Реферат: Договор пожизненного содержания с иждивением

Содержание

Введение

1. Юридическоеопределение пожизненного содержания с иждивенцем

2. Праваи обязанности сторон по договору пожизненного содержания с иждивенцем

3. Расчетстоимости пожизненного содержания с иждивенцем

4. Определениесуммы налога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем

Заключение

Список использованныхисточников


Введение

 

Договор пожизненногосодержания с иждивением, как и рентные договоры в целом, является новымявлением для современного российского гражданского права. Объективнаянеобходимость заключения данных договоров существовала практически всегда,поскольку жилищный вопрос и проблема обеспечения достойного существованиямалоимущих слоев населения были первоочередными для российского общества. Вобществе всегда были, есть и будут люди, просто не имеющие физическойвозможности работать для обеспечения себе нормального существования. Уровеньжизни большинства граждан был таков, что приобретение жилой недвижимости дляних было непосильной задачей. В силу различных причин, в том, числе, непротиворечащих действующему законодательству, у отдельных граждан накапливаласьжилая недвижимость (например, в форме кооперативной собственности), которую онимогли с выгодой для себя сдавать в наем, аренду, продавать или совершать иныедействия, сходные с созданием рентных отношений.

В силу своейюридической и экономической уникальности договор пожизненного содержания сиждивением, с одной стороны, позволяет определенным заинтересованным лицам, какправило, престарелым или инвалидам, обеспечить себе достойное существование, ас другой — дает возможность приобретения недвижимого имущества на весьмавыгодных условиях для плательщика ренты. Заключив договор пожизненногосодержания с иждивением, среднестатистическая российская семья может приобрестидля себя жилую недвижимость, не вкладывая сразу значительных денежных средств вэту покупку.

Действующий ГК РФрасширил субъектный состав договора пожизненного содержания с иждивением, чтопозволило выступать в качестве плательщика ренты юридическим лицам. Возможностьучастия в данных обязательствах на стороне плательщика ренты организаций стала,несомненно, положительным фактором для популяризации ренты, посколькуюридические лица обладают большим материальным потенциалом и могут предложитьмаксимально выгодные условия заключения договоров, пожизненного содержания либопожизненной ренты. В то же время, отчетливо проявилась и негативная практиказаключения договоров между организацией и гражданином с последующей продажейправа на недвижимость третьему лицу, которые не всегда добросовестно исполняютдоговорные обязанности. Кроме существенной демократизации законодательства,предпосылкой распространения отношений по отчуждению недвижимого имущества подпредоставление пожизненного содержания с иждивением стала их явнаяэкономическая выгода, получаемая обеими сторонами упомянутого соглашения. Цельюнастоящей курсовой работы является изучение договора пожизненного содержания сиждивением.


1. Юридическоеопределение пожизненного содержания с иждивенцем

По договору ренты однасторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) всобственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученноеимущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определеннойденежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1ст. 583 ГК РФ). При этом можно установить обязанность по выплате ренты бессрочно(постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданинас иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Следует отметить, чтодоговоры постоянной ренты и денежной пожизненной ренты являются новыми дляроссийского гражданского законодательства, хотя такая разновидность пожизненнойренты, как договор пожизненного содержания с иждивением, была предусмотрена ст.253, 254 ГК РСФСР 1964 г. в виде договора купли-продажи жилого дома с условиемпожизненного содержания продавца. В новом ГК он сформулирован значительно шире,изменен и расширен предмет договора, качественный состав сторон, введен рядновых понятий, о чем будет подробнее сказано далее. Для риелторского бизнесанаиболее интересна пожизненная рента, предметом которой являются объектынедвижимости и пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты — двусторонне обязывающий, реальный и возмездный. Рента относится к группеинститутов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно)имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемыйлицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностьюразмера ренты в силу длительности рентных платежей. Срок договора пожизненнойренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на периоджизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизнидругого указанного им гражданина.

Получателямипожизненной ренты могут быть граждане, при этом в отличие от норм ГК РСФСР 1964г. не имеет значения возраст, трудоспособность, состояние здоровья получателяренты. Обязанностью получателя ренты по договору является передачапринадлежащего ему объекта недвижимого имущества в собственность плательщикуренты. В связи с тем что право на получение пожизненной ренты связано сличностью ее получателя, последний, в отличие от получателя постоянной ренты,не вправе передать право на ее получение путем уступки права требования.Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доликоторых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установленодоговором. Если один из получателей ренты умрет, его доля должна переходить кпережившим его получателям ренты, если иное не установлено договором.

Плательщиками рентымогут быть граждане, юридические лица, у которых имеется заинтересованность инеобходимость в приобретении имущества у получателя ренты и имеющиеэкономические возможности выполнять обязанности по договору. Обязанностьюплательщика ренты является оплата полученного имущества (в случае, еслиимущество передается за плату) и выплата ренты, размер которой по договорупожизненной ренты не может быть менее 1 МРОТ (п. 2 ст. 597 ГК РФ). По договорупожизненного содержания с иждивением в обязанности плательщика ренты входитобеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а еслитого требует состояние здоровья гражданина — также и уход за ним; в договорможет быть включено условие об оплате ритуальных услуг. Данный список неявляется исчерпывающим. Стоимость общего объема пожизненного содержания сиждивением определяется договором и не может быть менее 2-х МРОТ.

Форма договора рентыопределена ст. 584 ГК РФ. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, адоговор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,подлежит также государственной регистрации.

Предметом договорапожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество.Предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть тольконедвижимое имущество.

Так как договор рентыотносится к группе договоров, предусматривающих отчуждение имущества, то поэтому признаку сходен с договорами купли-продажи, мены, дарения. Однако этосамостоятельный тип договора. От дарения его резко отличает возмездностьотчуждения. Основное же отличие от купли-продажи и мены заключается в характеревстречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты в обмен наотчуждаемое имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает затовар определенную денежную сумму (цену), равно как и по договору мены взаимноеотчуждение товаров осуществляется за определенное, заранее оцененное сторонамивозмещение. По договору же ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежейявляется неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует насрок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являютсярисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагентфактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самимпредоставленное.

В соответствии с п. 2ст. 585, «в случае, когда договором ренты предусматривается передача имуществаза плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила окупле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передаетсябесплатно, — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ), постольку, посколькуиное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречит существу договораренты». В связи с изложенным следует отметить необходимость соблюдениятребований ст. 556 ГК РФ о передаче имущества при заключении договора ренты соплатой передаваемого имущества. Нормами, регулирующими договор дарения,составления документа о передаче имущества не предусмотрено.

В риелторском бизнесенередко встречаются случаи, когда анализ п. 2 ст. 585 ГК РФ имеет важноепрактическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применениек договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, еслиимущество передано под выплату ренты бесплатно, положения п. 4 ст. 578 ГК РФ отом, что даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживетодаряемого? По мнению Методического совета Московской областной нотариальнойпалаты, бесплатная передача имущества под выплату ренты не подразумеваетдарения, ведь договор ренты порождает у плательщика ренты обязательства передполучателем ренты. В случае смерти плательщика ренты его обязательства должныпо принципу правопреемства перейти к его наследникам. Пункт 2 ст. 578 ГК РФ применяетправила договора дарения в отношениях между сторонами лишь по передаче и оплатепредмета договора, но не отмены самого договора. Поэтому получатель ренты неможет отменить договор ренты, применив правила, предусмотренные для договорадарения.

