Реферат: Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
/>Введение.
Договоркупли-продажи — основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых вимущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения,связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодексаРоссийской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовыхобязательств. И на наш взгляд договор купли-продажи недвижимости занимаетключевое положение среди иных разновидностей купли-продажи.
Впоследнее увеличивается количество сделок с недвижимостью, в частности, созданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаевиспользуются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострилсяинтерес и к купли-продажи торговых, складских, производственных и прочихнежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем,которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этомувопросу не всегда безупречна.
Актуальностьизбранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продаженедвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическимростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает всебольшее значение. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что направовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, взависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому илиюридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемоепомещение и т.д.
Цельюданной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажинедвижимости.
Итак,приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости.
/>1. Недвижимость как объекткупли-продажи. Источники правового регулирования договор купли-продажинежилых помещений.
Понятиенедвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:
Во-первых,недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т. е. предмет материальногомира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущийбыть в обладании человека[1][1].Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут нипо своей природе, ни в силу указания закона.
Во-вторых,недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.
В-третьих,перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно.
Здесьже в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видовнедвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты,леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, иное имущество, отвечающееназванным признакам.
Приведенныйперечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс РФ не только дляиллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет исамостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей всопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекстзакона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечнякак бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимыевещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельныйучасток или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана сземлей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению.Садовая скамейка, несмотря на наличие этих обстоятельств, недвижимостью непризнается.
Вышеотмечались достаточная определенность признаков недвижимости и относительнаяпростота соответствующего понятия. Однако это отнюдь не означает отсутствиязатруднений при решении вопроса о признании недвижимостью конкретного объекта:то, что выглядит едва ли не безупречно с теоретической точки зрения, нередковызывает практические сложности. Тем более, когда используются оценочныекатегории. Применительно к понятию недвижимости к их числу относятся:«прочная связь с землей», «несоразмерный ущерб».
Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности исвязи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью.Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности»[2][2].
Ясно,что решение будет приниматься не только на основе объективных критериев,сформулированных в ст.130 ГК РФ, но и под влиянием субъективных факторов. Кчислу последних относятся и уровень юридических знаний лица, принимающегорешение, и способность трансформировать общие представления о недвижимостиприменительно к конкретной ситуации с учетом специфики того или иного предметаи т. д. Немаловажное значение имеют теоретические разработки проблемклассификации имущества на движимое и недвижимое.
Вюридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которымнедвижимое имущество в ст. 130 ГК РФ — это понятие юридическое, а нефактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостьюможет признаваться «лишь имущество, на которое может быть установленоправо собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходимасоответствующая государственная регистрация»[3][3].
Врядли такой подход можно признать правильным. Деление вещей на движимые и недвижимыеобусловлено объективно существующими различиями между этими двумя видами вещей(природой этих вещей). Неподвижность недвижимого имущества противопоставляетсямобильности движимого, и такое различие имеет, несомненно, правовые последствия[4][4].
Думается,юридической науке следует пересмотреть чрезвычайно широко распространеннуюконцепцию, в соответствии с которой отрицается факт существования в качественедвижимости самовольно построенных помещений, реально существующих зданий,сооружений и т. п. до момента государственной регистрации этих объектов.
Тообстоятельство, что на такие вещи не возникает право собственности, не должновлечь вывода о том, что они не считаются недвижимостью, являются движимымимуществом и т. п.
Противоположныйподход порождает ряд вопросов. В частности, если самовольная постройка неявляется недвижимостью, то что же подлежит сносу? Когда в п.3 ст.222 ГК РФ речьидет о возможности признания права собственности на самовольную постройку, торазве имеется в виду движимое имущество? Конечно, речь идет о признании правасобственности на жилой дом, другое здание, сооружение, т. е. на недвижимость.Но коль скоро решается вопрос о признании права собственности, следовательно,вещь существует именно как недвижимость.
Вп. 1 ст.222 ГК РФ прямо указывается, что самовольной постройкой является жилойдом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Лицо,осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности.Последнее указание, включенное в п.2 ст.222 ГК РФ, конечно, не«перечеркивает» приведенного понятия самовольной постройки какимущества недвижимого. В противном случае, вопреки законам логики,«повиснут в воздухе» все правила, содержащиеся в п.п. 2, 3 ст.222 ГКРФ.
Правона вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основаниидокументов, подтверждающих факт его создания.
Такимобразом, нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковымлишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этогоакта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают послеего совершения. Не регистрация превращает имущество в недвижимое, но«стабильность положения недвижимого имущества дает возможностьрегистрировать его»[5][5].
Вч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятсятакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, установлена возможностьотнесения Законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявлениеэтих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью,экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес. Вчастности, в силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (всравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением,пользованием и распоряжением ими.
Признаниесудов и космических объектов, т. е. предметов, экономически и по другимоснованиям предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимымивещами имеет основной целью распространение на эти объекты правового режиманедвижимости. Практически в данном случае используется такоеюридико-техническое средство, как фикция: факт действительности«подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данномуфакту.
Недвижимостьюпризнаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации,а не прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являютсянедвижимыми вещами с момента создания (а не с момента регистрации).
Вст.1 Закона РФ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» [6][6]дан более широкий перечень объектов недвижимости по сравнению с перечнем,содержащимся в п.1 ст.130 ГК РФ. Наряду с объектами, указанными в названнойстатье Гражданского кодекса РФ, в Законе упоминаются жилые и нежилые помещения,кондоминиумы, предприятия.
Характеристикапредприятия как объекта недвижимости дана и в ГК РФ. Так, предприятием какобъектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественногокомплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности,включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительныеправа, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.132 ГК РФ; ст. 22Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»).
Кондоминиумомименуется единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок вустановленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объектынедвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иныхцелей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц,Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований(домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формахсобственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевойсобственности (ст. 23 закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним»; ст.14 ФЗ РФ от 15 июня 1996г. «О товариществахсобственников жилья»[7][7]).
Жилымпризнается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным,градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживанияграждан. К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты вквартирах или домах (ст. 4 ЖК РСФСР[8][8]).
Государственнаярегистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение являетсясамостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировалквартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственнойрегистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно накомнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеетсмысла: объект права — квартира). Если же по договору найма он пользуетсятолько комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда этодопускается законодательством), то регистрируется право собственности накомнату (объект права — комната).
Основнымисточником правового регулирования договора купли-продажи недвижимости являетсяГражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемомудоговору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества,которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 – 558ГК РФ).
Крометого, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилыхобъектов государственной и муниципальной собственности, которая находится внепределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ оприватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случаеявляются: Закон РФ от 21.07.97 г. «О приватизации государственногоимущества и об основах приватизации муниципального имущества в РоссийскойФедерации»[9][9];«Государственная программа приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в РФ»[10][10],утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.
Специфическиечерты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемостьв процессе использования и т. п. — диктуют необходимость определенияспециальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественномобороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношенииобязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных правна недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода такихправ.
Рассмотримтеперь источники правового регулирования регистрации перехода прав нанедвижимое имущество.
Преждевсего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами,регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхожденииГражданского кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК[11][11].
Основнымже нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав нанедвижимость, является Федеральный закон РФ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним».
Какзакреплено в статье 3 вышеназванного закона, «законодательство РоссийскойФедерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящегоФедерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовыхактов Российской Федерации.
СубъектыРоссийской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном созданииорганов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимоеимущество и сделок с ним».
Такимобразом, отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровненаряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указамиПрезидента Российской Федерации, которые не должны противоречить вышеназванномуЗакону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе приниматьпостановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но тольков случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами ПрезидентаРоссийской Федерации.
Ктаким актам относятся:
— постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219«Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»[12][12];
— постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228«Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[13][13];
— постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г. № 237«Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы зарегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах»[14][14];
— постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248«Об установлении максимального размера платы за государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах»[15][15].
Всвязи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задачапо разработке методических материалов по вопросам практики ведениягосударственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственныхнормативных актах, принимаемых Минюстом России.
Вотношении таких документов существует общее правило, выраженное в постановленииПравительства Российской Федерации от 13 августа 1997г[16][16]1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральныхорганов исполнительной власти и их государственной регистрации». Согласно этомуакту нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации,затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящиемежведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерствеюстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в «Российскойгазете». Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десятидней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшиегосударственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные вустановленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
Внастоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения делправоустанавливающих документов и книг учета документов[17][17].Кроме того, готовятся акты Минюста России, предметом которых являютсяособенности государственной регистрации отдельных видов недвижимости(предприятий, кондоминиумов и др.).
Нарядус вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источниковправового регулирования автор необходимо выделить и материалысудебно-арбитражной практики в Российской Федерации. Несмотря на то, что внашей стране судебная практика не является источником права и тем самым необязательна в правоприменении (как это принято в англосаксонской системеправа), тем не менее, в Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуютсяобзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэтому важно обозначитьобзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий,сооружений. Так, например, следует выделить информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практикиразрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».
/>2. Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскомузаконодательству РФ.
Нормыо договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексев отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи,предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его вотдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.
Подоговору продажи недвижимости продавец передает покупателю недвижимоеимущество. К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кнедвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическомсмысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130ГК).
Специфическиечерты недвижимости — прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемостьв процессе использования и т. п. — диктуют необходимость определенияспециальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественномобороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношенииобязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных правна недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода такихправ (ст. 131).
Требованияк форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор долженбыть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанногосторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствиянесоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований,предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.
Нужнообратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не самдоговор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость потакому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для сторон договор вступаетв силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что толькопосле такой регистрации покупатель становится собственником недвижимогоимущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны(продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго догосударственной регистрации.
Какследует из текста Кодекса (ст. 550), договор продажи недвижимости не нуждаетсяв нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее,некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности жилого домаили его части, требовали квалифицированной (нотариальной) формы (см. ст. 239 ГК1964 года). Однако введение государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверениетаких сделок. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действиефедеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,для соответствующих договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правилаоб обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленныезаконодательством до введения в действие части второй ГК РФ.
Приуклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых длягосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимоеимущество, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием.Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса огосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость всудебном порядке (п. 3 ст. 551).
Какуже отмечалось, недвижимость — это прежде всего земельные участки и то, чтонеразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договоракупли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельномучастке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельногоучастка. И напротив, если продается земельный участок, изменяютсяправоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Гражданскийкодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст.552-553).
Покупательздания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему правасобственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимостисобственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемоепокупателю право на земельный участок определяется договором (правособственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие опередаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственникомтой части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью инеобходима для ее использования.
Припродаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает правопользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что ипродавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договороммежду продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условияпользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этомземельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласиясобственника земли.
Когдапредметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельныйучасток, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца,условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью,определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий,продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ееиспользования.
Существеннымусловием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (см. ст.432 ГК). Правила определения предмета договора применительно к продаже недвижимостидетализированы в ст. 554 Кодекса. Условие о предмете договора продажинедвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные,позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передачепокупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектовнедвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.В противном случае договор не считается заключенным.
Значительноотличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажинедвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ):
Во-первых,положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должнобыть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах зааналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажинедвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоресогласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договоро ее продаже признается незаключенным.
Во-вторых,цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся наземельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом частиземельного участка или права на нее.
Определеннымиособенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнениедоговора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимостипродавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актомили иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). Дофактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписаниясторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимостине может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон отпередачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказот исполнения договора продажи недвижимости.
Дополнительныетребования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан,сформулированы для продажи жилья (ст. 558 ГК РФ). В частности, государственнойрегистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры вцелом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажижилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющиеправо пользования соответствующим жилым помещением после его приобретенияпокупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользованияпродаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договорсчитается незаключенным.
/>3. Регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.
Необходимостьпроведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью,впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации.
Введениетакой системы преследовало несколько целей:
а)придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, атакже информации об этих правах;
б)ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом(переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законныеинтересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерациив целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);
в)внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всейтерритории России.
Длядостижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Всоответствии с законом, государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации.
Анализданного понятия позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:
а)это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием(совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение,ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимоеимущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствиис требованиями ГК РФ. Поэтому при ответе на конкретный вопрос — возникло правоили нет — необходимо использовать нормы ГК РФ (ст.ст. 164, 219, 223, 433, 551,558 и др.) и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (ст.ст 2, 13 14, 17 и др.);
б)это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращенияправ на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характергосударственной регистрации. С одной стороны, государство в лицесоответствующего учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителейи, убедившись в этом, регистрирует их. С другой — государственная регистрацияносит открытый характер как с точки зрения соблюдения процедуры всеми ееучастниками, так и с позиций возможности получить информацию о сведениях,содержащихся в Едином государственном реестре прав;
в)государственная регистрация является единственным доказательством существованиясубъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может бытьоспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.
Процедурарегистрации перехода прав на нежилые помещения по договору купли-продажиосуществляется по общим правилам, закрепленным в законе.
Регистрационныедействия начинаются только с момента приема документов на государственнуюрегистрацию прав.
Представлениедокументов на государственную регистрацию прав, осуществляется в соответствиисо ст. 16 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним». Требования же к документам, предоставляемым крегистрации, определены в ст. 18 названного Закона.
Государственнаярегистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны(сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у негонадлежащим образом оформленной доверенности. Заявление о государственнойрегистрации перехода прав на нежилое помещение по договору купли-продажи,должна подать каждая из сторон участниц договора.
Приуклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход правасобственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного потребованию другой стороны. Убытки, возникшие в результате приостановлениягосударственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
Также,к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы,необходимые для ее проведения. Перечень таких документов закрепляется в ст. 17и в главе 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним», а также вытекает из отдельных статей данного закона.
Крометого, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, апредставитель юридического лица — учредительные документы юридического лица, атакже документ, удостоверяющий его личность и документ, подтверждающий егополномочия действовать от имени данного юридического лица (как правило,доверенность).
Итак,рассмотрим документы необходимые для государственной регистрации купли-продажинежилых помещений. Кроме заявления (от обеих сторон, или же от одной – это отмечалосьвыше) и квитанции об уплате регистрационного сбора, это достаточно большойпакет документов:
1).Документы, удостоверяющие личность обращающегося лица;
2).Свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
3).Учредительные документы юридического лица, включая все изменения и дополнения;
4).Информационное письмо налоговой инспекции о присвоении ИНН;
5).Письмо о присвоении государственных статистических кодов, выданноеГосударственным комитетом по статистике;
6).Документ, подтверждающий полномочия руководителя (протокол об избрании, приказо назначении на должность, контракт и т. д.), сведения с указанием фамилии,имени, отчества, рабочего телефона руководителя на дату подачи заявления иместа нахождения организации;
7).Протоколы заседаний учредителей юридического лица;
8).При обращении представителя юридического лица — надлежаще оформленнаядоверенность, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатьююридического лица, содержащая сведения о сроках полномочия представителя и пределахего компетенции.
Крометого, в пакет документов необходимо включить:
1).Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а также акт приемапередачи, если она не предусмотрена правоустанавливающим документом;
2).Справка о балансовой принадлежности объекта недвижимости, право на котороерегистрируется, с указанием стоимости объекта;
3).Технический паспорт, справка БТИ;
4).Кадастровый план земельного участка;
5).Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемоговладения, постоянного пользования землей;
6).Постановление администрации об отводе земельного участка;
7).Специальные документы (например, постановление об отмене наложения ареста наимущество).
Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится впоследовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считаетсязарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесениязаписи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав. Окончанием процедурыгосударственной регистрации является выдача Свидетельство о государственнойрегистрации права. Данный документ является итоговым и свидетельствует огосударственной регистрации перехода прав.
/>Заключение.
Взаключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные сзаключением и реализацией договора купли-продажи недвижимости в общем.
Подоговору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости иуплатить за него определенную денежную сумму.
Существеннымиусловиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.
Сторонамив договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могутвыступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица,государство.
Такойдоговор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа,подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотренаобязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилыхпомещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилыхпомещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такомудоговору от продавца к покупателю.
Договоркупли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а нес момента регистрации перехода права собственности. До государственнойрегистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости онне вправе совершать сделки по его отчуждению.
Дляосуществления государственной регистрации стороны должны представить всоответствующий государственный орган достаточный пакет документов,подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.
Срокгосударственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако напрактике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилыепомещения, что позволяет значительно сократить сроки государственнойрегистрации перехода прав на недвижимость.
Передачапроданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должныбыть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеимисторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателюи подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажинедвижимости не может считаться исполненным.
Переходв результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихсяна земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводуэтого земельного участка. Так, например, покупатель здания, сооруженияодновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получаетправа и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования.
Купля-продажаобъектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит запределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации.Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в арендузданий, сооружений, помещений, а также земельных участков подприватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическомвладении, строго ограничен.
/>Список литературы
Нормативныеакты:
1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. — N 32. – Ст. 3301.
2.Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ «О введении в действие частипервой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — 8 декабря 1994 г.
3.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российскаягазета. — 30 июля 1997 г. — № 145.
4.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ «О приватизациигосударственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества вРоссийской Федерации» // «Российская газета». — 2 августа 1997г.
5.Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ «О государственномземельном кадастре» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 10 января 2000 г., — №2. — Ст. 149.
6.Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. –1964. — №24. — Ст. 406; 1966. — №32. — Ст. 771; 1973. — №51. — Ст. 1114; 1974.- №51. — Ст.1346; 1986. — № 23. — Ст. 638; 1987. — №9. — Ст. 250; 1988. — №1. — Ст. 1; 1991. — №15. — Ст. 494; 1992. — №15. — Ст. 768; — №29. — Ст. 1689; — №34. — Ст. 1966.
7.Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельныхотношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. — №210. — 1993 г.
8.Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 «О государственномземельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. – 1993. — №50.- Ст. 4868.
9.Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 «Об утверждении ГосударственнойПрограммы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РоссийскойФедерации» // «Российская газета». — 4 января 1994 г.
10.Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 «Об Основных положенияхГосударственной программы приватизации государственных и муниципальныхпредприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. — 25 июля 1994 г., — №13. — Ст. 1478.
11.Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 «Об утвержденииПравил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 23февраля 1998 г., — №8. — Ст. 963.
12.Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 «Обустановлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы зарегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах» // Российская газета. — 4 марта1998 г.
13.Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 «Обустановлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации озарегистрированных правах» // Российская газета. — 4 марта 1998 г.
14.Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 «Об утверждении Положения оФедеральной службе земельного кадастра России» // Собрание законодательства РФ.- 20 января 2001. — № 3. – Ст. 273.
15.Приказ Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минземстроя РФ от 22 июля 1998 г. №83/172/23 «Об утверждении Правил ведения книг учета документов и делправоустанавливающих документов при государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Зарегистрировано в Минюсте РФ 31июля 1998 г. Регистрационный № 1577 // Финансовая Россия. — 13 — 19 августа1998 г., — № 29.
Специальнаялитература:
1.Брагинский М. И Комментарий к части первой Гражданского Кодекса РоссийскойФедерации для предпринимателей. — М.: Фонд «Правовая культура», 1997.
2.Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры опередаче имущества. – М.: Статут, 2000.
3.Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. — М.: Статут,1999.
4.Гражданское право. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. – Часть2. – М.: Проспект, 1998.
5.Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданскийкодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв.ред. А. Л. Маковский. М., — 1998.
6.Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».- М.: Спарк, 1999.
7.Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйствои право. — 1997. — №№ 8, 9.
8.Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок снедвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право.- 1998. — №7.
9.Саватье Р. Теория обязательств. — М., 1972.
10.Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. — 1998- №10.
11.Советское гражданское право: Учебник / В 2 т / Под ред. О. А. Красавчикова. — М., 1985. — Т. 1.
12.Хвостов В.М. Система римского права. — М., 1996.
13.Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.-1998. — №2.
14.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). — М.:Спарк, 1995.
Дляподготовки данной работы были использованы материалы с сайта tarasei.narod.ru