Реферат: Ипотека в гражданском праве

СОДЕРЖАНИЕ

 

I.  Введение....................................................3.

II. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданскогоправа

1. Возникновение института................................ 5.

2. Ипотека в римскомправе................................  6.

3. Рецепция института ипотеки правомзападно-европейскихстран.......................................................8.

4.  Залоговое право дореволюционной России...............  8.

III. Ипотека — способ обеспечения обязательства.         

     Концепция ипотеки в российскомзаконодательстве...........12.

1. Понятие и предмет  ипотеки, основаниявозникновения и сфера применения..............................................14.

2. Содержание и форма договора об ипотеке..................16.

3. Государственная регистрация ипотеки.....................19.

4. Права и обязанности сторон..............................21.

5. Последующая ипотека.....................................24.

6. Перемена лиц в обязательстве, обеспеченномипотекой.....................................................25.

7. Обращение взыскания на имущество, заложенноепо договору об ипотеке.................................................29.

8. Реализация заложенного имущества,  на котороеобращено взыскание..................................................32.

9. Особенности ипотеки земельных участков..................39.

10. Особенности ипотеки предприятий, зданий исооружений.....................................................44.

11. Особенности ипотеки жилых домов и квартир..............46.

IV. Заключение.Перспективы развития ипотеки в России..........50.

V. Библиография..............................................52.

  VI. Приложения...............................................57.

                                                      I.  ВВЕДЕНИЕ  

            Состояниеэкономики любой страны требует развития производства, что упирается в источникиобеспечения надёжного и долгосрочного финансирования. Если сравнить стоимостьдвижимого имущества (которое можно заложить свободно) и недвижимого (с которымпока сложнее), можно понять, во сколько раз теоретически вырастают масштабытакого вида кредитования, как ипотека.

    Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерныечерты.

            Во-первых,залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развитияпроизводства финансовых ресурсов.

            Во-вторых,ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на  объекты, когда другиеформы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

            Ив-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги(закладной).

            Сказанноевыше является отправной точкой в дальнейшем разговоре о дистанции между тем,что есть и тем, что хотелось бы иметь. 

            Всовременных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспеченияисполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущипадение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленныетовары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранеепопулярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практическийсмысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами.

Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большойдоход, поскольку цены на землю и строения в некоторых районах Россиизначительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечногокредитования получить не может, прежде всего из-за отсутствия реального рынказемли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованиюпостоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовыхинструментов. Практика показывает, что невозвращение ипотечных кредитовминимально. Однако почему-то наши банки не смущает большая доля невозвращённыхкредитов, выданных юридическим лицам, а небольшая доля невозврата ипотечных — смущает. В какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры.

            Несмотряна повышенный интерес субъектов экономической деятельности к кредитованию под залогнедвижимости можно сказать, что ипотека в России заблокирована. В приоритетныйпакет законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовыеусловия функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодексРФ, Закон “Об оценочной деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской деятельности”,Закон “О государственных ценных бумагах, ценных бумагах субъектов Федерации имуниципальных образований” и, конечно, самое главное — Закон “Об ипотеке”,который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную историю России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболеепереработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот). Более того,по мнению газеты “Коммерсантъ-Daily”[1] для созданияреально работающего закона об ипотеке необходимо подвергнуть серьёзнойпереработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса РоссийскойФедерации от 30 ноября 1994 года.[2]

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитованияодновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем,поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залоганедвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации.

 

         II. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ

             КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

                                                            1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИНСТИТУТА

 

     Залоговое право является одним изстарейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры,люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связанос развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащееисполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а такжесоздать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договоросновывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одногодоверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хорошадля платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилитьготовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенностькредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себяобязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

     Смысл отношений, которые устанавливаютсямежду должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точновыразил М. Брагинский. Он пишет: “В отличие от таких способов обеспеченияобязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечномсчёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор “веритвещи”[3]. Первоначально, когда залогового права не было, способомобеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причёмответственность не только имущественная, но и личная.

     Если проследить историческое развитиезалога, то  можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер:Законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве жезалога едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют мерывзыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним,или по крайней мере более редким”[4].

     2.  ИПОТЕКА В РИМСКОМ ПРАВЕ

         

     В Римском праве было выработано немалоинститутов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесныхукреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К нимотносились поручительство и залог. Первое представляло преимущественнонравственную гарантию, во втором преобладал характер материальногоручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместопоручительства стали прибегать к залогу как удобнейшему и наиболее надёжномуспособу укрепления обязательства.

В Риме существовали три вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлялдля кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственностькредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственникомпредмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им посвоему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительногосогласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежатьисполнению”[5].

Должник же лишался правасобственности на предмет залога, а следовательно, лишался права на плоды,приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц.Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полнойуверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, таккак его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-топользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию завред и убытки.

Наряду с fiducia римскоеправо выработало другую форму залога- pignus. В этомслучае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владениекредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этотвид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, стем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел длязащиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенногоимущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предметзалога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право вслучае просрочки долга  стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели рядобщих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установлениезалога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовервыделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом наимущество должника, кредитоспособность этого имущества оказываласьисчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предметэтот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственногоисточника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долгиз доходов этого имущества”.[6]

Римские юристы сумелиосвободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по временивозникновения, виде залога -  — hypotheca,сложившегося под влиянием восточного греко — египетского права и развивавшегосяна почве найма сельскохозяйственных участков.

     Ипотека — такая форма залога, прикоторой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользукоторого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцемвещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенногоимущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел правоистребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась,продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должникпри ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и нелишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременятьновыми залогами.

Залоговое право прекращалось вслучае:

1. гибели предмета залога;

2. слияния залогового права и правасобственности на заложенную вещь;

3. прекращения обязательства, в обеспечениикоторого установлен залог.

3. РЕЦЕПЦИЯ  ИНСТИТУТА  ИПОТЕКИ

          ПРАВОМ ЗАПАДНО-ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАН

Ипотека перешла взападно-европейское законодательство с двумя главными отличиями: во-первых, онаприменяется только к недвижимым вещам, во-вторых, продажа заложенного имуществапроизводится в судебном порядке.

То, что ипотека применяется только кнедвижимым вещам объясняется, по мнению Л.В. Гантовера, свойствами движимыхвещей, а именно тем, что  “они могут быть весьма легко уничтожены или попорченыдолжником, скрыты или переданы им в третьи руки, поэтому без изъятия их извладения должника кредитор подвергался бы опасности лишиться своегообеспечения”.[7]

     4.  ЗАЛОГОВОЕ ПРАВО ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙРОССИИ              

     Развитие ипотеки в России имеет своюисторию. Первоначально обеспечением исполнительности должника служила еголичность — существовал институт закупничества, при котором свобода лица былапорукой кредитору.   

     Первой формой залога, как считает Г.Ф.Шершеневич, являлось предоставление кредитору права пользования имуществомдолжника за полученную последним от кредитора сумму денег, причём “кредиторимел право требовать платежа долга, а должник имел право требовать возвращенияимущества при условии платежа долга”.[8]

     Наряду с этой формой существовала, помнению А.С. Звоницкого, и другая, которая заключалась в том, что вещьоставалась в руках должника, а кредитор, вместо пользования заложеннымимуществом, получал вознаграждение за свой капитал в виде роста.

     Надо заметить, что российские учёные 19века высказывали очень разные мнения о путях развития залога.

     Так, Г.Ф. Шершеневич считал, чтодальнейшим развитием залога оказывается превращение владения и пользования припросрочке должника, в право собственности кредитора и развитие залога было направленона то, чтобы заменить это “представление о залоге вещи, как содержащем в себеправо собственности, представлением о залоге, как праве на чужую вещь, получитьудовлетворение из ценности его”.[9]

     Именно на это и были направлены многиезаконодательные попытки (1557 г.,1737 г.), приведшие к изданию в 1800 годуБанкротского устава, который окончательно отменил старый порядок залога недвижимости.Была устранена необходимость предавать в держание кредитора заложенное имение,залоговое право опять приобретает характер права на чужую вещь.    

     В противоположность Г.Ф. Шершеневичу,другую схему развития залогового права в России даёт А.С. Звоницкий. Хотя сразустоит оговориться, что смотря по разному на ход развития залогового права, этиавторы сходны в одном — конечным результатом является утверждение системы,близкой по своему характеру к римской ипотеке. А.С. Звоницкий считает, что “врусском залоге абстрактное право собственности никогда не передавалось до сроказалогодержателю; поэтому досрочное владение и пользование залогодержателявсегда носило производный условный характер”.[10]

     Постепенно залог с передачей владения ипользования начал сливаться с отчуждаемыми сделками и “экономическая жизньустремилась в русло… формы, которая оставляла вещь до срока в рукахдолжника”.[11]

Итак, в 19 веке в российскомзаконодательстве окончательно устанавливается новая система залогового права.Заложенное недвижимое имущество остаётся в руках собственника и при этом нетнеобходимости передавать его в держание кредитора.

     Однако, не смотря на прогрессивностьновой системы, дореволюционные цивилисты выделяют и ряд её недостатков, которыепроявляются прежде всего в непоследовательности и незаконченности. В первуюочередь подвергаются критике запреты, наложенные законодателем на продажузаложенного недвижимого имущества и на его перезаложение. Русские цивилистывыступали против порядка, при котором на стороне должника не допускалосьникакой перемены, кроме наследственного правопреемства и при котором правозалога могло принадлежать в имении должника только одному кредитору. Вчастности, Л.В. Гантовер пишет: “Неразвитость нашего залога заключается в стеснениидолжника в отношении распоряжаться имением и кредитора — в отношении передачиправ по закладной. Между тем очевидно, что стеснение это не вызывается никакимиюридическими соображениями: залог в смысле права кредитора требоватьудовлетворения из заложенного имения, представляется в сущности обременениемэтого имения, то есть таким правом, для которого переход имения в другие руки,или обременения последнего ещё другими правами представляется совершеннобезразличным”[12].

     Г.Ф. Шершеневич отмечает: “Существованиенескольких последовательно устанавливаемых залоговых прав на одну и ту же вещьсоздаёт последовательность в осуществлении этих прав и поэтому не противоречитни логике, ни кредиту”[13].

     Предложения по улучшению иусовершенствованию залогового права России нашли своё отражение в разработанныхв первой половине 19 века в проекте обновлённого Гражданского положения ипроекте Вотчинного устава. Важнейшие черты этих проектов сводились к следующему:

1.   Одно и то же имущество могло быть отдано взалог нескольким лицам. В это случае отношения между залогодержателямиопределялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

2. Залоговое право носило ипотечный характер,поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;

3. Приобретённые залогодержателем права навзысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как междузалогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

4. Залогодержатели могли уступать друг другустаршинство, а лица посторонние — приобретать права требования, обеспеченныезалогом.

По мнению дореволюционных русских юристов, впроектах было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей,поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворитьсвои требования, а вторым — право распоряжаться имуществом, служащем обеспечением.

     На практике ипотечное кредитование до1917 года проводилось по следующей схеме. Органы местного самоуправленияформировали кредитные общества, являвшиеся основой системы. Кредитные ресурсыформировались прежде всего путём использования ипотечных облигаций, выпускаемыхна муниципальном уровне. Кредитное общество являлось одновременно эмитентомобязательств при их выпуске в обращение, ссудодателем при выдаче ипотечногокредита и залогодержателем при приёме закладного свидетельства в обеспечениекредита. Эти долговые обязательства были весьма надёжны и ликвидны, так как уставобщества предусматривал круговое ручательство всего заложенного в нёмимущества, что подкреплялось вступлением заёмщика в ряды общества. Обществопринимало облигации для расчётов по капитальному долгу, но не по процентам, темсамым заёмщик мог расплачиваться с обществом его же облигациями. Суммавыдаваемого кредита была на 40 — 50процентов ниже стоимости залога,что было не очень выгодно, но обеспечивало и обществу и заёмщику отсутствиекризисных ситуаций. Важно то, что по долгосрочным ипотечным обязательствамплатился более низкий процент, чем по коммерческим кредитам, а собственнокредит являлся мощнейшим стимулом для инвестиций. Одной из особенностейроссийского ипотечного кредитования был способ контроля государством эмиссиимуниципальных бумаг — оно широко применяло практику приёма этих бумаг дляоплаты по казённым подрядам.

     Учитывая сложившееся положение внынешнем гражданском законодательстве возможно было бы полезно использоватьосновные принципы ипотечного кредитования в дореволюционной России дляформирования необходимого каркаса современной ипотеки. Скажем, выдача ипотечнойссуды не деньгами, а ценными  бумагами обеспечила бы прочность всей системыипотеки, поскольку не требовала бы свободных средств.

III. ИПОТЕКА — СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.

         КОНЦЕПЦИЯ ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОМЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

     Формирование законодательной основырегулирования отношений в России в настоящее время не завершено. До появления иныне действующего Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года “О залоге”[14]ипотека в российском законодательстве присутствовала весьма опосредованно:отдельные общие нормы президентских указов по вопросам собственности на землю иземлепользования допускали возможность ипотеки. Так, например, указом президентаРоссии от 27 декабря 1991 года № 323 “О неотложных мерах по осуществлениюземельной реформы в РСФСР”[15]крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, абанкам разрешена выдача кредитов под залог. Аналогичная норма предусмотрена и вЗаконе РСФСР от 22 ноября 1990года № 348-1 “О крестьянском (фермерском)хозяйстве”[16].В статьях 10 и 20 указано, что граждане, имеющие в собственности земельныеучастки для ведения крестьянского хозяйства, могут заложить их в земельный банки для обеспечения получаемых кредитов. Однако по вполне понятным причинам этавозможность так до сих пор и не стала реальностью. Последние три года ипотекаактивно развивалась там, где вопрос о собственности на землю не имелпервостепенного значения.

     Закон Российской Федерации от 24 декабря1992 года №4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”[17]установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредитана строительство или приобретения жилья под залог недвижимости. В соответствиис этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах, утверждённоеУказом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 “О жилищных кредитах”[18],устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию)жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья приусловии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты впервой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 — 358), гдезакреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются кипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иныеправила. 

     Статья 4 Федерального Закона РоссийскойФедерации от 30 ноября 1994 года “О введении в действие части первойГражданского Кодекса Российской Федерации”[19]устанавливает, что до приведения законов и иных правовых актов, действующих натерритории России, в соответствие с ГК, они действуют постольку, поскольку непротиворечат части первой Кодекса.

     Кроме того, 22 декабря 1993 года Советомминистров — Правительством Российской Федерации были одобрены “Основныеположения о залоге недвижимого имущества — ипотеке”[20],которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта обипотеке.

     28 февраля 1996 года был подписан УказПрезидента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования”[21],содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы ГражданскогоКодекса.

     21 июля этого года принят долгожданныйФедеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ “О Государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним”[22],где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимыевещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежатгосударственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

     И, наконец, в середине июня 1997 годаГосударственной Думой во втором чтении принят проект закона об ипотеке,одобренный Советом Федерации, но отклонённый Президентом.

1. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ.

         ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И СФЕРАПРИМЕНЕНИЯ

     Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ,признаётся “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартири другого недвижимого имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот списокнежилыми помещениями.

     В соответствии со ст. 42 закона “Озалоге”, ипотекой признаётся залог здания, сооружения или иного объекта,непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным участкомправом пользования им.

     Проектом закона об ипотеке онаопределяется как залог любого недвижимого имущества.

     При всех отличиях приведённыхопределений по существу они идентичны: ипотека — это вид залога, где предметомвыступает недвижимое имущество.

     К недвижимому имуществу закон относитземельные участки, в частности, участки из состава земель сельскохозяйственногоназначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которыесвязаны  с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилыепомещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия какимущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     В проекте закона об ипотеке к имуществу,которое может быть предметом ипотеки отнесены и строения потребительскогоназначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, приусловии согласия его собственника или лица, имеющего на него правохозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

     В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от28.02.96 по договору об ипотеке может быть заложено только недвижимоеимущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на правехозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, наотчуждение которого требуется согласие  или разрешение другого лица или органа,то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящеесяв общей совместной собственности (без определения доли каждого изсобственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах,требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всехсобственников.

     Если иное не предусмотрено договором,вещь, являющаяся предметом ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФсчитается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимогоимущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения(неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах, не может бытьсамостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жиломдоме, части которого  находятся в общей долевой собственности залогодателя и другихлиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в правеобщей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственностисобственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещениядома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническоеи иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более однойквартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имуществожилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могутповлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру. 

     Не допускается ипотека участков недр,особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота,на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращеновзыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихсяв государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, вотношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизациязапрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

     Основанием возникновения ипотекиявляется договор. Ипотека может возникать также и на основании закона принаступлении указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имуществои для обеспечения какого обязательства признаётся находящимся в залоге. Так,согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельногоучастка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечениеобязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать взалог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненногосодержания.

     Сфера применения ипотеки довольнаширока. Это обеспечение обязательств по кредитному договору (договору займа), атакже обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда,перевозки грузов, другом договоре.           

     2. СОДЕРЖАНИЕ И ФОРМА ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

    

     Гражданский кодекс РФ не предусматриваетотдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотекепредлагает понятие “закладной”.[23]В данной работе будут употребляться оба  наименования.

     В законодательстве предусмотрены особыетребования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметитьобширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными.В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, еслимежду сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, егооценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства,обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ).

     Указ №293 от 28.02.96 несколькоконкретизирует этот вопрос. Предмет ипотеки определяется в договоре указаниемего наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предметаописанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которогоимущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органгосударственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

     Оценочная стоимость предмета ипотекиопределяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается вдоговоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организацииоценщиков.[24]На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают скрупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимогоимущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры вразных фирмах разница может достигать 10 — 15 тысяч долларов.

     Обязательство, обеспечиваемое ипотекой,должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежномвыражении, основания его возникновения и срока исполнения. Если величинаобеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должныбыть указаны порядок и другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа№293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям,в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размерылибо условия, позволяющие определить эти размеры.

       В договоре об ипотеке может бытьпредусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в томобъёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенногоимущества, либо в фиксированной сумме. Если в закладной указана общая фиксированнаясумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должникаперед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченнымиипотекой.

     В проекте закона достаточно подробноразработано содержание закладной. Помимо вышеперечисленных условий закладнаядолжна содержать:

— слово “закладная”, включённое в названиедокумента;

— наименование залогодателя и указание местаего жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, место егонахождения;

— наименование первоначальногозалогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель — юридическое лицо, место его нахождения;

— название кредитного договора или иногообязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, суказанием всех рек

визитов договора или иного обязательства;

— данные о должнике по обеспеченному ипотекойобязательству, если он не является залогодателем;

— данные о других правах на это имущество (другие закладные, аренда, арест,другие обременения на момент заключения сделки);

— подписи сторон.

     Перечисленныевыше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; ихотсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной.

     Помоему мнению, целесообразно включения столь подробной регламентации содержаниязакладной в закон, так как важность договора и необходимость доскональногорегулирования его содержания очевидны.

      Кроме того, к закладной могут бытьприложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые дляосуществления залогодержателем своих прав по договору.

     При заключении договора об ипотекезалогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известныхему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предметипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправепотребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договораоб ипотеке.

     К существенным условиям, включаемым вдоговор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон(подробно об этом — в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриватьсяпередача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограниченияправа залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным подоговору об ипотеке.

     В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФдоговор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежитнотариальному удостоверению. Однако статья 55 Основ законодательства РоссийскойФедерации “О нотариате” от 11 февраля 1993года[25]устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могутбыть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих правособственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве арендынедвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в статье 335ГК РФ и проекте закона об ипотеке. Закладные предоставляются нотариусу не менеечем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы.В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах — второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрацииипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержатьсведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения огосударственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договораоб ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственнойрегистрации влечёт недействительность договора.

     3.  ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯИПОТЕКИ

     Договор об ипотеке должен бытьзарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующимимуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливаютобязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимымимуществом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество исделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) учреждениями юстиции.

     Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания иподтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество. Она является единственным доказательствомсуществования зарегистрированного права. Регистрация ипотеки возможна толькопри наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемыйобъект.

     В соответствии с п.1 ст.29 Закона “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственнойрегистрации его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагаетсядоговор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

При государственной регистрацииипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимостьобеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях еёопределения. В записях Единого государственного реестра прав об ипотеке указываетсятакже сумма выданного кредита. Вместе с заявлением предъявляется документ обоплате регистрации. Расходы по уплате государственной пошлины за регистрациюипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную запись возлагаютсяна залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установленоиное. Сейчас размер государственной пошлины за регистрацию ипотеки для физическихлиц составляет 3,5 миллиона рублей.

В проекте закона об ипотекепредлагается установить срок регистрации в 15 дней с момента поступлениядокументов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация проводитсяне позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для неё заявления идокументов.

Государственная регистрацияипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределахрегистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёмадокументов, ипотека считается зарегистрированной, а правовые последствия-  — наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В государственной регистрацииипотеки может бать отказано в случаях, если ипотека указанного в договоренедвижимого имущества не допускается и если содержание договора или прилагаемыхк нему необходимых документов не соответствует требованиям государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При принятии решенияоб отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пятидней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления,направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрациидоговора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могутбыть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки являетсяпубличной. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимостьи сделок с ней, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Единомгосударственном реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотекепогашается на основании заявления залогодержателя или заявления залогодателя сприложением документов об исполнении основного договора либо на основаниивступившего в силу судебного решения.

Государственная регистрацияипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте закона обипотеке — 15 дней) для получения дополнительных сведений или подтвержденияподлинности документов.

Орган, осуществляющийгосударственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан походатайству правообладателя удостоверить произведённую регистрацию путём выдачидокумента о зарегистрированной сделке либо совершением надписи на закладной.

В соответствии с п.16 Указа №293от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним возлагается на Федеральную комиссию по недвижимомуимуществу и оценке недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января2000 года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этогомомента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в России существуеттри разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования.Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения — вМоскомимуществе или фонде имущества, а жилые — в Комитете муниципального жилья.Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктовнедвижимости и единая система регистрации прав на них необходима.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

  

Одна из особенностей ипотекизаключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Онсохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки всоответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняетсяправо самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами,продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут предусматриватьсякакие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложеннымимуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение,ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателязалогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения,обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество илиобщество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передаватьего другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездноепользование, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок, на которыйимущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложеннымимуществом залогодатель не должен допускать его ухудшения и уменьшения егостоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке непредусмотрено иное, залогодатель обязан:

— застраховать за свой счётзаложенное имущество в полной его стоимости (а если полная стоимость имуществапревышает размер обеспеченного ипотекой требования, — на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

— принимать меры для обеспечениясохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательстваи требований со стороны третьих лиц;

— поддерживать имущество,заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести все расходы посодержанию этого имущества, а также производить его текущий и капитальный ремонт;

— немедленно уведомлятьзалогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенногоимущества;

— истребовать предмет ипотеки изчужого незаконного владения.

На залогодателе лежит рискслучайной гибели или повреждения имущества — предмета ипотеки, если иное непредусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётсяу должника, залогодержатель имеет ограниченные обязательства. Залогодержательвправе:

     — проверять по документам и фактическиналичие, состояние и условия содержания имущества, в том числе если онопередано во владение третьих лиц;     

   — требовать от залогодателя принятия мер ксохранности предмета ипотеки;

     — требовать от любого лица прекращенияпосягательства на предмет ипотеки.

     При предъявлении третьими лицами кзалогодателю иска о признании за ними права собственности или иных прав назаложенное имущество, о его изъятии или обременении либо иных требований,удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этогоимущества, залогодержатель имеет право участвовать в деле. В том случае, еслизалогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или неосуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты отимени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателявозмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеетправо, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужогонезаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

     При залоге права аренды на недвижимоеимущество залогодатель имеет своего должника и сам является должникомзалогодержателя, поэтому в договоре о залоге прав отражаются дополнительныеправа и обязанности сторон. В частности залогодатель должен своевременновносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде переводазаложенного права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

     Закон предусматривает прекращение правасобственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например — бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных илимуниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ)предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество илисоответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на этоимущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворениясвоего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях,когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному  иску впользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершениепреступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

     В приведённых выше случаяхзалогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполненияобязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель имеет право требованиядосрочного исполнения обязательства и в том случае, если предмет залога погибили повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на негопрекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменилдругим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только ссогласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке непредусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит правопреимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательствуиз страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки, независимоот того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования.  

5. ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

     В соответствии со ст.21 закона  “Озалоге” и ст.342 ГК РФ допускается последующий залог уже заложенного имуществав обеспечение исполнения другого обязательства (последующая ипотека).

     Последующая ипотека допускается, еслиона не запрещена предшествующими договорами о залоге. Причём согласиязалогодержателя не требуется. В проекте закона об ипотеке содержится развитиеэтой нормы: если предшествующий договор предусматривает условия, на которыхможет быть заключён последующий договор об ипотеке, то он должен быть заключёнс соблюдением этих условий. В случае, если залогодатель нарушил запрет или условия,предусмотренные предшествующим договором об ипотеке, последующий договор можетбыть признан судом недействительным по иску предшествующего залогодержателя,независимо от того знал ли залогодержатель по последующему договору о такомзапрещении или таких условиях.

     Согласно п.3 ст.342 ГК РФ залогодательобязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всехсуществующих ипотеках и отвечает за убытки, причинённые залогодержателям невыполнениемэтой обязанности. Однако, в проекте закона об ипотеке есть, на мой взгляд,возможность для залогодателя отказаться от возмещения убытков последующемузалогодержателю если будет доказано, что последний мог получить сведения опредшествующих ипотеках из данных о их государственной регистрации. Учитываято, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимносит публичный характер, такая норма является, по меньшей мере, лишней.

     Очевидно, что регистрация последующейипотеки осуществляется в том же порядке, что и предшествующие ипотеки, а впоследующем договоре об ипотеке делаются отметки о всех регистрационных записяхпредшествующих ипотек того же имущества.

     В соответствии с п.1 ст.342 ГК РФтребования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимостизаложенного имущества после требований предшествующих залогодержателей. Новозможно возникновение ситуации, когда срок обращения взыскания на заложенноеимущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, наступает раньше,чем по предшествующему договору. В этом случае допускается одновременноеобращение взыскания по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой. 

6. ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ, ОБЕСПЕЧЕННОМ ИПОТЕКОЙ

    Гражданскому праву известен такой институткак перемена лиц в обязательстве. ГК РФ посвящает этому главу 24 (ст.382 — 392). Перемена лиц в договоре об ипотеке производится с соблюдением общихтребований Гражданского Кодекса и в частности статей 355 — 356.

     Залогодержатель вправе передать своиправа по договору об ипотеке другому лицу. Право первоначального кредиторапереходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые  существовалик моменту его перехода, если иное не предусмотрено законом или договором.

     Если при уступке другому лицу своих правпо кредитному договору или иному обеспеченному данной ипотекой обязательствузалогодержатель не переуступил тому же лицу свои права по соответствующейзакладной, договор ипотеки прекращается и закладная утрачивает силу. Уступказалогодержателем своих прав по закладной другому лицу означает и одновременнуюуступку тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору илииному основному обязательству. Она должна осуществляться путём совершения на закладнойнотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

     В статье 389 ГК РФ установлено, чтоуступка требований по сделке, требующей государственной регистрации, должнабыть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки,если иное не установлено законом. Проект закона об ипотеке содержит лишьотсылку к ст. 389 ГК РФ. По моему мнению, достаточно однократнойгосударственной регистрации (при заключении договора), ведь главный её смыслсводится к тому, чтобы органы, осуществляющие государственную регистрацию правна недвижимость, были поставлены в известность о совершённой сделке. Переменалица в обязательстве не изменяет его сущности, изменяется лишь лицо, в пользукоторого залогодатель должен исполнить обязательство, обеспеченное ипотекой.

     Лицо, которому переуступлены права позакладной, становится на место залогодержателя по соответствующему договоруипотеки.

     Согласно общим правилам гражданскогоправа, закреплённым в части 2 статьи 382 ГК РФ, для перехода прав кредитора кдругому лицу согласия должника не требуется, если иное не установлено закономили договором. Отсюда следует, что должник по кредитному договору или иномуобеспеченному ипотекой обязательству, уведомлённый в письменной форме обуступке прав по закладной другому лицу, обязан исполнять кредитный договор илииное основное обязательство в части, неисполненной им к моменту полученияуведомления, новому залогодержателю при условии предъявления им закладной снадлежаще оформленной передаточной надписью.

     Если должник не был письменно уведомлёно состоявшемся переходе прав кредитора другому лицу, новый кредитор несёт рисквызванных этим для него неблагоприятных последствий и исполнение обязательствапервоначальному залогодержателю признаётся исполнением надлежащему кредитору.

     Первоначальный кредитор, уступившийтребование, отвечает перед новым кредитором за недействительность переданногоему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником,кроме случая, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство задолжника перед новым кредитором (ст.390 ГК РФ). 

     Права залогодержателя по обязательствумогут перейти к другому лицу не только в порядке уступки требованияпредшествующим кредитором, но и на основании закона и наступления указанных внём обстоятельств. В первую очередь имеется в виду универсальное правопреемствов правах кредитора. Данные обстоятельства имеют место при реорганизацииюридического лица (кредитной организации, выдавшей ипотечный кредит) в формеслияния, присоединения, преобразования, выделения или разделения.

     Права кредитора могут переходить и приисполнении обязательства должника его поручителем. К поручителю, исполнившемуобязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству иправа, ранее принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объёме, вкотором поручитель удовлетворил требования кредитора. Поручитель также вправепотребовать от должника уплаты процентов на сумму, выплаченную кредитору, ивозмещения иных убытков, понесённых в связи с ответственностью поручителя задолжника перед его кредитором (ст.365 ГК РФ).

     Если третье лицо, выступающее в качествезалогодателя и являющееся собственником либо законным владельцем предметаипотеки, исполнит до его продажи обеспеченное залогом обязательство и тем самымпрекратит обращение взыскания на заложенное имущество, то все права требованиякредитора в отношении должника переходят к этому лицу, исполнившемуобязательство.

     Проект закона об ипотеке предусматриваети такой способ перемены лиц в обязательстве, обеспеченном ипотекой, как залогзакладной. Закладная может быть заложена путём передачи её другому лицу — залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора или иногообязательства между этим лицом и залогодержателем, названным в закладной, либоеё иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Залог закладнойозначает залог права требования по кредитному договору или иному основномуобязательству, принадлежащего ипотечному залогодержателю и обеспеченногоипотекой. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогомзакладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладнойуступить ему свои права по договору об ипотеке. При отказе возможен судебныйперевод прав. Залогодержатель закладной при условии добровольной или судебной передачиему прав по договору об ипотеке вправе обратить взыскание на предмет залога всоответствии с условиями закладной и обеспеченного по ней основного обязательства.Вырученные в результате реализации предмета ипотеки суммы обращаются впогашение долга ипотечного залогодержателя залогодержателю закладной, аоставшаяся сумма передаётся залогодержателю закладной в погашениепричитающегося ему долга по кредитному договору или иному обязательству,обеспеченному ипотекой. По соглашению ипотечного залогодержателя сзалогодержателем закладной на ней может быть сделана специальная залоговаяпередаточная надпись, дающая последнему право по истечении определённого срокапродать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченногоеё залогом обязательства.

     Перевод долга по обязательству,обеспеченному ипотекой, допускается только с согласия залогодержателя. Впротивном случае ипотека прекращается. Новый должник может выдвинуть противтребования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором ипервоначальным должником. Что касается формы перевода долга, то применяютсяправила, установленные в отношении формы уступки требования.

     Как отмечалось выше, во время действиядоговора об ипотеке у предмета ипотеки может изменится собственник иливладелец. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество врезультате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядкеуниверсального правопреемства, в том числе в порядке наследования, становитсяна место залогодателя и несёт все обязанности последнего по договору обипотеке, включая и те, которые не были выполнены надлежащим образампервоначальным залогодателем, если иное не предусмотрено договором.

     В Гражданском кодексе предусмотренаситуация, когда заложенное имущество переходит в порядке правопреемства сразу кнескольким лицам (например при реорганизации юридического лица путём егоразделения). В этом случае каждый из правопреемников первоначальногозалогодателя несёт вытекающие из ипотеки последствия неисполнения обеспеченногоею обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.Однако если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям остаётся в общейсобственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.


 7. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НАИМУЩЕСТВО,

    ЗАЛОЖЕННОЕ ПО ДОГОВОРУ ОБИПОТЕКЕ

Реальное исполнение ипотечныхобязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенноеимущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечёт взыскание на предметзалога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требованийзалогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащегоисполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Причём взысканиенакладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, закоторые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, еслиобязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действиемнепреодолимый силы.

В соответствии с ч.1 ст. 13 Указа№293 от 28.02.96 обращение взыскания на имущества, заложенное по договору обипотеке, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГКРФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взысканияна заложенное имущество, является положение, согласно которому требованиязалогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда.

     Однако гражданским законодательствомпредусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенноеимущество может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение требованиязалогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суддопускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателяи залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращениявзыскания на предмет залога (п.1 ст.349 ГК РФ).    В.В. Витрянский выделяетздесь три существенных обстоятельства.

     Во-первых, такое соглашение будетправомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем изалогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполненоили ненадлежаще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляютсяправовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки. “Следовательно,- отмечает В.В. Витрянский, — всякое условие в договоре о залоге о правезалогодержателя на внесудебное обращение взыскания на заложенное недвижимоеимущество признаётся юридически ничтожным, как, впрочем, и любое соглашение обэтом, заключённое до установленной даты исполнения должником обязательства”.[26]

     Во-вторых, ГК РФ предъявляет особыетребования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о внесудебномобращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариальноудостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным (п.1 ст.165 ГКРФ).

     В-третьих, соглашение об обращениивзыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такогосоглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любоголица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующимизалогодержателями или собственником имущества.

     Очевидно, что в заключении такогосоглашения заинтересованы обе стороны договора об ипотеке, так какзалогодержатель получает возможность удовлетворить свои требования к должникубез лишних проволочек, а залогодатель — избежать судебных издержек. Но такихсознательных должников в природе не так уж много. Так что при неисполнении илиненадлежащем исполнении должником обеспеченного ипотекой обязательствакредитору прямая дорога в суд.

     Нормы ГК РФ существенно изменили порядокобращения взыскания на заложенное имущество. Ранее статьёй 28 Закона РФ “Озалоге” допускалось обращение взыскания на заложенное имущество в бесспорномпорядке на основании исполнительной надписи нотариуса, что чревато большимриском, так как при получении нотариальной надписи никакой проверкиобоснованности требований залогодержателя, их основательности и наличиявозможностей погашения долга без обращения взыскания на заложенное имущество непроизводится.

     В ГК РФ предусмотрены три группыслучаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно порешению суда.

     Во-первых, это случаи, когда длязаключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лицаили органа.

     Во-вторых, когда предметом залогаявляется имущество, имеющее значительную историческую или иную культурнуюценность для общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотеке.

В-третьих, если к моменту, когдау залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращениевзыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить местоего нахождения невозможно.

     Исходя из смысла статей 246- 247 ГК РФ если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общейсобственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия наудовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание натакое имущество также может быть обращено только по решению суда. Согласно п.4Указа №293 от 28.02 96 и ст. 255 ГК РФ при обращении взыскания на долю в общемимуществе кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальнымучастникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этойдоли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, так как ониимеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от еёприобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общейсобственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила неотносятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на общееимущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом жедоме.

Взыскание на заложенное имуществоможет быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушениязалогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом;невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлениемзалогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия,количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но только еслизалогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполненииобязательства.

В обращении взыскания назаложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушениеобеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требованийзалогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенногоимущества.

Законом предусмотрен случай когдадолжник нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае назаложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности удолжника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных емутребований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собойзаложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиесяпреимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества вразмере, не превышающем его стоимость. 

Органы, наложившие арест нанедвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копиюрешения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

8. РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАЛОЖЕННОГО ИМУЩЕСТВА,                 

   НА  КОТОРОЕ  ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

     Независимо от того, в каком порядкеобращено взыскание на заложенное имущество — по решению суда или по соглашениюсторон — предмет залога должен быть реализован с соблюдением правил, установленныхГражданским Кодексом. В статьях 447-449 ГК РФ установлен порядок заключениядоговоров на торгах и регулируется их организация и проведение. Согласно п.1ст.350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится путём продажи спубличных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством,если законом не установлен иной порядок.

     В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ попросьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенноеимущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года.Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченномузалогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших завремя отсрочки убытков кредитора и неустойки. В.В. Витрянский считает, что этанорма рассчитана на те случаи, когда предметом залога является единственнаяквартира, принадлежащая гражданину на праве собственности, либо индивидуальныйжилой дом.[27]Залогодателю предоставляется шанс расплатится с залогодержателем по долгам исохранить своё имущество. Однако согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход правасобственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основаниемдля прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома и квартиры проживающие вних собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению(эта же норма предусмотрена и в проекте закона об ипотеке). В этом случае междусобственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и залогодателем и членамиего семьи должен заключаться договор аренды жилого помещения на условиях, обычныхдля данной местности. Практика показывает, что иногда предметом залогастановится имущество граждан, на которое не может быть обращено взыскание поисполнительным листам, в частности, жилой дом, принадлежащий лицу, основнымзанятием которого является сельское хозяйство. При обращении взыскания на жилойдом или квартиру собственники и члены их семей могут быть выселены в судебномпорядке, если договор об ипотеке был заключён в обеспечение кредита напостройку индивидуального жилого дома или приобретение квартиры, за счеткоторого залогодатель прибрёл жильё. Таким образом ипотека квартиры, котораяявляется единственным жильём залогодателя, фактически запрещена (подробнее обэтой проблеме — в параграфе 11).  В обязательном порядке, в соответствии с ч.3п.13 Указа №293 от 28.02.96, отсрочке на один год подлежит исполнение решенияоб обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственногоназначения. Действие нормы, установленной в п.2 ст.350 ГК РФ, ущемляет интересызалогодержателя, который в течение длительного периода лишён возможностиудовлетворить свои бесспорные требования к залогодателю.

     Порядок определения начальной продажнойцены заложенного имущества зависит от того, обращается ли взыскание на предметипотеки по решению суда или во внесудебном порядке. Если взыскание на предметзалога обращено без предъявления иска в суд, начальная продажная цена, как ипервоначальная оценка, определяется по соглашению сторон. В противном случаеначальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги,определяются решением суда. В соответствии со ст.377 Гражданского процессуальногокодекса РСФСР[28]при обращении взыскания на жилое строение судебный исполнитель выясняет егодействительную стоимость. Если оценка предмета ипотеки является затруднительнойлибо если залогодатель или залогодержатель возражает против произведённойсудебным исполнителем оценки, судебный исполнитель для определения стоимости заложенногоимущества должен пригласить эксперта. Однако не ясно процессуальное оформлениеэксперта в оценке имущества

     Публичные торги для продажи заложенногоимущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии спроцессуальным законодательством возлагается исполнение судебных решений. Впроекте закона об ипотеке предусмотрено, что с согласия залогодателя изалогодержателя организация и проведение публичных торгов могут быть порученыспециализированной коммерческой организации, имеющей лицензию МинистерстваЮстиции Российской Федерации на осуществление такой деятельности. ГК РФ (п.2ст.447) также называет специализированную организацию в качестве организатораторгов, но наряду с собственником или обладателем имущественного права. Думается,что реализацию заложенного недвижимого имущества целесообразнее доверять специалистам;объясняется это прежде всего спецификой выставляемого на торги предмета.

     В соответствии со ст. 400 ГПК РСФСРсудебный исполнитель извещает через прессу о проведении публичных торгов неменее чем за десять дней (в п.2 ст.448 ГК РФ и проекте закона об ипотеке установленсрок в 30 дней). Извещение должно содержать сведения о времени, месте и формепроведения торгов, их предмете и порядке проведения торгов, в том числе обоформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведенияо начальной цене. Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказатьсяот их проведения не позднее чем за три дня до наступления объявленной датыпроведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведенияконкурса. Если предполагалось провести закрытые торги, их организатору придётсявозместить реальный

ущерб, независимо от того в какой именно срокпосле направления извещения последовал отказ от торгов. Что касается открытыхторгов, то обязанности возместить их участникам понесённые убытки возникает уорганизатора проведения торгов только в случае нарушения установленных сроковотказа от их проведения.

     Участники публичных торгов вносят надепозит суда задаток в размере 10 процентов от начальной продажной цены заложенногоимущества (в проекте закона об ипотеке — не более 5%). Если торги не состоялисьзадаток подлежит возврату. Лицам, которые участвовали в торгах, но не выигралиих, задаток возвращается немедленно после окончания торгов. Сумма, внесённаялицом, выигравшем торги, засчитывается в с счёт его обязательств по оплате приобретённогоимущества. Однако, если покупатель в установленный срок не внесёт остальнуюсумму, задаток ему не возвращается.   

     Торги начинаются с указанной в акте обаресте оценочной стоимости продаваемой недвижимости. Заложенное имуществопродаётся лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

     В соответствии с ч.4 ст.402 ГПК РСФСРпокупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностьюсумму, за которое им приобретено имущество, с зачётом суммы, внесённой передначалом торгов. После уплаты лицом, выигравшем торги, всей следуемой с негосуммы судебный исполнитель передаёт покупателю копию акта о состоявшихсяторгах. Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписываетсяорганизатором торгов и их победителем и имеет силу договора. В случае жеотклонения от подписания протокола победитель торгов утрачивает внесённый имзадаток. Если от подписания протокола уклоняется непосредственно организаторторгов, то он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, внесённый им задаток вдвойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей сумму залога.Судебное постановление, выданное лицу, которое приобрело заложенное имущество,в удостоверение его права на это имущество является основанием для внесениянеобходимых записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним. Вступившие в силу решения и определения суда и определения судовв отношении прав на недвижимость подлежат в трёхдневный срок обязательномунаправлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (п.3 ст.28 Закона “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). Регистратор прав невправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившимв силу решением суда.

     В законе предусмотрены ограничения посубъектному составу. В торгах не имеют права участвовать в качествепокупателей, в том числе через представителей, должностные лица органовместного самоуправления, суда, прокуратуры, органов внутренних дел и члены ихсемей, залогодержатель, а также проводящие торги специализированныеорганизации. Не вполне понятны ограничения для залогодержателя, так как ГК РФустановлена возможность передачи предмета ипотеки по соглашению сторон.Залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенноеимущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержательможет зачесть в счёт покупной цены свои требования по основному обязательству,обеспеченному ипотекой. К такому соглашению применяются правила о договорекупли-продажи.

     ГПК РСФСР предусматривает следующиеслучаи объявления торгов несостоявшимися:

— явка менее двух покупателей;

— на торгах не сделана надбавкапротив первоначальной оценки предмета ипотеки;

— покупатель предмета ипотеки втечение пяти дней не внёс полностью покупную сумму.

В случае если залогодержатель недостигнет соглашения с залогодателем о приобретении заложенного имущества и неподаст заявления об этом, судебный исполнитель не ранее чем через десять днейпосле объявления торгов несостоявшимися назначает повторные торги. Повторныеторги объявляются и происходят с соблюдением правил, установленных для первыхторгов, но начинаются с оценочной или с первой предложенной суммы (ст.404 ГПКРСФСР). И только при объявлении несостоявшимися повторных торговзалогодержатель имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его всумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены наповторных торгах. Если же залогодержатель настаивает на более низкой оценкеимущества или залогодатель не согласен оставить предмет ипотеки за залогодержателемспор должен рассматриваться залогодержателем по правилам рассмотренияпреддоговорных споров в соответствии со ст.445 ГК РФ. Если залогодержатель невоспользуется правом оставить за собой предмет ипотеки в течение месяца со дняобъявления повторных торгов несостоявшимися договор о залоге прекращается.

Поскольку продажа заложенногоимущества осуществляется в виде аукциона или конкурса возможны ситуации когдапредмет залога будет продаваться с публичных торгов по цене, отличающейся оттой, которую залогодержатель и залогодатель имели в виду, обеспечивая исполнениеобязательства залогом соответствующего имущества. Сумма, вырученная приреализации предмета ипотеки распределяется следующим образом:

первоначально покрываются расходыпо исполнению, то есть сюда же должно входить и вознаграждение организации,проводившей торги;

затем происходит удовлетворениетребований залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой;

потом удовлетворяются требованиязалогодержателей в порядке очерёдности по последующим залогам данногоимущества;

и, наконец, если сумма,вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченногоипотекой требование залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

В соответствии с п.6 Указа №293от 28.02.96 если в договоре не предусмотрено иное, ипотека помимо погашенияосновной суммы долга и процентов по нему обеспечивает также уплату залогодержателюсумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и (или) вкачестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполненияили иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

в виде процентов за неправомерноепользование чужими денежными средствами, предусмотренных основнымобязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек ииных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализациизаложенного имущества.

Если взыскание на заложенноеимущество обращено во внесудебном порядке сумма произведённого платежа,недостаточного для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствиииного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по  получениюисполнения, затем — проценты, а в оставшейся части — основную сумму долга. Еслисумма, вырученная при реализации заложенного имущества, окажется недостаточнойдля покрытия требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иногоуказания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имуществадолжника. Однако при этом залогодержатель не может пользоваться преимуществом,основанном на залоге.

Как отмечалось выше,залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основномобязательстве, так и третье лицо, вправе в любое время до продажи предметаипотеки (т.е. даже после начала публичных торгов) прекратить обращение на неговзыскания и его реализацию. Для этого должник должен исполнить обеспеченное залогомобязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Любоесоглашение, ограничивающее данное право залогодателя, ничтожно. Думается, чтолицо, по требованию которого прекращено обращение взыскания на заложенноеимущество или его реализация, обязано возместить залогодержателю расходы,понесённые в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.  

По иску заинтересованного лицапубличные торги могут быть признаны судом недействительными в течение трёх летсо дня их проведения, если они происходили с нарушением правил, установленныхзаконом; если предмет ипотеки был продан лицу, не имевшему права участвовать вторгах, а также в случае допущения злоупотреблений судебным исполнителем,залогодержателем или покупателем. Если действия покупателя, допустившегозлоупотребления, будут квалифицированы как преступные, торги могут бытьпризнаны судом недействительными в течение установленных законом сроковдавности для приведения в исполнение обвинительного приговора. На определении опризнании торгов недействительными может быть подана частная жалоба илипринесён протест. Естественно, что признание торгов недействительными влечёт инедействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги.

Стоит сказать ещё несколько слово механизме отчуждения заложенного имущества. Эта процедура впервые былареализована на практике в полном соответствии с ГК РФ в апреле 1995 года. ВПресненском муниципальном народном суде прошли торги по продаже заложеннойквартиры на Арбате, в результате которых квартира перешла в собственностьодного из двух участников торгов — риэлтерской компании “Вавилон”, которойудалось пройти процедуру отчуждения заложенного имущества до конца. Квартирабыла куплена за 80% её реальной рыночной цены. После этого случая компания,имеющая собственный отдел оценки, и эпизодически сотрудничавшая с рядом банковв области кредитования под залог недвижимости, решила целенаправленно занятьсяеё оценкой с выдачей гарантий. Отношения между банком и компанией строятся последующей схеме. Если в банк обращается владелец недвижимости с просьбой выдатькредит под её залог, сотрудники банка направляют его в “Вавилон”, где объектоценивают, а также проверяют права собственности на него. Если компания уверена,что сможет выкупить этот объект и быстро перепродать его, она подписывает сбанком договор гарантии, согласно которому обязуется в случае невыполнениязалогодателем своих обязательств по кредиту принять участие в судебных торгахпо продаже заложенного имущества.[29]

     Эта схема привлекательна для компаниитем, что позволяет выкупить объект за 70 — 80% его рыночной стоимости. Банк,участвующий в этой схеме, получает гарантию возврата своих средств, а владелецнедвижимости — кредит, не расставаясь при этом со своей собственностью.

Это не единственный пример того,что в условиях отсутствия детального законодательного регулирования ипотечныхотношений участники рынка недвижимости и банки, выдающие кредит под её залог,создают свои собственные, реально работающие схемы  ипотечного кредитования и реализациизаложенного имущества на основе достаточно скудного и противоречивогодействующего законодательства.

9. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ               

     Земля — это самый надёжный объектзалога, так как при её рациональном использовании она со временем неизнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимостьпостоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерациипрактически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в КонституцииРоссийской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшееусловие существования рынка как такового в России сегодня фактическиотсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционированиеипотеки наталкивается на массу препятствий.

      Указом Президента РФ от 27 октября 1993года “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”[30]граждане и юридические лица — собственники земельных участков и собственникиземельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), втом числе — передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельныхучастков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежностьглавной вещи — передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная сней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, еслидоговором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание),то заложенной считается и принадлежность — земельный участок. Именно такойпорядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числежилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (егочасти), на котором находится это здание или сооружение и функциональнообеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случаеесли земельный участок находится не в собственности владельца здания, а варенде, то в залог передаётся право аренды этого участка или егосоответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай,когда предметом ипотеки является земельный участок, на котором находится зданиеили сооружение При ипотеке земельного участка право залога не распространяетсяна находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя,если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такогоусловия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельныйучасток сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря — сервитут) тойего частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствиис его назначением. Условия пользования этой частью участка определяютсясоглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между нимивозникает спор — судом. Переход права собственности на земельный участок неявляется основанием прекращения или изменения принадлежащего собственникунедвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитутне может быть предметом залога.

В соответствии с п.3 УказаПрезидента № 293 от 28.02.96 право залога не распространяется на принадлежащеезалогодателю право постоянного пользования земельным участком, на которомнаходится предприятие, здание или сооружение. При обращении взыскания на такоеимущество лицо, которое приобретает его в собственность, приобретает и правопользования земельным участком, на тех же условиях и в том же объёме, что ипрежний собственник недвижимого имущества.

И наконец, третье правилокасается случаев, когда ипотека установлена на земельный участок, на которомнаходятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу.Суть этого правила заключается в том, что при обращении залогодержателемвзыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателюучастка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имелзалогодатель.

Анализируя механизм залогаземельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент:“Земля, как основное средство производства… выступает в хозяйственном оборотев качестве вещи с отделимыми плодами… Они могут вступать в хозяйственныйоборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости отусловий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместевзятые. В зарубежной практике, — отмечает В.А. Горемыкин, — принято обращатьвзыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначениятолько после снятия урожая”.[31]

Можно выделить ещё несколькоособенностей залога земельных участков.

 1. Залог земель сельскохозяйственногоназначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых наразвитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).

 2. Не допускается ипотека части земельногоучастка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера

и назначения земель соответствующей категориине может быть использована в качестве самостоятельного участка.

 3. Не допускается ипотека земельных участковиз состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих взоны с особыми условиями использования.

 4. Не могут быть сданы в залог городскиеземли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (землиобщего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи,набережные и т.д.)

 5. При общей совместной собственности наземлю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельныйучасток, выделенный в натуре.

 6. Изменение целевого назначения земельвозможно только по решению органов власти субъекта Федерации.

 7. Оценочная стоимость земельного участка неможет быть ниже его нормативной цены.

 8. Исполнение решений об обращении взысканияна заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочкена один год.

 9. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращениевзыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускаетсятолько на основании решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ(ст.260 — 287) будет введена в действие со дня введения в действие новогоЗемельного Кодекса Российской Федерации.

 10. Помимо необходимых документов, кдоговору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа егограниц, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

     В проекте закона об ипотеке предусмотренещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения,- при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественноеправо на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица,занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц — граждане,которым принадлежат примыкающие земельные участки.

     Предполагается, что залогодержателем подоговору об ипотеке земельного участка и по договору закладной на земельныйучасток может быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операций сземлёй. Порядок лицензирования должен устанавливаться Центральным Банком РФ посогласованию с Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству иМинистерством юстиции РФ. Думается, что такие жесткие ограничения при условииих введения и соответствующей системе контроля будут способствоватьнормализации земельных отношений.

     Однако из-за фактического отсутствиячастной собственности на землю (исключая крохотные приусадебные участки) всевышеприведённые нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказыватьв кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся вгосударственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственногоэкономического положения у них нет. Ещё полтора года назад Русский земельныйбанк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которыесумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноватьсяо возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.

     Существование частной собственности наземлю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательностилюбого объекта. Понимая это некоторые предприятия стараются выкупить занимаемыеими земельные участки и даже неполное владение своим наделом сделали источникомвыживания. Так, например, АО “Северное сияние” привлекло инвестиции голландскойкорпорации “Unilever” только под гарантию земельного участка. ВПодольском районе Московской области акционерные общества “Крестовскийлесопункт” и “Малинский лесопункт” и ещё пять предприятий выкупили занимаемыеими земельные участки и, получив собственное сырьё, сразу начали переговоры сошведскими и финскими инвесторами о поставках оборудования.[32]Однако не все предприятия могут себе это позволить. Например, в Московскойобласти для юридических лиц установлена стоимость участка, которая равна150-кратной ставке земельного налога, что делает выкуп предприятием земли (речьидёт о сумме порядка нескольких миллиардов рублей) практически нереальным. В другихрегионах ситуация с налогами ещё жёстче. Таким образом политика местных властейпо наполнению бюджета фактически тормозит развитие ипотеки.

     Крайне важен вопрос собственности наземлю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, прикоторой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредитына необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна дажепроизводителям строительных материалов.

     В настоящее время многие субъектыФедерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободнаякупля-продажа земли.

     И, наконец, показательно заявлениеПрезидента РФ, которое он сделал  24 июля 1997 года. В этот день Борис Ельцинпосле посещения фермерских хозяйств в Самарской области сообщил прессе, что неподпишет Земельный кодекс РФ до тех пор, пока в нём не будет однозначно указанона право граждан свободно покупать и продавать землю.

     10.  ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ,ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Как отмечалось выше, ипотекапредприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекойпо тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество,либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект,либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующейчасти.

Если предметом ипотеки являетсяпредприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется навсе относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, втом числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готоваяпродукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а такжедолги, если законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проектазакона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. Всостав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работыпредприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшенияимущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества,   предприятия, передаваемогов ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризацииимущества предприятия и отражается в его самостоятельном балансе. Актинвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора осоставе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору обипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском длязалогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ “О залоге” предприятие — залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовойбаланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия,залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положенияпредприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначениепредставителей в руководящие органы предприятия, ограничение правараспоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Проект законаоб ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателяпредварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок поповоду имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятияили управомоченному им органу с требованием о расторжении контракта сруководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок,заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не даютнадлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящеесяв ипотеке предприятие.

Проектом закона об ипотекепредусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежноеобязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активовпредприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договораоб ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятияобеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, правообращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательствувозникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора обипотеке.

Передача предприятия какимущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласиясобственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ.Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, невправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведениянедвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятиевправе распоряжаться, а значит, и передавать в залог закреплённое за нимимущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297).Соответственно, взыскание на имущество  таких предприятий может быть обращенотолько по решению суда.

На практике случаев ипотекипредприятий  практически нет, так как не всякое имущество предприятиядостаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить,скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельногоадминистративного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цехотдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки,занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать сболее мелкими объектами недвижимости. “Инком-банк” и банк “Менатеп” выдаюткредит под залог права аренды нежилых помещений (офисы, склады, подвалы) изданий. Сумма и срок выдаваемого кредита зависит от закладываемого объекта. Пословам сотрудников банков, случаев неисполнения должником своих обязательств вих практике не было. В банке “Менатеп” предусмотрена выдача  кредитов под залогпредприятий как имущественных комплексов, но работать с такими крупнымиобъектами банку пока не приходилось. “Мост-банк” работает только с юридическимилицами и выдаёт кредиты под залог нежилых отдельно стоящих зданий на срок доодного года. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от рыночной стоимостипредмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным организациям под залогвозводимых ими объектов. Однако всё это единичные случаи. Наиболее же частоипотечные кредиты выдаются под залог квартир, находящихся в частнойсобственности.

11. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Поскольку основные положения обипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболееинтересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса,так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке. Сразустоит оговориться, что практика ипотеки жилых домов  практически отсутствуетпоскольку риэлтеры считают их неликвидными объектами.

Первые операции по выдачекредитов под залог недвижимости начали проводится в 1993 году. Для этогоиспользовалась схема продажи недвижимости заёмщиком кредитору. Заключалсядоговор купли-продажи недвижимости, который в случае своевременного погашениякредита расторгался. Прежде чем получить кредит из квартиры необходимо быловыписаться. Параллельно с договором купли-продажи заключался непосредственнокредитный договор, по которому заёмщик обязывался вернуть деньги и проценты покредиту. Поскольку такая сделка была не совсем законной некоторые фирмы вместокредитного договора заключали договор аренды. В этом случае проценты по кредитуоформлялись как арендная плата за проживание в собственной же квартире. Суммавыдаваемого кредита составляла от 50 до 80% от оценочной стоимости квартиры.Если заёмщик не успевал вернуть кредит в срок, то банк мог предоставитьодну-две недели отсрочки, но за это начислял пеню от 0,5 до 2% от суммы долга вдень.

Столь кабальные условияобъясняются прежде всего отсутствием у кредитора гарантий того, что в случаеневозврата кредита он сможет реализовать квартиру, вернув таким образомзатраченные средства. Плюс ко всему заёмщик, доказав, что сделка былапритворной, то есть договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку, мог добитьсяпризнания сделки ничтожной. Тем не менее некоторые банки, в частности“Инвест-Кредит” и “Надёжный”, до сих пор работают по этой схеме. К числууспешных попыток реализации ипотечных операций с использованием именнозалоговых схем, а не механизма продажи объектов недвижимости можно отнестипрактику Фора-банка по выдаче кредитов под залог квартир. Для получениягарантий реализации квартиры залогодателя сумма выдаваемого кредитаограничивалась 50% рыночной стоимости квартиры. Так что, если залогодатель невозвращал кредит, банк предоставлял ему другое жильё на сумму, составлявшуюполовину стоимости квартиры (рыночная цена минус выданный кредит) за вычетомпроцентов по кредиту и расходов банка. В этом случае не нарушалась ст.40Конституции РФ, гарантирующая каждому право на жилище.

Однако ипотека — это не только кредитование под залог недвижимости, находящейся в фактическом владениизалогодателя в момент заключения договора, но и предоставление целевых кредитовна строительство и приобретение жилья.

В соответствии с ч.2 п.2 Указа№293 от 28.02.96 при предоставлении кредита на сооружение жилого дома вдоговоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательстваквартирами, незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материаламии оборудованием, принадлежащими залогодателю. Наиболее же детально порядокпредоставления банками целевых кредитов на строительство и приобретение жильярегулируется Положением о жилищных кредитах.

При кредитовании банкомстроительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могутпредоставляться три вида жилищных кредитов:

1. кредит, предоставляемый юридическим ифизическим лицам, на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищноестроительство;

2. краткосрочный кредит на строительство(реконструкцию) жилья, предоставляемый физическим и юридическим лицам дляфинансирования строительных работ; 

3. долгосрочный кредит, предоставляемыйфизическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

    Обеспечением кредита является залог заёмщикомнедвижимого имущества (включая сооружаемое или приобретаемое за счёт кредита) иимущественных прав на него. Сумма выдаваемого банком кредита не должнапревышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства(реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной взакладной, при условии вложения заёмщиком недостающих средств в размере неменее 30% стоимости кредитуемого объекта. Помимо основных условий в кредитномдоговоре определяются цель получения ссуды, способ и формы проверки целевого использованиякредита и санкции за его нецелевое использование.

     Предметом залога могут быть земельныйучасток под строительство и готовое жильё или незавершённое строительство. Привыявлении нецелевого использования кредита, полученного на строительство илиприобретение жилья банки имеют право досрочно взыскать выданные ссуды.

     Несмотря на то, что Положение о жилищныхкредитах утверждено более трёх лет назад российские банки сравнительно недавностали выдавать целевые кредиты на приобретение жилья. Наиболее активно в этойсфере работал банк “Нефтяной”, который только за 1995 год выдал 895 ипотечныхкредитов на общую сумму 20 миллионов долларов. Остаток непогашенных кредитовсоставил 3,1 миллионов долларов. Условия получения в банке ипотечного кредитапредполагали единовременное внесение клиентом не менее 30% стоимости квартирына открываемый в банке накопительный счёт. Конкретная сумма первоначальноговзноса зависела от срока кредита. Остальные 70% при сроке кредитования до трёхлет (или 50% при сроке до пяти лет) оплачивал банк, при этом была возможнаоплата в валюте стран СНГ. Кредит погашался частями, раз в месяц. Срок кредитасоставлял от трёх месяцев до пяти лет. Процентные ставки за пользованиекредитом составляли 25-50% годовых в валюте. Проценты начислялись только на непогашеннуюсумму, поэтому по мере по мере погашения кредита сумма выплачиваемых процентовуменьшалась. Поскольку банк выдавал целевые кредиты на покупку квартиры былосоздано агентство недвижимости “Нефтяной”, которое предоставляло возможностьзаёмщику — будущему владельцу с момента получения кредита жить в квартире, принадлежащейагентству до окончания расчётов. При этом клиент выступал арендатором жилья иежеквартально вносил арендную плату в размере 1% балансовой стоимости квартиры.[33]В настоящее время банк “Нефтяной” прекратил свою деятельность в этой сфере. Сейчасипотечным кредитованием занимаются “Мост-банк”, банк “СБС-Агро”, АКБ “Диамант”и “Диалог-банк”. Однако в последнее время многие банки свернули свои ипотечныепрограммы, заняв выжидательную позицию. Некоторые из них, как, например, банк“Менатеп”, который одним из первых начал предоставлять целевые кредиты наприобретение жилья, разрабатывают новые, более совершенные схемы кредитования.

     На мой взгляд одним из сдерживающихфакторов развития ипотеки является то, что в рамках Конституции РФ гарантияправ собственности стоит на втором месте после гарантии прав на жильё.Возможно, если эти приоритеты поменять местами ипотека может двинуться вперёд.

IV. ЗАКЛЮЧЕНИЕ. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ ВРОССИИ

Говоря о перспективах развития ипотеки в России необходимо иметь в виду неоформленностьныне действующего законодательства и прежде всего законодательства о земле.Важнейшим здесь является окончательное решение вопроса о введении частной собственностина землю, и как следствие — введение в гражданский оборот сделок с землёй.Именно земля является главным камнем преткновения в принятии закона об ипотеке.Статьёй 1 принятого Государственной Думой Российской Федерации проекта законаоб ипотеке установлено, что залог любого недвижимого имущества может возникатьлишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами, то естьипотека того или иного недвижимого имущества может быть ограничена в любыхвновь принимаемых документах федерального значения. А это противоречит ст.334ГК РФ, которая допускает регулирование залога недвижимости исключительно закономоб ипотеке и никаким другим.

Легализация сделок с землёй повлекла бы бурное развитие отношений междуеё собственниками и иными субъектами гражданских правоотношений. А это значит,что жизнь в очередной раз подтолкнёт развитие права, в том числе и развитиенорм права, связанных с ипотекой. Наиболее быстро, на мой взгляд, оформитсясоответствующий раздел банковского законодательства.

Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, еёуниверсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковскихопераций и оказание всего спектра услуг. В то время в как других странахбанковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные,ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворятьнарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и егонасыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, чтоприведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. Внастоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками,фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жильяхотя бы на срок до 10 — 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчисленийв резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту практику можнораспространить на несколько наиболее надёжных банков.

Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимостии земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, адля кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.

Государство должно проводить льготную налоговую политику в сфереипотечных отношений, разрабатывать специальные программы и образовыватьнеобходимые государственные органы. Ещё Указом Президента Российской Федерацииот 24 декабря 1993 года  “О разработке и внедрении внебюджетных форминвестирования жилищной сферы”[34]было предусмотрено создание Федерального агентства по ипотечному кредитованию.Лишь недавно Правительство РФ выделило первые 70 миллиардов рублей для егорегистрации. Агентство создано для предоставления физическим лицам долгосрочныхипотечных кредитов. В случае успешной работы Агентства можно надеяться, чтоскоро у нас появится свой рынок долговых обязательств. А с появлением рынкаценных бумаг Агентства, обеспеченных недвижимостью, к ипотечному кредитованиюподключатся финансовые структуры, заинтересованные в надёжных долгосрочных активах.

Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать,что ипотека в стране начинает пускать корни. Современное состояниегражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развитияэтого института в гражданском праве  России. Тенденции развития экономикистраны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразныйвзрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотекикак института гражданского права.

                                              V.  БИБЛИОГРАФИЯ

                                           НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Ансон В. Р.Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984.

2. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. М., 1900.

3. Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крошенников П. В.  Залоговые отношения в России. М.,1993.

4. Башмаков А.А. Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.

5. ВишневскийА.А.  Залоговое право. М.: БЕК, 1995.

6. ГантоверЛ.В. Залоговое право. СПб., 1890.

7. ГоремыкинВ. А. Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996.

8. ГоремыкинВ. А. Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994.

9. Гражданскоеправо. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997.

10.   Гражданскоеи торговое право капиталистических государств. Под ред. Яичкова К. К. М.: Международныеотношения, 1966.

11.  ГришаевС.П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом.Научно-информационная внедренческая фирма “ЮНИС” 1992.

12. ЖариковЮ.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997.

13. ЗвоницкийА. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.

14. Зенин И.А. Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992.

15. КаравайкинА. Исполнение договоров. М.: Советское законодательство. 1934.

16. Кассо А.А. Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898.

17. Комментарийчасти первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Подред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996.

18. Майер Д.Древнерусское право залога. Казань. 1855.

19. НовицкийИ. Б. Римское право. М.: Ассоциация “Гуманитарное знание”. 1993.

20. Практическийкомментарий Закона РФ “О залоге”. Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.

21. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.: ИПЦ “Вазар — Ферро”. 1994.

22. ШершеневичГ. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.

23. Юмашев Ю.М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет1992.

 

                                                         НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

1. КонституцияРоссийской Федерации. (Российские вести №252)

2. Гражданскийпроцессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона РоссийскойФедерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации.1995г. №18, ст.1596). 

3. ЖилищныйКодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (ВедомостиВерховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).

4. ЗаконРСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г. №348-3(Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).

5. ЗаконРоссийской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательстваРоссийской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).

6. ЗаконРоссийской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1                   (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).

7. ЗаконРоссийской Федерации “О несостоятельности (банкротстве) предприятий” от 19 ноября1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).

8. ЗаконРоссийской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).

9. ЗемельныйКодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости Съезда народных депутатовРоссийской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22. Ст.768).

10. Основызаконодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993г.№4462-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и ВерховногоСовета Российской Федерации. 1993г. №10, Ст. 357).

11. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон Российской Федерацииот 30 ноября 1994г. №51-ФЗ (Российская газета,8 декабря 1994г.№238-239).

12. ФедеральныйЗакон Российской Федерации “О введение в действие части первой Гражданского кодексаРоссийской Федерации” от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ (Российская газета, 8 декабря1994г.№238-239).

13. ЗаконРоссийской Федерации “О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)”в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 26 апреля 1995г. (Собраниезаконодательства Российской Федерации. 1995г. №18, Ст. 1593).

14. ЗаконРоссийской Федерации “О банках и банковской деятельности в РСФСР” в ред.Федерального закона Российской Федерации от 3 февраля 1996г. (Собраниезаконодательства Российской Федерации. 1995г. №34, Ст. 3426).

15. ФедеральныйЗакон Российской Федерации “Об исполнительном производстве” от 21 июля 1997г.№115-ФЗ (Собрание законодательства Российской Федерации. 1997г. №30, Ст.3590).

16. ФедеральныйЗакон Российской Федерации “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. №122-ФЗ (Российская газета, 30 июля1997г. №33).

17. УказПрезидента Российской Федерации “О неотложных мерах по осуществлению земельнойреформы в РСФСР” от 27 декабря 1991г. №323 (Ведомости Съезда народных депутатовРоссийской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №1, Ст.53).

18. УказПрезидента Российской Федерации “О разработке и внедрении внебюджетных форминвестирования жилищной сферы” от 24 декабря 1993г. №2281 (Собрание актовПрезидента и Правительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5132).

19. УказПрезидента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитииаграрной реформы в России” от 27 октября 1993г. №1767 (Собрание актов Президентаи Правительства Российской Федерации. 1993г. №44, Ст. 4191).

20. УказПрезидента Российской Федерации “Об утверждении временного положения окондоминиуме” от 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание актов Президента иПравительства Российской Федерации. 1993г. №52, Ст. 5079).

21. Временноеположение “О кондоминиуме”. Утверждено Указом Президента Российской Федерацииот 23 декабря 1993г. №2275 (Собрание Актов Президента и ПравительстваРоссийской Федерации. 1993г. №52, Ст.5079).

22. УказПрезидента Российской Федерации “О жилищных кредитах” от 10 июня 1994г. №1180 (Собраниезаконодательства Российской Федерации. 1994г. №7, Ст.692).

23. Положение“О жилищных кредитах”. Утверждено Указом Президента Российской Федерации от 10июня 1994г. №1180 (Собрание законодательства Российской Федерации. 1994г. №7,Ст.692).

24. УказПрезидента Российской Федерации “О дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования” от 28 февраля 1996г. №293 (Собрание законодательства РоссийскойФедерации. 1996г. №10, Ст.880).

25. УказПрезидента Российской Федерации “О реализации конституционных прав граждан наземлю” от 7 марта 1996г. №337 (журнал “Коммерсантъ”. 19 марта 1996г. №9. Сведенийоб официальной публикации нет).

26. Основныеположения о залоге недвижимого имущества — ипотеке. Приложение к распоряжению ЗаместителяПредседателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22декабря 1994г. №96-рз (Российская газета. 6января 1994г. №3).

27. ПисьмоРоссийского комитета по землеустройству “О залоге земельных участков” от 1февраля 1996г. №2-21/199 (Сборник законодательных инормативных документов о залоге. М.: ИПЦ “БУКВИЦА”, 1996. Сведений обофициальной публикации нет.)

28. Проектзакона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. (Сведений о публикации нет. Проектполучен от сотрудника “Агропромбанка”).

        МАТЕРИАЛЫ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРАКТИКИ И ПЕРИОДИЧЕСКОЙ ПЕЧАТИ

1. Судебно-арбитражная статистика.//Вестник Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации. 1997. №4. с.131.

2. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. 1997. №8. С.10.

3. Андреев Ю. Исполнение судебных решений.//Российская юстиция. 1996. №12. С.35.

4. Брагинский М. Залог и закон о залоге.//Хозяйство и право. 1993. №1. С.17.

5. Витрянский В. Порядок обращения взыскания назаложенное имущество.//Закон.1995. №3.  С.82.

6. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так иполучишь.//Деньги 1995. №9. С.20.

7. Медведев А. Российский закон о залоге.//Правоведение. 1992. №5.

8. Новомлинская Е. Заложить недвижимость можно и наоснове нынешнего законодательства.//Коммерсантъ-DAILY. 4 марта1995. №34. С.12.

9. Новомлинская Е. При выдаче кредита лучше заручитьсягарантией риэлтера.//Коммерсантъ-DAILY. 29 апреля 1995. №79. С.12.

10. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечногокредита.//Коммерсантъ-DAILY.   6 мая 1995. №83. С.12.

11. Павлодский Е. Особенности правового регулированиязалога по законодательству стран СНГ.//Закон. 1995. №3.  С.20.

12. Павлов П. США: система ипотечного кредитования вжилищной сфере.//Закон. 1995. №1.С. 117.

13. Платонов К. Президент России в роли парламента.//Коммерсантъ. 19 марта 1996. №9. С.44.

14. Сгибнева О.В. Основания требования досрочного исполненияобязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.//Комментарий судебно-арбитражнойпрактики. 1996.Вып.3. С.214.

15. Хорошавина Н. Президент напомнил полузабытое слово.//Эксперт. 1996. №10. С.14.

16. Щукин А. Кто станет отцом русской ипотеки.//Деловые люди. 1996. Спец. выпуск.С.6.


VI. ПРИЛОЖЕНИЯ

                                                 Условия предоставления кредитов

                                            под залог квартир в Москвев 1995 году[35]       

Название банка

Размер кредита (% от стоимости недвижимости)

Срок кредитования

Ставка

процента

Русский кредитный банк до 70 % не более 6 мес. 3% в месяц Банк “Менатеп” от $50 тыс. не более 1 года 25% годовых “Эргобанк” 70% от 3 месяцев 7% в месяц Банк “Нефтяной” 70% 3 мес.- 5лет 25-50%в год Банк “Брико” 50% до 3 месяцев 8% в месяц Банк “Балчуг” 50-70% от 6 месяцев 32% годовых Банк “Пересвет” 50% до 1 года 35% годовых

Условия предоставления кредитов

под залог квартир в Москве в 1997 году

Банк

Размер

кредита

Срок

Ставка процента

Цель

кредита

“Диамант” 30-45% 1-5 лет 25-29% в мес. На покупку жилья “Инвест-кредит” 70% 6 мес. 70% годовых в руб. и 32% в валюте “Надёжный” до 50% до 1 года 5% в руб.и 4% в валюте в мес. “СБС-Агро” 70% до 10 лет 19,5% годовых в валюте На покупку  жилья

                 Основные формы ипотеки, используемые в странах со сложившейся и

                                     устоявшейся системой ипотечного кредитования [36]

Пружинная

погашение происходит при внесении равновеликих периодических платежей в счёт основной суммы, а также процентных выплат

Ролл-оверная

срок кредита делится на временные отрезки с установлением для каждого из них своей процентной ставки

Шаровая

ипотека с периодическими выплатами только процентов и погашением основной суммы в конце срока кредита

Ипотека с обратным аннуитетом

кредитор производит периодические выплаты заёмщику, при которых остаток основной суммы кредита увеличивается на величину периодических валют и всю сумму накапливаемых процентов

Ипотека с пересматриваемой ставкой

вид ролл-оверного ипотечного кредитования, по которому ставка процента корректируется через фиксированные интервалы времени

Ипотека с участием в приросте стоимости

кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости

                                        СХЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ[37]

/>

                                            Правительство РФ      

/>


                                           Гарантии

                                          по ценным

                                        бумагам АИК

/> 

/>/>                   Ценные бумаги АИК             Агентство

/> Инвесторы                                     ипотечного

                    Инвестиции                кредитования

/>/>            

                                               Продажа

                                Денежные средства     ипотечных     

                          на ипотечные кредиты      кредитов

/>

                                                Ипотечный

                                                  банк

/> /> /> /> /> /> /> /> /> />

                         Получение ипотечного       Залог

                                         кредита       квартиры

                                                       (ипотека)

/>/>                 Право собственности

/>/> Продавец                                        Заёмщик

 квартиры         Деньги за квартиру

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву и процессу