Реферат: Договор аренды

Договор аренды 

 

Понятие и элементы договора аренды. Виды договора аренды

 

Договор аренды (имущественного найма) — это соглашение, в силу которого одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование.

Результатом этого договора, как явствует из его определения, является передачаимущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), аво временное владение и пользование.

Договор аренды — консенсуальный, возмездный,двухсторонний

Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут бытьфизические, юридические лица, государство. Согласно ст. 579 ГК право сдачиимущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут бытьтакжелица, управомоченные законодательством или собственникомсдавать имущество в аренду. Данное положение, в основном, относится кпредприятиям, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного веденияили оперативного управления. Так, унитарное предприятие может бытьарендодателем недвижимого имущества, которое закреплено за ним на правехозяйственного ведения, только с согласия собственника (п. 3 ст. 276 ГК).Казенное предприятие и учреждение вправе сдавать закрепленное за ними на правеоперативного управления имущество только с согласия собственника этогоимущества.

Предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенныенепотребляемые вещи. Они могут постепенно изнашиваться, но сохраняют свою формув течение всего срока аренды. Имущество, обладающее родовыми признаками, неможет быть предметом договора аренды. Примерный перечень объектов, которыемогут быть предметом договора аренды дан в статье 578 ГК.

Предмет договора аренды является его существеннымусловием. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качествеобъекта аренды. При их отсутствии условие о предмете договора считаетсянесогласованным сторонами и соответствующий договор не считается заключенным(п. 3 ст. 578 ГК).

Не могут быть предметом аренды результаты творческойинтеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, селекционныедостижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальнойсобственности. Сторона, обладающая исключительным правом на использованиерезультата интеллектуальной деятельности, предоставляет другой сторонеразрешение использовать объект интеллектуальной деятельности на основелицензионного договора (ст. 985ГК).

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от13.06.1990г. № 148 «О видах (группах) предприятий (объединений), организаций ивидах имущества, не подлежащих сдаче в аренду или выкупу»[1]определяет перечень объектов, сдача в аренду которых не допускается илиограничивается,

Закон Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. «Об объектах, находящихся только в собственности государства» определяет, что передача варенду объектов, указанных в данном нормативном акте, осуществляется всоответствий с действующим законодательством без предоставления арендаторуправа на выкуп арендованного имущества.

Цена неявляется существенным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременновносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесенияарендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они неопределены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычноприменяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах(п.1 ст. 585 ГК).

Однако, для договора аренды здания или сооружения ценаявляется существенным условием.

Срок такжене является существенным условием договори аренды. Если срок аренды в договорене определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, икаждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив обэтом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за 3месяца. Правда, законодательством или договором может быть установлен иной срокпредупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенныйсрок (п. 2 ст. 581ГК).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, непрекращается автоматически по истечении установленного договором срока. Еслиарендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора приотсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленнымна неопределенный срок на тех же условиях (п. 2 ст. 592 ГК).

Возражения арендодателя о возобновлении договора нановый срок должны быть сообщены арендатору в срок, указанный в договоре аренды,а если в договоре он не указан, этот срок устанавливается по правилам ст. 295ГК.

В соответствии с п. 3, ст. 581 ГК, законодательствоммогут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельныхвидов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, ст. 29 Водного кодекса[2]определяет, что водные объекты могут предоставляться в краткосрочноепользование на срок до 5 лет и в долгосрочное пользование – на срок от 5 до 25лет.

Статья 13 Кодекса о недрах[3]дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей использования недр. Так,на срок до 5 лет недра могут предоставляться в пользование для геологическогоизучения, на срок до 20 лет – для добычи полезных ископаемых, до 25 лет – длясовмещения указанных видов пользования.

Сроки аренды земельных участков не должны превышать 99лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования неможет быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса Республики Беларусь о земле[4]).

Если в договоре аренды, для которого установленпредельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истеченияпредельного срока, при условии, что до этого момента ни одна из сторон незаявит о своем отказе от договора. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законодательством предельный срок, считаетсязаключенным на срок, равный предельному.

Форма договора аренды определяется в соответствии со ст. 580 ГК. Договораренды на срок более одного года, а еслихотя бы одной из сторондоговора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключенв письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежатгосударственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами(п. 2 ст. 580ГК).

