Реферат: Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)
Академия государственной службы при Президенте РФ
Волго-Вятскаяакадемия государственной службы
Кафедра Гражданскогоправа
РЕФЕРАТ
Тема: “Договор купли — продажи
жилых помещений”.
(По материалам судебной практики)
Выполнил:
Студентка 3 курса,
Факультета ГМУ,
Специальности ГМУ,
Группы 303
Рузанова О.А.
Проверил:
Морозова Т.М.
Нижний Новгород
2002 год
Содержание
Введение
1Понятие договора купли-продажи жилого помещения
2Существенные условия договора
2.1 Предмет
2.2 Цена
2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений
4 Права и обязанности
5 Процедура заключения договора
6Форма договора купли-продажи жилого помещения
6.1 Государственная регистрация
Заключение
Списокиспользованных источников и литературы
Введение
Послемногих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только засчет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый рядположительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
Спереходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобыпотребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных(государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья,которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с началадевяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие изграждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупатьквартиры.
Такимобразом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских правнедвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот сначала 90-х годов.
Основуправового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляютв первую очередь нормы Гражданскогокодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иныхнормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частногоправа, так и к праву публичному.
Значениепублично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзянедооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительноевмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных снедвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых ипублично-правовых норм.
Гражданскийкодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося оттого, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практическиперестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена изгражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач исоставляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР1964 года).
Создаваяоснову частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Такимобразом, одним из существенных элементов публично-государственногорегулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников являетсягосударственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормычастного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия ипорядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество (правособственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно взаконе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом,закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.
Гражданскоезаконодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишьв отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны.Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальнымзаконодательством — законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически вседоговоры, и в первую очередь те,предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование.Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажижилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.
Сегодня,когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищноезаконодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, ичастности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частногоправа, так и в публично-правовых аспектах.
Изменения в правовом регулировании оборота жилыхпомещений не могли не затронуть соответствующую судебную практику.
Темболее что на смену всеохватывающемунормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине пришел широкийразброс концепции и точек зрения, общимдля которых стала несводимость права кодному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебнуюпрактику.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[1]. Невдаваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целомотметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду.Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкция разделениявластей. Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую иавторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных меств современной правовой действительности.
Ведущую роль в судебной практике всегда играли ипродолжают играть разъяснения высших судебных органов. Право Верховного СудаРФ и Высшего Арбитражного Суда РФ даватьразъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ(ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочнопринимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего илиарбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебногопроцесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чемна конкретной норме, то разъяснениеПленума носит общий, неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему применению в силу закона. Очень часто разъяснения Пленумовложатся в основу будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и дооблечения в законодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне полязрения законодателя.
Кромеобобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовоерегулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередкопринятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е.можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям,механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступаетрегулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных соборотом жилых помещений.
Следуетобратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базекоторых складывается судебный прецедент.Все эти решения в той или иной форме апробируются Верховным Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и публикуются.Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ или Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФпревращает это решение в прецедент.
Крометого, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы вправовом регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, органуправления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или инуюобласть общественных отношений вне правового регулирования. Причины такогорешения самые различные — от некомпетентности до намеренного умолчания. Нокогда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решениявопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел врегулировании.
Темболее что оборот жилых помещений в томобъеме, который представлен сегодня — явление новое и законодательствонесомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимойзаконодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям нажилищном рынке, к махинациям различногорода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях снедвижимостью.
Наконец,суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенностьсудебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии,посвященной практике, читаем: " Конкретизация необходима общей нормеправа, которая настолько обща, что без соответствующего разъяснения и уточненияне может быть применена. Это не значит, что такая норма не нужна, что онавообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебнаяпрактика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[2]
Наосновании изложенного, освещение проблемных вопросов применения нормматериального права был бы неполным без использования судебной практики. И томуне исключение — оборот жилых помещений, а именно, регулирование договоракупли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы.
1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения
Выделение в главе 30ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядомобстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектовнедвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых онирасположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданскогоправа, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые мерыохраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи сцелевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается рядограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилыепомещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что такженакладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с нимиотношений.