Соглашаясь с изложеннойпозицией, хочу отметить, что по тем же основаниям ст. 578 ГК РФ («Отменадарения») в целом неприменима к договорам ренты.

В связи с анализом ст.578 ГК РФ возникает интересная проблема. Так, п. 1 указанной статьи закрепляетправо дарителя отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на егожизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либоумышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишенияжизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежитнаследникам дарителя.

Вопрос о примененииданной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к.нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания сиждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора,аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателяренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты подоговору является получение материальной выгоды, а по договору содержания сиждивением — еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизниполучателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будетоказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход и лечение,необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, чтосовершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных слишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушениедоговора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ несодержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моемумнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно — применение ст. 599 ГК РФ («Расторжение договора пожизненной ренты по требованиюполучателя ренты») или п. 2 ст. 605 ГК РФ («Прекращение пожизненного содержанияс иждивением») в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, устанавливающим, что «вслучаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Кодекса отношенияпрямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствуетприменимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям применяетсягражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогиязакона)».

Еще болеепроблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизниполучателя ренты плательщиком ренты. Действующим законодательством этот казусне урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст.6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использования аналогии законаправа и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смыслагражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности,разумности и справедливости». Смею высказать точку зрения, что право требованиявозврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства,хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи сосмертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателяренты.

Интересен вопросналогообложения по договору ренты, имущество по которому передавалосьбесплатно. Ответ на этот вопрос дан в письме Госналоговой инспекции по г.Москве от 10.08.98 N 31-08/24466 «О договорах ренты». Согласно ст. 572 ГК РФ подоговору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуетсяпередать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При наличиивстречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор непризнается дарением. Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследованияили дарения в соответствии со ст. 5 Закона РФ от 12.12.91 N 2020-1 «О налоге симущества, переходящего в порядке наследования или дарения», являютсяфизические лица, которые принимают имущество только в порядке наследования илидарения. По другим видам сделок вышеуказанным Законом взимание налога непредусмотрено. Договор пожизненного содержания с иждивением и договор даренияпредставляют собой два самостоятельных гражданско-правовых договора, заключениекоторых считается достигнутым при соблюдении всех существенных условий,обязательных для заключения договоров данного вида. Таким образом, еслипередача имущества оформлена договором пожизненного содержания с иждивением ссоблюдением всех существенных условий, для его заключения, в том числе и набесплатной основе, положения вышеуказанного Закона не применяются.

Как уже ранееуказывалось, форма договора ренты регламентируется ст. 584 ГК РФ. Договор рентытребует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор,устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключениядоговора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Исходя из перечисленных норм, ВС РФ вОбзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. делаетследующий вывод: так как договор пожизненной ренты подлежит государственнойрегистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этогомомента. В случае когда предусмотренное законодательством обязательноетребование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридическойсилы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, егонельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. Такимобразом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее оннередко становится предметом обсуждения и споров.

Между гражданами былзаключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленномзаконодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы длягосударственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц дляполучения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии.

Сам фактприостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособностьграждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать насделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрациидокументов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей(удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучательскончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторонсделки.

Заключив договорпожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществомпо своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направивзаявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил всетребования законодательства для обеспечения действительности сделки.

В соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечетее ничтожность. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрациюсделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестрправ. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственнойрегистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Нельзя не согласиться савтором статьи, что данное положение Закона «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан пораспоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав иобязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлениемсторон.

По мнению У.Новопашиной, решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения взаконодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением опризнании неконституционной данной нормы закона. Кроме того, автор считаетразумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когдасуды признавали право на включение в наследственное имущество квартирызаявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, норешение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрениясправедливости высказанное мнение правильно, но существует и оборотная сторонамедали. В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 «государственная регистрацияправ на недвижимое имущество и сделок с ним… — юридический акт признания иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.Государственная регистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права». Таким образом, выписка из Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточнымдокументом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты.Если требование Закона об обязательной государственной регистрации сделок снедвижимостью не будет неукоснительно соблюдаться, то есть риск подписания инотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объектнедвижимости. И какой из договоров следует признавать заключенным? Смеювысказать мнение, что наиболее разумным решением проблемы мне видится внесениесведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделокс ним в день обращения сторон с заявлением о государственной регистрацииперехода права собственности, что исключит возможность возникновения споров омоменте возникновения права собственности.

К коллизионным вопросам,касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарениянедвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договорапожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. В соответствии сост. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателяренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненногосодержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество,переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщикомренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. Всоответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускаетвстречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержанияс иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФв этом случае договор не может признаваться дарением.

Одной из отличительныхособенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения,предусмотренный ст. 599 ГК РФ. П. 1 указанной статьи устанавливает, что «вслучае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком рентыполучатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты наусловиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, либо расторжения договора ренты ивозмещения убытков». В соответствии с п. 2 этой же статьи, «если под выплатупожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно,получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребоватьвозврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены». Подубытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб иупущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ («Выкупнаяцена постоянной ренты»). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случаеотсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имуществопередано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене,соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применениев спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющембольшинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивениемсумма рентных платежей составляет 2 — 3 МРОТ (200 — 300 руб.) в месяц. Годоваясумма, таким образом, составляет от 2400 руб. до 3600 руб., что несопоставимо ссуммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни.

В связи с анализом нормо расторжении договора пожизненной ренты следует отметить, что ст. 599 ГК РФявляется специальной нормой, устанавливающей особый способ расторжения договора- выкуп. А п. 2 ст. 599 ГК РФ предусматривает и право получателя рентытребовать возврата имущества, переданного по договору бесплатно. Общей женормой, устанавливающей последствия расторжения договора, является, вчастности, п. 4 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым «стороны не вправетребовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до моментаизменения или расторжения договора, если иное не установлено законом илисоглашением сторон».

Таким образом, в случаесущественного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договоруполучатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требоватьрасторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствиярасторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания сиждивением, если таковое производится по соглашению сторон? Пункт 1 ст. 450 ГКРФ устанавливает, что «изменение и расторжение договора возможны по соглашениюсторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами илидоговором». Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен,если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторженияуказанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственностьполучателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следуетотметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений орасторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивениемссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, чтоошибочно.

Спорным является вопросо выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации срасторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальнойнормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателяренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора.В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению,расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторонзаконодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципуроссийского гражданского законодательства о свободе договора (п. 1, 2 ст. 421 ГКРФ), тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласованиясторонами условий выкупа.

Статья 596 ГК РФ, п. 2,устанавливает, что договор пожизненной ренты прекращается в случае смертипоследнего получателя ренты. Статья 605 ГК РФ, регулирующая прекращениепожизненного содержания с иждивением, кроме аналогичного основания прекращениядоговора (п. 1), п. 2 предусматривает, что «при существенном нарушенииплательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребоватьвозврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненногосодержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсациирасходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты». Содержаниеприведенной нормы сходно с содержанием п. 2 ст. 599 ГК РФ, но, в отличие отпоследнего, является основанием для прекращения договора, а не расторжения.Возможно ли расторжение договора пожизненного содержания с иждивением илисоглашение о выкупе ренты по этому договору по соглашению сторон? Думаю, чтода, если исходить из ранее изложенного и положения п. 2 ст. 601 ГК РФ о том,что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила опожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 ГК РФ.

