Реферат: Оценка стоимости бизнеса

Содержание:

Введение

1.1. Бизнес как объект оценки

1.2. Принципы оценки бизнеса

1.3. Подходы и методыиспользуемые в оценке бизнеса

2. Оценка предприятия (бизнеса)на примере ООО Милана 

2.1. Общие сведения

2.2. Основные предположения иограничивающие условия

2.3. Цель оценки

2.4. Рыночная стоимость объектаоценки

2.5. Социально-экономическоеположение региона, расположение объекта оценки

2.6. Анализ среды местоположения

2.7. Характеристикарынка предприятия

2.8. Общая характеристика фирмы

2.9. Анализ финансового состоянияобъекта оценки

2.10.Имущественный (затратный)подход

2.11. Рыночный (сравнительный)подход 

2.12. Оценка бизнеса доходнымподходом

2.13. Согласование полученныхрезультатов

Заключение

Список литературы


Введение

В существующей экономике оценочнаядеятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту.Бухгалтерский учёт выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторывне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости,основных средств, нематериальных активов. Независимая оценка позволяетвосстановить объективно упущенные бухгалтерским учётом изменения и восстановитьреальную стоимость объектов.

Кроме того, часто возникают случаи,когда необходимо оценить стоимость имущества, ранее не состоявшего набухгалтерском учёте или состоявшего на учёте по «нулевой» стоимости. Во всех случаяхоценщики, определив стоимость, дадут возможность восстановить реальнуюстоимость объекта и отразить её в бухгалтерском учёте. Акт независимой оценки,подкреплённый приказом руководителя предприятия – объективное основание длявнесения изменений в данные бухгалтерского учёта. Независимая оценказначительно повышает доверие инвесторов, кредиторов и других заинтересованныхорганизаций к данным, предоставленным бухгалтерией, бизнес-планам, кредитнымзаявкам.

Кроме того, независимая оценка можетпомочь предпринимателю в спорных ситуациях. Например, при оценке имуществакредитным отделом банка. Риск-менеджеры банка напрямую заинтересованы взанижении стоимости активов, поскольку занижение снижает риски банка.Независимая оценка позволяет избежать предвзятости и односторонности в оценке.

Оценочная деятельность может вестисьна основании соответствующей лицензии.

 Целью данной курсовой работыизучение оценки стоимости предприятия на примере ООО Милана.


1.1.Бизнес как объект оценки

Бизнес не просто набор имущества.Бизнес это и система отношений, складывающихся вокруг этого имущества. Бизнес –это способность набора имущества приносить добавленную стоимость… А раз так,то и оценка бизнеса не сводится к оценке имущественного комплекса. Есть что-тоещё, что и создаёт добавленную стоимость. Этим «что-то» являются нематериальныеактивы. И именно они увеличивают стоимость вашей компании, по сравнению состоимостью имущественного комплекса. Именно они, эти нематериальные активы,являются инструментом «извлечения» добавленной стоимости из имущества (или изинформации). И они же способствуют увеличению стоимости «материальнойсоставляющей», путём капитализации прибыли.

В 1990 году профессорами Гарвардскойшколы экономики Дэвидом Нортоном и Робертом Капланом было проведеноисследование с целью выявить новые способы повышения эффективности деятельностии достижения целей бизнеса. Проводя исследование, Нортон и Капланруководствовались следующей гипотезой: управление с помощью финансовыхпоказателей не дает достаточной информации для принятия правильных исвоевременных управленческих решений. Основанием для такого утверждения сталразрыв между балансовой и рыночной стоимостью компаний. Согласно данным по 3500американским компаниям в 1978 году составлял 5%, то к 1998 году побухгалтерской стоимости компании недооценивали себя на 72%. Причиной такогоразрыва стало постепенное, но неуклонное увеличение стоимости нематериальныхактивов — таких как интеллектуальный капитал, инновации, репутация — в общейстоимости компаний. Стандарты финансовой отчетности ( GAAP, IAS ) никак неучитывали подобных экономических условий. Неудивительно, что инвесторы такжестали отказываться от такого источника информации о состоянии компании, какбухгалтерская отчетност ь.

Таким образом, если вы, какпредприниматель, владелец бизнеса, не заботитесь об оценке нематериальныхактивов, то вы сами способствуете занижению реальной стоимости вашего бизнеса,сводя её только к стоимости материальных активов.

Оценка бизнеса — это оценка рыночнойстоимости собственного капитала предприятия или какой-либо его части (например,10%-ного пакета акций). Оценка стоимости акций предприятия можетрассматриваться как частный случай оценки бизнеса. Сразу оговоримся: оценка бизнесаи оценка рыночной стоимости имущества — это далеко не тождественные понятия,так как оценка бизнеса предполагает определение стоимости предприятия длясобственника (который, предположим, решил его продать), а часть активов, т.е.имущества, как известно, может финансироваться за счет заемного капитала.

Признано, что любые изменения вуправлении предприятием должны созреть, т.е. иметь объективную почву для своегопоявления. И, пожалуй, именно сейчас рынок предъявляет все более жесткиетребования к эффективности управления.

Специалисты считают, что не знать,сколько стоит твое предприятие сейчас тождественно непониманию своего места нарынке и стратегических приоритетов развития. Понятно, что любая стратегияподдерживается конкретными управленческими действиями. При этом созданиеструктурного подразделения, дающего в любой момент ответ на вопрос о стоимостипредприятия, это только первый шаг. За ним должна последовать цепочка четковзаимоувязанных шагов по постановке системы управления стоимостью.

1.2.Принципы оценки бизнеса 

Можно выделить три группы принципов оценки:

·          основанные напредставлениях собственника;

·          связанные сэксплуатацией собственности;

·          обусловленныедействием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применитьих все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы.

Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основныезакономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни  целыйряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственноевмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки.

Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапаперехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки.По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономическогоповедения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения.

Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночныхотношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться./>

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственностиявляется его полезность. Бизнес обладает стоимостью только в том случае, когдаможет быть полезен реальному потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, нокачественно и количественно определена во времени, в пространстве и стоимости.Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можновыделить его способность приносить доход.

Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в данном месте и втечение данного периода времени. Чем больше полезность, тем выше величинаоценочной стоимости.

Принцип полезности заключается в том, что чем большепредприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше егостоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимостьпредприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие стакой же полезностью.

Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем можетстоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. Иеще один аспект применения принципа полезности: если инвесторанализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредствомизучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

При этом замещающий объект не обязательно должен бытьточной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственникрассматривает его как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково желаемых заменителей»определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторыйсубъект хочет приобрести в свою собственность кондитерское предприятие,производящее конфеты.

