Реферат: Договор аренды

СОДЕРЖАНИЕВведение

1. Общие положения договора аренды

1.1 Понятие договора аренды

1.2 Элементы договора аренды

1.3 Прекращениеи возобновление договора аренды

2. Содержание договора аренды

2.1 Права и обязанности арендодателя

2.2 Праваи обязанности арендатора

2.3 Ответственность сторон по договору аренды

Заключение

Список сокращений

Библиографический список

Приложения


ВВЕДЕНИЕ

Значение договора вжизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношениймежду ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уженескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкойправовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественныеотношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамкахзакона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должногоповедения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Это один изклассических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия.Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах ДревнегоВавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещейсовременную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что сменасобственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно правопользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовойзащитой.

Договор найма былизвестен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент,да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой иблизкими к ней институтами русского права. Современный вид договор наймаполучил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Доследующиезаконодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский периодроль аренды то уменьшалась (в 30 — 40-е годы), то вновь возрастала (в периоднэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалсянеизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существеннорасширил количество норм, посвященных аренде.

Одним из первыхреальных путей выхода экономики из кризиса в 1991 году явилось родившееся поинициативе “снизу” движение по переводу предприятий на арендные отношения.Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловленанеобходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народногохозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развитиясвободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственностипредприятия и органа управления за выполнение обязательств, установленияреальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждогоработника.

В условиях стремительного экономического развитияарендные отношения выходят на первый план, так как многие участникихозяйственного оборота рассматривают аренду как альтернативу покупкиарендованному имуществу.

Договорные отношения поповоду аренды – выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в видутого, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересамиарендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекаяиз него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. Вто же время широкие права арендатора предоставляют последнему большиевозможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность рассмотрения«договора аренды» подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляетважность выделение характерных признаков договора аренды, его существенныхусловий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с инымигражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездногопользования.

Во-вторых, как отмечаютотдельные исследователи, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданскогокодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство,свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советскогопериода[1]www.allpravo.ru/diploma/doc21p0/instrum123/item622.html — _ftn1#_ftn1.

Если обратиться кнормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, нарядус собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленныхисполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.Более того, законотворчество продолжается — на уровне, как Федерации, так и еесубъектов. Это осложняет правовое регулирование договора аренды, вызываетмножество противоречий на улице.

В-третьих, вызываетинтерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения,которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем.Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствиязаконодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

В-четвертых, большоезначение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, темболее что Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ подготовил «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой»[2].

Ныне действующий ГК рассматривает аренду иимущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которыебыли заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Францииразличаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наемпредполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение извещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательствоми доктриной.

Длянового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентацияотношений не превращается в излишнюю «зарегулированность». Многимнормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность принеобходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, азаконодательное регулирование используется как запасной вариант («еслииное не предусмотрено в договоре»). Императивными являются в основномнормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которыхмогут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработаннуююридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает ихправовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречитпринципу свободы договора.

Также Гражданский кодекспредусматривает и другие виды договора аренды такие как: договор проката,договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений,договор лизинга, договор аренды предприятия. Каждый из указанных договоровимеет свои особенности и специфические черты.

Итак, цель данной выпускнойквалификационной работы: раскрыть общиеположения договора аренды: дать понятие договора, исследовать его элементы,раскрыть содержание.

Исходя из цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

— изучить понятие договора аренды, его элементы, а также основанияпрекращения и возобновления;

— проанализироватьсодержание договора аренды, включающее в себя права и обязанности сторон, атакже их ответственность.


1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРААРЕНДЫ

1.1Понятие договора аренды

Институтнайма вещей был известен еще римскому праву (locatio — conductio rerum). Приэтом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи.Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (какв римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей,которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически неуничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь недолжна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемыхвещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратитьпо окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору[3].

Если обратиться к работамрусских ученых-правоведов дореволюционного периода, то необходимо отметить, чтотребования римских юристов к объекту найма были полностью восприняты. Так, Г.Ф.Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимойвещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая ихдругому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно,передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, чтопротиворечит сущности договора найма»[4].

В российском правеинститут аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всехкодификациях гражданского законодательства, происходивших в советский период,нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированныеакты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качествесамостоятельного гражданско-правового договора.

В некоторых зарубежныхзаконодательных системах, в частности в законодательстве ФРГ и Швейцарии,различению понятий «имущественный наем» и «аренда» придается юридическоезначение. Так, под арендой понимается договор, по которому на возмездныхначалах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения извещи плодов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящаявещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий[5].

Ныне действующийГражданский кодекс Российской Федерации[6]рассматривает аренду и имущественный найм как синонимы. В этом смысле онотступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом.В частности в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренданедвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогдакак аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Однако, ранее, этитрадиции были восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной.Так, если Гражданский кодекс 1964 года[7]постоянно использовал термин «имущественный наем», то Основы законодательстваСССР об аренде[8]от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества впроцессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.

Современное легальноепонятие «аренды» содержится в ст. 606 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественногонайма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору(нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованнымимуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а вслучае, если такие условия в договоре не определены, — в соответствии сназначением имущества.

В ст. 606 даетсятрадиционное определение договора аренды, основными признаками которогоявляется передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имуществаво временное владение и пользование (или только пользование) за плату. Ввышеизложенной норме следует обратить внимание на то, что понятия аренды иимущественного найма употребляются как тождественные, поскольку при любойаренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого терминасвязано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейсяпрактикой их наименования в определенных сферах.

Указанная статья однозначно трактует, что подоговору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и можетбыть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей,которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видовимущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.[9]

ВГражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельнаяглава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура даннойглавы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующихсложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств(купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения,являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем — специальныеправила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат,аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий,финансовая аренда).

Указанныевиды договора аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируютсяследующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно,т.е. только в том случае, если специальными правилами (также предусмотреннымиГК) об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК).

Договор аренды следуетотличать от сходных с ним договоров, по которым передается имущество одноголица к другому — купли-продажи (всех его видов), мены, дарения, ренты и займа.Результатом упомянутых договоров является переход права собственности(хозяйственного ведения или оперативного управления), тогда как по договоруаренды переходит лишь право владения и пользования имуществом на время.

Исходя из родовойпринадлежности договора аренды (имущественного найма) — он относится ккатегории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, — необходимоподчеркнуть, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, несопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору;последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только впользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договораренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

По юридической природедоговор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды являетсяконсенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонамисоглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу несвязывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передачасданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенногои вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.

Из определения договорааренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованногоимущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считаетсязаключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметомаренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (наопределенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность являетсяне обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускаетвозможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия(бессрочные договоры).

Плоды, продукция идоходы, полученные арендатором в результате использования арендованногоимущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Необходимо отметить, что данное положение развивает применительно карендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основаниикоторой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды,продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законномосновании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договоромоб использовании этого имущества.

Предметом договора аренды может быть как движимое,так и недвижимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известнымиособенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так инеобходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Нонедвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК,не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимостирегулируется специальными нормами гл. 35 ГК.

Имущество, обладающее родовыми признаками, не можетбыть предметом имущественного найма, так как по общему правилу после передачитакого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя.Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающееродовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же родаи количества. Также не могут быть предметом договора аренды нематериальныеблага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная(коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и т. п. Передачаправ на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, неотносящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельныхучастков, содержатся в главе 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), и в Земельномкодексе РФ[10].Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок,вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующиеземли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. О праве передачиземельных участков в аренду говорится также в ст. 264, причем в п. 3 статьиуказано, что владелец земельного участка, не являющийся собственником, невправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача в пользование (в том числе на условияхаренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ «Онедрах», Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ[11].

Законом могут бытьустановлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается илиограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение,железные дороги общего пользования и т. п.[12]

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества вовременное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор,как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности илижелания приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в арендуимущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи вовременное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью,арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последнийпризнак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом(ссуды)[13].

Цели обеспечить передачу имущества во временноепользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством,причем как вещные (допустим, сервитута), так и обязательственные (например,права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю илидоверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенностивременного пользования именно арендатора.

Арендатору принадлежит правопользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающееиз договора аренды. Соответственно договор аренды — одна из разновидностейдоговоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованиемпонимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанциивещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды,продукция и доходы, полученные в результате использования арендованногоимущества в соответствии с договором поступают в собственность арендатора (ч. 2ст. 606). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукцияи доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовымактом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136), а именно,что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьеголица.

Анализ норм действующегозаконодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяетсделать следующие выводы. Возникающие на основе договора аренды отношения,создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными.Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передачаимущества арендатору, который в соответствии с законом на период действиядоговора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендаторявляется не только стороной обязательственных отношений, но и обладателемвещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права издоговора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегосясобственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности,ст. 305 ГК РФ). Указанные права арендатора (обязательственное и вещное)взаимосвязаны, имеют общий источник (основание) возникновения (договор), но существуюткак бы параллельно. Наделение арендатора правомочиями титульного владельцавзятого внаем имущества (чужого имущества) — необходимое условие, гарантирующеебеспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижениецели договора аренды[14].

Право пользованияарендатора, в отличие от одноименного права, входящего в составправообразующего основу того или иного вещного права, предопределено волей сторондоговора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре можетбыть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их частиустановлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещногоправа, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным[15].

Важным аспектом варендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в ролиарендодателя. В соответствии со ст.608 Гражданский Кодекс Российской Федерациив качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иныелица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имеет правонаделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего емуимущества. Хотя Гражданский Кодекс Российской Федерации не содержит положений,определяющих, как документально должна оформляться передача прав по сдаче принадлежащегособственнику имущества в аренду другому лицу, думается, что наделение правамиарендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора междусобственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя. Приэтом, по всей видимости, передача прав по сдаче в аренду имущества может бытьоформлена в виде договора комиссии либо доверительного управления.

В силу закона правомсдавать имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения:государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в арендунедвижимое имущество они могут только с согласия собственника. Порядок данныхправоотношений регулируется ФЗ «О государственных и муниципальных унитарныхпредприятиях» от 14 ноября 2002 № 161[16]www.allpravo.ru/diploma/doc21p0/instrum123/item623.html — _ftn5#_ftn5.

Субъекты права оперативногоуправления, к числу которых относятся казенные предприятия и учреждения, могутбыть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятиеможет выступать в качестве арендодателя принадлежащего ему на правеоперативного управления имущества только с согласия собственника этогоимущества. Учреждение ни при каких обстоятельствах не вправе сдавать в арендузакрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а такжеимущество, выделенное ему собственником по смете.

Многие отношения владенияи пользования чужим имуществом за вознаграждение обладают специфическимиособенностями, например отношения аренды транспортных средств, зданий исооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится на виды,каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 Гражданского Кодекса,им предшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодексразличает пять видов аренды: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданийи сооружений, аренду предприятий, лизинг.

По каждому из видовимеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорныхотношений аренды, как и отношений по договору купли-продажи, осуществляется попринципу «закон специальный отклоняет закон общий » — сначала применяютсяправила специальных актов законодательства, затем правила соответствующегопараграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потом применяются правила § 1 главы 34ГК «Общие положения об аренде».

1.2Элементы договора аренды

Сторонами договора аренды являютсяарендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в ролиарендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические,так и юридические лица, а среди последних — и коммерческие и некоммерческиеорганизации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальныеи муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и приаренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должнывыступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требованийустановлено при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества.

Арендодатель — это собственник передаваемого впользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственникомсдавать имущество в аренду (ст. 608).

Сдача имущества в аренду- один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правасобственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряженияимуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, неявляющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия насдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должныбыть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. Например,доверительный управляющий чужим движимым имуществом имеет полномочие сдаватьего в аренду на основании п. 1 ст. 1020 ГК.

Наиболее сложная системаотношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципальногоимущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственнойсобственностью — прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФосуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114Конституции РФ[17].В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдаватьфедеральное имущество в аренду.

Государственноеимущество, относящееся к собственности субъектов Российской Федерации, а такжемуниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемомправовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при отсутствиитакого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанноеимущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащимиарендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом[18].

Вместе с темследует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальнойсобственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которымгосударство или муниципальное образование обладает непосредственно, то естьимущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве.Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). Вотношении этого имущества государство, муниципальное образование в лицеуполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме иможет им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанногоимущества в аренду.

Ковторой категории относится имущество, закрепленное государством илимуниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственноговедения, оперативного управления либо ином вещном праве. За государством(муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органамисохраняются лишь те правомочия собственника на это имущество, которые прямоуказаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося вхозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, ненаделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этомупредприятию (ст. 295 ГК РФ). Поэтому ни один из государственных (муниципальных)органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансегосударственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положения онаделении Госкомимущества РФ и других комитетов по управлению имуществом исключительнымправом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и ихструктурных подразделений, содержащиеся в Указе Президента РФ от 14 октября1992 года №1230 «О регулировании арендных отношений и приватизацииимущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»[19],противоречат ГК и не подлежат применению[20].

Так как,Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальныеобразования признаются самостоятельными субъектами права собственности, то всвязи с этим не прекращаются споры между вышеуказанными субъектами правасобственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжениеимуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры разрешаютсяарбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РоссийскойФедерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерациина федеральную собственность, государственную собственность республик в составеРоссийской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», а также иныхправовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральнойсобственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальнойсобственности.

Например,Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратилсяв Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлениюимуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки — договорааренды нежилого помещения (расположенного по адресу: г. Кемерово, ул.Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием «Магазин № 92«Невеста»», а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано.Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, азаявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федеральногобюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения.

Постановлениемкассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено безизменения.

Изматериалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категорииобъектов муниципальной собственности города Кемерово решением малого СоветаКемеровского областного Совета народных депутатов от 21 сентября 1992 г. № l71 «О разграничении государственнойсобственности на муниципальную то городским административно-территориальнымобразованиям Кемеровской области».

Впримечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальнуюсобственность города Кемерово независимо от ведомственной принадлежностивстроенно-пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытовогообслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем былоисключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области наосновании протеста прокурора Кемеровской области.

Комитетпо управлению имуществом города Кемерово в соответствии с Положением обопределении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальнойсобственности и порядке оформления прав собственности, утвержденнымраспоряжением Президента РФ от 18 марта 1992 г. № 114-рп, передал нарассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской областиперечень встроенно-пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальнуюсобственность города Кемерово, утвержденный решением малого Совета Кемеровскогогородского Совета народных депутатов 8 декабря 1992 г. №343.

Данныйперечень, в котором значился и объект, относящийся к предмету спора, не былпринят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области крегистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 1993 г. №4-353/9.

Ответчик23 марта 1993 г. повторно направил Комитету по управлению государственнымимуществом Кемеровской области указанный перечень, в который был включен испорный объект.

Согласноп. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственнойи муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности приобнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленнымприложением № 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г.№3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, внедельный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объектысчитаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячногосрока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов послеповторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации.

Отнесение спорногообъекта к муниципальной собственности основано также на приложении № 3 кпостановлению Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1. Приняв вовнимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФпостановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силерешение арбитражного суда об отказе в иске[21].

Что касается арендатора,то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общемуправила закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишьпри аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей,ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятиесоответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленныедействующим законодательством.

Предметлюбого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должнасовершить обязанная сторона (или воздержаться от их совершения). Предметомдоговора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение ипользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению егонадлежащего использования последним и действия арендатора по содержанию имуществаи использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесениюарендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срокааренды.

Учитывая спецификуарендных правоотношений, можно говорить о том, что предмет договора арендывключает в себя два рода объектов. Объектом первого рода являютсясоответствующие действия обязанных лиц. Объектом второго рода являетсяимущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение ипользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

Предметом договора арендымогут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.Непотребляемость вещи относительна, поскольку она может постепенно изнашиватьсяв процессе эксплуатации, и, следовательно, потребляется практически любая вещь. Поэтому стоит говоритьо непотребляемости вещей в пределах действия срока договора аренды.

Впрочем, об уменьшениистоимости, ценности, а тем самым и о потребляемости можно говоритьприменительно и к другим объектам, в том числе объектам интеллектуальнойсобственности. Причины истепень снижения ценности, в том числе рыночного значения этих объектов, могутбыть различны, но также наблюдаются как у объектов авторских правоотношений,так и у изобретений и т. д.; подобное происходит прежде всего в силу факторов,лежащих за пределами самих указанных объектов (например, потому, что изменяютсяаксиологические критерии людей), однако и вещи люди оценивают не по некоей«объективной» ценности, а на основе личных представлений о значении данной вещи«для себя»[22].

П. 3 ст. 607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды.Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристикуего качества, для недвижимости — место нахождения и другие признаки,позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащиенеобходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиямдоговора, при отсутствии которых он считается незаключенным.

Этот вывод вытекает такжеиз п. 3 ст. 611 ГК. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от егоприроды. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам,как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробноперечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, ирегламентирует процедуру их определения.

Вещь, передаваемая варенду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возвратуподлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могутсоставлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

В литературе отвергаетсявозможность признать объектом договора аренды имущественные права, при этом вобоснование такой позиции обычно указывают на следующее: во-первых, правомнельзя владеть,во-вторых, для передачи прав должен применяться законодательно установленный институтперемены лиц в обязательстве (нормы гл. 24 ГК РФ), а не институт аренды. Однакоподобная аргументация, как представляется, не слишком убедительна, посколькуоба обстоятельства не столь уж непреодолимы. Так, суть аренды имущественныхправ состоит вовсе не во владении, а в пользовании, и потому невозможностьвладеть имущественным правом так же, как обычными вещами, не может служитьпринципиальным препятствием для признания имущественных прав объектом договорааренды. Что же касается указания законодателя использовать при уступке правнормы гл. 24 ГК РФ, то следует учитывать их назначение для совершенно иной цели— полной, окончательной передачи права (меняется сторона правоотношения), а недля его временного предоставления. Поэтому представляется возможным вновьвернуться к вопросу о возможности признания имущественных прав потенциальнымобъектом арендных отношений[23].

Не могут быть предметомаренды результатытворческой интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели,селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объектыинтеллектуальной собственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использованиерезультата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой сторонеразрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основелицензионного договора. Предмет договора аренды по общему правилу является единственнымего существенным условием[24].

В юридической литературеэто мнение оспаривается. Утверждают, что условия о сроке договора аренды и обарендной плате безусловно относятся к существенным условиям договора аренды,несмотря на то что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющиеопределить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора неимеется соответствующих пунктов[25].С этим вряд ли можно согласиться. Условия договора, определяемые диспозитивнойнормой права, являются обычными, а не существенными.

Законом могут бытьустановлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается илиограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые изоборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте — сдаютсяпри условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение варенду оружия возможные только для тех арендодателей и арендаторов, которыеимеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и вотношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от ихпринадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установленыв отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальныевещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут бытьустановлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленныхприродных объектов (п. 2 ст. 607 ГК). Эти особенности вытекают прежде всего изневозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчасуникальности), а потому — необходимости специально предусматривать меры,направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в арендуземельных участков должно соблюдаться их целевое назначение. Использование иныхобъектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно толькопри наличии лицензии. Количество приводимых примеров можно умножать добесконечности. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектовнедостаточно использовать только нормы ГК, а всегда нужно обращаться кспециальному законодательству.

Форма договора аренды определяется по правилам ст. 609 ГК.Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторондоговора является юридическое лицо, — независимо от срока, должен быть заключенв письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Эта норма является исключением из правиласт. 161 ГК, согласно которому форма сделки граждан между собой зависит от суммысделки. Договоры аренды между гражданами могут заключаться в устной форметолько на срок менее года, если только законодательством не предусмотрено иноедля данного вида договора аренды или аренды определенного имущества.

Договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии сФедеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[26]Причем в ст. 26 Закона идет речь о регистрации не договора аренды, а правааренды, а точнее, права владения и пользования арендатора. Однако в этой частиЗакон не может противоречить ГК. К тому же обременяет арендодателя не правопользования арендатора, а его собственные обязанности, вытекающие из договорааренды.

Государственнаярегистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон. Еслизаявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подачезаявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Инымисловами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нетнотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе сним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель долженбыть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды[27].

Представляетсячто договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, неподлежит государственной регистрации. А подлежит ли государственной регистрациитакой договор, если он продлевается соглашением сторон на такой же срок и натех же условиях? В частности по этому поводу Пленум Высшего Хозяйственного СудаРеспублики Беларусь в постановлении № 10 от 28 июня 2002 года разъяснил, чтопри продлении договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок менееодного года, на такой же срок и на тех же условиях после окончанияпервоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договоромаренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи622 ГК.