Интересны примерысудебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском орасторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества иумирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФот 10.01.2001 по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В.

В июне 1996 г. РихтерМ.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском кДолгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь нато, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненномсостоянии.

В апреле 1997 г. РихтерМ.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просиларасторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя подоговору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет.

11 июля 1997 г. РихтерМ.Н. умерла.

ОпределениемПреображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г.производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановленодо вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница позавещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу быловозобновлено.

РешениемПреображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г.,оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским деламМосковского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартирыс пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. иДолгополовой О.В., расторгнут.

Решение судаобжаловалось в кассационном и надзорном порядке.

Президиум ВС РФ,рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РФ, не нашел основанийдля его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанцииисходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускаютправопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В.по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнениюнепосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностьюРихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследницеРихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. попредоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г.,и соответственно право требовать расторжения данного договора ввидусущественного нарушения его условий.

С доводами протестаПрезидиум ВС РФ не согласился, указав следующее.

Действительно, всоответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержанияс иждивением прекращается смертью получателя ренты.

В силу личногохарактера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателяренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.

Однако защитауказанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметомспора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества(квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств,т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи605 ГК РФ).

Указанное требованиебыло заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после еесмерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В.

В правоотношениях повозврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомернодопустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу свынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры.Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, впротесте не оспаривались.

ПостановлениемПрезидиума ВС РФ от 10.01.2001 решение Преображенского межмуниципального судаг. Москвы от 27.01.99 и последующие судебные решения оставлены без изменения, апротест заместителя Генерального прокурора РФ — без удовлетворения.

Приведу еще один примерсудебной практики по тому же вопросу. 30.01.96 между гр. Ф. и гр. Ю. заключендоговор купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания. Квартирапринадлежала Ф. 04.12.97 Ф. обратился в суд с иском «о расторжении договораренты», в котором просил суд расторгнуть заключенный договор в связи ссущественным нарушением Ю. условий договора.

01.04.99 Ф. умер. Позавещанию от 12.11.97 Ф. завещал все свое имущество своей сестре — гр. М.,которая приняла наследство и вступила в процесс в порядке правопреемства. М.поддержала ранее заявленные исковые требования, просила расторгнуть договоркупли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца и, крометого, просила включить квартиру в состав наследственного имущества. РешениемН-ского межмуниципального суда г. Москвы от 23.10.2001 исковые требованияистицы удовлетворены.

Как видно, М., вступивв процесс, просила суд включить квартиру в состав наследственного имущества,хотя сам Ф. при жизни не заявлял требования о возврате квартиры. В соответствиис ч. 2 ст. 40 ГПК РСФСР, действовавшего на момент вынесения решения, «дляправопреемника все действия, совершенные в процессе до его вступления,обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое онзаменил». Удовлетворяя исковые требования М., суд исходил из того, что, помнению суда, расторжение указанного договора автоматически влекло возвратквартиры.

По моему мнению,решение суда по сути справедливо, хотя и не бесспорно с точки зренияпроцессуального законодательства. Так как возникает вопрос о возможностиизменения и дополнения первоначальных исковых требований истцом, вступившим впроцесс в порядке правопреемства. Из содержания п. 2 ст. 44 ГПК РФ следует, чтодля правопреемника обязательны все действия, совершенные до его вступления впроцесс, но статья не устанавливает ограничений для истца в осуществлениипоследним своих процессуальных прав, предусмотренных как ст. 35 ГПК РФ («Праваи обязанности лиц, участвующих в деле»), так и ст. 39 ГПК РФ («Изменение иска,отказ от иска, признание иска, мировое соглашение»). Таким образом, следуетсделать вывод о возможности изменения, уточнения и дополнения исковых требованийистцом, вступившим в процесс в порядке правопреемства.

Из приведенных примеровследует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты илипожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самимполучателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смертипоследнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права напредъявление такого иска не имеют.

В практике иногдавстречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержанияс иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращениеобязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашениемсторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними,другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет илиспособ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательствазанимает новое. Непременное требование к новации — сохранение субъектногосостава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательствевыступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договорупожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, покоторым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит какдоговор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты,плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры иполучателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременноприобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры ивозлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в частипредоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателяренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношенииприобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зренияо возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долгаполучателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречногоудовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредиторомдолжника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становитсяодним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашениисторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договорадарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненнойренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.

Ст. 413 ГК РФустанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора водном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и егонаследником является получатель ренты.

Особо следует осветитьвопрос, касающийся договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненногосодержания продавца и его прекращения. Этот институт права был предусмотрен ст.253, 254 ГК РСФСР 1964 г. и существенно отличался от современного известногонам института ренты.

Одним из основныхотличий по субъектному составу было то, что продавцом мог являться толькогражданин, нетрудоспособный по возрасту или по состоянию здоровья.

В качестве имущества,передаваемого покупателю, передавался жилой дом или его часть. После введения вдействие Закона «О собственности в СССР» норма по аналогии закона сталаприменяться и к сделкам с квартирами.

В соответствии со ст.254 ГК РСФСР договор мог быть расторгнут:

— по требованиюпродавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых по договору;

— по требованиюпокупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальноеположение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцуобусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил своютрудоспособность.

В случае смертипокупателя при жизни продавца договор прекращался.

Если договорпрекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращенпродавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, еслирасторжение договора вызвано восстановлением трудоспособности продавца,последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь правопожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему подоговору.

Практический интерес кданному договору связан с тем, что в настоящее время ряд объектов недвижимостипринадлежит гражданам на основании этого договора. В связи с чем возникаютвопросы о порядке прекращения договора.

Как уже отмечалось, вдействующем гражданском законодательстве ранее известный институт сильноизменен. Часть 2 ст. 5 ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ»устанавливает, что «по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которыевозникнут после введения ее в действие», из чего следует, что к договорукупли-продажи жилого дома (квартиры) с условием пожизненного содержанияпродавца, заключенному до 01.03.96 и действующему после введения в действиевторой части ГК РФ, применяются нормы, регулирующие отношения по договорупожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением.

В качестве комментарияприведу пример судебной практики.

27.06.95 между гр. Н. иего сыновьями Б. и В. был заключен договор купли-продажи квартиры,принадлежавшей Н., с условием пожизненного содержания Н.

27.10.96 умер один изпокупателей — Б., а 14.04.97 умер сам продавец — Н.

