Реферат: Способы исследования и анализ рынка недвижимости

КУРСОВАЯРАБОТА

Подисциплине «Основы маркетинга»

Тема:«Способы исследования и анализ рынка недвижимости»


СОДЕРЖАНИЕ

Аннотация

Введение

Глава1. Основные направления и методы маркетинговых исследований

1.1.   Направлениямаркетинговых исследований

1.2.   Понятие,классификация и структура рынков

1.3.   Исследованиерынка недвижимости. Цели и задачи

Глава 2. Исследование рынканедвижимости республики Хакасия

2.1. Постановка задач и методовмаркетингового исследования

2.2. Проведение маркетинговогоисследования и анализ полученных данных

2.3. Выводы по результатамисследования

Заключение

Список используемой литературы

Приложение


АННОТАЦИЯ

В данной курсовой работеприведены результаты маркетингового потребителей исследования рынканедвижимости в г. Абакане.

Исследования проводились с цельювыявления потребителей, а также факторов отношения к данным услугам на рынкереспублики Хакасия. Время проведения маркетингового исследования — май 2009года. Место проведения исследования — центральные территории, находящегося в г.Абакане. Маркетинговое исследование было проведено путём опроса жителей города.

Курсовая работа состоит из двухчастей. Первая часть курсовой работы является теоретической. В ней рассмотреныосновные теоретические аспекты проведения маркетинговых исследований, такиекак:

·     направления маркетинговых исследований;

·     понятие, классификация и структура рынков;

·     исследование рынка недвижимости. Цели и задачи.

Вторая часть являетсяпрактической. В ней проведено исследование потребителей объектов рынканедвижимости, проанализированы полученные данные. Задачи главы:

·     постановка задач и методов маркетингового исследования;

·     проведение маркетингового исследования и анализ полученныхданных;

·     предоставление выводы по проведению исследования.

Задачи исследования:

·     определить предпочтения при улучшении жилищных условий горожанпутем приобретения недвижимости на первичном/вторичном рынках;

·     выяснить ценовые параметры жилья;

·     определить потребность на первичном рынке в предусмотренииустановки дверей, монтажа и др.;

·     выяснить соответствие цены и качества приобретаемого жилья напервичном рынке;

·     определить, оправданы ли цены на вторичное жилье;

·     выяснить предпочтения при выборе типа недвижимости;

·     определить потребность в строительстве многоэтажного домостроенияв регионе;

·     определить востребованность в строительстве малоэтажного жилья врегионе;

·     выяснить, влияет ли повышение тарифов на выбор покупателями типанедвижимости;

·     получить оценку влияния на приобретение недвижимостиэкономической обстановки;

·     выявить приемлемую для региона стоимость жилья за 1 квадратныйметр;

·     определить демографический профиль покупателей, с использованием такихпараметров, как возраст, пол, доход.

В заключение курсовой работыприведены выводы по результатам проведенного маркетингового исследованиясовременного рынка недвижимости республики Хакасия.


ВВЕДЕНИЕ

Дляобеспечения эффективного использования редких ресурсов и максимальногоудовлетворения потребительских требований специфика современной жизни требуетот субъектов экономических отношений проведения глубокого анализа протекающихна рынке процессов.

Цель любогорыночного исследования состоит в оценке существующей рыночной ситуации(конъюнктуры) и разработке прогноза развития рынка. Программа такогокомплексного изучения зависит от особенностей товара (товаров), характерадеятельности предприятия, масштабов производства экспортных, а также вопределении условий, при которых обеспечивается наиболее полное удовлетворениеспроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылки дляэффективного сбыта произведенной продукции. В соответствии с этимпервоочередной задачей изучения рынка является анализ текущего соотношенияспроса и предложения на данную продукцию.

Прогнозированиеразвития рынка (ожидаемые структурные изменения в старых отраслях экономики,появление новых товарных рынков и связанные с этим изменения потребительскихсвойств товара, формирование новых потребностей покупателей) носит оценочный,предположительный характер. Однако именно эти исследования необходимы длявыработки стратегической линии предприятия, особенно при разработке новыхтоваров и планов введения их на рынок.

Реализациямаркетинговых исследований предполагает использование самых разнообразныхметодов: многомерных, метод статистической теории принятия решения,детерминированные методы исследования операций, регрессивные и корреляционные,а также многие другие методы, использование которых, наряду со многими другимифакторами, позволяет проследить взаимосвязь маркетинга с такими отраслямизнаний, как математический анализ, финансовый анализ, разработка управленческихрешений и экономико-математическое моделирование.

Именно этавзаимосвязь находится в центре внимания данной работы и рассматривается впрактическом и теоретическом аспектах. Теоретическая часть представляет собойинформационную базу, позволяет охарактеризовать конъюнктуру рынка вопределенный период времени.

Основупрактической части составляют данные, полученные в результате исследованиярынка недвижимости — рынка, уровень развития которого характеризует степеньсовершенства национальной экономики.

Именно рынок недвижимости играетрешающую роль в формировании и укреплении социального слоя российскогообщества.

Таким образом, становитсяочевидной актуальность выбранной темы курсовой работы «Способы исследования ианализ рынка недвижимости». Данная курсовая работа посвящена маркетинговомуисследованию рынка недвижимости г. Абакана.

Целью исследования являетсяизучение рынка недвижимости и отношение потребителей к приобретению объектов, вчастности.

Для достижения поставленной целив курсовой работе необходимо решить следующие задачи:

·     рассмотреть основные направления маркетинговых исследований;

·     изучить характеристику, структуру и классификацию рынков;

·     исследовать теоретические основы исследования рынка недвижимости;

·     провести маркетинговой исследование рынка недвижимости республикипутем оценки отношения потребителей;

·     поставить задачи исследования, определить методы;

·     исследовать поведения потребителей рынка недвижимости;

·     привести соответствующие вывод по результатам исследования.

Объектом курсовой работыявляется рынок недвижимости г.Абакана и республики Хакасия.

Предмет курсовой работы — маркетинговые исследования данного рынка.

Методологической и теоретическойосновой данного исследования являлись переводные труды западных ученых, а такжетруды ведущих российских ученых в области маркетинговых исследований,статистические и оперативные данные, результаты проведенного маркетинговогоисследования рынка.


Глава1. Основные аспекты проведения маркетинговых исследований

1.1 Направления маркетинговых исследований

Чтобы понять клиентов фирмы, ееконкурентов, дилеров и т.п., ни одному деятелю рынка не обойтись безмаркетинговых исследований.

В обязанности любогоруководителя входит принятие решений. Насколько они будут правильными, зависитот точности представленной ему информации. Для того, чтобы собрать необходимуюинформацию надо провести маркетинговые исследования. Игнорирование данногоправила чревато серьезными последствиями.

Маркетинговые исследованияявляются функцией, которая связывает организацию с потребителями черезинформацию. Информация используется для выявления и определения возможностей ипроблем маркетинга; разработки и уточнения, оценки и контроля исполнениямаркетинговых мероприятий; совершенствования понимания маркетинга как процесса.

Данное определение указывает нато, что в ходе маркетинговых исследований организация получает информацию дляее использования и служит надежной информационной базой для планирования,разрешения проблем и управления (контроля).

В состав хорошо спланированнойсистемы маркетинговой информации входят четыре вспомогательные системы. Первая- система внутренней отчетности, отражающая показатели текущего сбыта, суммыиздержек, объемы материальных запасов, движение денежной наличности, данные одебиторской и кредиторской задолженности. Многие фирмы создали совершенныесистемы внутренней отчетности, которые обеспечивают получение большего объемавсесторонней информации в более короткие сроки. Вторая — система сбора внешнейтекущей маркетинговой информации, поставляющая руководителям маркетингаповседневную информацию о событиях, происходящих в коммерческой среде. Хорошообученный штат маркетологов, продавцов, специальные сотрудники, отвечающие засбор информации, покупка сведений у централизованных поставщиков данных иучреждение специального подразделения по сбору информации — все это можетспособствовать повышению качества внешней текущей маркетинговой информации,поступающей в распоряжение руководства фирмы. Третья — система маркетинговыхисследований, призванная обеспечить сбор информации, актуальной с точки зрениястоящей перед фирмой конкретной маркетинговой проблемы. Четвертая — системаанализа маркетинговой информации, использующая современные методикистатистической обработки данных и модели, облегчающие деятелям рынка процесспринятия оптимальных маркетинговых решений. Постоянно растет число компаний,имеющих статистические банки и банки моделей.

Маркетинговое исследование — процесс, состоящий из пяти основных этапов, которые включают в себя: выявлениепроблем и формулирование целей исследования; отбор источников информации;непосредственно сам сбор информации; анализ собранной информации;предоставление полученных результатов.

/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>        Выявление         

         проблем и                Отбор                   Сбор                    Анализ            Представление

/>/>/>/>            форму             источников          информации         собранной           полученных

         лирование           информации                                     информации          результатов

целей

/>/>/>/>/>    исследования

Рисунок1. Схема маркетингового исследования

На первом этапе маркетолог иисследователь должны четко определить проблему и согласовать цели исследования.Хорошо определенная проблема это уже полпути к ее решению. После этогомаркетолог должен сформулировать цели исследования. Пример постановки целиисследования: найти растущий сегмент рынка, спрос которого не удовлетворен и,на котором можно успешно конкурировать. Цели эти могут быть поисковыми, авозможно, и помогающими выработать гипотезу. Они могут быть такжеописательными, т.е. предусматривающими описание явлений. Бывают иэкспериментальные цели — предусматривающие проверку гипотезы опричинно-следственной связи.

На втором этапе необходимо определить вид интересующей заказчикаинформации и пути его наиболее эффективного сбора. Исследовать может собиратьвторичные или первичные данные те и другие одновременно.

Вторичные данные — информация,которая уже где-то существует, будучи собранной, ранее для других целей.Первичные данные — информация, собранная впервые для какой-либо конкретнойцели.

Для сбора первичных данных лучшевсего разработать специальный план. Необходим план, требующий предварительныхрешений относительно методов исследования, орудий исследования, планасоставления выборки, способов связи с аудиторией. Существует три способа сборапервичных данных, а именно наблюдение, эксперимент, опрос (рис.2).

 Наблюдение — один из способовсбора первичных данных, когда исследователь ведет непосредственное наблюдениеза людьми и обстановкой.

Другой способ сбора данных — эксперимент. Он требует отбора сопоставимых между собой групп субъектов,создания для них разной обстановки, контроля за составляющими и установлениястепени значимости наблюдаемых различий. Цель исследования — вскрытьпричинно-следственные отношения путем отсева противоречивых объясненийрезультатов наблюдения.

Методы исследования Наблюдение Эксперимент Опрос Орудия исследования Анкета Механические устройства _ План составления выборки Единицы выборки Объем выборки Процедура выборки Способы связи с аудиторией Телефон Почта Личный контакт

Рисунок2. План сбора первичных данных

Опрос стоит на полпути междунаблюдением и экспериментом. Наблюдение лучше всего подходит для поисковыхисследований, эксперимент — для выявления причинно-следственных связей, тогдакак опрос наиболее удобен при провидении описательных исследований.

Орудия исследования. При сборепервичных данных у исследователей маркетинга есть выбор из двух основных орудийисследования, которыми являются анкеты и механические устройства.

Анкета — самое распространенноеорудие исследования при сборе первичных данных. В широком смысле анкета — эторяд вопросов, на которые опрашиваемый должен дать ответы. Анкета — инструменточень гибкий в том смысле, что вопросы можно задавать множеством разныхспособов. Анкета требует тщательной разработки, опробование и устранениявыявленных недостатков до начало ее использования. В небрежно подготовленнойанкете можно всегда найти целый ряд ошибок. В ходе разработке анкетыисследователь маркетинга вдумчиво отбирает вопросы, которые необходимо задать,выбирает форму этих вопросов, их формулировки и последовательность. Обычныеошибки — постановка вопросов, на которые невозможно ответить, на которые незахотят отвечать, которые не требуют ответа, и отсутствие вопросов, на которыеследовало бы обязательно получить ответы. Каждый вопрос нужно проверить с точкизрения вклада, который он вносит в достижение результатов исследования.

Форма вопроса может повлиять наответ. Исследователи выделяют два типа вопросов: закрытые и открытые. Закрытыевопросы включают в себя все возможные варианты ответов, и опрашиваемый простовыбирает один из них. Открытый вопрос дает возможность отвечать своими словами.Открытые вопросы ставят в самых разных формах.     Формулирование вопросатребует осторожности. Исследователь должен пользоваться простыми,недвусмысленными словами, которые не влияют на направление ответа. До началаширокого использования вопросы следует предварительно опробовать.

Хотя анкета является самымраспространенным орудием исследования, в маркетинговых изысканиях находятприменения и разного рода механические устройства. Для замеров интенсивностиинтереса или чувств опрашиваемого при контакте с конкретным рекламнымобъявлением или изображением используют гальванометры. Гальванометр фиксируетмалейшее выделения пота, которыми сопровождаются эмоциональное возбуждение.Прибор под названием тахистоскоп экспонирует для опрашиваемого рекламное объявлениев интервале выдержек от менее чем в одну сотую секунду до нескольких секунд.После каждого показа опрашиваемый рассказывает обо всем, что успел увидеть изапомнить. Применяется и специальный аппарат для фиксации движения глаз, спомощью которого определяют, на какие участки падает взгляд в первую очередь,как долго задерживается он на определенных участках и т.д. Электронноеустройство под названием аудиметр, подключаемое к телевизору в домахопрашиваемых, фиксирует сведения обо всех его включениях и каналах, на которыенастроен.

Составление плана выборки.Выборка — сегмент населения, призванный олицетворять собой население в целом.Исследователь маркетинга должен разработать такой план составления выборки,благодаря которому отобранная совокупность отвечала бы задачам, стоящим передисследованием. Для этого необходимо принять три решения.

Первое: кого опрашивать? Ответна этот вопрос не всегда очевиден.

Второе: какое количество людейнеобходимо опросить? Большие выборки надежнее, но для получения точных ответоввовсе необязательно опрашивать более 1% населения. Опросить всех невозможно,поэтому лучше провести выборочный опрос. Но сколько людей спрашивать? Если огенеральной совокупности ничего не известно (например, мы не знаем даже,сколько человек осталось не участвующих в приобретении квартир в городе), торасчет необходимого объема выборки осуществляют по формуле:


n=p*q*t*t/(p2-p1),                                                                         (1.1)

где «n»- необходимый объем выборки

«р» — доля участвующих в покупке

«q» — доля неучаствующих в покупке человек (q=1- p)

дельта «p»- допускаемая ошибка выборки (в данном случае берем +- 5%)

«t» — коэффициент, зависящий от вероятности, с которой гарантируется заданнаяточность выборки (дается в специальной таблицы, в данном случае t=2)

n=0,5*0,5*4/0,0025= 1/0,0025=400 человек                               (1.2)

Таким образом, в нашем примеренеобходимый объем выборки составляет 400 человек.

Третье: каким образом следуетотбирать членов выборки? Для этого можно воспользоваться методом случайногоотбора. Можно отбирать их по признаку принадлежности к определенной группе иликатегории, такой, как возрастная группа или факт проживания в определенномрайоне. Или же отбор может основываться на интуиции исследователя, которыйчувствует, что именно эти лица могут быть хорошими источниками информации.

Способы связи с аудиторией.Когда вступить в контакт с членами выборки? По телефону, по почте или посредствам личного интервью.

Интервью по телефону — лучшийметод скорейшего сбора информации. В ходе него интервьюер имеет возможностьразъяснить непонятные для опрашиваемого вопросы. Два основных недостаткателефонных интервью: опрашивать можно только тех, у кого есть телефон, и беседадолжна быть краткой по времени и не носить слишком личного характера.

Анкета, рассылаемая по почте,может быть лучшем средством вступления в контакт с лицами, которые либо несогласятся на личное интервью, либо на их ответах может сказаться влияниеинтервьюера. Однако почтовая анкета требует простых, четко сформулированныхвопросов, а процент и/или скорость возврата таких анкет обычно низки.

Личное интервью — самыйуниверсальный из трех методов проведения опроса. Интервьюер может не толькозадать больше вопросов, но и дополнить результаты беседы своими личныминаблюдениями. Это самый дорогой из трех методов, требующий тщательногопланирования и контроля. Личные интервью бывают двух видов — индивидуальные игрупповые.

Разработав проект исследования, необходимо собрать информацию. Какправило, это самый дорогой и самый чреватый ошибками этап исследования. Припроведении опросов встают сразу четыре крупные проблемы. Некоторых опрашиваемыхможет не оказаться ни дома, ни на работе, и попытку вступить с ними в контактпридется повторять. Другие могут отказаться участвовать в опросе. Третьи могутотвечать пристрастно или неискренне. И наконец, пристрастным и неискреннимможет оказаться сам ведущим.

Следующий этап — извлечение из совокупности данныхнаиболее важных сведений и результатов, сведение данные в таблицы. На основеэтих таблиц выводят/рассчитывают такие показатели, как распределение частности,средние уровни и степень рассеяния. Затем исследователь обрабатывает данные спомощью современных статистических методик и моделей принятия решений, применяемыхв системе анализа маркетинговой информации.

Исследования маркетингапредставляют собой сбор, обработку и анализ данных с целью уменьшениянеопределенности, сопутствующей принятию маркетинговых решений. Исследованиямподвергаются рынок, конкуренты, потребители, цены, внутренний потенциалпредприятия. Основой исследований маркетинга служат общенаучные ианалитико-прогностические методы.

Исследование рынка — самоераспространенное направление в маркетинговых исследованиях. Оно проводится сцелью получения данных об условиях рынка для определения деятельностипредприятия. Без рыночных исследований невозможно собирать, анализировать исопоставлять всю информацию, необходимую для принятия важных решений, связанныхс деятельностью на рынке, выбором сегмента рынка, определением объема продаж,прогнозированием и планированием рыночной деятельности.

1.2 Понятие, классификация иструктура рынков

Рынок как экономическое явлениевозник давно (примерно в VIIв. до н.э.), с появлениемобщественного разделения труда и товарного производства. Как только люди сталиспециализироваться в своей деятельности, возникла объективная необходимость вобмене продуктами. Можно считать, что в момент первого такого обмена и возникрынок. Обращаясь к понятию «рынок», можно выделить два основных подхода к еготрактованию.

Первый подход основан навыделении политико-идеологического и философского содержания рынка и рыночныхотношений, когда в качестве основных характеристик рынка рассматриваются:

·         рынок как способ организации общественного производства,основанный на свободе предпринимательства и ограниченной роли государства и вэтом своем качестве противостоящий способам организации, опирающимся наприменение методов планирования и административного регулирования. В данномслучае подчеркивается противостояние принципов, лежащих в основе этих двухспособов, хотя в реальной жизни можно наблюдать формы управления, основанные насочетании тех или иных методов;

·         рынок как способ поведения хозяйственных субъектов, определяющийкритерии принимаемых ими решений и характер отношений между субъектами(«рыночное поведение»);

·         рынок как способ мышления, формирующий мировоззрение участниковхозяйственной деятельности («рыночное мышление»).

Второй подход к трактовке понятия рынка основан на выделении егоконкретно-экономического содержания. В этом случаи рынок рассматривается,прежде всего, как механизм, позволяющий определить соотношение спроса ипредложения на различные виды товаров и услуг.

Ну что же такое «рынок»? Рынок — система экономических (хозяйственных) отношений, складывающихся междухозяйствующими субъектами по поводу купли-продажи товаров, услуг и другихобъектов, система связей между отдельными самостоятельно принимающими решенияучастниками хозяйственного оборота. Рынок развивается на основе действияэкономических законов стоимости, спроса и предложения и конкуренции.

Структура рынка — это способ организации рынка, оказывающий наибольшеевлияние на поведение фирм и потребителей. 

Рынки подразделяются по различным признакам: в зависимости от объектовкупли-продажи рынок делится на: рынки товаров и услуг; рынки факторов;финансовый рынок.

Рынок товаров и услуг по экономическому назначению объектов купли-продажи подразделяется на:

·         рынок потребительских товаров и услуг (товаров широкогопотребления). Специфика исследования рынка потребительских товаров связана стем, что эти товары рассчитаны на индивидуальных потребителей. Большое вниманиев исследованиях уделяется изучению вкусов, желаний, поведения потребителей.

Рынок товаров и услуг можно также классифицировать по материально-вещественной форме:

1         общегрупповой: продукты питания; непродовольственные товары; предметыдлительного пользования; услуги;

2         групповой — по группам товаров (услуг): одежда; мебель и т.д.

3         видовой — по видам товаров каждой группе: телевизоры; пальто мужские;платья легкие и т.д.

·         рынок товаров производственного назначения — рынок, на которомпокупаются и продаются товары и услуги, используемые в дальнейшем припроизводстве товаров или услуг, продаваемых, сдаваемых в аренду илипоставляемых другим потребителям. Характерной особенностью этого рынка являетсяего связь с производственным процессом. Особое внимание здесь уделяется взаимосвязипотенциальных покупателей и производителей товара.

·         рынок сырьевых ресурсов распространяет свое действие на всематериально-технические объекты, участвующие в общественном производстве,используемые в процессе изготовления продукции, выполнения работ, осуществленияуслуг. Этот огромный по масштабам объектов и их стоимости рынок состоит из двухвзаимодействующих частей.

Во-первых, на рынке сырьевых ресурсовобращаются орудия труда в виде производственных зданий и сооружений,конструкций, машин, оборудования, приборов, аппаратура. Во-вторых, этот рынокпредставлен предметами труд в виде сырья, материалов, энергии, полуфабрикатов,из которых, или с использованием которых посредством орудий труда выпускаетсяпромежуточный или конечный продукт производства. В рыночной экономике оба этихопределяющих фактора производства становятся непосредственным объектом рыночныхотношений.

Рынок факторов производства вшироком экономическом смысле предполагает куплю и продажу таких определяющихфакторов производства, как земля, труд, капитал. В связи с этим выделяются:

·         рынок рабочей силы. Рынок рабочей силы – это самое яркоепроявление рыночной экономики. Его в принципе можно было назвать и рынкомтруда, но согласно классикам живой труд сам по себе еще не обладает стоимостью,ею обладает рабочая сила, то есть способность работника к труду. По принципу«Хочу – продаю, хочу – не продаю», «Кому хочу – тому продаю», тем самымпризнается, что рабочая сила, как способность к труду и ее практическоевоплощение в виде труда принадлежит только самому работнику, и продается им насвободных началах. Рынок труда или рабочей силы находится в прямой связи спроблемой занятости. В условиях рыночных отношений, уровень трудовой занятостиопределяется соотношением спроса и предложения на рабочую силу. Рыночноеравновесие достигается и поддерживается при некотором избытке предложения посоотношению к спросу, отсюда имеет место безработица;

·         рынок жилищной площади. Жилая площадь представляет типичныйобъект рыночных отношений и подлежит купле и продаже по рыночным ценам наравнес другими товарами. Право строительства и продажи жилья должно принадлежать наравных началах государственным, коллективным, кооперативным организациям игражданам. Рынок жилья намного упрощает обмен, переезд в другое местожительство, передачу жилой площади по наследству, улучшает отношение людей кжилому фонду, повышает заинтересованность всех слоев населения в жилищномстроительстве, способствует реализации избытков жилой площади, устраняетмногочисленные механизации с жильем, его скрытую продажу;

·         рынок земельных и природных ресурсов;

·         рынок инвестиций — это распределение между отраслями, регионами,предприятиями капитальных вложений на новое строительство, реконструкцию,техническое перевооружение, обновление парка оборудования, внедрениепрогрессивных технологических процессов. В основу механизма заложен принципформирования капитальных вложений из двух источников. Один из них представляетгосударственные инвестиции, выделяемые из общегосударственного,республиканского, местного бюджетов. Второй инвестиционный источник — фондыразвития производства, науки и техники предприятий, образуемые из их прибыли. Врыночной экономике происходят изменения как источников финансированияинвестиционных объектов, так и способов материализации денежного капитала.Дополнительными источниками инвестирования здесь становятся банковские кредиты,частный капитал, средств одних предприятий, вкладываемые в развития других.Рынок инвестиций по своему содержанию есть рынок капитала, вкладываемого впроизводство, а точнее, в дело.

В рыночной экономике на законных основаниях наравне с государственнымфункционирует банковский, коммерческий капитал, направляемый туда, где он сулитпринести весовую прибыль.

Финансовый рынок — организованная институциональная структура длясоздания финансовых активов и обмена финансовыми активами. Он ориентирован намобилизацию капитала, предоставление кредита, осуществление обменных денежныхопераций и рациональное размещение финансовых средств в производстве.Финансовый рынок представляет собой:

·         рынок денежных средств, предоставляет возможность торговли всемивидами денежных знаков кому угодно и как угодно, в т.ч. по свободным рыночнымценам. Это не означает, что валютно-денежный рынок не регулируется государствоми не связан никакими ограничениями. Ограничительные условия есть, но они неопутывают предпринимателя по рукам и ногам, а лишь сужают зону его свободногодействия;

·         рынок валюты, под которой понимается уже не только национальная,но и иностранная валюта, означает еще большую возможность купли, продажи,обмена по оптовому валютному рынку (мировому, государственному, плавающему,свободному) денег одной страны на деньги другой. Конечно, разделения рынка навалютный и денежный до некоторой степени условно. В общем случае валютный рынокодновременно является денежным, а денежный — валютным.

·         рынок ценных бумаг, представляют особый вид денежных или имущественныхдокументов, которые либо обладают определенной, выраженной в денежных единицахстоимостью, либо предоставляют владельцу имущественное право, которое можетбыть сведено к денежному выражению. К типичным видам ценных бумаг относятсяакции, облигации, чеки, аккредитивы, векселя, сертификаты. Развитию рынкаценных бумаг способствуют коммерческие банки.

Денежный рынок не просто обменный. Он призван обслуживать товарныерынки и рынок услуг, формировать в единстве товарно-денежные отношения нарыночной основе. Кроме того, рынки подразделяются по степени распространенияэкономических связей продавцов и покупателей на: местный; региональный;национальный; мировой.

По уровню ограниченияконкуренции хозяйствующих субъектов рынок подразделяется на: монополистический;олигополистический; свободный; смешанный; конкурентный; неконкурентный;

Еще выделяют рынок по отраслямэкономики: рынок промышленных товаров; рынок аграрный; рынок автомобильный;рынок нефтяной и др.

По характеру продаж рынкибывают: розничные; мелкооптовые; оптовые.

1.3 Исследование рынканедвижимости. Цели и задачи

Проблема изучения рынканедвижимости — это информационная проблема. Чтобы оценить объем и структурупредложения жилья, нужно получить информацию о том, сколько и каких помещенияимеются на рынке, сколько и каких готовятся к сдаче и что уже конкретно сдано вэксплуатацию из объектов недвижимости. По данным о продаже жилья можно судитьлишь о реализованной части спроса.

Объектами рыночного исследованияявляются тенденции и процессы развития рынка, включая анализ измененияэкономических, научно-технических, демографических, экологических,законодательных и других факторов. Исследуются также структура и географиярынка, его емкость, динамика продаж, барьеры рынка, состояние конкуренции, сложившаясяконъюнктура, возможности и риски.[1]

Основными результатамиисследования рынка недвижимости являются прогнозы его развития, оценкаконъюнктурных тенденций, выявление ключевых факторов успеха. Определяютсянаиболее эффективные способы ведения конкурентной политики на рынке ивозможности выхода на новые рынки. Осуществляется сегментация рынков, т.е.выбор целевых рынков и рыночных ниш. Для того чтобы принимать обоснованныерешения на любом рынке, необходимо располагать достоверной, обстоятельной исвоевременной информацией. Систематический сбор, отражение и анализ данных опроблемах, связанных с функционированием рынка недвижимости, составляютсодержание маркетинговых исследований. Чтобы быть эффективными, этиисследования, во-первых, должны носить систематический характер; во-вторых,опираться на специально отобранную информацию; в-третьих, осуществлятьопределенные процедуры сбора, обобщения, обработки и анализа данных;в-четвертых, использовать специально разработанные для целей анализаинструменты. Таким образом, маркетинговая деятельность строится на основеспециальных рыночных исследований и сборе необходимой для их проведенияинформации. Потоки этой информации упорядочиваются определеннымиисследовательскими процедурами и методами. Остановимся на важнейших объектахисследования рынка недвижимости.

Конъюнктура и прогнозирование рынканедвижимости

Общая цель рыночных исследованийсостоит в определении условий, при которых обеспечивается наиболее полноеудовлетворение спроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылкидля эффективного сбыта произведенного жилья. В соответствии с этимпервоочередной задачей изучения рынка недвижимости является анализ текущегосоотношения спроса и предложения, т.е. конъюнктуры рынка. Конъюнктура рынка — это совокупность условий, при которых в данный момент протекает деятельность нарынке. Она характеризуется определенным соотношением спроса и предложения наобъекты недвижимости, а также уровнем и соотношением цен.

Сбор информации — важнейший этапизучения конъюнктуры рынка. Не существует единого источника информации оконъюнктуре, который содержал бы все сведения об изучаемых процессах. Приисследовании используются различные виды информации, полученные из различныхисточников. Различают информацию: общую, коммерческую, специальную.

Общая информация включаетданные, характеризующие рыночную ситуацию в целом, в увязке с развитиемотрасли. Источниками ее получения являются данные государственной и отраслевойстатистики, официальные формы учета и отчетности.

Коммерческая информация — данные, извлекаемые из деловой документации предприятия, по вопросам сбыта отпартнеров в порядке информационного обмена. К ним относятся: заявки и заказыстроительных организаций; материалы служб изучения рынка (материалы о движениипродаж, конъюнктурные обзоры и т.п.).

Специальная информацияпредставляет данные, полученные в результате специальных мероприятий поизучению рынка (опросов населения, покупателей, экспертов, выставок-продаж,конъюнктурных совещаний), а также материалы научно-исследовательскихорганизаций. Специальная информация имеет особую ценность, поскольку содержитсведения, которые нельзя получить другим путем. Поэтому при изученииконъюнктуры рынка особое внимание надо уделять получению обширной специальнойинформации.

При изучении конъюнктуры рынкаставится задача не только определения состояния рынка на тот или иной момент,но и предсказания вероятного характера дальнейшего его развития по крайней мерена один — два квартала, но не более чем на полтора года, то естьпрогнозирование.

Прогноз рынка — это научноепредвидение перспектив развития спроса, товарного предложения и цен,выполненное в рамках определенной методики, на основе достоверной информации, соценкой его возможной ошибки. Прогноз базируется на учете закономерностей итенденций его развития, основных факторов, определяющих это развитие,соблюдении строгой объективности, добросовестности при оценке данных ирезультатов прогнозирования. Разработка прогноза рынка имеет четыре этапа:установление объекта прогнозирования; выбор метода прогнозирования; процессразработки прогноза; оценка точности прогноза.

Установление объекта прогнозирования — важнейший этапнаучного предвидения. На практике часто идентифицируют понятия продажи испроса, поставок и товарного предложения, рыночных цен и цен реализации.

В определенных условиях такиезамены возможны, но с соответствующими оговорками и последующей корректировкойрезультатов прогнозных расчетов. Выбор метода прогнозирования зависит от целипрогноза, периода его упреждения, уровня детализации и наличия исходной(базисной) информации.

Процесс разработки прогнозазаключается в проведении расчетов, выполняемых либо вручную, либо с использованиемкомпьютерных программ с последующей корректировкой их результатов накачественном, профессиональном уровне. Оценка точности прогноза выполняетсяпутем расчета его возможных ошибок. Поэтому результаты прогноза практическиприводятся в интервальном виде.

Прогнозы рынка классифицируютсяпо нескольким признакам. По времени упреждения выделяются: краткосрочныепрогнозы (от нескольких дней до 2 лет); среднесрочные прогнозы (от 2 до 7 лет);долгосрочные прогнозы (более 7 лет). Они различаются не только периодомупреждения, но и уровнем детализации и применяемыми методами прогнозирования.

По сущности применяемых методоввыделяют группы прогнозов, основой которых являются: экстраполяция рядадинамики; интерполяция ряда динамики — нахождение недостающих членовдинамического ряда внутри его; коэффициенты эластичности спроса; структурноемоделирование представляет собой статистическую таблицу, содержащую группировкупотребителей по наиболее существенному признаку, где для каждой группыприведена структура потребления товаров. При изменении структуры потребителейизменяется и среднее потребление и спрос.

На этой основе построен один изметодов прогнозирования: экспертная оценка. Этот метод используется на рынкахновых товаров, когда базисная информация не успела сформироваться, или нарынках традиционных товаров, которые долгое время не исследовались. Он основанна опросе экспертов — компетентных специалистов; экономико-математическоемоделирование.

Результаты анализапрогнозируемых показателей конъюнктуры рынка в сочетании с отчетными иплановыми данными дают возможность заблаговременно выработать меры,направленные на развитие позитивных процессов, устранение имеющихся ипредотвращение возможных диспропорций и могут быть предоставлены в видеразличных аналитических документов.

1.        Сводный обзор — документ с обобщающими показателями рынка. Анализируетсядинамика общеэкономических и отраслевых показателей, особые условияконъюнктуры. Проводится ретроспектива и дается прогноз показателей конъюнктуры,освещается наиболее характерные тенденции, выявляются взаимосвязи конъюнктурыотдельных рынков недвижимости.

2.        Тематический обзор конъюнктуры. Документы, отражающие специфику отдельновзятого рынка. Выявляются наиболее актуальные проблемы, типичные для рядаобъектов, либо проблема конкретного рынка недвижимости.

3.        Оперативная конъюнктурная информация. Документ, содержащий оперативнуюинформацию об отдельных процессах конъюнктуры рынка. Основными источникамиоперативной информации являются данные опросов населения, экспертные оценкиспециалистов.

Емкость рынка

Главной задачей рыночногоисследования недвижимости является определение емкости рынка. Емкость рынка — это совокупный платежеспособный спрос покупателей; возможный годовой объемпродаж объектов недвижимости при сложившемся среднем уровне цен. Емкость рынказависит от степени освоения данного рынка, эластичности спроса, от измененияэкономической конъюнктуры, уровня цен, качества и затрат на рекламу. Емкостьрынка характеризуется размерами спроса населения и величиной предложения нарынке недвижимости. В каждый момент времени рынок имеет количественную икачественную определенность, т.е. его объем выражается в стоимостных инатуральных показателях продаваемых и покупаемых объектов.

Следует различать два уровняемкости рынка: потенциальный и реальный. Действительной емкостью рынка являетсяпервый уровень. Потенциальный уровень определяется личными и общественнымипотребностями и отражает адекватный им объем реализации. В маркетингеиспользуется также термин потенциал рынка. Реально складывающаяся емкость рынкаможет и не соответствовать его потенциальной емкости. Расчет емкости рынкадолжен носить пространственно-временную определенность.

Емкость рынка формируется подвлиянием множества факторов, каждый из которых может в определенных ситуацияхкак стимулировать рынок, так и сдерживать его развитие, ограничивая егоемкость. Всю совокупность факторов можно разделить на две группы: общего испецифического характера. Общими являются социально-экономические факторы, определяющиеемкость рынка: объем и структуру предложения, в том числе попредприятиям-представителям; ассортимент и качество предоставляемых помещений;достигнутый уровень жизни и потребностей населения; покупательская способностьнаселения; уровень соотношения цен на товары; численность населения; егосоциальный и половозрастной состав; степень насыщенности рынка; географическоерасположения рынка.

Специфические факторы определяютразвитие рынков отдельных объектов, причем каждый рынок может иметь характерныетолько для него факторы. В этом случае специфический фактор по степени влиянияможет оказаться определяющим для формирования и развития спроса и предложенияпо конкретному жилью. Совокупность факторов, определяющих развитие спроса ипредложения, находятся в сложной диалектической взаимосвязи. Изменение действийодних факторов вызывает изменение действия других. Особенностью одних факторовявляется то, что они вызывают изменения, как общей емкости, так и структурырынка, а других — то, что они, не изменяя общей емкости рынка, вызывают егоизменения. В процессе исследования рынка необходимо объяснить механизм действиясистемы факторов и измерить результаты их влияние на объем и структуру спроса ипредложения.

Выявление причинно-следственныхсвязей на исследуемом рынке проводится на основе систематизации и анализаданных. Систематизация данных заключается в построении группированных ианалитических таблиц, динамических рядов анализируемых показателей, графиков,диаграмм и т.п. Это подготовительная стадия анализа информации для ееколичественной и качественной оценки. Обработка и анализ осуществляется сиспользованием известных методов, а именно группировки, индексного играфических методов, построение и анализа динамических рядов.Причинно-следственные связи и зависимости устанавливаются в результатекорреляционно-регрессивного анализа динамических рядов.

В конечном итоге описаниепричинно-следственных связей, вызванных взаимодействием различных факторов,позволит построить модель развития на рынке и определить его емкость. Модельразвития рынка представляет собой условное отображение реальнойдействительности и схематически выражает внутреннею структуру и причинные связиданного рынка.[2] Онапозволяет при помощи системы показателей в упрощенном виде охарактеризоватькачественное своеобразие развития всех основных элементов рынка на современномэтапе и на заданном отрезке времени в будущем. Формализованная модель развитиярынка представляет систему уравнений, охватывающие его основные показатели. Длякаждого рынка система может иметь различное число уравнений и показателей,однако в любом случае она должна включать в себя уравнения спроса ипредложения.

В соответствии с этим существуюттри дополняющих друг друга способа разработки прогноза.

Анкетирование — выявление мненийнаселения, экспертов с целью получение оценок прогнозного характера. Методы,построенные на анкетировании, используются в случаях, когда по ряду причинзакономерности развития процесса не могут быть отражены формальным аппаратом,когда отсутствуют необходимые данные.

1         Экстраполирование — продолжение в будущее тенденций процессов,отражаемых в виде динамических рядов и их показателей, на основе разработанныхмоделей регрессивного типа. Методы экстраполяции применяются обычно в случаях,когда информация о прошлом имеется в достаточном количестве и выявленыустойчивые тенденции. Этот вариант основан на гипотезе о сохранении в будущемсложившихся ранее тенденций. Такой прогноз к прогнозированию носит названиегенетический и предполагает исследование эконометрических моделей.

2         Аналитическое моделирование — построение и использование модели,отражающей внутреннее и внешние взаимосвязи в ходе развития рынка. Эта группаметодов используется тогда, когда информация о прошлом минимальна, но имеютсянекоторые гипотетические представления о рынки, которые позволяют разработатьего модель и на этой базе оценивать будущее состояние рынка, воспроизвести альтернативныеварианты его развития. Такой подход к прогнозированию называется целевым.

Результатом работы поопределению емкости рынка должен явится обзор состояния рынка и его факторов, атакже прогноз развития рынка с учетом тенденций изменения влияющих внутренних ивнешних факторов.

Сегментация рынка

Любой рынок сточки зрения маркетинга состоит из покупателей, которые отличаются друг отдруга по своим вкусам, желаниям и потребностям. Главное то, что все ониприобретают товары, руководствуясь разными мотивами. Поэтому необходимопонимать, что при разнообразии спроса, да еще в условиях конкуренции, каждыйотдельный человек будет неодинаково реагировать на предлагаемые объектынедвижимости. Очень сложно удовлетворить запросы всех без исключенияпотребителей, т.к. у них имеются определенные различия в потребностях. Так,например, ряд потребителей предпочитают элитные квартиры и готовы заплатитьсоответствующую цену, тогда как другие имеют возможность приобрести жилье сприемлемыми потребительскими характеристиками по невысокой цене.

Углубленное исследование рынкапредполагает необходимость его рассмотрения. В этой связи при планированиисвоего бизнеса необходимо рассматривать рынок, как дифференцированную структурув зависимости от групп потребителей и потребительских свойств, что в широкомсмысле определяет понятие рыночной сегментации.

Рыночная сегментация представляет собой, с одной стороны, метод длянахождения частей рынка и определения объектов, на которые направленамаркетинговая деятельность предприятий. С другой стороны, — это управленческийподход к процессу принятия предприятием решений на рынке, основа для выбораправильного сочетания элементов маркетинга. Сегментация проводится с цельюмаксимального удовлетворения запросов потребителей, а также рационализациизатрат предприятия-строителя на разработку программы строительства и вводготовых помещений.

Объектамисегментации являются, прежде всего, потребители. Выделенные особым образом,обладающие определенными общими признаками они составляют сегмент рынка. Подсегментацией понимается разделение рынка на сегменты, различающиеся своимипараметрами или реакцией на те или иные виды деятельности на рынке (рекламу,методы сбыта). Несмотря на возможность осуществления сегментации рынка поразличным объектам, основное внимание в маркетинге уделяется поиску однородныхгрупп потребителей, имеющих сходные предпочтения и одинаково реагирующих намаркетинговые предложения.

Сегментирование не являетсячисто механическим процессом. Чтобы быть эффективным, оно должно проводиться сучетом определенных критериев и признаков. Критерий — это способ оценкиобоснования выбора того или иного сегмента рынка для конкретного предприятия, апризнак — способ выделения сегмента на рынке.

Среди недостатков сегментацииследует назвать высокие затраты, связанные, например, с дополнительнымиисследованиями рынка, с составлением вариантов маркетинговых программ,обеспечением соответствующей упаковки, применением различных способовраспределения.

Сегментация имеет преимущества инедостатки, однако обойтись без нее невозможно, поскольку в современнойэкономике каждый товар может быть успешно продан лишь определенным сегментамрынка, но не всему рынку.

Признаки для сегментации рынка:географические, демографические, социально-экономические, психографические,поведенческие.

Сегментирование погеографическому принципу предполагает разбивку рынка на разные географическиеединицы: государство, штаты, регионы, округа, города, общины, а также величинарегиона, плотность и численность населения, климатические условия, удаленностьот предприятия-производителя. Этот признак использовался на практике раньшедругих, что обусловливалось необходимостью определения пространствадеятельности предприятия. Его применение необходимо, когда на рынке существуютклиматические различия между регионами или особенности культурных,национальных, исторических традиций. Фирма может принять решение действовать: водном или нескольких географических районов или во всех районах, но с учетомразличий в нуждах и предпочтениях, определенных географией.

Сегментирование по демографическому принципу заключается в разбивкерынка на группы на основе таких демографических переменных, как пол, возраст,размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий,образование, религиозные убеждения, раса и национальность. Демографическиепеременные — самые популярные факторы, служащие для различения групппотребителей. Одна из причин подобной популярности состоит в том, чтопотребности и предпочтения, а также интенсивность потребления часто тесносвязаны как раз с демографическими признаками. Другая причина в том, чтодемографические характеристики легче большинства других типов переменныхподдаются замерам. Даже в тех случаях, когда рынок описывают не сдемографической точки зрения (например, на основе типов личностей), все равнонеобходимо провести с демографическими параметрами.

Сегментирование попсихографическому принципу. При психографическом сегментировании покупателейподразделяют на группы по признакам принадлежности к общественному классу,образа жизни и характеристик личности. У представителей одной и той жедемографической группы могут быть совершенно разные демографические профили.

Сегментирование поповеденческому принципу. При сегментировании на основе поведенческихособенностей покупателей делят на группы в зависимости от их знаний, отношений,характера использования товара и реакции на этот товар. Деятели рынка считаютповеденческие переменные наиболее подходящей основой для формирования сегментоврынка.

После разделения рынка на отдельные сегментынеобходимо оценить степень привлекательности и решить, на сколько сегментовдолжно ориентироваться предприятие, иначе говоря, выбрать целевые сегментырынка и выработать стратегию маркетинга.

Целевой сегмент — один или несколько сегментов,отобранных для маркетинговой деятельности предприятия. При этом предприятиедолжно с учетом выбранных целей определить сильные стороны конкуренции, размеррынков, отношение с каналами сбыта, прибыль и свой образ фирмы.

Рыночные сегменты, в которых предприятие обеспечилосебе господствующее и стабильное положение, принято называть рыночной нишей.Создание и укрепление рыночной ниши, в том числе и путем отыскания рыночныхокон, обеспечивается лишь на основе использования методов сегментации рынка.После определения целевого сегмента рынка предприятие должно изучить свойства иобраз недвижимости конкурентов и оценить положение своего объекта на рынке.

Состояние конкуренции и барьеры рынка

В рыночной экономике фирмыдействуют в условиях конкуренции. Изучая потребителей, не следует забывать оконкурентах. Основная задача исследования конкурентов заключается в том, чтобыполучить необходимые данные для обеспечения конкурентного преимущества нарынке, а также найти возможности сотрудничества и кооперации с возможнымиконкурентами.[3]

С этой целью, анализируя сильныеи слабые стороны конкурентов, предварительно необходимо ответить на вопросы:

·     Кто основные конкуренты Вашей фирмы?

·     Какую долю рынка занимает Ваша фирма и его основные конкуренты?

·     Какова стратегия конкурентов?

·     Какие методы используют конкуренты в борьбе за рынок?

·     Каково финансовое состояние конкурентов?

·     Организационная структура и менеджмент конкурентов?

·     Какова эффективность программ маркетинга конкурентов (товар,цена, сбыт и стимулирование, коммуникации)?

·     Какова возможная реакция конкурентов на программу маркетингаВашей фирмы?

·     На какой стадии жизненного цикла находятся Ваш товар и товар конкурента?

Первым этапом изученияконкурентной среды является оценка характеристики рынка, на котором работаетили предполагает действовать фирма. Далее следует изучить, кто являетсяреальным или потенциальным конкурентом. Конкурент — важный элемент инфраструктурысистемы маркетинга, оказывающий влияние на маркетинговую стратегию фирмы вотношении товара, поставщиков, посредников, покупателей. Исследование позицийконкурентов охватывает широкий спектр вопросов и требует привлечениезначительного объема информации. Анализ характеристик основных конкурентовцелесообразно проводить по следующим разделам: рынок, продукт, цены,продвижение продукта на рынке, организация сбыта и распределения.

Изучение конкурентной средытребует систематического наблюдения за главными конкурентами, не упуская извиду потенциальных конкурентов. Полученную информацию целесообразно накапливатьв банках данных. Анализ информации позволяет специалистам вывести обоснованныеоценки по каждому фактору конкуренции и охарактеризовать общее положение фирмына рынке по отношению к основным конкурентам.

Рыночные возможности и риски

Любая компания должна уметьвыявлять открывающиеся рыночные возможности. Поиск рыночных возможностейпроизводится после оценки потенциала предприятия и учитывает реальныевозможности последнего.

Неудовлетворенные потребностирынка — основа рыночных возможностей для предприятия. В ситуации, когдапокупатель полностью удовлетворен услугами поставщика, предложение емуаналогичных товаров на аналогичных условиях другим предприятием не будет иметьуспеха. В тоже время и в этой ситуации у покупателя могут существоватьнеудовлетворенные потребности в более качественном объекте, более льготныхусловиях, более объемном сервисе. Выявление таких потребностей производитсяпосредством построения гипотез: прежний опыт деятельности руководителя иликонсультанта; предложения персонала предприятия; опыт партнеров и контрагентовпредприятия; инновации конкурентов.

Задачей наданном этапе разработки стратегий является построение возможно большегоколичества гипотез. Основным методом получения материалов на предприятии и уего партнеров является свободное интервью, при котором собеседники поощряются квысказыванию любых, даже самых «бредовых» идей. Выбрав сегмент, фирма должнаизучить все предложения, находящиеся в данное время на конкретном сегменте.Далее надо обеспечить объекту не вызывающего сомнений, четко отличного отдругих, желательного места на рынке и в сознании целевых потребителей. Этоназывается позиционированием товара на рынке. Приняв решение относительнопозиционирования, фирма готова приступить к планированию деталей комплексамаркетинга.

Работа по анализу маркетинговыхвозможностей, отбору целевых рынков, разработке комплекса маркетинга и егореализации требуют наличия вспомогательных систем управления маркетингом. Вчастности, фирма должна иметь системы маркетинговой информации, планированиямаркетинга, организации службы маркетинга и маркетингового контроля.

При установлениипредпринимательского риска различают понятия: «Расход», «Убытки», «Потери».Любая предпринимательская деятельность неизбежно связана с расходами, тогда какубытки имеют место при неблагоприятном месте стечении обстоятельств, просчетахи представляют дополнительные расходы сверх намеченных. Это характеризуеткатегорию «риск» с качественной стороны, но создает основу для перевода понятия«предпринимательский риск» в количественную. Действительно риск — это опасностьпотери ресурсов или дохода. В относительном выражении риск определяется, каквеличина возможных потерь, отнесенная к некоторой базе, в виде которой наиболееудобно принимать либо состояние предприятия, либо общие затраты ресурсов наданный вид предпринимательской деятельности.


Глава 2. Исследование рынка недвижимости республики Хакасия

2.1 Постановка задач и методовмаркетингового исследования

Исследования рынка частоиспользуются для ориентации. С помощью результатов маркетингового исследованияможно оценить объем рынка, определить сегмент, потенциальных потребителей и наоснове этой информации установить цели для расширения или сокращенияпредприятия, сформировать план продаж.[4]

Строительство недвижимости натерритории республики Хакасия — обширнейшая область предпринимательскойдеятельности и сфера приложения труда, получившая новые импульсы своегоразвития, существенно расширив «поле и правила игры» в экономике. В нее влилосьмного новых предприимчивых людей, в ряде случаев коренным образом поменявшихсвою профессию и жизненные ориентиры.

Процесс насыщенияпотребительского рынка республики Хакасия объектами недвижимости и возрастаниеконкуренции требуют от тех, кто недавно влился в этот бизнес и хочет надолго внем остаться, глубоких и всесторонних знаний его основ в разрезе различныхаспектов маркетинговой деятельности.

В настоящее время рынокнедвижимости находится в постоянном развитии: отслеживается ситуация на рынке,оперативно корректируется деятельность. Все это позволяет избежать убытков иподдерживает рентабельность строительных организаций на должном уровне.

На современном конкурентномрынке особое внимание застройщики республики уделяют улучшению качествастроительства, дизайну застроек и совершенствованию системы продаж объектовнедвижимости.

Определение проблемы

Как было сказано выше — ключ к проведению успешногомаркетингового исследования — четкое изложение проблемы. Необходимо: выявитьсимптомы, изложить возможные причины или проблемы, выявить списокальтернативных действий.

В связи с этим возникаетнеобходимость в выявления проблем, а именно:

·     получение базовых знаний об объектах и рынке недвижимости;

·     прояснение симптомов проблемы;

·     выявление причин возникновения проблем;

·     определение действий по смягчению проблемы;

·     определение ожидаемых последствий;

·     оценка имеющейся информации.

Несмотря на активную деятельность предприятий-застройщиков, в связи сосложившейся экономической ситуацией в стране, существуют определённые проблемысбыта объектов на рынке Хакасии. По этой причине автором было проведеномаркетинговое исследование, целью которого было решение проблемы, с которойсталкиваются предприятия-застройщики — привлечение покупателей недвижимости,совершенствование сбытовой политики и увеличение рыночной доли в целом.

Определение целей исследования

Цели МИ вытекают из выявленных проблем, достижение этих целейпозволяет получить информацию, необходимую для решения этих проблем.

Цели настоящего исследования — изучение рынка недвижимости, тенденцийего развития, выявления уровня потребности населения в приобретении объектовнедвижимости. В данной работе проводится описание некоторых аспектовмаркетинговой ситуации. Соответственно, и характер целей предопределяет выбор типаисследования — описательный.

Определение методов исследования

В данной работе используется один из широко известных методовпроведения маркетингового исследования — опрос потребителей. Этот метод можноназвать социологическим. Он заключается в том, что ориентирован на массовыхреспондентов различной квалификации и компетенции. Исследование протекает водном направлении — необходимо определить отношение клиентов отрасли к спектрупредоставляемых объектов недвижимости.

Определение типа информации, источников ее получения и формдля ее сбора

Главным инструментом реализации методов наблюдения и опроса в даннойработе является анкета (Приложение 1). С помощью данного вопросника поступитпервичная информация, необходимая для определения проблем в сфере недвижимости,недостатков в организации реализации, охвата исследуемой проблемы. Тип вопросов- закрытый. Варианты вопросов, используемых при проведении исследования — дихотомический и многовариантный, использование которых должны активизироватьдеятельность респондентов по заполнению анкет, облегчить процесс вводаполученных данных.

Сбор первичной информации заключается в опросе респондентов различнойквалификации и компетенции. Количество опрашиваемых — 50 человек.

2.2 Проведение маркетинговогоисследования и анализ полученных данных

Первичные данные были собраны в течение нескольких дней. Подход ксбору данных — самостоятельный. Были получены ответы респондентов практическина все вопросы анкет (Приложение 2). На достижение целей было направленоизучение поведения и отношения жителей республики, выявлен уровень потребностинаселения в объектах недвижимости, получение информации о качественныхпрофессиональных объектах. Было опрошено 50 человек.

В результате обобщения полученных данных удалось выяснить, большинствожителей желали бы приобрести жилье на первичном рынке — 30 человек из 50опрошенных, 5 человек — на вторичном рынке, и 15 человек завили, что они ненуждаются в улучшении жилищных условий (рисунок 3).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. на первичном рынке 30 на вторичном рынке 5 не нуждаюсь в улучшении 15 Всего: 50

Рисунок 3 — Распределение ответов на вопрос № 1 анкеты

На вопрос № 2, где ставился вопрос о высоте цен на первичном рынке,ответы разделились следующим образом: низкие — 15 человек, 15 респондентовотметили, что цены высокие, приемлемые — 20 человек (рисунок 4).

/>

Рисунок 4 — Распределение ответов на вопрос № 2 анкеты

Вопрос № 3 анкеты вопрошал отом, стоит ли предусматривать при сдаче первичного жилья параметров: установкувходных металлических межкомнатных дверей, монтаж санфаянса, монтажэлектроплиты, телефонизацию, наклейку обоев, окраску трубопроводов иотопительных приборов. Ответы распределились следующим образом: 35% отметили,что надо устанавливать санфаянс, 24% — монтаж электроплиты, 17% — телефонизация, 12% — установка дверей, 7% — окраска, 5% — наклейка обоев, 0% — другое (рисунок 5).

/>

Рисунок 5 — Распределение ответов на вопрос № 3 анкеты

Ответы на вопрос № 4 анкеты о соответствии цены и качества вновьпостроенного жилья дали следующие результаты: 78 % подтвердили соответствиепараметров цены и качества, 22% опрошенных показали, что цена не соответствуеткачеству вновь построенного жилья (рисунок 6).

/>

Рисунок 6 — Распределение ответов на вопрос № 4 анкеты

Далее (вопрос № 5) спрашивалось о ценах на вторичном рынкенедвижимости. Удалось выяснить, что большинство респондентов, проживающих вреспублике Хакасия, считают цены высокими — это отметили 46 опрошенныхреспондентов, приемлемыми их считают 4 человека, низкими — 1 человек (рисунок7).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. высокие 40 приемлемые 4 низкие 1 Всего: 50

Рисунок 7 — Распределение ответов на вопрос № 5 анкеты

Оправдана ли цена на недвижимость на вторичном рынке? Так звучал вопрос№ 6 анкеты исследования. «Да» — ответили 11 человек, «нет» — 39 человек(рисунок 8).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. да 11 нет 39 Всего: 50

Рисунок 8 — Распределение ответов на вопрос № 6 анкеты

На вопрос о типе недвижимости, пользующемся наибольшим спросом вХакасии, были получены следующие ответы: пользующееся спросом благоустроенноежилье отметили 32 респондента, 18 — частный дом (рисунок 9).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. благоустроенное жилье 38 частный дом 12 Всего: 50

Рисунок 9 — Распределение ответов на вопрос № 7 анкеты

На вопрос № 8 анкеты были получены следующие ответы: о застройкемногоэтажек положительно ответили 27 человек, о строительстве малоэтажногожилья — 23 человека (рисунок 10).

/>

Рисунок 10 — Распределение ответов на вопрос № 8 анкеты

Вопросом № 9 анкеты был вопрос о наболевшем — повышении тарифов ЖКХ и влиянии их на выбор типа недвижимости. Удалосьвыяснить, что большинство опрашиваемых считает, что влияет — их оказалось 30человек, 15 человек считают, что не влияет, 5 человек ответили, чтозатрудняются ответить на заданный вопрос (рисунок 11).

/>

Рисунок 11 — Распределение ответов на вопрос № 9 анкеты

Влияет ли экономическая обстановка в стране на степень приобретениянедвижимости? «Да, конечно» ответили 47 человек, «нет, не влияет» — 13 человек.Примечательно, что на этот вопрос не было ответов «затрудняюсь» (рисунок 12).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. да, конечно 47 нет, не влияет 13 затрудняюсь ответить Всего: 50

Рисунок 12 — Распределение ответов на вопрос № 10 анкеты

В плане приемлемости стоимости квадратного метра жилья в Хакасиивыяснено: большинство респондентов (35 человек) хотели иметь достаточно низкиецены на жилье — 20-25 тыс.руб.за квадратный метр, стоимость 26-30 тыс.руб.отметили 6 человек, параметр от 41 до 50 тыс.руб. не отметил ни одинопрошенный, и только 2 человек считают, что стоимость должна быть выше 50 тыс.руб. (рисунок 13).

Варианты ответов Всего опрошенных, чел. 20-25 35 26-30 9 31-40 4 41-45 46-50 от 50 тыс. руб. и выше 5 Всего: 50

Рисунок 13 — Распределение ответов на вопрос № 11 анкеты

Последними вопросами были вопросы классификационного характера, кудаотносились вопросы о возрасте, поле, уровне дохода. Подведя итоги исследования,удалось выяснить, что большинство клиентов являются самодостаточнымигражданами, 48% опрошенных составляют мужчины, остальные респонденты — женщины,возрастной ценз различен: большинство респондентов — от 25 до 55 лет, т.е.работающее население. В отношении платежеспособности можно сказать, чтоосновная масса платежеспособна (средний доход на одного члена семьи составляетот 10000 до 15000руб).

2.3     Выводы по результатам исследования

Таким образом, проведенноеисследование рынка недвижимости республики Хакасия, проводимое методом опроса жителейрегиона позволило сделать следующие выводы.

Жители Хакасии считают, что цены на недвижимость в регионе приемлемые,остальные (голоса разделились поровну) считают цены как высокими, так инизкими.

На вопрос о том, стоит липредусматривать при сдаче первичного жилья параметров: установку входныхметаллических межкомнатных дверей, монтаж санфаянса, монтаж электроплиты,телефонизацию, наклейку обоев, окраску трубопроводов и отопительных приборов,ответы распределились неравномерно. Основная масса согласна с установкой имонтажом бытовых и санфаянсовых предметов. Наверняка, это связано с тем, чтоприобретение недвижимости сопряжено с финансовыми затратами покупателей, восновном, приобретение происходит на средства, заимствованные у банка. Обычно,заемные средства отдаются за приобретенный объект, и, как правило, не остаетсясредств для благоустройства жилого объекта.

Соответствие цены и качества вновь построенного жильядали следующие результаты: 78 % подтвердили соответствие параметров цены икачества, 22% опрошенных показали, что цена не соответствует качеству вновьпостроенного жилья. Застройщикам есть к чему стремиться — необходимо улучшатькачество построенного жилья.

Исследование показало, что большинство респондентов,проживающих в республике Хакасия, считают цены высокими на недвижимость — этоотметили 46 опрошенных респондентов из 50 человек. Кроме того, цена на недвижимостьна вторичном рынке не оправдана — так считает большинство опрошенных.

Благоустроенное жилье пользуется большим спросом — так ответили 32респондента. Кроме того, то, что надо строить многоэтажные дома, считаетбольшинство респондентов.

Удалось выяснить, что повышение тарифов ЖКХ влияет навыбор типа недвижимости — это подтвердили 30 человек из 50 опрошенныхреспондентов. Помимо этого, то, что влияет экономическая обстановка в стране настепень приобретения недвижимости, подтвердили 47 человек. Это актуальныйвопрос. Причина — потеря работы по причине сокращений на предприятиях,вследствие чего, снижение активности приобретения объектов недвижимости. Вплане приемлемости стоимости квадратного метра жилья в Хакасии выяснено, что большинствореспондентов хотели бы видеть достаточно низкие цены на жилье — 20-25тыс.руб.за квадратный метр, и только 2 человека считают, что стоимость должнабыть выше 50 тыс. руб.

Подведя итоги исследования,удалось выяснить, что большинство клиентов являются самодостаточнымигражданами, 48% опрошенных составляют мужчины, остальные респонденты — женщины,возрастной ценз различен: большинство респондентов — от 25 до 55 лет, т.е.работающее население. В отношении платежеспособности можно сказать, чтоосновная масса платежеспособна — средний доход на одного члена семьи в месяц составляетот 10000 до 15000 руб. Таким образом, реализация целей и задач, поставленных вплане маркетингового исследования, подтвердила основную гипотезу: рынокнедвижимости республики развит, недвижимость на первичном рынке имеет покасильные позиции, вторичное жилье приобретается, хотя цены выше положенногоминимума, по мнению большинства опрошенных. На выбор потребителей в планеприобретения объектов недвижимости влияет как общее состояние конъюнктуры рынканедвижимости, так и общее экономическое состояние страны и республики Хакасия,степень сбалансированности спроса и предложения, тенденции их развития, уровеньнасыщенности объектами недвижимости, ценовая политика.