Однакона практике нередки случаи, когда при отсутствии уведомления одной из сторон опрекращении действия договора, заключенного на срок менее одного года, в связис истечением срока аренды здания и сооружения, договор считается продленным натех же условиях на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 592 ГК. Подлежитли в таком случае государственной регистрации такой договор? Согласносложившейся судебной практике такой договор также не подлежит государственнойрегистрации[28].

Особымобразом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход впоследующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК).Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные требования кформе договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) ипродажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, чтодоговор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступаетпредприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерскийбаланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, атакже перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указаниемкредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход правасобственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, атакже договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.

Чтокасается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о правеарендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме,предусмотренной для совершения сделки, поскольку в гл. 30 ГК отсутствуюткакие-либо специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажидвижимого имущества (п. 1 ст. 434).

В соответствии с п. 2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установленов отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания илисооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае,если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для ихвступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной формепутем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК).

В ГКимеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектовнедвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

Всоответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которыхбез несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся такжеподлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено ииное имущество.

Таким образом, основнымипризнаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых,невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущербаего назначению. Однако указанные признаки присущи не всем объектамнедвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки,участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельнымиосновными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридическойлитературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе[29].

Такие объектынедвижимости, как леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимомуимуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения безнесоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указаннымиобъектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав наземельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетниенасаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лесна корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках снедвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются поправилам продажи движимого имущества[30].

Здания и сооружения такжеявляются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи сземлей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению.

Для многих видов арендысуществуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как исрок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором неустановлена, применяется обычная арендная плата.

Принципиальные изменениявнесены Гражданским кодексом по сравнению с Основами относительно регулированиясрока договора аренды (ст.610 ГК РФ). Ранее срок договора аренды рассматривалсяв качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре арендыусловия о сроке его действия договор считался незаключенным. Гражданский кодекстакже устанавливает, что договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срокааренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условиипредупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости- за три месяца.

Законом или договоромможет быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договорааренды, заключенного на неопределенный срок. Отказ от договора аренды,заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон.Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний можетдлиться сколь угодно долго, даже «вечно». Некоторые авторы считают, чтобессрочность (вечность) — признак только права собственности, а договор арендывсегда носит срочный характер.[31]Поэтому томнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенныйсрок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжениядоговора по инициативе любой из сторон.

Учитывая срочный характерарендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договорааренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

ГКсохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621).Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условииписьменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договораренды до истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретаетрешающее значение в случаях, когда арендодатель отказывает арендатору взаключении договора на новый срок и вместе с тем заключает договор аренды синым лицом. В подобной ситуации арендатор получает право потребовать в судеперевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс кэтому возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя взаключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратилинтерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателятолько возмещения убытков.

Вслучаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжаетпользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договорбудет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора,предупредив контрагента не менее чем за три месяца (ст. 610 ГК).

Возражения арендодателя овозобновлении договора на новый срок должны быть сообщены арендатору в срок,указанный в договоре аренды, а если в договоре он не указан, этот срокустанавливается по правилам ст. 295 Гражданский Кодекс.

Законом могутустанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видоваренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срокаренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному.

Еще одно положение,которое нужно учитывать – это, что договор аренды, заключенный в соответствии спунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.Соответственно договор может содержать новые существенные условия, отличные отраннее действующего договора (например, размер платы).

договораренда имущественный ответственность

1.3Прекращение и возобновление договора аренды

К числунесомненно положительных черт ГК необходимо отнести подробное и детальноерегулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620).Это становится очевидным, если вспомнить, что Основы гражданского законодательства(п. 1 ст. 86) указывали лишь на возможность расторжения договора аренды порешению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основызаконодательства об аренде (п. 1 ст. 13) допускали возможность досрочногорасторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушениядругой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды посуществу ставилась в зависимость от усмотрения суда.

Некотораяопределенность появилась в связи с введением в действие части первой ГК.Расторжение договора по решению суда стало возможным лишь при существенномнарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренныхзаконом или договором (ст. 450). Однако довольно абстрактное понятие«существенное нарушение договора» все же по-прежнему оставляло излишне многоместа для судебного усмотрения.

ГК называет конкретныеоснования для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя,так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носятхарактер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно карендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжениядоговора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушениемусловий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Прекращение договорааренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотреннымглавами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющихобщий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имуществане влечет прекращение договора аренды, даже если его заключение былообусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст. 617). В случае смертиарендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права иобязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смертигражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное. Арендодатель вправе отказать такому наследнику вовступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая,когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правиласт. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок овозможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможностьприменительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямозакреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такогодоговора аренды после смерти арендатора.

В отношении смертиарендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст.418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывносвязан с личностью арендатора.

При ликвидации юридическоголица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случаебезоговорочно прекращается.

По требованиюарендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,когда арендатор:

1) пользуется имуществомс существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушенияусловий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Что же касается существенногонарушения назначения имущества, то под ним следует понимать такое изменениеназначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора всмысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) существенно ухудшаетарендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имуществаследует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собойсущественное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз подрядпо истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствиис законом, иными правовыми актами или договором производство капитальногоремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором егообязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержаниюарендованного имущества может быть основанием к досрочному расторжению договоратолько в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенноеухудшение этого имущества[32].

Вышеперечисленныепричины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателяотражены и в законодательстве других стран. Например, ст. 586 Гражданскогокодекса Республики Беларусь[33]обязывает арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии сусловиями договора аренды, а также устанавливает, что в случае использованияимущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначениемимущества арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды ивозмещения убытков.

При рассмотрениидела в суде всегда возникает вопрос: что является использованием помещения непо целевому назначению? В каждом конкретном случае ответ будет разным. Примертому — нижеприведенное судебное дело.

ЖРЭО наосновании решения городского исполнительного комитета заключило с ООО «М»договор аренды нежилого помещения, по которому обществу «М» было передано всрочное возмездное владение и пользование на два года нежилое помещениеплощадью 10,3 м2 для организации розничной торговли. Факт передачи ООО «М» помещенияподтверждается актом сдачи-приемки. Договором аренды предусмотрено, чтоиспользование арендатором помещения не в соответствии с его целевымназначением, указанным в договоре, и занижение размера арендованных площадейявляется основанием для досрочного расторжения договора аренды. При заниженииразмера арендованных площадей арендатор также обязан возместить недоплаченнуюарендную плату (при нецелевом использовании — за весь установленный периоднецелевого использования). Факт нецелевого использования помещения может бытьустановлен арендодателем, отделом по управлению государственным имуществом иприватизации или контролирующими органами, наделенными соответствующимиполномочиями.

Какзаявил представитель ЖРЭО в судебном заседании, основанием для расторжениядоговора является нарушение ответчиком обязанности использовать помещениеисключительно по прямому назначению (организация розничной торговли). В качестведоказательств, подтверждающих нецелевое использование помещения, истецпредставил акты обследования данного помещения от 15.07.2003, от 02.12.2003 иот 12.01.2004, в которых указано, что помещение закрыто, торговля неосуществляется, отсутствует объявление о режиме работы.

Хозяйственныйсуд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, пришел квыводу, что представленные истцом доказательства не подтверждают фактаиспользования ответчиком помещения не по целевому назначению. Так, в актах несодержатся сведения о том, каким образом ответчик использует арендованноеимущество не по целевому назначению.

Решениегородского исполнительного комитета и договор аренды не устанавливают срок, втечение которого ответчик должен организовать розничную торговлю в арендуемомпомещении. Ко дню судебного разбирательства ответчик имел доказательства того,что розничная торговля в арендуемом помещении осуществляется (фотографии,товарные чеки, товарная накладная на получение товара).

Притаких обстоятельствах суд посчитал, что законные основания для расторжениядоговора аренды отсутствуют и отказал ЖРЭО в удовлетворении исковых требованийо досрочном расторжении договора аренды и выселении общества «М» из занимаемогопомещения[34].

По требованию арендаторадоговор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество впользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом всоответствии с условиями договора или назначением имущества. Созданиепрепятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К нимможно отнести любые случаи необеспечения спокойного пользования арендованнымимуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта илиневыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанностивозложены на него договором;

2) переданное арендатору имущество имеетпрепятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговореныарендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверкиего исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы этинедостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличииу арендованного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3) арендодатель не производит являющийся егообязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии,непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этомуоснованию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Однако,необходимо учитывать то, что требование о расторжении договора аренды неподлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившиеоснованием для обращения в арбитражный суд. Так в судебно-арбитражной практикирассматривалось такое дело[35]:

«Нарассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжениидоговора в связи с существенными нарушениями договора — систематическиминеплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованногопомещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.

В ходеразбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства обустранении перечисленных нарушений.

Арбитражныйсуд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласнопункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованиюодной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда присущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях,предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следуетиз ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушениямогут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора всудебном порядке только после направления арендатору письменного предупрежденияо необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, чтодопущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной дляобращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, уарендодателя не было оснований для предъявления такого иска».

Поэтому,нужно обратить внимание на то, что Гражданским кодексом установленасвоеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором иарендодателем в тех случаях, когда есть основания для досрочного расторжениядоговора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вмененопредварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполненияим соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение закрепленов Арбитражном процессуальном кодексе РФ и означает, что к исковому заявлениюарендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд,должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебногопорядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупрежденияарендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. Впротивном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом безрассмотрения (ст. 104, 108 АПК РФ)[36].

Искиарендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов иарбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договорааренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размераарендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаевтакие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи снеисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанностипо внесению предусмотренной договором арендной платы. Как уже отмечалось,возможность досрочного расторжения договора по требованию, арендатора по этомуоснованию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит аренднуюплату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа(подп. 3 ч. 1 ст. 619 ГК).

Т.Л.Левшина на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов поспорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторамиобязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что«арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды наосновании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению аренднойплаты, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопросао том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловленонедостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительноститого, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы».

СтавитсяТ.Л. Левшиной и более общая проблема — проблема соотношения специальныхоснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общихоснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамкахрассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласнокоторой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п. 2 ст.450 ГК быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК договораренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебномпорядке»[37].

Представляется,что приведенное здесь постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФсвидетельствует о позиции, согласно которой договор аренды может бытьрасторгнут только на основании решения суда, — иначе зачем бы понадобилосьискусственно, при отсутствии соответствующего требования в исковом заявлении,расценивать сам факт предъявления арендодателем иска о выселении арендатора вкачестве его же одновременного требования о расторжении договора? Из этогопостановления следует также, что стороны договора аренды не могут реализоватьсвое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямопредусмотрено договором аренды. Иными словами, получается, что ст. 619 ГКприменительно к договору аренды исключает применение ст. 450 ГК об изменении ирасторжении всякого гражданско-правового договора.

Договором аренды могут быть установлены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так иарендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Одновременно стороны в договореаренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения поинициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономииих воли при определении условий договора и из того, что досрочное расторжениедоговора является их правом, а не обязанностью.

Гражданским кодексомзакреплено за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности,преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГКРФ). Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условииписьменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор арендыдо истечения срока прежнего договора. Такое письменное уведомление приобретаетрешающее значение, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договорана новый срок и вместе с тем подписывает договор аренды с иным лицом. Вподобной ситуации арендатор получает право потребовать в суде перевода на себяправ и обязанностей по заключенному договору аренды и плюс к этому возмещенияубытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договорана новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлениюарендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков[38].

При заключении договора аренды на новый срок условиядоговора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договоране устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор нановый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях»,которая используется в ст. 621 ГК.

Сдача варенду объектов недвижимости нередко осуществляется на конкурсной основе. Впрактике возникал вопрос, вправе ли арендодатель назначать проведение конкурсана сдачу объекта в аренду до истечения срока ранее заключенного договорааренды.

Поконкретному делу, рассмотренному арбитражным судом, было установлено, чтоарендодатель провел конкурс на сдачу в аренду нежилого помещения за 10 дней доокончания срока действия ранее заключенного договора. В условиях конкурса былоуказано, что договор с его победителем будет заключен по окончании срокадоговора, действовавшего, когда проводился конкурс. Арендатор, занимавшийпомещение в момент проведения конкурса, оспорил его результаты, считая, чтодосрочное (с его точки зрения) проведение конкурса нарушило его правопользования арендованным имуществом, а также право на возобновление договорааренды на новый срок. Суд, рассматривавший дело, признал требования арендатораобоснованными и удовлетворил их. Президиум ВАС РФ при обсуждении этого вопросапришел к иному выводу.

В приведенной ситуации необходимо учитывать дваисходных положения. Во-первых, арендодатель, сохраняющий титул собственникапереданного в аренду имущества, не лишен права в период действия договора арендысовершать сделки по распоряжению этим имуществом (включая его отчуждение),которые, однако, не должны приводить к нарушению прав арендатора. Способомзащиты прав последнего является установленное законом правило о следовании егоправ за объектом аренды при переходе прав собственника на данный объект кновому приобретателю. В приведенном примере нарушения прав арендатора не было,поскольку по условиям конкурса новый договор мог быть заключен лишь по окончаниисрока прежнего. Во-вторых, проведение конкурса не лишает арендатора возможностивоспользоваться преимущественным правом на возобновление договора на новыйсрок, если он окажется победителем конкурса либо будет готов выполнить теусловия, которые предложил победитель. По делу, о котором идет речь, было установлено,что арендатор, оспоривший результаты конкурса, участвовал в нем, но не выиграл,предложив меньшую сумму арендной платы, чем победитель; желания возобновитьдоговор на условиях, предложенных победителем конкурса, не изъявил. Тем самымне было выполнено одно из требований, при которых возможно возобновлениедоговора аренды на новый срок, — готовность заключить его на условиях, равныхпредлагаемым другим претендентом[39].

Правоарендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебномпорядке. Если известно, что арендодатель намерен сдавать имущество в аренду вдальнейшем, но от возобновления договорных отношений с прежним арендаторомуклоняется, последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключитьдоговор на новый срок. Разъяснения относительно практики разрешения подобныхспоров даны в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года №С-13/ОП-276[40].Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях,когда арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Новеллойявляется абз. 3 п. 1 ст. 621 Кодекса, предусматривающий дополнительные способызащиты прав и интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал ввозобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения такихубытков.

Норма п. 1 ст. 621 носитдиапозитивный характер, в связи с чем стороны могут предусмотреть в договореиные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендаторомсохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо исключитьвозможное продление арендных отношений на новый срок[41].

На практике частовстречаются случаи, когда по истечении срока действия договора арендаторпродолжает пользоваться имуществом без заключения нового договора, аарендодатель против существующего положения не возражает. В подобной ситуациидоговор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621). Вданной ситуации для признания договора возобновленным необходимы два условия:1) арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора;2) арендодатель против этого не возражает.


2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРААРЕНДЫ

2.1Права и обязанности арендодателя

Из договора аренды какконсенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии,соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Ей соответствуетправо нанимателя требовать предоставления ему имущества. Выполнение этойобязанности арендодателя осуществляется арендодателем путем передачи арендаторуправа владения имуществом. Но это возможно и в форме допуска арендатора к пользованиюимуществом, которое остается во владении арендодателя (например, может бытьпредусмотрено, что арендатор вправе в квартире арендодателя несколько раз внеделю пользоваться роялем). Имущество считается соответствующим договору исвоему назначению, если оно удовлетворяет требованиям, указанным в договоре.Если в договоре эти требования не изложены, имущество должно иметь обычное длятакого имущества качество и быть в исправном состоянии.

Имущество сдается варенду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническимпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, арендатор вправепотребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей идокументов, а также возмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей идокументов арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с егоназначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, он может потребовать расторжения договораи возмещения убытков.

Законпредусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка иливиолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществомарендатору должна передаваться и соответствующая документация: техническийпаспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду(прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождатьсяправилами эксплуатации и другими документами.

Если принадлежности инеобходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзяпользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора,арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора.И в том, и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещенияубытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

Арендатор, которомуимущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договореуказаний на этот счет — в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправеистребовать его у арендодателя в принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этогоарендатору необходимо предъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимостиот подведомственности спора).

П. 3 ст. 611 и ст. 398 ГКпредусматривают способы практического осуществления принципа реальногоисполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя непереданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванныезадержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативноеправо — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которыевынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица(реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи снеполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Наделениеарендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленныйдоговором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позициизаконодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношенийэлементов вещных прав. Как уже отмечалось, впервые в России в законотворческойработе такое допущение было сделано еще до революции при подготовке проектаГражданского уложения, включавшего в себя норму о том, что кредитор (веритель)в случае неисполнения должником обязательства, имеющего своим предметом передачуопределенного имущества, вправе требовать отобрания имущества у должника.Включение в проект Гражданского уложения указанной нормы сопровождалосьсерьезной дискуссией с участием видных российских правоведов. Противникамитакого подхода, отвергавшими возможность предоставления кредитору праваистребовать имущество от должника, были, например Г.Ф. Шершеневич[42].Напротив, И.А. Покровский полагал, что кредитор должен иметь соответствующееправо, «опирающееся, конечно, не на его вещное право, которого у него нет, а наего обязательственное право, в силу которого должник обязан к такой передаче»[43].

Арендодатель отвечает занедостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующиепользованию им, независимо от того, знал о наличии этих недостатков или нет самарендодатель во время заключения договора, т.е. независимо от его вины. Ноарендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены призаключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору (например, онпользовался этим имуществом до заключения договора аренды), либо должны былибыть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности при заключении договора или передаче имущества

в аренду (явныенедостатки)[44].

Арендодатель несетответственность лишь за те недостатки в имуществе, которые имелись варендованном имуществе в момент заключения договора аренды.

При обнаружениинедостатков в арендованном имуществе арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либобезвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходовна устранение недостатков имущества;

• непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочногорасторжения договора.

П. 1 ст. 612предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю.Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранитьнедостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить этоимущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездноустранить недостатки. Такой способ во многих случаях более приемлем для арендодателя,если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичнымспособом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).

В заключительнойчасти п. 1 ст. 612 содержатся положения, направленные на полную компенсациюарендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Еслиудовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях — удержаниеим расходов по устранению недостатков из арендной платы не покроет причиненныхему убытков, арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения ихнепокрытой части.

Передача имущества варенду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц наэто имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязанпредупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку такое обременениеимущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендаторомарендованного имущества (ст. 613).

Ст. 613 гарантирует праватретьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они обладают в силудоговора или закона, в том числе сервитут, право залога и др. (ст. 274, 277,334 ГК). Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюдаследует, например, что залогодержатель может воспользоваться своим правом, — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, что послезаключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Аналогичнорешается вопрос и при установлении сервитута — предоставлении третьему лицу ограниченногоправа пользования данным имуществом (земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель призаключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц насдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендаторполучает право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договорааренды и возмещения убытков. Данное основание расторжения договора по требованиюарендатора является дополнительным к тому перечню, который содержится в ст. 620ГК.

В то жевремя, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеетсяреальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствиеобращения третьим лицом — кредитором арендодателя взыскания на сданное внаемимущество, — арендатор может за свой счет удовлетворить соответствующеетребование кредитора без согласия должника- арендодателя. В этом случае правакредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника,перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержаниюсданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер владения ипользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлениюкапитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил наарендодателя (ст. 616). Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающейобязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановлениеимущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления.Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы(наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятогоимущества, — т.н. арендным процентом).

Капитальный ремонт долженпроводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, в разумныйсрок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество всостоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонтвызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

В договореможет быть предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору навремя ремонта другое имущество и обязанность арендатора ограничить илиприостановить пользование арендованным имуществом.

Нарушение арендодателемобязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право посвоему выбору:

• произвести капитальный ремонт,предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать сарендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

• потребоватьсоответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков.

Капитальный ремонт,выполненный арендатором по своему желанию, если ремонт не был предусмотрендоговором и не вызывался неотложной необходимостью, не влечет обязанностиарендодателя возместить его стоимость.

В то жевремя норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, неимперативна. Она допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре.Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормахзакона и иных правовых актов.

Помимообязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель долженвоздерживаться от любых действий, создающих для арендатора препятствия впользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением,предусмотренным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счетв законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положенияарендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой(вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества — арендодателя.

По прекращении договорааренды арендодатель обязан принять от арендатора сданное в аренду имущество иоплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшенийарендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средстви с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованногоимущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению неподлежит, если иное не предусмотрено законодательством.

Отделимые улучшенияарендованного имущества, произведенные арендатором, являются егособственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшения арендованногоимущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счетамортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностьюарендодателя (п. 4 ст. 623).

2.2 Права и обязанности арендатора

Арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия договором не определены, — в соответствии сназначением имущества. При этом арендодатель не имеет права без согласияарендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушение арендаторомобязанности, предусмотренной п. 1 ст. 615 ГК, может повлечь досрочноерасторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст. 615).

Важнейшаяобязанность арендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом(арендную плату).

Закондопускает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которыхстороны выбирают наиболее приемлемый. Содержащийся в нем перечень не является исчерпывающим,и стороны имеют возможность предусмотреть в договоре иные формы оплаты либосочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться за всеимущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способнередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием,набор которого не всегда одинаков, либо при одновременной сдаче внаем одномулицу автомобиля и гаража и т. д.

Наиболеераспространена денежная форма оплаты. Она применяется в виде установленных в твердойсумме платежей, вносимых периодически или единовременно[45].

Способы оплаты могутвыражаться в:

• определенных в твердой суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно;

• установленной долиполученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов илидоходов;

• предоставленияарендатором определенных услуг;

• передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

• возложения наарендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих формарендной платы не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть вдоговоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплатыаренды, например, в виде части прибыли от использования арендного имущества[46].

Стороны в договоре арендывправе решить вопрос о возможности изменения размера арендной платы по своемуусмотрению. Они могут принять решение о том, что арендная плата не можетизменяться или что она может изменяться по одностороннему требованию одной изсторон, или иное решение. Но если они по этому вопросу в договоре аренды ничегоне предусмотрели, то в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК размер арендной платыможет изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но нечаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иныеминимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614).

По соглашению сторонарендная плата может быть пересмотрена в любое время.

Часть 3 ст. 614 ГК недает ответа на вопрос, может ли любая из сторон потребовать в судебном порядкеизменения арендной платы в указанные сроки при отсутствии согласия другойстороны. В литературе сделан вывод, что отказ какой-либо из сторон отпересмотра размера арендной платы даже после наступления срока, установленногоп. 3 ст. 614 ГК, не предоставляет другой стороне права ни понудить к такомупересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды,поскольку такие меры ГК не предусмотрены, и что установление законом срока пересмотраразмера арендной платы имеет практическое значение только в случае, есливозможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случайотказа какой-либо из сторон от такого пересмотра[47].

Если законодательством непредусмотрено иное, по требованию арендатора размер арендной платы может бытьуменьшен на том основании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает,условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуществасущественно ухудшились (п. 4 ст. 614). Существенным признается такое ухудшениеусловий пользования имуществом или состояния имущества, при которых арендатор взначительной степени лишается того, на что он вправе был рассчитывать при заключениидоговор аренды (п. 2 ст. 450).

Сроки выплаты аренднойплаты определяются договором аренды по усмотрению сторон. Они могут бытьдлительными (один раз в год) и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяци т.п.).

Пункт 5 ст. 614 ГКпредусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроковвнесения арендной платы. Арендодатель вправе, если иное не предусмотренодоговором аренды, потребовать от него досрочного внесения арендной платы вустановленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочноговнесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Практикапоказывает, что при возникновении у сторон разногласий, связанных с изменениемарендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядокизменения арендной платы при заключении договора аренды. Наглядным примером квышеизложенному может служить следующий пример. Общество с ограниченнойответственностью – арендатор — обратилось в арбитражный суд с иском к комитетупо управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющейизлишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решениемарбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлениемапелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи спринесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего АрбитражногоСуда РФ.

Какусматривалось из материалов дела, комитет по управлению имуществом города иобщество с ограниченной ответственностью заключили договор на арендунедвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором арендная платадолжна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованномсторонами в приложении № 1 к данному дотовару. Расчет арендной платы осуществлялсяв соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользованиенедвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласноэтой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которойявляются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов,учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств.Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действоваладо принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальнойставки арендной платы.

Всоответствии с одним из пунктов договора при принятии городской администрациейрешения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодательобязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, скоторого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения послеполучения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчетуплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярноизвещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик,однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главыадминистрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцомпомещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи,рассчитанные им с применением старого коэффициента.

Согласноп. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаяхи на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном закономпорядке.

Притаких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том,что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчетаставок платежа внесения соответствующих изменений в договор не требуется.Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционнойинстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новыхставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента присохранении минимальной базовой ставки противоречил условиям договора.

Требованиеистца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признаноправомерным, поскольку договором не предусмотрено зачета излишне уплаченнойсуммы в счет следующих периодов расчетов.

Принимаяво внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФотменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решениеарбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренднойплаты[48].

Арендаторобязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счеттекущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное неустановлено законодательством или договором аренды.

Поддержание имущества висправном состоянии означает регулярное техническое обслуживание,систематический осмотр, охрану от возможных повреждений и порчи, устранениеповреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличиеот капитального ремонта не имеет целью воспроизводство основных частейарендного имущества и их замену. Перечень работ, относящихся к текущемуремонту, и сроки их проведения обычно определяются соответствующими правиламиэксплуатации, управления имуществом, страхования его и т.д.

Арендаторимеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично илиполностью другим лицам.

Частичная передача прав арендатора другим лицам имеетместо в случаях:

• передачи праварендатора в залог;

• внесения их в качествевклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив;

• сдачи арендованногоимущества в субаренду;

• предоставленияарендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Объем передаваемых праварендодателя в этих случаях не одинаков, но всегда ответственным передарендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностейарендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаевпередачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде самарендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор — в качествеарендатора, поэтому к договорам субаренды применяются правила о договорахаренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 ст.615).

Договор субарендыпорождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичногодоговора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок,превышающий срок договора аренды. Этим объясняется правило п. 2 ст. 618 ГК, в соответствиис которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актамизаконодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный всоответствии с ним договор субаренды.

Договорсубаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишьпри наличии согласия на то арендодателя. Срок договора субаренды не можетпревышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяютсяправила о договорах аренды.

Ранеедействовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества всубаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однакодругие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субарендыв случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались внеполя зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходилаиз необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, еслипрекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорныхотношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали,что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора,передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договоруаренды.

Вместе с тем введение вдействие части первой ГК РФ лишило подобную практику права на существование.Согласно п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса обязательство не может создаватьобязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то есть длятретьих лиц, в нашем случае — арендодателя[49].

Припрекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество втом же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором. Нормальным признается износ, который имеетместо при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имуществав течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что поокончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Еслисогласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оновозвращается реконструированным.

В случае нарушения арендаторомобязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возвратаарендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки,но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он можетпотребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622). Когда за несвоевременный возвратарендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могутбыть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

2.3 Ответственностьсторон по договору аренды

Ответственностьсторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Нарядусо взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора арендыможет выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). В изъятие изобщего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГКустановлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договорепредусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества.Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.