Так в соответствии с постановлением Совета МинистровРеспублики Беларусь от 20.09.2000г. №1452 «Об утверждении временного положенияо порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений,нежилых помещений»[5], договоры аренды зданий,сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного годаподлежат государственной регистрации.

Особые требования предъявляются к договору арендыимущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на этоимущество к арендатору. Такой договор заключается в форме, предусмотренной длядоговора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 580 ГК).

Гражданский кодекс выделяет следующие виды договорааренды: прокат, аренду транспортных средств с экипажем и без экипажа, арендузданий и сооружений, аренду предприятий, лизинг.

В ГК содержатся лишь основные правила об аренды. Покаждому виду аренды имеется специальное законодательство. Однако, следуетотметить, что нормы, содержащиеся в других законах, должны соответствоватьправилам соответствующего параграфа ГК. В случае расхождения указанных актов снастоящим кодексом действует последний (ч.3 п. 2, ст. 3 ГК).

Основными законодательными актами, регулирующими арендные отношения являются: ЗаконРеспублики Беларусь от 12.12.1990 г. «Об аренде»[6]; Указ Президента Республики Беларусь от 4.01.1996 г.№9 «Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений,находящихся в государственной собственности»[7]; Указ Президента Республики Беларусь № 30 от13.01.1998 г. «О некоторых вопросах заключения договоров аренды государственнойсобственности»[8]; постановление ПленумаВерховного суда Республики Беларусь от 18.03.1994г. №2 «О практике применениясудами законодательства, регулирующего арендные отношения»[9]и т.д.

 

 

Права и обязанности сторон по договору аренды

 

Обязанности арендодателя:

1. Первоочередной обязанностью арендодателя являетсяобязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). Имуществосчитается соответствующим договору и своему назначению, если оно удовлетворяеттребованиям, указанным в договоре. Если в договоре эти требования не изложены,имущество должно иметь обычное для такого имущества качество и быть в исправномсостоянии.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такиепринадлежности и документы переданы не были, арендатор вправе потребоватьпредоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов, а такжевозмещения убытков, а в случае, когда без принадлежностей и документоварендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначениемлибо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать расторжения договора и возмещенияубытков.

Статья 583 ГК подробно регламентирует ответственностьарендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Так, арендодательотвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частичнопрепятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этихнедостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е.независимо от его вины. Однако, арендодатель не отвечает за недостаткиимущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо былизаранее известны арендатору (например, он пользовался этим имуществом дозаключения договора аренды), либо должны были быть обнаружены арендатором вовремя осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договораили передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Арендодатель несет ответственность лишь за тенедостатки в имуществе, которые имелись в арендованном имуществе в моментзаключения договора аренды.

При обнаружении недостатков в арендованном имуществеарендатор вправе по своему выбору:

v потребовать от арендодателя либобезвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходовна устранение недостатков имущества;

v непосредственно удержать суммупонесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя;

v потребовать досрочного расторжениядоговора.

2. При заключении договора аренды арендодатель обязанпредупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество (сервитуте, праве залога и т. п.), поскольку такое обременениеимущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендаторомарендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности даетарендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договораи возмещения убытков (ст. 584 ГК).

3. Арендодатель должен предоставить арендатору сданноевнаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда вдоговоре такой срок не указан, — в разумный срок. В случае невыполнения этойобязанности арендатор вправе истребовать от него это имущество в указанный вдоговоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — вразумный срок и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкойисполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков,причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 582 ГК).

4. Арендодатель обязан за свой счет производитькапитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотренозаконодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК). ГК не содержит правил,согласно которым можно раскрыть содержание этого термина. Под капитальнымремонтом понимают воспроизводство основных частей (конструктивныхэлементов)арендованного имущества. Без выполнения капитального ремонта становитсяневозможным использование имущества.

Правило п. 1 ст. 587 ГК является диспозитивным.Договором аренды обязанность производить капитальный ремонт может бытьвозложена на арендатора. В ряде случаев законодательство возлагает обязанностьпроизводить капитальныйремонт на арендатора. Так, на арендаторатранспортного средства без экипажа возлагает такую обязанность ст. 615ГК,а на арендатора предприятия — ст. 632 ГК.

Срок проведения капитального ремонта должен бытьопределен в договоре аренды, но если он не определен договоромиливызван неотложной необходимостью, он должен быть произведен в разумный срок.

В договоре может быть предусмотрена обязанностьарендодателя предоставить арендатору на время ремонта другое имущество иобязанность арендатора ограничить или приостановить пользование арендованнымимуществом.