Жена и дочь умершего Б.обратились в Н-ский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к В. об определениидолей в общей собственности, разделе наследственного имущества, признании заними права собственности в долях ⅛ и 1/3 соответственно и об определениипорядка пользования спорной квартирой. В. предъявил встречный иск обопределении доли в праве общей собственности на квартиру и о признании правасобственности на ¼ доли квартиры. Свои требования истцы мотивировалитем, что являются наследниками умершего Б. Поскольку при его жизни доли в общемимуществе с братом (ответчиком В.) определены не были, доли должны быть равными- по ½ доли квартиры. Истица — жена Б., как супруга, полагала, что ейпринадлежит ½ доли в имуществе супруга, как супружеская доля, посколькуквартира приобретена в период брака, т.е. ей принадлежит ¼ доликвартиры. Истцы считали, что после смерти Б. открылось наследство в виде¼ доли спорной квартиры, которое должно быть разделено междунаследниками по закону — женой, дочерью и отцом (бывшим собственникомквартиры). Доля каждого из наследников составила 1/12 доли квартиры. Истцыутверждали, что после смерти Б. они как наследники последнего выполняли всеобязанности по содержанию продавца. После смерти Н. открылось наследство на1/12 доли квартиры. Таким образом истица — жена умершего Б. — просила признатьза ней право собственности всего на 1/3 долю квартиры, дочь просила признать заней право собственности всего на ⅛ долю спорной квартиры.

Ответчик исковыетребования признал частично, исковые требования супруги умершего Б. не признал.В обоснование своей позиции ответчик указал, что после смерти его брата — Б.право собственности последнего в праве общей совместной собственности наспорную квартиру прекратилось и автоматически вернулось к продавцу — Н.согласно ст. 254 ГК РСФСР (1964 г.). Договор исполнялся им единолично. Ответчиксчитал, что после смерти продавца 14.04.97 часть квартиры, вернувшаяся кпродавцу, является наследственным имуществом, которое он принял. В. считал, чтообязательство Б. прекратилось его смертью в силу п. 1 ст. 418 ГК РФ, посколькуисполнение данных обязательств не может быть произведено без личного участияпокупателя. В ходе судебного разбирательства В. частично признал исковыетребования истицы — дочери Б. и признал за ней право на ½ доли внаследственном имуществе деда Н., т.е. на ¼ долю квартиры.

Суд, удовлетворяятребования истцов, в решении от 22.09.99 указал, что считает необоснованнымидоводы ответчика со ссылкой на ст. 254 ГК РСФСР о том, что право общей долевойсобственности Б. на спорную квартиру прекратилось смертью Б., поскольку ст. 254ГК РСФСР, предусматривающая прекращение договора купли-продажи жилого дома,проданного с условием пожизненного содержания продавца, в случае смертипокупателя при жизни продавца не должна применяться к отношениям, возникшим воктябре 1996 года в связи со смертью покупателя Б., т.к. согласно ФЗ «Овведении в действие части второй ГК РФ», ст. 5, она применяется к тем правам иобязанностям, которые возникнут после 01.03.96, то есть после введения вдействие части второй ГК РФ.

Прекращениепожизненного содержания с иждивением предусмотрено лишь в случае смертиполучателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Согласно ст. 418 ГК РФобязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может бытьпроизведено без личного участия должника либо обязательство иным образомнеразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержанияс иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажиквартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

Решение суда вступило взаконную силу 04.10.99 и в кассационном порядке не обжаловалось.

В заключение следуетотметить, что институты пожизненной ренты и пожизненного содержания сиждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полнойреализации гражданами своего права собственности.

 

2. Права и обязанностисторон по договору пожизненного содержания с иждивенцем

 

В ныне действующемгражданском законодательстве договор пожизненного содержания с иждивениемсконструирован как реальный. Следовательно, получатель ренты не несет никакихобязанностей, обладая только правами. Договор пожизненного содержания сиждивенцем входит в особую категорию договоров, выделенных п. 3 ст. 433 ПС РФ,то есть, не принадлежит ни к реальным, ни к консенсуальным договорам, асчитается заключенным с момента его государственной регистрации. Следовательно,этот договор является взаимным договором, в котором обе стороны как обладаютправами, так и несут обязанности. Таким образом, получатель ренты наряду с ееплательщиком будет рассмотрен не только как обладатель прав, но и носительобязанностей.

Итак, в п. 1 ст. 602 ГКРФ основная обязанность плательщика ренты сформулирована достаточно широко — как предоставление содержания с иждивением. Указанная обязанность можетвключать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде,а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Крометого, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальныхуслуг. Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре.Законодатель передал на согласование сторон в зависимости от обстоятельствконкретизировать в договоре обязанности плательщика. Стороны вправе договоритьсяо включении в договор иных условий или, наоборот, некоторые условия, указанныев законе, исключить.

Одним из наиболееважных для сторон договора пожизненного содержания с иждивением являетсярешение вопроса о том, лежит ли на плательщике обязанность по удовлетворениюпотребности получателя ренты в жилище. Из содержания п. 1 ст. 602 ГК РФследует, что удовлетворение потребности в жилище является одной из составныхчастей всего объема содержания. Это означает, что указанная обязанностьплательщика может содержаться в договоре независимо от того, какое недвижимоеимущество передается в обеспечение пожизненного содержания, то есть не только вдоговоре по поводу жилого помещения.

При передаче вобеспечение пожизненного содержания жилого помещения возможны нескольковариантов урегулирования взаимоотношений между сторонами. Вариант первый: вжилом помещении, переданном по договору, проживает получатель (получатели)ренты(бывший собственник или третье лицо, либо бывший собственник и третьелицо). Вариант второй: в жилом помещении проживают и получатель, и плательщикренты. Вариант третий: при множественности лиц на стороне получателя рентывозможно, что право пользования жилым помещением предоставляется одному лицу, асодержание, например, в форме обеспечения потребностей в питании и одежде,другому. И, наконец, вариант четвертый: плательщик ренты не несет обязанностипо удовлетворению потребности получателя ренты в жилье.

Последний вариантмаловероятен, поскольку, как правило, получатель ренты не имеет иного жилого помещениядля удовлетворения своих потребностей в жилище, в результате чего проживание вжилом помещении, переданном взамен предоставления содержания, является для негожизненно важным условием договора.

Если по соглашениюмежду сторонами получатель ренты имеет право на удовлетворение потребности вжилище, то в договоре необходимо конкретизировать, в каком помещении он будетпроживать — в передаваемом по договору или ином.

Гражданский кодекс РФне содержит никаких ограничений на предоставление иного жилого помещения,принадлежащего плательщику ренты. Не оговаривается и правовой режим жилогопомещения, предоставляемого получателю ренты для проживания. Таким образом,жилое помещение может принадлежать плательщику ренты на любом законномосновании — на праве собственности, по договору найма жилого помещения, в томчисле и социального, либо на праве аренды (для юридических лиц). Путемпредоставления иного жилого помещения решается и вопрос об удовлетворениипотребности получателя ренты в жилье при передаче в обеспечение содержания сиждивением недвижимости, не относящейся в жилым помещениям.

Итак, в договорепожизненного содержания с иждивением должно быть сказано не только о том,имеется или отсутствует у получателя ренты право на удовлетворение потребностив жилище, но и о том, как именно будет исполняться эта обязанность плательщикомренты.

На сегодняшний деньситуация, при которой потребность получателя ренты в жилище удовлетворяетсяпутем предоставления иного жилища, маловероятна. Значительное число договоров пожизненногосодержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним изсущественных условий договора является сохранение права проживания в жиломпомещении, переданном под выплату содержания.

