Реферат: Купля-продажа недвижимости

Содержание

Введение

§ 1    Понятие договора купли–продажинедвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли–продажинедвижимости от иных видов купли–продажи

§ 2    Права и обязанности сторон вдоговоре купли–продажи недвижимости

§ 3    Ответственность за нарушениедоговора купли–продажи недвижимости

Заключение

Список использованных источников илитературы

купля продажанедвижимость правовой договор


Введение

 

Происходящиев России политические и социально-экономические перемены кардинально изменилимногие аспекты жизни граждан.

Всвязи с изменением экономической основы нашего общества и развитием в немрыночных отношений возросла роль недвижимости в имущественном положениисубъекта гражданского права. Таким образом, возникла необходимость разработкиинститута недвижимости как объекта гражданских прав и предмета обязательств.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты, так и современные.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. Рынок недвижимости России является наиболее динамичным и бурно развивающимся. С развитием в России рыночных отношений оборот такого объекта гражданских прав как недвижимое имущество многократно ускорился и увеличился количественно. В основании этого процесса лежит устранение исключительной собственности государства в отношении недвижимого имущества.

Говоря о сделках с недвижимым имуществом необходимо провести черту между гражданским, жилищным и земельным законодательством для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки с тем или иным объектом недвижимого имущества. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Объект исследованияпредставленной работы –

Предметом исследованиявыступают

Цель курсовой работы

Для достижения указаннойцели поставлены следующие задачи:

— раскрытие понятиядоговора купли – продажи недвижимости;

— определение правовогорежима недвижимого имущества в Российской Федерации;

— сравнение купли –продажи недвижимости от иных видов купли – продажи;

— определение прав иобязанностей сторон в договоре купли – продажи недвижимости;

— ответственность занарушение договора купли – продажи недвижимости

Работа выполнена сиспользованием нормативно-правовых актов, применяемых при купле-продаженедвижимости, в т.ч. Конституции Российской Федерации, учебной литературы дляюридических вузов. При всем объеме и разнообразии литературы по теориигосударства и права, я отдала предпочтение учебникам, написанным подруководством Н.И. Матузова и А.В. Малько, В.М. Корельского и В.Д. Перевалова.

Также при изучениивыбранной темы использовалась справочная правовая система «Консультант Плюс» восновном для получения информации о действующем законодательстве и изученияновейших журнальных статей юристов-практиков в области исследований попроблемам реализации недвижимого имущества.

               Структурно курсовая работа состоит из введения, трёх глав (основной части) и заключения.

В первой главе освещаютсяразличные мнения юристов-правоведов в определении понятия договоракупли-продажи недвижимого имущества, правового режима недвижимости

Вторая глава посвящена

               В третьей главе рассмотрены основные виды ответственности за нарушение условий договора купли-продажи недвижимости.

В заключениисформулированы основные выводы по исследуемой теме и теоретические предложенияпо совершенствованию института купли-продажи недвижимости.


§ 1. Понятие договоракупли–продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличиекупли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи

ДействующаяКонституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из такихконституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность иэкономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности,введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформв нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, которыйпродается и покупается на рынке.

Рынок недвижимого имущества Российской Федерации можно разделить на несколько основных сегментов: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений, и условия договоров купли-продажи указанных видов недвижимости имеют некоторые отличия.

Договор купли–продажишироко используется в современном гражданском обороте. Согласно статье 454 ГК,по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)другой стороне (покупателю), а получатель обязуется принять этот товар иуплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Понятиедоговора купли–продажи недвижимости базируется на общем определениикупли–продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продажинедвижимости, согласно которого продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество согласно ст.130 ГК РФ. Договор купли–продажи недвижимостиявляется консенсуальным, возмездным и взаимным (к консенсуальным относитсядоговор, который считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения по всем существенным условиям).

Статья130 ГК РФ относит к недвижимым вещам земельные участки, участки недр и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты.

Закономк недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Сторонами в договорекупли-продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут выступать любыесубъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Договор продажи имуществазаключается в письменной форме, путем составления одного (единого) документа,подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). Для договора продажи недвижимости соблюдениенотариальной формы не требуется. Начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи, подписав договор как единый документ, вправе не придавать емунотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав нанедвижимость, т.е. учреждения юстиции. Это связано с тем, что ГК (ст. 131) ввёлобязательную государственную регистрацию перехода права собственности нанедвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль зазаконностью сделки.

Договор купли-продажинедвижимости, считается заключённым с момента его подписания. Несоблюдениеформы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 522 ГК РФ подоговору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственностина такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, котораязанята этой недвижимостью и необходима для её использования. Речь идёт о тойчасти земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для еёиспользования, например: земельный участок, прилегающий к крыльцу здания илиучасток земли, необходимый для прохода к зданию.

В договоре продажинедвижимости должны быть указаны:- данные, позволяющие определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;

— данные, определяющиерасположение недвижимости на соответствующем земельном участке;

— данные недвижимости всоставе другого недвижимого имущества.

Договор купли-продажи земельногоучастка должен быть составлен с особой тщательностью и содержать всенеобходимые характеристики: местонахождение (подробный адрес), категорию земли,цели использования земельного участка, общую площадь, стоимость.

Договор купли-продажи зданий,сооружений и нежилых помещений должен содержать следующие характеристики: местоположение,наименование, назначение, площадь, этажность, стоимость и другие параметры.

Каксправедливо отмечает И.Л. Ивачев, существенным условием договора продажи жилогодома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещениемпосле его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием ихправ на пользование продаваемым жилым помещением.

Напрактике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается егополный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж[1].

Договоркупли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.Исключением являются договор продажи жилых помещений (статья 558 ГК РФ) идоговор продажи предприятия (статья 560 ГК РФ). Последние подлежатгосударственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации(основание — пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Важноеположение содержит статья 551 ГК РФ. В соответствии с пунктом 1 этой статьипереход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимостивлечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделканедействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковойсудом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожнаясделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона илииных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделкаоспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

С учетом данных норм в случае несоблюденияписьменной формы договора купли-продажи недвижимости, такой договор являетсяничтожным.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности потребованию о применении последствий недействительности ничтожной сделкисоставляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованиюначинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Ничтожная сделка не порождает у сторон никаких прави обязанностей. На это также указывает и судебная практика (например,Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 9 апреля 2009 г. N Ф04-2044/2009(3952-А45-11) и от 4 января 2003 г. N Ф04/33-191/А45-2002).

Купля-продажа объектовнедвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределамигражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ оприватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственностьсданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков подприватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическомвладении, строго ограничен.

К договорампродажи недвижимости, заключенным на торгах, в том числе на публичных,применяются правила ст. 447-449 ГК.

ФЗ «о госрегистрации» и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» расширяют список, указанный в ГК. Они относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Необходимость рассматривать сложную вещь как единый имущественный комплекс подтверждается сложившейся судебной практикой. Например:

«Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000

г. N 3531/00.

Статья454. Договор купли-продажи

1. Подоговору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принятьэтот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статья455. Условие договора о товаре

1.Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил,предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

2.Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии упродавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан илиприобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или невытекает из характера товара.

3.Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договорпозволяет определить наименование и количество товара.

Статья128. Объекты гражданских прав

(вред. Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ)

Кобъектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иноеимущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемыерезультаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средстваиндивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Статья129. Оборотоспособность объектов гражданских прав

3.Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одноголица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускаетсязаконами о земле и других природных ресурсах.

Статья130. Недвижимые и движимые вещи

1. Кнедвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

(вред. Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от04.12.2006 N 201-ФЗ)

Кнедвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

§ 7.Продажа недвижимости

КонсультантПлюс:примечание.

Обособенностях купли-продажи земельных участков, см. Земельный кодекс РоссийскойФедерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Статья549. Договор продажи недвижимости

1. Подоговору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2.Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продажепредприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договорепродажи предприятия (статьи 559 — 566).

Статья550. Форма договора продажи недвижимости

Договорпродажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдениеформы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости кпокупателю подлежит государственной регистрации.

2.Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственнойрегистрации перехода права собственности не является основанием для измененияих отношений с третьими лицами.

3. Вслучае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, ав случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации обисполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителявынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации переходаправа собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванныезадержкой регистрации. (в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)

КонсультантПлюс:примечание.

Опереходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание,строение, сооружение см. также статью 35 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N136-ФЗ.

