Реферат: Договор аренды

Оглавление

ВВЕДЕНИЕГЛАВА 1. Общие положения об аренде1.1 Договор аренды1.2 Объекты аренды1.3 Стороны договора аренды1.4 Форма и государственная регистрациядоговора арендыГЛАВА 2. Обязанности и ответственностьсторон2.1 Обязанности сторон по содержаниюарендованного имущества2.2 Ответственность арендодателя         ГЛАВА 3. Расторжение договора аренды      3.1 Сохранение договора аренды в силе приизменении сторон3.2 Прекращение договора аренды идосрочное прекращение договора арендыЗАКЛЮЧЕНИЕБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
/>/>ВВЕДЕНИЕ

Договораренды, урегулированный в ГК, относится к числу традиционных для российскогогражданского права договоров и всегда занимал определенное место в законе, втом числе в кодификационных актах.

Впоследние годы сложилась достаточно развитая законодательная база этогодоговора. 

Договоромаренды (имущественного найма) охватывается широкий круг экономических отношений- от аренды крупных производственных комплексов для их хозяйственнойэксплуатации до бытового проката предметов домашнего обихода. Глава 34 ГК РФсодержит развернутые общие положения, применяемые ко всем без исключениядоговорам аренды вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время вней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, относящиеся к такимразновидностям аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий исооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг).

Тема данной работы интересна и актуальна в связи с тем, чтодоговор аренды имеет довольно широкое применение в правоотношениях междугражданами и юридическими лицами.

Историография договора аренды началась с давних времен. Такойинститут гражданского права, как договор аренды известен российскомудоговорному праву со времен «Русской Правды». Еще в XIX веке известные русские ученые в области юриспруденциидавали характеристику договору аренды. В частности, известны работы такогоизвестного юриста-правоведа, как Владимирский-Буданов, который на научнойоснове дал характеристику договору аренды.

При написании данной курсовой работы автор использовал работыизвестных российских правоведов в области договорного права, как М.И.Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников, П. Павлов, Д. Потеркин, О.Н.Садиков и др.

Цель данной работы всесторонне осветить все положения,касающиеся договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

Для достижения этой цели мы выполним такие задачи, как:

1. Дадим понятие и общую характеристику договора аренды:

2.Охарактеризуем порядок и форму его заключения;

3. Дадим определение сторонам договора аренды, охарактеризуемих права и обязанности;

4. Охарактеризуем порядок расторжения или изменения договорааренды.

Структура данной работы обусловлена ее задачами и состоит извведения, трех глав, заключения и библиографического списка использованныхисточников и литературы.

/>/>/>ГЛАВА 1. Общие положения об аренде/>/>/> 1.1. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или во временное пользование.[1]

В ст. 606 ГК РФ дается традиционное определение договорааренды, основными признаками которого является передача одним лицом(арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение ипользование (или только пользование) за плату. В данной норме следует обратитьвнимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются кактождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества.Употребление то одного, то другого термина связано не столько с различиямивидов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования вопределенных сферах.

По общему правилу арендованное имущество передаетсяарендодателем арендатору в его владение и пользование. Но с развитиемгражданско — правовых отношений, охватывающих новые области экономическогопартнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляетсяарендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендаторполучает право в течение определенного времени пользоваться соответствующейтехникой, не владея ею.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования имущества, являются его собственностью. Однакоуказанное право признается за арендатором лишь при условии, что имуществоиспользовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

/>/>/>1.2 Объекты аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другиеобособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы,здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которыене теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемыевещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в арендуне допускается или ограничивается.

В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак,характеризующий возможные объекты аренды: это вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.

Запрещается сдавать в аренду те виды имущества, которыеизъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Кпоследним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другиестратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иныеобъекты общегосударственного или специального назначения.[2]

Законом могут быть установлены особенности сдачи в арендуземельных участков и других обособленных природных объектов.

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды)участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующимизаконодательными актами: Законом о недрах[3], Водным кодексом[4],Лесным кодексом[5].

Предоставление названных объектов в пользование имеет рядособенностей: а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование полицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служатоснованием для заключения договоров. Участки лесного фонда — на основелицензий, а также лесорубочных и лесных билетов; б) по-разному регулируютсяотношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов:водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого всоответствии с лицензией; участки недр — на основе лицензий как без оформлениядоговора, так и с заключением договора (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах);предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получениеправа такого пользования; договоры аренды участков лесного фонда заключаютсяпри предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет); в)специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров напользование природными объектами, в том числе, предусматривает предельные срокипользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которойон заключается, иначе договор будет признан недействительным.[6]

В договоре аренды необходимо четко определить объект аренды.Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристикуего качества, для недвижимости — место нахождения и другие признаки,позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние.

Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды,отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считаетсянезаключенным.

Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительныеусловия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания илисооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие оразмере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считаетсянезаключенным (ст. 654 ГК).

Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенныхзаконом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

/>/>/> 1.3Стороны договора аренды

В договоре аренды имеется две стороны – это арендодатель иарендатор. Арендатором является юридическое или физическое лицо, которое беретв аренду имущество.

Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им.Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст. 209 ГК); он иназван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется насубъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть частноелицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товариществоили общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация ит.д., т.е. любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственникомсдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в арендуобъектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применятьсяи в других случаях).[7]

В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектовгосударственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя врамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имуществозакрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либоспециально уполномоченные органы.

Предприятия, за которыми закреплено имущество на правехозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, бытьарендодателями: по объектам недвижимости — только с согласия собственника (п. 2ст. 295 ГК); по объектам, относящимся к движимому имуществу, — самостоятельно,за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Уполномоченными государственными органами являются ГКИ РФ икомитеты по управлению государственным имуществом — соответственно по объектамфедеральной собственности и собственности субъектов РФ.[8]

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Онимогут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включаяземельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованиемполученных от аренды средств на развитие образовательного процесса.[9]

Арендодателями земельных участков могут выступать:собственники земельных участков (ст. 260 ГК); лица, которым земельные участкипредоставлены в постоянное пользование, — только с согласия собственника (ст.270 ГК); уполномоченные государством органы — при сдаче в аренду земельныхучастков, находящихся в государственной собственности и не переданных впостоянное пользование.

Договоры на предоставление в пользование (аренду) водныхобъектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РоссийскойФедерации и водопользователями. Если объект расположен на территории несколькихсубъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной властисоответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии,соответствующем условиям договора. Имеются в виду технические характеристики(качество) и целевое предназначение имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка иливиолончель предоставляются в аренду вместе со смычком. Вместе с имуществомарендатору должна передаваться и соответствующая документация: техническийпаспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду(прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождатьсяправилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и необходимыедокументы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоватьсяим так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендаторвправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том,и в другом случае арендатор может требовать от арендодателя возмещения убытков,причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

Арендатор, которому имущество не предоставлено всогласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет — вразумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателяв принудительном порядке (ст. 398 ГК). Для этого арендатору необходимопредъявить иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственностиспора).[10]

Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданногов срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкойисполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право — потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которыевынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица(реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи снеполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

/>/>/>1.4 Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам(физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, таки в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года.Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательнойнезависимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК),договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий исооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК).[11]

Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон юридическоелицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.

Договоры аренды недвижимого имущества подлежатгосударственной регистрации, за исключением случаев, когда иное предусмотренозаконом. Государственная регистрация осуществляется в соответствии со ст. 131 и164 ГК учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Ее порядок долженбыть определен законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортныхсредств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания,которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче варенду не требуется (ст. 633 и 643 ГК).

Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупаимущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договоракупли — продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимостипредусмотрена письменная форма, причем — в виде одного документа,подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственнойрегистрацией.

Договор аренды предусматривает передачу имущества вовременное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются вдоговоре по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основзаконодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиямдоговора в силу закона. П. 2 ст. 610 ГК допускает заключение договора безопределения срока его действия. В этом случае договор считается заключенным нанеопределенный срок.[12]

Таким образом, все правовые отношения, возникающие в процессереализации договора аренды, относятся главным образом к отношениям пользования(извлечения полезных свойств) имуществом.

За редким исключением договор содержит нормы, закрепляющиеправо арендатора на переход арендованного ранее имущества в собственность. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества вовременное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.