Наличие в договореформулировки «плательщик удовлетворяет потребность получателя ренты вжилище» означает, что при невозможности предоставить право пользованияжилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставитьполучателю ренты право пользоваться другим жилым помещением. Включение такогоусловия в договор слишком обременительно для плательщика ренты, так как в силуразличных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могутизменяться. Исходя из этого, стороны вправе в договоре предусмотреть основанияпрекращения обязанности плательщика ренты по удовлетворению потребности вжилище, а также возможность в зависимости от этого согласовать объемсодержания, предоставляемого в дальнейшем.

Право пользования жилымпомещением может быть прекращено и по инициативе получателя ренты, например,при помещении его в стационарное учреждение органов социальной защитынаселения. Поскольку лица, находящиеся в данных учреждениях, находятся наполном обеспечении, изменяется содержание обязанности плательщика попредоставлению содержания получателю ренты. В этом случае стороны с учетомконкретных обстоятельств должны пересмотреть объем предоставляемогоплательщиком ренты содержания.

Новеллой явились нормынового Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре пожизненногосодержания с иждивением. В соответствии со ст. 34 ЖК РФ, гражданин, проживающийв жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением(не вызывает сомнений, что речь в данном случае идет о получателе ренты),пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ,если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Вупомянутой ст. 33 речь идет о пользовании жилым помещением, предоставленным позавещательному отказу. Применив ее к рассматриваемому договору, мы приходимследующему выводу. Получатель ренты, которому по договору пожизненногосодержания с иждивением предоставлено право пользования жилым помещением напротяжении его жизни, пользуется этим жилым помещением наравне с егособственником, то есть имеет равные с ним права и несет равные с нимобязанности. Полагаем, в договоре пожизненного содержания с иждивением возможноограничение определенным сроком права пользования конкретным жилым помещением взависимости от наличия либо отсутствия потребности получателя ренты в жилище.Если в договоре установлен срок пользования жилым помещением, по истечениитакового право пользования у плательщика ренты прекращается.

Согласно п. 2. ст. 33ЖК РФ, дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договорапожизненного содержания с иждивением, несет солидарную с его собственникомответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.Однако эта норма диспозитивная, позволяющая установить иное соглашением междуплательщиком и получателем ренты.

П. 3 ст. 33 ЖК РФпредусматривает право получателя ренты, проживающего в жилом помещении наосновании договора пожизненного содержания с иждивением, потребоватьгосударственной регистрации права пользования жилым помещением.

В соответствии со ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, еслииное не предусмотрено законом или договором. Если по договору пожизненногосодержания с иждивением в собственность плательщика ренты переходит жилоепомещение, то бремя содержания этого помещения включает, в том числе, расходына оплату коммунальных услуг, электроэнергии. Также плательщик ренты долженосуществлять за свой счет ремонт (в том числе и капитальный) и эксплуатациюжилого помещения. Диспозитивная норма ст. 210 ГК РФ позволяет плательщику рентыв договорном порядке переложить оплату коммунальных услуг и иные расходы нажилое помещение, находящееся в его собственности, на получателя ренты.

«Плательщик рентынесет бремя содержания имущества, полученного им в собственность по договорупожизненного содержания с иждивением».

При этом желательно взаключаемом договоре пожизненного содержания указать, какие именно услуги и вкаком объеме оплачивает плательщик. Данное предложение призвано максимальногарантировать интересы получателей ренты, которые чаще всего нуждаются в особойправовой защищенности.

Также в обязанностьплательщика по предоставлению содержания входит обязанность по удовлетворениюпотребностей получателя ренты в питании. Она должна, отвечать необходимым нормам,определенным соответствующими государственными органами и органами местногосамоуправления с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителейданной местности и т.п. Обязанность плательщика ренты по осуществлению ухода заполучателем ренты может выражаться в присмотре за ним, оказании помощи (вызовврача, скорой помощи, других специалистов лечебных учреждений для оказанияуслуг медицинского характера, приобретение лекарств и медицинских препаратов ит.д.). Также плательщик ренты может предоставлять, например, такие услуги:ежедневное предоставление питания, содействие в организации и проведении уборкипомещения с определенной договором периодичностью, покупка продуктов питания ипромышленных товаров за счет средств получателя ренты по мере необходимости ит.д.

Поскольку в Гражданскомкодексе РФ обязанность по предоставлению содержания прописана достаточносхематично, заключается большое число договоров пожизненного содержания сиждивением с весьма неконкретными условиями, что впоследствии влечетразногласия между сторонами и увеличение количества судебных споров.Большинство исков получателей ренты о расторжении договора мотивируются тем,что получатель ренты в момент заключения договора рассчитывал не на тот объем ихарактер услуг, которые впоследствии оказывались ему плательщиком ренты.Зачастую оказывается, что договором пожизненного содержания с иждивениемпредусмотрен минимум обязательств, не обеспечивающих в целом потребностейполучателя ренты. Чаще всего в таких ситуациях между сторонами существовалиустные договоренности и обязательства, на основании которых был составленписьменный договор. И получатель ренты полагал, что условия договора должныбыли реализовываться в более полном объеме. В подобных ситуациях ставится подвопрос добросовестность приобретателя имущества при заключении и исполнениидоговора. Чтобы избежать таких коллизий, необходимо в договор вносить всесущественные условия содержания и очень подробно оговаривать порядок егопредоставления. Подробный договор упорядочит отношения между сторонами, чтоисключит в дельнейшем споры о предполагаемом объеме содержания. Однако желаниезаключить максимально детализированный договор полностью зависит отдобросовестности плательщика ренты, а также от компетентности и добросовестностинотариуса, удостоверяющего договор. Ввиду этого необходимо принятие нафедеральном уровне Положения о договоре пожизненного содержания с иждивением,устанавливало бы максимально полный список обязательств плательщика ренты,конкретизация которого производилась бы сторонами в договоре с учетомпотребностей получателя ренты.