Статья552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другойнаходящейся на нем недвижимости

1. Подоговору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателюодновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаютсяправа на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ееиспользования.

(вред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Вслучае, когда продавец является собственником земельного участка, на которомнаходится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственностина земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ееиспользования, если иное не предусмотрено законом.

(вред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзацутратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащемпродавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этогоучастка, если это не противоречит условиям пользования таким участком,установленным законом или договором.

Припродаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользованиясоответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавецнедвижимости.

(вред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Вдоговоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю подоговору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости насоответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Приотсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащемпередаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор несчитается заключенным.

Статья555. Цена в договоре продажи недвижимости

1.Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Приотсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия оцене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этомправила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящегоКодекса, не применяются.

2.Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости,установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества,находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимымимуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

3. Вслучаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена наединицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такогонедвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактическогоразмера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статья556. Передача недвижимости

1.Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются поподписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Еслииное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передатьнедвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имуществапокупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца отисполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принятьимущество.

2.Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажинедвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено вдокументе о передаче недвижимости, не является основанием для освобожденияпродавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Вслучае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиямдоговора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребоватьзамены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья558. Особенности продажи жилых помещений

1.Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого домаили квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с закономправо пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилымпомещением.

2.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации.

Сторонамидоговора купли продажи могут выступать и супруги, однако продажа недвижимости между нимисопряжена дополнительными формальностями (п.3 ст.35 СК РФ).

Смена собственника наосновании договора купли-продажи, в силу его консенсуальности, состоит из трехстадий:

— заключение договора;

— его исполнение,включающее в себя фактическую передачу жилого помещения продавцом, уплатустоимости покупателем и подписание ими обоими передаточного акта;

— государственнаярегистрация перехода права собственности.

Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

— прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

— правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

— совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

Под правовымрежимом недвижимого имущества понимается наличие особых правил реализацииправомочий по владению, пользованию и распоряжению имущества.

Важнойхарактеристикой правового режима недвижимости является их оборотоспособность.Под ней подразумевается возможность отчуждения объекта по договорукупли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому впорядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизацииюридического лица). По признаку оборотоспособности недвижимость делится на трикатегории:

— неограниченные в обороте объекты недвижимости, которые могут свободно отчуждатьсяи переходить от одного лица к другому;

— ограниченооборотоспособные объекты недвижимости, которые могут принадлежать лишьопределенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускаетсяпо специальному разрешению;

— изъятые изгражданского оборота объекты.

Изгражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственнойсобственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силупубличных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок, к нимотносятся: недра, лесной фонд, атомные станции и табельное военное имущество.

Гражданскимзаконодательством закреплены особенности правового режима недвижимости,например, в части порядка приобретения права собственности на бесхозяйныенедвижимые вещи. В п.3 ст.225 ГК раскрыты особые правила, где установлено, чтосначала недвижимые вещи должны быть взяты на учет органом, осуществляющимгосударственную регистрацию прав на недвижимость, по заявлению органа местногосамоуправления, на территории которого они находятся. Значение этого акта,по-видимому, заключается в том, чтобы по истечению года с момента взятия научет данное недвижимое имущество могло по решению суда перейти в муниципальнуюсобственность. До решения суда право собственности сохраняется за оставившимего лицом, и оно может взять его во владение. Такое имущество может бытьприобретено в этот период и по приобретательской давности. Следовательно, взаконе установлен определенный период времени, в течение которого бесхозяйнаянедвижимая вещь может вернуться к собственнику или перейти к другим лицам поприобретательской давности. Только по истечении этого периода суд по искуоргана, управомоченного управлять муниципальным имуществом, признаетбесхозяйное недвижимое имущество муниципальной собственностью. Бесхозяйнаянедвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальнуюсобственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжениеоставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силуприобретательской давности.

Также установленыболее длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. Встатье 234 ГК РФ отмечено, что «лицо-гражданин или юридическое лицо, не являющеесясобственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее каксвоим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо инымимуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на этоимущество. Еще одной особенностью правового режима недвижимого имущества,является ограничение прав по использованию земельного участка, так как права наземельные участки под объектами не всегда принадлежат собственникам недвижимогоимущества на вещном или обязательственном праве, а в ряде случаев и не могутпринадлежать, например, в силу причин, указанных в ст. 35 Земельного кодексаРФ, и регулируются в публичных интересах различными нормативными актами.

Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого имущества подразумевает:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости;

2. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);

3. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

4. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);

5. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;

6. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК);

7. Предусмотрен особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК);

8. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК).

9. Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК).

Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые.

Правовой режим объектов недвижимого имущества основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им.

Приобретаянедвижимость в собственность путем заключения сделок купли-продажи, субъектыгражданского права (и прежде всего граждане при заключении сделок купли-продажижилых помещений) в большинстве случаев обращаются за помощью в риелторскиефирмы или к отдельным риелторам, имеющим статус индивидуальногопредпринимателя, которые, будучи профессионалами, действительно могут оказатьквалифицированную помощь: покупателю — в подборе искомой недвижимости, продавцу- в подборе покупателя и обеим сторонам сделки — в подготовке документов исовершении сделки[2].

Существеннымотличием договора купли-продажи недвижимости является исключение из егоправового режима права покупателя на замену товара ненадлежащего качества, чтопредопределено особенностями объекта договора продажи недвижимости, который,как правило, индивидуально определен. Однако это право представляет собой правотребования (предусматривающее юрисдикционную реализацию права), а не право наактивные действия, такие, как право на односторонний отказ от исполнениядоговора (реализующееся в неюрисдикционном порядке)[3].


§ 2. Права иобязанности сторон в договоре купли – продажи недвижимости

 

Статья 460.Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

1. Продавец обязан передатьпокупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая,когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцомэтой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либорасторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель зналили должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила,предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в томслучае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелисьпритязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязаниявпоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

М.А. Егороваотмечает, что определенное неравенство прав продавца и покупателя в договорекупли-продажи можно объяснить тем, что у продавца относительно более широкиевозможности защиты своих имущественных интересов, которые кроме средствдоговорной защиты предусматривают возможность использования вещно-правовых способовзащиты своих прав как титульного владельца, которых лишен покупатель. Такимобразом, предоставление покупателю определенного преимущества в правонаделенииотносительно возможности расторжения договора купли-продажи вполне оправданно инаправлено на установление приблизительно равного правового режима защиты какдля продавца, так и для покупателя[4].

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИНЕДВИЖИМОСТИ

(Информационное письмо ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21)

Если сделка, требующаягосударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки.

До государственнойрегистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости онне вправе совершать сделки по его отчуждению.

Договор купли-продажинежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не смомента регистрации перехода права собственности.

Не завершенныйстроительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а правособственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Послеприобретения в установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежиттакая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

Сторонамидоговора продажи недвижимости могут быть право – и дееспособные юридические ифизические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации имуниципальные образования.

В качествепродавца, по общему правилу, выступает собственник недвижимого имущества илилицо, уполномоченное им в силу закона или договора. Государственные имуниципальные унитарные предприятия могут выступать продавцами недвижимоститолько с согласия собственника такого имущества и с соблюдением требований ст.ст. 294 – 298 ГК, ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарныхпредприятиях».

Заключениедоговора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательнымдля продавца и покупателя, но не для третьих лиц. Именно с момента заключениядоговора и до момента государственной регистрации покупатель вправе требоватьот продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости.

Определеннымсвоеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества,исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнемуобъекта недвижимости до момента регистрации перехода права собственности кпокупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности нанедвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению ираспоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статусзаконного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом назаконном основании, т.е. на основании договора продажи недвижимости. Такимобразом, в подобной ситуации как продавец, так и покупатель не могутраспорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Здесьтакже необходимо иметь в виду, что Постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля1998 года N 8 (пункт 14) было определено, что: «Арбитражным судам следуетисходить из того, что до государственной регистрации перехода правасобственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненномусторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку правособственности… сохраняется за продавцом.

Послепередачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрацииперехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться,поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцомобязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является егозаконным владельцем».

Еслииное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передатьнедвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имуществапокупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях,предусмотренных договором, можно трактовать как отказ соответственно продавцаот исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанностипринять имущество.

Всоответствии со статьей 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда онафактически поступила во владение покупателя или указанного им лица.

Исполнениедоговора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации переходаправа собственности не является основанием для изменения их отношений стретьими лицами.

Государственнаярегистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимоститребуется во всех случаях.

Отсутствиегосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не являетсяоснованием для признания недействительным договора купли-продажи недвижимости.

Согласнопункту 1 статьи 2 Закона о регистрации прав на недвижимость государственнаярегистрация — это юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав нанедвижимое имущество[5].

Такимобразом, при заключении и исполнении договора купли-продажи недвижимостистороны договора имеют следующие права и обязанности:

Продавецвправе:

— требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) продаваемогообъекта недвижимого имущества.

Продавецобязан:

1)передать в собственность покупателя недвижимое имущество на основаниипередаточного акта или иного документа о передаче;

2) неуклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаченедвижимого имущества;

3) неуклоняться от государственной регистрации перехода права собственности нанедвижимое имущество и государственной регистрации договора продажи;

4)возместить покупателю убытки, причиненные задержкой государственнойрегистрации.

Покупательвправе:

1) вслучае передачи продавцом недвижимого имущества, не соответствующего условиямдоговора продажи о его качестве, по своему выбору требовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков недвижимости;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости;

2) вслучае существенного нарушения требований к качеству недвижимости отказаться отисполнения договора продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимостьденежной суммы. Существенным нарушением требований к качеству недвижимостипризнаются:

а)неустранимые недостатки;

б)недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов илизатрат времени;

в)недостатки, выявляемые неоднократно;

г)недостатки, проявляющиеся вновь после их устранения;

3)требовать передачи в собственность недвижимого имущества на основаниипередаточного акта или иного документа о передаче;

4) вслучае уклонения продавца от государственной регистрации перехода правасобственности или государственной регистрации договора в судебном порядке требоватьвозмещения убытков, вызванных задержкой государственной регистрации.

Покупательобязан:

1)уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества всроки, установленные договором;

2) неуклоняться от государственной регистрации перехода права собственности игосударственной регистрации договора продажи;

3) неуклоняться от подписания передаточного акта (иного документа о передаченедвижимости).

4)возместить продавцу убытки, причиненные задержкой государственной регистрации.


§ 3. Ответственностьза нарушение договора купли–продажи недвижимости

ГК РФ довольно подробнорегламентирует вопросы ответственности сторон по договору купли-продажи. Вчастности, ответственность продавца по договору купли-продажи выше, чем упокупателя, что обусловлено высоким правовым статусом покупателя (потребителя).Условия в договоре купли-продажи, предусматривающие сокращение ответственностипродавца по договору купли продажи, ничтожны, если они противоречат нормамправа, указанным в ГК РФ и иных нормативно-правовых актах.

Ст. 557 ГК РФ. В случаепередачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиямдоговора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475.

В соответствии со ст.475ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований предусмотренныхусловиями договора, и в зависимости от вида нарушений покупателю предоставленыразличные права. Но в любом случае покупатель не вправе требовать заменынедвижимого имущества, а устанавливается разумный срок для выполнениянедостатков по качеству. Договором могут быть предусмотрены любые сроки.

Любой договор, предметомкоторого является недвижимое имущество (и не только оно), порождает взаимныеобязательства сторон, например, необходимость заплатить за жилое помещение по договорукупли-продажи, внести арендную плату по договору аренды, выполнить ремонт подоговору строительного подряда и т. д. Все обязательства необходимо выполнятьнадлежащим образом, поскольку их нарушение повлечет за собой определеннуюответственность.

Меры ответственностинаправлены либо на обеспечение исполнения обязательств, либо на компенсациюимущественных потерь, которые несет потерпевшая сторона. Поэтому по ее иску суди применяет данные меры.

Лицо, которое неисполнило или ненадлежащим образом исполнило свои обязательства, несетответственность только при наличии вины (умысла или неосторожности), еслизаконом или договором не предусмотрены иные основания. Отсутствие вины должнадоказывать сторона-нарушитель. Но лицо не признают виновным, если им былиприняты все меры для надлежащего исполнения своих обязательств. Еслиобязательства нарушены лицом при осуществлении предпринимательскойдеятельности, то оно несет ответственность, если не докажет, что надлежащееисполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы. Таковой признаютфорс-мажорные, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условияхобстоятельства. Но в договоре стороны имеют право предусмотреть, что тольковина является условием ответственности предпринимателя. Если неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательств произошло вследствие вины обеих сторон, тосуд уменьшает размер ответственности должника. Также он может быть уменьшен,если кредитор умышленно или по неосторожности способствовал увеличению убытков,а также не принял мер к их уменьшению. Заключенное заранее соглашение обосвобождении от ответственности за умышленное нарушение обязательств являетсяничтожным.

Как правило, пригражданско-правовых сделках сторонам важно не понести убытков. В связи с этим ст.393ГК РФ предусмотрена обязанность должника их возместить — при неисполнении илиненадлежащем исполнении своих обязательств. В этой ситуации важно определить,что такое убытки. В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками (реальными)понимают расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будетпроизвести для восстановления указанного права, а также утрату или повреждениеимущества. Помимо этого убытками считают упущенную выгоду — неполученныедоходы, которые сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота,если бы ее право не было нарушено. При определении упущенной выгоды учитываютпредпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой цельюприготовления.

При подсчете убытковнемаловажную роль играет определение их цены. По общему правилу принимают вовнимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было бытьисполнено. Если же требование о возмещении убытков не было удовлетворенодобровольно, то стоимость убытков определяют на день предъявления иска.

Если в договорепредусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательствстороны уплачивают неустойку, то убытки возмещают в части, не покрытой ею. Номогут быть оговорены и другие варианты: когда взыскивают только неустойку, ноне убытки; когда убытки взыскивают в полном объеме сверх неустойки; когда повыбору кредитора взыскивают либо неустойку, либо убытки.

Необходимо помнить, чтопо общему правилу уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащегоисполнения обязательства не освобождают должника от исполнения обязательства внатуре, если иное не предусмотрено договором или законом. В законах могутсодержаться положения, в соответствии с которыми право требовать возмещенияубытков отсутствует.

Ответственность занеисполнение денежного обязательства наступает при наличии полного составаправонарушения: во-первых, неправомерного неисполнения денежного обязательства(уклонения от возврата, просрочки в уплате и т. д.), во-вторых, использованиядолжником чужих денежных средств вследствие их неправомерного удержания.Просрочку уплаты должником денежных сумм за переданные ему товары (квартиру,дом, иную недвижимость), выполненные работы или оказанные услуги также следуетсчитать пользованием чужими средствами. Мерой ответственности является уплатапроцентов на данную сумму. Их размер определяется существующей в местежительства кредитора (или в месте нахождения юридического лица) учетной ставкойбанковского процента на день исполнения денежного обязательства или егосоответствующей части, если иное не установлено договором или законом. В ГК РФпредусмотрено освобождение заемщика от ответственности за неисполнениеденежного обязательства в случае просрочки со стороны кредитора. То есть есликредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или несовершил действий, до совершения которых заемщик не мог исполнить своегообязательства, просрочка произошла по его вине. В этом случае должник не обязанплатить проценты, кроме того, он получает право на возмещение вызванныхпросрочкой кредитора убытков, если только тот не докажет, что просрочкапроизошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которыхвозложено принятие исполнения, не отвечают.

Помимо всеговышесказанного, если должник не исполнил своих обязательств, кредитор вправе вразумный срок поручить их выполнение третьим лицам за разумную цену иливыполнить их своими силами и потребовать от должника возместить понесенныерасходы и другие убытки. Но такие расходы должны быть необходимыми. Если они ктаковым не относятся, то и возмещению не подлежат.

ГК РФ устанавливает, чтов случае передачи жилого помещения не соответствующего условиям договора о егокачестве, покупатель вправе требовать: соразмерного уменьшения цены,безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения расходов наустранение недостатков (ст.475 ГК РФ). При наличии существенных недостатков,которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выявляютсянеоднократно, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребоватьвозврата уплаченных денег (п.1 ст.475 ГК РФ). Если покупатель не выполняет своюобязанность по оплате, продавец вправе требовать её и уплаты процентов занеправомерное удержание чужих денежных средств (п.3 ст.486 и ст.395 ГК РФ) либорасторжения договора, возвращения недвижимости и возмещения покупателемпричиненных убытков. Пленум ВАС РФ по этому поводу высказал, что «регистрацияперехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество неявляется препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотреннымстатьей 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой покупателем имущества»[6].

ВерховныйСуд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении еегражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ. Всоответствии с ней потребитель вправе по своему выбору при обнаружении вквартире, жилом доме, ином жилом помещении или другой приобретеннойнедвижимости не оговоренных продавцом недостатков потребовать соразмерногоуменьшения покупной цены или безвозмездного устранения продавцом недостатков,или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Отказатьсяот исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммыпотребитель может только в том случае, если нарушение требований к качествуявляется существенным. Существенным нарушением в соответствии с п. 2 ст. 475 ГКРФ признается обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые немогут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, иливыявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другихподобных недостатков[7].

Статья 461.Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1. При изъятии товара упокупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи,продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет,что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

2. Соглашение сторон обосвобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенноготовара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Статья551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

3. Вслучае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации переходаправа собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, ав случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации обисполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителявынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона,необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода правасобственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкойрегистрации.

3.1 Ответственность занезаконные операции с жильем

Гражданско-правовая иуголовная ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влияниемобмана, насилия или угрозы.

Уголовным кодексомРоссийской Федерации мошенничество квалифицируется как хищение чужого имуществаили приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотреблениядоверием.

При совершении сделкипосредством мошенничества для ее участников наступают следующиегражданско-правовые последствия (ст. 179 ГК): если сделка (договоркупли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судомнедействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное еюпо сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре(например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новыежильцы, у которых нет другого жилья) стоимость этого помещения возмещаетсяпотерпевшему в деньгах.

Однакогражданско-правовая ответственность виновной стороны сделки этим неисчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему снее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделкепотерпевшей стороне.

Во многих случаяхмошенничество является действием преступного характера и наряду сгражданско-правовыми санкциями влечет за собой применение мер уголовнойответственности, которые существенно усилены в новом УК.

Так, согласно ст.159 УКлица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываютсяштрафом, либо обязательными исправительными работами, либо арестом на срок отчетырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет свозможной конфискацией имущества.

Гражданско-правоваяответственность по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же,что и по сделкам, заключенным посредством обмана. Однако уголовнаяответственность за этот вид незаконных сделок квалифицируется по ст. 163 УК каквымогательство.

Вымогательством считаетсятребование передачи чужого имущества или права на имущество или совершениедругих действий имущественного характера под угрозой применения насилия либоуничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозойраспространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иныхсведений, которые могут причинить существенный вред правам или законныминтересам потерпевшего, либо его близких.

Это преступление можетповлечь наказание в виде лишения свободы до пятнадцати лет с конфискациейимущества.

Одним из основанийпризнания сделки недействительной по ст.179Гражданского кодекса служитсовершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия,вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного илиимущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье,запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.).Угроза может исходить от стороныв сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

В подавляющем большинствеслучаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду сгражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовнойответственности по ст.163 УК.

Основанием к признаниюсделки недействительной является также угроза совершить действия, в которыхвыражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угрозасовершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего;например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взысканияалиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Итак: любая сделка сжильем — это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведенк минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствиявлечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Виды рисков, возникающихпри поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числуможно отнести уровень социально- экономического развития, устойчивость банковскойсистемы, сбалансированность и полноту законодательства, и многие другие. Нонаибольший интерес с точки зрения обыкновенного человека представляют собойюридические риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию правасобственности на приобретенную квартиру и, во-вторых, в большей степениподдаются контролю во время проведения сделки. Знание предыстории приобретаемойквартиры является необходимым для того, чтобы принять решение о ееприобретении. При этом нужно учитывать, что гражданское законодательствоустанавливает 10-летний срок исковой давности для заключенных сделок. Не знаяисторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаетечасовой механизм мины замедленного действия.

Вместес тем, как показала обширная судебно-арбитражная практика последнегодесятилетия, названные традиционные вещно-правовые способы защиты правасобственности во многих случаях оказываются неэффективными, когда речь идет оразличных нарушениях права собственности на недвижимое имущество[8].

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ПО ДОГОВОРАМ КУПЛИ-ПРОДАЖИНЕДВИЖИМОСТИ

(Информационное письмо ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21)

 

Если сделка, требующаягосударственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторонуклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынестирешение о регистрации сделки.

В случае передачи всоставе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны вдоговоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требоватьуменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.

Если обязательства подоговору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец невправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения ценыпроданного имущества.

Невыполнение покупателемобязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи,может служить основанием к расторжению этого договора.


Заключение

 

В заключении хотелось быотметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализациейдоговора купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажинедвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, апокупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за негоопределенную денежную сумму.

Существенными условиямидоговора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Такой договор должен бытьзаключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами.Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрацияперехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственнойрегистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход правасобственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца кпокупателю.

Договор купли-продажинедвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с моментарегистрации перехода права собственности. До государственной регистрацииперехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправесовершать сделки по его отчуждению.

Для осуществлениягосударственной регистрации стороны должны представить в соответствующийгосударственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих ихполномочия и права на предмет сделки.

Срок государственнойрегистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практикеприменяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилыепомещения, что позволяет значительно сократить сроки государственнойрегистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданногообъекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформленыпередаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. Дофактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписаниясторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимостине может считаться исполненным.

Переход в результатеисполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся наземельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этогоземельного участка. Так, например, покупатель здания, сооружения одновременно спередачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на тучасть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования.

Итак,объекты недвижимости являются одними из самых ликвидных вещей. Стоимость ихувеличивается с каждым годом. Из-за большой стоимости и из-за высокого спросана объекты недвижимости операции с недвижимостью относятся к категорииповышенного риска.

Российскийрынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуетсянеравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой инизкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Однако онпредставляет собой перспективную форму вложения капиталов.

Договорыкупли продажи недвижимого имущества составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборотаи имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, атакже в гражданском обороте.

Договоркупли продажи неждвижимости является одним из отдельных видов договора купли продажи,выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества. Поэтомууказанному договору купли продажи недвижимого имущества присущи все основныепризнаки общего договора купли продажи. Исходя из этого, договор купли продажинедвижимого имущества может быть определен следующим образом: Договоркупли продажи недвижимого имущества — гражданско-правовой договор, которыйявляется разновидностью договора купли продажи. По договору купли продажинедвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельныйучасток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество заопределенную покупную цену.

Особенностями договоракупли продажи недвижимости являются:

· Большинствообъектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, накоторых они расположены.

· Недвижимоеимущество, посравнению с другими объектами купли продажи обладает, как правило, повышеннойценностью, а значит, в договоре требуются особые меры по охране интересовпродавцов и покупателей.

· ЗаконодательствомРФ предусмотрен ряд ограничений по участию недвижимых объектов в гражданскомобороте в связи с их социальной значимостью и целевым назначением.

· Недвижимостьявляется, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, чтонакладывает известный отпечаток на правовое регулирование связанных с нейотношений.

Как и всякий договор купли-продажи,договор купли продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездными взаимным. Правовое регулирование договора продажи недвижимостикак отдельного вида договора купли продажи регулируются §7 гл.30 ГК РФ содержатся специальныеправила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимогоимущества, его форму, а также действия сторон по исполнению договорапродажи недвижимго имущества. Указанные правила сформулированы в качествеспецифических норм, исключающих действие соответствующих общих положений окупле — продаже товаров (§1 гл.30 ГК РФ).


Список использованныхисточников и литературы

 

1. Невзгодина Е.Л.Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблемазадатка. // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. вчесть проф. Б.Л. Хаскельберга / Под ред. Д.О. Тузова. Статут, 2008.

2. Егорова М.А.Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости. // «Законы России:опыт, анализ, практика», 2009, N 2.

3. Гражданскоеправо. Ч. 1 / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. С. 212.

4. ПостановлениеПленума ВАС РФ от 25.02.98. № 8 // Вестник ВАС РФ. М., 1998. №10.

5. Левшина Т.Л.Некоторые вопросы, возникающие при рассмотрении дел о ненадлежащем качественедвижимости, приобретенной гражданами по договору купли-продажи для личныхнужд. // Комментарий судебной практики. Выпуск 10 / Под ред. К.Б. Ярошенко.Юридическая литература, 2004.

6. Витрянский В.В.Актуальные проблемы судебной защиты права собственности на недвижимость. //Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский.Статут, 2008.

7. Ивачев И.Л. Купля-продажанедвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. //«ГроссМедиа», 2005 // СПС «Консультант Плюс».

еще рефераты
Еще работы по государству и праву