Реферат: Сделки с недвижимостью

Введение. 3

1.Понятие сделки. 5

1.1Определение сделки. 5

1.2Условия действительности сделок. 7

2.Купля-продажа жилых помещений. 12

2.1Субъекты, объекты купли-продажи. 12

2.2Правовое регулирование. 14

2.3Содержание. 18

3.Обмен жилых помещений. 43

4.Дарение жилых помещений. 51

5.Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения. 55

Заключение. 58

Списокиспользованных источников. 61

Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельностикаждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовыхотношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной  собственности  и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемойтемы  определяется:

а)  проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны;

б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлениигражданско-правовых сделок с недвижимостью;

в) постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы вобласти жилищных правоотношений. Исходя из этого, целью работы являетсяисследование правоотношений в  области жилищного права в настоящий периодвремени в нашей стране.

Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:

1.Рассмотреть основные гражданско-правовые сделки в сфере жилищныхправоотношений.

2.Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищнойсобственностью.

3.      Рассмотретьвопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья.

         Такимобразом, целью работы является выявление проблем и спорных вопросов в сферезаключения сделок с недвижимостью, обусловленных несовершенствомзаконодательства и имеющейся практикой.

В  ходе написания  дипломной  работы использовались следующие методы:

а) изучениелитературы;

б) обобщение материалов  периодической печати;

в) работа снормативно-правовыми актами в области жилищного законодательства;

г)       изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов государственного управления при  регулировании жилищных правоотношений.

         Работасостоит из пяти глав, первая из которых раскрывает понятие сделки и условия еедействительности, во второй главе речь идет о купле-продаже жилых помещений какгражданско-правовой сделке, третья глава посвящена такой разновидности сделок снедвижимостью как обмен жилых помещений, а четвертая рассматривает проблемыдарения недвижимости и в заключительной пятой главе рассмотрены различныеаспекты государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Сделки в современном гражданском праве являются правовойформой  опосредования экономических связей между субъектами гражданскогооборота на пути становления рыночной экономики. Сделки являются необходимыминструментарием регулирования договорных отношений, об обязательствах, особственности.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (ст. 153) дает следующееопределение сделки: «сделками признаются действия граждан и юридических лиц,направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав иобязанностей». Сделки распадаются на односторонние и многосторонние. Всякийдоговор — это гражданско-правовая сделка, ибо всякая сделка уста­навливает,изменяет или прекращает гражданские права и обязанности. Содер­жание договора — это конкретные правовые обязанности сторон. Практически смысл любого договоразаключается в том, что стороны определяют для себя конкретные правовыеобязанности, но не всякие правовые обязанности могут составлять содержаниегражданско-правового договора.

Факты, с которыми нормы права связывают определенные юридическиепоследствия, называются юридическими фактами., факты, с которыми нормы права несвязывают никаких последствий, являются юридически безразличными фактами[1].

Из определения сделки следует, что сделка относится не к событиям, каквиду юридических фактов, а к действию. Действие — юридический факт происходитпо воле человека. Именно то, что сделка представляет собой волевой акт,отличает ее от юридических событий, которые носят не волевой характер. Спсихологической точки зрения, сделка — это акт поведения человека, совершаемыйпо тем или иным мотивам, направленный на ту или иную цель. Здесь цель сделкивыражает субъективное отношение совершающего ее лица к достигае­мым при еепомощи последствиям. Цель сделки является необходимым элемен­том ееюридического состава. Она играет важное значение в оценке сделки с точки зренияее соответствия требованиям правовых норм, так и точки зрения ее соответствияправилам морали[2].Цель сделки должна быть законной, т.е. не должна нарушать юридическихобязанностей, установленных предписаниями правовых норм, входящих либо всодержание правоспособности, либо в содер­жание конкретного правоотношения. Впротивном случае сделка признается не­действительной как противоречащая закону.

Недействительной будет сделка, если она совершена вообще без цели, толькодля вида. Например, мнимая. С другой стороны, цель сделки всегда должна бытьосуществима как фактически, так и юридически. Сама неосуществимость может бытьпервоначальной, т.е. существовавшей на момент заключе­ния сделки, ипоследующей, возникшей после совершения сделки. Стороны мо­гут заранее знать онеосуществимости сделки, но прибегают к такому способу, дабы скрыть своиистинные намерения.

Что касается юридической неосуществимости сделки, то это касаетсятребований законности цели сделки. Например, недействительность сделки,совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК).

Конечной целью сделки являетсяудовлетворение материальных потребностей, к достижению которых сознательно илибессознательно стремится че­ловек. Человек может преследовать несколько целей,заключая сделку. Общая цель складывается во множестве непосредственныхконкретных целей, отдель­ных обязательственных отношений, направленных наудовлетворение матери­альных и культурных потребностей всего народа в целом иего отдельного гражданина[3].

Поскольку сделка — есть действие волевое, то для действительности сделки, для ее самого существования необходимо наличие воли, и проявление этой воливовне. Без воли не может быть сделки, ибо воля составляет само ее суще­ство[4],Способы выражения воли могут быть строго указаны законодателем, мо­гут бытьопределены предварительным соглашением сторон, обусловлены предложением стороны- инициатором сделки, и, наконец, стороны могут быть абсолютно свободны ввыборе того или иного способа изъявления воли.

ГК исходит из презумпции совпадения воли и волеизъявления, что придаетустойчивость гражданско-правовым отношениям, поскольку юридические последствиязаконодатель связывает только с волеизъявлением, то есть с внеш­ним оформлениемвнутренней воли сторон. Но поскольку воля участников сделки свободна иохраняется законом (ст.1 ГК), то предпочтение отдается внутренней воле, если тараспознаваема. И поэтому в случаях, когда имеется только видимость воли, тольковнешнее изъявление, при отсутствии самой воли (ст. 170 ГК ) или когда воля быладефектна (ст.179), то сделка признается недей­ствительной.

Недействительной признается сделка, не способная породить желаемыесторонами последствия, но при определенных условиях порождающая нежелательныепоследствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванныепротивоправным характером действий лица.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительныхсделок на оспоримые и ничтожные.

Оспоримой является сделка недействительная в силу решения суда. Ничтожнойже признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда.В случаях, когда закон признает сделку ничтожной, функция суда обычно состоиттолько в применении к ней предусмотренных в законе последствий. Вместе с темесли в суде будет все-таки возбужден спор, предметом которого служит одно лишьпризнание сделки ничтожной (например, вследствие нарушения формы и до того, каксделка будет исполнена), суд все же, руководствуясь общими нормами гражданскогоили соответственно арбитражного процесса, должен принять исковое заявление ивынести решение по существу заявленного требования.

Есть и еще некоторые различия между указанными видами недействительныхсделок. Одно из них состоит в том, что ничтожная сделка недействительна ссамого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решениясуда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решениясуда. Различие состоит и в том, что спор о ничтожности сделки и ее последствияхможет возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признаетсянедействительной только по заявлению заинтересованного лица, в роли которогоможет выступать и тот, кто совершил сделку, и третье лицо (так, приопределенных условиях оспаривать действительность сделки, совершеннойарендодателем с покупателем арендованного имущества, может арендатор).

В гражданском кодексе РФ ничтожными названы сделки, недействительные пооснованиям, которые указаны в ст. 144, 165, 168, 169, 170-172 ГК.

Помимо указанных ничтожными признаются сделки, предусмотренныегражданским кодексом в ст. 22 (полный или частичный отказ гражданина отправоспособности и дееспособности и другие сделки, направленные на ограничениеправоспособности и дееспособности), п. 3 ст. 71 (отказ от права или ограничениеправа участника полного товарищества знакомиться с документацией по ведению делтоварищества), п. 3 ст. 75 (соглашение об ограничении или устраненииответственности участника полного товарищества), п. 2 ст. 77 (соглашение оботказе от права выйти из полного товарищества), п. 2 ст. 188 (соглашение оботказе в любое время представляемого от отмены выданной доверенности), п. 2 ст.346 (соглашение об ограничении права завещать заложенное имущество), п. 2 ст.401 (соглашение об ограничении размера ответственности должника по договоруприсоединения или иному договору, в котором кредитором выступаетгражданин-потребитель) и др.

В то же время ряд статей ГК исходит из того, что указанные в них сделкиявляются оспоримыми. Соответствующие положения содержатся главным образом встатьях главы о сделках. Из статей, находящихся за пределами этой главы, могутбыть упомянуты п. 1 ст. 349, относящийся к соглашению об удовлетворениитребований залогодержателя без обращения в суд, либо ст. 449, допускающаяоспаривание действительности торгов, совершенных с нарушением правил.

В литературе неоднократно ставился вопрос, относятся ли недействительныесделки к той группе юридических фактов, которые именуются сделками, или онидолжны занимать самостоятельное место системе юридических фактов. Впервые этотвопрос был поставлен И.С. Перетерским, который писал: «Сделка естьдействие, дозволенное законом, действие, хотя и вызывающее юридиче­скиепоследствия, но не пользующееся охраной закона не являются сделками. Еслидействие имеет вид сделки, но направлено против закона или в обход за­кона, тооно не является сделкой»[5].

Точка зрения Перетерского И.С. была поддержана Агарковым М.М., который,указывая на деление юридических фактов в системе юридических фактов направомерные и неправомерные, относил сделки к первым. Затем он пред­ложилименовать сделками лишь те волеизъявления, которые достигают того правовогорезультата, на который были направлены действия. Для недействи­тельных сделокАгарков предложил термин волеизъявление[6].

Таким образом, Перетерский И.С. и Агарков М.М. смотрят нанедействительные сделки как на такие юридические факты, которые по сути деласделка­ми не являются. Подобные взгляды на то, что «термин сделка долженбыть со­хранен только для правомерных сделок, вызывающих тот правовой эффект,на достижение которого они были направлены», разделяет Толстой Ю.К. всвоей работе[7].

Иной точки зрения придерживается Новицкий И.Б., который ставилправомерность одним из основных моментов сделки, «… действия, составляющиесодержание сделки должны выдержать проверку, оценку со стороны государст­ва;государство должно признать данного рода действия соответствующими своиминтересам или хотя бы не противоречащим своим интересам. В этом именно смыслесделка есть действие дозволенное, не воспрещенное»[8].Конкрет­ное правоотношение возникает из жизненных потребностей, но их правовойхарактер обусловлен содержанием действующего права. Правомерность не толькоопределяет последствия, но является необходимым признаком сделки. Нельзярассматривать правомерность как признак лишь правомерных действий. Сдел­ка какюридическое действие всегда правомерна, ибо правомерность характер­ный признаксделки как типа определенных гражданско-правовых отношений. Например, никто небудет отрицать, что договор дарения — правомерное дейст­вие и как типгражданско-правовых отношений не воспрещается. Если же сто­роны преследуют иныецели, нежели безвозмездный акт передачи имущества, то сделка не получаетюридической силы и признается недействительной. Недействительные сделки,запрещенные законом, представляют собой нарушение права. Тем не менее, они неперестают быть сделками, и в качестве правонару­шения понимаемы быть не должны.

Нельзя сказать, что недействительная сделка не вызывает никаких последствий,эти последствия могут быть не того характера, который желают сто­роны, но ониесть. И здесь необходимо разграничить юридический состав не­действительнойсделки и те последствия, которые она вызывает. Не правовое последствие вызываетфакт, а, наоборот, факт определяет юридические последствия. А как факт даженедействительная сделка состоялась. Факт не может превратиться в не факт. Разволя выражена и направлена на определенные ре­зультаты (установление, изменениеили прекращение гражданских правоотно­шений), этот факт наступил и ненаступившим быть не может. Факт может быть безразличен с точки зрения права, нонедействительным быть не может[9].

Признавая недействительную сделку сделкой, хотя и неправомерной, Н.В.Рабинович предложила интересное решение вопроса о месте недействительных сделокв системе юридических фактов. Недействительная сделка представляет собойправонарушение, поскольку нарушает норму закона, установленный правопорядок. Однаконедействительная сделка, считает Н.В. Рабинович, правонарушение особогопорядка, один из видов правонарушения в широком смысле слова, и не совпадает спротивозаконными действиями (правонарушениями в узком смысле слова)[10].

Сторонами договора являются продавец и покупатель.Собственник недвижимости или государственное и муниципальное предприятие илиучреждение выступает в качестве продавца, подтверждая права на недвижимостьсвидетельством, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на основании «Правил ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[11].При заключении договора покупатель может проверить принадлежность отчуждаемогонедвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из единогогосударственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом,подтверждающей права собственника (ст. 131 ГК РФ, федеральный Закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 ст. 7). В целях охраны интересов собственников от посягательстви злоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственногореестра имеет ограничительное толкование.

Любые субъекты права могут выступать участниками договорапродажи недвижимости на той или иной стороне. П. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФгласят, что государственное или муниципальное унитарное предприятие,выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственного ведения(применительно к казенному предприятию – правом оперативного управления) имеетправо распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственникаэтого имущества.

В п.2 статьи 298 содержатся нормы, регулирующие тудеятельность учреждений которая приносит доходы. Такие доходы и приобретенноеза их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения,имущество обособляется от остального имущественного комплекса учреждения путемучета его на отдельном балансе и может быть отчуждено. Если учредителемучреждения является частный собственник, то проданное государственными илимуниципальными предприятиями или учреждениями недвижимое имущество выбываетодновременно из сферы хозяйственного ведения (оперативного управления), а такжеи из государственной (муниципальной) или частной собственности.

«При переходе права собственности на государственноеили муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственникугосударственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет правохозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество» (п.1 ст. 300 ГК).«При переходе права собственности на учреждение к другому лицу этоучреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее емуимущество» (п.2 ст.300 ГК). То есть, одновременно должен регистрироватьсяпереход права собственности и возникновение иных вещных прав"[12].

Законодательство о приватизации регламентирует правилапродажи недвижимости при приватизации, существуют и особые правила продажинедвижимости на торгах а также при передаче имущества частным юридическимлицам. Например, в ст.78 Закона «Об акционерных обществах» говоритсяо том, что решение о совершении сделки должно быть принято единогласно советомдиректоров, наблюдательным советом, если предметом сделки является имущество состоимостью от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятиярешения о совершении сделки или большинством в 3/4 голосов акционеров –владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, если стоимость выше50%.

П.2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 Семейного кодекса относятся  ксделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственности  супругов, когдаодин из них выступает продавцом или покупателем, а другой требует  признаниясделки недействительной. Срок исковой давности устанавливается в один год иисчисляется с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушениисвоего права.

Основу правовогорегулирования оборота жилых помещений и отношений по купле-продаже в частности,на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодексаРоссии, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах.Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и кправу публичному.

Значениепублично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзянедооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права врегулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению срегулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос обоптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм[13].

Гражданский кодексРФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того,которое существовало в советском праве, когда недвижимость практическиперестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена изгражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач исоставляли “оборот” жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР1964 года).

Создавая основучастноправового режима недвижимости, действующий Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФустанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, однимиз существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимостии гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрацияправ на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного прававвели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновенияи прекращения прав на недвижимость, установили  титулы на недвижимое имущество(право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственнов законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила вотношении заключения и исполнения этих сделок.

Гражданское законодательство не устанавливаетобщих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и другихприродных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в тоймере, в которой он допускается специальным законодательством — законами о землеи других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ) Круг сделок с жилымипомещениями охватывает практиче­ски все договоры, и  в первую очередь те,предметом ко­торых является отчуждение вещи или передача ее в пользование.Наибольшее практическое значение име­ют, несомненно, договоры купли-продажижилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.

Сегодня, когданаряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищноезаконодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, ичастности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частногоправа, так и в публично-правовых аспектах[14].

Изменения  вправовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронутьсоответствующую судебную практику.

Тем более что  на сменувсеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридическойдоктрине пришел широкий разброс  концепции и точек зрения, общим для которыхстала несводимость  права к одному закону. К праву, как таковому, все чащестали относить и судебную практику.[15] Не вдаваясь вспоры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить,что правовая действительность последних лет свидетельствует  о значительномизменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционнойнормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закреплениемеханизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебнаяпрактика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.

Ведущую  роль всудебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высших судебныхорганов. Право Верховного Суда РФ  и Высшего Арбитражного Суда РФ даватьразъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ(ст.125,126).Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочнопринимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего илиарбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебногопроцесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной норме, то разъяснениеПленума носит общий, неперсонифицированный  характер и подлежит всеобщемуприменению в силу  закона. Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основубудущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения взаконодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрениязаконодателя.

Кроме обобщенныхразъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулированиеможет повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебныерешения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить оскладывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебногопрецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественныхотношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений.

Следует обратитьвнимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной формеапробируются Верховным Судом РФ  или Высшим Арбитражным Судом и публикуются.Опубликование судебного решения в  Бюллетене Верховного Суда РФ или ВестникеВысшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент.

Кроме того, ни длякого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовомрегулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления всвоей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную областьобщественных отношений вне правового регулирования. Причины такого решениясамые различные — от некомпетентности до намеренного умолчания. Но когда сподобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса.Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел врегулировании.

Тем более что оборотжилых помещений   в том объеме, который представлен сегодня — явление новое изаконодательство несомненно не лишено пробелов[16]. Более того, отсутствиенеобходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениямна жилищном рынке, к  махинациям различного рода, к нарушениям прав и законныхинтересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Наконец, суды своимирешениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практикидавно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике,читаем: " Конкретизация необходима общей норме права, которая настолькообща, что без соответствующего разъяснения и уточнения не может быть применена.Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует. Нормаправа устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретныеформы поведения в границах этой меры[17].

Существенным условием всякого гражданско-правовогодоговора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые помещения относятсяк недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается поднедвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества(недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIIIвека. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра Iо единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем дореволюции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названнаякатегория  определялась через примерное перечисление земли, различных угодий,домов[18].

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще небыло. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласнокоторому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимыеи недвижимые упразднено.”[19]

Деление имущества как объекта гражданскихправ  на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданскогозаконодательства СССР и республик 1991 г. (ОГЗ СССР), применявшихся в этойчасти норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то,что с ними прочно связано. В перечень (причем, неисчерпывающий) того, чтопрочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения,предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основуразграничения имущества  на недвижимое и движимое  был положен основнойтрадиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи,выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерийпрочности связи с землей. По данному критерию  и в силу неисчерпывающегоперечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещенияестественно попали под категорию недвижимости.

Общее определение недвижимости содержитсясегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются теже критерии, что и в Основах.

Недвижимыми в силу связи с землей статья130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения.

Вслед за введением общего понятиянедвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия“недвижимости в жилищной сфере” и “недвижимости в градостроительстве”, которыеопределялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной  жилищной политики» (сизменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля1999 г.)[20] ввел понятиенедвижимости в жилищной сфере.

В связи с принятиемданного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо  от 11 мая1993 г. № С-13/ОСЗ-144 «В связи с введением в действие Закона РоссийскойФедерации „Об основах федеральной жилищной политики“, в котором сообщилнижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации»Об основах федеральной жилищной политики", введенный в действие смомента его опубликования («Российская газета» № 5 от 23 января 1993г.). Закон определяет принципы реализации конституционного права гражданРоссийской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях,устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений пристановлении различных форм собственности и видов использования недвижимости вжилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона поднедвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленнымиправами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилымипомещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения смноголетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно этой же статье Закона жилищный фондпредставляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от формсобственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты,дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых,дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилыепомещения в других строениях, пригодные для проживания.

Таким образом, поджилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в томчисле многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянногопроживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельныеизолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого роданедвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а такжевышеперечисленные «специализированные дома»[21].

Жилищный фонд, либоего часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц),государственной, муниципальной собственности, в собственности общественныхобъединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке,установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо еечасти имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть,пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если приэтом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы другихграждан, а также общественные интересы.

Статья 558 ГК РФ кчислу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру вмногоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме­щениями, исоответственно,  купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома,квартиры, комнаты в домах гостинич­ного типа, а также комнаты в комму­нальныхквартирах.

Как правило, речьдолжна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли вжилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам илиюридическим лицам на праве общей долевой собственности. (О продаже доли в жиломпомещении см.  дальше в дипломной работе (глава “Заключение договора”)[22].

При отчуждениижилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли оничастью жилого дома  либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Данная проблемавозникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости невоспринял  из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежныхстранах (который учитывался при разработке ГК РФ) такой элемент классификации,как недвижимости  в силу назначения, под которыми понимаются как предметы,помещенные на участке  для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости,присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностьюнедвижимости как главной вещи. Недвижимость в силу назначения признаетфранцузский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г., Бразилии1916 г. и ряда других стран.[23]

ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) считает, что различного рода хозяйственныепостройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями исоставляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома онипереходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора оботчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.(п.9).

Отсюда можно сделатьвывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройкиподлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободыдоговора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положениевполне соответствует  новому гражданскому законодательству, регулирующемустатус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если  разнородные вещи образуютединое целое, предполагающее использование их по общему назначению, онирассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной поповоду сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договоромне предусмотрено иное.

Правила определенияпредмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормампо продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса.  Исходя из даннойнормы — в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилоепомещение),   включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этихданных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче,считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считаетсязаключенным.

Интересно, чтосведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных,указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельномучастке,  либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить,что определение расположения жилого помещения на земельном участке  относится кжилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другогонедвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Следует отметить,что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объектнедвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема.На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом иправом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объектезастройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу)конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ.[24]

Пока неясны способыразрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначе как врезультате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместноераспоряжение имуществом. У стороны, чье право нарушено, появляется право навзыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспариватьсоответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна (то естькогда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нетпрепятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права). Виндикациянереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности наиндивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки.Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда дляэтого есть условия.

Наметившиесятрудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметитьнарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройкиподзабытого  Закона от 26 июня 1991 года «Об инвестиционной деятельности вРСФСР».[25]

Определяя предмет договора купли-продажижилого помещения, необходимо определить  -может  ли самовольная постройка жилого помещениябытьпредметомданного договора.

 В соответствии сост. 222 ГК РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовымиактами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или ссущественным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямогоуказания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, неприобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой,т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силуимперативного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежитгосударственной регистрации, в том числе и как объект незавершенногостроительства (ст.ст.8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости.[26]

Таким образом,сделки (в том числе купля — продажа) с указанными объектами ничтожны(ст.ст.168, 169 ГК РФ).

Самовольнаяпостройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кромеслучаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Аналогичное положение закреплено и вспециальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта безсоответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществитьснос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объекти земельный участок в первоначальное состояние (п.3 ст.25 Федерального закона «Обархитектурной деятельности»[27]).[28]

Но прежде чемпризнавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения(жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка являетсясамовольным строением.

Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г., споры о признании права собственности насамовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе такихстроений не подлежали рассмотрению судами. [29]Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признанияправа собственности на самовольно возведенные строения. Постановлением ПленумаВерховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первойГражданского кодекса Российской Федерации» в п.34 разъяснено, что прирассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение,сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, неотведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовымиактами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельногоучастка, на котором возведена самовольная постройка.

Учитывая это, вцелях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, припринятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебномуразбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых дляразрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства,свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельногоучастка, на котором расположена самовольная постройка.

Следует учитывать,что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом залицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществленапостройка. (ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ)

Гражданский кодекс, называя предметом  договоровкупли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объектыпостроены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объектявляться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика.

ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4  «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) определило, что по иску супругов, членовсемьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправепроизвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень егоготовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующейтехнической возможностью доведения строительства дома до конца указаннымилицами.

При невозможностираздела неоконченного строительством дома суд может признать право зауказанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома.(п.10).

Возможность разделаобъекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможностисвободного отчуждения таких объектов.

Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости»[30]  окончательноопределило, что объекты незавершенного строительства после государственнойрегистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело.

Прокурор предъявилиск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договоракупли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного междуакционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование искапрокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного обществанезавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект переданпо приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход правасобственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсамотказался произвести такую регистрацию.

При рассмотренииданного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договоракупли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит лирегистрации переход права собственности.

В соответствии состатьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских правмогут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены вобороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте недопускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений вотношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством[31].

Таким образом, этиобъекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственникомдругим лицам.

В силу статьи 130Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты,прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно. В статье 219 Кодекса указано,что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемоенедвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает смомента такой регистрации.

Из материалов деласледовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этогообъекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объектявляется объектом недвижимости.

В связи с этимкомитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию иоформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ниминедвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 №2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов оправа на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав нанезавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета отгосударственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать варбитражный суд.

С учетом изложенногосуд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенныйстроительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а правособственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Для того чтобы жилое помещение моглосвободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующимзаконодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во — первых, жилое помещение должно принадлежатьпродавцу  на праве собственности. При этом если собственником являетсяюридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно дляпроживания в нем граждан (ст.289 ГК РФ).

В связи с продажейжилого помещения несобственником возникает  большое количество судебных споров.

В ПостановленииПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94приводится следующее дело.[32]

Муниципальноеторговое предприятие «Детский мир» г. Ульяновска обратилось вУльяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительнымдоговора купли-продажи от 23.11.93 № 025/006 помещения в жилом доме попроспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом«Авиастар» и семейным частным предприятием «Фирма»Росток". Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иско выселении муниципального торгового предприятия «Детский мир» изспорного помещения.

Ульяновскийобластной арбитражный суд решением от 26.07.-01.08.94 требования муниципальноготоргового предприятия «Детский мир» отклонил на том основании, что АО«Авиастар» является собственником всего имущества бывшегогосударственного предприятия «Ульяновский авиационный промышленныйкомплекс», в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться посвоему усмотрению. Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационнаяколлегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила безизменения.

Коллегия ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законностии обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу,постановлением от 29.03.95 №№ К4-Н-7/534, К4-Н-7/535 удовлетворила протестзаместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации иотменила состоявшиеся решения.

При этом коллегияисходила из следующего: материалами дела подтверждается, что помещениепостроено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационномупромышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, всоответствии с приложением № 3 к постановлению Верховного Совета РоссийскойФедерации от 27.12.91 № 3020-1[33] спорноепомещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чеговключение в уставный капитал акционерного общества «Авиастар»спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведенонеправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, ауказанный договор купли-продажи является недействительным и не может служитьоснованием для занятия помещения фирмой «Росток» и для предъявленияиска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия«Детский мир».

Таким образом,договор купли-продажи  помещения в жилом доме признан недействительным, какзаключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствиис законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилыепомещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми — процентных отчислений настроительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены кобъектам муниципальной собственности.

 Постановлениепрезидиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. [34]подтверждает,что  сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами,лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФпризнается недействительной.

Прокурор Хостинскогорайона г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зороглянуо признании недействительным на основании ст.ст.167 — 169 ГК РФ договоракупли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, безсогласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарян заявлениеподдержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признаниинедействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользованииквартирой.

Дело неоднократнорассматривалось различными судебными инстанциями.

ПрезидиумКраснодарского краевого суда 18 марта 1999 г.  удовлетворил протест заместителяПредседателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

В соответствии сост.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования ираспоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственностьдругим лицам.

Исходя из этого иположений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной,обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю),может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому онпередал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГКРФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд,собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала,участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру неполучала.

При таком положениивывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждениюимущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемымстороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных нормзакона — в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Кроме того, судебнаяпрактика  рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактическипринадлежат спорные  жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы прирассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.[35]

Во-вторых, жилое помещение не должно бытьобременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности нажилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав ипритязаний третьих лиц, за исключением  случаев, когда покупатель согласилсяпринять имущество с обременениями.

Материалы судебного дела, ранееприводимого в пример  при раскрытии особенностей  оборота жилых помещениинезавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерноеобщество,  несмотря на наличие  договоракупли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот жеобъект обществу с ограниченной ответственностью. Объект был передан отделениюСбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход правасобственности не был зарегистрирован вследствие  неправомерного отказа комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорноеимущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договоракупли-продажи, продавец (акционерное общество) потерял право распоряжаться имлюбым способом.[36] Исоответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы.

В ряде случаев законодательство требуетсохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередькасается жилых помещений — статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищноезаконодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилогопомещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимсянедостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получилаконституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей правограждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местногосамоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

Гражданский кодексустановил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п.2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию ираспоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствиис целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, всебез исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а всесобственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений невправе  использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушениемцелевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилыхпомещений  под различные офисы, конторы, склады, без предварительного переводаэтих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевогоназначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их ворганах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). На территорииЕкатеринбурга действует Положение «О порядке перевода жилых помещений(жилых домов) в нежилые на территории города Екатеринбурга», утвержденноеРешением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. № 26/10.[37]

Такие ограничения вреализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир,юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а такжегосударственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смыслежилье является  особым объектом права собственности, свободное использованиекоторого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна изправовых  систем современности.

Подчеркиваяуказанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин — собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещениявправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его вовременное пользование другим лицам, должно производиться с учетомустановленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственникжилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного)другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместе с темсобственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещенияхкакие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительногооформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правиламижилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домахкакие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнееограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а нетолько находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного родапроизводств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимонарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета велобы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующиежилые помещения по их прямому назначению.

Нарушениепредусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении правасобственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренныест. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения непо назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещенияправ и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своимжильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местногосамоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, тоесть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся)использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либосистематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей(создание «обстановки невозможности совместного проживания»), либоначавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Вовсех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительнопредупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранениядопущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумногосрока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишьпосле этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализациипринадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частныедела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях,установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этогозакон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего имправа собственности, устанавливая его целевые границы.

В этой связи следует обратить такжевнимание на внедряющи­еся в последнее время в российское законодательство ипрактику правила о распределений земель населенных пунктов на определенныесектора… Что касается земель городов и иных населенных пунктов, то особенностиих использования с принятием Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г.[38]в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в городах ииных населенных пунктах мо­жет быть использована и отчуждена. Однако отчужде­ниенедвижимости в этом случае повлечет и необходи­мость выполнения ряда другихформальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса устанав­ливает,что при переходе права собственности на объек­ты недвижимости действиеразрешения на их строитель­ство сохраняется, однако разрешение подлежит повтор­нойрегистрации в органах местного самоуправления. 

Значительноотличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажижилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положениео том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно бытьоплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичныетовары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилыхпомещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действоватьиное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменнойформе условия о цене недвижимости договор о ее продаже признаетсянезаключенным.

Во-вторых, цена нажилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемойс этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное непредусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновре­менноеотчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указатьцену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когдацена жилого помещения в договоре продажи  установлена за единицу ее площади илииного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащаяуплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателюнедвижимого имущества.

Еслизаконодательством урегулирован порядок  определения цены при продаженедвижимого имущества, то суд,  проверяя условия договора должен был проверитьне только наличие самой цены как существенного условия договора,  но и порядокее определения.

Данный выводвытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих подоговорам купли-продажи недвижимости»[39],где приводится  решении арбитражного суда по спору опонуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажипомещения. В нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий,на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаныпредмет и существенные условия договора.

В соответствии состатьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по споруо понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, накоторых стороны обязаны заключить договор.

Если суд приходит квыводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцомпроект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае,когда ответчик против них не возражает.

Цена являетсясущественным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупеарендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверитьусловие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку арбитражный судвынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договоркупли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этогодоговора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новоерассмотрение.

Ввиду того, что существенным условиемдоговора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  в договореобязательно указа­ние не только суммы, за которую продается жилое помещение, нои  порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна пе­редача денег доподписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а такжепосле подписания до­говора — в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнемслучае в договоре обязательно указание даты оконча­тельного расчета междупродавцом и по­купателем, а при необходимости — так­же и сроков промежуточныхплатежей. Эти условия также являются существен­ными условиями договора, без нихон не считается заключенным.

В случае спора оцене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельскиепоказания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Так, Зороглянприобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс.рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной стоимостиквартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушениест.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчикаоб уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочностиуказания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажинедвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могутподтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора сторонылишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ).Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной ценысуду не представлено. Неправильное применение или толкование норм материальногоправа является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке.[40]

Одним из письменныхдоказательств может быть расписка.

В протестезаместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым иуказывается, что одним из обязательных условий заключения такого договораявляется цена, которая сторонами не была определена.[41]Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки Шипина от 30июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипинполучил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершениясделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб., несвидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30июня 1987 г. В соответствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежатправа владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленныхзаконом. Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имуществапо своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состояниюна 30 июня 1987 г. Шипин установил сам.

После установления цены в договоре продажижилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять ценупродаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой[42].

Акционерное обществопредъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены всоответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлениемПравительства Российской Федерации.

Арбитражный судисковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустилпросрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна былапроизводиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующиеобстоятельства.

В пункте 3.1договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцучастями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полнойоплаты.

Согласно пункту 1статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договораоплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены послезаключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренныхдоговором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно статье 408Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются всвязи с исполнением.

Посколькуобязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовыеоснования для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего своедействие.

С учетом изложенногоПрезидиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные актыи отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, еслиобязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом,продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в частиувеличения цены проданного имущества.

В качестве существенных условий договоров,пред­метом которых является недвижимость, ГК РФ  ус­танавливает два — предмет ицену. Существенным условием договорапродажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица,сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после егоприобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц суказанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюденииэтого требования договор считается незаключенным.

В силуправила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договорукупли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращенияправа пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнегособственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное правокак бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе,что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что приотчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим емужильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжаютпользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном«праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными,что и дает основания закону объявить его вещным правом[43].

 Поэтому требованиемзакона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре куп­ли-продажи перечня лиц, сохра­няющих право пользования отчуждае­мым жилым помещением суказанием их прав на пользование жилым поме­щением, либо информация, исходящаяот собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственникажилого помещения не может отражать­ся на жилищных правах членов его се­мьи,причем членов семьи как настоя­щих, так и бывших. Именно эти их пра­ва изакрепляются в договоре.

Перечень таких лиц выявляется на основаниисправки жилищно-эксплуатационной организации либо паспорт­ного стола по местунахождения отчуж­даемого жилого помещения, и в дого­воре должна присутствоватьссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

— для приватизированных жилых помещений — кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает внастоящее время;

— для жилых помещений, приобретенных инымспособом — кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того,чтобы определить — кто, кроме собственника вправе претендовать на пользованиежилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут всоответствии с действующим законодательством:

члены семьи прежнегособственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейныесвязи с прежним собственником.

наниматель жилого помещения ипостоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правиламст.677 ГК РФ.

гражданин, являющийсяподнанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма(ст.685 ГК РФ)

В тех случаях, когда продаетсяжилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фондасоциального использования, в этот перечень должны быть включены:

— наниматель и члены его семьи(ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ

-  гражданин, являющийсяподнанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора  найма(ст.672,685 ГК РФ).

На практике нередкиситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться.Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах,имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякогоумысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненныхобстоятельств людям просто некуда выехать.

Обман с пропиской(регистрацией) — явление довольно частое, и бывает, покупатели испытываютнемало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

 На практикериэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. Послеоформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно неболее 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцыбудут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей(нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещениесоответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебномпорядке.

Введениеобязательного порядка государственной регистрации перехода права собственностина недвижимое имущество служит определенным препятствием для производстванезаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужнопоинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: попричине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбываниязаключения (в соответствии с действующим законодательством все эти гражданеимеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Несмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимостипроисходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственностиграждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности. Всвязи с этим, хотелось бы подробнее остановиться на самом понятии обмена иусловиях его совершения, а также рассмотреть ситуации, в которых обмен не можетбыть совершен или может быть признан недействительным.

Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ,наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместнос ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмензанимаемого жилого помещения с другими нанимателями.

Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими водном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачныхпоселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен ещеи обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданиномпо договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина.

Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либоодной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя илипринадлежащих гражданину на праве собственности.

Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могутявляться предметом обмена.

Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной изних требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей исовершеннолетних членов их семей.

При обмене жилых помещений, занимаемых лицами, находящимися под опекой,или лицами, над которыми установлено попечительство, требуется письменноесогласие соответствующих органов.

Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения недопускается. То есть, если:

-  кнанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора наймазанимаемого им помещения;

— обмен носитфиктивный характер;

— дом (жилоепомещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию дляиспользования в других целях либо передается для государственных илиобщественных нужд;

— домподлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилыхпомещений;

— помещениеявляется служебным или находится в общежитии;

— в связи собменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются,в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий[44].

Нанимателю жилого помещения для получения разрешения на обмен необходимоподать заявление по установленной форме в ГУ Горжилобмен и райжилобмен. Там, назаседании соответствующей комиссии, принимается решение, разрешающее илизапрещающее проведение обмена.

Обмен жилых помещений считается совершенным с момента полученияобменивающимися сторонами обменных ордеров.

Недействительным обменный ордер может быть признан только в судебномпорядке.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой изних вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемогопомещения на помещения в разных домах (квартирах).

Перед тем, как обращаться в суд с исковым заявлением о принудительномобмене, сторона-заявитель должна подобрать варианты предполагаемого обмена.

Сторона, обратившаяся в суд с заявлением о принудительном обмене, должнапредставить достаточно убедительные доказательства невозможности совместногопроживания.

Суд же, в свою очередь, должен учесть заслуживающие внимания доводы иинтересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

С сожалением приходиться констатировать, что четкий механизмосуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора являетсясобственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельныесубъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. В настоящее времясуществует нормативный документ, регламентирующий порядок обмена жилымипомещениями — «Инструкция о порядке обмена жилых помещений»,утвержденная приказом № 12 Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января1967 г. Однако эта инструкция основывалась на положениях утратившего силу ГКРСФСР и, хотя она официально не отменена, на территории Москвы не применяется.По этой причине порядок обмена жилыми помещениями может быть рассмотрен наосновании «Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилыхпомещений в г. Москве» 1996 г.

Это положение разработано на основании норм Гражданского кодекса РФ,федерального Закона «Об основах федеральной жилищной политики», иныхдокументов, определяющих правовой режим жилых помещений различных формсобственности, и устанавливает правила осуществления обмена (мены) жилыхпомещений в г. Москве, занимаемых собственниками, нанимателями, членами ЖСК,ЖК, в условиях различных рыночных отношений в жилищной сфере. Поскольку, какуже говорилось выше, жилищные правоотношения регулируются не только федеральнымзаконодательством, но и законодательством субъектов федерации, такую замену япредставляю правомерной и целесообразной.

Гражданин-собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащееему жилье с нанимателем, подает соответствующее заявление органу местногосамоуправления по месту нахождения жилого помещения государственного,муниципального, общественного жилищного фонда.

В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащегогражданину на праве собственности (число комнат, размер общей и жилой площади ит.п.), указывается основание возникновения права собственности(гражданско-правовая сделка: договор передачи в порядке приватизации,наследование, выплата паевого взноса за квартиру в доме жилищного илижилищно-строительного кооператива), называется правоустанавливающий документ (договор,время его совершения, номер и т.п.). В заявлении также указывается контрагентпо обмену (наниматель, с которым собственник жилья желает произвести обмен) идается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит врезультате обмена.

В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на правеобщей собственности нескольким лицам, то заявление подается от имени всехсособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо изсособственников не проживает в обмениваемом жилом помещении, а находится вдругом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы ит.д. либо не может явиться к должностному лицу органа местного самоуправления,принимающему заявление (например, в связи с тем, что находится на излечении встационарном медицинском учреждении), то согласие отсутствующего сособственникана обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подписьтакого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом,должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий,организацией, в которой данный гражданин работает или учится,жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином-собственникомжилья, подает в орган местного самоуправления, по месту нахождения своегожилого помещения, заявление аналогичного содержания.

Заявление нанимателя подписывается всеми совершеннолетними членами егосемьи. Согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя, за которымисохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельномдокументе. Подпись временно отсутствующего члена семьи должна быть удостоверенакем-либо из ранее называвшихся субъектов.

После принятия органом местного самоуправления решения об обмене жилыхпомещений гражданам можно оформлять соответствующий договор.

Представляется, что введение нормы о том, что обращение к органу местногосамоуправления должно предшествовать оформлению договора помогло бы избежатьконфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принимает решение обобмене жилых помещений, значит, после оформления договора обмена жилымипомещениями проблем с выдачей ордера не будет. При нарушении указаннойпоследовательности могла бы сложиться весьма противоречивая ситуация:существует договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправленияотказывается выдать обменный ордер.

Договор является основанием возникновения (перехода) права собственности,и договор как документ является доказательством того, что совершенагражданско-правовая сделка — договор обмена жилыми помещениями.

В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членамижилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемыхжилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемогопо обмену жилого помещения, определяется доля каждого сособственника в правесобственности.

На основании такого договора гражданин, являющийся нанимателем, имеетправо требовать от контрагента по обмену передачи ему жилого помещения всобственность[45].

Гражданин-собственник жилого помещения, получающий в результате обменажилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятогорешения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправетребовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и отконтрагента по обмену — передачи квартиры.

К заявлению собственника, зарегистрированного на жилой площади,подлежащей обмену, прилагаются:

— документы,подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство,свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения — договор купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

в необходимыхслучаях:

— документ,подтверждающий согласие на обмен лиц, постоянно зарегистрированных на даннойжилой площади, независимо от их родства с собственником жилой площади,

— документы,подтверждающие пребывание в браке или нахождение в родстве между кем-либо излиц, оставшихся проживать в жилом помещении, часть которого обменивается, итеми, кто туда въезжает;

— выписка издомовой книги;

— копияфинансового лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации;

— документ,подтверждающий согласие собственника, не проживающего в жилом помещении, наобмен;

— документ,подтверждающий наличие или отсутствие тяжких заболеваний, препятствующих совместномупроживанию с другими лицами.

К заявлению собственника, не зарегистрированного на жилой площади,подлежащей обмену, прилагаются:

— документы,подтверждающие право собственности (свидетельство о праве на наследство,свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор отчуждения — купли-продажи, дарения, мены и т. п.);

— выписка издомой книги о наличии всех лиц, зарегистрированных на данной жилой площади, илисправка об отсутствии таковых;

— при наличиипостоянно зарегистрированных лиц, независимо от родства с собственником жилойплощади — их письменное согласие на обмен жилой площади (кроменесовершеннолетних членов семьи);

— копияфинансово-лицевого счета из жилищно-эксплуатационной организации по меступостоянной регистрации собственника;

— внеобходимых случаях — документ, подтверждающий согласие на обмен временноотсутствующих, постоянно зарегистрированных на обмениваемой площади[46].

В заявлении об обмене жилой площади должен быть указан размер жилойплощади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты,необходимые для обмена.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах впредоставленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажныйплан жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных взаявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства,запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня предоставления всех необходимыхдокументов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица,сделавшего их (участника обмена или его официального представителя).

Материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на комиссияхтерриториальных органов управления. Решение комиссии оформляется протоколом еезаседания и подписывается всеми присутствующими членами комиссии.

В случае вынесения решения, запрещающего обмен, в протоколе делаетсясоответствующая мотивированная запись, которая доводится до сведения сторон,участвующих в обмене.

В случае, когда обмениваемая жилая, площадь находится в собственностиодного гражданина, на которой он постоянно зарегистрирован с иными лицами,обмен может быть произведен только при одновременном выезде всех совместнопроживающих с собственником лиц.

При обмене государственной или муниципальной жилой площади на жилоепомещение, находящееся в собственности граждан, обмен может быть разрешентолько при соответствии количества участников обмена, в том численесовершеннолетних, указанных в протоколе заседания комиссии, количествуучастников, указанных в договоре отчуждения жилого помещения.

Договор отчуждения должен содержать также:

— характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилаяплощадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимыеусловия договора и реквизиты);

— указание обосновании возникновения права собственности на жилое помещение, а в случае еслиправо собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, указываетсявид общей собственности (долевая, совместная).

В договоре могут быть указаны дополнительные условия, относительнокоторых должно быть достигнуто соглашение сторон.

Договор отчуждения жилой площади при обмене жилыми помещениями требуетнотариального удостоверения по месту оформления обмена. Право собственности наполучаемое по обмену жилое помещение возникает с момента государственнойрегистрации.

До революции 1917 г. правоотношения, связанные с дарением, являлисьпредметом оживлённых теоретических дискуссий. Гражданское законодательство игражданско-правовая доктрина того времени не давали чётких однозначных ответовна вопросы о понятии дарения, его правовой природе, месте этого института всистеме гражданского права. Достаточно сказать, что в гражданскомзаконодательстве той поры нормы о дарении были размещены не среди положений одоговорных обязательствах, а в разделе о порядке приобретения и укрепления правна имущество. Хотя, как подчёркивал, Г.Ф. Шершеневич, «законодательствопризнаёт, что дар почитается недействительным, когда от него отречётся тот,кому он назначен…».[47]

На фоне всестороннего идетального регулирования договора дарения в дореволюционном гражданскомзаконодательстве и проекте Гражданского уложения особенно убогим представляетсярегулирование договора дарения в советском гражданском законодательстве.

В Гражданском кодексеРСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма.

Все отношения, связанныес договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.двумя статьями. В первой давалось понятие договора дарения. Вторая статьяпредусматривала требования, предъявляемые к форме договора.

Что касается современного российского гражданского законодательства, то всистеме гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельныйтип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков,позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаковможно назвать следующие особые черты договора дарения.

Во-первых, основной квалифицирующий признак договорадарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовыхдоговоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договорадарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставлениясо стороны одаряемого.

Если жильё передаётся при наличии встречной передачи вещи или права, тотакой договор дарением не признаётся. На практике такие случаи иногдавстречаются. Зачастую органы местного самоуправления или организацииобусловливают предоставление муниципального жилья нуждающимся гражданамобязанностью подарить имеющуюся у них квартиру муниципалитету. При оформлениидоговоров обменов жилыми помещениями различных форм собственности на практикеможно встретить случаи «обмена квартиры в порядке дарения». На основании п. 2 ст.170 ГК подобные сделки признаются притворными. Вместе с тем, не превращаетдарение в возмездный договор возмещение дарителю расходов, понесённых им всвязи с дарением, если они по условиям договора не входят в ценность дарения.[48]

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряемого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходитьза счёт уменьшения имущества дарителя.

В-четвёртых, непременным признаком договора дарения является согласиеодаряемого на получение подарка. Согласно ст. 573 ГК, одаряемый вправе в любоевремя отказаться от дара до его передачи ему. В этом случае договор дарениясчитается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершёнв письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственнойрегистрации. В таких случаях даритель вправе требовать от одаряемого возмещенияреального ущерба, причинённого отказом принять жилище в дар.

Как правило, дарение жилых помещений происходит между близкими лицами(родственниками, друзьями). Вместе с тем, сторонами в договоре дарения могутвыступать как граждане, так и юридические лица. В качестве одаряемого можетвыступать Российская Федерация, её субъекты, а также города и иные муниципальныеобразования в лице их органов.

В отличие от прежнего законодательства обещание дарения также признаётсядоговором дарения и связывает обещавшего, если таковое было сделано внадлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить сделку в будущембезвозмездную передачу жилого помещения или другого имущества.

В силу ст. 575 ГК не допускается дарение жилых помещений:

-    от именималолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

-    работникамлечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и другиханалогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержанииили воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

-    государственнымслужащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностнымиполномочиями или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

-    в отношенияхмежду коммерческими организациями.

Организации, которымпринадлежит жилище на праве хозяйственного ведения либо оперативногоуправления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

В исключительных случаях закон даёт возможность дарителю отказаться отисполнения договора дарения либо вообще отменить дарение. В первом случаеотказаться от договора дарения можно, когда имущественное или семейноеположение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнениедоговора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня жизни.Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК, где сказано, что дарительвправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнького-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинилвред дарителю.

Договором может быть установлено право дарителя отменить дарение вслучае, если он переживёт одаряемого.

Гражданский кодекс России предусмотрел новый вид дарения — пожертвование.

Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные воспитательныеучреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, атакже Российская Федерация, её субъекты и муниципальные образования. При этомна принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Организация, принимающая жилое помещение в качестве пожертвования, должнавести обособленный учёт всех операций по его использованию.

В тех случаях, когда использование пожертвованного жилого помещения всоответствии с указанным жертвователем назначением становится невозможнымвследствие изменившихся обстоятельств, то оно может быть использовано подругому назначению лишь с согласия жертвователя. Использование пожертвованногоимущества не в соответствии с указанным назначением или изменение этогоназначения даёт право жертвователю, его наследникам или иному правопреемникутребовать отмены пожертвования.

Федеральный за­кон “О государственнойрегистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним”[49]возложил на Министерство Юстиции России координацию ра­бот по созданиюучреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностьюучреждений юстиции, разработке методических материалов по ведениюгосударственной регистрации, а также назначению и освобождению от должностирегистраторов прав на не­движимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правилведения Единого государственного реестра, обуче­нию и повышению квалификацииработников системы го­сударственной регистрации.

31 января 1998 года вступил в силуФедеральный за­кон “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имуществои сделок с ним”. В стране начала созда­ваться принципиально новая системагосударственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,формирование которой предусмотрено Граждан­ским кодексом РоссийскойФедерации.             

Установлены  организации, занимающихсядеятельностью по регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Имиявляются  учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена икомпетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок снедвижимостью, к которой отно­сится следующее:

1. Проверка действительности поданныхзаявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документлица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностнымилицами — регистрато­рами прав.

2. Проверка наличия ранеезарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация прав.

4. Выдача документов, подтверждающихгосударственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о зарегистрированныхправах.

Порядок государственной регистрации правна недвижимое имущество и сде­лок с ним регламентирован главой 3 Закона орегистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

— прием документов, необходимых длягосударственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства,регистрация таких документов с обя­зательным приложением документа об оплатерегистрации;

— правовая экспертиза документов ипроверка законности сделки;

— установление отсутствия противоречиймежду заявляемыми правами на дан­ный объект недвижимого имущества, а такжедругих оснований для отказа или приостановления государственной регистрацииправ;

-          внесениезаписей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество приотсутствии указанных противоречий и других оснований для отка­за илиприостановления государственной регистрации прав;

-          совершениенадписей на правоустанавливающих документах и выдача удос­товерений опроизведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратитьвнимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договорпродажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость потакому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить,что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключениядоговора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Домомента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получивобъект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться вотношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог ит.п.).  Только с момента регистрации перехода права собственности покупательвправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением. Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзорпрактики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости» в подтверждение данного положения приводит в примерследующее дело.

Акционерное обществообратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договоракупли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятиеми обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требованийистец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальномучастному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировавперехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченнойответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частногопредприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

 В соответствии спунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когдаотчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственностиу приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установленозаконом. Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация переходак покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку правособственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло,оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.[50]

Договор купли-продажи жилых помещений,как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок,опосредующих оборот  жилых помещений. Это, естественно, влечет большоеколичество спорных  ситуации и накладывает необходимость участия судебнойпрактики в определений направлений правового регулирования сделок с жилымипомещениями. Тем более, что современное законодательство регулирует этот виддоговора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основномблагодаря использованию субъектами, законные интересы  которых нарушены из-занеисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажижилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ).

Способы защиты в судебном порядкегражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это — исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого правана жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права являетсянеобходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление другихтребований. Например, требование о признании права на жилое помещение — необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконнозанимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских правявляется восстановление положения, существовавшего до нарушения права, ипресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения,взыскание убытков.

Существенной гарантией в обеспеченииправовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениямивыступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут бытьпризнаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такоерешение суда (ст.162, 165-180 ГК РФ).

Следует отметить, что большую роль вкомплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализедоговоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а такжеИнформационные письма Верховного  и Высшего Арбитражного Судов РФ,Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащаютправовую действительность, тем более, что  судебная практика нередко выступаеткомпромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права,регулирующей спорные правоотношения. Судебная практика по договорамкупли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством.Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданскихправ и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданскогозаконодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.

Нахождение жилых помещений в различныхжилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальнаязначимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещенияпо различным основаниям,  влечет применение судами смежного законодательства(законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, онаследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) ииспользования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 годаполноценного  функционирования учреждении юстиции по регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федеральногозакона “О регистрации прав на недвижимое имущество..”, подмеченным многимиправоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новыхсудебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладитьсложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системыгосударственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит нетолько в методической (рекомендательной) помощи судебным органам  для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующихоборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и другихнедостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобыон на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировалотношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее  совершенным образом,и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранилвозможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защитужилищных прав граждан.  Подводяитог проведённой работы, нужно отметить, что, к сожалению, далеко не во всехслучаях могут быть даны ответы на все возможные вопросы. Тем более что внастоящее время жилищные отношения регулируются нормативными актами различнойюридической силы, принятыми в разное время (сохраняют силу некоторые акты 20-30годов) и нередко противоречащих друг другу. На нынешнем этапе решения жилищнойпроблемы наметились как положительные, так и отрицательные тенденции.Положительные усматриваются в том, что расширены возможности граждан пораспоряжению полученным жильём. В частности, приватизировав государственное имуниципальное жильё, гражданин может оставить его наследникам. Отрицательные,которые пока превалируют, состоят в том, что перспектива получения жилья дляподавляющего большинства очередников становится всё более призрачной, асубсидии и кредиты явно не покрывают затраты на приобретение жилья всобственность. Множится число преступлений, совершаемых на почве квартирногобизнеса. В нынешних непростых условиях все ветви власти должны осознать, чтобез широкой государственной поддержки обеспечение граждан жильём становится длямиллионов людей неразрешимой проблемой. К сожалению, осознание этих реалийсегодняшнего дня происходит крайне медленно, что наглядно можно видеть напримере жилищного законодательства, которое до сих пор остаётсянекодифицированным и пребывает в крайне запущенном и противоречивом состоянии.

Нормативныеакты

1.  КонституцияРоссийской Федерации 1993 г.

2.  Гражданскийкодекс Российской Федерации. Ч. 1 (1994 г.) и Ч. 2 (1996 г.).

3.  Гражданскийкодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 1964 года. // ВедомостиРСФСР, 1964, № 24, ст.406.

4.  Закон РФ от 24декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной  жилищной политики»(с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8июля 1999). // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99.

5.  Федеральный закон«Об архитектурной деятельности». // Собрание законодательстваРоссийской Федерации, 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4473.

19. Федеральный закон “Облаготворительной деятельности и благотворительных организациях от 11 августа1995 года, № 135-ФЗ. // Российская газета, 17 августа 1995 года, С.2-4.

6.  Федеральный закон“О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 года, № 72-ФЗ. //Собрание законодательства РФ, 1995, № 25, ст.2963.

7.  ПостановлениеПравительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правилведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним». // «Российская газета» от 4 марта 1998 г.

8.  Положение «Опорядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые на территории городаЕкатеринбурга», утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от14 октября 1997 г. № 26/10. //«Вестник Екатеринбургской городскойДумы» 1998 г. N 9 стр.56-64.

Материалыпрактики

1.  ПостановлениеПленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4 «О судебной практикепо разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (сизменениями от 30 ноября 1990 г.) // Сборник постановление Пленумов ВерховногоСуда СССР, РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут., 1998.  

2.  ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. № 38-3827-94приводится следующее дело. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РоссийскойФедерации", 1995, № 10.

3.  Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости».  // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.1998. № 1. С. 81.

4.  ПостановлениеПрезидиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень ВерховногоСуда Российской Федерации, 1994 г., №2.

5.  Постановлениепрезидиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.  // БюллетеньВерховного Суда Российской Федерации, 1999 г., N 8, С. 16.

6.  ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 2409/98 // ВестникВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 10.

7.  Постановлениепрезидиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г.// БюллетеньВерховного Суда Российской Федерации, 1999 г., № 8, с. 16.

Литература

1.  Агарков М.М.Понятие сделки по советскому гражданскому праву// Советское государство иправо. — 1946. — №5.

2.  Андреев В.К.Гражданский кодекс Российской Федерации и новейшее законодательство //Государство и право. 1996, № 4.

3.  Братусь С.Н.,Венгеров А.Б… Судебная практика в советской правовой системе. // Судебнаяпрактика как источник права. Сборник статей. М.,1995.

4.  Гражданское правоРоссии. Часть первая. Курс лекций. / Под ред О.Н.Садикова. — М.: Юрид. лит.,1996.

5.  Гражданскоеправо. Часть вторая./ Под ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева.- СПб.: Проспект,1997.

6.  Гражданскоеправо. Часть первая. / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П.Сергеева.- СПб.: Изд-воТЕИС, 1996.

7.  Жилищноезаконодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.:Юрид.лит., 1999.

8.  Кичихин А.,Щербакова Н. Частное жилье — собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8.

9.  Козырь О.«Понятие недвижимого имущества» // «Закон»,1999 г. № 4.

10.           Комментарий частипервой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журналаХозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995.

11.           Крылов К. Новоегражданское законодательство России. // Профсоюзы, 1995, № 6.

12.           Кудрявцева Г.А.Право собственности общественных объединений по федеральному законодательствуРоссии.// Гос. и право,1998, № 4.

13.           Левадная Н.«Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер;Москва; август 1996г.

14.           Лившиц Р.З. Квопросу об источниках права. // Судебная практика как источник права. Сборникстатей. М. 1995 г.

15.           Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.-Хозяйство и право, 1998, № 3.

16.           Маковский А.Л.Дарение. М., 1996.

17.           Мозолин В.П.Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночным отношениям.-М.: Институт гос. и права РАН, 1992.

18.           Морозова Л.А.Государство и собственность. // Гос. и право, 1996, № 12.

19.           Новицкий И.Б.Сделки. Исковая давность. — М., 1954.

20.           Новицкий И.Б.,Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. — М., 1955.

21.           Перетерский И.С.ГК РСФСР. Научный комментарий. Вып. 5. Сделки. Договоры. -М., 1929.

22.           Рабинович Н.В.Недействительность сделок и обусловленные ею последствия. Изд. ЛГУ, 1960.

23.           Романов О.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимымимуществом: Некоторые проблемы правоприменения.- Хозяйство и право, 1998, № 7,№8.

24.           Скловский  К«Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства всудебной практике» //«Хозяйство и право», 1997, № 10.

25.           Суханов Е.А.Лекции о праве собственности. — М.: Юрид. лит., 1991.

26.           Суханов Е.А.Общие положения о праве собственности и других вещных правах (Комментарий ГКРФ).// Хоз. и право, 1995, № 6.

27.           Суханов Е.А.Основы гражданского законодательства. // Хоз. и право, 1992, № 1.

28.           Суханов Е.А.Приобретение и прекращение права собственности (Комментарий ГК РФ) Хозяйство иправо, 1998, №6.

29.           Суханов Е.А.Юридические лица, государственные и муниципальные образования (Комментарий ГКРФ). // Хоз. и право, 1995, № 4.

30.           Толстой Ю.К.Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. — Изд. ЛГУ,1965.

31.           Толстой Ю.К. Ещераз о формах собственности в Российской Федерации. // Известия вузов.“Правоведение”, 1993, № 3.

32.           Утка В.«Правовые последствия самовольной постройки» // «Российскаяюстиция», 1999 г., № 3.

33.           Халфина P.O.Значение и сущность договора в советском гражданском праве. -М.1990.

34.           Черноморец А.Е.Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. иправо, 1996, № 1.

35.           Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,1995.

36.           Щенникова Л.В.Категория “собственность” в российском гражданском законодательстве и русскойцивилистике. // Гос. и право, 1995, № 3.