Реферат: Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

Московский Государственный Университет

Экономики, статистики и информатики.

Курсовая работа по дисциплине:

«Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

на тему:

«Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости»

Выполнил:

Баранов В.В

Проверил:

Осоргин А.Н

Москва,2006г.

Содержание

Введение..........................................................................................................................3

Глава1. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1.1Основныепонятия оценки объектов недвижимости......................................4

1.2 Классификация объектов недвижимости.........................................................5

Глава 2. Практика оценки жилищнойнедвижимости в г. Москве

2.1 Общие сведения...................................................................................................6

2.2 Сведения об оценщике........................................................................................6

2.3 Допущения и ограничивающие условия...........................................................7

2.4 Термины и определения......................................................................................8

2.5 Последовательность определения стоимости объекта оценки........................8

2.6 Характеристикаместоположения объекта оценки..........................................9

2.7 Общая характеристика здания...........................................................................10

2.8 Характеристика объекта оценки........................................................................11

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы.......................................11

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО.....................12

2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

оцениваемого объекта.......................................................................................13

2.12 Методы оценки стоимости недвижимости.....................................................14

2.13Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке..........16

2.14Определение стоимости объекта оценки с помощью

сравнительного подхода...................................................................................17

2.15Определение стоимости объекта оценки с помощью доходного

подхода...............................................................................................................22

Заключение.....................................................................................................................28

Список использованной литературы............................................................................29

Введение.

Цель: Произвести оценку недвижимостиметодом лучшего и наиболее эффективногоиспользования и с помощью доходного подхода

Задачи:

1.

Оценить стоимость земли методомлучшего и наиболее эффективного использования.

2.

Определение стоимости объекта оценкис помощью сравнительного подхода

3.

Определение стоимости объекта оценкис помощью доходного подхода

Рыночныеметоды оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом,этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли инедвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзярассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числеиностранных.

На первом этапе приватизации,при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, илиделались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалосьсерьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые вбольшинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижаяреальную рыночную стоимость наших активов.

Анализ перспективувеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования долженопираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценкудействительной рыночной стоимости имущества. Оценка- это обоснованное знаниями,опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, атакже процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов,как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

В последнее время спросна услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивнорасти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентамиэкономики в целом.

Глава 1.Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости.

1.1 Основные понятия оценки объектовнедвижимости

Основные термины используемые при описании рынка недвижимости имеют три уровняопределений. К первому относятся формулировки, используемые в действующемзаконодательстве, ко второму – впрофессиональной литературе к третьему – формулировки используемыенепрофессионалами.

Правильное понимание терминологии и владение ей помогает диалогу вобласти недвижимости.

Недвижимость– это то, что является недвижимым по закону. Недвижимостью обычносчитаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых впространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций.

Рынокнедвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью,информационного их обеспечения, операции по управлению и финансированию работ вобласти недвижимости. Рынок недвижимости – это подсистема общего рынка,связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Активностьопределенного сектора рынка недвижимости – это количество сделок бсовершенных в нем за определенный период времени ( год, месяц).

Имущество– объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Оценкаимущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленнойцелью.

Объектоценки – имущество предъявляемое к оценке.

Принципоценки имущества – основные экономические факторы, определяющие стоимостьимущества. В практике оценки имущества используют принципы спроса ипредложения, изменение конкуренции.

Оценщикимущества – лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией дляоценки имущества.

Датаоценки имущества – дата по состоянию на которую произведена оценка имущества.

Отчетоб оценке имущества– документ содержащий обоснованное мнение оценщика о стоимостиимущества.

Этикаоценщика имущества – совокупность этических правил и норм поведенияоценщика при проведении процедуры оценки имущества.

Базаоценки имущества– вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель иметод оценки. База оценки может быть основана на следующих видах стоимости –рыночная, восстановительная, первоначальная, остаточная стоимость,ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая.

Рыночнаястоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец,имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продаватьсогласен был бы продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимостиимущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Восстановительнаястоимость имущества – стоимость воспроизведения копии имущества в ценах надату оценки.

Первоначальнаястоимость имущества – фактические затраты на приобретение или созданиеимущества на момент начала его использования.

Остаточнаястоимость имущества – стоимость имущества с учетом его износа.

Стоимостьимущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая дляопределения налогооблагаемой базы.

Залоговаястоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита.

Процедура оценки имущества– совокупность приемов, обеспечивающих процесссбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформлениярезультатов оценки.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это: · квартиры и комнаты· помещения и здания под офисы и магазины· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей(в ближайшей перспективе)· складские и производственные объекты.Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.1. Происхождение Естественные (природные) объекты. Искусственные объекты(постройки).2. Назначение1.1.1. Свободные земельные частки (под застройку или другие цели)1.1.2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.1.2. ПОСТРОЙКИ1.2.1 Для жилья.1.2.2 Для офиса.1.2.3 Для торговли и сферы платных услуг.1.2.4 Для промышленности.1.2.5 Прочие.3. Масштаб1.1.1.1 Земельные массивы.1.1.1.2 Отдельные земельные участки.1.2.1.1 Комплексы зданий и сооружений.1.2.1.2 Жилой дом многоквартирный.1.2.1.3 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)1.2.1.4 Секция (подъезд).1.2.1.5 Этаж в секции.1.2.1.6 Квартира.1.2.1.7 Комната.1.2.1.8 Летняя дача.1.2.2.1 Комплекс административных зданий.1.2.2.2 Здание.1.2.2.3 Помещение или части зданий (секции, этажи). 4. Готовность к использованию 1). Готовые объекты. 2). Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3). Требующие завершения строительства.

Глава 2. Практика оценки жилищнойнедвижимости в г. Москве

2.1 Общиесведения

Объект оценки

Жилое помещение (квартира)

Адрес

г. Москва, Сумской проезд, д. 12, корп. 3, кв. 970

Заказчик отчёта

Осоргин А.Н.

Собственник объекта

Осоргин А.Н.

Оцениваемые права

Полное право собственности

Цель оценки

Определение рыночной стоимости

Используемые стандарты оценки

Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

2.2 Сведенияоб оценщике

Организация

ООО «ОЦЕНКА»

Адрес местонахождения

г.Москва, ул. Скаковая, д. 19, тел.:245-50-94

Основание для проведения оценки

Договор №59 от 29 апреля 2006 года

Сведения о лицензии

Лицензия № 459781 Минимущества РФ от 4.02.2003г. (срок действия с 4.02.2003 г. по 4.02.2007 г)

2.3Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты,выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данныйотчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ООО «ОЦЕНКА»,имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опытв области оценки недвижимости.

2. В процессеподготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устнойинформации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком,поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, невходит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценкина предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3. Оцениваемыеправа рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кромеоговоренных в Отчете.

4. Припроведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних ивнутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежитответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующегообнаружения.

5. НиЗаказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использоватьОтчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6. Отчетсодержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценкии не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равнойуказанной в Отчете стоимости.

7. МнениеОценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки.Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменениясоциальных, экономических, юридических и природных условий, которые могутповлиять на стоимость объекта оценки.

2.4 Терминыи определения

Рыночнаястоимость объекта оценки — наиболеевероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынкев условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всейнеобходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либочрезвычайные обстоятельства.

Подходы коценке:

Ø

затратный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых длявосстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Ø

сравнительный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичнымиобъектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Ø

доходный подход — совокупность методов оценкистоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов отобъекта оценки.

Датапроведения оценки — календарная дата,по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамкаходного из подходов к оценке.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная заобъект оценки или его аналог.

Аналогобъекта оценки — сходный по основнымэкономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектуоценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся присходных условиях.

Итоговаявеличина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщикомобобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использованииразличных подходов к оценке и методов оценки.

2.5 Последовательностьопределения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал всебя выполнение следующих работ:

1.

Выезд оценщика наместо, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2.

Проведениеинтервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3.

Сбор и анализинформации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4.

Расчёт стоимостиобъекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболееприемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5.

Определениеитоговой величины стоимости объекта оценки;

6.

Составление инаписание Отчета об оценке.

2.6 Характеристика местоположенияобъекта оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Округ, микрорайон

ЮАО, Муниципальный округ «Северное Чертаново»

Местоположение в микрорайоне

Фасад здания выходит на проезжую часть ул. Чертановская

Здание располагается параллельно ул. Чертановская

Преобладающая застройка микрорайона

Жилая панельная

Транспортная доступность

5 мин. общественным транспортом от ст. м. «Чертановская»

Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)

Хорошая

Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).

Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.

Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)

Отличная. Район с развитой инфраструктурой

Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона

Не обнаружены

Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона

ул. Чертановская, Варшавское шоссе, Балаклавский пр-кт, трамвайные и автобусные маршруты, станция метрополитена

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Удовлетворительная

Дополнительная существенная информация

Местоположение объекта на карте г. Москвы приведено в приложениях к Отчёту

2.7 Общая характеристика здания

Показатель

Описание или характеристика показателя

Тип здания

Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия П-44Т

Год постройки

2000г.

Материал наружных стен

Железобетонная панель

Материал перекрытий

Железобетон

Состояние здания (субъективная оценка)

Хорошее

Техническое обеспечение здания

Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение

Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж

Отсутствует

Количество этажей в здании

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Дополнительная существенная информация

Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

2.8 Характеристика объекта оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Этаж расположения

Площадь, кв. м: общая / жилая

76 / 44,7

Кол-во комнат, их площадь, кв. м

3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1

Площадь кухни, кв. м

13,2

Санузел

раздельный

Высота потолков, м

2,65

Вспомогательные и подсобные помещения

Отсутствуют

Лоджия (балкон)

Лоджия (не застеклена)

Вид из окон

На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново»

Слаботочное обеспечение

Телефон, ТВ-антенна

Дополнительные системы безопасности

Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру

Состояние отделки (субъективная оценка)

Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется

Видимые дефекты внутренней отделки

Отсутствуют

Данные о перепланировке

Не производилась. Стандартная типовая планировка

Дополнительная существенная информация

Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы[1]

Из представленного графика видно, что втечение прошлого 2005 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, втекущем году оно продолжается.

2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО[2]

Переченьрайонов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедшиймесяц.

Район

Средняя цена

предлож. 1 кв.м.

Процент

от округа

Бирюлево Восточное

3711

9,6

Бирюлево Западное

3629

5,6

Братеево

3819

8,1

Даниловский

4898

10,5

Донской

5059

3,5

Зябликово

3969

6,9

Москворечье-Сабурово

4221

2,5

Нагатино-Садовники

4639

Нагатинский затон

4584

8,5

Нагорный

4811

5,1

Орехово-Борисово Северное

4098

5,2

Орехово-Борисово Южное

3936

5,9

Царицыно

4078

7,8

Северное Чертаново

4753

3,8

Центральное Чертаново

4141

9,5

Центральное Чертаново

3964

5,6

На основании представленныхданных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донскомрайоне. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняяцена предложения чуть ниже.

Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США

Согласно представленным данным можно сделать вывод, чтопо ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеюттенденцию к возрастанию.

2.11 Анализ лучшего и наиболееэффективного использования оцениваемого объекта[3].

Понятие лучшего и наиболее эффективного использованияобъекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется каквероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшейотдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспеченияи финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие«лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодамидля собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, чтоопределение лучшего и наиболее эффективного использования объекта являетсярезультатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самымвыражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимостиположение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляетсобой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Приопределении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объектабыли применены четыре основных критерия анализа:

1.

Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местностиспособов использования.

2.

Законодательная разрешенность — рассмотрение тех способов использования, которыеразрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу,положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3.

Финансоваяосуществимость- рассмотрение того,какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет даватьприемлемый доход владельцу.

4.

Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимыхиспользований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущуюстоимость.

Посколькув данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположеннаяне на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещенияисключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование вкачестве жилья без рассмотрения других вариантов.

2.12 Методы оценки стоимостинедвижимости.

Существуюттри метода оценки стоимости недвижимости:

1.

Затратный метод

2.

Метод прямогосравнительного анализа продаж

3.

Методкапитализации дохода

Затратныйметод основывается на изучениивозможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, чтоинвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большуюсумм

еще рефераты

Еще работы по маркетингу, товароведению, рекламе

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Маркетинговая стратегия салона красоты "Литта"

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Конкурентные преимущества предприятия и создание покупательской ценности

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Специфика работы PR-специалиста в области шоу-бизнеса

29 Августа 2013

Реферат по маркетингу, товароведению, рекламе

Маркетинговые исследования уровня удовлетворения запросов потребителей

29 Августа 2013