Реферат: Экономика недвижимости

Министерство образованияРоссийской Федерации

Ижевский государственныйтехнический университет

Контрольная работа

по дисциплине:«Экономика недвижимости»

Выполнил слушатель группы №

Проверил преподаватель

Ижевск

2001 год

Содержание

                                                                                                                 Стр.

Задание                                                                                                    3      

Общиесведения                                                                                      3

Исходныеданные                                                                                   3

Расчетстоимости здания затратным методом                                      4

Доходныйподход анализа стоимости объекта                                              10

Сравнительный подход определения стоимости здания                      12Литература                                                                                                       13<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

Задание.

На основании исходных данных рассчитать рыночнуюстоимость объекта недвижимости с использованием   трех методов анализа стоимости объекта.

При использовании доходного подхода провести анализдисконтированного дохода за пять будущих лет с пересчетом дохода шестого года впродажную цену объекта. Ставку дисконтирования рассчитать самостоятельно.

Общие сведения.

Тип объекта недвижимости:здание офисного типа.

Месторасположение:город Х, улица Х, дом 3.

Оценка права собственности:полные права собственности на здание с правом использования земли.

Дата оценки: 1января 1998 года.

Собственники недвижимости:  здание – Российская компания;

                                                           земля– государство.

Описание месторасположения:здание расположено на участке земли общей площадью 0,072 га, с ровным рельефом.

Описание здания:Здание офисного типа постройки 1970 года. Здание состоит из подвала,используемого для целей складирования, и трехэтажной постройки. В зданиизавершен ремонт.

Оптимальное использованиекак свободного участка: строительство офисного здания.

С учетом существующегоздания: использовать как офисное.

Цель оценки:определение рыночной стоимости объекта.

Назначение оценки:консультирование заказчика относительно возможной продажи объекта.

Исходные данные.

Описание земельного участка: объект расположенв центральной части города, удобный подъезд к зданию возможен по улице Х. Такоерасположение  может быть расценено какблагоприятное. Площадь  720 кв.м.

Коммунальное обеспечение: здание оборудовановсеми необходимыми элементами коммунального обеспечения общественногопользования. В здании будет установлено необходимое количество телефонныхлиний.

Описание здания:

Этажность — 3 этажа иподвал.

Площадь общая — 1425,50кв.м.

Площадь полезная – 1296,3кв.м.

Площадь нормативная – 980кв.м (для сдачи в аренду).

Строительный объем –7503,0 куб.м

Фундаменты – ленточные,бутобетонные.

Стены – из красногоглиняного кирпича толщиной 770 мм.

Перекрытия – из сборныхмелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам.

Перегородки – кирпичные ипенозолосиликатные.

Кровля– из оцинкованнойстали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам.

Утеплитель – засыпнойкерамзит.

Лестницы – из сборныхжелезобетонных элементов.

Полы – мраморные,паркетные, из керамической плитки.

Окна – деревянные оконныеблоки с двойным остеклением ручного изготовления.

Двери – деревянные.

Наружная отделка –штукатурка, покраска.

Внутренняя отделка –улучшенная и декоративная штукатурка, покраска водоэмульсионными и маслянымикрасками, облицовочные панели из мрамора, глазурованная керамическая плитка.

Инженерное обеспечение –системы горячего и холодного водоснабжения, канализация, отопление, вентиляция,электроснабжение, электроосвещение, пожарноохраннаясигнализация.

Цена права использования земельного участка:80000 руб. за 100 кв.м

Арендная ставка для оцениваемого объекта: 600руб. за кв.м

Затраты на улучшение внутренней отделки: 200руб. за кв.м

Загрузка здания:      1 год – 60%

                                   2год – 85%

                                   3год -  95 %

Эксплуатационные расходы: 60 руб. за кв.м(будут отнесены на счет арендатора)

Ставка возвратной капитализации – 20%

Комиссионное вознаграждение риэлтера– 3%

По имеющимся данным цены продажи офисных помещений зафиксированиы от 3000 до 3500 руб. за 1 кв. м площади.

Расчет стоимости зданиязатратным методом.

Затратный подход представляет собой определениеполной восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом износа,увеличенного на стоимость земли. При этом подходе можно выделить следующиеэтапы:

Расчет стоимости приобретенной свободной и имеющейся в распоряжении земли с целью ее оптимального использования, Расчет полной восстановительной стоимости здания (ПВС) Определение величины износа, Уменьшение ПВС на величину износа для получения остаточной восстановительной стоимости здания.Рассчитаем рыночную стоимость земельного участка. Так как цена права пользования земельного участка 80 000 рублей за 100 кв.м то, соответственно 1 кв.м будет стоить 800руб. Здание занимает площадь  720 кв.м. Поэтому рыночная стоимость земли будет:

РС(земли)= 800 руб./кв.м.   х   720 кв.м = 576 000 рублей

Рассчитаем полную восстановительную стоимость строения. Она равна:

ПВС(зд.)=Ст(69)  х  К(цен)  х  И(69-84) х И(84-2001)  х  И(тер.) х  V  х НДС, где

-<span Times New Roman"">         

Ст(69) – стоимостьстроительства 1 куб.м здания в 1969 году, =27 руб./к.м

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

V– объем здания, куб.м, = 7503,0 куб.м

-<span Times New Roman"">         

Полная восстановительнаястоимость здания равна:

ПВС(зд.)= 27  х  1,5816 х 1,2151  х  20  х  1,07  х  7503,0 х  1,2 =9 997 753 рубля

3.<span Times New Roman"">     

р)»

Физический износздания следует определять по формуле:

                                                                      n

 Ф(з)=<span Times New Roman";mso-hansi-font-family: «Times New Roman»;mso-char-type:symbol;mso-symbol-font-family:Symbol">å

Фкiх li., где

          i=1

Ф(з) – физический износ здания,

Фкi  — физический износ отдельнойконструкции, элемента или системы, %

li       — коэффициент, показывающий долювосстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общейвосстановительной стоимости здания,

n – число отдельных конструкций,элементов или систем в здании

Доли восстановительной стоимости отдельныхконструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в%) следует принимать по укрупненным показателямвосстановительной стоимости зданий.

Численные значенияфизического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций,элементов и систем – до 10%, для конструкций, элементов и систем – до 5%, дляздания в целом – до 1%.

Пользуясь данными таблицы 1и таблицы 2, рассчитываем износ здания:

               ИЗ = ПВС х % износа

               ИЗ = 9 997 753  х  0,24809 = 2480 343 рублей

         4. Рассчитаем остаточнуювосстановительную стоимость здания:

                                         ОС= ПВС – ИЗ

                  ОС = 9997 753 – 2 480 343 = 7 517 410 рублей

         5. Определим рыночную стоимостьобъекта:

                                         РС(зд.) = ОС + РС(земли)

                  РС(зд.) = 7517410 +576000 = 8 093 410 рублей

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

Таблица 1.Физический износ элементов, конструкций и систем.

Признаки износа

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

1.

Фундамент ленточный, бутобетонный – мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа

Ширина трещин до 2 мм

(0 – 20)

20

Расшивка трещин

2.

Стены из красного глиняного кирпича – отдельные трещины и выбоины

Ширина трещин до 1 мм

(0 –10)

10

Заделка трещин и выбоин

3.

Перегородки кирпичные и пенозолосиликатные – трещины в местах сопряжения перегородок с потолком.

Трещины шириной до 2 мм, повреждения на площади до 10%

(0 – 20)

10

Заделка трещин

4.

Перекрытия из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам – незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, мелкие трещины в швах между плитами

Смещение плит до 1,5 см, повреждения на площади до 10%, ширина трещин до 2 мм

(11 – 20)

20

Выравнивание поверхности потолка, расшивка швов

5.

Лестницы из сборных железобетонных элементов – редкие трещины на ступенях и площадках, выбоины и сколы местами в ступенях, отдельные повреждения перил

Ширина трещин до 2 мм

(21 – 40)

30

Затирка трещин, ремонт перил

6.

Кровля из оцинкованной стали по сплошному деревянному настилу и деревянным стропилам – ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки.

(0 – 20)

20

Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждения, крепление кляммерами

7.

Полы:

-<span Times New Roman"">         

мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок

-<span Times New Roman"">         

мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%

(0 –20)

15

(0 –20)

15

Циклевка отдельных участков, укрепление плинтуса

Замена отдельных плиток

8.

Деревянные оконные блоки с двойным остеклением ручного изготовления – мелкие трещины в местах сопряжения, истертость и щели в притворах, часть приборов повреждена или отсутствует

(21 – 40)

25

Ремонт с добавлением нового материала до 30%

9.

Двери деревянные – мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами, стертость дверных полотен и щели в притворах

(0 –20)

20

Уплотнение сопряжения, постановка дополнительных накладок

10.

Наружная отделка(штукатурка, окраска) – волосные трещины и сколы местами

(0 –10)

10

Затирка местами со шпаклевкой

11.

Внутренняя отделка:

-<span Times New Roman"">         

волосные трещины

-<span Times New Roman"">         

мелкие единичные повреждения окрасочного слоя, мелкие царапины

-<span Times New Roman"">         

мелкие трещины и сколы в плитках

(0 –10)

5

(0 – 20)

5

(0 – 20)

5

Затирка местами

-

Затирка отдельных сколов

12.

Система горячего водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок смесителей и запорной аппаратуры, отдельные нарушения теплоизоляции

(0 – 20)

20

Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции

13.

Система холодного водоснабжения – ослабление сальниковых набивок, прокладок кранов и запорной аппаратуры, в некоторых бачках утечки воды

(0 – 20)

20

Набивка сальников, смена прокладок, ремонт и регулировка смывных бачков

14.

Система центрального отопления – ослабление прокладок и набивки запорной аппаратуры, нарушение теплоизоляции магистралей в отдельных местах

(0 – 20)

20

Замена прокладок, набивка сальников, восстановление теплоизоляции труб

15.

Система канализации – ослабление мест присоединения приборов, повреждение покрытия приборов на площади до 10% их поверхности

(0 – 20)

20

Уплотнение соединений

16.

Система электрооборудования – ослабление закреплений, отсутствие отдельных приборов

(0 – 20)

15

Установка недостающих приборов

17.

Вентиляция, пожарноохранная сигнализация

15

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

Расчет общегопроцента износа строение

Конструктивные элементы

Материал и конструкция

Удельный вес по таблице № 92А

Ценностный коэффициент

Удельный вес после применения коэффициента

Процент износа элемента

Процент износа элемента по строению

Фундамент

Ленточный, бутобетонный до 1,5 м

4

3,22

20

Стены

Из красного глиняного кирпича толщиной 770 мм, внутр. Стены из того же материала

20

1,36

10

Перегородки

Кирпичные  толщиной в ½ кирпича

8

1,76

10

Перекрытия

Из сборных мелкоразмерных железобетонных плит по металлическим балкам

9

20

Крыша

Из оцинкованной стали  с настенными желобами и водосточными трубами

6

1,84

20

Полы

-<span Times New Roman"">         

щитовой паркет по обрешетке, лаги из пластин

-<span Times New Roman"">         

мраморные и из керамической плитки

7

1,43

15

15

П

Р

О

Е

М

Ы

Окна

Деревянные, с двойным остеклением, ручного изготовления, окрашенные

2

0,82

35

Двери

Деревянные, блоками со щитовыми глухими полотнами

2

0,58

20

Лестницы

Ж/б, сборные, без облицовки ступеней  с металлическими ограждениями и перилами из хвойных пород

2

0,83

35

О

Т

Д

Е

Л

К

А

Стены

-<span Times New Roman"">         

масляная краска

-<span Times New Roman"">         

облицовочные панели из мрамора и глазурованной цветной керамической плитки

4

1,18

4,95

5

5

Потолки

Водоэмульсионная краска по улучшенной штукатурке

1

1,5

5

Наружная отделка

Улучшенная штукатурка по камню, окраска ПХВ

1

0,94

10

Отопление

От сетей города

4

1

20

Горячее водоснабжение

От сетей города

4

1

20

Холодное водоснабжение

От сетей города

4

1

20

Канализация

От сетей города

4

1

20

Электроснабжение

От сетей города

4

1

15

Разные работы

Вентиляция, пожарная сигнализация, отмостка  асфальтовая слоем по щебню

14

1

20

Итого

100

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

Доходный подход

Доходный подход применяется только для оценкинедвижимости, приносящей доход. Так как в предложенной задаче недвижимостьприносит изменяющийся доход, то для определения стоимости здания будемприменять метод дисконтированных денежных потоков.

1.<span Times New Roman"">     

валовый доход (ПВД) в каждом периоде поформуле:

ПВД = Сах S  х  k, где

Са  — арендная плата, 600 руб./ кв.м

S – нормативная площадь (для сдачи варенду), 980 кв.м

k — коэффициент, показывающий динамикуарендной платы.

            Данные,полученные в результате вычислений, сведем в таблице 3.

2.<span Times New Roman"">     

валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД  х  Кзагр

Кзагр    — коэффициент загрузки.

3.<span Times New Roman"">     

Р зам = 200  х  980  х  k х  Кзагр

4.<span Times New Roman"">     

кв.м,значит

Рэкспл= 60  х  980  х  k

5.<span Times New Roman"">     

ЧОД (ДП) = ДВД — Р зам    — Рэкспл

6.<span Times New Roman"">     

фирмы-риэлтера.

7.<span Times New Roman"">     

Рассчитанная таким методомстоимость здания равна 2 059 454 рубля.

(см. таблицу 3)

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">
Сравнительный подход

Данный подход основан на сравнении данных обобъектах недвижимости, подобных нашему зданию, по которым имеется провереннаяинформация о цене продажи и доходе.

                                     

                                      V = ЧОД / R, где

                                      V –  цена продажи,

                                      ЧОД– чистый операционный доход объекта,

                                      R – ставка капитализации.

Зная цену продажи и доход объектов, подобных нашемузданию, можно  определить их валовый рентный мультипликатор (М).

                                     

                                      М= 1/R, т.е  М = V/ ЧОД

Валовый рентныймультипликатор нашего здания будет примерно равен поученным значениям.

1.<span Times New Roman"">                   

М(здания 1) = 3 300 000 /350 000 = 9,429

2.<span Times New Roman"">                   

М(здания2) = 4 025 000 / 390 000 = 10,321

3.<span Times New Roman"">                   

М =(М1+М2) / 2 = 9,875

Тогдацена продажи V = М  х  ЧОД

                                     V = 376 320  х  9,875 = 3 716 160 (рублей)

Используясравнительный подход анализа стоимости объекта недвижимости рассчитали, чторыночная стоимость нашего здания        3 716 160 рублей.

Заключение.

В данной контрольной работебыла рассчитана рыночная стоимость здания офисного типа с помощью трех подходов– затратного, доходного и сравнительного.

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA">

Литература

1.<span Times New Roman"">     

Ресина. М.:ДЕЛО. 1999.

2.<span Times New Roman"">     

3.<span Times New Roman"">     

р).Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре приГосстрое СССР. М. 1988.

4. Справочные таблицы «Шестьфункций денег».

еще рефераты
Еще работы по микроэкономике, экономике предприятия, предпринимательству