Нарушение арендодателем обязанности по производствукапитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

v произвести капитальный ремонт,предусмотренный договором или вызываемый необходимостью, и взыскать сарендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

v потребовать соответствующегоуменьшения арендной платы;

v потребовать расторжения договора ивозмещения убытков.

Капитальный ремонт, выполненный арендатором по своемужеланию, если ремонт не был предусмотрен договором и не вызывался неотложнойнеобходимостью, не влечет обязанности арендодателя возместить его стоимость.

5. По прекращении договора аренды арендодатель обязанпринять от арендатора сданное в аренду имущество и оплатить арендаторустоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений арендованногоимущества, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласияарендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества,произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит,если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 594 ГК).

Отделимые улучшения арендованного имущества,произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное непредусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 594 ГК).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, таки неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этогоимущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 594 ГК).

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованнымимуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условиядоговором не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586ГК). Примером использования имущества не по назначению может быть применениелегкового автомобиля для грузовых перевозок.

2. Важнейшая обязанность арендатора — своевременновносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

Порядок, условия, сроки внесения арендной платыопределяются договором аренды. При отсутствии этих условий, считается, что онитаковы, как обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах.

Формы арендной платы установлены п. 2 ст. 585 ГК.Приэтом арендная плата устанавливается за все арендное имущество в целом илиотдельно по каждой из его составных частей в виде:

v определенных в твердой суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно;

v установленной доли полученных врезультате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов;

v предоставления арендаторомопределенных услуг;

v передачи арендатором арендодателюобусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

v возложение на арендатораобусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Перечень этих форм арендной платы не являетсяисчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетаниеуказанных форм арендной платы илииные формы оплаты аренды, например, ввиде части прибыли от использования арендного имущества.

Стороны в договоре аренды вправе решить вопрос овозможности изменения размера арендной платы по своему усмотрению. Они могутпринять решение о том, что арендная плата не может изменяться, что она можетизменяться по одностороннему требованию одной из сторон или иное решение. Ноесли они по этому вопросу в договоре аренды ничего не предусмотрели, то всоответствии с п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться посоглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза вгод. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные срокипересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также дляаренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 585 ГК).

По соглашению сторон арендная плата может бытьпересмотрена в любое время.

Если законодательством не предусмотрено иное, потребованию арендатора размер арендной платы может быть уменьшен на томосновании, что в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условияпользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имуществасущественно ухудшилось (п. 4 ст. 585 ГК). Существенным признается такоеухудшение условий пользования имуществом или состояния имущества, при которыхарендатор в значительной степени лишается того, на что он вправе былрассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 420 ГК).

Сроки выплаты арендной платы определяются договоромаренды по усмотрению сторон.Они могут быть длительными (один раз в год)и довольно короткими (раз в квартал, каждый месяц и т.п.).

Часть 5 ст. 585 ГК предусматривает санкции в случаесущественного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы.Арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы вустановленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочноговнесения арендной платы более чем за два срока подряд. В случае неэффективностипопыток получения арендной платы арендодатель вправе потребовать расторжениядоговора.

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправномсостоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы насодержание имущества, если иное не установлено законодательством или договоромаренды.

Поддержание имущества в исправном состоянии означает регулярноетехническое обслуживание, систематический осмотр, охрану от возможныхповреждений и порчи, устранение повреждений и т.д.

Текущий ремонт в отличие от капитального ремонта неимеет целью воспроизводство основных частей арендного имущества и их замену.Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, и сроки его проведения обычноопределяются соответствующими правилами эксплуатации.

4. При прекращении договора аренды арендатор обязанвернуть арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, сучетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст.593ГК).

В случае нарушения арендатором обязанности возвратитьарендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправепотребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указаннаяплата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать ихвозмещения (ч. 2, ст. 593ГК). Когда за несвоевременный возвратарендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могутбыть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотренодоговором (ч. 3 ст. 593 ГК).

Права арендатора

Арендатор имеет право с согласия арендодателяпередавать арендованное имущество:

v в субаренду;

v передавать свои права и обязанностипо договору аренды другому лицу (перенаем);

v в безвозмездное пользование

v передавать арендные права в залог;

v вносить их в качестве вклада вуставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив.

Однако, во всех перечисленных случаях ответственнымперед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав иобязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чащедругих на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качествеарендодателя, а субарендатор — в качестве арендатора.

