Реферат: Ипотечное кредитование в России

МВД России

Академия экономической безопасности

Кафедра: Финансы, денежное обращение и кредит

Реферат

“Ипотечное кредитование в России”

выполнил: слушатель 2 курса юридического факультета ТавтиловД.А.

проверил: преподаватель кафедры, старший лейтенант милиции Иванов А.А.

Москва — 2004

Содержание

1.

И невозможное возможно……………………………..………………с.32. Догнать иперегнать Америку ……………………………..……….…с.63. Пародия на немцев……………………………………...……...……… с.114. Хватит имитаций!………………………………………..………..….с.14

5.

Список используемой литературы………………………………..…с.16

И невозможноевозможно.

Ипотечное кредитование–это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья подзалог самого приобретаемого жилья. Длятого, чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимумтрех условий. Должны иметься, во-первых,долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в видекредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что ихдоходы достаточны для погашения кредита; и, наконец, юридическая возможностьиспользования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий невыполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не изчего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Рассмотрим сначала ситуацию собеспечением ипотечного кредита. Как ужебыло сказано, этим обеспечением должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банкдолжен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщикав нашей стране гарантированна Законом об ипотеке[1]. В нем сказано, что заемщика и членов егосемьи можно выселить при условии, что «

такие жилой дом или квартирабыли заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона вобеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком илииной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительствотаких жилого дома или квартиры.» (ст.78).

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьиподписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особенныхпроблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей? А если заемщик на суде скажет, что егодействительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушатьконституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, чтовыселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органовопеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальныйрезервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будетсоответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а еслибудет, то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себянеплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

С наличием платежеспособных заемщиков тоже все непросто. В развитых странах с большим опытомипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячныевыплаты по кредиту не превышают30% отего декларируемого дохода. В таблицеприведена сумма ежемесячных выплат в зависимости от ставки процента и сроковпри кредите в25 тысяч долларов. Там же указана требуемая величина доходов дляэтих же условий. Сегодня наиболеераспространены кредиты под15% годовыхсроком на десять лет. Простой расчетсвидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющиеофициальный доход около 2000 долларов вмесяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашейстране. В основном это квалифицированныепрофессионалы– сотрудники иностранныхфирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так ужмного, особенно в провинции. При этомнепонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу оформировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема–наличие средств. Принципиально всеипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какиесредства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковскойипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те жесредства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства сдепозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка(она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитованиясредств институциональных инвесторов–прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель–контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) – использует дляпредоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущихзаемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни однаиз этих систем. Посмотрим почему.

Сбанковской ипотекой все просто. Ее у наснет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств убанков. Система же вторичного ипотечногорынка уже получила некоторое распространение, поэтому ее стоит обсудитьподробнее. Итак, почему она невозможна, икаким же образом она все-таки существует?

Догнать и перегнать Америку.

Этасистема предназначена для перекачки в ипотечные кредиты самых дешевых идолгосрочных средств на рынке. Самыедолгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов и компаний,занимающихся страхованием жизни. В этиорганизации средства вкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты вотличие от средств с депозитов коммерческих банков.

Система вторичного рынка нацелена на то, чтобыинституциональные инвесторы, предоставляющие средства для ипотечногокредитования (заметим, в принципе высокорискованного), соглашались почти натакую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковыегосударственные облигации. Для этого вСША созданы посреднические организации, так называемые ипотечные агентства (ихтри: FannieMae, FreddieMaeи GinnieMae),обязательства которых гарантированы государством.

Агентствапродают свои долговые обязательства инвесторам. Наличие государственных гарантий позволяет инвесторам рассматриватьинвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые и соглашаться надоходность, лишь немного превышающую доходность гособлигаций.

Полученные от продажи своих долговых обязательств деньгиагентства направляют на выкуп у банков ипотечных кредитов. В результате ставки по ипотечным кредитамоказываются ненамного выше ставок по государственным долговым обязательствам изначительно ниже рыночных ставок по кредитам того же уровня риска, что иипотечные.

Спрашивается, как эта система может быть создана у нас? Ответ кажется очевидным– никак. Конечно, тупо скопировать систему можно. Обеспечить долговые обязательства агентств госгарантией тоже можно. Таким образом, можно добиться того, чтобыинвесторы вкладывали в ипотеку средства, соглашаясь на доходность, близкую кдоходности по российскому госдолгу. Толькокакая с этого радость? Ведь это вамериканский госдолг инвесторы соглашаются вкладывать средства под6% годовых, что обеспечивает для ипотечныхкредитов ставку около8%. Покупая российский госдолг, скажемеврооблигации, они требуют сегодня около17%годовых, а что они потребуют завтра, никому неведомо. Таким образом, в рамках российского «слепка»американской системы станки для получателей ипотечных кредитов должны оказатьсяна уровне около25%. Что значат для заемщиков такие ставки, видноиз таблицы.

Расчет необходимого дохода для обслуживания ипотечного кредита

Заем (долл.)

25000

Годовая ставка (%)

Срок (лет) 10

Ежемесячная выплата (долл.)

209

403

595

667

569

734

994

Требуемый ежемесячный чистый доход (долл.)

968

1344

1982

2889

1896

2446

3313

Требуемый ежемесячный доход до уплаты налогов (долл.)

1396

1940

2861

4169

2736

3530

4781

Крометого, непонятно, кто будет выступать в качестве инвесторов. Ведь тех источников дешевых и долгосрочныхресурсов, из которых финансируется ипотека в США, в России практически нет.

Негосударственные пенсионные фонды за 9 месяцев1999 годапривлекли, по данным инспекции НПФ,1160млн. рублей (около 45 млн.долларов). Даже если представить себе,что они будут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около20% своих средств (то есть столько, сколькосейчас занимают в их инвестиционных портфелях все государственные ценныебумаги), то на круг денег наберется примерно на четыре сотни ипотечныхкредитов.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочноестрахование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии подолгосрочному страхованию составляет около200млн. долларов в год. Однако до85% этих договоров в реальности представляютсобой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплатыналичных без налогообложения. Такимобразом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около30 млн. долларов, из которых в ипотеку можетбыть инвестировано (исходя из тех же20%)порядка 6 млн. долларов. Не густо.

Казалось бы, в условиях отсутствия инвесторов и возможностиобеспечить низкие ставки по ценным бумагам ипотечных агентств нет никакогосмысла создавать систему вторичного рынка, и, тем не менее,именно она в нашей стране развивается наиболеебурно. Создано уже как минимум триорганизации, которые должны выполнять функции агентств, то есть бытьпосредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство,Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банковнесколько кредитов. Причем кредиты былина вполне приемлемых условиях. Ставки от10% до18%, срокдо10 лет. Что было использовано в качестве источникадешевых и долгосрочных инвестиций?

В первую очередь бюджетные средства. И московское, и федеральное ипотечныеагентства производили пока выкуп ипотечных кредитов исключительно на средствамосковского и федерального бюджетов. Этозначит, что на дешевые ипотечные кредиты нескольким небедным гражданамскинулись все налогоплательщики, в основной своей массе значительно менеесостоятельные.

Конечно, бюджетное финансирование рассматривается всеми каквременное решение, как апробация технологии. В дальнейшем, как предполагается, придут зарубежные инвесторы, которыебудут предоставлять средства на ипотеку под5-10% годовых. Что же это заинвесторы? Ведь кажется очевидным, чтоникакой нормальный инвестор не будет вкладывать средства в ценные бумаги агентства,гарантированные Российской Федерацией, под5%годовых, если, инвестируя средства в долговые обязательства самой Федерации, онпри том же риске может заработать не меньше17%. Понятно, что совершить такое могут только,так называемые, политико-ориентированные инвесторы, то есть те, которые отсвоих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколько политическиедивиденды.

В первую очередь к таким инвесторам относятся международныефинансовые организации, такие как МБРР и ЕБРР, а также инвестиционныеструктуры, созданные правительствами ряда стран с целью способствоватьпродвижению рыночных реформ в России. Наэтих «политико-ориентированных» инвесторов и возлагаются все надежды. От них ждут средств на финансированиеипотеки. Причем, похоже, что ждут ненапрасно.

Так, уже сейчас наиболее активно выкуп ипотечных кредитов укоммерческих банков осуществляют не официальные российские структуры, аамериканский фонд TUSRIF, созданныйправительством США. В этом году фондпланирует выкупить ипотечных кредитов на130млн. долларов. Если исходить из среднейвеличины кредита в25 тысяч долларов, тоэтих средств хватит примерно на 5 тысячкредитов. В фонде и сотрудничающих с нимбанках работают очень грамотные специалисты по ипотечному кредитованию, профессионалывысочайшего класса, которые, я уверен, поставленную задачу выполнят. Это значит, что примерно пять тысяч нашихнебедных граждан получат кредиты не за счет всех остальных граждан нашейстраны, а за счет всех граждан Америки. Это, конечно, не может не радовать.

Более того, есть надежда, что зарубежные налогоплательщикиосчастливят еще некоторое количество наших небедных. Например, ведутся переговоры с ЕБРР, средствакоторого сформированы вкладами бюджетов60стран, о выкупе ипотечных кредитов Московским ипотечным агентством. Американцы уже три года ведут разговоры опредоставлении из своего бюджета4 млрд.долларов на выкуп кредитов Российской ипотечной ассоциацией и т.д.

Таким образом, в РФ формируется интересная система вторичногорынка. Внешне она очень похожа наамериканскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получаютсредства от инвесторов. Но внутренне онапринципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечныйрынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, нашаперекачивает на этот рынок бюджетные средства, то есть средства отечественных изарубежных налогоплательщиков.

Политико-ориентированныеинвесторы преследуют вполне благородную цель– обеспечитьразвитие нашего жилищного рынка, пусть даже за счет собственныхналогоплательщиков. Однако, если на этих принципах будет создана развитаясистема, то жилищный рынок России окажется зависимым от притока зарубежныхбюджетных средств. В этой ситуации любыеполитические требования Запада к России могут оказаться подкрепленнымивозможностью полностью обрушить жилищный рынок, перекрыв доступ средств нанего.

Пародия на немцев.

Некоторые практики, осознавая временный характер успеховсистемы вторичного рынка, приступили к строительству контрактно-сберегательной(немецкой) системы. То, что ее созданиев нынешних условиях также теоретически невозможно, никого, естественно, несмущало. Результат оказался аналогиченситуации с системой вторичного рынка. Система, внешне очень похожая на немецкую, была создана. Однако, как и в случае с американскоймоделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы.

В контрактно-сберегательной системе источником дешевыхсредств для ипотечных кредитов служат специализированные целевые депозиты. Заключив соответствующий контракт соспециализированной ипотечной кредитной организацией (стройсберкассой), клиентберет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вноситьфиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которойсущественно ниже среднерыночной. Послеокончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых напокупку квартиры средств, клиент получает кредит на вторую половину средств,также под ставку более низкую, чем среднерыночная кредитная ставка.

Средства, предоставляемые клиентом, используются для выдачикредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получаеткредит из средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся вэто время на стадии накопления.

Очевидно, что вся эта процедура происходит в рамках оченьстрого регулируемых, контролируемых и часто гарантируемых государствомспециализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлятьникаких активных операций, кроме предоставления кредитов своим бывшимвкладчикам. Рискованность таких кредитовзначительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям, не толькоформально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на делепродемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячноосуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежампо кредиту.

ВРоссии же таких специализированных кредитных организаций нет. Создать подобную организацию в рамкахобычного универсального банка нельзя, поскольку нельзя гарантировать, что он небудет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активныхопераций.

Как же формируют у нас немецкую систему ипотеки? Самым оригинальным образом– вообще обходясь без кредитныхорганизаций. Их заменяют самиорганизации– застройщики. В течение периода накопления все взносыклиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания иреально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже всобственность) квартиру. При этом он ужеоплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает отзастройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течениеоговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема,внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накоплениявносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получаетквартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которыевыплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачукредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительстванекоего жилого дома. Средства, которыеиспользуются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся впроцессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски,совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, чтособственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит назавершение строительства жилого дома. Вэтом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцемнедостроенного объекта.

Внастоящее время псевдонемецкая система существует только в рамках очень крупныхи надежных строительных организаций. Поэтому до сих пор такого не случалось. Однако если эта система распространится шире, и опыт созданияпсевдонемецкой ипотечной системы начнут перенимать и другие организации, тослучаев остановки строительства из-за нехватки средств не избежать. Учитывая, что в псевдонемецкой системе уклиента нет даже теоретической возможности изъять вложенные средства (разве чтокирпичей из стены наковырять), ее обвал может вызвать большие социальныепотрясения.

Хватит имитаций!

Если мы хотим, чтобы у нас была сформирована реальная системаипотеки, а не постоянно балансирующая на грани фола грубая пародия на западныемодели, необходимо создать для этого специальные условия. В первую очередь ипотеку необходимообеспечить источниками финансовых ресурсов.

Если формировать ипотеку по немецкой модели, то нужноузаконить соответствующие кредитные организации с налаживанием системы жесткойрегламентации и контроля за их операциями. На начальном этапе они должны быть гарантированы либо государством, либосубъектами федерации, либо надежными западными финансовыми учреждениями. Пока таких организаций нет,контрактно-сберегательная (немецкая) система не может быть сформирована.

Если формировать ипотеку по американской модели, то надоначинать с создания системы институциональных инвесторов, то есть развиватьдеятельность негосударственных пенсионных фондов, компаний по долгосрочномустрахованию жизни и т.д. Кроме того,надо сделать так, чтобы эти организации были заинтересованы в приобретенииценных бумаг ипотечных агентств при их невысокой доходности(5-10%). А это возможно только в случае, если доходность по государственнымценным бумагам установится на еще более низком уровне. Пока это не произойдет, то есть пока невырастет и не станет стабильным кредитный рейтинг России, ипотечные агентствабудут продолжать надеяться на зарубежных политико-ориентированных инвесторов,оставаясь полностью зависящими от интересов и воли правительств западных стран.

Приэтом надо отдавать себе отчет, что наличие источников финансовых ресурсов всехпроблем не решит. Реально ипотека сможетразвиваться только тогда, когда помимо возможности выдать деньги у кредитныхорганизаций появится уверенность в том, что эти деньги они смогут получитьобратно. Иными словами, когда будет,наконец, решена проблема использования жилья в качестве залога, то естьпоявится реальная возможность выселения неплатежеспособных заемщиков. Пока это не станет четко отработаннойрутинной процедурой, ипотечное кредитование останется высокорискованнымбизнесом.

Крометого, ипотека не станет массовой, пока не вырастет реальная кредитоспособностьнаселения. Это означает не только то,что должны увеличиться доходы граждан, но и то, что в стране должны сократитьсятемпы инфляции. В противном случае ростцен будет постоянно уменьшать ту долю заработка, которую заемщик не тратит наповседневные нужды и может направлять в погашение кредита.

Список используемой литературы.

1.

Конституция Российской Федерации – принята навсенародном референдуме 12 декабря 1993 г.;

2.

Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ;

3.

БалабановИ.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996 г.

4.

КлимовичМ. Московская приватизация: ипотечные механизмы выкупа недвижимости. Российскийэкономический журнал.1996 г.

5.

Виктор Минц. “ЭКСПЕРТ” № 12, 27 Марта 2000г.

[1]

Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ

еще рефераты

Еще работы по гражданскому праву

Реферат по гражданскому праву

Защита прав потребителей

29 Августа 2013

Реферат по гражданскому праву

Правовое регулирование и формы воспитания детей, оставшихся без родителей

29 Августа 2013

Реферат по гражданскому праву

Сделка

29 Августа 2013

Реферат по гражданскому праву

Субъекты и объекты гражданского правоотношения

29 Августа 2013