При возложении наарендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь ввиду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствамив соответствии со ст. 395 ГК.

Следует учитывать и то,что при возложении на участников арендных отношений ответственности засущественное нарушение договора аренды одной из сторон контрагент вправетребовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжениемдоговора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым.Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателемобязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек былподмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор был вынужденрасторгнуть договор и срочно заключить новый договор на аренду другогопомещения с более высокой арендной платой. Арендатор понес убытки в видеразницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершеннойвзамен сделке, а также убытки в виде порчи товара.

При нарушении условийдоговора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиесяк гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляютсясудом, другие – управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду иодновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

Прежде всего имеются ввиду последствия, предусмотренные общими положениями об аренде и правилами оботдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, в случаях:

непредоставленияимущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатковсданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель;

неисполненияарендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц насдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договораили назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы,непроизводства обязанной стороной капитального ремонта и др.

К числу способов защиты вуказанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (см.п. 2 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст.620 ГК и др.); признание договора недействительным (см. п. 1 ст. 651, п. 3 ст.658 ГК); уменьшение арендной платы (см. п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614ГК); удержание сумм из арендной платы (см. п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК);производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязаннойстороны (см. п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК); безвозмездное устранениенедостатков обязанной стороной (см. п. 1 ст. 612 ГК) и др.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из важнейших видов договоров, занимающим непоследнее место в регулировании имущественных отношений, является договоримущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает игратьсейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Под договором арендыпризнается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору определенное имущество во временное владение ипользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за этоарендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью.

Объектом аренды можетбыть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своихнатуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и т. п.

По договору арендысущественным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно долженсодержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место егорасположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признанзаключенным.

Требования к формедоговора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем илиарендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменнойформе. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости,являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае,когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимогоимущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственнойрегистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающегопереход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такиедоговоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажисоответствующего имущества.

Договор арендызаключается на срок, определенный договором, однако допускается заключениедоговора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договораренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствияоформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая изсторон такого договора получает право отказаться от него в любое время водностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за одинмесяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Основная обязанностьарендодателя по договору аренды — предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этогоимущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами.

Основная обязанностьарендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользованиеарендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды(предоставление арендатору за плату имущества во временное владение ипользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится ксущественным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в которомотсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы,в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, неможет быть признан незаключенным.

В гражданском правевыделяют следующие разновидности договора аренды: прокат; аренда транспортныхсредств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; арендапредприятий; финансовая аренда (лизинг).

В настоящее времяправовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономическиразвивающейся страны: арендный договор представляет собой обычныйсамостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоркупли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие каклизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.

На наш взгляд кнастоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и длянормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономическихусловий, и как вариант рыночного развития арендных отношений — принятие болееупрощенной процедуры аренды государственного и общественного имущества.

Что касается направленийразвития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видомдоговора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендаторувыгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодновложить свои деньги в систематическое получение дохода.

Несомненно, в связи сактивизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми ипопулярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий исооружений, договор аренды предприятий.


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК

 

Нормативно-правовой акты

1. КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря2003 г.

2. Часть перваяГражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. — 5 декабря 1994 г. — N 32. — Ст. 3301.

3. Часть втораяГражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. — 29 января 1996 г. — №5. — Ст.410; Собрание законодательства Российской Федерации. — 3 декабря 2001 г. — №49.- Ст. 4552.

4. Гражданскийкодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1964. — №24.- Ст. 406; 1966. — №32. — Ст. 771; 1973. — №51. — Ст. 1114; 1974. — №51. — Ст.1346; 1986. — № 23. — Ст. 638; 1987. — №9. — Ст. 250; 1988. — №1. — Ст. 1;1991. — №15. — Ст. 494; 1992. — №15. — Ст. 768; — №29. — Ст. 1689; — №34. — Ст.1966.

5. ОсновыЗаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29ноября 1989 г. №25. — Ст. 481.

6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. №70-Ф3 // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г. — №19. — Ст. 1709.

7. Земельный кодексРоссийской Федерации от 28 октября 2001 г. / Российская газета. 30 октября 2001г.

8. Водный кодекс РФот 16 ноября 1995г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 447.

9. Лесной кодекс РФот 29 января 1997 г. с № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.

10. Гражданскийкодекс Республики Беларусь 1998 г. Мн.: Интерпресссервис, 2003.

11. Федеральный Закон«О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002№161 // Российская газета. – 3 декабря 2002. — №229.

12. Федеральный законРФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 г. п. 2 ст. 13.// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

13. Федеральный законот 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (вред.от6июня2003г.) // СЗРФ. 1995.№10. Ст. 823; 1999. № 7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061; №33. Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026;

14. Указ ПрезидентаРФ от 14 октября 1992 г. №1230 «О регулировании арендных отношений иприватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного варенду» // Экономика и жизнь. — 1992 г. — №43.

Научнаялитература

15. Брагинский М. И.Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.М. — 1997.

16. Брагинский М. И.Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей.М. — 1997.

17. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут,2000.

18. Витрянский В. В.Общие положения об аренде // Хозяйство и право.1996. № 2.

19. Гражданское правокапиталистических государств /Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993.

20. Гражданское правоРоссии. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред., О. В,Садикова. М., 1997.

21. Гражданскоеправо. Учебник. Т. 2. 2-е изд., перераб. и доп./Под ред. А.П.Сергеева,Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1999.

22. Гражданскоеправо: Учебник. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. И.: БЕК, 1993.

23. Козырь О.М.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России:Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский.М., 1998

24. Кокоева Л.Т.Объект как существенное условие договора аренды. //Журнал российского права №7- 2004.

25. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/Под ред.О.Н. Садикова. Изд. 3-е. М., 1998.

26. Левшина Т.Л.Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и егопреимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора нановый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред В.Ф. Яковлева.Вып. 5. М, 1998.

27. Лещев. А.Досрочное расторжение договора аренды. // Юрист №7 (50).

28. Людвиг Т. Договораренды в законодательстве Республики Беларусь. // Вестник ВысшегоХозяйственного суда Республики Беларусь. № 2 2005.

29. Новицкий Н.Б.Римское право. Изд. 4-е, стереотип. — М. — 1993.

30. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. М, 1998.

31. Сарнаков И.В.Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системедоговорных отношений и основные его положения. /Юрист № 4 2006.

32. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества вроссийском законодательстве // Журнал российского права. — №2. — февраль 2002г.

33. Сыродоев Н.А.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право.1998. № 8.

34. Шапкина Г.Договор аренды. // Приложение к журналу Хозяйство и право № 7. 2003.

35. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.

36. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. — М.: СПАРК. — 1995.

Материалысудебной практики

37. Вестник ВАС РФ.1993. № 11.

38. Вестник ВАС РФ.1998. № 11.

39. Вестник ВАС РФ.1999. № 1.

40. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжениемдоговоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1997. — №7.

41. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2002 г. — №3.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву