Реферат: Договор оценки недвижимости. Отчет об оценке

Сдано ВГТУ г. Вологда 20.11.2003

Отчет об оценке.

Основанием возникновения отношений между участникамиотношений по оценке недвижимости является договор. Договор между оценщиком изаказчиком заключается в письменной форме, хотя и не требует нотариальногоудостоверения.

Согласност. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», договордолжен содержать:

ü

основаниязаключения договора;

ü

вид объектаоценки;

ü

видопределяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

ü

денежноевознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

ü

сведения остраховании гражданской ответственности оценщика.

Вдоговор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщикалицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номераи даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на которыйданная лицензия выдана.

Договороб оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки долженсодержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его(их) описание.

Вотношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектамРоссийской Федерации или муниципальным образованиям,договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником насовершение сделки с объектами оценки, если иное не установленозаконодательством Российской Федерации.

Согласност. 14 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик имеетправо:

ü

применять самостоятельно методы проведенияоценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

ü

требовать от заказчика при проведенииобязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме кдокументации, необходимой для осуществления этой оценки;

ü

получать разъяснения и дополнительныесведения, необходимые для осуществления данной оценки;

ü

запрашивать в письменной или устной форме утретьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, заисключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; вслучае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образомвлияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

ü

привлекать по мере необходимости надоговорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиковлибо других специалистов;

ü

отказаться от проведения оценки объектаоценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечилпредоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечилсоответствующие договору условия работы.

Обязанности оценщика регламентируются ст. 15 Закона«Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщик обязан:

ü

соблюдать при осуществлении оценочнойдеятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на егооснове нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовыхактов субъектов Российской Федерации;

ü

сообщать заказчику о невозможности своегоучастия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновенияобстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

ü

обеспечивать сохранность документов,получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

ü

предоставлять заказчику информацию отребованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обуставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемойорганизации (профессионального общественного объединения оценщиков илинекоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщикв своем отчете;

ü

предоставлять по требованию заказчикадокумент об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний вобласти оценочной деятельности;

ü

не разглашать конфиденциальную информацию,полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключениемслучаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

ü

хранить копии составленных отчетов втечение трех лет;

ü

в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетовили информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченнымгосударственным органам либо органам местного самоуправления по их законномутребованию.

Важным условием, обеспечивающим защиту прав потребителейуслуг оценщиков, является страхование их профессиональной (гражданской)ответственности. Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью беззаключения договора страхования — наличие у него страхового полиса согласнофедеральному закону является обязательным условием для получения лицензии наосуществление оценочной деятельности. Страховая сумма в случае недобросовестнойоценки имущества гарантирует заказчику, если он потерпел по этой причинематериальный ущерб, определенную денежную компенсацию.

Независимость оценки обеспечивается такжеположениями федерального закона о недопущении вмешательства в оценку имуществазаинтересованных лиц, в том числе заказчика, если это может негативно повлиятьна достоверность результатов оценки. Оценщикине должны быть учредителями, собственниками, акционерами или должностнымилицами данного акционерного общества, либо заказчиками, либо физическимилицами, имеющими имущественный интерес в объекте оценки, либо состоять с такимилицами в близком родстве или свойстве.

Размер оплаты оценщику за проведение оценкиобъекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

О надлежащемвыполнении договора оценки свидетельствует передаваемый заказчику отчетпрофессионального оценщика об оценке объекта.

Отчет об оценке– это письменный документ, отвечающий всемтребованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ходпроцесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные,их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценкесодержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделыотчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

Вотчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения –утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе егопрофессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Основныетребования, предъявляемые к отчету об оценке.

Отчетоб оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и переданзаказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования иливводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости,должны быть указаны критерии установления результата оценки и причиныотступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласност. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете обоценке указываются:

1)

дата составления и порядковый номер отчета;

2)

основание для проведения оценщиком оценки объектаоценки;

3)

юридический адрес оценщика и сведения о выданной емулицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

4)

точное описание объекта оценки, а в отношении объектаоценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица ибалансовая стоимость данного объекта оценки;

5)

стандарты оценки для определения соответствующего видастоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценкиданного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объектаоценки данных с указанием источника их получения, а также принятые припроведении оценки объекта оценки допущения;

6)

последовательность определения стоимости объектаоценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы примененияполученного результата;

7)

дата определения стоимости объекта оценки;

8)

перечень документов, используемых оценщиком иустанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые,по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им методарасчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчетсобственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

Вслучае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимостиобъекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрениюсудом. Суд, принявший к рассмотрению дело одостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки или же в связи срассмотрением дела с иным предметом иска, вправе своим определением назначитьоценщика для проведения повторной оценки объекта оценки в порядке,установленном процессуальным законодательством РФ.

Приложение 2.

г. Вологда " 02" ноября 2003 г.

Закрытое акционерное общество «АВИ»

,именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице генерального директора ПетроваН.Н., действующегона основании Устава,и Закрытоеакционерное общество «Независимая оценка»,именуемое в дальнейшем «Оценщик», заключили настоящий Договор онижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.Основанием для заключения настоящего Договора служит купля-продажа объектаоценки.

1.2.Имущество, подлежащее оценке, принадлежит «Заказчику».

1.4.Оценщик действует на основании лицензии № ХХХ от «20»августа 2002 г., выданной ____________________________________. Срок действиялицензии — Х лет. Ответственность Оценщика за нарушение настоящегоДоговора

застрахованаООО «Страховая компания «Ворота севера» (указатьнаименование страховщика), страховой полис № 33546, серия 19-01,дата выдачи " 30 " августа 2002 г.

1.5.По результатам проведения оценки имущества, указанного в разделе 2 настоящегоДоговора, подлежит установлению его рыночная стоимость.

2.ИМУЩЕСТВО, ПОДЛЕЖАЩЕЕ ОЦЕНКЕ

2.1.Оценке подлежит следующее имущество:

Земельный участок

625 кв. м. (договор аренды,заключенный на основании постановления мэрии г. Вологды №16/789-01 от28.09.1999), расположенный по адресу г. Вологда, ул. Залинейная,64. Склад шиферный, местоположение то же. Общая площадь – 411,5 кв. м.При длине 22,1 м и ширине 18,62 м. Здание склада имеет кирпичные стены толщинойоколо 90 см, за счет которых полезная площадь составляет 370 кв. м. Высотапомещений составляет 6,0 м. Строительный объем по данным технического паспортасоставляет 2500 куб. м. Дата постройки 1969 год. (справка №104-с от 12.10.1999,выдана КУГИ Администрации г. Вологды) .

(указатьобъект недвижимости: адрес, внешняя характеристика, площадь в кв. м, а такжереквизиты правоустанавливающего документа: номер, датавыдачи, кем выдан)

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1.Оценщик обязан:

-

3.2.Заказчик обязан:

-

3.3.Оценщик вправе:

-

3.4.Заказчик вправе:

-

4. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И ПОРЯДОКРАСЧЕТОВ

4.1. Стоимостьуслуг по настоящему Договору составляет __________(_______________________________________) рублей, а также НДС — ____% в размере_______ (_______________________________) рублей.

4.2.Оплата производится в два этапа путем безналичного перечисления денежныхсредств в рублях на счет Оценщика. ______% суммы, указанной в п. 4.1 настоящегоДоговора, оплачивается в течение ___________ дней после подписания настоящегоДоговора, а остальные _____% — в течение ________ дней после подписания актавыполненных работ.

5. СРОКИ ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

5.1. Оценщикприступает к работе в течение ____ дней с даты внесения Заказчиком на счетОценщика предоплаты в размере, указанном в п. 4.2 настоящего Договора.

5.2. Окончаниесрока оказания услуг по настоящему Договору — «09» ноября 2003 г.Срок оказания услуг продлевается на количество дней задержки предоставленияинформации от Заказчика.

5.3.В течение 3 дней после окончания оценки имущества Заказчик и Оценщикподписывают акт выполненных работ, а Оценщик передает Заказчику отчет об оценкеимущества.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1.За невыполнение или ненадлежащее выполнение условий настоящего Договора Оценщики Заказчик несут имущественную ответственность в соответствии с условияминастоящего Договора и действующим законодательством.

6.2. В случаепросрочки платежа Оценщик вправе требовать от Заказчика уплаты пени в размере___% от суммы Договора за каждый день просрочки.

6.3.Оценщик не несет ответственности за несоблюдение сроков выполнения работ вслучае непредоставления сведений и документов, атакже при нарушении Заказчиком п. 3.2 абзаца 3 настоящего Договора.

6.4. Оценщикне несет ответственности за недостоверность информации, предоставленной ему: — Заказчиком; — уполномоченными на предоставление такой информациигосударственными и муниципальными (местными) органами, организациями ипредприятиями; — юридическими и физическими лицами, принявшими на себяответственность за достоверность информации.

7. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

7.1. Действиенастоящего Договора может быть прекращено по взаимному соглашению сторон.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все спорыпо настоящему Договору решаются по согласованию сторон, а при невозможностидостижения согласия — в соответствии с действующим законодательством РФ.

9. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА

9.1. Стороны освобождаются отответственности за невыполнение условий настоящего Договора, если причинойэтого были:

-

10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

10.1. НастоящийДоговор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

10.2. ОтчетОценщика, составленный в соответствии с требованиями действующегозаконодательства РФ, служит документом, устанавливающим рыночную стоимостьимущества, указанного в разделе 2 настоящего Договора. Отчет Оценщика можетбыть использован в суде в ходе рассмотрения дела о разделе имущества междусупругами.

10.3. Во всемостальном, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны будутруководствоваться действующим законодательством РФ.

10.4. Всеспоры и разногласия, не разрешенные мирным путем, стороны будут решать всудебном порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

10.5. Стребованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности,порядком лицензирования оценочной деятельности, обязанностями Оценщика,требованиями к Договору об оценке и отчету об оценке, а также стандартамиоценки Заказчик ознакомлен.

11. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик: ЗАО «АВИ», 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35, оф. 225. ИНН 3525077882 Р/с40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с 30101810800000000786, БИК041909786.

Оценщик: ЗАО «Независимая оценка», 160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.33 оф. 415, ИНН3525123599, р/с 407028103120001000268 в Вологодскомотд. №8638 СБ РФ, к/с 30101810900000000644, БИК 041909644.

12. ПОДПИСИ СТОРОН

Заказчик: ________________/Петров Н.Н./ Оценщик:________________/ Сидоров А.В./

ОТЧЕТОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.

(сокращенный,полная версия — Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростовн/Д: Феникс, 2002. –320 с.)

СОДЕРЖАНИЕ:

Сопроводительноеписьмо.

1. Общиесведения.

1.1.Основные факты и выводы.

1.2.Цель оценки.

1.3.Оцениваемые права.

1.4.Сертификат качества оценки.

1.5.Квалификация оценщиков.

1.6.Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемаятерминология и процесс оценки.

3. Анализобъекта оценки и его окружения.

3.1.Описание земельного участка.

3.2.Описание улучшений.

3.3.Общая характеристика региона.

3.4.Анализрынка недвижимости города.

4. Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.

4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определениестоимости объекта оценки.

5.1.Определение стоимости земли.

5.2.Определениестоимости улучшений:

ü

6.Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ.

1.1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ ИВЫВОДЫ.

Наименование Заказчика, нанимающего Оценщика

Закрытое акционерное общество «АВИ» (далее ЗАО «АВИ» или Заказчик)

Реквизиты Заказчика

ИНН 3525077882 Р/с 40702810800000000756 в ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАК», к/с 30101810800000000786

Местонахождение Заказчика

160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.35, оф. 225

Наименование Оценщика

Закрытое акционерное общество «Независимая оценка» (далее ЗАО «Независимая оценка» или Оценщик)

Реквизиты Оценщика

ИНН 3525123599, р/с 407028103120001000268 в Вологодском отд. №8638 СБ РФ, к/с 30101810900000000644

Местонахождение Оценщика

160035, г. Вологда, ул. Козленская, д.33 оф. 415

Сведения о лицензировании на осуществление оценочной деятельности

Лицензия № ХХХ, выдана ХХХ

Сведения о страховании гражданской ответственности Оценщика

Договор на страхование гражданской ответственно-сти №33546 от 30.08.2002 года ООО «Страховая компания «Ворота севера»

Основание для проведения оценки

Договор №17 от 02.11.2003

Цели оценки

Купля-продажа объекта оценки

Задачи оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Дата оценки объекта

02.11.2003

График проведения оценки

02.11.2003-08.11.2003

Составление отчета

08.11.2003-09.11.2003

Форма отчета

Письменная

Описание объекта оценки

Наименование оцениваемого объекта

Склад шиферный

Тип объекта оценки

Отдельный материальный объект

Состав оцениваемого объекта

Земельный участок 625 кв. м.

Здание: склад

Балансовая стоимость объекта оценки на 01.01.03

Данные не были предоставлены

Собственник объекта оценки

ЗАО «АВИ»

Назначение оценки

Консультирование Заказчика относительно возможной цены продажи

Ценность в качестве исторического, культурного и архитектурного объекта

Не выявлена

Опасность, вызванная окружающей ср.

Отсутствует

Итоговаявеличина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 02.11.2003составляет 6300000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей.

1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ.

Цельоценки – решение вопроса о возможной цене купли-продажи имущества. Для целейоценки определялась рыночная стоимость объекта оценки.

1.3. ОЦЕНИВАЕМЫЕПРАВА

Оценкапроводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права арендыземельного участка.

1.4. СЕРТИФИКАТКАЧЕСТВА ОЦЕНКИ

Оценщики,выполняющие данную работу и подписавшие данный отчет, подтверждают на основаниисвоих знаний и убеждений следующее:

-

утверждения и факты, изложенные вотчете, являются правильными, корректными и соответствующими действительности;

-

наружный и внутренний осмотроцениваемого имущества был произведен Оценщиком лично, дата инспектированияобъекта 1 ноября 2003 г.;

-

содержащиеся в отчете анализ,мнения и заключения являются независимыми и профессиональными анализом изаключениями Оценщика и действительны строго в пределах ограничительных условийи допущений, являющихся частью настоящего отчета;

-

Оценщик не имел ни текущей, ниожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте, отсутствуют какие-либовещные права и дополнительные обязательства (кроме обязательств по договору напроведение оценки) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с объектомоценки, Оценщик действовал непредвзято и без предубеждения;

-

оплата услуг Оценщика не зависелаот итоговой величины стоимости объекта и также не связана с заранеепредопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента, …

-

оценка была проведена и отчетсоставлен в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применениюсубъектами оценочной деятельности, утвержденными …

1.5. КВАЛИФИКАЦИЯОЦЕНЩИКОВ

Работапроведена под руководством и при непосредственном участии специалиста, имеющегопрофессиональное образование в области оценки недвижимости. Ниже приведенсписок оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

-

…

-

…

Копииобразовательных и профессиональных документов участников работ приводятся вприложении к настоящему отчету.

1.6. СДЕЛАННЫЕДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Неотъемлемойчастью данного отчета являются следующие допущения:

1.

Оцениваемые права собственностирассматривались свободными от каких-либо претензий или ограничений, кромеоговоренных в отчете.

2.

При оценке выводы делались наосновании того допущения, что владелец управляет недвижимостью исходя из своихнаилучших интересов.

3.

и т.д.

Отчетоб оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающимиусловиями:

1.

Настоящий отчет достоверен лишь вполном объеме и лишь в указанных нами целях. Ни Заказчик, ни Оценщик не могутиспользовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договоромоб оценке.

2.

Оценщик не производил обмерземельного участка, зданий и сооружений, полагаясь на верность исходнойинформации, предоставленной Заказчиком.

3.

Оценщику не требуется появлятьсяв суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки,иначе как по официальному вызову суда.

4.

и т.д.

2.ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

Определениерыночной стоимости.

Согласно ФЗ «Об оценочной деятельностив РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимаетсянаиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден наоткрытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-

одна из сторон сделки не обязанаотчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-

стороны сделки хорошо осведомленыо предмете сделки и действуют в своих интересах;

-

и т.д.

Являясьфункцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется набазе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса,соответствия…

Оцениваемыеправа.

Оценка проводилась для правасобственности на оцениваемое помещение и права аренды земельного участка.

Правособственности, согласно ГК РФ, ч. 1 ст. 209, …

Арендапредставляет собой…

Процессоценки.

Процесс оценки – последовательностьэтапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения стоимости объектаоценки.

Проведениеоценки включает в себя следующие этапы:

1.

Заключение с заказчиком договораоб оценке.

2.

Установление количественных икачественных характеристик объекта оценки.

3.

Анализ рынка, к которомуотносится объект оценки.

4.

Выбор метода (методов) оценки врамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5.

Обобщение результатов, полученныхв рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величиныстоимости объекта оценки.

6.

Составление и передача заказчикуотчета об оценке.

3.АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

Местонахождениеобъекта оценки:

г. Вологда.

Состав объектаоценки:

земельный участок площадью 0,62 га издание склада.

3.1. ОПИСАНИЕЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Описаниеземельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:

Описаниеземельного участка

Местоположение участка

Г. Вологда, между ул. Залинейная и ул. Клубова

Кадастровый номер участка

0123457

Форма участка

Сложная

Площадь участка, кв.м.

625

Рельеф участка

Ровный

Водные ресурсы

Нет информации

Экологическое состояние

Удовлетворительное

Оцениваемые улучшения участка

Здание ЗАО «АВИ»

Инв. номер

Наименование

116

Склад шиферный

Описание окружения

Промышленная зона

Окружающий тип землепользования

Промышленная зона

Транспортная доступность