Реферат: Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

Введение

В последние 2-3 года вРоссии наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияетна активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынокнедвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста,отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимостипродолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не толькоблагоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотнаяэкономическая политика государства и стабильный экономический рост, но ивнутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четкопоставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так ина уровне отдельных участников рынка.

Данная работа посвященаопределению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которыенеразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись сданными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можнопонять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в томили ином виде в России в настоящий момент.

1.<span Times New Roman"">   

Понятие рыночной стоимости

Основой рынканедвижимости являются его объекты, кото­рые обладают стоимостью.<span Arial",«sans-serif»; mso-hansi-font-family:«Times New Roman»;color:black">                    

Осуществлениекупли-продажи или обмена объектов недви­жимости производится на рынке на основеих стоимости, кото­рую следует объективно определить в сравнении с другимиобъектами.

Адам Смит (1723-1790) вмарте <st1:metricconverter ProductID=«1776 г» w:st=«on»>1776 г</st1:metricconverter>.опубликовал в Лондоне свой главный труд «Богатство народов», вкотором впервые была сформулирована теория трудовой стоимости и рыночныхотношений.

Согласно этой теориистоимость, во-первых, создается тру­дом, притом всяким производительным трудом,и, во-вторых, затраченное рабочее время, затраченный труд измеряет самувеличину стоимости, а она проявляется в соотношении обмена.

Такимобразом, стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обменетоваров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. Наоткрытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса ипредложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а являетсярезультатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

Полезность; Объект неможет иметь стоимость, если он не

обладает полезностью;

Спрос; Стоимость зависитот спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятиестоимости не

Реализуется;

Передаваемость; Условиемвозникновения стоимости является юридическая возможность передачи правсобственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент,понятие стоимости не реализуется.

Из анализа этих факторовследует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретныймомент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладательтовара или услуги.

Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще двапонятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто инаблюдается на практике.

Ценаобъекта недвижимости– это цена конкретной свершившейся сделкикупли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любойреальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостьюобъекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости вобмене.

 Цена — это денежная сумма, требуемая,предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена в отличие от стоимостиотносится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли онаобъявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительноотличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленныхна него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений(зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемоеземлепользование не запрещено действующим законодательством и соответствуетприменяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимоститаких неоформленных прав землепользования производится через поправки наместоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок аренднойплаты в зависимости от местоположения при доходном подходе.

 Эта разница, именуемая «поправка на сделку»,зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Так, например, во время кризиса 17августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % сниженияцены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 –20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

Порой, цена сделки формируется подвоздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Затраты — это денежнаясумма, равная издержкам на созда­ние товара или услуги.

В общем случае величиныстоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, таки сущест­венно различаться.<span Arial",«sans-serif»;mso-hansi-font-family:«Times New Roman»; color:black">                                           

Насовременном рынке недвижимости существует много видов стоимости,соответствующих конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений.Одним из основных звеньев практической работы оценщиков, согласованным и тесноувязанным профессиональными стандартами с нормами бухгал­терского учета, аудитаи финансовой деятельности, является правильный выбор адекватного конкретнойситуации вида опре­деляемой стоимости.

К числу основных видовстоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: рыночная стоимость;стоимость на открытом рынке; стоимость при существующем использовании;расчетная стоимость реализации; расчетная стоимость ограниченной реализации;остаточная стоимость замещения; стоимость аренды на открытом рынке; расчетнаябудущая стоимость аренды; утилизационная стоимость; стоимость для страхования;стоимость для налогообложения; инвестиционная стоимость;

Любой изперечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.

Рыночнаястоимость объекта недвижимости — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полнуюинформацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был быпродать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и необязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой онможет быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этомпредполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуютразумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либочрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимостьявляется предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторонуповышения, так и понижения<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1].

Существует и другоеопределение рыночной стоимости объектов недвижимости, привязывающее ее ковремени: Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственностьследует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовымпродать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во времякоторого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[2].

Стоимость объектовнедвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них:

1.Объективные факторы.Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень ценконкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические – факторы,связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара,инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектахнедвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические – факторы,характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2.Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологическогохарактера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии нерассматриваются.

3.Физические факторы:

-  местонахождение – удаленностьот центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно– близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивныерешения – в зависимости от назначения дальнейшего использования зданиястоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объектанедвижимости;

-  наличие коммунальных услуг(электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмическиефакторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могутзначительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов,парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4.Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

-  количество аналогичныхпредложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именнов этой части города;

-  объективные недостаткиобъекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка врайоне;

-  транспортное сообщение иразвитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки(«прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота»объекта.

Известно, чтоглавным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однакокаждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоятденьги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубльне снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства.В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип«время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который можетгарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во времяпереговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты междуобъективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец всостоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ееитогах.

2.<span Times New Roman"">   

Развитие оценочной деятельности вРоссии

Формирование топографической базы оценки в России (до <st1:metricconverter ProductID=«1861 г» w:st=«on»>1861 г</st1:metricconverter>)

Общимобязательным элементом всех оценочных работ является геометрическое измерениеземель. Исходной точкой для таких измерений служили географические карты,составляемые в соответствии с астрономическими данными о долготе и широте пунктов.

Первые картыроссийской территории были составлены иностранцами в XVI-XVIIвв. (в частности карта Мюнстера,выпущенная в Базеле в <st1:metricconverter ProductID=«1550 г» w:st=«on»>1550 г</st1:metricconverter>.).В конце XVIIвекапоявились карты Меркатора и Исаака Масса, а также рукописный «Большой чертеж»Московского государства, часть которого в 1883 году была издана Языковым. В1646 и 1650 гг. в Данциге появляются два издания карты Украины. В конце XVIIвека в Амстердаме выходят картыРоссии, изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в <st1:metricconverter ProductID=«1714 г» w:st=«on»>1714 г</st1:metricconverter>., появилась и перваяпечатная карта на русском языке. С момента учреждения Российской Академии наукустанавливаются должности геодезистов, создается чертежная мастерская.

Постановкакартографии на государственную базу сразу дала свои результаты. Обобщив работугеодезистов, которые представили в Академию Наук 360 карт, секретарь СенатаИван Кириллов издал «Атлас Российской Империи» в трех томах, сожержащий 309карт, покрывающих территорию от островов Эзель и Даго до Камчатки. С этогомомента постоянное уточнение и переиздание новых карт для различных целей сталопостоянным делом Академии Наук и географического департамента Сената.

По указу императораПавлаI в <st1:metricconverter ProductID=«1796 г» w:st=«on»>1796 г</st1:metricconverter>.было создано Депо карт, которое в <st1:metricconverter ProductID=«1812 г» w:st=«on»>1812 г</st1:metricconverter>. перешло в военное ведомство и получилоназвание «Военно-топографическое депо». Начиная с <st1:metricconverter ProductID=«1826 г» w:st=«on»>1826 г</st1:metricconverter>. под руководствомГенерального Штаба начались работы по триангуляционной съемке территорииРоссии, которые были завершены к <st1:metricconverter ProductID=«1834 г» w:st=«on»>1834 г</st1:metricconverter>. К концу XIXвека военно-топографические карты в трехверстном масштабеимелись почти для всех губерний (кроме крайних северных и восточных).

Вместе стриангуляционной съемкой и составлением топографических документов в Россиисуществовала и другая система измерения территории.

На основанииуказа <st1:metricconverter ProductID=«1765 г» w:st=«on»>1765 г</st1:metricconverter>.производилось межевание, имевшее две формы: генеральную и специальную. Подгенеральным межеванием подразумевалось обязательное рамежевывание всех владенийкакой-либо области на дачи генерального межевания. При этой дачей генеральногомежевания называлась территория вокруг данного селения, историческииспользуемая его жителями. Генеральная межа обозначалась канавами, просеками,курганами и знаменитыми межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при своем».Все, что находилось внутри генеральной межи, считалось собственностью всехжителей данного селения. Специальное межевание подразумевало разделениегенеральной дачи на отдельные участки и владения. Результаты межевания, котороепродолжалось в течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

Особенностьмежевания в России, в отличие от подобных операций в странах Западной Европы,заключалась в том, что оно выполнялось не для целей оценки, так как налогов наимущество в то время не было. Но именно это межевание впоследствии позволилоразделить территории по формам землевладения (в частности: землевладениесельских общин, частные поместья, земли, принадлежащие казий, церковные земли ит.д.)

Возникновение оценки как элемента системыналогообложения (период 1861-1893 гг.)

С отменойкрепостного права в <st1:metricconverter ProductID=«1861 г» w:st=«on»>1861 г</st1:metricconverter>.потребовалось изменить и систему налогообложения. Личная подушная подать,характерная для крепостного права, решать проблемы местного бюджета в условияхстановления системы самоуправления уже не могла.

Изданное в <st1:metricconverter ProductID=«1864 г» w:st=«on»>1864 г</st1:metricconverter>.  «Положение о земских учреждения»предусматривало изменение базы и частичный переход на налогообложение имуществаграждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушнаясистема налогообложения, а для формирования земского бюджета предметаминалогообложения становились «земли, фабрики, заводы, промышленные и торговыезаведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а такжесвидетельства на права торговли». Размер налогообложения определялся«доходностью и ценностью облагаемых имуществ».

Необходимостьопределения базы налогообложения для недвижимого имущества стала поводом корганизации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разныхтипов. В соответствии с законом работа по учету и оценке недвижимости должнабыла выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления. Отсюдаособая актуальность создания нового управления статистики для оценочных нужд – провинциальнойоценочной статистики.

Городские иземские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимыхимуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупаземли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основаниипоказаний владельцев.

С увеличениемобъемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистическиебюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.

В 70-80-х гг.XIXв. начинается постепенноестатистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однакоспециально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонскойи Нижегородской губерниями.

Более чем30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативныеинструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии,которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

Основныеконцепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задачоценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

<span Courier New";mso-fareast-font-family: «Courier New»">o<span Times New Roman"">  

Оценочнаястатистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности иценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;

<span Courier New";mso-fareast-font-family: «Courier New»">o<span Times New Roman"">  

Изучаемаяоценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не какабстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся помере общественно-экономического развития данной страны;

<span Courier New";mso-fareast-font-family: «Courier New»">o<span Times New Roman"">  

Всилу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристикобщественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянносовершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамкахосновных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретныеметоды сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатыватьсоответствующие методики<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language: RU;mso-bidi-language:AR-SA">[3].

К исходу второготысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По даннымЛ. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократиласьс 91% в <st1:metricconverter ProductID=«1991 г» w:st=«on»>1991 г</st1:metricconverter>.до 40% в <st1:metricconverter ProductID=«1997 г» w:st=«on»>1997 г</st1:metricconverter>.Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общемобъеме госу­дарственной и муниципальной собственности удельный вес феде­ральнойуменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а вмуниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственнойсобственности смешан­ная собственность составляет 60%, исключительно частнаяоколо 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях внего на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную —18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную— 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[4].В процессе разгосударствления условно можно выделить не­сколько этапов. Приэтом необходимо констатировать, что гра­ницы этих этапов размыты и частопоследующий этап начинал­ся в недрах предыдущего.

В 1996—1998 гг.перераспределение имущественных прав ча­стью «сверху», частью «снизу» протекалов русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированныев законе «Об акционерных обществах», других нормативных актах по приватизации ирынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическомкомплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать кон­трольв своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола,когда в схватке за активы сталкива­лись интересы олигархических банков,корпораций, естествен­ных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральныхвластей. Достаточно вспомнить о «войне компрома­тов» и скандалах вокругизвестных корпораций, нефтяных ком­паний, металлургических предприятий во времязалоговых и ин­вестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало уста­новлениюцивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования правсобственности.

В недавнем прошлом (да ив настоящее время тоже) в част­ном и смешанном секторах при переделесобственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционер­ныхобществах мешали проводить аудит; акционеров дезинфор­мировали о сроках иповестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались привыплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто приме­нялсядля «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, дляперераспределения подписного капитала.

В названных целяхпрактиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихсясреди «своих». Что­бы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25%голосующих акций и, соответственно, его право вето на допол­нительный выпускбумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись междудочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелкихпайщиков.

Банки и другие финансовыеинституты использовали одни и те же сценарии приобретения собственности,целенаправленно скупая пакеты ценных бумаг напрямую у работников — держа­телейакций либо на биржевом и внебиржевом рынках у кре­дитных организаций, брокеров,инвестиционных и паевых фон­дов. Выкупая акции по льготным ценам, они получалив траст государственные пакеты у федеральных и региональных органов власти врезультате закулисного сговора. В официальные и не­официальныефинансово-промышленные группы или по доброй воле, или насильственно втягивалисьдоходные предприятия.

Все это привело к усилению «регионализации»перераспреде­ления собственности, формированию региональных холдинговыхструктур под эгидой местных властей. Однако наиболее сильные по­зиции в схваткеза собственность сохраняют за собой естественные монополии (Газпром, РАО ЕЭС ипр.), экспортные корпорации, развитие которых значительно стимулировала высокаяценовая конъюнктура на мировых рынках в 1999—2001 гг., и импортозаме­щающие производства,выигравшие от девальвации и инфляции.

В <st1:metricconverter ProductID=«1999 г» w:st=«on»>1999 г</st1:metricconverter>. для переделасобственности широко использовался долговой механизм. Государство инициировалообмен задолженности банков и компаний на корпоративные облигации, доли вакционерном капитале с санкции общего собрания акционеров.

В настоящее времяускоренное либо преднамеренное бан­кротство, в соответствии с ПостановлениемПравительства РФ «О мерах по повышению эффективности применения процедурбанкротства» от 22 мая <st1:metricconverter ProductID=«1998 г» w:st=«on»>1998 г</st1:metricconverter>.,все чаще используется для захва­та собственности и установления контроля. Поинформации Федеральной службы по делам о несостоятельности, такие слу­чаиисчисляются десятками. В результате происходит либо пол­ное поглощение банкроталибо его расчленение на две структу­ры: новую и старую. Новая структура имеетчистый баланс и до­ходные активы, а старая структура сохраняет плохие и безна­дежныедолги.

Несовершенствозаконодательства, судебной системы и ин­ститута судебных приставов сдерживаетоценщиков от широкого применения ареста и продажи имущества должников с торгов,препятствует перераспределению собственности. Более того, го­сударство какэлемент «институциональной структуры» в значи­тельной мере остается пассивнымнаблюдателем, чаше дестабили­зирует существующую структуру прав собственности,вместо соз­дания предпосылок для ее стабилизации с точки зрения права.

Многообразиеформ собственности, возрождение частной собственности позволяет собственнику посвоему усмотрению распоряжаться домом, квартирой, офисом, предприятием. Од­накоу каждого, кто задумает реализовать свои права собствен­ника, возникает многопроблем и вопросов, важнейшим из ко­торых является вопрос о стоимостисобственности. С ним стал­киваются предприятия, фирмы, акционерные общества,финан­совые институты и т. д. Акционирование предприятий, развитие ипотечногокредитования, фондового рынка и системы страхо­вания являются объективнымипредпосылками развития услуги — оценки стоимости недвижимости.

Таковыосновные аспекты оценочной деятельности в условиях изменения форм собственности.

3.<span Times New Roman"">   

Правовые основы оценочнойдеятельности

Одной из новых профессий,появившихся а России с началам рыночных реформ в экономике, стала про­фессияоценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерскогоучета и отчетно­сти, разрешения споров обисчислении налогооблагае­мой базы, для определения стоимостигосударственно­го имущества при его приватизации, передаче в довери­тельноеуправление или аренду, использование в каче­стве залога, вклада в уставныйкапитал и т.д.

По некоторым данным, ужесегодня в России суще­ствует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соот­ветствующуюпрофессиональную подготовку<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[5].До не­давнего времени они работали без всякой законодатель­ной основы трудаоценщиков.

Необходимость всоответствующем законе была так веклика, что некоторые субъекты РоссийскойФедера­ции, не дождавшись Федерального акта, начали прини­мать свои,региональные. Например, 11 февраля 1998 года Московской городской Думой былпринят Закон «Об оценочной деятельности в городе Москве», где бы­ли закрепленыправовые основы этой деятельности в от­ношении объектов оценки, расположенныхна террито­рии Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве,муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическимлицам.

Федеральный закон «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правовогорегулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадле­жащихкак Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так иотдельным юриди­ческим и физическим лицам.

Под оценочнойдеятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочнойдеятельности, на­правленная на установление в отношении объектов оцен­кирыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Та­ким образом, определениеоценочной деятельности дает­ся через понятия:

субъектов оценочнойдеятельности, к которым отно­сятся, с одной стороны, оценщики, а с другой сторо­ны— потребители их услуг (заказчики);

объектом оценки могутбыть отдельные материаль­ные объекты (вещи), совокупность вещей, составляю­щихимущество липа, в том числе имущество определен­ного вида (движимое илинедвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные пра­вана имущество или отдельные вещи из состава имуще­ства, права требования,обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты граждан­скихправ, в отношении которых законодательством Российской Федерации установленавозможность их участия в гражданском обороте.

Целиоценочной деятельности — это определения рыночной или иной стоимостиперечисленных объ­ектов.

Итак, определение рыночнойстоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринима­тельских)операций является и основной задачей в ра­боте оценщиков.

При этом само понятиерыночной стоимости нужда­ется в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой дан­ный объект оценки можетбыть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделкидействуют разумно, располагая всей необходимой ин­формацией, а на величине ценысделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства»<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;color:black;mso-ansi-language:RU; mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[6].

Очевидно, что приведенноев Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие форму­лировки(типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение,пожалуй, и невозмож­но, поскольку только в самых общих формулировках можновыразить все многообразие экономических ситу­аций, которые складываются нарынке. Однако оцен­щику при установлении рыночной стоимости все же не­обходимознать ее основные характеристики. Вот поче­му законодатель, дав вышеприведенноеопределение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, приодновременном наличии которых цена сделки мо­жет быть признана рыночной:

— если одна из сторон сделки не обязана отчуждатьобъект оценки, а другая — не обязана принимать ис­полнение;

—  если  стороны  сделки  хорошо  осведомлены  о предмете сделки и действуют в своихинтересах;

— если объект оценки представлен на открытый ры­нокв форме публичной оферты;

—  еслицена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки ипринуждения к со­вершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-ли­бо стороныне было;

—  еслиплатеж за объект оценки выражен в денеж­ной форме.

Оценочная деятельность вРоссийской Федерации осуществляется исходя из презумпции (предположения)установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовомакте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либообъекта, либо в договоре об оценке не определен кон­кретный вид стоимостиобъекта оценки или использу­ются такие термины, как «действительная стоимость»,«разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т.д.,установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другойважный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права напроведение оценки. Реализация этого права не зависит от установ­ленногороссийским законодательством порядка госу­дарственного статистического учета,бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки(Российская Федерация, ее субъекты или муни­ципальные образования, отдельныефизические и юри­дические лица) наделяются правом на проведение оценкипринадлежащих им объектов, в том числе и на про­ведение повторной оценки, наоснованиях и условиях, предусмотренных Федеральным законом «Об оценоч­нойдеятельности в Российской Федерации».

Вданной части работы мы отразили понятие оценочной деятельности. Однако приописании ее основ следует также рассматривать и основания для проведенияоценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки,которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особоевнимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

4.<span Times New Roman"">   

Принципы оценки объектовнедвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, наосновании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющихна стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдаетсявзаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – тоспециалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группыпринципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) иего улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое местозанимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективногоиспользования объекта недвижимости.

К конкретнооцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколькопринципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценкиможно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости частопоступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинутьв сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица.Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономическогоповедения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1.Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания– позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезностьобъекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектомнедвижимости.

Недвижимостьобладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезнапотенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – этоего способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и втечение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принципполезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своейпрактической работе.

Как правило,покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемуюза другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью.Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, онпредполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимостине должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальнаястоимость, оцениваемого объекта недвижимости опред