Реферат: Обоснование и оценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости
ДипломСодержаниеTOC o «1-3» h z u
ВведениеPAGEREF _Toc102514210 h 3
Глава 1. Состояние и перспективы развития строительного комплекса в России PAGEREF _Toc102514211 h 5
1.1Нормативно-правовая база инвестиционно-строительной деятельности в российской федерации. PAGEREF _Toc102514212 h 5
1.2 Развитиеземельного рынка. PAGEREF_Toc102514213 h 14
1.3 Тенденцииразвития инвестиционных комплексов и масштабы их деятельности в РоссийскойФедерации. PAGEREF _Toc102514214 h 16
Глава 2. Особенности формирования строительно -инвестиционного комплекса в Санкт — ПетербургеPAGEREF _Toc102514215 h 19
2.1 Нормативно – правовая база и Генеральныйплан города. PAGEREF _Toc102514216 h 19
2.2 Рынокземельных участков в СПб и Ленинградской области – состояние и перспективы PAGEREF _Toc102514217 h 24
2.3 Организационно-финансовый механизм строительно–инвестиционного комплекса в Санкт — ПетербургеPAGEREF _Toc102514218 h 25
Глава 3 Разработка инвестиционного проекта ЗАО «Петро-Инвест». PAGEREF _Toc102514220 h 33
3.1 Анализ хозяйственнойдеятельности ЗАО «Петро –Инвест». PAGEREF _Toc102514221 h 33
3.2 Анализ финансовыхз показателейдеятельности ЗАО«Петро-Инвест» и комплекс мероприятий по совершенствованиюорганизационно-хозяйственного механизма ЗАО«Петро-Инвест». PAGEREF _Toc102514222 h 37
3.3 Инвестиционный проект ЗАО «ПЕТРО-Инвест». 5PAGEREF _Toc102514223 h 0
ЗаключениеPAGEREF _Toc102514653 h 56
Списоклитературы. PAGEREF _Toc102514654 h 57
ВведениеВ результате всех трансформаций, происходивших вгородском строительстве за последнее десятилетие, Санкт-Петербург получилвполне сформировавшуюся рыночную структуру строительного комплекса. Несколькокрупнейших игроков выполняют функции заказчика для всех остальных строительныхфирм города и, скорее всего, именно они во многом будут определять дальнейшееразвитие городского рынка недвижимости.
Инвестиционно-строительные компании Петербурга можноусловно разделить на три типа. Классическому определению девелопментасоответствуют единицы петербургских строителей. Они, как и их западные коллеги,занимаются исключительно привлечением инвестиций для строительства объекта,управлением процессом строительства и реализацией объекта. Их противоположность- предприятия в большей или меньшей степени полного цикла, которых большинствосреди инвестиционно-строительных компаний. Наиболее последовательные из них нетолько сами возводят свои объекты, но даже выпускают строительные материалы длясобственных нужд. Наконец еще один тип — девелоперские компании, входящие вкрупные, горизонтально интегрированные структуры, для которых строительствоявляется лишь одним из равнозначных направлений бизнеса наряду, скажем, спроизводством стройматериалов. Естественно, границы между тремя группами весьмаусловны.
Нынешнее состояние рынка позволяет им существоватьпараллельно, показывая неплохие результаты, — среди пятнадцати лидеров, контролирующихоколо 80% первичного рынка недвижимости, представлены компании всех типов.Однако с повышением конкуренции на рынке больше шансов будут иметь компании,избравшие оптимальный формат организации своего бизнеса, одной из такихкомпаний является ОО «Петро-Инвест», что и определило актуальность темыдипломной работы.
Цель дипломной работы является обоснование и оценкаинвестиционного проекта в сфере недвижимости.
Для достижения данной цели в работе поставлены следующиезадачи:
— анализ нормативно-правовой базыинвестиционно -строительной деятельности в Российской Федерации
— выявление тенденции развития инвестиционных комплексов и масштабы ихдеятельности в Российской Федерации
— рассмотрение особенностей формированиястроительное- инвестиционного комплексав Санкт – Петербурге
— разработка мероприятий по улучшению организационно- хозяйственногомеханизма строительной компании ЗАО «Петро-Инвест».