/>/>/>ГЛАВА 2. Обязанности и ответственность сторон/>/>/> 2.1Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статьей 616 ГК РФ предусматривается распределениеобязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведениюкапитального ремонта. Аналогичная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК 1964и п. 2 ст. 85 Основ ГЗ. Эта норма связана со ст. 210 ГК, возлагающейобязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановлениеимущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационныеотчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной частью в суммуарендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором отиспользования нанятого имущества, — т.н. арендным процентом).[13]

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленныйдоговором, а если он не определен, в разумный срок. Это означает, чтоарендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодномдля использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложнойнеобходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.

Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальныйремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет аренднойплаты; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребоватьдосрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичнытем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанностиустранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие илизатрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитальногоремонта, не императивна. Она допускает возможность иного решения этого вопросав договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются вспециальных нормах закона и иных правовых актов. Так, ст. 644 ГК возлагаетпроведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа,на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальныйремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество висправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой,который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) инести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемогопомещения, оплате коммунальных услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующихотдельные виды аренды, встречаются исключения из нее. Например, по договоруаренды транспортного средства с экипажем обязанность поддерживать этот объект внадлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий,возлагается на арендодателя.[14]

/>/>/>2.2 Ответственность арендодателя

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в арендуимущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если вовремя заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своемувыбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатковимущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своихрасходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать суммупонесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы,предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочногорасторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о егонамерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может безпромедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащемсостоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многихслучаях более приемлем для арендодателя, если он как специалист можетудовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условиинезамедлительного осуществления указанных мер).

Арендодатель не несет ответственности за те недостатки,которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известныарендатору. Кроме того, арендатор отвечает за недостатки, которые должны былибыть обнаружены им во время осмотра или проверки исправности имущества при егополучении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которыхдостаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей.Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащуюприемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестныхлиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не вправе предъявлять карендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые стекла илифары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п., поскольку они должны бытьвыявлены при осмотре передаваемой машины. Более того, за такие недостатки, еслиони не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (привозврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.[15]

Статья 613 ГК РФ гарантирует права третьих лиц на сдаваемое варенду имущество, которыми они обладают в силу договора или закона, в том числесервитут, право залога и др. Сдача имущества в аренду не прекращает и неизменяет этих прав. Отсюда следует, например, что залогодержатель может воспользоватьсясвоим правом, — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того,что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его варенду. Аналогично решается вопрос и при установлении сервитута — предоставлении третьему лицу ограниченного права пользования данным имуществом(земельным участком, зданием, сооружением).

Арендодатель при заключении договора обязан предупредитьарендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Если это указаниезакона не будет выполнено, арендатор получает право требовать уменьшенияарендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данноеоснование расторжения договора по требованию арендатора является дополнительнымк тому перечню, который содержится в ст. 620 ГК.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанностьарендатора — своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п.1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются вдоговоре. Однако ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных всилу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключениеустановлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которыхтребование о согласовании размера арендной платы является обязательным; приневыполнении этого договор признается незаключенным. В иных случаях считается,что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые приаренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.[16]

Стороны могут предусмотреть в договоре любые формы оплатыаренды либо сочетание нескольких форм. Арендная плата может устанавливаться завсе имущество в целом либо по каждой из его составных частей. Последний способнередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием,набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одномулицу автомобиля и гаража и т.п.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная,она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимыхпериодически или единовременно.

В качестве альтернативного способа оплаты предусматриваетсяпередача арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов илидоходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определеннаядоля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не втвердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором в результатепользования имуществом доходов. Оплата путем передачи арендодателю частивыпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в арендупроизводственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другимиформами оплаты).

Статья 614 закрепляет право арендатора требовать уменьшенияарендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несетответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо егокачество. Аналогичная возможность — заявление арендатором требования обуменьшении арендной платы — предусмотрена ст. 612 ГК, определяющейответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.Уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровнюснижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленныхдоговором.[17]

Арендодателя наделен определенными возможностями воздействияна арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случаесущественного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправепотребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем задва срока подряд. Под существенным нарушением следует понимать неоднократнуюлибо длительную задержку внесения арендной платы. При ежемесячных расчетахдосрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, приквартальных — соответственно за два квартала. Указанная норма являетсядиспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности попыток получения арендной платыарендодатель может использовать крайнюю меру — потребовать досрочногорасторжения договора.

Статья 615 ГК РФ воспроизводит норму ранее действовавшегогражданского законодательства, предусматривающую обязанность нанимателяпользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии сназначением имущества. Примерами использования имущества не по назначению могутбыть применение легкового автомобиля для грузовых перевозок, использованиепомещения, арендованного для офиса, в качестве жилого и т.п. Подобные нарушенияявляются основанием для досрочного расторжения договора по требованиюарендодателя (п. 1 ст. 619 ГК). Арендатор может осуществлять перечисленные вэтой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только ссогласия арендодателя.[18]

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду(поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьемулицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездноепользование, т.е. передача объекта аренды во временное пользование третьемулицу.

Наряду с этим ГК предусматривает возможность осуществленияарендатором действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекутобременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами:передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставныйкапитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса впроизводственный кооператив. Все эти действия также возможны только с согласияарендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этомответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев,связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанностипереходят к новому арендатору.

Поскольку договор субаренды является производным от договорааренды, то его срок не может превышать срока действия первоначального договора.К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное непредусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. В качествеарендодателя по договору субаренды выступает арендатор по первому договору, асубарендатор по отношению к нему является арендатором.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда.

При использовании имущества не в соответствии с условиямидоговора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей нормест. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель можетставить вопрос о досрочном расторжении договора.[19]

Таким образом, охарактеризовать договор аренды можноследующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный. Этот договорклассифицируется потому, что стороны обладают взаимными правами иобязанностями.

/>/>/>ГЛАВА 3. Расторжение договора аренды/> />3.1 Сохранение договора аренды всиле при изменении сторон

Переход правасобственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненногонаследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не являетсяоснованием для изменения или расторжения договора аренды. Новым в этой норме ГКявляется лишь включение в перечень прав, переход которых от одного лица кдругому не прерывает арендных отношений, права пожизненного наследуемоговладения. Во всех указанных случаях первоначальный арендодатель должен бытьзаменен новым приобретателем вещного права на данное имущество.

Гражданским кодексомгарантируются права граждан — наследников. При смерти гражданина — арендаторанедвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходятсогласно указанной норме к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленномпорядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершениемпротивозаконных действий в отношении наследодателя. При нескольких наследникахвопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его — через суд. Арендодатель не вправе отказать такому наследникуво вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когдазаключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например,если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом- реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определеннуюработу, которую не способен выполнить его наследник).[20]

/>/>/>3.2 Прекращение договора аренды и досрочное прекращениедоговора аренды

Исходя из зависимостидоговора субаренды от основного договора устанавливает, что досрочноепрекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем,учитывая, что договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя,ГК вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора.Последнему предоставляется право при досрочном прекращении договора арендызаключить самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в егопользовании на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.

В п. 2 ст. 618 ГК РФсодержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора субаренды отарендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным,то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

По требованиюарендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии сзаконом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонтаявляется обязанностью арендатора.

Договором аренды могутбыть установлены и другие основания досрочного расторжения договора потребованию арендодателя.

Арендодатель вправетребовать досрочного расторжения договора только после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства вразумный срок.

По требованию арендаторадоговор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаетпрепятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованиюим недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора,не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности призаключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностьюкапитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном дляиспользования.

Договором аренды могутбыть установлены и другие основания досрочного расторжения договора потребованию арендатора.[21]

В отличие от ст. 619 ГК,касающейся арендодателя, данные положения не обязывают арендаторапредварительно направлять контрагенту письменное предупреждение с предложениемисполнить обязательство или устранить нарушение в разумный срок. Однако дообращения в суд он должен в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК направитьарендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить соответствующийиск лишь в случае отказа от этого предложения либо неполучения ответа на него вустановленный срок. Такой срок обычно указывается в предложении, а при егоотсутствии определяется п. 2 ст. 452 ГК и составляет тридцать дней.

Отношения по арендеимущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер ипо истечении срока договора нередко возобновляются. В ГК РФ закрепленопреимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новыйсрок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три.Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образомисполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имуществопо назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно исвоевременно вносил арендную плату и т.д.

К нарушениям, которыедают основания признать арендатора ненадлежаще исполнявшим свои обязательства,можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочногорасторжения договора по требованию арендодателя.[22]

Второе: готовностьарендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другимипретендентами на аренду (во всяком случае, не худших), что выражено в словах:«при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы,готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитальногоремонта и пр.

Третье условие являетсяновым: арендатор, желающий продолжить арендные отношения, обязан письменноуведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он неопределен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумныйсрок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора напоследующий период.

Арендатор вправе обратитьсяв суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок,если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, нодругому лицу.

При прекращении договорааренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором.

Если арендатор невозвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно,арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков,он может потребовать их возмещения.

В случае, когда занесвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотренанеустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иноене предусмотрено договором.[23]

Такимобразом, прекращениедоговора аренды в установленный им срок предоставляет арендаторупреимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договораимеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора аренды на новый срок.

Договораренды отнесен к числу гражданско-правовых договоров, носящих диспозитивныйхарактер. Однако это не означает, что стороны должны халатно относиться ксоставлению и процессу реализации договора аренды.

/>/>/>ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работерассмотрены договор аренды, все его условия заключения, прекращения ирасторжения.

Практически по всемвопросам Гражданский кодекс содержит исчерпывающее регулирование, не требующеепринятия специального законодательства. И лишь в двух случаях такоезаконодательство прямо предусматривается: во-первых, ряд особенностей арендытранспортных средств может быть установлен в транспортных уставах и кодексах;во-вторых, правила ГК применяются к аренде земельных участков и иных природныхобъектов с учетом особенностей, которые могут быть установлены специальнымзаконом.

В то же время закономмогут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускаетсяили ограничивается. В первую очередь это относится к объектам, изъятым изоборота, перечень которых определяется законом, а также к ограниченнооборотоспособным объектам.

Объектом аренды можетбыть не любое имущество, а лишь не потребляемые вещи, в том числе различныеимущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права не могутбыть переданы в аренду.

В арендном договоредолжны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,подлежащее передаче в аренду. При отсутствии таких данных договор вообще небудет считаться заключенным.

Общее требование к формедоговора — письменная форма при сроке аренды более одного года, а если хотя быодной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока.Таковы особенности договора аренды.

/>/>БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

I. Нормативные акты и официальные документы

1.1.Гражданский кодекс РоссийскойФедерации (Часть вторая) От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание ЗаконодательстваРФ. 1996. № 5. Ст. 410.

1.2.Гражданско-процессуальныйкодекс РФ от 14 ноября 2002 года // Российская газета. 2002. № 220.

1.3. Лесной кодекс РФ (принятГД ФС РФ 08.11.2006) (ред. от 25.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с01.01.2009)// Собрание законодательства РФ. 11.12.2006. № 50. Ст. 5278.

1.4.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. №30. Ст. 3594.

II. Книги (монографии, учебники,учебные пособия)

2.1.Абрамов В.А. Сделки. Договоры. Обязательства.- М.: Норма, 2007. – 422

2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: Статут,2000. – 775 с.

2.3.Гражданское право: Часть 2. / Подред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. — М.: Норма, 2003. – 877 с.

2.4.Гражданскоеправо. / Под ред. профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер. 2004. – 1006с.

2.5.Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры: курс лекций. СПб. Нева, 2007. С.14-32.

2.6.Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части второй /Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрист, 2006. – 1119 с.

2.7.Комментарий к части второйГражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д.Карповича. М.: Право. 2006. – 830 с.

2.8. Крашенинников П.В. Сделки сжилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства ипрактика его применения. М.: Статут. 1999. – 329 с.

2.9.Постатейный комментарий к частивторой ГК РФ. / Отв. Ред. А.Н. Гуев. М.: ИНФРА·М, 2000. – 635 с.

III. Статьи, периодические издания

3.1.Исрафилов И. Аренда нежилыхпомещений // Хозяйство и право. 2001. №10. С.12.

3.2.Каменецкая М.С. Существенные нарушение договора контрагентом как основание егорасторжения // Законодательство. 2004. № 10. С. 32-35.

3.3.Макарьева В.И. Владимирова А.А. Опрактике разрешения споров, связанных с арендой // Налоговый вестник. №4. 2002.С. 34.

3.4.Сафаралиева С.Г. Регулированиедоговора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журналроссийского права. 2002. №2. С. 28-32.

3.5.Украинский Р.В. Аренда,предпринимательство, налоги. Законодательство, N 10, октябрь 2004. С. 42.