Примером могутпослужить принимаемые в некоторых субъектах Российской Федерации имуниципальных образованиях положения, регулирующие заключение договоровпожизненного содержания с иждивением или пожизненной ренты между гражданами,нуждающимися в социальной поддержке, и государством либо муниципальнымиобразованиями. В таких положениях указывается примерный перечень обязанностейплательщика ренты. Например, в Положении об отделении индивидуальногодоговорного обслуживания муниципального учреждения «Центр социальногообслуживания», утвержденному постановлением главы г. Серпухова от 27февраля 2002 г. № 1831 установлено, что Центр как плательщик рентыпредоставляет гражданам, заключившим договоры пожизненного содержания сиждивением, следующие виды социальных услуг: покупка и доставка на домпродуктов питания, медикаментов, промышленных товаров; сдача вещей в прачечную,химическую чистку, ремонт и обратная их доставка; содействие в обеспечениикнигами, журналами, газетами; наблюдение за состоянием здоровья; вызов врача надом, посещение больных в стационарных учреждениях здравоохранения не реже двухраз в неделю, сопровождение в поликлинику; выполнение медицинских процедур поназначению лечащего врача; содействие в прохождении медико-социальнойэкспертизы; приготовление пищи, кормление ослабленных больных; оказаниесанитарно-гигиенических услуг; влажная уборка квартиры (не реже одного раза внеделю). П. 2.6 Положения о порядке деятельности Государственного унитарногопредприятия «Моссоцгарантия» по заключению и реализации договоровпожизненного содержания с иждивением гарантирует получателям ренты: бесплатныеуслуги по оформлению и регистрации договоров передачи жилья в собственность,договоров пожизненного содержания с иждивением и связанных с этим другихдокументов; бесплатные транспортные услуги (при оформлении юридических сделок,требующих личного участия гражданина; при помещении в лечебно-профилактическиеучреждения, специальные жилые дома, дома-интернаты); содействие в реализациильгот и преимуществ, установленных для определенных категорий пенсионеровдействующим законодательством, в получении протезно-ортопедической помощи испециальных средств передвижения, агентства недвижимости краснодарского края вустановлении и изменении группы инвалидности и в решении других вопросовсоциальной защиты; организация предоставления лечебно-профилактической помощи вобъеме обязательного медицинского страхования и помещения в стационарныелечебные учреждения; оказание психологической помощи; оказание патронажныхуслуг; обслуживание лиц, утративших способность к самообслуживанию инуждающихся в постороннем уходе, социальным работником и предоставлениесоциально-бытовой помощи в объеме территориального перечня гарантированныхгосударством бесплатных услуг. Однако помимо определенного набор бесплатныхуслуг, согласно п. 2.7 Положения, получателям ренты по их желанию могутпредоставляться за их счет дополнительные платные услуги, в том числе уборкаквартиры, доставка продуктов гражданам (за исключением лиц, имеющих право наобслуживание социальным работником), приготовление пищи; помощь в обеспеченииличной гигиены в организации ремонта квартир, бытовой техники и т.д. На нашвзгляд, эти услуги четко вписываются в целевые рамки договора пожизненногосодержания с иждивением и являются необходимыми факторами обеспеченияповседневных жизненных потребностей получателя ренты, поскольку зачастую, какуже отмечалось, получателем ренты по договору является нетрудоспособное лицо повозрасту или по состоянию здоровья. В силу этого данные услуги должны бытьсоставной частью обязанности плательщика ренты по предоставлению содержания и,следовательно, оказываться за счет плательщика в рамках общего объемасодержания.

В интересах плательщикаренты вести фиксированный учет оказанных по договору услуг, который будетдоказательством того, что предусмотренный договором объем содержаниядействительно предоставлен. Учет может производиться несколькими способами.Во-первых, путем составления двухсторонних актов о предоставленном содержании,подписанных сторонами. Во-вторых, путем написания получателем ренты расписок отом, какие услуги и в каком объеме ему были предоставлены плательщиком ренты.В-третьих, если стороны договора проживают совместно и ведут общее хозяйство,целесообразно завести книгу расходов, в которую плательщик должен вносить всерасходы, подклеивать все счета и чеки. Все расходы в таком случае должнызаверяться подписями обеих сторон. В-четвертых, если выплачивается денежныйэквивалент содержания, плательщик может переводить деньги на расчетный счетполучателя либо отправлять почтовыми переводами.

Договор пожизненногосодержания с иждивением помимо прочих условий может предусматривать оплатуплательщиком ритуальных услуг, оказываемых после смерти получателя ренты.Оплата ритуальных услуг и оформление могилы осуществляются лишь в случаях,прямо предусмотренных договором. Необходимо также конкретизировать, какого родаритуальные услуги обязан будет оплатить плательщик. Если эта обязанность неконкретизирована, в любом случае надо оплатить оформление документов,необходимых для погребения, и само погребение.

Проконтролироватьисполнение этой обязанности весьма проблематично, так как получателями подоговору пожизненного содержания являются, как правило, одинокие люди. Поэтомуобязанность оплатить ритуальные услуги по погребению получателя носит скорееморальный характер, нежели правовой. Думается, контрольную функцию в даннойситуации должно взять на себя государство. Однако Федеральный закон «Опогребении и похоронном деле» от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ (с изменениями идополнениями) не предусматривает ответственность за нарушение установленныхправил погребения.

Итак, как мы выяснили,по общему правилу исполнение обязательства по предоставлению пожизненногосодержания с иждивением должно производиться в натуре в виде обеспеченияповседневных жизненных потребностей получателя ренты. В этом состоит спецификарассматриваемого договора. Несмотря на это, содержание, в какой бы форме оно непредоставлялось, должно быть выражено в договоре в определенной сумме денег,эквивалентной по стоимости общему объему содержания. При определении общегообъема содержания с иждивением должны учитываться не только фактическипроизводимые расходы на приобретение необходимых вещей и продуктов питания, нои оцениваться оказываемые получателю ренты услуги, выполнение для негоопределенных работ и т.п. Причем п. 2 ст. 602 ГК РФ указывает: стоимость общегообъема пожизненного содержания в месяц не может быть менее двух минимальныхразмеров оплаты труда, установленных законом. Ниже указанного уровня стороны невправе рассчитывать стоимость содержания. Если в договоре указана меньшая поразмеру рента, она автоматически приравнивается к двум минимальным размерамоплаты труда. Причина установления минимального уровня содержания состоит втом, что для получателя ренты содержание с иждивением становится основным, еслине единственным источником к существованию. Такая императивная регламентациянаправлена на то, чтобы пожизненное содержание имело реальное экономическоезначение для сторон и не превращалось в обмен между ними малозначительнымиценностями. Очевидно, что меньший объем содержания не обеспечивает целейдоговора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку(например, дарение), либо в кабальный для получателя договор.

На плательщика ренты подоговору пожизненного содержания с иждивением возложена обязанность приниматьнеобходимые меры для того, чтобы использование в период предоставленияпожизненного содержания имущества, преданного по договору, не приводило кснижению его стоимости (п. 2 ст. 604 ГК РФ). Это императивная норма, она неможет быть изменена договором. Стоимость недвижимости неразрывно связана с еекачественными характеристиками. Необходимость поддержания переданного подвыплату содержания объекта недвижимости в надлежащем техническом и санитарномсостоянии обусловлена тем, что не исключена возможность возврата этогоимущества по требованию получателя ренты. В таком случае условия проживанияиждивенца не должны быть ухудшены, не должны снизиться потребительские качестваимущества и, следовательно, его прежняя стоимость. Плательщик ренты по договорупожизненного содержания с иждивением обязан рачительно использовать переданноеему недвижимое имущество. Во всяком случае, он должен обеспечить сохранениестоимости этого имущества, зафиксированной на момент перехода по договору. Привозмездной передаче имущества в соответствии со ст. 556 ГК РФ передачанедвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется поподписываемому сторонами акту или другому документу о передаче, согласованномусторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношениймежду сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуаций данное правило должноприменяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документподтверждает качество передаваемой недвижимости. При этом следует признать, чтотакой документ является неотъемлемой частью договора пожизненного содержания с иждивением.

Нужно учесть, чтоплательщик обязан принимать исчерпывающие меры, чтобы за весь период выплатыренты стоимость недвижимости не снижалась в ходе ее использования, как самимплательщиком, так и третьими лицами (например, арендаторами, залогодержателями),если недвижимость была обременена в установленном порядке. Как верно замечаетА.Н. Гуев, в п. 2 ст. 604 ГК РФ не имеется в виду естественный износ (старение,амортизация) недвижимого имущества, в результате которых также может произойтиснижение его стоимости.