— анализфинансово-хозяйственной деятельности ЗАО«Петро-Инвест»
— обоснование иоценка инвестиционного проекта в сфере недвижимости на примереЗАО«Петро-Инвест»
Глава 1. Состояние и перспективы развития строительного комплекса в России1.1Нормативно-правовая база инвестиционно-строительной деятельности в российской федерацииПравовыеи экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральнымзаконом от 25. 02. 99 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями идополнениями от 02.01.2000 г. № 22-ФЗ, далее – Закон № 39-ФЗ).
Законом№ 39-ФЗ определены следующие понятия, используемые в инвестиционнойдеятельности:
Инвестиции– это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числеимущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые вобъекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибылии (или) достижения иного полезного эффекта.
Инвестиционнаядеятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий вцелях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Капитальныевложения – инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числезатраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническоеперевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования,инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Инвестиционныйпроект – обоснование экономической целесообразности, объема и сроковосуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметнаядокументация, разработанная в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами иправилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций(бизнес-план).
Объектамикапитальных вложений согласно ст. 3 Закона № 39-ФЗ являются различные видывновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, находящегося в частной,государственной, муниципальной и иных формах собственности, за изъятиями,устанавливаемыми федеральными законами.
Законом№ 39-ФЗ определены: понятие «субъекты инвестиционной деятельности»; праваинвесторов; обязанности и ответственность субъектов этой деятельности;государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности; меры иусловия по защите капитальных вложений; порядок государственного регулированияинвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений; формыи методы регулирования этой деятельностью со стороны государства, а такжеорганов местного самоуправления.
Отдельныевопросы регулирования инвестиционной деятельностью отнесены к компетенцииПравительства РФ. К ним, в частности, в случаях реализации инвесторомприоритетных инвестиционных проектов в сфере производства или созданиятранспортной либо иной инфраструктуры, относятся:
установлениекритериев оценки изменения в неблагоприятном для инвестора отношении условийвзимания ввозных таможенных пошлин, федеральных налогов и взносов вгосударственные внебюджетные фонды, режима запретов и ограничений относительноосуществления капитальных вложений на территории Российской Федерации;
утверждениепорядка, определяющего день начала финансирования инвестиционного проекта, втом числе с участием иностранных инвесторов;
утверждениепорядка регистрации приоритетных инвестиционных проектов;
осуществлениеконтроля за исполнением инвестором взятых им обязательств по реализацииприоритетного инвестиционного проекта в установленные сроки.
Порядокинвестиционной деятельности с использованием иностранных инвестиций установленФедеральным законом от 09.07.99 г. № 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях вРоссийской Федерации» (с изменениями от 25.07.2002 г. № 117-ФЗ; далее – Закон №160-ФЗ).
Субъектыинвестиционной деятельности
Субъектамиинвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений,являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальныхвложений и другие лица.
Законом№ 39-ФЗ (ст. 4) даны определения каждого из субъектов инвестиционнойдеятельности, установлены их права и обязанности.
Инвесторы– юридические или физические лица, осуществляющие капитальные вложениясобственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации. Инвесторами также могут быть объединения юридических лиц,создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статусаюридического лица, государственные органы, органы местного самоуправления,иностранные субъекты предпринимательской деятельности (иностранные инвесторы).
Заказчики– физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлятьреализацию инвестиционных проектов. При выполнении своих функций заказчики невмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектовинвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.Заказчик наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальнымивложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и(или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации.
Подрядчики– физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и(или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии сГражданским кодексом РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление имитех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии сФедеральным законом.
Пользователиобъектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числеиностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления,иностранные государства, международные объединения и организации, для которыхсоздаются указанные объекты.
Призаключении договоров (контрактов) участники инвестиционно -строительнойдеятельности используют также другие термины и понятия, не содержащиеся вЗаконе № 39-ФЗ, а именно:
Государственныезаказчики – государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционнымиресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика),наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжатьсябюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевойпрограммы или конкретного инвестиционного проекта.
Застройщики– юридические лица, владеющие на правах собственности или аренды участком землии принявшие решение о реализации программы строительства на нем комплексаобъектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства иосуществляющие координацию работ.
Согласноп. 6 ст. 4 Закона № 39-ФЗ субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещатьфункции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или)государственным контрактом, заключаемым между ними.
Права,обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности
Права,обязанности и ответственность субъектов инвестиционной деятельности установленысоответствующими статьями Закона № 39-ФЗ.
Так,согласно ст. 6 Закона инвесторы имеют равные права на:
осуществлениеинвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями,устанавливаемыми федеральными законами;
самостоятельноеопределение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключениедоговоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии сГражданским кодексом РФ;
владение,пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатамиосуществления капитальных вложений;
передачупо договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществлениекапитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам,государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии сзаконодательством Российской Федерации;
осуществлениеконтроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальныевложения;
объединениесобственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целяхсовместного осуществления капитальных вложений на основании договора и всоответствии с законодательством Российской Федерации;
осуществлениедругих прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом всоответствии с законодательством Российской Федерации.
Государственныегарантии прав субъектов инвестиционной деятельности определены ст. 15 Закона №39-ФЗ.
Государствогарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от формсобственности:
обеспечениеравных прав при осуществлении инвестиционной деятельности;
гласностьв обсуждении инвестиционных проектов;
правообжалования в суде решения и действия (бездействия) органов государственнойвласти, органов местного самоуправления и их должностных лиц;
защитукапитальных вложений.
Дляинвестора, осуществляющего инвестиционный проект, государством гарантируетсястабильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционногопроекта, но не более семи лет со дня начала финансирования указанного проекта.Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от ихвидов определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
Дляиностранных инвесторов гарантии установлены Законом № 160-ФЗ. Согласно п. 1 ст.9 данного Закона в случае вступления в силу новых законов или иных нормативныхактов, тем или иным образом ухудшающих положение иностранных инвесторов икоммерческих организаций с иностранными инвестициями, на последних этинормативные акты распространяться не будут.
Ктаким изменениям в законодательстве относятся изменения размеров ввозныхтаможенных пошлин, федеральных налогов (за исключением акцизов и НДС на товары,производимые на территории России) и взносов в государственные внебюджетныефонды (за исключением взносов в ПФР), а также любые изменения, приводящие кувеличению налоговой нагрузки иностранного инвестора и организации синостранными инвестициями или к установлению в отношении иностранных инвестицийзапретов или ограничений.
ВЗаконе № 160-ФЗ также указано, что нормативные акты, ухудшающие положениеиностранных инвесторов и организаций с их участием, не применяются к ним тольков течение срока окупаемости инвестиционного проекта и не более семи лет.
Ужесточениеналогового режима не распространяется только на тех инвесторов и организации синостранными инвестициями, которые реализуют так называемые приоритетныеинвестиционные проекты. В соответствии со ст. 2 Закона № 160-ФЗ к такимпроектам относятся проекты с суммарным объемом инвестиций не менее 1 млрд.рублей и проекты, в которых минимальная доля иностранных инвесторов в уставномкапитале коммерческой организации с иностранными инвестициями составляет неменее 100 млн. рублей. Данные проекты должны быть включены в утверждаемыйПравительством РФ перечень.
Крометого, Законом № 160-ФЗ установлено, что товары, ввозимые на территориюРоссийской Федерации иностранным инвестором и организацией с иностраннымиинвестициями, должны использоваться на реализацию этих проектов.
Однаковышеуказанные изменения законодательства полностью распространяются наиностранных инвесторов, если государством принимаются новые нормативные акты вцелях защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законныхинтересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Приосуществлении инвестиционной деятельности субъекты этой деятельности согласност. 7 Закона № 39-ФЗ обязаны:
осуществлятьинвестиционную деятельность в соответствии с международными договорамиРоссийской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовымиактами Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации и иныминормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также всоответствии с утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами иправилами);
исполнятьтребования, предъявляемые государственными органами и их должностными лицами,не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации;
использоватьсредства, направляемые на капитальные вложения, по целевому назначению.
Вслучае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условийдоговора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционнойдеятельности несут ответственность в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации (ст. 17 Закона № 39-ФЗ).
Споры,связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальныхвложений, разрешаются в порядке, установленном законодательством РоссийскойФедерации, международными договорами Российской Федерации.
Праваи обязанности заказчиков и подрядчиков при исполнении договоров строительногоподряда регулируются главой 37 «Подряд» ГК РФ.
Способыорганизации инвестиционного процесса
Взависимости от организационных и финансовых условий, наличия участниковинвестиционной деятельности и взаимоотношений между ними, а также всоответствии с действующим законодательством могут быть использованы следующиеспособы организации инвестиционного процесса.
Инвесторинвестирует строительство объекта. Для организации строительства привлекаетсяспециализированная организация – заказчик-застройщик.
Обеспечениестроительства объекта оборудованием возложено на него. Строительствоосуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией, привлекающейдля выполнения отдельных специальных работ субподрядные организации.
Данныйспособ может быть представлен в виде следующей схемы.
Инвесторсовмещает функции заказчика-застройщика. Такое право совмещения функцийпредоставлено Законом № 39-ФЗ (п. 3 ст. 4). Специализированная организация(заказчик) для строительства объекта в этом случае не привлекается.Обеспечивает строительство оборудованием инвестор (он же заказчик-застройщик).Строительство осуществляется генподрядной строительно-монтажной организацией,которая привлекает для выполнения отдельных работ субподрядные организации.
Вусловиях развития рыночных отношений получили распространение другие вариантысовмещения функций субъектами инвестиционной деятельности. Такое правосовмещения функций двух и более субъектов инвестиционной деятельностипредоставлено Законом № 39-ФЗ. В частности, генподрядчик может совмещатьфункции как инвестора по инвестированию строительства (п. 6 ст. 4 Закона №39-ФЗ), так и заказчика-застройщика. Инвесторы могут быть пользователямиобъектов капитальных вложений (п. 5 ст. 4 Закона № 39-ФЗ).
Способыкапитального строительства
Капитальноестроительство как отрасль сферы материального производства включает в себя:
проектно-изыскательскиеи научно-исследовательские организации;
подрядныестроительные и монтажные организации и обслуживающие их транспортныеподразделения;
предприятиястройиндустрии и производства строительных материалов;
организации,осуществляющие снабжение и производственно-технологическую комплектациюстроительства строительными материалами, конструкциями и деталями;
организации,осуществляющие эксплуатацию и ремонт строительной техники.
Крометого, в сфере капитального строительства участвуют организации других отраслейэкономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями,цементом, лесоматериалами, строительными машинами и механизмами, средствамитранспорта, инженерным и технологическим оборудованием, топливом иэнергетическими ресурсами.
Капитальноестроительство как составная часть инвестиционно -строительной деятельностиосуществляется: хозяйственным способом; подрядным способом.
Прихозяйственном способе (хозспособе) новое строительство или реконструкциядействующих предприятий осуществляются собственными силами застройщика илиинвестора без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций.
В соответствиис Инструкциями Госкомстата России от 03.10.96 г. № 123 (с изменениями идополнениями) (п. 11.14) и от 30.11.2001 г. № 89 (с изменениями от 25.11.2002г. № 215) (п. 2.23) к строительно-монтажным работам, выполняемым хозспособом,относятся работы, осуществляемые нестроительными организациями собственнымисилами и для своих нужд.
Кработам, выполненным хозспособом, не относятся:
работы,выполненные цехами основной деятельности по договорам и соглашениям с отделомкапитального строительства (ОКСом) этой же организации, когда расчеты засделанные работы производятся в порядке, установленном для подрядныхорганизаций;
работы,выполненные подрядными строительно-монтажными организациями по собственномустроительству. Они включаются в объем работ и выручку от реализации как работы,выполненные подрядным способом.
Длястроительства хозспособом в организационной структуре застройщика –действующего предприятия создается строительно-монтажное подразделение, котороеи осуществляет конкретное строительство. При этом не возникает договорныхотношений между строительным подразделением и исполнительным органоморганизации.
Данныйспособ применяется чаще всего при реконструкции или расширении действующихпредприятий, а также при строительстве небольших объектов вспомогательногоназначения на территории существующего предприятия. При хозспособе строительныеподразделения организации слабо оснащены высокопроизводительной строительнойтехникой, уровень квалификации строительных рабочих, как и уровень производительноститруда, недостаточно высоки. Все это не способствует индустриализациистроительства, созданию высокопрофессиональных строительных коллективов.
Однакоэтот способ имеет такие преимущества перед подрядным способом, как:
сокращениевремени на различные согласования, связанные с выбором и использованиемподрядчиков;
общаязаинтересованность аппарата действующей организации-застройщика в быстром икачественном осуществлении проводимых работ по реконструкции, расширению илитехническому перевооружению;
единстворуководства эксплуатации и строительства объекта.
Приподрядном способе строительство осуществляется подрядными строительными имонтажными организациями по договорам строительного подряда, заключаемым междуподрядчиками и заказчиками.
Приподрядном способе инвестор (застройщик) привлекает для организации и управлениястроительством специализированную организацию – заказчика. Между инвестором изаказчиком-застройщиком заключается договор на реализацию инвестиционногопроекта (договор на выполнение функций заказчика), в соответствии с которымзаказчик-застройщик распоряжается денежными средствами инвестора дляфинансирования строящегося объекта.
Взаимоотношениясторон при подрядном способе строительства регулируются действующим гражданскимзаконодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), а также другими законодательными ииными нормативными документами по данному вопросу.
Методстроительства «под ключ» предусматривает обеспечение сооружения объектов,подготовленных к эксплуатации, на основе сосредоточения функций управления навсех стадиях инвестиционного цикла в одной организационной структуре – уподрядчика. Строительство осуществляется как единый непрерывный комплексныйпроцесс создания готовой строительной продукции по его стадиям:
проектирование;
выполнениестроительно-монтажных работ;
комплектацияобъектов инженерным и технологическим оборудованием;
вводобъекта в эксплуатацию.
Пристроительстве «под ключ» функции заказчика передаются генеральному подрядчику(генподрядчику), который принимает на себя обязанности по обеспечению объектапроектно-сметной документацией и оборудованием. Он несет полную ответственностьза строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, вустановленные сроки и в пределах сметной (договорной) его стоимости, а такжесдачу объекта «под ключ».
Взаимоотношениясторон при строительстве объектов «под ключ» регулируются действующимгражданским законодательством (глава 37 «Подряд» ГК РФ), Положением оборганизации строительства объектов «под ключ», утвержденным ПостановлениемГосстроя СССР от 10.11.89 г. № 147 (которое применется в части, непротиворечащей законодательству Российской Федерации), а также другимизаконодательными и нормативными документами по данному вопросу.
Лицензирование
Лицензированиев Российской Федерации осуществляется в соответствии с Федеральным законом от08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (сизменениями от 13.03.2002 г. № 28-ФЗ, от 09.12.2002 г. № 164-ФЗ) (далее – Закон№ 128-ФЗ).
Лицензия– специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности приобязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданноелицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Лицензируемыйвид деятельности – это вид деятельности, на осуществление которого натерритории Российской Федерации требуется получение лицензии в соответствии сдействующим Федеральным законом.
Согласност. 17 Закона к лицензируемым видам строительной деятельности относятся:
проектированиезданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии сгосударственным стандартом;
строительствозданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии сгосударственным стандартом;
инженерныеизыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственностив соответствии с государственным стандартом.
Переченьфедеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование,утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.02.2002 г. № 135 «Олицензировании отдельных видов деятельности». Для строительной деятельностилицензирующим органом является Госстрой России.
1.2 Развитиеземельного рынкаПроцессразграничения земельных ресурсов, при условии не найденного компромисса междувластными структурами, является крайне трудной задачей.
Дляподавляющего большинства участников земельного рынка наиболее важнымикритериями развития рынка являются:
•информационная «прозрачность»,
• понятные ибезопасные юридические схемы заключения сделок,
• стабильность «правил игры».
Современноесостояние земельного рынка не отвечает ни одному из этих критериев. То есть,современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участниковрынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которые относят к сильным игрокам рынка.
Посколькутолько представители власти могут изменять «правила игры» на рынке, простыепризывы о необходимости построения цивилизованного рынка в нашей стране ничегоне могут изменить.
