Реферат: Сравнительная характеристика условий договоров найма, социального и коммерческого найма

<span Times New Roman",«serif»">Министерство образования Российской Федерации

<span Times New Roman",«serif»">Московская государственная юридическая академия

<span Times New Roman",«serif»">(Первый Московский юридический институт)

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">Кафедрагражданского и семейного права

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»">«Сравнительная характеристика условий договоровнайма, социального и коммерческого найма»

Москва — 2003

<span Arial",«sans-serif»;mso-fareast-font-family: «Times New Roman»;mso-bidi-font-family:«Times New Roman»;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">

<span Times New Roman",«serif»">Оглавление

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight: bold">Введение                                                                                               стр3

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal; mso-bidi-font-weight:bold">Список используемых сокращений                                                  стр7         

<span MS Mincho";font-weight:normal; mso-bidi-font-weight:bold">Глава <span MS Mincho";mso-ansi-language:EN-US;font-weight:normal; mso-bidi-font-weight:bold">I<span MS Mincho";font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">: Общие положения одоговорах                                          стр8                   <span MS Mincho"; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">§ 1. Право граждан на жилье                                                                          стр8

<span MS Mincho"; mso-bidi-font-weight:bold">§ 2. Понятие                                                                                            стр11

<span MS Mincho"; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">§ 3. Объект договоров найма жилого помещения                                стр20<span MS Mincho";font-weight:normal; mso-bidi-font-weight:bold">§ 4. Форма договоров наймажилого помещения                                стр25<span MS Mincho"; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">§ 5. Субъекты договора найма жилого помещения                              стр31

<span MS Mincho";mso-bidi-font-weight: bold">§ 6. Срок договоров                                                                               стр40

<span MS Mincho"">§ 7. Плата                                                                                                стр41

Глава II. Права и обязанности сторон по договору                                      стр 44

Глав III. Изменение договора найма жилого помещения                     стр 53

Глава IV. Расторжение договора найма жилого помещения               стр 58

<span MS Mincho"; mso-bidi-font-weight:bold">Заключение                                                                                             стр65

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">Списокиспользуемой литературы                                                                  стр67

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

Введение

Интерес к исследованию темы «Сравнительная характеристика условий договоров найма,социального и коммерческого найма» закономерен. Источники, регламентирующиевопросы о договорах найма и реализации прав граждан, возникших в результате заключения договоров найма, представлены весьмапротиворечивым материалом, постижение сущности которогонеобходимо в повседневной жизни не только юристам, прак­тическим работникам,руководителям предприятий, другим специалис­там, но икаждому гражданину. По раскрываемой теме сущес­твует ощутимый дефицит правовойинформации.

На сегодняшний день регулирование жилищных отношенийносит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базесочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следуетотметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным,семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимостьуглубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовыхкатегорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которыхневозможно правильное применение действующего законодательства.

Всоответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищноезаконодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и еесубъектов. Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции, в области жилищныхправоотношений издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с нимизаконы и иные нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно п. 5 ст. 76 Конституции,законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могутпротиворечить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритетотдается федеральным законам.

Ксожалению, кодифицированные акты: Основы жилищного законодательства Союза ССР исоюзных республик и Жилищный кодекс РСФСР, введенные в действие в начале 80-хгодов, не соответствуют реальным социально-экономическим условиям в стране. Врезультате — Основы на сегодняшний день фактически не действуют, а Жилищныйкодекс применяется лишь в той степени, в которой не противоречит законам,принятым позже.

Принятиепервой части Гражданского кодекса Российской Федерации и введение его вдействие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в областирегулирования взаимоотношений вжилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых,  определен объем прав и обязанностейсобственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

Часть вторая ГК, введенная вдействие с 1 марта 1996 года, по-иному, чем прежнее законодательство,регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачижилых помещений во владение и пользование.

При подготовке работыиспользовались материалы периодической печати, представленные в основномстатьями юристов, комментариями отдельных положений закона.

Значительнуюценность составляют сведения, полученные из обобщений правоприменительнойпрактики Верховного Суда Российской Федерации.

Широкоиспользованы теоретические основы гражданского права.

Для болееполного раскрытия темы был использован достаточно объемный материал специальнойлитературы, перечень которой приведен в заключительной части.

Актуальностьтемы состоит и в противоречивости нормативного материала и не соответствия егодействительности.    Комплекспротиворечий обусловливает трудности правоприменения даже при попыткахдобросовестного исполнения правовых предписаний и создает массу возможностейдля совершения неправомерных действий как исполнителями, так и должностнымилицами, призванными обеспечить точное применение законов на местах.

Альтернатива этому — детализациязаконодательного регулирования. Для того,чтобы понять его механизм, одна изглав работы посвящена об­щим теоретическим принципамправового регулирования гражданских правоотношений, без которых невозможноправильное применение и понимание нормативного массива.

Работа содержит 4 главы, 7 параграфов, введение и заключение.

Первая главадает описание общих положений рассматриваемых мной договоров.

Вэтой главе раскрывается право гражданна жилье, дается понятие договора, подробно раскрывается предмет договоров,говорится о форме и плате по договорам, о субъектах договоров.

Особое место отведено второйглаве.В ней раскрываются все права и обязанности субъектовдоговоров найма: нанимателя и наймодателя. Дается сравнительная характеристикаправ и обязанностей.

В третьей и четвертой главахговоритсяоб основаниях изменения и расторжения догоров найма, найма жилых помещенийв домах государственного и муниципального жилищного фонда, договоровкоммерческого и социального найма.

В моейдипломной работе проводится анализ различных точек зре­ния специалистов попроблеме определения понятия договоров найма, сравниваются условиярассматриваемых договоров, предприни­мается попытка собственного видения еерешения, что в конечном результате является главной целью исследования.

 Целью настоящей выпускной квалификационнойработы является изучение договоров найма, найма жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда, коммерческого и социальногонайма, сравнительная характеристика условий этих договоров, а также проблем,связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. В основеисследования лежат методы логико-правового и системного анализа,сравнительно-правовой метод научного познания, статистический метод. Новизнаисследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и оченьактуальной в связи появлением института собственности. Актуальность данной темыоправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов,так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. Главная цель определила ее задачи:

1.<span Times New Roman"">               Разобраться в нормативном материале по теме договоранайма жилых помещений, который является в части устаревшим, а в частипротиворечивым, для того чтобы в дальнейшем применять полученные знания напрактике,

2.<span Times New Roman"">               

Поиск путей к урегулированию гражданскихи жилищных отношений по поводу найма жилых помещений так, чтобы не было несогласованности права, закона иприменения.

Взаключительной части подведены итоги исследования, оп­ределившиезначение данной темы в общественной жизни, достоинства и некоторые недоработки работы и возможная пер­спектива.

Основныминститутом жилищного законодательства и одновременно одним из видовгражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений.

Договор найма жилых помещенийявляется одной из форм улучшения гражданами жилищных условий, наряду с такимиформами как  участие граждан вжилищно-строительных и жилищных кооперативах, товариществах собственников жильяи приобретением жилья в частную собственность.

<span Times New Roman",«serif»">Список используемых сокращений:

<span Times New Roman",«serif»; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации

<span Times New Roman",«serif»;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">ЖК –Жилищный кодекс РСФСР

<span Times New Roman",«serif»; mso-bidi-font-family:«Courier New»">П. Пр-ва Москвы № 46

<span Times New Roman",«serif»">-<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «MS Mincho»">  Постановление ПравительстваМосквы от 21 января 1997 г. N 46  «Опорядке и условиях аренды и найма жилых помещений, находящихся вгосударственной и муниципальной собственности г. Москвы»

<span Times New Roman",«serif»; mso-fareast-font-family:«MS Mincho»">Основы —

<span Times New Roman",«serif»">ЗаконРоссийской Федерации от 24.12.92 «Об основах федеральной жилищнойполитики»<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family: «MS Mincho»">

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«MS Mincho»">

<span Times New Roman",«serif»; font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span Times New Roman",«serif»">

<span MS Mincho"">Глава<span MS Mincho";mso-ansi-language:EN-US">I<span MS Mincho"">: Общие положения о договорах<span MS Mincho"">§ 1. Право граждан на жилье

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">Право граждан на жилище закреплялось в Конституции СССР 1977 г.,Конституции РСФСР 1978 г.

<span MS Mincho""> Конституция РСФСР 1978 г.,устанавливая право граждан на жилище, гарантировала, что «это правообеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищногофонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству,справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемойпо мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а такженевысокой платой за квартиру и коммунальные услуги». Конечно, такой подход кобеспечению права граждан на жилище был характерен дляадминистративно-командной

<span MS Mincho"">системы,когда в основном все вопросы решались в централизованном порядке и строгорегламентировались законодательством СССР и РСФСР. Это было возможно в прежнейсоциально-экономической обстановке, когда государство было основнымсобственником имущества, в том числе жилья, в стране и соответственно брало насебя основные расходы по обеспечению граждан жильем.

<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«MS Mincho»">Послепринятия  Закона РФ от 24 декабря 1992 г.«Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера сталаориентироваться на рыночные отношения.

<span MS Mincho"">Провозглашенноев Основах право граждан на жилище предусматривается обеспечивать несколькимиспособами. Одним из них является предоставление жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищных фондов всем нуждающимся в улучшениижилищных условий гражданам на условиях договора найма.

<span MS Mincho"">Междутем следует иметь в виду, что через год после вступления в силу Основ былапринята новая Конституция РФ (декабрь 1993 г.), которая в ст. 40 закрепилаправо граждан на жилище с новым содержанием.

<span MS Mincho"">Ч. 1 ст.40 провозглашает право граждан на жилище, т. е. данное право являетсяконституционным и относится к числу основных прав и свобод граждан.

<span MS Mincho"">ТакжеКонституция Российской Федерации в ст. 7 провозглашает Российскую Федерациюсоциальным государством, «политика которого направлена на создание условий,обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека». Это означает,что создание условий обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, не является сугубо личнымделом самого человека и его родителей, а возводится в ранг общегосударственнойполитики. Социальная политика Российского государства включает такой видсоциальной помощи как бесплатное предоставление малоимущим жилой площади.<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«MS Mincho»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[1]

<span MS Mincho"">Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющихправо на получение жилья из государственного, муниципального и других жилищныхфондов бесплатно или за доступную плату. Это малоимущие и иные, указанные взаконе граждане, нуждающиеся в жилье. Кто будет признан «малоимущим» и за кем,кроме них, в будущем сохранится право на бесплатное либо за доступную платупредоставление жилого помещения — эти вопросы требуют законодательногоурегулирования. Однако необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации онив определенной мере нашли закрепление. Во-первых, ст. 10 установлено, что впериод перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет иобеспечения жилыми помещениями.

<span MS Mincho"">Во-вторых,ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны иприравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а такжеинвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнениигосударственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленногопрожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняетсяпорядок предоставления жилых помещений в домах государственного имуниципального жилищного фонда

<span MS Mincho"">наусловиях договора найма. Также этой статьей предусмотрено, чтозаконодательством Российской Федерации и законодательством субъектов РоссийскойФедерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">§ 2. Понятие

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">

<span MS Mincho"">Проанализировавнормы российского законодательства и города Москвы можно выделить 4 видадоговоров найма:

1)<span Times New Roman"">                                

<span MS Mincho"">договор найма(регламентируемый нормами Гражданского Кодекса РФ);

2)<span Times New Roman"">                                

<span MS Mincho"">договор наймажилого помещения в домах государственного и муниципального фонда (по ЖилищномуКодексу РСФСР);

3)<span Times New Roman"">                                

<span MS Mincho"">договоркоммерческого найма (Постановление Правительства г. Москвы №46);

4)<span Times New Roman"">                                

<span MS Mincho"">договорсоциального найма   (ПостановлениеПравительства г. Москвы №46).

