Реферат: Анализ рынка недвижимости

Министерство образованияРоссийской Федерации

Новосибирский Государственный Архитектурно –

СтроительныйУниверситет

Кафедра менеджмента

Курсовая работа

На тему: «Анализ состояния, формирования и развития рынка недвижимости в городе Новосибирске»

Выполнил студент гр Имя

Проверил преподаватель

КрикуноваА.Б.

Новосибирск-2003

Введение.

Среди элементов рыночной экономикиособое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средствпроизводства ( земля, административные, производственные, складские, торговыеи прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета илиобъекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры,гаражи).Недвижимость выступает основой личного существования для граждан ислужит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организацийвсех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитиерынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организацийучаствует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главнымпредметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальнойсобственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилыхпомещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личногопотребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, длякоторых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользованияземлей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство, и появились новые для большинстваграждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество,преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местноезаконодательство по регулированию сферы недвижимости.

Глава 1. Основные виды методымаркетинговых исследо ваний рынка недвижимости

1.1 Термин “недвижимость”появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в нынедействующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение междудвижимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимостиприведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам можетбыть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом какимущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В соответствии с частью первойГражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, анепосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его частьможет быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных сустановлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может бытьтакже передано по наследству.

К экономическимхарактеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютноодинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий(например, строительство вредного производства); территориальных особенностей(изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимостибез физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенныхзатрат не может быть изменено).

Следует отметить, что существуеттакже имущество, которое было движимым, но в настоящее время прикреплено кнедвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на триосновных типа: земля, жилье и нежилые помещения .

В зависимости от характераиспользования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома,коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания,магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики,заводы и т.п), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей(школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

1.2 Рынокнедвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок, это совокупностьсубъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей,посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупностьсуществующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарамиопределенного вида на определенной территории. Недвижимость является особымтоваром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например,строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупностьотношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки,аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимостиявляются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможныхсделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли(влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению сдругими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов присовершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностейпокупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценахвследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначениюобъектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынокземли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынокпромышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов игостиничных услуг.

Основными субъектами ранканедвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества(которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы,банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридическиефирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлениюимуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальныеконторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынканедвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочнаядеятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика),заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта сиспользованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимостинедвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынокнедвижимости.

Развитию рынка недвижимостиспособствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следуетотметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательноенотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге»должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато созданиекондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости являетсяземля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов(см.Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991г.). Ранеесуществовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынказемли в России началось с приватизации (см. Уазы Президента РФ «О продажеземельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажиземельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение длярынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие на формированиерынка недвижимости

Итак, в целом формирование отечественногорынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическаянестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которыхобуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).

2. Инфляция (с однойстороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальнойсистемы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидныхи рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являютсяпривлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства отинфляции).

3. Размытостьзаконодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачностьинформационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабогоразвития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функцииотдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации),низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы,неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбеи родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие четкойметодической базы по оценке недвижимости.

6. Неравномерноеразвитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Итак, с переходом России к рыночнымотношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости.Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другиевышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынканедвижимости.

1.4Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Этап в исследовании рынка,позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношениик конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение привыборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

- индивидуальностьценообразования;

- высокий уровеньтрансакционных издержек;

- важная рольвзаимодействия первичного и вторичного рынков;

- высокаязависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

- многообразиерисков;

- низкаяликвидность товара на рынке;

- слабость ценовыхмеханизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынокнедвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, чтоопределяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимостиотличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступностьдостоверной информации;

- ограниченноечисло аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

- многообразиефакторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельстванализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько итрудную задачу.

Именно в таком качестве она важна для формированияполитики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не нарынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либоособенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише),либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объектенедвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена поцелому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам,функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Раз и всегда определенного основаниядля сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединятьдействительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей),границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволялобы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведениепотребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало быуспехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных вкачестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физическиехарактеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателейнедвижимости.

Может быть избран и иной путь, когдав основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделениепотенциальных потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовыеорганизации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей,во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимыпостоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовызаплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, нотерритории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно кнему, им мало интересны.

2. Производственные организации: длянекоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однакорабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем болеесобственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии сболее низким уровнем арендной платы.

3. Торговые организации: их ориентациизависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядовогопосетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы напассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику поотношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос состороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные внепосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто отом, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требованияк местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

- для предприятий,торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживаниянаселения;

- для предприятий,торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположенияучреждений либо на транспортных магистралях:

- для предприятий,торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость кмаршрутам общественного транспорта и пр.

в свою очередь ранок офисныхпомещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментировануже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментациине могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобыпредставители сегмента действительно представляли собой однородное по своимпредставителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточныммножеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет орабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могутсущественно разойтись и объединение их в рамках одного сегментапредставительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основнойдля следующего этапа исследования рынка – позиционирования, объектом которогоможет быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование – отнесениекакого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и«высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объектнедвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предпринимательдолжен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) иодновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которыеотсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционированиеимеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке являетсяоснованием для разработки концепции продвижения объекта на рынок – определениеканалов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики.Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать унего определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, ипозиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются длядостижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения,приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит прежде всего втом, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых)объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) ипредставлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что можеткратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяяопределенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности,застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, которыйпотребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры),исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения,определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностямипотенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколькораз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации какинструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяетрационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек,правильно избрать способы продвижения своего продукта.

Глава 2 Принципы формирования и динамикацен на рынке жилья в городе

2.1 Виды стоимости, концепции стоимости жилья.

Объект недвижимости может быть иметь«несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынканедвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд,страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога ит.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являтьсястоимость замещения подверженных риску элементов, для залога – способностьимущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Цели оценки недвижимости могут быть различны(купля-продажа объекта, страхование и имущественные споры, налогообложениенедвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог идр.), им соответствует несколько видов стоимости.

Перед началом проведения работ пооценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый вданной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости иобосновать его выбор.

Основные виды стоимости недвижимости:рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения,инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартернаястоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимостьзамещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемыевиды стоимости.

1. наиболеераспространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночнаястоимость — это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости насвободном рынке.

2. Стоимость вэксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которогоможет отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость вэксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта длявладельца недвижимости.

3. Стоимость дляцелей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводствообъекта).

4. Страховаястоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементовнедвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используютдля целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимостиили стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительнаястоимость – это затраты на воспроизведение точной копии застрахованнойнедвижимости, стоимость замещения – затраты на создание аналогичного объекта.

5. Для объектов,предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость – стоимостьимущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объектанедвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимостьучитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

6. Инвестиционнаястоимость – это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора сучетом его требований к инвестициям.

7. Ликвидационнаястоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника илисудебного органа. Ликвидационная стоимость – это вынужденная для владельца ценапродажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления свыставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, взависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости.Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижениесоответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости – залог успешнойработы оценщика.

2.2 Определениерыночной цены жилья на вторичном рынке

Рыночная стоимостьнедвижимости – это наиболее вероятная цена, за которую будет продан конкретныйобъект на открытом рынке, при соблюдении условий частной сделки.

Самым распространенным видом стоимости, определяемымоценщиками согласно большинству заказов на оценку недвижимого имущества,является рыночная стоимость.

Необходимым условиемсуществования рыночной стоимости является наличие рынка объектов, аналогичнымоцениваемому. В случае отсутствия указанного фактора оценщиком используетсяотличная от рыночной база оценки, что ведет к изменению вида стоимости.

Рыночная стоимостиотражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынкенедвижимости. Для получения достоверной оценки рыночной стоимости объектаоценщик должен иметь полную информацию о рынке, на котором предлагается даннаянедвижимость.

Итак, рыночная стоимостьобъекта недвижимости – это наиболее вероятная цена в денежном выражении, закоторую имущество перейдет на открытом рынке от добровольного продавца кдобровольному покупателю на дату оценки в условиях конкуренции среди продавцови покупателей и при соблюдении всех условий чистой (нормальной, равновесной)сделки.

Для определения рыночнойстоимости в моей курсовой работе я использую методику примерного расчетастоимости квадратного метра жилья в г. Новосибирске и его пригородных районах.Средняя стоимость квадратного метра жилья рассчитывается по районам.

Таблица 2 .1 — Данные о переменных стоимости жилья Имя района

№ Переменные Характеристика переменных 1 Тип строения Улучшен. План.

Полно-

Габарит

Улучшен.

План.

Улучшен.

План.

Полоногабарит 2 Кол-во комнат 3 2 2 4 1 3 Материал стен Панель Кирпич Панель Панель Шлакоб 4 Этажность квартиры 6/10 1/4 7/10 9/9 1/2 5 Жилая площадь 40 32 35 51 22 6 Общая площадь 70 57 63 74 38 7 Фактор изолированности комнат Все изолированные Все изолиров-анные Две смежные Все изолированные 8 Наличие балкона балкон балкон Лоджия балкон Две лоджии 9 Телефон + + + 10 Наличие метро 11 Рыночная стоимость, тыс. р. /> /> /> /> /> 12 Рыночная стоимость 1 кв.м, тыс.р. /> /> /> /> />

Таблица 2.2 — Данные о переменных стоимости жилья Имя района

№ Переменные Характеристика переменных 1 Тип строения Полно-габарит

Улучшенная

Планировка

Улучшенная

Планировка

Полног

абарит

Улучшенная планировка 2 Кол-во комнат 1 4 2 2 3 3 Материал стен Кирпич Панель Кирпич Шлакоб Кирпич 4 Этажность квартиры 1/5 1/10 7/10 ½ ¾ 5 Жилая площадь, кв.м 15 50 39 35 51 6 Общая площадь кв.м. 28 79 52 47 76 7 Фактор изолированности комнат /> Все изолированные

Все

Изолированные

Все

изолированные

8 Наличие балкона /> Лоджия Балкон Два балкона 9 Телефон /> + + 10 Наличие метро 11 Рыночная стоимость, тыс.р. /> /> /> /> /> 12 Рыночная стоимость, кв.м. /> /> /> /> />

Расчет стоимости квадратного метра жилья я производила спомощью методического указания.[7]

2.3.Анализ развитиярынка жилья рынка в городе

При общем снижении доходов населения наблюдается ростдоли потребительских расходов жителей на содержание квартир. В ряде случаев этадоля составляет более трети потребительских расходов населения. Разработанная вкачестве одного из приоритетов экономического развития страны государственнаяцелевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленнойреформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходыдолгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры,направленные на решение следующих приоритетных задач:

- изменить системузаконодательных и правовых норм для юридического обеспечения проведенияжилищной реформы;

- преодолеть спад вобъемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан навыбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

- изменить системужилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности, источникамфинансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

- обеспечитьпоэтапный перевод жилищной сферы в режим безубыточного функционирования приобеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

- демонополизироватьжилищное строительство и ЖКХ;

- провестиструктурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

- изменить формыорганизации строительства и управления, обслуживания и ремонта жилищной сферы;

- решить вопросыземлепользования и приватизации земли в жилищной сфере в комплексе с развитиеминженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему вРоссии этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.[2] К сожалению вводжилой площади в

Рынок жилья – это основапотребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условиевозникновения и динамичного развития рынка труда. Жилье нельзя продавать ипроизводить, как пакет молока: здесь мы имеем дело с рынком капитала, частьюобщей экономической инфраструктуры. [2]

2.4 Анализ динамикицен на рынке жилья в городе

Итак, как видно из расчетов, рыночная стоимостьквадратного метра жилья превосходит реальную его стоимость порой в 2-4 раза.Это можно объяснить тем, что в последнее время спрос на рынке жилья превышаетпредложение, что вызывает рост цен. Доходы населения увеличиваются, но это всеже не является общей тенденцией. Доходы резко растут лишь у части населения, котораясоставляет 1-2%. Однако, на деле, в зависимости от удаленности средние ценыизменяются в диапазоне от 560 до 1060 тыс.руб. (соответственно: окраиныЛевобережья и улицы, прилегающие к центру города). Подобно ценам варьируется икачество жилья: на окраинах Левобережья средняя общая площадь не превышает 45,9кв.м., а в зоне средней удаленности Левого берега площадь(среднестатистическая!) продаваемых квартир зашкаливает за 56,6 кв.м. Стоимостьединицы площади в выставленных на продажу квартирах из двух комнат берет отчетза значения 12353 руб/кв.м. На окраинах Левобережья средняя цена единицы площади – уже 13015 руб. При среднестатистической общей площади в 49,3 кв.м.такая цена квадратного метра поднимает планку цен до уровня 641,29 тыс.руб.

Зона средней удаленности,применительно к ценам и характеристикам рассматриваемой категории жилья –«зона контрастов». В относительном исчислении дороже стоят квартирыПравобережья, где единица площади оценивается в 14663 руб. На Левом берегуквадратный метр дешевле на 732 руб – 13931 руб/кв.м., но разница в качествежилья такова, что средняя цена двухкомнатной квартиры в зоне среднейудаленности Левобережья – 789 тыс.руб, а на Правом берегу среднестатистическаяквартира стоит 696,5 тыс.руб. В цифрах разницу качества жилья лучше всеговыражает соотношение средних площадей предлагаемых на продажу квартир. На 11,3%(соответственно, 680 тыс.р. и 757 тыс.р.). Удивительно, но помимо площадейсовпадает и количество предлагаемых квартир – вся зона занимает сектор в 17%структуры предложения, при котором на долю каждой части города приходитсяпочти по 8,5%. Центр и улицы, прилегающие у центру применительно кдвухкомнатным квартирам можно считать одной большой зоной (27,6% структурыпредложения), настолько близки параметры выставленного на продажу жилья.Среднестатистическая общая площадь двухкомнатных квартир в этой суперзоне – 54кв.м., цена единицы площади – 18960руб, а стоимость усредненной квартиры – 1030т.р..[2]

Заключение

Итак, по-прежнему, в Новосибирской области, где ещесохранились крупные строительные организации, отмечается серьезноенедоиспользование производственного потенциала и ухудшения их финансовогосостояния. Стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, чтостановится непреодолимым препятствием участия значительной части населения встроительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеменизкой покупательной способности населения добавилась еще и проблеманесоответствия отечественных технических решений и строительной технологиисовременным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряженосростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активноевнедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье сталомаксимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и вэксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежныересурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

Список литературы

1. Щербаков А.И.,Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. –Новосибирск: НГАСУ, 1997. – 124

2. Харрисон Генри С.Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231с.: ил., табл., граф.

3. Маркетинговыеисследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе длястудентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятиях (встроительстве)» всех форм бучения. Редактор Г.К. Найденова. – Новосибирск: НГАС,1999. –25 с.

4. Гражданский Кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. – М.:Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996.- 496 с.

5. Жилищноестроительство. Ежемесячный специализированный журнал. –М.№6. – 2001.

6. Котлер Ф. Основымаркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е.М.Пеньковой. –М.: Прогресс,1993. – 736 с.

7. Недвижимость.Еженедельный специализированный журнал. – Новосибирск: Некоммерческий фонд«Учебно-методический центр риэлтеров», 2002.№15.

8. “Из рук в руки”Газета бесплатных объявлений .

Содержание: (ПРОСТАВИТЬ НУМЕНАЦИЮ СТР )

Введение

Глава 1. Основные виды и методы маркетинговых исследованийрынка недвижимости

1.1 Понятиенедвижимости

1.2 Рынокнедвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

1.3 Факторы, влияющиена формирование рынка недвижимости

1.4 Основные подходыи методы исследования рынка недвижимости