Гражданский кодекс РФпредоставляет плательщику ренты право распоряжаться недвижимым имуществом,приобретенным по договору пожизненного содержания с иждивением. Он вправеотчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество. Имущество,переданное под предоставление содержания, не выбывает, по общему правилу, изимущественного оборота. Однако оно может быть отчуждено плательщиком рентытолько с предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ).Договор пожизненного содержания с иждивением носит фидуциарный характер ипредполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Замена плательщикаренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютнонеприемлемой. Такое ограничение права распоряжения имуществом плательщика рентыустановлено в качестве гарантии реального предоставления содержаниярентополучателю.

В противоречие со ст.604 ГК РФ входит положение п. 2.3.4 Устава ГУЛ «Моссоцгарантия»,утвержденного распоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ2, ккоторому мы уже обращались в настоящей работе. Этот пункт устанавливает, чтовозможна реализация жилых помещений, переданных по договорам пожизненногосодержания с иждивением в собственность города, в связи с переселением гражданв специальный жилой дом для одиноких пенсионеров и инвалидов, а также передачапомещений, в том числе при временном отсутствии граждан (при их согласии), варенду и залог. Данное положение московского законодательства должно бытьприведено в соответствии с федеральным законодательством.

Законодатель неустановил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты наотчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания.Впоследствии, в процессе реализации указанного права рентоплательщика, этоможет породить некоторые сложности. Думается, исходя из аналогии права,согласие получателя ренты должно быть оформлено в письменной форме с заверениемподписи у нотариуса. В любом случае такое оформление снимет в дальнейшем всевопросы по поводу действительного согласия получателя ренты на перемену стороныпо исполнению обязательств. Так, Л. подала исковое заявление о расторжениидоговора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с Н. В судебномзаседании в ходе рассмотрения дела истица выяснила, что ответчица по договорукупли-продажи продала одну комнату в спорной квартире своей несовершеннолетнейдочери, от имени которой выступал ее отец Т. Суд установил, что истица никогдане давала письменного согласия на осуществление купли-продажи комнаты и призналдоговор купли-продажи комнаты недействительным. Также, поскольку отчуждениеквартиры без предварительного согласия истицы явилось существенным нарушениемусловий договора, суд расторг договор пожизненного содержания с иждивением и наосновании п. 2 ст. 605 ГК РФ вернул спорную квартиру в собственность истицы.

Согласие на отчуждениене избавляет недвижимость от обременения, предусмотренного п. 1 ст. 586 ГК РФ.Рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на земельный участок,предприятие, здание, сооружение, или другое недвижимое имущество, переданноепод ее выплату. Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этомограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, одну изосновных особенностей договора пожизненного содержания1. Подобно другимобременениям (залоговым, сервитутным) оно носит вещный характер, так какобладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. Обременениенедвижимости заключается в том, что при ее отчуждении плательщиком ренты впользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимостьпереходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договорапожизненного содержания с иждивением, в том числе не выполненные первоначальнымплательщиком обязательства. Разумеется, лицо, приобретающее недвижимоеимущество, обремененное рентными обязательствами, должно быть заранееуведомлено отчуждающей его стороной о наличии такого обременения. Покупатель,не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, не имеет правоотказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании.Однако он может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК РФ, аименно: требовать уменьшения цены имущества либо расторжения договораотчуждения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок сним помогает избежать недоразумений в этом вопросе, в том числе случаевпризнания таких сделок недействительными как совершенных под влияниемзаблуждения (ст. 178 ГК РФ) или обмана (ст. 179 ГК РФ). В договоре отчужденияобязательно должно быть указано на сохранение обременения, в противном случаевозможен отказ в регистрации в соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним»2 на том основании, что лицо, которое имеет права, ограниченныеопределенными условиями, составило договор без указания этих условий.

Предусмотренные в ст.586 ГК РФ правовые последствия наступают только при условии, что плательщикренты произвел отчуждение недвижимого имущества в собственность третьего лица.Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передалее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то ст. 586 ГК РФ навзаимоотношения сторон распространяться не будет.

Важной обязанностьюплательщика ренты является обеспечение выплаты ренты. Эта обязанность призванаслужить дополнительной гарантией защиты интересов получателя ренты. Посколькупо договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты отчуждаетсянедвижимое имущество, то получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ вобеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на этоимущество. Залоговое (ипотечное) право возникает в данной ситуации в силузакона. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГКРФ. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства попредоставлению пожизненного содержания. В случае невыполнения плательщикомренты договорных обязательств получатель ренты имеет право удовлетворить своитребования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другимикредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В случае еслинедвижимое имущество передается по договору пожизненного содержания сиждивением за плату, у рентоплательщика согласно п. 1 ст. 486 ПС РФ возникаетобязанность уплатить цену, определенную в договоре, за полученное всобственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества илипосле такой передачи.

Обязанности возникают уобеих сторон договора, в том числе у получателя ренты. Основная обязанностьпоследнего — передать право собственности на недвижимое имущество во исполнениедоговора. Если недвижимое имущество передается по договору пожизненногосодержания за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате применяютсяотдельные нормы о договоре купли-продажи. Так, получатель ренты обязан всоответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ одновременно с передачей вещи передатьплательщику ренты ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы,предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Также получательобязан передать недвижимость, качество которой соответствует договору,пригодную для использования по своему назначению (ст. 469 ПС РФ) и свободную отлюбых прав третьих лиц (ст. 460 ПС РФ).

Диспозитивная норма ст.210 ГК РФ позволяет плательщику ренты в договорном порядке переложить наполучателя ренты бремя содержания переданного по договору пожизненногосодержания жилого помещения, в частности, оплату коммунальных услуг и иныерасходы. Многие организации, например ГУЛ «Моссоцгарантия», идут потакому пути. Однако полагаем, что возложение бремени содержания имущества наполучателя ренты, который собственником этого имущества не является, несоответствует целям и общему смыслу договора пожизненного содержания сиждивением. Чтобы плательщик, как собственник жилья, в императивном порядкеосуществлял за свой счет ремонт и эксплуатацию квартиры, участвовал в расходахпо техническому обслуживанию и ремонту всего дома, следует ввести в главу 33 ГКРФ императивную норму о том, что плательщик ренты несет бремя содержанияимущества, полученного им в собственность по договору пожизненного содержания сиждивением. При этом желательно в заключаемом договоре пожизненного содержанияуказывать, какие именно услуги и в каком объеме оплачивает плательщик.

Проконтролироватьисполнение обязанности по оплате плательщиком ренты ритуальных услуг,оказываемых после смерти получателя ренты весьма проблематично, так какполучателями по договору пожизненного содержания являются, как правило, неимеющие родственников люди. Контрольную функцию в данной ситуации должно взятьна себя государство.

Кроме того,целесообразно было бы поставить общий объем пожизненного содержания в месяц взависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно отпрожиточного минимума человека.

Требование п. 2 ст. 602ГК РФ об обязательном указании в договоре стоимости всего объема содержания сиждивением вызывает некоторые затруднения, так как невозможно определить общийобъем содержания с момента заключения договора до момента его прекращения.Представляется необходимым конкретизировать норму, установленную п. 2 ст. 602ГК РФ, путем указания промежутка времени, на который определена общая стоимостьпожизненного содержания с иждивением. Например: «В договоре пожизненногосодержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объемасодержания с иждивением в месяц».

