Реферат: Оценка стоимости имущества

Содержание

Принципы оценки как основа аналитической деятельностиоценщика. Принципы полезности, замещения, ожидания, добавочный продуктивности иземли, вклада, зависимости вклада от размера одного ресурса, баланса, экономического размера ресурсов, разделения(объединения) элементов объекта и прав собсвенности на него

Задача 1

Задача 2

Задача 3

Список использованой литературы

/>Принципы оценки какоснова аналитической деятельности оценщика. Принципы полезности, замещения,ожидания, добавочный продуктивности и земли, вклада, зависимости вклада от размераодного ресурса, баланса, экономического размера ресурсов, разделения (объединения)элементов объекта и прав собсвенности на него

Оценка — это определениестоимости объекта собственности в конкретных условиях рынка в определенныймомент времени. Основой стоимости любого объекта собственности является егополезность [11,16].

При оценке стоимости предприятиянадо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременноявляется и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитыватьналичие определенных юридических прав.

Если оценивается тольконедвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры играницы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений),энерго- и теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различныекоммуникации и т.д.

Если оцениваются только машины иоборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется наоснове их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждойпозиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видамоборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равнымправом могут быть отнесены к недвижимости.

Объект оценки должен быть четкоидентифицирован, т.е. должны быть определены его содержание, функции, составныечасти, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектомоценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать составего имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. Внее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальныеподразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т.д.), конторскиестроения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разныхплощадях и даже в разных регионах.

В первую очередь сюда относятсяисключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридическихлиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средстваиндивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменноенаименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.), если оцениваются тольконематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлениюполного набора имущественных прав, включенных в эти активы.

Оценочные работы имеют конечнойцелью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса наопределенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Крометого, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести крезкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новыхавтомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило,значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, кудапоступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменениестоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценкастоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат,например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займеткакой-то период времени.

Получение дохода,воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятиясопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты всовокупности составляют ту величину, которая является основой рыночнойстоимости, которую можно определить как рыночную стоимость.

Оценка бизнеса — это оценкарыночной стоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (доли).

В настоящее время сложился такойвзгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражениеценности объекта и относящихся к нему прав собственности на конкретный моментвремени. Таким образом, ценность или полезность — то свойство, котороеопределяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объектанеобходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализироватьпотребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных врезультатах функционирования объекта.

Теория оценки как научная дисциплинатесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Чтобы оценитьрыночную стоимость товара, необходимо проанализировать состояние рынка, егохарактер, емкость, сегменты и тенденции. Понятно, что при решении этой задачиневозможно обойтись без методов и положений научного маркетинга. При изученииповедения инвесторов, определении будущих доходов у владельца объекта имуществанужно привлечь методы инвестиционного анализа.

Оценщик в своей деятельностиактивно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатамипроцесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается,как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс.

Цель оценки формируется еёзаказчиком. При этом заказчиком оценки может быть владелец имущества, егопотенциальный покупатель, а также третья сторона, заинтересованная вопределении рыночной или специальной стоимости имущества.

Оценщик обязан составитьобстоятельный отчет об оценке и обосновать перед заказчиком полученныерезультаты. Он должен привести и документально подтвердить свои расчеты. Поэтомупри оценке ведущая роль принадлежит умению специалиста находить исходнуюинформацию, анализировать ее и с помощью общепризнанных методов рассчитыватьискомую стоимость. Таким образом, оценщик не может сослаться в отчете наинтуицию и свои субъективные ощущения.

Оценка стоимости как наукабазируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и другихсмежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательнодолжны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципамиоценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американскиеспециалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономическиепринципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видовимущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию итранспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется вотличие, например, от недвижимости.

Оценку машин и оборудованиярекомендуется осуществлять в соответствии с общепринятыми понятиями ипринципами. Содержащимися, в частности, в международных и отечественномстандартах оценки. Эти принципы рассматривают интересы в приобретении ивладении имуществом как товаром, при оценке которого применяютсясоответствующие положения экономической теории и сформулированы следующиепринципы оценки:

1. Принцип спроса и предложения;

2. Принцип изменения;

3. Принцип конкуренции;

4. Принцип замещения;

5. Принцип вклада;

6. Принцип предельной полезности;

7. Принцип наиболее эффективногоиспользования;

8. Принцип соответствия;

9. Принцип ожидания;

10. Принцип формированиястоимости под влиянием факторов производства;

Принципы оценки можноподразделить на следующие три группы:

принципы, основанные на представленияхвладельца имущества;

принципы, обусловленныефакторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектамиимущества;

принципы, связанные с рыночнойсредой.

Первая группа включает принципы,основанные на представле ниях владельца имущества.

Принцип полезности заключается втом, что ключевым крите-рием стоимости объекта является его полезность, т.е. способностьудовлетворять какие-то потребности людей. Исследовать полезность оцениваемогообъекта, — значит, определить, для кого, для каких целей и в силу каких свойствинтересен данный объект, кто принципиально может быть его возможным покупателем(инвестором), как может измениться полезность объекта в перспективе и подвлиянием каких причин.

Принцип замещения исходит изтого, что цена на объект, которую может предложить возможный покупатель, непревысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению ипотребительским свойствам объекты. На основе данного принципа построены широкораспространенные в практике оценки методы сравнительного подхода, когдастоимость определяется сравнением с рыночными ценами на аналогичные объекты.

Принцип ожидания подчеркиваетготовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или наизготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов (выгод) отвладения данным объектом в будущем. Данный принцип открывает возможностьопределить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогнозабудущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора)норме доходности на вложенный капитал. Тем самым закладывается методологическаябаза для реализации доходного подхода в оценке.

Вторая группа включает принципы,обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другимиобъектами имущества.

Принцип формирования стоимостипод влиянием факторов производства заключается в следующем. Оцениваемыймашинный комплекс, с помощью которого производится какая-либо продукция иливыполняются какие-либо работы, рассматривается как подсистема в производственнойсистеме предприятия, доходность которой, как следует из экономической теории,определяется четырьмя факторами: землей, трудом, капиталом и менеджментом. Чистыйдоход — результат действия всех четырех факторов, и поэтому на основе оценкидохода определяется стоимость всей производственной системы. Для оценкистоимости машинного комплекса нужно либо установить его долю (вклад) вформирование дохода всей системы, либо применить метод остатка, т.е. искомаястоимость комплекса получается вычитанием из стоимости всей системы стоимостидругих активов (недвижимости, земельного участка, нематериальных активов игудвилла).

Принцип вклада применительно кмашинам и оборудованию состоит в том, что оснащение объекта дополнительнымиустройствами, расширяющие его функциональные возможности, не приводит к ростурыночной стоимости объекта на величину большую, чем затраты на приобретение иустановку этих устройств. Вклад дополнительных устройств, в прирост стоимостиобъекта определяется тем, насколько повышается доходность объекта от примененияэтих устройств. Например, если технологическую машину оснастить роботом дляавтоматизации вспомогательных операций, то стоимость полученноготехнологического комплекса будет определяться производительностью, надежностью,экономичностью всего комплекса. Таким образом, любые добавочные элементы кмашине оправданы только тогда, когда получаемый прирост стоимости машиныпревышает затраты на приобретение этих элементов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности)применительно к машинам и оборудованию следует понимать так, что все объекты,входящие в машинный комплекс, должны быть согласованы между собой по пропускнойспособности и другим характеристикам. При несоблюдении данного принципадобавление еще одного или нескольких объектов в состав комплекса не даетадекватного роста производственной мощности, а, следовательно, и стоимостимашинного комплекса.

Принцип наилучшего и наиболееэффективного использования — наиболее эффективное использование определяетсякак наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным,разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точкизрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будетмаксимальной

Согласно этого принципа, любаямашина должна оцениваться, допуская, что она применяется по прямому назначению,обеспечивается полная загрузка машины во времени и по мощности, соблюдаютсяправила технического обслуживания и ремонта, поддерживается нормальный режимэксплуатации, рабочий персонал имеет соответствующую квалификацию. Трудности ссоблюдением данного принципа возникают тогда, когда оценивают объекты,обладающие многофункциональностью или несколькими сферами применения. Например,трактор может применяться и на строительной площадке, и на сельскохозяйственныхработах, и на промышленном предприятии. Доходность трактора в каждой сфереприменения разная, соответственно разной будет и оцениваемая стоимость. Вкачестве базовой сферы применения для оценки трактора оценщик выберет ту, вкоторой наиболее полно реализуются функциональные возможности этой машины.

В третью группу входят принципы,непосредственно связанные с рыночной средой.

Принцип спроса и предложенияодин и тот же объект разными категориями покупателей (инвесторов) оцениваетсяпо-разному. Например, комфортабельный легковой автомобиль высоко ценится вусловиях города, тот же автомобиль не представляет особой ценности длясельского жителя особенно в условиях бездорожья. Если в некотором регионеимеется много промышленных предприятий, то на местном региональном рынке будетповышенный спрос на станки, пресса и другие технологические машины,соответственно и цены на это оборудование не будут низкими. В силу данногопринципа обязательным элементом процедуры оценки должен быть анализ рынка, установлениесоответствия оцениваемого объекта запросам рынка. Из теории ценообразованияизвестно, что на нормально функционирующем рынке цены стабильны и стремятся кравновесному уровню, при котором наступает соответствие между спросом ипредложением. Равновесные цены можно назвать также согласованными,справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям. Стоимость,рассчитываемая при оценке по этим ценам, также становится справедливойстоимостью.

Принцип учета характера конкуренциисостоит в том, что товарные рынки могут существенно различаться по характеру исостоянию конкуренции и соответственно степени их монополизации. Характерконкуренции отражается на процессе ценообразования. Так, в условияхмонополизированного рынка цены обычно искажены в пользу монополиста и содержатповышенную долю его прибыли. В условиях свободного конкурентного рынкапроисходит уравнивание доходности вложений, рентабельность продаж в ценахподдерживается примерно на стабильном уровне. Благодаря конкуренции экономическаяструктура цен становится стабильной и прозрачной, это открывает возможностииспользования затратного и сравнительного подходов при оценке стоимости.

Принцип изменения (подвижности) стоимоститребует учета фактора непостоянства стоимости одного и того же объекта вовремени. Общеэкономическая инфляция в стране, а также сдвиги в структуреотдельных товарных рынков вызывают изменение цен и соответственно стоимости. Отсюдаследует требование о том, что каждая оценка стоимости должна содержать указаниео дате оценки, т.е. о том моменте календарного времени, на которое определенастоимость.

/>/>Задача 1

Застройщик заплатил 100000 долл.за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га землистоимости строительства каждого дома составит 60000 долл., а цена продажи послеуплаты всех расходов на реализацию будет равна 80000 долл. При строительстве на1 га земли каждого дополнительного дома стоимость строительства будетеуменьшаться на 2000 долл., однако рыночная цена после уплаты расходов напродажу упадут на 6000 долл.

Сколько следует построить домов?

Какими будут общие прибыли?

Какой принцип стоимости здесьработает?

РЕШЕНИЕ.

При плотности застройки один домна 1 га земли общая стоимости строительства составит 600000 долл., а общая ценапродажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 800000 долл. Вданном случае на 10 га располагается 10 домов прибыль от реализации которыхсоставит 200000 долл. Рассмотрим другой вариант, в котором увеличим плотностьзастройки.

Расчёт приведём в таблице:

Количество домов на 1 га Общая общая стоимости строительства Общая цена продажи Прибыль 2 1160000 1480000 320000 3 1680000 2040000 360000 4 2160000 2480000 320000 5 2600000 2800000 200000

Как видно из расчётов после строительства 3 домов на 1 Гаприбыль начинает падать, поэтому оптимальным будет выбор в пользу строительства3 домов на 1 га земли.

/> 

Задача 2

Г-н и г-жа Янг Мэрид намереныскопить деньги для внесения первого взноса за дом. Какая сумма окажется на ихсчёте через пять лет, если они ежемесячно будут депонировать 100 долл.? Ставкапо счёту составляет 10%, при чем процент начисляется ежемесячно.

Решение.

(1+ R/m) m х n — 1

PV = А х — ----------------------

R/m

где:

PV — будущая стоимость;

А — ежемесячный платеж;

R — процентная ставка, деленнаяна 100 = 0,01 (исходя из годовой процентной ставки 10%);

m — количество начисленийсложных процентов в периоде — 12 (исходя из ежемесячного начисления (капитализации)процентов);

n — количество периодов в годах.

Тогда подставив исходные данныеполучим:

PV =100 * (1,47/0,008)

PV = 18375 долл.

/> 

Задача 3

Клиент собирается купитьавтостоянку. Он полагает, что может сдать автостоянку в аренду на 10 лет за2000$ в год. Арендный платёж должен вноситься в конце каждого года, он такжесчитает, что сможет в конце 10 года продать недвижимость за 40000$. Какую ценуследует заплатить клиенту за недвижимость, чтобы получить доход от инвестиций в15%.

Решение.

/>Текущая стоимость будет складываться из 2-х составляющих — стоимость потоков арендных платежей и стоимости продажи: V = S1+S2

/>Приведенную стоимость к сегодняшнему моменту мы находим изтаблицы сложных процентов.

/> 

S1 = 2000*4,05

S1 =8100

/> 

Далее, найдем приведеннуюстоимость единицы (продажи) через 10 лет

/> 

S2 = 40000* 4,05, />V = 162000

/> 

Сумма 2-х слагаемых даст намконечный результат: 170100.

Ответ: Если владельцу предложатсумму не менее 170100 руб., то основываясь на его предпочтения, он долженсогласиться с продажей

/>/>Список использованой литературы

1.        Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», М.: Кремль,29 июля 1998 г., ФЗ 135.

2.        Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект,2005.

3.        Григорьев В.В., Островская И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход.Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2005 г.

4.        Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика (учебноепособие). М.: ИНФРА — М., 2006г.

5.        Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. — СПб.: Питер,2004 г.

6.        Козырев А.Н. Оценка интеллектуальной собственности, 2007

7.        Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. Под ред.В.И.Кошкина. М.: ИДК «ЭКМОС», 2005 г.

8.        Оценка бизнеса. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. М.: «Финансыи статистика», 2004 г.

9.        Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности / под ред.Н.Н. Карповой, Г.Г. Азгольдова. Материалы Института профессиональной оценки, 2003г.

10.     Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. АбдулаеваН.А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2004г.

11.     Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциацияавторов и издателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2005 г.