<span MS Mincho"">Такое разделение с сылкой на источник тем более необходимо, таккак с 1.02.2003 вступил в действие новый Гражданско-процессуальный кодекс РФ, внормах которого содержится условие о том, что при подаче иска обязательнымусловием является указание точной нормы закона, на которую ссылается истец.

ГК РФ внесряд существенных корректив в регулирование жилищных отношений, связанных снаймом жилых помещений, в нем договору найма посвящена глава 35.

Ст. 288первой части Гражданского кодекса прямо указывает на право собственника сдаватьжилое помещение на основе договора.

Важнейшиеположения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671 — 688 главы35 ГК РФ, ст. 50 — 100 ЖК РСФСР.

Необходимо проводить черту между жилищным и гражданскимзаконодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные свладением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когдажилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные сиспользованием жилища, и целый ряд других вопросов (по эксплуатации,пользованию жильем и др.), регулируются жилищным законодательством. Кроме того,Конституция Российской Федерации относит к разной компетенции гражданскоезаконодательство, с одной стороны, и жилищное — с другой. Гражданскоезаконодательство, согласно ст. 71 Конституции, относится к исключительномуведению Российской Федерации, а, как было сказано во введении, согласно ст. 72Конституции, жилищное законодательство является совместной компетенцией Россиии ее субъектов.

Давая общее определениедоговора найма жилого помещения, ГК (ст.672) одновременно выделяет особую разновидность договора найма – договорнайма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондахсоциального использования (договор социального найма жилого помещения). Всоответствии с Законом «об основах жилищной политики» жилищный фонд социальногоиспользования выделен для социально незащищенных слоев населения(малообеспеченные граждане, военнослужащие, ветераны, инвалиды).<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[2]

Гражданский кодекс не ставитзадачу регулировать социальный наем: договор социального найма жилого помещениязаключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищнымзаконодательством (п.3 ст.672). Здесь следует обратить внимание, на то, чтопредусмотренных,  именно, жилищнымзаконодательством, а не Жилищным кодексом, как утверждают некоторые научныеисточники.

Определением договора наймажилого помещения, данным в ГК, охватывается также договор найма жилогопомещения, заключаемый на коммерческих началах. Такой договор найма некоторыеавторы называют «договором коммерческого найма». Отношения коммерческого наймарегулируются гражданским законодательством, тогда как отношения социальногонайма – главным образом жилищным законодательством.

Отдельным категориям граждан (выпускникам детских домов,пенсионерам-одиночкам) могут предоставляться жилые помещения по договорубезвозмездного пользования (ст.18 Закона об основах жилищной политики в городеМоскве)<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA">[3]

Глава 35 ГКРФ  направлена на регламентациюотношений, связанных с  наймом. Вместе стем целый ряд положений данной главы относится ко всем указанным видам договоранайма жилых помещений, а специальная статья 672 посвящена только социальномунайму.

Ст. 672 ГКРФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном имуниципальном жилищном фондесоциального использования — договор социального найма жилого помещения.

Относительнодоговора социального найма в ГК РФ дается только общая характеристика, котораядолжна быть достаточным образом развернута в новых нормативных правовых актах в области жилищногозаконодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФуказывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения,находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда ипредназначенные только длясоциального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либопредоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственнымии муниципальными организациями.

Действующеежилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социальногоиспользования. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Закона Российской Федерации «Обосновах федеральной жилищной политики» — это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенныена условиях договора найма, и предоставленные в пределах нормы жилой площади,жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилыепомещения в них.

В ч. 3статьи 672 сказано, что договор социального найма заключается по основаниям, наусловиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К немуприменяются правила статей 674 (письменная форма договора), 675 (сохранениедоговора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилоепомещение), 678 (обязанности нанимателя жилого помещения), 680 (временныежильцы), 681(ремонт сданного в наем жилого помещения), п.п. 1-3 ст. 685 ГК (поднаем, соблюдение нормы жилойплощади на одного человека при заключении договора найма, возмездность договоранайма). Другие положения Гражданского кодекса применяются к договорусоциального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищнымзаконодательством.

В правовойнауке существует такая точка зрения, что найм жилого помещения подразделяетсяна договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма.Этой точки зрения придерживаются, например, Крашенинников, Садиков. Однако, по мнению некоторых других авторов, ккоторому я присоединяюсь, это самостоятельные договоры, а не подвиды договоранайма. Доказательства этому будут приведены ниже.

В чем жезаключаются понятия договоров найма жилого помещения?

Всоответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилогопомещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное имлицо (наймодатель) — обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем.

Вопределении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемымжилым помещением, однако настоящий ГК, равно как и прежнее жилищноезаконодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение другихчленов семьи, поднанимателей, обмен жилого помещения и другое.

Понятиедоговора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального иобщественного жилищного фонда  в ЖК несодержится. Однако оно дается в ФЗ «об основах федеральной жилищной политики».

<span MS Mincho"">«Договорнайма — соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользованиенанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилоепомещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилойплощади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещениинезависимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилоепомещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и закоммунальные услуги» (ст.1).

<span MS Mincho"">Понятиядоговоров коммерческого и социального найма на федеральном уровне незакреплено, и его можно найти только в законодательстве субъектов РФ.

<span MS Mincho""> Так в  Постановлении Правительства Москвы №46

<span MS Mincho"">в п.3говорится, что «договор коммерческого найма — соглашение, по которомунаймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров задоговорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуетсяиспользовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнятьобязательства по договору».

<span MS Mincho"">«Договорсоциального найма — соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателюжилое помещение в пределах нормы жилой площади в бессрочное пользование, ананиматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вноситьплату за пользование им и коммунальные услуги».

<span MS Mincho"">Все вышеперечисленные договоры

по своей юридической природедоговор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным),консенсуальным, возмездным.

<span MS Mincho"">Далее в своей работе мне бы хотелось рассмотреть такое понятие какжилищный фонд, т.к. он является одной из основных черт, по которымразличаются приведенные выше договора.

В жилищномзаконодательстве одним из базовых всегда было понятие «жилищный фонд» в смыслесовокупности всех находящихся на территории страны жилых домов и жилыхпомещений в других строениях (ст. 4 ЖК РСФСР).
Жилищный фонд Российской Федерации представляет собой единую структуру,включающую все жилые дома и жилые помещения, находящиеся на ее территории ипредназначенные для постоянного проживания, независимо от того, кто является ихсобственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.     
Жилищный фонд — важнейшее национальное достояние, в умножении и сохранностикоторого заинтересовано все общество. В составе жилищного фонда в таком широкомпонимании законодательство выделяет отдельные составные части, которые такжеименуются фондами.
Понятие «жилищные фонды» можно определить как выделяемые из единого жилищногофонда страны по тем или иным критериям совокупности жилых домов и жилыхпомещений, отличающихся определенным порядком формирования, целевымназначением, правилами использования и другими элементами правового         режима.
     Перечисляя виды жилищного фонда, ЖКРСФСР (ст. 5) называет государственный, общественный жилищные фонды, фонджилищно-строительных кооперативов, индивидуальный жилищный фонд. Болеепространная классификация жилищного фонда дается в Основах федеральной жилищнойполитики, где выделяется частный, государственный, муниципальный и наряду сэтим общественный и коллективный жилищные фонды. Эта классификация отражаетуровень экономического и правового мышления, существовавшего до принятияКонституции РФ 1993 г. и ГК и до преобразования жилищных отношений. Поэтомуследует согласиться с тем, что классификация жилищных фондов, которая дается вЖК РСФСР 1983 г. и в Основах федеральной жилищной политики         1992 г.,  явно      устарела.
         Представляетсяудачным предложение классифицировать жилищные фонды по двум признакам: по ихпринадлежности к одной из предусмотренных законом форм собственности и взависимости от форм использования жилых помещений<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA; layout-grid-mode:line">[4]. Ю.К.Толстой придает основное значение второму признаку, считая, что «следуетклассифицировать жилые помещения не столько по формам собственности, сколько взависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, посколькуименно этим во многом определяется правовой режим указанных помещений»<span Times New Roman",«serif»;mso-fareast-font-family:«Times New Roman»; mso-ansi-language:RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA; layout-grid-mode:line">[5]

.
         Взависимости от форм собственности выделяются следующие фонды: частный,            государственный,        муниципальный.
         Частный жилищный фонд включает жилыедома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности, во-первых,гражданам (индивидуальные жилые дома, квартиры, приобретенные в порядкеприватизации, путем покупки и других сделок, квартиры в домах жилищных ижилищно-строительных кооперативов, если член кооператива полностью выплатилпаевой взнос, и т.д.) и, во-вторых, юридическим лицам (построенные илиприобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных,жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом). Кчастному жилищному фонду относятся также жилые дома и жилые помещения в другихстроениях, принадлежащие на праве собственности общественным организациям. Невходят в частный жилищный фонд жилые дома и жилые помещения, принадлежащиеюридическим лицам — государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям,поскольку они согласно ст. 294, 296 ГК не являются собственниками.
         Всостав государственного жилищного фонда входятжилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РоссийскойФедерации или отдельным субъектам Российской Федерации и при этом находящиеся вхозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятийили учреждений.

Взаконодательстве широко употребляется понятие «ведомственный жилищный фонд».Этот фонд является частью государственного жилищного фонда. Он состоит издомов, принадлежащих на праве хозяйственного ведения или праве оперативногоуправления государственным предприятиям или учреждениям и предназначенных дляудовлетворения жилищных потребностей      их    работников.
         Муниципальный жилищный фонд состоит изжилых домов и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности району,городу, поселку, другим муниципальным образованиям, включая жилые дома и жилыепомещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлениимуниципальных предприятий или учреждений (т.е. их «ведомственный фонд»).Муниципальный жилищный фонд предназначен для удовлетворения потребностейнаселения данного административно-территориального образования и принадлежащихему предприятий и учреждений.
         В зависимости от форм использования жилыхпомещений (от целевого назначения) всоставе жилищного фонда можно выделить, фонд социального использования,индивидуальный и коммерческий жилищные          фонды.
         Фонд социального использования впервыебыл назван в Основах федеральной жилищной политики (ст. 12), а затем ГК (ст.672). К названному фонду относятся: жилые помещения в государственном имуниципальном жилищных фондах, включая жилые дома, квартиры и иные жилыепомещения, заселенные на условиях договора социального найма и предоставляемыев пределах нормы жилой площади, а также жилые помещения в коммунальныхквартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фондсоциального использования охватывает только те жилые помещения, которыевключены в фонд социального использования местной администрацией,государственными и муниципальными предприятиями  и       учреждениями.
         Загражданами, проживающими по ранее заключенным договорам найма в домахгосударственного жилищного фонда, полностью сохраняются права, возникшие изэтих договоров независимо от площади занимаемого жилого помещения (см. абз. 2ст. 14 Основ федеральной жилищной политики).

            Индивидуальный жилищный фондвключаетжилые дома и жилые помещения, находящиеся в собственности граждан ипредназначенные для проживания самого собственника и членов его семьи, а такжелиц, которым собственник сдал помещение на основании договора (п. 2 ст. 288ГК). В данном случае существуют права и обязанности, основанные на нормахгражданского права (права собственника) и на нормах жилищного законодательства(права членов семьи собственника и пользователей по договору     с          собственником).
         Коммерческий жи

еще рефераты
Еще работы по гражданскому праву