Договор субаренды порождает вторичные отношенияаренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договорсубаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч.2, п. 2, ст. 586ГК). Если договор аренды по основаниям,предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным,ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочноепрекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договорасубаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение снимдоговора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии сдоговором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях,соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).

2. Арендатор имеет право выкупить арендованноеимущество. Это право может быть реализовано на основании договора или закона.Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и доокончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договоромвыкупной цены.

3. В соответствии со статьей 592 ГК, если иное непредусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор имеетпреимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок.Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:

· надлежащее исполнение арендаторомсвоих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовалимущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);

· готовность арендатора заключитьдоговор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это можеткасаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производитькапитальный ремонт и т.д.);

· арендатор обязан письменноуведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок,предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумногосрока.

Преимущественное право арендатора на заключениедоговора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться натех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашениюсторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, накоторых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.

Если арендодатель отказал арендатору в заключениидоговора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с нимзаключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выборупотребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенномудоговору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор,либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договораренды с новым арендатором былзаключен на иных условиях, чем те, накоторых он отказался заключить договор.

 Прекращение договора аренды

 

Договор аренды прекращается с истечение срока договоралибо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Онпрекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниямпрекращения обязательств.

Переход права собственности (пожизненного наследуемоговладения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основаниемдля изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588ГК). В таких случаяхпервоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.

Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследниковарендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его правапереходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотреноиное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследованиякак по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойныйнаследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их нихпереходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора –через суд.

Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимогоимущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, заисключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личнымикачествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объектнедвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платыобязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить егонаследник).

В случае ликвидации юридического лица (арендодателяили арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.

2. Договор аренды может быть расторгнут в судебномпорядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованиюарендатора.

В соответствии со ст. 590 ГК по требованиюарендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когдаарендатор:

· пользуется имуществом ссущественным нарушением условий договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество;

· более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонтаимущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии сзаконодательством или договором производство капитального ремонта являетсяобязанностью арендатора.

Этот перечень оснований расторжения договора аренды потребованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнендоговором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора только после направления арендатору письменного предупреждения онеобходимости им исполнения обязательства в разумный срок.Приневыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска крассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, вразумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателярасторгнуть договор не может быть удовлетворено.

Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при наличиихотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судомпо требованию арендатора. К ним относятся:

v арендодатель не предоставляетимущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованиюимуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

v переданное арендатору имуществоимеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговореныарендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и немогли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности при заключении договора;

v арендодатель не производитявляющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленныедоговором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

v имущество в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном дляиспользования.

Договором аренды могут быть установлены и другиеоснования досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязываетарендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателюуведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он,однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателюрасторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишьпосле получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответав указанный в предложении или установленный законодательством либо договоромсрок, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачуимущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности,обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временноевладение и пользование.

Договор проката — один из видов договора аренды.

Договор бытового проката — консенсуальный,возмездный, двухсторонний, публичный.

Кроме параграфа 2, главы 34 ГК, действуют испециальные акты законодательства, регулирующие отношения, порождаемыедоговором поката. Это, в частности, «Правила предоставления гражданам вовременное владение и пользование (напрокат) предметов культурно-бытовогоназначения и хозяйственного обихода», утвержденные Белбытсоюзом от 22.04.1993г1.

Когда арендатором выступает физическое лицо,договорные отношения проката подпадают под действие Закона Республики Беларусьот 19 ноября 1993 г. «О защите прав потребителей»2. Пункт2 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28 марта 1996 г. № 3 «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей»3 прямо предусматривает,что названный закон регулирует отношения, вытекающие в числе других договоров ииз договора бытового проката.

Субъекты договора: в качестве арендодателя выступает специальный субъект, для которого сдачаимущества в аренду является постоянной предпринимательской деятельности, тоесть это юридической лицо или частный предприниматель без образованияюридического лица (например, ателье или пункт проката), причем данный виддеятельности должен быть отражен в учредительных документах. Арендатором, какправило, является гражданин-потребитель, использующий полученное в арендуимущество для потребительских целей. Однако не исключается, что в качествеарендатора может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо,если это прямо предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства.

Предметом договора проката может быть только движимое имущество, притом толькоиндивидуально-определенная вещь, передаваемая во временное владение ипользование с условием возврата. Как правило, предметом этого договора являютсястиральные машины, холодильники и морозильные камеры, телевизоры,радиоаппаратура, электронно-счетные приборы и другая аппаратура, работающая насухих элементах питания, электронно-вычислительные аппараты, одежда, спортивныйинвентарь, музыкальные приборы, легковые автомобили и т.п. Предмет договорапроката используется для потребительских целей, если иное не предусмотренодоговором или не вытекает из существа обязательства.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 601 ГК).

Срок договора проката не должен превышать одного года. В случае заключениядоговора проката на срок более длительный, его срок будет считаться равнымодному году.

Правила о возобновлении договора проката нанеопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключениедоговора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 598 ГК). По просьбеарендатора договор проката может быть продлен, но не более чем на оставшийся доистечения года срок.

Форма договора проката — письменная (п. 2 ст. 597 ГК). Договор оформляетсяобязательством-квитанцией установленного образца, которое подписываетсясторонами и является письменной формой договора.

Основной обязанностью арендодателя по договору прокатаявляется обязанность передать арендатору предмет проката. Предметы прокатадолжны быть в исправном состоянии. Арендодатель обязан в присутствии арендаторапроверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомитьарендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменныеинструкции о пользовании этим имуществом (ст. 599 ГК). Аппаратура, работающаяна сухих элементах питания (батарейках), выдается укомплектованной этимиэлементами питания. Если во время проката аппаратуры элементы питания выходятиз строя, арендатор заменяет их за свой счет.

Предметы сложно-бытовой техники должны иметь всоответствующих узлах, деталях, агрегатах пломбы, за сохранность которыхотвечает арендатор.

В случае обнаружения арендатором недостатков сданногов аренду имущества, препятствующих полностью или частично пользованию им,арендодатель обязан устранить их в 10-дневный срок со дня заявления арендаторао недостатках, если договором проката не установлен более короткий срок.Арендодатель обязан устранить недостатки безвозмездно на месте либо произвестизамену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся внадлежащем состоянии (п. 1 ст. 600 ГК). Однако в случае, если недостаткиарендованного имущества явились результатом нарушения арендатором правилэксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателюстоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 600 ГК).

Обязанностью арендодателя является выполнениекапитального и текущего ремонта сданного в аренду имущества по договорупроката. При невыполнении этой обязанности плата за прокат за время, в течениекоторого арендатор не мог пользоваться этим имуществом, не взыскивается (п. 1ст. 602 ГК).

Арендатор обязан доставить предмет проката на дом иобратно арендодателю за свойсчет, а при наличии транспортныхсредств у арендодателя — оплатить последнему расходы по доставке.

Арендатор обязан пользоваться предметом проката всоответствии с его назначением, соблюдая установленные правила содержания,эксплуатации и ухода за предметом проката. Он не имеет права производитьразборку предмета, нарушать установленные пломбы. При отсутствии пломб навозвращаемом предмете проката арендодатель обязан направить арендатора вмастерскую, обслуживающую предметы проката, для проверки технического состоянияпредмета и апломбирования с оплатой за счет арендатора.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную платуза пользование предметом проката. Взыскание задолженности по арендной платепроизводится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса(п. 3 ст. 601 ГК).

Сдача в субаренду имущества, предоставленногоарендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей подоговору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездноепользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вкладав хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственныекооперативы не допускается (п. 2 ст. 602ГК).

Арендатор должен бережно использовать предмет прокатаи несет ответственность за ущерб, причиненный арендодателю повреждениемпредмета проката по вине арендатора. Если повреждение может быть устраненопутем ремонта, арендатор обязан отремонтировать его за свой счет, а в случае,когда предмет проката приведен в полную негодность, арендатор возмещаетарендодателю все причиненные ему убытки (ст. 364 ГК) в соответствии справилами, установленными ст. 14 ГК (положительный ущерб в имуществе иупущенную выгоду). В этом случае испорченный предмет проката переходит всобственность арендатора.

По окончании срока аренды арендатор обязан возвратитьарендодателю предмет проката. Проверка исправности возвращаемого предметапроката производится в присутствии арендатора. О том, что предмет прокатавозвращен, делается отметка на обязательстве-квитанции, подтверждаемаяподписями арендодателя и арендатора. При возврате предмета проката внекомплекте арендатор обязан доукомплектовать его за свой счет. Еслидоукомплектование невозможно, арендатор отвечает так же, как и за предмет,приведенный в полную негодность.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву