое имущество — движимое имущество. 3. Индивидуально определенные — определенные родовымипризнаками. 4. Отдельные вещи, их совокупности и комплексы. 5. Вещи делимые инеделимые. 6. Вещи потребляемые и непотребляемые. 7. Плоды и доходы. 8.Заменимые и незаменимые вещи. 9. Вещи допущенные к гражданскому обороту иограниченные или изъятые из оборота. Деление вещей на средства производства ипредметы потребления основано на их различии по экономическим характеристикам,физическим свойствам и целевому назначению. Средства производства подлежатотражению на балансах юридических лиц, в бухгалтерском учете, требуют фиксацииих принадлежности определенному субъекту и определения их стоимости. Их стоимостьопределяется как остаточная, балансовая, рыночная или иная. Для предметовпотребления, по общему правилу, гражданское законодательство таких требованийне устанавливает.
Делениевещей на движимые и недвижимые осуществляется в силу ст. 130-131 ГК РФ путемперечисления, какие вещи являются недвижимыми и движимыми. В состав недвижимыхвещей включены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты ивсе, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Этот перечень является открытым. Все недвижимыевещи подлежат государственной регистрации. К движимым вещам законодателемотнесено имущество по остаточному принципу: все те вещи, включая деньги иценные бумаги, которые не вошли в состав недвижимости.
Последствияделения вещей на движимые и недвижимые заключаются в следующем: 1. Установленособый порядок и форма совершения сделок с недвижимостью. Прежде всеготребуется государственная регистрация прав и перехода недвижимости от одноголица к другому. 2. Сдача в аренду недвижимости, которая находится вгосударственной собственности, осуществляется с согласия государственногокомитета имущества, либо территориальных органов этого комитета в зависимостиот вида и местонахождения этого имущества.
Вещи индивидуально определенные и определенныеродовыми признаками.
ВГК РФ не дано в явном виде такой классификации. Однако при этом использованопонятие индивидуально определенных вещей, например, в ст. 398 ГК РФпредусмотрены последствия неисполнения обязательства передать индивидуальноопределенную вещь.
Индивидуальноопределенными являются вещи единственные в своем роде, уникальные такие каккартина, дом и пр. Все остальные вещи — это вещи, определенные родовымипризнаками. Последние определяются числом, мерой или весом. Индивидуальнаяопределенность вещей не является их естественным свойством, а возникает врезультате соглашения сторон. Из вещей, определенных родовыми признаками, можетбыть выделено определенное количество и они становятся индивидуальноопределенными. Например, любой вид товаров в магазине -это вещи определенныеродовыми признаками. Отобранная для оплаты покупателем вещь становитсяиндивидуально определенной.
Юридическиепоследствия деления вещей не индивидуальные и родовые заключаются в следующем:
1.Предметами аренды, имущества, найма, подряда и ряда других договоров могут бытьтолько вещи индивидуально определенные. Наоборот, предметами денежного займамогут быть только предметы, определенные родовыми признаками.
Биржевыесделки действительны только для продукции массового производства, котораяявляется единственным видом биржевого товара.
2.Индивидуально определенные вещи юридически незаменимы. Поэтому, в случае гибелиили порчи таких вещей должник освобождается от исполнения долга в натуре.
Вотличие от них вещи, определенные родовыми признаками, являются юридическизаменимыми и в случае их гибели или порчи должник не освобождается от исполненияобязательства в натуре.
Пригибели такой вещи предъявляется не виндикационный иск, а иск о возмещенииущерба в связи с гибелью этой вещи.
Средивещей, как объектов гражданских прав выделяют совокупности и комплексы, которыемогут включать четыре разновидности:
1.Совокупность вещей и на отдельная вещь. 2. Главная вещь и принадлежности. 3.Составные части и запасные части. 4. Имущественные комплексы. Совокупностьвещей — это группа однородных, либо разнородных вещей, которые выполняют своеэкономическое, хозяйственное назначение не по отдельности, а совместно.Примерами совокупностей являются мебельный гарнитур, сервиз, набор различныхинструментов (слесарных, плотницких и др.). По общему правилу, эта совокупностьрассматривается как единый объект. Однако, допускается заключение сделок поповоду отдельных предметов из совокупности, например, распродажа мебели из гарнитура.
Вкачестве совокупности выступают парные вещи — пара обуви, перчаток, лыж, лыжныхпалок и т.п. Хотя они рассматриваются единым объектом, в определенных случаяхвозможно отчуждение одного предмета из пары.
Приуничтожении, или повреждении одной из вещей, входящих в совокупность,потерпевший может требовать замены на новую совокупность, либо замещениястоимости не одной, а совокупности вещей.
Классификацияна главную вещь и принадлежности основана на том, что принадлежностьпредназначена для обслуживания главной вещи и призвана обеспечивать удобство инадежность использования главной вещи. Например, в совокупности часы и браслет- часы — главная вещь — браслет принадлежность. Юридические последствия такойклассификации состоят в следующем:
1.Принадлежность следует судьбе главной вещи, если законом или договором неустановлено иное.
2.При купле-продаже принадлежность покупается или продается с главной вещью ибезвозмездно, если другое не установлено законом или соглашением сторон.
Делениевещей на составные части и запасные части обусловлено тем, что они выполняютразличные функции по отношению к изделию в целом. Составные части — конструктивно связаны с основным объектом. Они неразделимы в экономическом ифункциональном значении: Двигатель автомобиля, его передние и задние подвески ипр. Юридически основной объект не может существовать без составных частей. Итехнически, и юридически они нераздельны. В том случае, когда допускаютсясделки с отдельными составными частями, весь объект рассматривается как суммазапасных частей.
Запасныечасти — предназначены для замены некоторых составных частей. Юридическимследствием выделения запасных частей в обособленную группу является то, чтоосновной объект может существовать без запасных частей. Поэтому допускаютсяотдельные самостоятельные сделки с запасными частями, как таковыми.
Понятие недвижимости в гражданском праве.
Делениеимущества на движимое и недвижимое берет начало еще в римском праве ивоспринято практически всеми правовыми системами. Такое деление имуществасвязано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередьна землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитиемэтого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правахграждан на протяжении многих веков.
Всостав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с нимфизически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и неможет быть отделено без нарушения назначения вещи.
Движимымивещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению илисамостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы,как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.
Всоветском законодательстве в связи с национализацией земли сразу послеОктябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей нанедвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгогоперерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственностив РСФСР» от 24 декабря 1990 года[1][1],а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик[2][2].
Гражданскийкодекс (далее — ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ ивведенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах,уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним многовнимания.
Согласност.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законотносит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственныевоздушные и морские суда, космические объекты, что объясняетсяцелесообразностью распространить на них специальный правовой режим,установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных кнедвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальныхзаконодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень иотнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовойрежим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу кнедвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке идругие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса — далееФГК).
Выделениянедвижимости из остального имущества объясняется не только важностью дляэкономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью другойнедвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятсянаиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует специальнойрегламентации их участия в гражданском обороте, что находит отражение вособенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и формезаключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество,установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимостьив ряде других случаев. Некоторые правоотношения, например, ипотека, могутиметь объектом только недвижимое имущество. Купля-продажа земельных участков,предприятий, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости значительноотличается от приобретения других объектов по такому же договору.
Многиеиз присущих недвижимости правовых особенностей отмечались и раньше, но вусловиях рынка, расширения объемов торгового оборота их значимость возрастает.
Следуетподчеркнуть, что правовой режим отдельных видов недвижимого имуществасущественно отличается друг от друга, что будет отражено в структуре даннойработы. Так, например правовая регламентация сельскохозяйственных земель имеетразличия с режимом недр или режимом строений и других объектов.
ЗаконодательствоДореволюционной России (т.X Законов Российской Империи, ч.1) и стран дальнегозарубежья тоже проводят деление имущества на движимое и недвижимое, указывая,однако, и иные признаки недвижимого имущества, как-то его неподвижность,незаменимость, индивидуальную определенность. Уже упоминавшийся Французскийгражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество, относит к немумашины, инструменты, сырье для производственных нужд, сельскохозяйственныеорудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданское уложение(далее — ГГУ) дает более узкое понятие недвижимости, относит к нему земельныеучастки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой — строения,продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю,растения. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные встроение при его возведении (§94-96 ГГУ). Сходные признаки недвижимостисодержатся в гражданском кодексе Италии (ст.812), Японии (ст.86), Швейцарии(ст.655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится кнедвижимому имуществу.
Позаконодательству Англии и многих штатов США деление вещей на движимое инедвижимое во внутренних отношениях между субъектами права значения не имеет,хотя, конечно, и там возникновение и осуществление прав на землю имеетособенности. При различных формах исковой защиты английское право отношения,предметом которых является недвижимое имущество, выделяет особо.
Вдореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра в1714 г. Это понятие имело значение для ограничения оборота недвижимогоимущества и его наследования. К недвижимости закон (т.X Законов РоссийскойИмперии, ч.1, ст.384) относил часть земной поверхности и все то, что с неюсвязано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и целивещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считалисьпереходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретениематериалов, из которых они состоят, без участка земли под ним находящегося,например, при продаже на снос или под слом.
Каквидно, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву совпадает спонятием недвижимого имущества, определенному в ГК РФ.
Итак,учитывая все выше сказанное дадим определение недвижимости. Недвижимость — (англ. real estate) недвижимые вещи, имущество, объекты торгового оборота, ккоторым ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. Перемещение их без несоразмерного ущербадля их назначения невозможно.
Делениевещей на недвижимые и движимые, обусловлено не столько физическими ихсвойствами, сколько необходимостью установления различий в их правовом режиме,специальной регламентации их участия в имущественном гражданском обороте.Безусловно, движимыми являются названные в перечне недвижимых (ст. 130 ГК РФ)воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты,однако они отнесены названной статьей ГК к недвижимым вещам, подлежащимгосударственной регистрации в силу их общественной и экономической значимости.
Недвижимость- новая правовая категория реформируемой российской экономики. Законодательствусоветского периода она не была известна в силу множества ограничений товарногооборота и полного запрета оборота природных объектов, являющихся исключительнойгосударственной собственностью.
Приватизациягосударственных и муниципальных предприятий, введение правового институтачастной и муниципальной собственности на землю и Другие природные ресурсы, нарядус государственной собственностью на них, создали условия для развития рыночныхотношений по поводу недвижимости и, следовательно, необходимость правовогорегулирования этих отношений. В отличие от движимых вещей, для недвижимыхустанавливается особый правовой режим: правила приобретения права собственностина недвижимость, обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью,форма заключения договоров участников отношений в связи с недвижимостью,порядок прекращения и ликвидации прав на недвижимость и т. д. Некоторыеправоотношения, например, ипотека, могут иметь объектов только недвижимоеимущество.
Признаниеземель недвижимостью было вызвано необходимостью реформирования российскойэкономики. В житейском смысле земля всегда была и будет недвижимостью, как идругие недвижимые предметы и вещи — объекта гражданского права. Этому понятиюпридается подобный юридический смысл для того, чтобы средствамизаконодательства открыть возможность сближения правового режима использованияземель и другого недвижимого имущества — объектов товарного оборота, отношенияпо поводу которых регулируются нормами гражданского законодательства. Доземельной реформы земля ни в законодательстве, ни в научной юридическойлитературе не признавалась недвижимым имуществом. Она рассматривалась какобъект природы, не имеющий денежной оценки, и потому нейтральным к экономике,товарному обороту. Это позволяло при регулировании земельных отношений ирешении любых земельных вопросов широко применять метод голого администрирования,который был очень удобен государственному аппарату управления экономикой.Отсутствие материальной заинтересованности хозяйств в лучшем использованииземли восполнялось диктатом и произволом, что отражалось на уровнесельскохозяйственного производства. Наступил период застоя и в связи с этимосознание необходимости проведения серьезной земельной реформы. Общество пришлок пониманию того, что земельные и другие природные ресурсы не могутрассматриваться как объект администрирования, которыми можно распоряжаться неотвечая за последствия произвольных, ошибочных решений. Новые земельные законыРФ, признавая землю недвижимостью, гарантируют самостоятельное хозяйствованиена земле, независимо от того на каком праве пользователи земли владеют ею на правечастной собственности, бессрочного (постоянного) пользования, пожизненногонаследуемого землевладения, временного пользования и аренды. Физические июридические лица, имеющие земельные участки в частной собственности вправесовершать сделки с ними в порядке, установленном для недвижимости. Другиепользователи земли также соблюдают режим недвижимого имущества, включая нормы охозяйственной свободе, государственной регистрации прав, уплате налогов,соблюдении других, обязанностей, установленных только законом. Гражданскоезаконодательство применяется к регулированию земельных отношений с учетом ихспецифики, отраженной в соответствующих нормативных актах земельногозаконодательства.
Кнедвижимости относятся предприятия — имущественные комплексы, используемые дляосуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для егодеятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы иуслуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другиеисключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132ГК РФ). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи,залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением ипрекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам — участникам предпринимательскойдеятельности, разрешенной законами РФ. Не исключена возможность принадлежностиодному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий — имущественныхкомплексов. В прошлое время подавляющее число предприятий составляли государственнуюили кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться втоварном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость,передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е.административном порядке. ГК РФ допускает существование различных видов предприятийи форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества,акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы,государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия,некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 66-123ГК). К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, чтопозволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономикипроизводства. Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантияхсобственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельныхучастков под этими объектами» (Рос. Газ. 1997. 10 июня) разрешается приватизациязданий, строений, сооружений, помещений объектов незавершенного строительствавместе с земельными участками (их долями), на которых они расположены.
Правана объекты недвижимости, их возникновение, ограничение, прекращение и сменавладельцев подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с федеральнымзаконом от 21 июля 1997 г.№ 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав нанедвижимость имущество и сделок с ним» (Рос. газ. 1997. 30 июля ).
Зарубежноезаконодательство, как указывалось выше, также проводит деление имущества надвижимое и недвижимое, однако более детально, чем законодательство РФ,регулирует правовой режим того и другого. Так, французский гражданский кодексочень широко трактует понятие недвижимого имущества, относя к нему, вчастности, не только земельные участки, но и машины, инструменты, сырье,сельскохозяйственные орудия и т. д. (ст. 517-526 ФГК). Германское гражданскоеуложение (ГГУ) к Н. относит земельные участки, их составные части, вещи, прочносвязанные с почвой строения, продукты земли, пока они связаны с почвой; семена,если они внесены в землю, растения и насаждения (§94-96 ГГУ). Аналогичныепризнаки недвижимости» содержатся в гражданских кодексах Италии (ст. 812),Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии кнедвижимости относятся водоемы в естественном их состоянии. Развитие институтаправа на недвижимость в зарубежных странах привело к созданию фундаментальногоземельного кадастра и государственного реестра другого недвижимого имущества, чтонеобходимо для эффективной налоговой системы. Законодательство РФ онедвижимости находится пока еще в стадии развития и совершенствования всоответствии с задачами реформирования российской экономики. Основныенормативные акты: Конституция РФ, ст. 130-132, ст. 66-123 и др. ГК РФ, УказПрезидента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «0 регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России» (СПП РФ.1993, № 44, ст.4191), Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализацииконституционных прав граждан на землю» (Рос. газ. 1996. 12 марта),федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизациигосударственного имущества и об основах приватизации муниципального имуществаРоссийской Федерации» (Рос. газ. 1997, 2 авг.), федеральный закон от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (Рос. газ. 1997. 30 июля).
Глава 2. Виды недвижимости в гражданском праве иособенности их правового режима.
Подводяитог выше сказанному, отметим, что, деление вещей на движимые и недвижимыеосновывается на их естественных свойствах. Недвижимые вещи, как правило, немогут быть перемещены, они являются индивидуально-определенными и незаменимыми.Движимые могут свободно перемещаться и быть как индивидуально-определенными,так и родовыми.
Понятиенедвижимости и ее виды закладываются законодателем в ст. 130 ГК. К недвижимостип.1 ст.130 ГК, во-первых, относит объекты естественного происхождения — участкиземли, участки недр и обособленные водные объекты. Следует отметить, что законыо природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно кправу собственности. Так, Закон о недрах признает объектом государственнойсобственности недра в целом, как часть земной коры, расположенной нижепочвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов,и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения,в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа иморской исключительной зоны. Участки же недр в виде горного отвода Закономрассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.
Водныйкодекс предусматривает, что объектом государственной собственности являютсяводные объекты в целом, а под водными объектом понимается и его часть.Обособленные же водные объекты (замкнутые водоемы) могут находиться не только вгосударственной собственности, но и муниципальной. В качестве объекта правапользования или вещного права (публичного или частного сервитута) также можетвыступать только часть водного объекта, то есть участок водной поверхности.
Во-вторых,к недвижимости отнесено все то, что прочно связано с землей, — здания,сооружения, леса, многолетние насаждения и др. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаютсянедвижимостью, пока они прочно связаны с землей. Будучи отделенными от нее, онистановятся движимыми вещами.
Недвижимымпризнается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст.132).
ГКзакрепляет особенности правового режима недвижимости:
1)Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации (ст.132).
2)Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилуисполняется в месте ее нахождения.
3)Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемоепо договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости(ст.219) либо перехода права собственности на нее покупателю (ст.551).
4)Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйныенедвижимые вещи (ст.225) и более длительные сроки приобретательской давности нанедвижимое имущество (ст.234); обращение взыскания на заложенное недвижимоеимущество (ст.349); распоряжение государственным и муниципальным предприятиемпринадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295).
5)Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью,предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав нанедвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только содновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором онанаходится, либо его части, необходимой для его использования, либо правапользования залогодателя этим участком или его частью (ст. 340).
Припродаже или аренде зданий, сооружений и предприятий одновременно с передачейпокупателю права собственности на них передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Еслиже продается или сдается в аренду лишь земельный участок, владелец недвижимостисохраняет право пользования той его частью, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования, на предусмотренных договором условиях, а приих отсутствии — право ограниченного пользования (сервитут) (ст.552, 553 и 652,653).
ПоложенияГК о договорах дарения и ренты не содержат аналогичных правил в отношениинедвижимости и земельного участка, на котором она находится. Представляется,что к ним по аналогии должны применяться правила купли-продажи недвижимости.
Кнедвижимости ГК относит и некоторые движимые по своим естественным свойствамвещи — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космическиеобъекты. Недвижимостью являются только те из них, которые подлежатгосударственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль заэтими объектами.
Понятиеуказанных транспортных средств раскрывается в транспортных уставах и кодексах,а космических объектов — в международных конвенциях (договорах, соглашениях).Воздушное судно — это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере за счетвзаимодействия с воздухом, отраженным от земной поверхности. Судно, морское иливнутреннего плавания, — это самоходное или несамоходное плавучее сооружение,предназначенное для плавания по морским и внутренним водным путям. Российскоезаконодательство (Закон РФ от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности» — РГ от 6 октября 1993 г.) не дает определения комического объекта. Международныедокументы относят к ним объекты, запущенные в космос или доставленные нанебесные тела либо сооруженные на них. Некоторые из международных актов вкачестве космических объектов рассматривают не только объект в целом, но и егосоставные части, а также средство его доставки (его часть), указывают видыкосмических объектов (станции, установки, оборудование, космические корабли).
Порядокрегистрации воздушных судов определен ст.32 Воздушного кодекса. Гражданскиесуда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судовРФ. Ведение государственного реестра возлагается на специально уполномоченныйорган в области гражданской авиации. Государственные же воздушные сударегистрируются в порядке, установленном специально уполномоченным органом в областиобороны по согласованию со специально уполномоченными органами, имеющимиподразделения государственной авиации.
Морскиесуда регистрируются в порядке, установленном ст.23 Кодекса торговогомореплавания Союза ССР, а суда внутреннего плавания — ст.26 Устава внутреннеговодного транспорта СССР. Регистрации подлежат морские суда, технический надзорза которыми осуществляет Технический регистр, и суда внутреннего водноготранспорта, являющиеся самоходными, а также несамоходными, грузоподъемностькоторых превышает 5 т.
Морскиесуда вносятся в Государственный судовой регистр в одном из морских или речныхпортов, а суда внутреннего водного транспорта — в судовые реестры бассейнов рекили судоходных инспекций (суда постоянно плавающие вблизи морских портов, расположенныхна реках, и ниже этих портов подлежат внесению в судовые регистры этих портов).Однако впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных наположениях п.1 ст.131 ГК, должен применятся действующий порядок регистрацииправ на эти объекты (п.1 ст.33 Закона о регистрации недвижимости).
Космическиеобъекты подлежат государственной регистрации, порядок которой определяетсяПравительством РФ. Наряду с этим в данной сфере действует Конвенция 14 января1975 г. О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.
Регистрациявоздушных судов, морских судов, судов внутреннего водного транспорта икосмических объектов уполномоченными на то органами не заменяет регистрациюправ на них как на недвижимость, в порядке, предусмотренном ст.131 ГК.
ГКне исключает возможности распространения режима недвижимости и на иноеимущество, помимо указанного в абз.2 п.1 ст.130, но только на основании прямогоуказания закона.
Движимымимуществом являются вещи, включая деньги и ценные бумаги, которые не отнесеныГК и другими законами к недвижимости.
Правана движимые вещи (по общему правилу) не подлежат государственной регистрации.Однако закон может предусмотреть необходимость такой регистрации для отдельныхвидов движимого имущества. Так, в настоящее время действует постановлениеПравительства РФ от 12 августа 1994 г. 938 «О государственной регистрацииавтомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территорииРоссийской Федерации» (СЗ РФ, 1994, 17, ст.1999).
Анализируявсе вышесказанное следует говорить, что законодателем, несмотря на множестводругих, воспринята классификация недвижимого имущества на недвижимое имуществопо своей сущности и в силу закона. Данная классификация и особый правовой режимимеет значение при государственной регистрации (о ней речь пойдет позже).
Яхочу также осветить и проблемы в гражданском законодательстве, связанные сделением имущества на движимое и недвижимое. И деление недвижимого, в своюочередь, на вышеуказанные виды.
Законодательсчитает синонимами понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество»,«недвижимость», о чем свидетельствует ст.130 Гражданского кодекса РФ.
Согласноей, как говорилось выше, к недвижимым вещам относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Ккатегории недвижимых законодатель относит и движимые вещи, подлежащиегосударственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты. Они не только способны к пространственному перемещению безущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Таким образом,законодатель разделил недвижимые de jure вещи на два вида: недвижимые(земельные участки, участки недр и т.д.) и движимые по своей природе, ноотнесенные к категории недвижимых.
Единогомнения о том, по какой причине законодатель посчитал необходимым включитьдвижимые вещи в число недвижимых и распространить на них действие правилпродажи недвижимости, нет.
Так,А.П.Сергеев считает, что это вызвано высокой стоимостью этих объектов исвязанной с этим необходимостью повышенной надежности правил гражданскогооборота[3][3].
М.И.Брагинский, в свою очередь, отмечает: «Законодатель объединил их с естественнонедвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственнойрегистрации»[4][4].
Думается,законодатель не учел той существенной детали, что движимые по своей природевещи могут быть как индивидуально-определенными, так и родовыми. В этом состоитих существенное отличие от недвижимых, которые всегда индивидуально определены.
Делов том, что правило о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества,устанавливаемое ст.557 ГК, которая гласит: «В случае передачи продавцомпокупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса,за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товараненадлежащего качества на товар, соответствующий договору», применимо кпризнаваемым законодателем недвижимым воздушным и морским судам, судамвнутреннего плавания, космическим объектам (ст.130 ГК), а также к иным движимымвещам, которые впоследствии в соответствии с той же нормой, закрепленной в ч.2п.1 ст.130 ГК, могут быть отнесены законом к недвижимым вещам, лишь в томслучае, если эти вещи являются индивидуально-определенными. В отношении жеродовых вещей данное условие неприемлемо. Законодатель в этой ситуации незащищает интересы покупателя, а скорее действует вопреки им, создаваябессмысленные преграды для нормального оборота подобного рода товаров.
Предположим,состоялось заключение договора продажи воздушного судна, которое было«свидетелем» какого-либо важного события (подписания главами государствисторически значимого документа, сыгравшего большую роль в дальнейшем развитииих взаимоотношений), что подтверждалось документально или с помощьюсвидетельских показаний. Здесь мы имеем дело с вещьюиндивидуально-определенной. Даже если подобные самолеты (той же фирмы, модели ит.д.) выпускались или продолжают выпускаться в большом количестве, предметзаключенного договора — не родовая вещь. Ведь в этом случае речь идет о покупкене только и не столько средства передвижения, сколько исторически ценной вещи.Предмет этого договора — раритет, вещь уникальная, единственная в своем роде,что и позволяет придать ей статус индивидуально-определенной[5][5].
Следовательно,в случае передачи продавцом покупателю уже охарактеризованного товара, несоответствующего условиям договора о его качестве, применяются согласно ст.557ГК правила ст.475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребоватьзамены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Вприведенном примере сомнений в правоте законодателя возникнуть не должно и вслучае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель можетлишь отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возвратауплаченной за товар денежной суммы. Требовать же замены товара он не вправе,так как последний является индивидуально-определенным.
Допустим,однако, что состоялось заключение договора продажи партии самолетов,изготавливаемых серийно. Здесь речь идет уже не об индивидуально — определеннойвещи, а о родовых вещах. Если после передачи товара покупателю он обнаружитсущественные нарушения его качества, применяется ст.557 ГК со ссылкой на п.2ст.475 Кодекса. Предположим, что в указанном примере некачественными оказалисьпять из двадцати проданных самолетов. Согласно ст.557 ГК покупатель не вправетребовать замены товара — закон наделяет его правом отказаться от исполнениядоговора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Даже еслипродавец может заменить пять некачественных самолетов, сэкономив таким образомвремя и средства свои и покупателя, закон не предоставляет ему такого права.Однако заинтересованность покупателя и продавца состоит в том, чтобы в данномслучае покупателю не возвращались деньги, а производилась замена некачественныхсамолетов.
Конечно,ст. 557 ГК вполне применима к взаимоотношениям, связанным со всеми безисключения недвижимыми по своей природе вещами, так как они всегдаиндивидуально определены. Однако и в отношении движимых вещей ее нормынеобходимо применять только тогда, когда речь идет обиндивидуально-определенных вещах. Существует мнение, что ст. 557 ГК необходимоизменить и изложить в следующей редакции: «В случае передачи продавцомпокупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, заисключением положений о праве покупателя потребовать замены товараненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Если предметомдоговора продажи недвижимости являются вещи, указанные в ч.1 п.1 ст.130настоящего Кодекса, и если эти вещи определяются родовыми признаками, в этомслучае правила ст.475 настоящего Кодекса применяются без изъятий».
Предложеннаяформулировка ст. 557 ГК требует более четкого законодательного определениянедвижимых вещей и вещей по своей природе движимых, но отнесенных законом кнедвижимым. Поэтому целесообразно внести изменения и в ст. 130 ГК. Ведь в ч.2п.1 ст.130 Кодекса говориться исключительно о вещах движимых по своей природе,а содержание ч.1 п.1 ст.130, в частности: «все, что прочно связано с землей, тоесть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно» — представляется не совсем полной и точной. Эта норма получила быболее четкое закрепление и ее применение на практике стало бы более простым иудобным, если изложить ее следующим образом: «Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное движимое (по своей природе) имущество».
Внесениеизменений в ст.130 Кодекса необходимо не только потому, что это послужит болеечеткому применению на практике предложенной редакции ст.557 ГК, но и потому,что ст.130 ГК нуждается в более точной формулировке для правильного ееприменения и в других отношениях.
Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество.
Статья131 ГК связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество с моментомгосударственной регистрации недвижимости в едином государственном реестре.Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения, оперативногоуправления, пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и инымизаконами. Государственной регистрации подлежат права собственности на земельныеучастки и другое недвижимое имущество, в том числе здания, сооружения, жилые инежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетниенасаждения и другие объекты.
Задачагосударственной регистрации — прежде всего охранять права собственников игарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.
Всоответствии с утвержденными формами каждому объекту должен быть присвоенкадастровый номер — индивидуальный, не повторяющийся на территории РФ.Кадастровый номер здания, сооружения состоит из кадастрового номера земельногоучастка и инвентарного номера здания, сооружения. Государственная регистрация правна недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания иподтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения илипрекращения прав на недвижимое имущество. Она направлена на упорядочениегражданского оборота и охраны прав владельцев имущества. Государственнаярегистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объектунедвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним. Такая регистрация является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не оспоренав судебном порядке. В то же время регистрация должна носить открытый публичныйхарактер. Любое лицо может получить информацию о зарегистрированных правах наобъекты недвижимости, что позволит избежать многих злоупотреблений и споровпосле принятия указанного Закона.
Государственнойрегистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки снедвижимостью. Например, при продаже предприятия ГК РФ обязывает стороныосуществить сначала государственную регистрацию заключенного договора на егопродажу (ст.560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателюпо передаточному акту (ст.563), после чего произвести государственнуюрегистрацию права собственности покупателя на предприятие (ст.569).
Сделкис землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации вслучаях и порядке, предусмотренных законом. Право собственности и другие вещныеправа на недвижимое имущество подлежат регистрации во всех случаяхвозникновения, перехода или прекращения этих прав.
Вслучаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могутосуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимогоимущества. Например, создание нового предприятия регистрируется в Единомгосударственном реестре.
Однако,в настоящее время отдельные положения ГК РФ по вопросам государственнойрегистрации недвижимости недостаточно согласованы между собой. Не создана ещестройная система органов, осуществляющих государственную регистрацию. Поэтомукрайне необходимо было ввести в действие специальный закон, подробнорегулирующий порядок и значение государственной регистрации сделок снедвижимостью и прав на недвижимое имущество. Как и в других системах, такаярегистрация должна иметь преимущество перед другими доказательствами значение вслучае споров для подтверждения прав на недвижимое имущество.
Внастоящее время Государственная Дума приняла Федеральный закон РФ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Доэтого момента применялись положения Указа Президента РФ «О дополнительных мерахпо развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 г.,[6][6]которым предусматривались основные положения введения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и утверждены формы для регистрациинедвижимости.
Посколькувведение государственной регистрации сделок и прав на недвижимое имуществозадержалось, нужно было решить вопрос о действительности оформления сделок,подлежащих регистрации. Ведь ГК, установив обязательную государственнуюрегистрацию сделок с недвижимостью (ст.164) и прав на недвижимое имущество(ст.131), отменил необходимость нотариального удостоверения сделок с недвижимымимуществом. Поэтому Федеральный закон о введении в действие части второй ГК РФ,принятый Государственной Думой 22 декабря 1995 г[7][7].,постановил в ст.7, что впредь до введения в действие регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним для договоров, предусмотренный ст.550, 560 и 574 ГК,сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких сделок.
Указанныестатьи определяют общую форму договора купли-продажи недвижимости, формупродажи предприятий и форму договоров дарения недвижимого имущества.
Чтокасается государственной регистрации сделок в отношении земли, зданий, квартири другого имущества, то такая регистрация была необходима и раньше. Но онапроизводилась различными органами.
Вчастности, организация ведения земельного кадастра, регистрация и оформлениедокументов на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость быливозложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам иземлеустройству и его территориальные органы на местах[8][8].Регистрация земли производилась в соответствии с Положением, утвержденнымпостановлением Правительства РФ «О введении государственного земельногокадастра в Российской Федерации» от 25 августа 1992 г.[9][9]По единой методике в государственных земельном, лесном и других кадастрах. Вотношении иных объектов регистрации производилась комитетами по управлениюимуществом, бюро технической инвентаризации, а также иными государственнымиорганами.
Поэтомунужно было решить вопрос о применении новых правил государственной регистрациив Едином государственном реестре к сделкам, уже заключенным изарегистрированным по ранее установленным положениям.
ВУказе Президента РФ от 28 февраля 1996 г. Определено, что обязательнаягосударственная регистрация по установленным там положениям распространяется насделки и право на недвижимое имущество, на которые документы оформлены послевступления в силу Указа. Следовательно, права на недвижимое имущество,существовавшие ранее, признаются действительными на будущее время и не требуютперерегистрации. Ведь, в силу ст.8 Федерального закона «О введении в действиечасти первой ГК РФ»[10][10]«впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрациинедвижимого имущества и сделок с ним».
Однакопри переходе после вступления в силу Указа от 28 февраля 1996 г. Ранеесуществовавших прав к другому лицу, возникновении обременений или прекращениисоответствующих прав, такие права и обременения должны быть зарегистрированы поновым формам в соответствующих органах.
Зарегистрацию. Выдачу свидетельств о регистрации и предоставлении выписок изреестра взимается государственная пошлина. Заинтересованные лица вправеобжаловать отказ в регистрации или незаконное совершение регистрации в суд поместу нахождения органа, осуществляющего регистрацию. Последний должен нестиимущественную ответственность за вред, причиненный в результате нарушенияработниками правил регистрации, на условиях и в размере, определенных общимиправилами ГК (ст.15,16 ГК).
Ведьотсутствие регистрации недвижимости может причинить значительный ущерб нетолько покупателям, но и залогодержателям при залоге имущества, уже заложенногопо другому договору, если последний не был зарегистрирован и кредитор о нем незнал. Во всех таких случаях виновные лица должны возместить потерпевшим убытки,причиненные их противоправными действиями по общим правилам, установленным ГК.
Специальногорешения требовал вопрос о действительности сделок с недвижимостью, если ихрегистрация вообще не была осуществлена из-за отсутствия соответствующегогосударственного органа, уполномоченного на регистрацию такого рода сделок.Такое положение сложилось по сделкам на приобретение недвижимого имущества впорядке его приватизации. Арбитражным судам приходится рассматривать требованиякомитетов по управлению государственным имуществом, других органов о признаниина этом основании недействительными договоров о приобретении в собственностьглавным образом нежилых помещений. Обобщив практику арбитражных судов поразрешению споров при приватизации, Высший Арбитражный Суд разъяснил, чтоотсутствие регистрации сделки по приватизации недвижимого имущества не являетсясамостоятельным основанием для признания ее недействительной. «Судам следуетруководствоваться тем, что до принятия законодательством установленного порядкарегистрации таких договоров купли-продажи право собственности у покупателявозникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенногодоговора купли-продажи. Неосуществление регистрации такого договора не являетсяоснованием для признания его недействительным»[11][11].
Вдругих случаях несоблюдение сторонами государственной регистрации сделки снедвижимостью влечет ничтожность сделки (Ст.165 ГК). Однако, если сделка,требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна изсторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой сторонывынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется всоответствии с решением суда. Закон устанавливает негативные последствия длястороны, необоснованно уклоняющейся от государственной регистрации сделки.
Государственнаярегистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давноприменяется в развитых зарубежных странах. Во многих странах существуютспециальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которыевносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имуществоправа собственности. Согласно §873 Германского Гражданского Уложения передачавещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально и об этомдолжна быть сделана соответствующая запись в земельной книге. Запись делается ипри прекращении права. Такие книги ведутся в судах. Аналогичное правилосодержится в §658 Швейцарского гражданского кодекса. В Англии договор о продажеили ином акте отчуждения земли или иных объектов — зданий, урожая на корню,скота на ферме и т.п. требует для передачи права собственности совершенияспециального передачи после проверки правомерности сделки компетентным лицом.Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок Этитребования должны обеспечивать гласность и законность вещных прав нанедвижимость. Любое заинтересованное лицо может ознакомиться с соответствующимизаписями в реестре, чтобы выяснить, кто является собственником земельногоучастка или возведенного на нем здания, не обременены ли они налогом.
Вслучае спора о праве на недвижимость регистрации в книге отдается приоритетное,т.е. преимущественное значение.
С31 января года вступил в действие Федеральный закон «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого днягосударственная регистрация возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав вне зависимости от того, создано или нет на территорииконкретного субъекта Российской Федерации учреждение юстиции, будетосуществляться в соответствии с Законом, поскольку согласно ст.33 этого Законане позднее 31 января все органы, осуществляющие государственную регистрациюправ должны приступить к ведению Единого государственного реестра прав и выдачиинформации.
Какизвестно, в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» Министерство юстиции Российской Федерацииявляется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Этоогромный участок работы, осуществляемый сейчас различными органами (органытехнической инвентаризации, жилищные органы; органы по земельным ресурсам иземлеустройству, органы по управлению государственным и муниципальнымимуществом). Деятельность эта приобретает исключительную важность не только вплане защиты прав и законных интересов граждан, но и в будущей системе налогообложенияи наполнения бюджета государства. Будет создан Единый государственный реестрправ на недвижимое имущество и сделок с ним. Сейчас образована Межведомственнаякомиссия во главе с заместителем Председателя Правительства РоссийскойФедерации перед которой поставлена задача разработать мероприятия, связанные сдеятельностью учреждений юстиции по регистрации прав и органов по учетуобъектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации. Дляреализации задуманного необходимо провести большую подготовительную работу, втом числе создать необходимую правовую базу. Уже сейчас Министерством юстициивнесены в Правительство проекты постановлений Правительства РоссийскойФедерации «Об утверждении Положения о Межведомственной комиссии по разработке мероприятий,связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», «Об установлении максимального размера платежей загосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и запредоставление информации о зарегистрированных правах». Подготовлены к принятиюПравила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Всоответствии с Законом система учреждений юстиции должна быть сформирована порегионам поэтапно к 2000 году. В настоящее время она складывается в некоторыхсубъектах Российской Федерации.
Министерствоюстиции, являясь уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральныморганом исполнительной власти в области государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с постановлениемПравительства от 1 ноября 1997г. «О мерах по реализации Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», видитсвою главную задачу не столько в быстрейшем создании федеральной системыучреждений юстиции, сколько в выработке соответствующей законодательствуструктуры учреждений и подбору квалифицированных кадров.
Востальных субъектах Российской Федерации согласно закону и постановлениюПравительства государственная регистрация осуществляется на основаниикадастрового и технического учета соответственно земельными комитетами,комитетами по управлению имуществом и органами БТИ. Очевидно, что нужнысогласованные действия и объединение усилий всех заинтересованных учрежденийкак на федеральном уровне, так и в субъектах федерации. Например,постановлением правительства Московской области от 20 октября 1997г. УтвержденПорядок взаимодействия Московской областной регистрационной палаты, бюротехнической инвентаризации и Комитета по земельным ресурсам и землеустройствупо работе с заявлениями граждан и юридических лиц при оформлении сделок снедвижимым имуществом, в соответствии с которым БТИ, Комитет по земельнымресурсам и землеустройству продолжают вести технический учет зданий исооружений, земельный кадастр и в 10-дневный срок по запросу Московскойобластной регистрационной палаты и ее филиалов и представительств изготавливаютнеобходимые документы на объекты недвижимости и направляют их в Московскуюрегистрационную палату.
Практикапоказала, что в субъекте Федерации необходимо создавать одно учреждение юстициис филиалами в городах и районах. Это может привести к единойправоприменительной практике в регионе, созданию строгой системы контроля иответственности должностных лиц. В конечном итоге может быть создана единаясистема учреждений юстиции Российской Федерации в результате единообразногоприменения Конституции РФ, ГК РФ, специальных федеральных законов и подзаконныхнормативных правовых актов, единой федеральной методики государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выработаннойМинистерством юстиции РФ, регулярного повышения квалификации регистраторов вфедеральных образовательных учреждениях.
Ксожалению, современный период характеризуется разрозненностью органов,регистрирующих права на недвижимое имущество и сделки с ним. Так, регистрациюправ осуществляют органы Российского фонда федерального имущества, Министерствагосударственного имущества Российской Федерации, Государственного комитета РФпо земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета РФ пожилищной и строительной политике.
Сложившийся«порядок» приводит к противоречивому ведомственному нормотворчеству,установлению «своих» правил регистрации. Нет единого органа, осуществляющегоконтроль за государственной политикой в области регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. Например, единые формы государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Указом ПрезидентаРоссийской Федерации от 28 февраля 1996 г., введены в действие только в 18субъектах РФ. Сложившееся фактическое положение подрывает возможность созданияединой информационной базы о правах на недвижимое имущество и сделок с ним. Вэтой связи в ближайшее время необходимо решать вопрос о реализации действующихнормативно-правовых актов, подготовке и принятии дополнительных, направленныхна проведение единой федеральной политики в области государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним, установление дисциплинарной,административной и материальной ответственности в отношении виновныхдолжностных лиц.
Отдельныесубъекты Федерации (Московская, Астраханская, Саратовская и другие области)начали создавать органы регистрации недвижимости до принятия федеральногозакона. Существует необходимость приведения принятых в этих субъектах Федерациинормативных правовых актов в соответствие с ГК РФ, и федеральным законом.Юридическим лицам следует избрать установленную федеральным закономорганизационно — правовую форму — учреждение, создать в городах и районахфилиалы учреждений юстиции, определить взаимоотношения между органами юстиции иучреждениями юстиции.
Внастоящее время есть возможность изучить как положительный, так и отрицательныйопыт учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, подготовить обобщение правоприменительной практики иразослать его в субъекты федерации.
Всоответствии с п. «о» ст.71 Конституции РФ гражданское право относится кисключительному ведению Российской Федерации. Государственная регистрациясделок с землей и другим недвижимым имуществом установлена ст. ст. 131, 164 идругими статьями ГК. В этой связи субъекты Российской Федерации не могут самостоятельноразрабатывать нормативные правовые акты, регулирующие государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой же вывод можносделать и на основе п. «в» ст.71 Конституции, согласно которому регулированиеправ и свобод граждан относится к исключительной компетенции РФ. В случаеустановления противоречий между нормативными правовыми актами субъектов РФ ифедеральными законами правоприменители должны руководствоваться федеральнымзаконодательством, а правовые нормативные акты субъектов Федерации должны бытьпризнаны судами неконституционными.
Существуети еще одна важная проблема. Кадровая. Понятно, что на должность регистратораправ необходимо подбирать достойных, квалифицированных людей. В соответствии сФедеральным законом (ст.15) на должность регистратора прав назначаются лица:имеющие высшее юридическое образование или опыт работы в органах,осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет; прошедшиеспециальные курсы; сдавшие квалификационный экзамен в соответствии сустановленными требованиями. Регистратор прав является государственнымслужащим, замещающим ведущую государственную должность. Особенности прав иобязанностей должностных лиц учреждения юстиции по регистрации прав какгосударственных служащих регулируются законодательством РФ.
Вцелях обучения и переподготовки государственных регистраторов Министерствомюстиции учрежден Российский институт Государственных регистраторов. Институтявляется федеральным учебным заведением, осуществляющим обучение и повышениеквалификации работников в системе государственной регистрации. Правовой основойдеятельности являются Конституция РФ и федеральные законы, указы и распоряженияПрезидента РФ, постановления и распоряжения Правительства РФ, а также уставинститута, приказы и распоряжения Министерства юстиции РФ.
Задачамиинститута являются: подготовка государственных регистраторов и иных работниковсистемы государственной регистрации; повышение квалификации государственныхрегистраторов; научные исследования и разработки в области государственнойрегистрации; научно-методическое обеспечение государственной регистрации;осуществление международного сотрудничества в области государственнойрегистрации.
Всоответствии с задачами института его деятельность осуществляется по следующимнаправлениям:
Разработка,принятие и реализация программы обучения государственных регистраторов;
разработкаи реализация иных программ послевузовского юридического образования понаправлениям, связанным с государственной регистрацией;
подготовканаучных и научно — педагогических кадров в аспирантуре и докторантуре;
проведениетеоретических исследований, законопроектных и других научных разработок повопросам, связанным с недвижимостью, а также организации деятельностиюридических лиц, подготовка, издание и реализация учебников, учебных пособий,научных и других работ;
организацияи осуществление образовательных и научных связей, проведение исследований иразработок в области государственной регистрации совместно с международными учреждениямии учреждениями зарубежных государств, подготовка специалистов в областигосударственной регистрации для зарубежных государств.
Создаваемыеучреждения юстиции призваны реализовать сбалансированную государственнуюполитику по созданию и развитию единой государственной системы регистрации правна недвижимость и сделок с ней. В результате выработанная Министерством юстициигосударственная политика должна способствовать защите прав и законных интересовфизических и юридических лиц.
Заключение.
Подводяитог всему изложенному выше, мне хотелось бы еще раз выделить основные моментысвоей работы:
1.Гражданский Кодекс Российской Федерации делит вещи на движимые и недвижимые.
2.Недвижимые вещи, в свою очередь делятся на недвижимые по соей природе (здания,строения, участки земли) и по закону (морские суда, космические объекты).
3.Права на недвижимость, в том числе основное — право собственности, их переход исделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации впорядке установленном законом.
Внастоящее время в сфере недвижимости еще существует немало проблем:неразработанность нормативной базы, проблемы в правоприменении, противоречиезаконодательства субъектов РФ федеральному, отсутствие четкой системы органовгосударственной регистрации, кадровые проблемы. Однако государство делаетдовольно успешные попытки преодоления данных проблем.
Список литературы
1.Конституция Российской Федерации. М.1993.
2.Комментарийк Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Под. ред. О.Н.Садикова.
3.Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».
4.постановление Правительства от 1.11.1997 «О мерах по реализации Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним».
1.Иоффе О.С. «Советское гражданское право» М.1960.
2.Алексеев С.С. «Общая теория права» М.1981.
3.Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование.Изд-во «БЕК», 1997.
4.БратусьС.Н. Предмет и система советского гражданского права.М.,1968.
5.Невзгодина Е.Л. Объект гражданского правоотношения. В кн.: Проблемысовершенствования гражданско-правового регулирования.Томск,1982.;
6.С. Крылов «Регистрация прав на недвижимое имущество: понятие и проблемы» //Российская юстиция №10, 1997.
7.Кузнецов А. «Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»// Государство и право №24, г.
8.С.Степашин «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество» // Российскаяюстиция №3, г.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru