Реферат: Принципы и факторы, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции
МИИГАиК
Реферат
На тему:”Принципы и факторы, влияющие на ценообразованиенедвижимости в условиях конкуренции”.
Преподаватель:
Фирсова В.А.
Студенты:
УТФ-4-1Болотцева О.В
УТФ-4-2 Кулаков О.А
В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли ипродажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий,все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектовнедвижимости ( в том числе земельныхучастков ), при купле и продаже имущества, получение кредита под залогимущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделениидоли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использованииправ наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимостиначинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться егонеобходимая инфраструктура. Поэтому,все большее значение приобретает правильное определение цены конкретногообъекта недвижимости.
Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеетмножество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следуетвыделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее .
Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимостьсо стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченностьпредложения; отчуждаемость объектов недвижимости .
Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь — доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдачаимущества. При этом следует учитывать, что: чем выше размер дохода, темлучше; чем выше надежность получения дохода, тем лучше; чем дольше выполучаете доход , тем лучше .
Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик долженпринять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода отиспользования данного имущества.
Оценка стоимости предприятия — это процесс оценки предприятия какединого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процессвключает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств,материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятияна определенный момент времени.
В зависимости от цели функций оценки различают отдельные виды оценочнойстоимости предприятия. Например, при сделках купли — продажи предприятия илиего части важно оценить его рыночную стоимость; при осуществлении инвестиций — инвестиционную стоимость; при страховании имущества предприятия — стоимостьвосстановления; при кредитовании — залоговую стоимость; при ликвидациипредприятия — ликвидационную стоимость .
При проведении оценки необходимо определить каждый компонент имущества, влияющий настоимость, включая нематериальные (неосязаемые) факторы. Примером влияниянематериальных факторов может быть общеевпечатление от объекта недвижимости. Внутреннее оформление здания может бытьсредним, однако хорошее впечатление, произведенное его внешним оформлениемможет быть очень важным для покупателя. Другим примером неосязаемого фактораможет быть хорошая репутация застройщика. Престижный тип квартир в каком-либорайоне прибавит стоимость квартирам, расположенным рядом, но построеннымдругими застройщиками. Квартиры, предлагаемые для перепродажи отдельнымивладельцами, будут иметь меньшую цену. чем квартиры, продаваемые приподдержке серьезной рекламной компании. Необходимо установить стоимость вденежном выражении таких нематериальных активов и рассмотреть объект оценки сточки зрения типичного покупателя, с учетом предложения аналогичных объектовнедвижимости в сходном окружении на момент оценки. При оценке необходимоучитывать потенциальные потребности и желания типичного покупателя. Стоимостьтаких возможностей потом должна быть переведена в денежную форму с учетом ихвклада в суммарную стоимость .
Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можнополучить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюденииусловий “ равновесия ”, т.е. продавец и покупатель действуют рационально,информирован, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либочрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о “нормальной “ ( равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю вопределенный момент времени привыполнении следующих условий :
мотивация продавца и покупателя является типичной ;
обе стороны хорошо информированы, например квалифицированнымиконсультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса ; имеется достаточное время, чтобы выявитьреакцию рынка на сделанное предложение ;
платеж осуществляется наличными деньгами или другим наличным способом ;
компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представленадоговорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот .
Стоимость коммерческой недвижимости редко можно получитьнепосредственно от сравнения сходных продаж, потому что влияние различных силочень трудно выделить и количественно определить. Стоимость такого виданедвижимости подвержена действиюрыночных сил на гораздо большей территории, чем, например, жилаянедвижимость. Для крупных объектов доходной недвижимости границы рынка могутохватывать территорию всего региона и даже республики. Зачастую инвесторычасто используют для себя объекты, находящиеся за тысячи километров от ихштаб-квартиры.
Поправки к стоимости налогов должны быть сделаны с учетом условий финансирования. Не требуетсяпоправок к ценам, если часть стоимости уплачивается продавцом, и это являетсяобычным для данного рынка. Поправки не должны производиться механически, онидолжны учитывать рыночную реакцию на условия финансирования.
Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно еслиотсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужденсоглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточновремени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именноданного объекта недвижимости имеетособую привлекательность, вызванную, к примеру, налоговым регулированием.На продажную цену оказывают влияние также стоимость и доступностьипотечного кредитования .
Рассмотрим случай, когда недвижимость используется в качестве объектаинвестированная.
Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимоеимущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода .
Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получитьнаряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал.Инвестор так же хотел бы, чтобы были компенсированы все затраты на получениедохода. Для настоящего инвестора все иные удовольствия, связанные с владениемсобственностью, не имеет сколько-нибудь существенного значения.
Анализируя объект недвижимости для определенных инвестиционных целей,инвестор может иметь в виду рыночную стоимость, однако чаще он обращаетвнимание на условия финансирования,потенциальное будущее использование и будущую стоимость. Эти факторысравниваются с альтернативными возможностями инвестиций для определенияинвестиционной стоимости. Данный вид стоимости соотносится с индивидуальныминвестором, обезличенной и отражающей наиболее вероятное поведение на рынке .
Например, крупная страховая компания приобретает инвестиционный объект с целью получения долгосрочныхпреимуществ. Торговое здание со сроком аренды на 20 лет предлагается за цену,определенную на основе 9% нормы капитализации. Данная стоимость являетсятекущей рыночной стоимостью, и данное капиталовложение может обеспечитьвнутреннюю эффективность капиталовложений ( внутренняя норма прибыли ) науровне 11% за 20-летний период.
В приведенном примере, даже несмотря на то, что инвестиционнаястоимость основывалась на 11%-ой внутренней норме прибыли, компания можетизменить свое значение критерия инвестиционной стоимости с учетом приоритеталиквидности. Перед тем как приобрести здание, компания обнаруживает, что онаможет купить 20-летний облигации,выпущенные арендатором с выплатой 11%-годовых. Поскольку облигации болееликвидны, чем торговый центр, вполне вероятно, что инвестиции будутпроизведены в ценные бумаги .
Принципы оценки недвижимости .
Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимостиимущественных прав владельца. Право использовать земельный участок представляетдля собственника земли важный момент при определении стоимости участка. Приопределении своей точки зрения оценщикдолжен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для негопредставляет владение данной собственностью и почему. В случае с коммерческойнедвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашенияоперационных расходов. Знание экономических принципов необходимо для пониманияприемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.
Принцип спроса и предложения .
В любой области хозяйственной деятельности стоимость товара подверженавлиянию закона спроса и предложения. Это так же верно и для рынка недвижимости. Если предложение падает или растет спрос, стоимость имущества возрастает.Последний коммерческий лот, находящийся в желаемом районе, обычно будеткотироваться выше, чем первый проданный лот. Вызванная многими причинамиограниченность предложения привлекательных для вложения денег объектовнедвижимости будет увеличивать спрос, аследовательно, и стоимость.
Принцип изменения .
Все природные и социально-экономические условия меняются, любаясобственность испытывает на себе воздействие этих изменений. Недвижимоеимущество подвержено таким рыночным изменениям, как доступность ипотечногокредита на разумных условиях и соответствующие прирост или сокращениеэффективного спроса на рынке недвижимости. Застой на рынке потребительскихтоваров в течение длительного времени или высокие процентные ставки будутнегативно отражаться на конъюнктуре рынка недвижимости. Внешние силы, такие,как погода, пожары, засуха, ураганы, землетрясения и другие природныеявления, могут нанести материальный урон.
Принцип замещения .
Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильнозависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мыможем приблизится к определению стоимости имущества, используя принципзамещения в рамках трех подходов к оценке. Для этого мы должны спроецироватьна изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание , получаемых доходах или их продажной цене.Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора дляобычного покупателя, если он не купит данный объект. Применительно к оценке сточки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода отиспользования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, какпоток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, чтоих качества и длительность не сильноразличается .
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования .
В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования дляоцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующийвариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболееэффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное намомент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на немстроений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшембудущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использованиевакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями .
Анализ свободного участка производится для того чтобы определитьнаиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Необходимо пронять во внимание срок предполагаемого использования, реакциюнепосредственного окружения, а также вклад произведенных улучшений, еслитаковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми закономвариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности.Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца,которые следует принимать во внимание.
С течением временипредставления об оптимальном использовании может измениться ввиду произошедшихперемен. Зданием отеля, расположенное на оживленной трассе, можетпотребовать перепрофилирование, если новое шоссе республиканского значенияпроложено в стороне от него. Закрытые станции технического обслуживания могутиспользоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть болееэффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма .
Поскольку стоимостьнедвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходити с определением оптимального использования. В силу этого заключения о стоимости и направлении оптимального использования должны даваться наконкретную дату оценки. существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностейобоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участокземли свободен от строений, необходимо определить, какое именно строениеследует возвести с учетом рыночнойситуации. Если строения существуют, следует определить насколько они увеличивают или уменьшают стоимость землиучастка при выбранном для него варианте оптимального использования.
Принциппадающей и растущей продуктивности .
Зачастую владельцыпроизводят улучшение строений и земли для того, чтобы увеличить отдачу отнедвижимости. При этом наблюдается усиление того или иного производственного фактора, а значит, истоимости. Однако по достижении некого предела дальнейшие улучшения будут не будут вызывать адекватного прироста отдачи или даже компенсироватьпроизведенные затраты . Таким образом,будет иметь место эффект падающей отдачи.
Принцип вклада.
Как правило, произведенные вразумных пределах улучшения влекут увеличение стоимости имущества. Согласно принципу дополнительногоулучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночнойстоимости. Приращение стоимости не всегда совпадает с затратами на эти улучшения. Один вид улучшений можетдобавить к стоимости гораздо меньше, нежели произведенные затраты. Наоборот,проведение ремонта или иные затраты могут вызвать резкий рост стоимостинедвижимости. К примеру, строительство зоны для парковки автомобилей можетзначительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.Косметический ремонт помещений делает их более привлекательными для арендаторов и должен считаться полезнымулучшением. Следует учесть, что порции улучшений могут увеличивать или уменьшать стоимостьимущества, однако проследить их связь со стоимостью воспроизводства того илииного элемента собственности достаточно трудно .
Принципконкуренции .
Фундаментальныеэкономические силы, поскольку они влияют на соотношение спроса-предложения иконкуренцию, в полную силу действуют на рынке недвижимости. Если в каком-торайоне деловая конкуренция достаточно сильна, то для новичка строительство ещеодного магазина окажется убыточным. Если же в настоящее время в районе ощущается неудовлетворенный спрос иограниченная конкуренция, приобретение недвижимости будет достаточнопривлекательным для коммерсантов. Ярким примером является рынок жилья, преждевсего квартир. Поскольку из-за длительности строительных работ реакция на колебания спроса проявляется с запозданием, достаточно длительное время можетнаблюдаться одна и та же ситуация, например, избыточный спрос. Конкуренция состороны других видов жилья может сбивать цены. однако ограниченность числаквартир в данный момент будет держать арендные ставки на достаточно высокомуровне. Окончание строительства нового жилья радикально изменит ситуацию,создав переизбыток предложения. Со временем колебания от избыточного спроса кизбытку предложения выстраиваются в достаточно регулярные строительные циклы .
Принципсоответствия.
Действие принципа соответствиялегко наблюдать в районах жилой застройки где преобладание тех или иных домовформирует определенный стандарт окружения. Если в каком-нибудь графстве Восточного побережья США возводитсяультрасовременный коттедж среди строений колониального стиля, то его стоимостьможет упасть в силу принципа соответствия окружения. Подобное строительствоможет привести также к потере стоимости близлежащих домов. Запущенное здание впривилегированном районе может найти приращение стоимости за счет привлекательноговида всей округи. Учитывая это, во многих жилых кварталах вводится разумныйархитектурный контроль в форме тех или иных ограничений, с тем чтобыподдерживать сформировавшийся стандарт.
Развитие принципа ведет к пониманию “чрезмерной” или “недостаточной”застроенности территории. Жилой дом, на строительство которого затратили внесколько раз больше средств, чем в среднем по округе, будет оцениватьсягораздо ниже, чем если бы он находился в более благоприятном окружении.Напротив “недозастроенный” дом с упрощенной конструкцией может воспринять частьдобавочной стоимости от более роскошных соседей. Аналогичный процесс имеетместо на рынке коммерческой недвижимости. Размеры офисных помещений в одномрайоне, как правило, варьируются вокруг некоей нормы. На территории крупноготоргового центра незначительные архитектурные различия между торговымипомещениями будут создавать общий определенный имидж и поэтому привлекатьвнимание торговцев-арендаторов .
Принцип регрессии .
Этот принцип гласит: когда дорогие и дешевые объекты недвижимостирасположены в одном районе, то более дорогая недвижимость уменьшится в ценеиз-за соседства с более дешевой. Если принцип соответствия способствуетсохранению уровня стоимости, поддерживая окрестности на одном уровне, тоотсутствие соответствия способствует уменьшению уровня стоимости в данномрайоне.
Отсутствие соответствия мы можем наблюдать в районах, где отсутствуетзонирование и различные участки в различное время были проданы разным владельцам. Из-занеадекватных ограничений на использование и отсутствие зонирования можно обнаружить на одной улице обычныйодноэтажный дом, подземную резиденцию, двухэтажный колониальный дом и т.д.Можно сделать вывод, что отсутствие соответствия в долгосрочной перспективеуменьшает стоимость наиболее привлекательных объектов недвижимости.
Принцип ожидания .
Инвесторы во многих случаях хотят вложить деньги в недвижимость,предвидя увеличение ее стоимости. Современная история многих стран показывает,что стоимость недвижимого имущества постоянно растет в силу увеличенияспроса и ограниченности предложения.Ожидание роста цен и спроса “делает погоду” не только на рынке жилья икоммерческой недвижимости. Столь же значимо оно для рынка земли, в том числесельскохозяйственной. Этому росту способствуют серьезные расчеты показателейна солидные барыши от владения собственностью и своевременная оценка будущихдоходов .
В отдельных случаях, когда в каком-либо регионе депрессивное состояниехозяйства не обещает скорого приращения спроса, предвидение может иметьнегативный результат. Другими негативными факторами могут быть высокая стоимость кредита, законодательныеограничения, вводящие избыточные требования для инвесторов-строителей. атакже высокие налоги на владение недвижимостью .
Влияние на стоимость общегосударственных актов и действий местнойадминистрации .
Когда федеральное правительство принимает общегосударственнуюпрограмму или парламент страны издаетновый закон, это достаточно быстро меняет климат на местных рынках недвижимостии соответственно влияет на стоимость .
Действия местной администрации могут оказывать влияние на конъюктуру рынка недвижимости несколькимипутями. Если городские налоги значительно выше, чем в окрестности, то этоопределенно будет тормозить деловуюактивность со всеми вытекающими последствиями для цен на недвижимость. Если местная властьпользуется доверием, укрепляет правоохранительные органы, пожарную службу иместную систему образования, это будет способствовать росту стоимости жилья вданном районе. Доступность средств транспорта и удобство путей сообщения такжеважны .
Зональные различия .
Во многих странах территория поделена на округа, в рамках которыхсамофинансируются коммунальные системы ( транспорт, водоснабжение,канализация и т.п. ), а также образование и сервис. Нахождение в зоне сконкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том илиином направлении. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьмишкольного возраста и увеличиваетдоходность предприятий, обслуживающих эту сферу .
Влияние на стоимость ближайшего окружения .
Ухоженные тихие районы привлекают внимание коммерсантов, стремящихсяиметь солидных клиентов. Если жепреступность в районе высока, большинство строений находится в запущенномсостоянии, а торговые помещения пустуют, не находя арендатора, то вряд лиздесь захочется открыть свой бизнес .
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трехподходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат ( затратный подход ), оценка попрямому сравнению продаж ( сравнительный подход ), оценка с точки зренияожидаемого или фактического дохода ( подходпо доходу ). Хотя при оценке тех или иных видов имущества наибольший акцентделается на одном или нескольких подходах, владение всеми указанными подходамикрайне важно. Оценка по доходности близка к точке зрения потенциального инвестора, поэтому они наиболеечасто используется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости .
Подход с точки зрения затрат .
Оценивая собственность сточки зрения затрат на ее создание, сначала определяется стоимостьвоспроизведения ранее выполненных улучшений, затем вычитается амортизация, а вконце добавляется стоимость земельного участка .
Алгоритм затратного подхода состоит обычно из 4-х шагов :
определение стоимости земельного участка ;
определение стоимости воспроизведения улучшений ;
расчет и вычитание из стоимости воспроизводства амортизации ;
добавление стоимости земельного участка к остаточной стоимостивоспроизводства .
Оценка по прямому сравнению продаж .
Основой применения сравнительного подхода является принцип замещения,согласно которому никто не выложит за товар больше, чем та сумма денег, скоторой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, которыйудовлетворит покупателя своим качеством. Способ прямого сравнения рыночныхпродаж наиболее часто применяется при оценке жилья, поскольку другие подходыне позволяют учесть типичные предпочтения покупателей .
Алгоритм сравнительного подхода включает 2 шага :
сбор всех заслуживающих внимания данных относительно оцениваемогообъекта и сопоставимых с ним объектов ;
количественный обмер оцениваемого объекта по параметрам сравнения и необходимые поправки на различия.
Обычно выделяют следующие 4 момента, которые необходимо учитывать присравнении аналогов: дата продажи, местонахождение, физические характеристики, условия продажи ( форму оплаты и пр. ).
Подход с точки зрения доходности .
Инвесторы обычно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы защитить своисредства от обесценения и получить доход, при этом др. преимущества отвладения собственностью не берутся в расчет. В общем смысле оценка подоходности осуществляется путем преобразования дохода в стоимость при помощикоэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования,который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости имущества итекущим доходом от ее использования.
Необходимо провести анализ и учесть все факторы-физические, социальные, экономические, действующие в ближайшемокружении объекта недвижимости. При оценке физических факторов необходимопринимать во внимание характерные элементы окрестности: структуру улиц (тупики и улицы, не имеющие проезда, связь с основными магистралями,возможности подъезда, расстояние до центра города , расстояние до основных центров занятости,расстояние до торговых центров ), транспортную инфраструктуру ( это связано сзатрачиваемым временем на поездки, стоимостью и временными интерваламидвижения общественного транспорта; расположение основных магистралей ишоссейных дорог также очень важно ); фактор удобства ( пользователи землиобращают важное внимание на доступность школ, магазинов, других услуг,парков, церквей, культурных учреждений ); природное окружение ( природнаяпривлекательность района особенно важна для жилой застройки ).
Экономическими факторами, влияющие на окружение, являются: процентдомовладельцев, престижность внешнего вида зданий, сильное коммунальноеуправление.
Существует еще ряд факторов, влияющих на стоимость: спрос, полезность, дефицит и возможность передачи.
Спросом называется количество какого-либо товара или услуг, доступныхдля удовлетворения человеческих потребностей или желаний. Это одновременно ижелание обладать каким-либо товаром, ивозможность заплатить за него. Увеличивающийся спрос обычно влечет за собойувеличение цены.
Полезность определяется способностью какого-либо товара или услугиудовлетворить определенные человеческие потребности или желания. Обычно чемболее полезна вещь, чем больше потребностей она способна удовлетворить, тембольшим будет спрос на нее. Большая полезность обычно сопровождаетсяувеличением цены. Считается, что свободный участок земли ( без ограничений наиспользование и застройку ) с подведенными коммуникациями и дорогами являетсянаиболее ценным для освоения. Все застройщики — жилой, доходной ииндустриальной недвижимости — будут рады получить такой участок земли .
Дефицит является ограничением имеющегося предложения любых товаров илиуслуг в зависимости спроса на них. Чем больше дефицит, тем выше цена. Вслучае оценки недвижимого имущества собственности “дефицит” следует отличать от“предложения”. Предложение предполагает, что товары или услуги, на которыепредъявлен спрос, могут быть доставлены или сделаны для потенциальногопокупателя. Но из-за того, что недвижимая собственность привязана копределенному месту, считается, что она должна быть доступна. Едва ли можетсуществовать “дефицитный” участок в той местности, где никто не хочет жить.
Возможность передачи является свойством товаров или услуг быть приобретеннымицеликом или по частям. Даже если на участок земли имеется спрос, этот участокимеет большую полезность и достаточно дефицитен, он не будет иметь стоимость,если его владельцы не захотят с ним расстаться. Таким образом, еслизапрашиваемая собственность не может быть приобретена потенциальным покупателем, она не будет иметь стоимости .