Понятиедоговора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено.Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажинедвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).
«Подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Темболее, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий переченьнедвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости,специально включена квартира — наиболее распространенный вид жилого помещения.Таким образом, на основе общегоопределении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальнымопределением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенностипродажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажижилого помещения следующим образом:
Подоговору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственностьпокупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имуществопо передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договорпродажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости исоответственно подвидом общего договора купли-продажи.
В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также кправам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а вчасти не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения окупле-продаже.
Основнымпризнаком, позволяющим выделить этот виддоговора, является его предмет — жилыепомещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы.
Договоркупли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но этаконсенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считаетсязаключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной егогосударственной регистрации (ст.164, ч.2.ст.558 ГК РФ)
Договорупродажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты,а именно возмездность и взаимность.
Статья558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой „вторичной“купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных илимуниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизацииосуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. „О приватизациижилищного фонда в РСФСР“. Поэтому судебная практика по вопросамприватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломнойработе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законныйспособ возникновения права собственности на жилые помещения с последующимотчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.
Кстати,следует отметить, что само наименование „договор купли-продажи жилыхпомещений“ носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и напрактике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычноназывают их „договор купли-продажи квартиры“ или „договоркупли-продажи жилого дома“ применительно к конкретному виду жилогопомещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название такихдоговоров) и судебная практика.
2 Существенные условия договора
2.1 Предмет договоракупли-продажи жилого помещения
Существенным условием всякого гражданско-правовогодоговора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).
Ввидутого, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначальноопределить, что понимается под недвижимым имуществом.
Категориянедвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательствуеще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервыеиспользован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законовРоссийской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определениянедвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов<span Times New Roman»,«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[3].
<span Times New Roman",«serif»; color:black">В советском гражданском праве категории недвижимости вообще небыло. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласнокоторому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимыеи недвижимые упразднено.”<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[4]
Делениеимущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданскогозаконодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этойчасти норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то,что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, чтопрочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения,предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, воснову разграничения имущества нанедвижимое и движимое был положеносновной традиционный для российского права критерий физический, природныхсвойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению,критерий прочности связи с землей. По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечняперечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественнопопали под категорию недвижимости.
Общееопределение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. Вопределении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.
Недвижимымив силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения имноголетние насаждения.
Вследза введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательныхактах появились понятия “недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости вградостроительстве”, которые определялись путем исчерпывающего перечисленияобъектов.
Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Обосновах федеральной жилищнойполитики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.)<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA;layout-grid-mode:line">[5]ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.
В связи с принятием данного закона Высший арбитражныйсуд принял Информационное письмо от 11мая 1993 г. № С-13/ОСЗ-144 «В связи с введением в действие ЗаконаРоссийской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“, вкотором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят ЗаконРоссийской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“,введенный в действие с момента его опубликования (»Российская газета"№ 5 от 23 января 1993 г.). Закон определяет принципы реализацииконституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новыхсоциально-экономических условиях, устанавливает общие начала правовогорегулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности ивидов использования недвижимости в жилищной сфере.
В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостьюв жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правамивладения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилымипомещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения смноголетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.
Согласно этой же статье Закона жилищный фондпредставляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от формсобственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития,гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одинокихпрестарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры,служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Таким образом, под жилым помещением жилищноезаконодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома икоттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельныеквартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты вквартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющихтехнический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные иведомственные, а также вышеперечисленные «специализированные дома».
Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной(граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, всобственности общественных объединений, и переходить из одной формысобственности в другую в порядке, установленном законодательством.
Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее частиимеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться ираспоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если приэтом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы другихграждан, а также общественные интересы.
Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующиепомещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть.Таким образом, предметомсделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры,комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.
Какправило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляетпродажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащемгражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. (Опродаже доли в жилом помещении см. дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора”).
Приотчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являютсяли они частью жилого дома либо этоотдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.
Даннаяпроблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимостине воспринял из опыта законодательногоопределения недвижимости в зарубежных странах (который учитывался приразработке ГК РФ) такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаютсякак предметы, помещенные на участке дляего обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда кнедвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс,гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии 1916 г. и ряда других стран.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[6]
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля1981 г. № 4 «О судебной практике поразрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственные постройки(сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют сдомом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят кновому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждениидома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. (п.9).
Отсюда можно сделать вывод, что если иное непредусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателювместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определитьсудьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству,регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое,предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются какодна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи,распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотреноиное.
Правила определения предмета договора купли-продажижилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимостидетализированы в ст. 554 Кодекса. Исходяиз данной нормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иноежилое помещение), включая ееместонахождение, подлежит передаче покупателю.
При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире(жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, асоответствующий договор не считается заключенным.
Интересно, что сведения, определяющие местонахождениеустанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещенияна соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, чтоопределение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям,а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам,комнатам в многоквартирных домах.
Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ,императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах опродаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появиласьколлизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точнооговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно,отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости,формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA;layout-grid-mode:line">[7]
Пока неясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно,она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общейсобственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом. У стороны,чье право нарушено, появляется право на взыскание убытков по отношению кнарушителю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции,когда она возможна (то есть когда недвижимость после отчуждения не быласущественно изменена и нет препятствий, вытекающих, например, из норм жилищногоправа). Виндикация нереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать правособственности на индивидуально-определенный объект недвижимости, ставшийпредметом сделки. Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайнотяжел, даже когда для этого есть условия.
Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. Вэтом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению всфере застройки подзабытого Закона от 26июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности в РСФСР».<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[8]
Определяя предмет договора купли-продажижилого помещения, необходимо определить — может ли самовольная постройка жилогопомещения быть предметом данного договора.
В соответствии сост. 222 ГК РФ самовольной постройкойявляется жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество,созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке,установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения наэто необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных истроительных норм и правил.
Исходя из прямого указания законодательства, лицо,осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственностии не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято изгражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе икак объект незавершенного строительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Этообстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров,возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[9]
Таким образом, сделки (в том числе купля — продажа) суказанными объектами ничтожны (ст.ст.168, 169 ГК РФ).
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим еелицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3).Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо,виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения настроительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку)самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок впервоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Об архитектурнойдеятельности»<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA;layout-grid-mode:line">[10]).<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[11]
Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольнопостроенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определитьдействительно ли данная постройка является самовольным строением.
Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании правасобственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а такжеспоры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами. <span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast; color:black;mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language: AR-SA;layout-grid-mode:line">[12]Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признанияправа собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением ПленумаВерховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первойГражданского кодекса Российской Федерации» в п.34 разъяснено, что прирассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовымиактами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельногоучастка, на котором возведена самовольная постройка.
Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболеебыстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадииподготовки дела к судебному разбирательству судье при определении кругадоказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложитьистцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему вустановленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольнаяпостройка.
Следует учитывать, что право собственности насамовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности,пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которогонаходится земельный участок, где осуществлена постройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)
Гражданскийкодекс, называя предметом договоровкупли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объектыпостроены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объектявляться предметом купли-продажи?Ответ на этот вопрос дает судебнаяпрактика.
Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля1981 г. № 4 «О судебной практике поразрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членовсемьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправепроизвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень егоготовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующейтехнической возможностью доведения строительства дома до конца указаннымилицами.
При невозможности раздела неоконченного строительствомдома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы иконструктивные элементы дома. (п.10).
Возможность раздела объекта незавершенного строительствакосвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.
Информационное письмо Президиума Высшего АрбитражногоСуда РФот 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практикиразрешения споров, возникающих по договорамкупли-продажинедвижимости»<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;color:black;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA;layout-grid-mode:line">[13]
окончательноопределило, что объекты незавершенного строительства после государственнойрегистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка опризнании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительствомобъекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченнойответственностью.
В обоснование иска прокурор указал, что отделениеСбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объектпо договору купли-продажи. Объек