Универсальнымтребованием к предложениям по каким-либо новациям в «правилах игры» на рынкеявляется следующее: все предложения должны быть выгодны властным структурам, атакже коммерческим структурам, имеющим с ними «эксклюзивные» отношения (преждевсего – экономические и социальные).
Внастоящее время есть определенные перспективные направления развития экономикинашей страны, в частности – рынка недвижимости, которые могут быть приемлемыдля различных команд сильных игроков российского рынка. По мнению большинстваэкспертов рынка, таким направлением является ипотека в широком смысле этогопонятия.
Достаточно очевидно, что в соответствии с базовыми принципами рыночнойэкономики земельные участки не должны раздаваться бесплатно. Сделки должнысовершаться по рыночным ценам, но совсем не обязательно за «живые» деньги. Вмире используются и другие формы совершения сделок с помощью различныхфинансовых «инструментов», в частности, ценных бумаг.
Федеральнымзаконом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (от29.07.98г. №135-ФЗ) определен перечень сделок с государственным имуществом, длякоторых требуется независимая рыночная оценка. Все необходимые методики,стандарты и опыт для выполнения данной работы у независимых оценщиков Россииимеются.
Даже тот факт, что при выкупе земельного участка под приватизированнымпредприятием будет только один покупатель, не является какой-то неразрешимойпроблемой. В обязательных к применению Стандартах оценки (утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 06.07.01г. №519) имеется соответствующая кэтой ситуации база оценки — стоимость с ограниченным рынком. Достаточно понятени алгоритм определения этой величины – после определения рыночной стоимостиземельного участка и из нее вычитается определенная экспертно скидка наограниченность рынка.
Далее необходимо признать правоту экспертов РСПП, которые указывают наневозможность для участников рынка одновременно заплатить порядка $100 млрд. Нофедеральной властью может быть введена длительная рассрочка платежей дляучастников рынка, например, на 10-20 лет с возможностью досрочного погашения.
Оформитьподобные сделки можно с помощью ценных бумаг, например, закладных. Тогда вроссийской экономике могут появиться так называемые «длинные» деньги, причем вбольшом объеме. Подобные деньги были в нашей стране до 1917 года и в советскийпериод (система Стройбанка), но в настоящее время отсутствуют. Обслуживать этиденежные средства, которые не должны смешиваться с «короткими» деньгами, должныбудут небанковские кредитные организации, которые будут выполнять функцииипотечных агентств.
1.3 Тенденцииразвития инвестиционных комплексов и масштабыих деятельности в Российской Федерации
Объем инвестицийв основной капиталв России в январе2005 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующимпериодом 2004 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральнаяслужба государственной статистики.
В 2004 году инвестиции в основной капиталв России выросли на 10,9% по сравнению с 2003 годом.В декабре 2004 года инвестиции в основной капитал вырослина 10,0% по сравнению с декабрем 2003 года и составили442,9 млрд. рублей.
Строительный комплекс относится к числу ключевыхотраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и техническихзадач развития экономики России.
Задача, поставленная президентом РоссийскойФедерации в Послании Федеральному собранию Российской Федерации об увеличениивалового внутреннего продукта к 2010 году в 2 раза, не может быть эффективнореализована без роста инвестиций в основной капитал, а также без увеличениятемпов строительства.
Строительный комплекс Российской Федерацииобъединяет более 130 тыс. организаций и предприятий, в том числе 112,9 тыс.строительных организаций, около 9,3 тыс. организаций промышленностистроительных материалов, более 10 тысяч проектно-изыскательских организацийразличных форм собственности.
В2004 году (по предварительной оценке) удельный вес строительства составил: вВВП — 7,3%, в инвестициях в основной капитал — 3,1%, в численности занятых —4,9%, в основных фондах — 2,0%.
В2004 году получили продолжение позитивные тенденции развитияинвестиционно-строительной деятельности. Так, по данным Госкомстата России, в2004 году объем инвестиций в развитие экономики и социальной сферы составил2183,3 млрд рублей, что на 12,5%больше, чем в 2003 гoду.
Выполненныйобъем работ по договорам строительного подряда в 2004 году составил 1164,8 млрдрублей, или 114,4% к уровню 2003 года. В 2004 году наибольший прирост объемовработ, выполняемых по договорам строительного подряда, был в Дальневосточномфедеральном о