Заключение

Исследовав рынок недвижимостиХакасии, можно с уверенностьюконстатировать, что он является одним из факторов,характеризующих степень совершенства современной российской экономики. Успехна рынке предоставления объектов недвижимости, достижения в маркетинге взначительной степени предопределяется качеством предоставляемого жилья.

Несомненно, специализированныепредприятия-застройщики и риэлтерские фирмы, занимающиеся куплей и продажейобъектов недвижимости, должны отслеживать изменения в отношении клиентов к недвижимостии вносить коррективы в качество недвижимости. С самой широкой точки зрения обслуживаниеклиентов на рынке недвижимости может быть инструментом, определяющим иудовлетворяющим высшую потребность клиентов. Вместо источника затрат оно можетпревратиться в источник прибыли.

Маркетинговые исследованияявляются неотъемлемой частью маркетинговой деятельности современной фирмы. Онипозволяют укрепить рыночное положение фирмы за счёт адаптации её производства кпредпочтениям потребителей. Значит, предприятиям-застройщикам, как и всемпреуспевающим, на рынке региона предприятиям, необходимо время от временипроводить исследования рынка, разработав дизайн маркетингового исследования — проект своего предприятия и исследования. При этом нужно учитывать наличиерезультатов аналогичных исследований, значимость результатов, их соответствиезатратам на исследование, временные ограничения.

По результатам проведенногоисследования можно сделать следующие основные выводы:

·     предложение на рынке недвижимости, как на первичном, так и навторичном существует, существует и спрос на жилье;

·     соответствие цены и качества застроек, в большинстве своем,совпадает;

·      экономическая ситуация напрямую влияет на спрос на рынкенедвижимости;

·     тарифы ЖКХ влияют на степень приобретения недвижимости и на типвыбираемого при покупке жилья.

В ходе исследования рынка недвижимостиавтором были получены следующие основные результаты:

·     определены предпочтения при улучшении жилищных условий горожанпутем приобретения недвижимости на первичном/вторичном рынках;

·     выяснены ценовые параметры жилья;

·     определена потребность на первичном рынке в предусмотренииустановки дверей, монтажа и др.;

·     выяснено соответствие цены и качества приобретаемого жилья напервичном рынке;

·     определено, оправданы ли цены на вторичное жилье;

·     выяснены предпочтения при выборе типа недвижимости;

·     определена потребность в строительстве многоэтажного домостроенияв регионе;

·     определена востребованность в строительстве малоэтажного жилья врегионе;

·     выяснено влияние повышения тарифов на выбор покупателями типанедвижимости;

·     получена оценку влияния на приобретение недвижимостиэкономической обстановки;

·     выявлена приемлемую для региона стоимость жилья за 1 квадратныйметр;

·     определен демографический профиль покупателей.

Таким образом, следуетзаключить, что маркетинговые исследования являются совершенно необходимыми влюбое время и в любой экономической ситуации. В условиях конкурентной борьбы,являющейся основой всей современной экономики, могут выжить лишь предприятия нарынке недвижимости, которые ориентируются на нужды и предпочтения потребителей,а не на свои собственные. Ведь в конечном итоге именно предпочтениямипотребителей определяется «живучесть» фирмы и тем более её процветание.Необходимо ориентироваться на повышение качества построенного жилья, выдерживаясоотношение цены и качества объектов недвижимости, идя тем самым навстречупотребителю.


Список используемой литературы

1.    Анурин В., Муромкина И., Е.Евтушенко,Маркетинговые исследования потребительского рынка. — М.-С-Петербург, — 2006, — 8 с.

2.    Анурин В., Маркетинг. — С-П.:, Питер,2004. — 186 с.

3.    Голубков Е.П., Голубкова Е.Н.,Секерин В.Д. Маркетинг: выбор лучшего решения. — М.: Экономика, — 2003, — 18 с.

4.    Завьялов П.С. Маркетинг в схемах,рисунках, таблицах: Учебное пособие. М.: ИНФРА-М, 2003.- 96 с.

5.    Крылова Г.Д., Маркетинг, — М.: Юнити,- 2004, — 57с.

6.    Котлер Ф. Управление маркетингом.Учебное пособие. — М.: — 2001. — 170

7.    Крылов И.В. Маркетинговыекоммуникации как социальный институт. — М.: Эксмо, — 2004. — 108 с.

8.    Крылов И.В. Маркетинговыекоммуникации как социальный институт. — М.: Эксмо, — 2004. — 108 с.

9.    Маркетинг в отраслях и сферахдеятельности. Учебное пособие. — М.: Маркетинг. Книготорговый центр. — 2005. — 345 с.

10.  Маркетинг Принципы и технологиямаркетинга в свободной рыночной системе. Учебное пособие / Под ред. ЭриашвилиН. Д. — М.: ЮНИТИ, 2005. — 93 с.

11.  Маркетинг. Как побеждать на рынке? /Ноздрева Р.Б, Цыгичко Л.И.- М.: — 2004, — 200 с.

12.   Мани И.Б.Система маркетинговыхкоммуникаций. — М.: Маркетинг. — 2003. — 56 с.

13.   Магомедов Т.Т, Товароведение. М.: — 2007, -155 с.

14.   Мхитарян С.В., Отраслевой маркетинг.- М.: Эксмо, 2006. — 365 с.

15.   Маркетинг: выбор лучшего решения /Голубков Е.П., Голубкова Е.Н., Секерин В.Д. — М.: Экономика, 2003. — 180 с.

16.   Маджаро С. Международный маркетинг. — М.: Инфра-М, — 2007. — 400 с.

17.   Управление человеческими ресурсами:стратегия и практика. — Алма-Ата, 2006. — 360 с.

18.   Управление маркетингом: Учебноепособие/Под ред. Данько Т.П. — М.: Инфра-М, — 2004. — 215 с.

19.   Федько В.П. Маркетинг: 100 экзаменационныхответов. — М.: МарТ, — 2004. — 445 с.

20.   Ядов В.А. Социологическиеисследования. Методология, программа, методы. С.: Дело, — 2005. — 80 с.

21.   Яненко Я. Заказ и размещениерекламы. — М.: ПИТЕР, — 2005. — 270 с.


Приложение 1

АНКЕТА

Уважаемыежители г.Абакана и республики Хакасия!

Опрос проводится сцелью выявления уровня спроса жителей республики на объекты недвижимости. Вашиответы помогут выявить проблемы, существующие на рынке недвижимости иразработать меры по их решению.

1.         Хотели бы Вы улучшить своижилищные условия путем приобретения недвижимости:

 на первичномрынке  на вторичном рынке  не нуждаюсь в улучшении

2.         Как Вы считаете, цены на недвижимостьна первичном рынке:

 высокие

 приемлемые

    низкие

3.         При сдаче жилья на первичном рынкенужно ли предусматривать:

 установку входных металлических и межкомнатных дверей

 монтаж санфаянса

    монтаж электроплиты

    телефонизацию

    наклейку обоев

    окраску трубопроводов иотопительных приборов

    другое

4.         Цена соответствует качеству вновьпостроенного жилья?

      да

     нет

5.         Как Вы считаете, цены нанедвижимость на вторичном рынке:

 высокие

 приемлемые

    низкие

6.         Оправдана ли цена на недвижимостьна вторичном рынке?

     да

     нет

7.         Как Вы считаете, какой типнедвижимости пользуется большим спросом в Хакасии:

     благоустроенное жилье

     частный дом

8.         Как Вы считаете, нужно ли региону:

 многоэтажное домостроение

 малоэтажное домостроение

9.         Как Вы считает, повышение тарифовЖКХ влияет на выбор покупателями типа недвижимости:

     да

     нет

     затрудняюсь ответить

10. Влияет ли экономическая обстановка в стране настепень частоты приобретения недвижимости?

     да, конечно

     нет, не влияет

     затрудняюсь ответить

11. Укажите наиболее приемлемую для региона Хакасии стоимость жилья за 1 кв.м.(тыс.руб.)?

 20-25  41-45

 26-30  46-50

 31-40  от 50 и выше

Сообщите,пожалуйста, некоторые сведения о себе:

12.Ваш пол?  муж               жен

13.Ваш возраст:

20-24 года 25-29 лет 30-34 года 35-39 лет 40-44 года 45-49 лет 50-54 года 55-59 лет 60 и старше

14. Каков средний доход на одного члена Вашей семьи вмесяц?

 5000 — 10000 руб.

 10000 – 15000 руб.                                                          

 от 15000 руб. и более                                                     

БлагодаримВас за ответы!

еще рефераты
Еще работы по маркетингу