В противоречие со ст.604 ГК РФ, устанавливающей возможность отчуждения плательщиком ренты имущества,обремененного рентой, только с предварительного согласия получателя, входитположение п. 2.3.4 Устава ГУП «Моссоцгарантия», утвержденногораспоряжением Мэра Москвы от 19 января 1998 г. N 40-РМ1. Этот пунктустанавливает, что возможна реализация жилых помещений, переданных по договорампожизненного содержания с иждивением в собственность города, в связи спереселением граждан в специальный жилой дом для одиноких пенсионеров иинвалидов, а также передача помещений, в том числе при временном отсутствииграждан (при их согласии), в аренду и залог. Данное положение московскогозаконодательства должно быть приведено в соответствии с федеральнымзаконодательством.

Законодатель неустановил форму, в которую должно быть облечено согласие получателя ренты наотчуждение недвижимости, явившейся предметом договора пожизненного содержания.Думается, исходя из аналогии права, согласие получателя ренты должно бытьоформлено в письменной форме с заверением подписи у нотариуса.


3. Расчет стоимостипожизненного содержания с иждивенцем

 

Посчитаем затратыплательщика ренты, заключившего договор с пенсионером чуть больше семидесятилет на небольшую двухкомнатную квартиру. Квартира, в которой проживаетпенсионер, оценена по рыночной стоимости 2000000 тысяч рублей. По договорупожизненного содержания с иждивенцем (Приложение 1) стоимость объема содержанияв месяц составляет 8660 рублей, Договором определены ежегодные затраты намедицинский уход в размере 3000 рублей и ежегодные затраты на одежду, обувь,постельное белье, туалетные принадлежности в размере 3000 рублей. Коммунальныеплатежи в среднем за год составляют 4500 руб.

/> /> /> /> />

Получатель ренты

Иванов И.И.

  <td/>

Плательщик ренты

Димов Д.Д.

   

                                         квартира          />/>

 


                                  пожизненноесодержание

Рисунок 1 – Механизмпроведения сделки пожизненного содержания с иждивенцем

Расчет стоимостипожизненного содержания с иждивенцем произведем в таблице 1.

Таблица 1 – Расчетстоимости пожизненного содержания с иждивенцем

2-х комнатная квартира (вторичный рынок)

Квартира по договору ренты

Рыночная стоимость 2 500 000 рублей Ежемесячные выплаты

Рентные платежи-8660 руб.

Коммунальные платежи — 4500 руб.

 Итого: 13 160 руб.

Годовые расходы

 13160 руб. х 12 мес .+ 3000 руб. + 3000 руб.

 Итого: 163 920руб.

Расходы по квартире за 10 лет

163920 руб. х 10 лет.

Итого: 1 639 200 руб.

Приблизительно черездесять лет плательщик ренты получит квартиру стоимостью 2 500 000 рублейза 1 639 200 рублей. Причем, эти платежи нужно будет выплачивать постепенно.Правда, сложно оценить, сколько будет стоить недвижимость через несколько лет.

 

4. Определение суммыналога по сделке пожизненного содержания с иждивенцем

 

Налоговые обязательствау граждан — собственников недвижимости возникают при совершении ими сделок подоговорам постоянной, пожизненной ренты или пожизненного содержания сиждивенцем в связи с получением доходов:

— при передаченедвижимости в собственность плательщику ренты за плату или бесплатно;

— в виде периодическихвыплат, в том числе стоимости содержания с иждивенцем;

— в случае досрочноговыкупа ренты ее плательщиком.

Все виды доходовфизического лица – получателя ренты имеют единую экономическую природу: ониобразуются в результате отчуждения недвижимого имущества и облагаются налогом вустановленном порядке. Действующее законодательство содержит неоднозначныеположения о налогообложении доходов по договорам ренты. Статьей 585 ГК РФустановлено, что если по договору ренты недвижимое имущество передается заплату, то к отношениям сторон применяются правила купли-продажи, а еслибесплатно – правила договора дарения.

Положениями ст. 209 НК РФ определено, что объектомналогообложения признается доход, полученный налогоплательщиком – физическимлицом от источников в Российской Федерации. При определении налоговой базыучитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и внатуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ).

При этом суммыежемесячных рентных платежей следует рассматривать как доходы от сдачи в арендуили иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (п. 4ст. 208 НК РФ). Следовательно, исчисление и уплату НДФЛ с выплачиваемых доходовпроизводит как налоговый агент организация – плательщик ренты по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ) в соответствии со ст. 226 НК РФ.

Если договорпожизненного содержания с иждивением прошел государственную регистрацию, оплатакоммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услугтелефонной связи является обязанностью плательщика ренты, и, следовательно,оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты.

Определим сумму налогапо сделке пожизненного содержания с иждивенцем. Исходные данные для расчетавозьмем из таблицы 1.

Ежемесячные выплаты× 13% = 1 660 × 13% = 1125 руб. 80 коп.


Заключение

 

Итак, договор ренты каксамостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями(постоянная рента, пожизненная рента, содержание с иждивением) появился вовторой части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этогопериода российскому законодательству был известен такой вид сделки, каккупля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

По договорупожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передаетпринадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимостьв собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненноесодержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).Характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже еслиони четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменныхвеличин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры:стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимостьпередаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания заодин месяц. Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.

Случаи расторжения потребованию рентополучателя договора пожизненного содержания с возвратомпереданной в обеспечение содержания квартиры не так уж и редки. Причем такоетребование может быть удовлетворено и в пользу наследников получателя ренты.

Большинство получателейренты по договору содержания с иждивением мотивируют подачу в суд иска орасторжении договора тем, что, заключая его, они рассчитывали на больший объемуслуг или иной их характер по сравнению с теми, что впоследствиипредоставлялись ответчиком. Избежать подобных ситуаций поможет включение вдоговор подробного перечня обязательств плательщика ренты по обеспечениюжизненных потребностей ее получателя. Суды обычно не удовлетворяют встречныетребования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодическиерентные платежи, прежде всего из-за характера договора.


Списокиспользованных источников

 

1. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ.

2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ.

3. Налоговыйкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5.августа 2000 N 117-ФЗ.

4. Федеральныйзакон «О погребении и похоронном деле» от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ.

5. Положениеоб отделении индивидуального договорного обслуживания муниципального учреждения«Центр социального обслуживания», утвержденному постановлением главыг. Серпухова от 27 февраля 2002 г. № 1831.

6. АсаулА.Н. «Экономика недвижимости». Учебник для вузов. 2-е издание. Питер, 2007 г. –624 с.

7. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В, Договорное право. Книга вторая. Договоры о передачеимущества. М., 2007.

8. ГоремыкинВ.А. Экономика недвижимости: Учебник.–2-е изд., перераб. и доп.–М.:Издательско-книговый центр «Маркетинг», 2002. – 804 с.

9. ГубинП.Е. Квартирный вопрос: договор ренты требует тщательногоисполнения//“Независимая газета”, 23 февраля, 2008.

10. ЕмелькинаИ.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав// Жилищное право. №1.2004.

11. НедорезовВ.С. Суть содержания ренты недвижимости// Юрист Поволжья. №5-6, 2006.

12. СергеевА.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскомукодексу РФ, М., «Проспект» 2005.

13. ТанагаА.Н. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Комментарий к главе 33Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ,2006. – 120 с.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву