Реферат: Договор аренды

                  Северо – Кавказкая  АкадемияГосударственной службы

                                     Адыгейский    филиал

          Курсовая работа

попредмету: «Гражданское право» 2 часть.

натему:  Договор аренды.

                                        Студент  группы: 6 – ю – 99

                                             Князев Н.А.

                                               

                                                               

                                                                г.Майкоп  2002г.

                                                            ПЛАН

Введение

1.Понятие и элементы договора аренды.

1.1 Понятие договора аренды.

1.2Элементы договора аренды.

2. Форма и содержание договора аренды.

2.1 Форма и государственная регистрация договорааренды.

2.2<span Times New Roman"">        

Срок договора аренды. Возобновления арендных отношений.

2.3<span Times New Roman"">        

Права и обязанности сторон по договору аренды.

3. Отдельные виды договоров аренды.

Заключение.

Список используемой литературы.

Приложение.

 

 

 

      

Введение.

         Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношенияодними из первых. Прежде всего встал вопрос о расширении круга объектов аренды.Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и немогли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К нимотносятся предприятия, и иные производственно – хозяйственные комплексы,земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участниковотношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так исогласований условий аренды, снятие ненужных ограничений. Нормы ГК РСФСР 1964 г.в значительной мере не отвечали новой обстановке и нуждались в пересмотре.

         В1989 году были приняты Основы законодательства СССР и союзных республик обаренде.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1]Они являлись одними из первых принятых законодательных актов, выводящихгражданско – правовые отношения из-под жесткого государственного контроля и административного воздействия.

         Общиеподходы и принципы в регулировании договора аренды в условиях рыночнойэкономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства  СССР и республик, принятых в 1991 г. идействовавших в РФ с 3 августа 1982г.

         Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об арендеявляется принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенный в действие с1 марта 1996 г. В главе 34 Гражданского кодекса, регулирующий аренду, множествоновелл: 65 статей, для которых характерно существенное изменение подходов ирегламентации этих отношений, в главе 34 выделен комплекс общих норм, действиекоторых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормыспециального регулирования отдельных видов арендных отношений. Дифференциацияосуществляется главным образом по предмету ( объекту) аренды, но учитываютсядругие моменты: сфера  применениядоговора и специализация арендодателей – по договору проката, особый характеротношений — при лизинге и пр.

         Общие правила  параграфа 1 гл. 34Гражданского кодекса носят универсальный характер и полностью регулируют тевиды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальное регулирование– их немало, — а также распространяются на договоры, выделенные в отдельныевиды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована специальныминормами, относящимися к соответствующему виду отношений.

          Новое законодательство об аренде отражает новые экономические отношениясложившиеся в государстве.

1. Понятие и элементы договора аренды.1.1Понятие договора аренды.      Статья 606 ГК РФ гласит: « По договоруаренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование.    Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результатеиспользование арендованного имущества в соответствии с договором, являются егособственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по договору арендыимущество предоставляется не только в пользование, но и может бытьпредоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересуетпредпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к арендеразличных видов имущества ( транспортных средств, помещения для офисов,складских помещений, оборудования).     Подоговору аренды передается только имущество. Договор аренды -  возмездный договор. Имущество по немупередается только за плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество передано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании имуществом (гл.36 ГК РФ).     Анализ статьи 606  ГК РФ показывает,что сторонам в договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридическиелица, к ним применяются различные правила о дееспособности и правоспособности(ст. 21-35, 49 ГК РФ).      Право пользование арендованным имуществом может включать в качествесвоего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).  В законе или договоре аренды может бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендаторапо истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупнойцены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли – продажи, однаконе относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи  при аренде с выкупом право собственности наарендованное имущество не может перейти к арендатору  в момент заключения договора.       «Право пользования арендатора пользуется вещно – правовой защитой и  в этой плоскости приравнено к правусобственности и иным вещным правам ( ст. 305 ГК РФ ). Однако такую защиту онополучает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен иправом владения вещью (ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то вещно – правовой защитой оно не пользуется».2

 

1.2Элементы договора аренды.       Элементы договорааренды – это стороны, предмет, форма и содержание.      Стороны договора – арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в ролиарендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданскогоправа,  как физические, так июридические, а среди последних – как коммерческие, так и не и некоммерческиеорганизации, а также государство, национально – государственные,административно – территориальные и муниципальные образования.       Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора аренды –арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит егособственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом  или собственником сдавать имущества в аренду.»        Ядумая, следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества является актомраспоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник, он иназван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже отметили,собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.        Всоответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за которым закреплено имуществона праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду и, следовательно,быть арендодателями; по объектам недвижимости – только с согласие собственника;по объектам, относящимся к движимому имуществу, — самостоятельно, заисключением случаев, установленных законом или иными нормативными актами.       Вотличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего возможность введенияограничений на объекты аренды только законом, здесь они могут устанавливаться ииными правовыми актами.      Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в арендулицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения « вправесдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона РФ «Обобразовании).       Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органыместного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляюторганы по управлению имуществом.        Итак, арендодателем имущества может быть любое юридическое илифизическое  лицо. Если арендодатель –некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере,в какой это не противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Еслилицо, гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имуществав аренду, то такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) иподлежит государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданиндолжен быть дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).         Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это можетбыть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иноелицо( граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для другихцелей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).          Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в получении имуществав пользование. Никаких специальных требований закон к нему не предъявляет.          Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит:1.<span Times New Roman"">       не потребляемые вещи).Законом могут бытьустановлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается илиограничивается.2.<span Times New Roman"">     

3.<span Times New Roman"">     

В договоре аренды должныбыть указанны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередачи арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных вдоговоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованными сторонами, а соответственно договор не считается заключенным.

     Пункт 1ст. 607 обобщенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переданы варенду. Применяя содержащиеся в нем правила следует обратить внимание на рядобстоятельств:

а) земельные участки могутбыть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ (от.25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно — правовыми актамиПрезидента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.Следует подчеркнуть,  что нормыземельного законодательства не имеют приоритета перед нормами гражданскогокодекса в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормахсамого ГК.

б) другие обособленныеприродные объекты – это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – всеестественного происхождения, а также искусственные объекты ( парки, рыбныепруды, цветники и т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК даноопределение не потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектомдоговора аренды. Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральныхсвойств в процессе использования, реально сохраняются ( компьютер, земля,самолет).

     Непотребляемые вещи изнашиваются длительное время, но при каждом конкретном актеиспользования сохраняются в натуре. Износ (амортизация) упомянутогооборудования подлежит учету в соответствии с нормами законодательства обухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГК РФ принципиальноважное правило о том, что именно законом могут быть установлены виды имущества,сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.

     Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся прежде всего кимуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность  которого ограничена (п.2 ст.129 ГК).Определенные ограничения установлены для сдачи в аренду природных объектов.Так, участки недр и водные объекты могут предоставляться  в пользование на основании лицензий,выдаваемых уполномоченными государственными органами.3-4

     Участкилесного фонда передаются в аренду (пользование) также на основании лицензий.5

     В законеподчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. Приневыполнении данного требования считается, что условия об объекте подлежащемсдаче в аренду, сторонами не согласовано, а поэтому договор не признаётся  заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежитприменению правила ст. 168 ГК « недействительность сделки, не соответствующейзакону или иным правовым актам».

2.1 Форма и государственная регистрация договорааренды.

Ст. 609 ГК гласит:« 1. Договор аренды на срокболее года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.              2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной           регистрации, если иное неустановлено законом.                3.  Договор аренды имуществапредусматривающий переход в последующем права собственности на это имущества карендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли –продажи такого имущества»            Статья 609 ГК устанавливает ряд важных специальных правил о формедоговора аренды. По мимо общих требований к форме всякого договора, законом длядоговора аренды установлены и специальные требование. Договор аренды на срокболее года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо,независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме (п.1 ст.609). Договор на срок более года независимо от его суммы способен довольносерьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должнобыть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды,заключаемых с участием юридических лиц, то правило п.1 ст. 609 ГК есть лишьконкретизация общего правила, закрепленного п.1 ч.1 ст.161 «Сделки, совершаемыев простой письменной форме».

               Договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом, как в отношениизданий и сооружений ( п.2 ст. 651 ). При этом регистрации подлежит правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения ) правасобственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна отрегистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Такинтересно некоторое мнение юристов:

          «Если формально юридически – подходить к толкованию текста Закона о регистрацииправ, то он однозначно предусматривает, с одной стороны, договор арендынедвижимого имущества, с другой стороны, права аренды. Так в ст.4 Закона орегистрации прав говориться, что «… наряду с государственной регистрациейвещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежитограничения (обременения) прав на него, в т.ч. сервитуты, ипотека,доверительное управление, аренда.» Т.е. право аренды, подлежащее регистрации всоответствии с Законом о регистрации прав, рассматривается как ограничение(обременение), «стесняющее  как сказано вст.1 Закона о регистрации – правообладателя при осуществлении правасобственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества»В п.1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говориться о регистрации именноправ аренды. Проведенная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредствомсовершения специальной регистрационной подписи на документе, выражающейсодержание сделки (т.е., как правило на договоре аренды недвижимого имущества).В данном случае речь идет именно о договоре аренды как сделки.

         Каким же образом соотнести регистрациюдоговора и права и можно ли в данном случае отождествить регистрацию договорааренды и права аренды? На наш взгляд нельзя.

         В проведении различия между этимипонятиями вовсе нет игнорирования связи такого права и договора, как считаютнекоторые юристы, просто не стоит путать две «ипостаси» договора: договорсделку и договор правоотношения.

          

             Договор как сделка – юридическийфакт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей. Онподлежит регистрации в силу общего требования к форме сделки с недвижимымимуществом, установленного ст.164 ГК РФ.

             В данном случае подлежитрегистрации именно договор аренды, возникшее из договора – сделки, причемрегистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности ииных вещных прав на недвижимое имущество.

             «Обременительный» характер правасделки, прежде всего, с такими его особенностями ( характерным прежде всего,для вещных прав), как право следования, состоящее в том, что при сменесобственника сданного в аренду имущества права арендатора на это имуществасохраняется и по отношению к новому собственнику; и, по сути дела, вещно –правовой характер защиты владения арендатора ( поскольку он является титульнымвладельцем) против всех нарушений такого владения третьими лицами, в т.ч. ипротив собственника (ст. 305 ГК РФ). Именно в этом автор настоящей статьивидится разница между подлежащим государственной регистрации договором аренды иправом аренды.»6

                 

           Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход впоследующем права собственности на это имущества к арендатору (ст. 624 ГК),заключается в форме, установленной для договора купли – продажи такогоимущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения кдоговору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованногоимущества.

            Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и егогосударственной регистрации.

                                                                                    

      2.2 Срок договора аренды. Возобновление арендныхотношений.

 

            Срок договора аренды определяется нормами ст. 610 ГК:

       «1.Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

         2.Если срок аренды договором не определен, договор аренды считается заключеннымна неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое времяотказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимогоимущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срокдля предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного ненеопределенный срок.

        3.Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора  для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договорене определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногосрока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок равныйпредельному.»

      Каквидим, сторонами по договору аренды предоставлено право самим  определять срок аренды. Однако стороныопределяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иныхправовых актах,  действующих всоответствии с Гражданским кодексом РФ.

     Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотреннымист. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считаетсязаключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе влюбое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одинмесяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

       Закономили договором может быть установлен и иной срок предупреждения опрекращении  договора аренды,заключенного на неопределенный срок (абз.2 п.2Ст. 610 ГК). Отказ от договорааренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностьюсторон.

      Если ниодна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний  может длиться сколько угодно долго. В данномслучае речь идет о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, абез указания срока, т.е. под отменительным условием расторжения договора поинициативе любой из сторон.

      Закономмогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях,если срок договора не определен и ни одна из сторон не отказалась от договорадо истечении предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному (п.3 ст. 610).

       Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многихслучаях стабильный характер по истечении срока договора нередко возобновляется.В п.1 ст. 621 ГК РФ закреплено преимущественное право арендатора навозобновления арендных отношений на новый срок и определены условия, прикоторых оно может быть реализовано. Их три:

              1.Соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащимобразом исполнял свои обязанности по ранее закрепленному договору,  — использовал имущество по назначению, недопускал имущественного ухудшения его состояния, регулярно и своевременновносил арендную плату и т.д. К нарушениям, дающим признать арендатораненадлежаще исполнявшим свои обязательства, можно отнести те, которыерассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора потребованию арендатора ( ст. 619 ГК). Данный перечень не является исчерпывающим.

              2.   Готовность арендатора заключить договор наусловиях, равных                     предлагаемым  другимипретендентами на аренду ( во всяком случае не худших),  что выражено в словах « при прочих равныхусловиях». Это может касаться размера арендной платы, готовность арендаторапринять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр.

 3. Третье условие является новым: арендатор, желающий продлить     арендные отношения, обязан письменноуведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там неопределен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумныйсрок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора напоследующий период.

         ВГражданском кодексе сохранено ранее действовавшее указание о том,  что при заключении договора на новый срокусловия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любымусловиям, в том числе и к размеру арендной платы. Норма п.3 ст. 614 ГК РФ овозможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год в данном случаеприменяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей впериод действия договора, а здесь стороны оформляют новый договор и не связаныусловиями прежнего.

       Правоарендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебномпорядке. Высшей Арбитражный Суд РФ разъяснил: « Если известно, что арендодательнамерен сдавать имущество в аренду в дальнейшем, но от возобновлениядоговорных  отношений с прежнимарендатором уклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендаторазаключить договор на новый срок, в том числе сделать это в судебном порядке.Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению только втом случае, если арендатор не намерен сдавать имущество внаем.»7

      Новеллой является ч.1 п.1 ст. 621 ГК,предусматривающая дополнительные способы защиты прав и интересовдобросовестного арендатора: « Если арендодатель отказал арендатору в заключениидоговора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора сним  заключил договор аренды с другимлицом, арендатор в праве по своему выбору потребовать в суде перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков, причинённыхотказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таковыхубытков.»           

  « Если арендодатель продолжает пользоватьимуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороныарендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенныйсрок (ст. 610)», — так гласит п.2 ст.621. Но каждая из сторон вправе в любоевремя отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за один месяц, апри аренде недвижимого имущества – за три месяца. Арендодатель в любой формезаявивший о том, что он не намерен возобновлять арендные отношения, будетизбавлен от необходимости следовать п.2 ст. 621 ГК.

2.4<span Times New Roman"">        

Права и обязанности сторон по договору аренды.

 Статья 611 ГК РФ регламентирует предоставлениеимущества арендатору:

       «     1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в            состоянии, соответствующим условиямдоговора аренды и назначения имущества.

         2. Имущество сдается в аренду вместесо всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п), если иное не предусмотрено договором. Если такиепринадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствиис его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления емуарендодателем таких принадлежностей и документов или расторгнуть договораренды, а также возмещение убытков.

               2.  Если арендодатель не предоставил сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоретакой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него этоимущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещение убытков,причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора ивозмещение убытков, причиненных   егонеисполнением.»

    Следовательно, документы и принадлежностидолжны быть переданы арендатору в любом случае, если в договоре нет оговорки отом, что имущество должно быть передано без них. В свою очередь, арендаторытоже по своему выбору вправе потребовать предоставление нужных документов влюбой форме, в плоть до расторжения договора, но он вправе требовать возмещенияпонесенных убытков, вплоть до упущенной выгоды (ст. 15, 393 ГК РФ).

Упомянутое вышетребование могут быть удовлетворены только при условии, что арендатор не могпользоваться имуществом в соответствии с его назначением.

Со своей стороны,согласно ст. 612 ГК, « 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в арендуимущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если вовремя заключения договора он не знал об этих недостатках.

При обнаружении такихнедостатков арендатор вправе по своему выбору:

-<span Times New Roman"">         

-<span Times New Roman"">         

  недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-<span Times New Roman"">         

   Арендодатель, извещенный о требованияхарендатора или его намерении устранить недостатки имущества за счетарендодателя, может промедления произвести замену предоставленного арендаторуимущества другим аналогичным имуществом, находящимся в нормальном состоянии,либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправепотребовать возмещение непокрытой части убытков.

2. Арендодатель неотвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговореныили были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности  при заключении договора или передачи в арендуимущества в аренду.»  

 Наделение арендатора правом истребовать отарендодателя не переданное в установленный договором срок сданное в наемимущества свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающеговплетение в ткань обязательственно – правовых отношений элементов вещных прав.

«Наделение арендатораправом требования отобрание по суду у арендодателя сданного внаем имущества,хоть и несколько ухудшает теоретическую концепцию обязательственно – правовогоправоотношения и служит целям оптимальной защиты прав арендатора.» 8

Что же касаетсяарендодателя, то ему предоставляется единственная возможность избегатьотмеченных негативных последствий, получив соответствующее уведомлениеарендатора об имеющихся недостатках, заменить предоставленное арендаторуимущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездноустранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Обязанности арендаторавытекают из договора аренды. Во – первых, арендатор должен пользоватьсяарендованным имуществом в соответствии с договором или назначением его, чтобы врезультате  отрицательных последствийневыполнения этих условий не повлекло за собой расторжения договора ивозмещение убытков ( п.3 ст. 615 ГК). Арендатор обязан в процессе использованиеимущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт инести расходы на содержание арендованного имущества (п.2 ст.616 ГК).

Арендатор можетпользоваться арендованным имуществом или нет. Но есть особые правомочия,вытекающие из права пользование арендованным имуществом, которые арендаторможет реализовать лишь с согласие арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использования которых может иметь результатом распоряженымарендованным имуществом, к их числу относятся следующее право: сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлятьарендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендное право взалог, вносить арендные права в качестве вклада в уставной капитал  хозяйственных объектов, складочный капитал,паевой взнос. Очевидно, что согласие арендодателя в данном случаетребуется,  т.к. реализация арендаторомназванных прав может привести  к утратеарендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду.

Вторая основнаяобязанность арендатора – своевременное внесение арендной платы за пользованиеарендованным имуществом (ст. 614 ГК). Гражданский кодекс предусматривает целыйряд вариантов установления в договоре арендной платы, что выгодно отличает егоот Основ законодательства об аренде. Гражданский кодекс позволяет устанавливатьформу оплаты за аренду даже такую, которая не предусмотрена ГК РФ. Гораздо менежестким по сравнению с Основами законодательства об аренде являетсярегулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера аренднойплаты. Такие изменение происходят на основе договора, но не чаще раза в год.

При возникновении споровАрбитражный суд принимает во внимание то, как стороны урегулировали порядокизменения арендной платы при заключении договора арендной платы.9 

Ёще одной из основных обязанностейарендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока арендыили прекращении договора аренды по другим основаниям (ст. 622 ГК). При неиспользовании указанной обязанности арендодатель вправе потребовать вернутьсвое имущество в принудительном порядке.10

Судьба произведенныхарендатором улучшений арендованного имущества определяется Гражданским кодексомв зависимости от их характера (ст. 623 ГК). Всё отделимое от арендованногоимущества – собственность арендатора, неотделимое улучшение – арендодателю.Стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя,подлежат возмещению арендодателем, а также если улучшения произведены за счетамортизационных  отчислений от этогоимущества.

Согласно ст. 624 ГК,возможен выкуп арендованного имущества, но для этого: « 1. В законе илидоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходитв собственность арендатора после истечения срока аренды или до его истеченияпри условии внесения арендатором выкупной цены.

2.<span Times New Roman"">     

  не предусмотрено в договоре аренды, оно можетбыть установлено дополнительным соглашением сторон, при этом вправедоговориться о расчете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3.<span Times New Roman"">     

  запрещение выкупа арендованного имущества.»

Наиболее широкоераспространение выкуп приобрел при аренде объектов государственнойсобственности. В ст. 15 Закона о при