При этом он сравнивает цены на аналогичные предприятия сценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того,покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом,можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия —это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальнаястоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может бытьприобретен другой объект с эквивалентной полезностью./>

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принципожидания или предвидения.

Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однакоего экономическую оценку определяет будущее. Прошлое и настоящее состояниебизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения.

Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, восколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценкепредприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче отфункционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи.

При этом очень важна величина, качество и продолжительностьожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потокамогут меняться. Принцип ожидания можно определить следующим образом. Ожидание —это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут бытьполучены в будущем от владения данным предприятием./>

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана спредставлением производителей.

Доходность любой экономической деятельности определяетсячетырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом иуправлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов,поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода./>

Для оценки предприятия нужно знать вклад каждогофактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует еще один принцип оценкипринцип вклада, который сводится к следующему: включение любогодополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, еслиполучаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этогоактива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемыхданной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочейсилы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, чтосначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, и остаточная суммаденег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику./>

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяетпользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будетобеспечивать более высокий доход, или если его положение позволяетминимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участкаопределяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того какоплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принципостаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетомпериода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зренияустаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплатыдемонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценкестоимости предприятия.

И, наоборот, высококвалифицированный состав рабочей силыдолжен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности видапроизводственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большойопыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторыдолжны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного фактора производства можетувеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положенияэкономической теории вытекает еще один принцип оценки бизнеса,содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов косновным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиватьсябыстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общаяотдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами./>

Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимостине станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принципбазируется на теории предельного дохода и называется принципом предельнойпроизводительности.

Предприятие является системой, одной из закономерностейразвития и существования которой является сбалансированность,пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятиядостигается при объективно обусловленной пропорциональности факторовпроизводства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованнымежду собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавлениекакого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности,приводит к росту стоимости предприятия.

Итак, при оценке стоимости предприятия необходимоучитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которомумаксимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальныхвеличин факторов производства.

Одним из важных моментов действия данного принципаявляется соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, еслипредприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, тоего эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов илитоваров./>

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночнойэкономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложениенаходятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать состоимостью, особенно в условиях совершенного рынка.

Если рынок предлагает незначительное число прибыльныхпредприятий, т. е. спрос превышает предложение, то цены на них могутпревысить их стоимость. Если на рынке имеет место избытокпредприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся ниже реальной рыночнойстоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являютсяотносительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но вкороткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметьвозможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Рыночныеискажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Крометого, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например,органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени ипространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену.Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное времядля данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночногозначения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, какправило, отражается через более низкую цену на данное предприятие./>

С действием такой закономерности связан другой принциппринцип соответствия, согласно которому предприятия, которые несоответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии,уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

С принципом соответствия связаны принципы регрессиии прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуетсяизлишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночнаяцена такого предприятия вероятно не будет отражать его реальную стоимость ибудет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда врезультате функционирования соседних объектов, например, объектов,обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия,скорее всего, окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, вкоторой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночнойэкономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Этоувеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.

В настоящее время многие наши предприятия получаютсверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мереобострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает,что при оценке стоимости предприятий следует учитывать степеньконкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

/>Содержание принципа конкуренциисводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то припрогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счетпрямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, чтоопять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость бизнеса определяется не только внутреннимифакторами, но, во многом, — внешними. Стоимость предприятия, стоимость егоимущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степениполитической и экономической стабильности в стране. Отсюда следует, что при оценкепредприятия необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды./>

Изменение политических, экономических и социальных сил влияетна конъюнктуру рынка и уровень цен. Вследствие этого стоимость предприятияизменяется.

Следовательно, оценка стоимости предприятия должнапроводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменениястоимости. Из этого принципа следует, что для того, чтобы рассмотретьвозможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить изусловий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса,местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использованияданного предприятия./>

При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрособ экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковоепозволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, еслиправа на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, врезультате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономическогоразделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить такимобразом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего инаиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использованиясобственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и котороеобеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целяхреструктурирования. Если же целью оценки является определение стоимостидействующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип неприменяется.

1.3.Подходы и методы используемые в оценке бизнеса

В процессе оценки стоимостипредприятия применяются методологические подходы, такие же как и при оценкенедвижимости, машин и оборудования, интеллектуальной собственности. Но при этомони носят несколько отличный характер. Принимаются следующие подходы:

— доходный;

— сравнительный;

— затратный (имущественный).

Доходный подход основывается на допущении, чторациональный инвестор (будущий владелец) не заплатит за предприятие большеполученных в перспективе доходов. Поэтому задача сводится к прогнозированиюдеятельности компании на перспективу и определению величины доходов, приносимыхсобственным капиталом. При этом учитывается, что будущие доходы, если ихоценивать сегодня, будут меньше на величину упущенной выгоды от невозможностиих «крутить» сейчас.

Сравнительный подход, называемый в оценке бизнеса методомкомпании-аналога, базируется на допущении, что наибольшая стоимость предприятияопределяется наименьшей ценой, которая может быть получена за аналогичноепредприятие. Основная идея метода — найти предприятия-аналоги, у которыхизвестны либо цена акций, либо цена сделки при приобретении предприятия. Дальшепри расчетах исходят из гипотезы о прямой пропорциональности цены и некоторыхфинансовых показателей (например, чистой прибыли на акцию). Следовательно, еслимы знаем соотношение цены и чистой прибыли на акцию у аналога, то можемрассчитать цену акций своего предприятия, умножив свою чистую прибыль наполученное по аналогу соотношение.

Затратныйподход, чащеназываемый имущественным, заключается в том, что стоимость предприятиясоответствует затратам, которые понес владелец. Все затраты (как текущего, таки капитального характера) материализуются в имуществе предприятия. Нодеятельность компании, как мы уже знаем, может финансироваться и за счетзаемного капитала. Следовательно, задача определения стоимости собственногокапитала сводится к расчету рыночной стоимости всех активов предприятия,которая затем уменьшается на величину заемного капитала


2.Оценка предприятия (бизнеса) на примере ООО Милана 2.1.Общие сведения

 

Таблица 2.1

Общие сведения об объекте оценки

Оцениваемый параметр Характеристика Характеристика оцениваемого объекта

Рассматриваемое предприятие является одним из типичных представителей российских предприятий энергетического комплекса, прошедшее в середине 90-х гг. процедуру акционирования. В результате бывшее государственное предприятие имеет на сегодняшний день статус открытого акционерного общества, 25% акций которого принадлежат государству, остальные же распределены среди трудового коллектива и администрации предприятия.

Предприятие обеспечивает полный цикл производства и обслуживания произведенных систем и комплексов, включая разработку, производство, поставку. Несмотря на то, что предприятие прошло процедуру акционирования, основным заказчиком его продукции (на 85-95%) до сих пор является государство в лице соответствующих министерств и ведомств.

Месторасположение объекта Хабаровский край Цель оценки целью является получение достоверной информации о существующей на данный момент стоимости компании и следующих объектов: имущественного комплекса предприятия, его составных элементов (материальных, нематериальных и финансовых активов) и отдельных бизнесов компании. Эта информация нужна для принятия обоснованных управленческих решений в текущей деятельности, а также стратегическом планировании и управлении. Задача оценки получение достоверной информации о существующей на данный момент стоимости компании Действительная дата оценки 01.10.05 Первоначальная стоимость объекта оценки 2760000 (данная сумма взята из документов по предыдущей оценки) Остаточная стоимость объекта оценки 950480 (рыночная стоимость) Собственник объекта оценки ООО Милана Права на земельный участок ООО Милана ,S = 110кв.м., предприятие является собственником Настоящее использование объекта Инвестиционная деятельность Время осмотра объекта 01.10.2005 2.2.Основные предположения и ограничивающие условия

1.Оценщик не принимает на себя ответственность за юридическое описание правоцениваемой собственности. Права на оцениваемую собственность считаютсядостоверными.

2.Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, призваны помочь пользователюполучить визуальное представление о собственности. Пользователю не следуетполагаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.

3. Отоценщика не требуется давать свидетельство или появляться в суде вследствиепроведения оценки данной собственности, иначе как по официальному вызову суда.

4.Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, оказывающихвлияние на оценку, на состояние собственности (конструкций). Оценщик не несетответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимостьвыявления таковых.

5.Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в настоящемотчете, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, укоторого есть все основания полагаться на их верность. Тем не менее оценщик неможет принять на себя ответственность за точность этих данных.

6. Низаказчик, ни оценщик не могут разглашать содержание настоящего Отчета об оценкебез предварительного письменного согласования.

7.Мнение оценщика относительно рыночной стоимости является действительным надату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себяникакой ответственности за социальные, экономические, физические илинормативные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться навлиянии рыночных факторов и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.

8.Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно ценысобственности. Это не является никакой гарантией того, что собственность будетпродана, заложена согласно величине оцененной стоимости.

 

2.3.Цель оценки

Целью является получение достовернойинформации о существующей на данный момент стоимости компании и следующихобъектов: имущественного комплекса предприятия, его составных элементов(материальных, нематериальных и финансовых активов) и отдельных бизнесовкомпании. Эта информация нужна для принятия обоснованных управленческих решенийв текущей деятельности, а также стратегическом планировании и управлении.

 2.4. Рыночная стоимость объекта оценки

Согласномеждународным стандартам оценки: «Рыночная стоимость есть расчетная величина—денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на датуоценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результатекоммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, чтокаждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».Определение рыночной стоимости предприятия (равно как и любого иного видаимущества) основано на принципе наиболее эффективного использования, которое,согласно международным стандартам, определяется как наиболее вероятноеиспользование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным,юридически законным и финансово осуществимым, и в результате которого стоимостьоцениваемого имущества будет максимальной. Если целью оценки являетсяопределение такого вида стоимости, как стоимость предприятия как действующегообъекта, то принцип наиболее эффективного использования невозможно применять,так как при этом определяется не стоимость в обмене (меновая стоимость), астоимость в использовании (потребительная стоимость) для конкретногопользователя.

Понятиестоимости предприятия как действующего (бизнеса в целом) включает в себя оценкуфункционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующегопредприятия величин для составных его частей, выражающих их вклад в общуюстоимость. Сравним определение, данное в международных стандартах, сопределениями российских стандартов.

Помеждународным стандартам стоимость действующего предприятия— это стоимостьединого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатамифункционирования сформировавшегося производства. Оценка стоимости отдельныхобъектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят этиобъекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

ПоРоссийским стандартам стоимость действующего предприятия— это стоимость всегоимущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальныеактивы) как единого целого.

Формулировки,содержащиеся в российских оценочных стандартах, учитывают специфику терминологии,сложившейся в гражданском законодательстве РФ, которое определяет предприятиекак имущественный комплекс, используемый для ведения предпринимательскойдеятельности. Однако не совсем точный перевод самого термина— стоимостьпредприятия как действующего (on-going-concern)— приводит к неоднозначному егопониманию российскими авторами.

2.5. Социально-экономическое положениерегиона, расположение объекта оценки

Среди финансовых аналитиков,профессионально занятых в области оценки бизнеса, получил широкоераспространение термин «измерение стратегического потенциалакомпании». Из результатов некоторых исследований следует, что 35%инвестиционных решений принимается вообще без использования финансовых данных.Это означает, что аналитик должен пренебрегать финансовой информацией, болеетого, текущая финансовая информация позволяет оценить реалистичностьпредлагаемых финансовых прогнозов. Разница между балансовой и рыночнойстоимостью компании формируется под воздействием, в том числе неколичественныхфакторов. Эту разницу иногда называют рыночной или экономической добавленнойстоимостью бизнеса компании, которая формируется под воздействиемнеколичественных факторов. Рассмотрим их подробнее.

Факторы, характеризующие стратегию компании:

·          Каким образомкомпания планирует обеспечить себе лидерство на рынке?

·          Реалистична листратегия компании и способна ли она обеспечить планируемый объем продаж исоответствующую долю на рынке?

·          Какиеконкурентные преимущества принимались во внимание при формировании стратегии?

·          Какие мерыпланирует предпринять предприятие для усиления своей позиции на рынке?

·          Аналитикиговорят: «Предприятие, которое не имеет стратегии, — это не бизнес, авсего лишь набор активов, отягощенных долговыми обязательствами, и,следовательно, должно оцениваться с использованием имущественного подхода,например, на основе ликвидационной стоимости.

К внутренним факторам относятся:

·          Наличие ноу-хау,лицензий, уникальных разработок и качественных продуктов.

·          Наличиеэффективных технологий, обеспечивающих снижение затрат и высокое качество.

·          Наличиетранспортных сетей.

·          Наличиеквалифицированного научного, инженерного и производственного персонала.

·          Наличиеэффективной системы автоматизированного управления, решающей задачиинформационной поддержки управленческих решений и финансового менеджмента.

·          Наличиеэффективной системы переподготовки персонала.

·          Системы мотивацииперсонала.

·          Иные внутренниефакторы, включая активы и ресурсы, обеспечивающие эффективную деятельностьпредприятия.

К внешним факторам относятся:

·          Имидж,известность торговой марки.

·          Доля продукциикомпании на рынке.

·          Наличие развитойдистрибьюторской сети.

·          Связи споставщиками товаров и услуг.

·          Другие внешниефакторы, способствующие эффективной деятельности предприятия.

2.6.Анализ среды местоположения

ХАБАРОВСКИЙ КРАЙ, в РоссийскойФедерации. 824,6 тыс. км2.Население 1523,3 тыс. человек (1999), городское 79%. 9 городов и 43 поселка городскоготипа (1993). Включает Еврейскую АО. К Хабаровскому кр. относятся Шантарские идругие острова. Центр — Хабаровск. Большая часть территории занята горнымихребтами Сихотэ-Алиня, Джугджура и др., протягивающимися параллельно побережьюОхотского и Японского морей. Климат умеренный муссонный; средние температурыянваря от -16 до — 40 °С, июля 14-21°С. Осадков 500-900 мм в год. Главная река — Амур. Св. 50% территориипокрыто лесом. Комсомольский и Большехехцирский заповедники. Промышленность:машиностроение и металлообработка (производство морских и речных судов,станков, компрессоров, сельскохозяйственных машин и др.), черная металлургия,горнодобывающая (уголь, руды цветных металлов и др.), нефтеперерабатывающая(нефтепровод Оха — Комсомольск-на-Амуре), лесная, деревообрабатывающая ицеллюлозно-бумажная, легкая, рыбная, стройматериалов. Посевы пшеницы, ячменя,овса, кормовых культур, сои. Молочно-мясное скотоводство, птицеводство,пчеловодство. Пушной и зверобойный промыслы. Транссибирская и Байкало-Амурскаяжелезнодорожные магистрали. Развит морской транспорт; порты: Ванино (действуетпаромная переправа Ванино — Холмск), Николаевск-на-Амуре, Охотск. Судоходствопо р. Амур. Курорты: Кульдур, Аннинские Минеральные Воды.

2.7. Характеристикарынка предприятия

Предприятие обеспечивает полный циклпроизводства и обслуживания произведенных систем и комплексов, включаяразработку, производство, поставку. Несмотря на то, что предприятие прошлопроцедуру акционирования, основным заказчиком его продукции (на 85-95%) до сихпор является государство в лице соответствующих министерств и ведомств.

Особенностью взаимоотношений споставщиками предприятия— рядом предприятий является присутствие долгосрочныхдоговоров, по которым осуществляются плановые поставки. Конкурентамипредприятия на внутреннем рынке можно считать одновременно его же контрагентовпо различным заказам, с рядом из которых предприятие связано общимитехнологическими циклами и общими инженерными сетями. Это аналогичные постгосударственные и государственные предприятия энергетической промышленности,входившие до начала рыночных преобразований в одно комплексное объединение,частью которого являлось рассматриваемое предприятие.

ВластиРоссии строительству отчисляют не малые денежные средства, но эти средства либоне доходят на назначения либо их не достаточно, и в этом нет виныгосударственной власти, так как экономический кризис, которую переживает Россияобусловило экономию денежных средств на социальные нужды населения и в конечномсчете от этого страдает население страны. Коррумпированность чиновников внеслосвою лепту в цене строительства, реальная цена одной квартиры завышена в трираза. По цене которую предлагают строительные компании очень высока не каждыйпозволит себе покупку такой квартиры, это фактор лежит в основе доходности отстроительной деятельности. Из-за простоя, строительные компании теряютдостаточно большое количество средств, таким образом издержки вырастают погеометрической прогрессии.

В современныхусловиях деятельности строительные компании часто о банкрачиваются, вследствиепростоя поступления материалов от поставщиков, например на сегодняшний деньсдача объекта просрочивается и это считается как естественное явление в то жевремя за рубежом такое явление показалось бы из ряда вон выходящим, так как припроектировании четко определяют роль каждой компаний участвующей встроительстве и как правило вопрос финансирования стоит на первом месте, тоесть строительство не начнется пока это часть строительного проекта не будетрешена.

Внашем же случае множество компаний рухнули из-за таких казусов насчетфинансирования. То есть прежде чем начать какое-нибудь строительство надо четкоопределить финансовые потоки. Нужно отметить, что в связи с криминальностьюотрасли и не определенности в экономике страны считается не возможным четкоесоблюдение всех правил, которые существуют в других странах это так скажемособенность нашей нынешней страны.

Какбы все плохо выглядело на сегодняшний день существуют множество крупныхкомпании, которые занимаются строительством и риэлторской деятельностью, обычнотакие риэлторские конторы являются дочерними организациями строительныхорганизаций.

Длястроительства какого-нибудь объекта строительные организация сами находятсредства для строительства, в данное время для скапливания капиталастроительные организации совместно с банками разрабатывают программу покредитовании строительства, например ипотечное кредитование только входит воборот. Преимущества ипотечного кредитования заключается в том, что покупательвносит лишь часть денег от суммы стоимости объекта, а оставшуюся частьрасплачивается на период от 10 до 20 лет. Строительные кооперативы создаютсязаказчиками совместно со строительной компанией, для начала строительствавносится лишь та часть суммы денег которая необходима на данный момент встроительстве, то есть поступление денежных средств идет по мере строительныхработ, для строительной компании такая схема финансирования, в таких условиях вкоторых находятся многие строительные компании, является спасательным кругом.Такое решение с одной стороны очень удобна для населения со средним достатком.Цель создания кооперативов – обеспечить жильем участников кооператива.

ВРоссии концентрированы множество заводов по изготовлении материалов длястроительства Транспортировка материалов в основном производится железнойдорогой и приходится на железную дорогу 68% всех перевозок материалов.

Многиепредприятия в последнее время предпочитают кирпичный материал, так как себестоимостьтакого материала ниже по сравнению с другими материалами, так же кирпичныйматериал придает объекту привлекательный вид.

Развитиестроительства тем не менее набирает темп, это связано с притоком населенияжелающих проживать в России. Финансирование строительства является выгоднымвложением капитала, но банки до сих пор побаиваются вкладывать деньги випотечное кредитование, в городах России ипотека единичный случай, но тенденцияпоказывают, что через лет 15 ипотечная кредитование будет доступна для широкогонаселения.

ПравительствоРоссийской Федерации выделил средства нескольким банкам для кредитования дорог,пока дорожное кредитование идет как эксперимент, но в скором будущем попрограмме правительства РФ дорожным кредитованием будут пользоваться 30%.

2.8.Общая характеристика фирмы

Свидетельствоо государственной регистрации № 7211 выдано на основании Распоряжения 1Заместителя главы Администрации г. Хабаровска№ 240р от 30.07.97г.Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лицо юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002г. серии 14 № 000200896выдано за основным государственным регистрационным номером 1021401052991.

ОООМилана действует на основании Устава, утвержденного приказом Комитета поуправлению государственным имуществом при Администрации г. Хабаровска от14.06.01г. № 378н.

СогласноУставу учредителем является Департамент связи Мэрии г. Хабаровска. Уставныйкапитал составляет 91505,50 рублей.

Общаячисленность организации 1340 человек.

СогласноУставу ООО Милана осуществляет следующие виды деятельности:     

-          строгоесоблюдение установленных тарифов по видам услуг связи;

-          своевременноеперечисление денежных средств поставщикам ЖКУ, поступивших от населения исредств, поступивших их республиканского и местного бюджета в счетпредставленных населению субсидий и льгот;

-          своевременноепредоставление отчетной информации вышестоящим организациям с уведомлениемУчредителя;

-          работа снаселением по погашению задолженности по оплате за предоставленные ЖКУ;

-          разработка ивнедрение более совершенных методов автоматизации и вычислительных работ,основанных на современной технике;

-          обеспечениебесперебойного функционирования ПЭВМ, проведение профилактических работ вобъеме, предусмотренном техническими условиями ПЭВМ;

-          организацияподготовки кадров, повышения уровня их квалификации;

Основнымиисточниками формирования муниципального имущества, в том числе финансовыхресурсов являются:

-          прибыль,полученная от реализации продукции, работ, услуг, а также других видовхозяйственной деятельности;

-          амортизационныеотчисления;

-          кредиты банков идругих финансовых организаций;

-          безвозмездные иблаготворительные взносы, пожертвования организаций, предприятий, учреждений играждан;

-          иное имущество,переданное Учредителем;

-          иные источники непротиворечащие законодательству РФ.

Юридическийадрес г. Хабаровск, ул.Пушкина 57.


/>2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки

Анализ финансового состояния начните с составленияуплотненного баланса – нетто по форме табл. 2.2. Для проведения вертикальногоанализа баланса сведите данные в табл. 2.3

 

Таблица 2.2

Уплотненный баланс-нетто за 2002 г.

Статья Идентификатор На начало года Ha конец года

Актив

1. Внеоборотные активы

Основные средства (с.120) ОС Прочие внеоборотные активы (с.110 +  с.130 + с. 140 + с.150 +  с.230) ПВ 54 45

Итого по разделу 1

ВА 54 45

2. Оборотные средства

Денежные средства и их эквиваленты (с.260) ДС 180 1179 Дебиторская задолженность (с.240) ДБ 81 2106 Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270) 3 747 999

Итого по разделу 2

ОА 1008 4284

Всего активов

СА 1062 4329

Пассив

1. Собственный капитал

Уставный капитал (с.410) УК 45 90 Фонды и резервы (с.490- с.410) ФР -9 144

Итого по разделу 1

ПК 1026 4095

2. Привлеченный капитал

Краткосрочные пассивы (с.690) КП 1026 4095 Долгосрочные пассивы (с.590) ДП

Итого по разделу 2

СК 36 234

Всего пассивов

СП 1062 4329

Таблица 2.3

Вертикальный анализ баланса за 2002 г.

Статья Идентификатор На начало года Ha конец года Изменения за год

Актив

1. Внеоборотные активы

Основные средства (с.120) ОС Прочие внеоборотные активы (с.110 +  с.130 + с. 140 + с.150 +  с.230) ПВ 54 45 -9

Итого по разделу 1

ВА 54 45 -9

2. Оборотные средства

Денежные средства и их эквиваленты (с.260) ДС 180 1179 999 Дебиторская задолженность (с.240) ДБ 81 2106 2025 Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270) 3 747 999 252

Итого по разделу 2

ОА 1008 4284 3276

Всего активов

СА 1062 4329 3267

Пассив

1. Собственный капитал

Уставный капитал (с.410) УК 45 90 45 Фонды и резервы (с.490- с.410) ФР -9 144 153

Итого по разделу 1

ПК 1026 4095 3069

2. Привлеченный капитал

Краткосрочные пассивы (с.690) КП 1026 4095 3069 Долгосрочные пассивы (с.590) ДП

Итого по разделу 2

СК 36 234 198

Всего пассивов

СП 1062 4329 3267

Послепроведения общего анализа финансового состояния по данным табл. 2.2 и 2.3выполните расчеты показателей, характеризующих финансово-экономическоесостояние предприятия (табл.2.4) за 2 года.

Сравнитекоэффициенты, характеризующие финансовое состояние предприятия (бизнеса) снормативными, проведите анализ отклонений.

Таблица 2.4

Показатели, характеризующие финансово — экономическое состояние предприятияТыс.руб.

Показатель Характеристика

Методика

расчета

Сумма Норматив Общие показатели

1.Среднемесячная выручка

2.Доля денежных средств в выручке

3.Среднесписочная численность работников

Характеризует масштаб деятельности

Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия

Характеризует размер предприятия (бизнеса)

с. 010 ф. №2

12

с. (010+020) Ф. №4

с. 010 ф. №2

с.760 ф. №5

           136

56

560

-

-

-

Коэффициенты, характеризующие платежеспособность

4.Коэффициент абсолютной ликвидности

5. Коэффициент текущей ликвидности

Показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно; рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника

Характеризует обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Определяется отношением ликвидных активов к текущим обязательствам должника

с. (250+260) ф. №1

с. (690-630-640) ф. №1

  с. 290__

с. (690-640-650)

0,9

1,04

≥ 0,2

≥ 1

Показатель Характеристика

Методика

расчета

Сумма Норматив

6.Обеспеченность обязательств должника его активами

7.Степень платежеспособности по текущим обязательствам

Характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника

Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки.

Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки

с.(190+с.250+с.260+с.270+с.240)ф.№1

с. (590+690) ф. №1

с. (690 — 640 – 650) ф. №1

с. 010 ф. №2 /12

0,9

-

-

Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость 8.Коэффициент автономии (финансовой независимости) Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активам

с. (490+640) ф. №1

с. 300 ф. №1

0,25 ≥ 0,5 9.Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС) Определяет степень обеспеченности предприятия СОС, необходимыми для его финансовой устойчивости.

с. (490 – 190) ф. №1

с. 290 ф. №1

 

0,96 ≥ 0,1 10.Отношение дебиторской задолженности к совокупным активам

Рассчитывается как отношение разницы оборотных активов и краткосрочных обязательств к величине ОА

Определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности и потенциальных ОА, подлежащих возврату, к СА

 

 

 

 

 

 

 

 

с. (230+240) ф. №1

с. 300 ф.№1

- Коэффициенты, характеризующие деловую активность 11.Рентабельность активов Характеризует степень эффективности использования имущества, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия. Определяется как отношение чистой прибыли (убытка) к СА

с. 190 ф. №2

с. 300 ф. №1

0,13 > 0 12.Норма чистой прибыли Характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности предприятия. Измеряется отношением чистой прибыли к выручке

с. 190 ф. №2

с. 010 ф. №2

0,36 > 0 /> /> /> /> /> />

Каквидно из выше приведенных расчетов, общая стоимость имущества ООО Милана наконец года составила 4329 тыс. руб. и увеличилась по сравнению с началом годомв 4 раза. Имущество представлено в общей части оборотными активами. Их суммавыросла с 1008тыс. руб. до 4284тыс. руб., или на в 4 раза.

Внеоборотныесредства снизились на 4 тыс. руб. Повышение мобильных средств произошло за счетповышения доли запасов в 2003 году в 6 раз. Для ООО Милана это  оченьположительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошлоприобретение  рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения,возросла себестоимость продукции.

Положительнойтенденцией в изменение структуры оборотных средств является отсутствии напротяжение всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.

В ОООМилана такой фактор положителен, так как эта задолженность может перерасти впросроченную, а это означает, что для предприятия наступят финансовыезатруднения, т.е. оно будет чувствовать недостаток финансовых ресурсов дляприобретения производственных запасов, выплаты заработной платы и на другиецели. Замораживание средств приводит к замедлению оборачиваемости капитала.Поэтому ООО Милана

Тенденцииизменения имущества следует увязать с основными источниками образованияфинансовых ресурсов, т.к. финансовое состояние во многом зависит от того, какиесредства оно имеет в своем распоряжение и куда они вложены.

/>2.10.Имущественный (затратный)подход

Сущностьметода чистых активов состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые красчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем изполученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV+ Р.V – с.640).

Кполученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получаетсястоимость чистых активов предприятия.

Этаметодика расчета стоимости предприятия соответствует международным принципамбухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в«Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденномприказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынкуценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировкастатей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как внормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и впересчете статей актива  и пассива баланса в текущие цены.

Представьте состав недвижимостиоцениваемого предприятия в форме табл. 2.5.

 

Таблица 2.5

Состав недвижимости

Наименование Место расположения Назначение (склад, магазин, специализированный объект) Характеристика (вид материала, наличие инженерных коммуникаций) Реквизиты право- устанавливающего документа

Здание

АБК

Фактическое месторасположение Кирпич Договор Здание производственного корпуса Фактическое месторасположение Инвестиционная деятельность кирпич Договор Здание склада Фактическое месторасположение Хранение продукции панель Договор аренды

Затратныйподход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных наопределении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объектаоценки, с учетом его износа.

Врамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. Вработе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

Приопределении восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами былииспользованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года наединицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительствадля пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письмаГосстроя СССР от 06.09.90 г.,  № 14-Д и индексы Регионального центра поценообразованию  в строительстве Правительства Хабаровского края. Индексыпредставляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровнецен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимостьв уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.    

 

Таблица 2.6

Определение восстановительной стоимости склада S=110м2

Наименование основных фондов Источник Стоимость в базисных ценах 1984 г, р. Стоимость с учетом рыночных факторов по конструктивам на январь 2005 г. Склад УПВС 18, т. 26 39447,60 1282047

Ввеличине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыльпредпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

 

Таблица 2.7

Определенные рыночной стоимости склада

Наименование Восстановительная стоимость на дату оценки, р. Исправимый физический износ, р. Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания Всего физический износ, р. Остаток, р. Внешний износ, р. Рыночная стоимость по затратному подходу, р. Склад 1928778 438666 523218 195384 1157268 771510 771510

Вывод.Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 771510рублей.

Подобнымметодом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. Послеее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

Рыночнаястоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценкипонимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки можетбыть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ценысделки  не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.  

Всовременном обществе оценка земель используется в следующих целях:

·  для целей налогообложения недвижимости;

·  для установления ставок земельногоналога;

·  для установления величины аренднойплаты;

·  для информационной поддержки рынказемли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

·   для оценки эффективностисуществующего функционального использования территории;

·  для расчетной поддержки проектныхразработок генерального плана города в планировании модели городского развития;

·  для осуществления прав и обязанностейзаинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей имнедвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назватьэкономические, социальные, юридические, административные или политические,физические.

Стоимостьземельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболееэффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения иожидания. Результат оценки земельных участков   существенно зависит от целиоценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находитсяпод влиянием прав, относящихся к данному земельному участку. 

После проведения корректировок сведите исходные данныебаланса и скорректированные величины в табл.2.8


Таблица2.8

Расчет чистых активов на датуоценки

АКТИВ По данным баланса, тыс.р. I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Нематериальные активы (04,05) Основные средства (01, 02): Прочие внеоборотные активы 36 30 ИТОГО по разделу I 36 30 II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ Запасы: 498 384 в том числе: сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16) 315 324 затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46) готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43) 183 258 расходы будущих периодов (97) денежные средства: 120 120 в том числе: касса (50) прочие оборотные активы ИТОГО по разделу II 672 672 ПАССИВ IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Отложенные налоговые обязательства Прочие долгосрочные обязательства V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА Займы и кредиты (66) Кредиторская задолженность: 684 481,2 в том числе: поставщики и подрядчики (60, 76) задолженность перед персоналом организации (70) задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69) задолженность по налогам и сборам (68) Доходы будущих периодов Прочие кредиторы ИТОГО по разделу V 708 708

В нашем примере после внесениякорректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила251,20 тыс. рублей.

К сожалению, в силу огромнойтрудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов приоценке действующего предприятия этот метод не применяется большинствомоценочных компаний.

Игнорирование затратного подходаприводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление о потенциалепроизводственных мощностей оцениваемого предприятия и меньше других методовподвержен субъективизму.

/>2.11. Рыночный (сравнительный)подход

В рамкахрыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или методсравнения продаж.

При выбореобъектов сравнения оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

·         отраслевымсходством;

·         сопоставимостьюразмеров компаний;

·         перспективамироста компаний;

·         степеньюфинансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов,кредитоспособности).

Сутьсравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в том,что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое  было недавнопродано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либофинансовым показателем по предприятию — аналогу. Это соотношение называетсямультипликатором.

Характеристика ценовыхмультипликаторов

Ценовоймультипликатор — это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценойпредприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются дватипа мультипликаторов:

1.Интервальные мультипликаторы:

·         цена / чистаяприбыль;

·         цена / денежныйпоток;

·         цена / выручка отреализации.

2.Моментные мультипликаторы:

·         цена / балансоваястоимость активов;

·         цена / чистаястоимость активов.

Длярасчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода используеммультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М– мультипликатор; Р — цена предприятия; Е — прибыль предприятия.

Имеютсяследующие данные по компаниям — аналогам.

 

Таблица 2.9

Сведения о предприятиях — аналогах

Предприятие-аналог Цена, тыс. р. Прибыль, тыс. р. Мультипликатор Стройинвест 220 80 2,75 Байкал 240 60 4 Дальвест 160 20 8

Диапазонмультипликатора равен 8,0 – 2,75, среднее значение мультипликатора – 4,92.Центр диапазона равен (8,0 – 2,75) / 2 + 2,75= 5,375

Стоимость оцениваемого объекта = 108 · 5,375= 580,50тыс. р.

Стоимостьобъекта = прибыль предприятия  ∙ мультипликатор.

Метод сделок

Процессотбора сопоставимых компаний:

1.Было рассмотрено 3 компаний, сходных с оцениваемой.

2.Проанализированы вся имеющая информация и основные критерии отбора (отраслевоесходство, размер, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента),сделан выбор трех основных предприятий наиболее схожих и аналогичныхоцениваемому. На основе имеющейся информации и при поэтапном внесениикорректировок в исходную информацию находится стоимость оцениваемого предприятия.

 

Таблица 2.10

Расчет стоимости объекта оценки

№ п/п Показатель Объект оценки Компания 1 Компания 2 Компания 3 1 Цена продажи, тыс. р. --- 220 240 160 2 Денежные средства, тыс. р. 524 520 560 500 Корректировка, % 62 -25,72 19,2 Скорректированная цена 217,696 224,568 167,68 3 Дебиторская задолженность, тыс. р. 936 800 600 720 Корректировка, % 62 224 120 Скорректированная цена тыс. р. 256,056 350,328 217,984 4 Текущие активы, тыс. р. 1904 1800 1760 1620 Корректировка, % 23,2 32,8 70 Скорректированная цена, тыс. р. 270,908 379,052 256,132 5 Всего обязательств, тыс. р. 1820 1744 4132 1560 Корректировка, % -17,44 223,8 -66,68 Скорректированная цена, тыс. р. 259,096 591,132 239,048 6 Собственный капитал, тыс. р. 104 80 120 80 Корректировка, % 240 -53,32 120 Скорректированная цена, тыс. р. 336,824 571,448 310,764 7 Оборотный капитал, тыс. р. 1904 1800 1760 1620 Корректировка, % 23,12 32,72 70,12 Скорректированная цена, тыс. р. 356,292 618,192 365,24 8 Нематериальные активы, тыс. р. 20 24 24 20 Корректировка, % -66,68 -66,68 Скорректированная цена, тыс.р. 332,528 576,956 365,24 9 Веса 2,4 0,4 0,8 10 Стоимость объекта оценки, тыс. р. 734,06

Заключение о стоимости бизнеса посравнительному подходу

Методценовых мультипликаторов                         870,75 тыс. р.       0,6

Методсделок                                                             734,06 тыс.р.      0,4

Стоимость предприятия посравнительному подходу = 870,75 · 0,6 + 734,06 · 0,4 = 816,08 тыс. р.

/>2.12. Оценка бизнеса доходнымподходом

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Определениестоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, чтопотенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущаястоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнеспо цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результатевзаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущейстоимости будущих доходов.

Основные этапы метода дисконтированныхденежных потоков

1.Выбор модели денежного потока (ДП).

1.        Определениедлительности прогнозного периода.

2.        Ретроспективныйанализ и прогноз валовой выручки от реализации.

3.        Анализ и прогнозрасходов.

4.        Анализ и прогнозинвестиций.

5.        Расчет величиныденежного потока для каждого года прогнозного периода.

6.        Определениеставки дисконта.

7.        Расчет величиныстоимости в постпрогнозный период.

8.        Расчет текущихстоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

9.        Внесение итоговыхпоправок.

Выбор модели денежногопотока

Приоценке бизнеса можно применять одну из двух моделей денежного потока: ДП длясобственного капитала или ДП для всего инвестированного капитала

Определение длительности прогнозного периода

Согласнометоду ДДП стоимость предприятия основывается на будущих, а не на прошлыхденежных потоках. Поэтому задачей оценщика является выработка прогнозногоденежного потока на какой-то будущий временной период. Учитывая ситуацию вэкономике страны, оптимальным прогнозным периодом можно считать 3-5 лет.

Определение ставки дисконта

Стехнической точки зрения ставка дисконта — это процентная ставка, используемаядля пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости,являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическомсмысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвестором ставка дохода навложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. Существуютразличные методики определения ставки дисконта:

Мывыбрали метод кумулятивного построения. Он осуществляется в два этапа:

1.        Определениесоответствующей ставки дохода.

2.        Оценка величинысоответствующей премии за риск инвестирования в данную компанию.

 


Таблица 2.11

Экспертная оценка величины премии за риск, связанный с инвестированием вконкретную компанию

Вид риска Значение, % (0-5) Руководящий состав: качество управления 5 Размер компании 5 Финансовая структура (источники финансирования компании) 5 Товарно-территориальная диверсификация 5 Диверсифицированность клиентуры 5 Уровень и прогнозируемость прибылей 5 Прочие риски 5 Итого величина ставки дисконта 35

В табл.2.13 приведены максимальныезначения риска. В зависимости от размера компании, ее положения на рынке,величина риска может варьироваться от 0-5.

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период

Взависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используюттот или иной способ расчета ставки дисконта:

·         метод расчета поликвидационной стоимости. Применяется в том случае, если в послепрогнозныйпериод ожидается банкротство предприятия с последующей продажей имеющихсяактивов;

·         метод расчета постоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационнойстоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию. Используется для стабильногобизнеса;

·         методпредполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показателистоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективныхданных по продажам сопоставимых компаний;

•метод Гордона. По этому методу годовой доход постпрогнозного периодакапитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации.

Составимбизнес-план предприятия. Темп роста выручки от реализации затрат напроизводство составляет 3 % в год.

 

Таблица 2.12

Расчет денежного потока

№ п/п Наименование статьи Отчетный период Прогнозный период Постпрогнозный период 2002 2003 2004 2005 2006 1 Выручка от реализации, тыс. р. 8748 8748 9010,44 9280,755 9559,179 2 Затраты на производство, тыс. р. 7659 8757 9019,44 9289,755 9568,179 3 Валовая прибыль (п.1 – п.2), тыс. р. 1089 8766 9028,44 9298,755 9577,179 4 Налогооблагаемая при быль, тыс. р. 162 8775 9037,44 9307,755 9586,179 5 Налог на прибыль (24 % 38,88 8784 9046,44 9316,755 9595,179 6 Чистая прибыль (п.4 — п. 8748 8793 9055,44 9325,755 9604,179 7 Денежный поток, тыс. р. 7659 8802 9064,44 9334,755 9613,179

Поформуле Гордона рассчитаем стоимость предприятия в постпрогнозный год (V пост).

 V пост=Пд · (1+д)/(i-д),

где Пд — денежный поток в постпрогнозный период; д -долгосрочные темпы роста денежногопотока; i — ставка дисконта.

 V пост = 138,58 *(1 + 0,03) / (0,35 — 0,03) = 429,26 рублей.

 


Таблица 2.13

Расчет текущей стоимости денежного потока

Год Денежный поток, тыс. р. Коэффициент дисконтирования Текущая стоимость денежного потока 2003 116,8 7,83 101,62 2004 120,3 6,822 91,188 2005 123,91 5,922 81,531 2006 127,63 5,148

Сумматекущих стоимостей денежного потока = 101,62+ 91,19+81,53 = 274,34. Выручка отпродажи фирмы в конце последнего года = 127,63 / (0,35 — 0,03) = 398,84 тыс. р.

Текущаястоимость выручки от реализации = 398,84 · 0,572 = 228,14 тыс.р.

Рыночнаястоимость фирмы = 127,63+ 228,14 = 355,77 тыс. р.

/>2.13.Согласование полученных результатов

 

Таблица 2.14

Согласование результатов оценки

Показатель Веса Доходный подход Затратный подход Сравнительный подход Достоверность информации 0,1 0,6 0,3 Учет факторов, влияющих на развитие предприятия 0,6 0,2 0,2 Цена предприятия 0,4 0,2 0,4 Показатель, отражающий ситуацию на рынке 0,3 0,2 0,5 Итого 1,4 1,2 1,4 Веса 0,4 0,2 0,4

/>Заключение

1. Доходный подход.

Мы считаем, что при оценке сложныхобъектов оценщик имеет право не давать результирующую стоимость в рамкахдоходного подхода ввиду невозможности логически обоснованно предсказать будущееразвитие ситуации.

Оценщик должен уметь правильносформулировать несколько сценариев, скажем, оптимистический, консервативный ипессимистический и вычислить для них соответствующие стоимости, а право выборасценария он может предоставить заказчику отчета.

Ввиду разного уровня квалификацииоценщиков, мы считаем целесообразным издание ежеквартальных бюллетеней поставкам дисконтирования по всем отраслям промышленности под руководствомМинимущества РФ и при участии ведущих оценщиков. Эти данные должны иметьрекомендательный характер.

2. Сравнительный подход.

Мы считаем ошибочным вычислениекапитализированных стоимостей предприятий-аналогов на дату оценки в силузначительных колебаний курсовой стоимости акций и, в частности сезоннойзависимости.

Надо уметь отсеивать некоторыепредприятия-аналоги ввиду их недостоверной капитализации, а по оставшимсяпредприятиям уметь определенным образом усреднять и прогнозировать ихкапитализированные стоимости. В статье предложены возможные способы решенияэтой задачи.

3. Имущественный подход.

Мы считаем недопустимым игнорированиеоценщиками имущественного подхода при оценке стоимости действующего предприятия(бизнеса).

4. О процедуре согласованиярезультатов при оценке действующего предприятия и получении итоговойрезультирующей стоимости.

При оценке сложных объектов оценщикимеет право не давать итоговую оценку по результатам всех трех подходов из-заневозможности логически обоснованно предсказать будущее развитие ситуации.

Итоговая стоимость может бытьопределена в результате совместной работы с заказчиком и оформлена отдельнымдокументом за двумя подписями.

Ввиду разного уровня квалификацииоценщиков, считаем целесообразным под руководством Минимущества РФ и приучастии ведущих оценщиков издание ежеквартальных (полугодичных) бюллетеней синформацией по весовым коэффициентам для трех подходов по всем отраслямпромышленности с целью получения результирующей стоимости. Эти данные должныиметь рекомендательный характер.


/>Список литературы

1.   Гражданский кодекс РоссийскойФедерации: ФЗ № 51.

2.    Закон «Об оценочной деятельности вРоссийской Федерации», М.: Кремль, 29 июля 1998 г., ФЗ № 135.

3.    Закон РФ «О залоге» от 29.05.92 г.

4.    Закон РФ «О товарных знаках, знакахобслуживания и наименованиях мест происхождения товаров», М.: Кремль, 23сентября 1992 г.

5.    Закон РФ «О правовой охране программдля ЭВМ и баз данных», М.: Кремль, 23 сентября 1992 г.

6.    Закон РФ «О правовой охранетопологии интегральных микросхем» М.: Кремль, 23 сентября, 1992 г.

7.    Закон РФ «Об авторском праве исменных правах», М.: Кремль, 9 июля, 1993 г.  Закон РФ «О селекционных достижения

8. Асаул А. Н. Экономика недвижимости:Учебник. СПб.: Гуманистика, 2003.

9.  Валдайцев С. В. Оценка бизнеса:Учебник.-М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

10. Григорьев В. В., Островская И. М.Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. М.:Дело, 1998 г.

11.  Григорьев В. В., Федотова М. А.Оценка предприятия: теория и практика (учебное пособие). М.: ИНФРА – М., 1996 г.

12. Есипов В. Е., Маховикова Г. А.,Терехова В. В. Оценка бизнеса.- СПб.: Питер, 2002 г.

8.   Козырев А. Н. Оценка интеллектуальнойсобственности, 1997 г.

9.   Оценка стоимости предприятия(бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абдулаева Н. А. М.: Изд-во «ЭКМОС», 2002 г.

10.      Федотова М. А.,Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Ассоциация авторов ииздателей «ТАНДЕМ». Изд-во «ЭКМОС», 2000 г.

еще рефераты
Еще работы по маркетингу