Реферат: Сделки с землей

Тема:

«Сделки с землей»

 


СОДЕРЖАНИЕ

Введение…

Основная часть…

1. Понятие сделки вземельном праве…

1.1. Виды сделок сземлей…

Заключение…

Список используемойлитературы:…


Введение

Земельный вопрос – это достаточно актуальный вопроспрактически для каждого гражданина.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими механизмысделок с землёй, являются следующие:

Конституция РФ;

Земельный кодекс РФ;

Гражданский кодекс РФ;

ФЗ от 24.07. 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»;

ФЗ от 21.07. 1997г. № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

ФЗ от 16.07. 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)».

Государственное управление земельными ресурсами являетсяважнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельногокадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройствои государственное наблюдение за охраной земель. Современное российское законодательствоземельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости.

Цель данного реферата:

·    определить понятие сделки в земельном праве;

·    рассмотреть виды сделок с землёй.


Основная часть1. Понятие сделки вземельном праве

Сделка как юридическая категория входит в предмет правовогорегулирования гражданского права. Однако в связи с тем, что земля является нетолько объектом имущественных отношений, но и объектом природы, сделки с землейрегулируются не только гражданским правом, но и нормами других отраслейроссийского права, в том числе земельным правом.

Согласно ст.153 ГК РФ, под сделкой понимается действие,направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.Для признания действия сделкой важно, чтобы действие опиралось на определеннуюправовую норму, то есть чтобы оно было законным. В практике известны случаи,когда под видом сделки совершаются противоправные действия.

Сделка отличается от юридических актов по сфере отношений, вкоторых она используется, по субъектному составу и правовому статусу участниковсделки.

Сделка отличается от акта и по составу ее участников. Актиздается уполномоченным на то государственным или муниципальным органом. Сделкас земельным участком может совершаться между гражданами и юридическими лицами,не обладающими властно-распределительными полномочиями друг к другу.

Сделка является действием волевым с определенной правовойнаправленностью. Цель любой сделки с землей состоит в возникновении, измененииили прекращении прав и обязанностей.

Сделка совершается в сфере земельно-имущественных отношений,которым присущи стоимостные моменты, что не свойственно юридическим актам.

Особо следует отметить случай, когда государственный илимуниципальный орган может выступить в качестве стороны в сделке с землей. Онкасается отношений, когда отмеченные органы выступают в роли «не хозяйствующего»субъекта. Такие отношения могут возникнуть между двумя органами управления поповоду спорного земельного участка. Если в этом случае они вступают в отношениядруг с другом на началах равенства, то ими совершается земельно-правовая сделка[1].

Рассмотрим условия совершения сделок.

Закон устанавливает ряд требований, которым должна отвечатькаждая сделка с землей для того, чтобы она вызывала те правовые последствия, накоторые направлена.

Во-первых, необходимо, чтобы каждый участник сделки был правоспособени дееспособен для того, чтобы совершать ту или иную сделку с землей. Требованиеправоспособности в равной мере распространяется на граждан и юридических лиц. Вотношении последних надо иметь в виду, что их право способность носитспециальный характер и поэтому не любая сделка может быть правомерной идействительной.

Так, структурные подразделения юридического лица не могутсовершать сделки с землей, так как не обладают земельной правоспособностью.Субъектом права собственности может быть само юридическое лицо, следовательно,только оно и вправе распоряжаться земельной собственностью. Участиеструктурного подразделения допустимо лишь при наличии доверенности, выданнойюридическим лицом.

Во-вторых, необходимо, чтобы юридические требования,предъявляемые к содержанию сделки, были законны. Если сделка не соответствуеттребованиям закона по своему содержанию, она не порождает тех правовых последствий,на которые направлена.

Важно, чтобы сделка была фактически осуществима, то естьчтобы стороны имели реальные возможности осуществить свои права и исполнитьвытекающие из сделки обязанности.

В-третьих, документы оправе на землю подлежат нотариальному удостоверению. Органы нотариата,осуществляя удостоверение документов, проверяют их законность, обоснованность,участников сделки и др.

И, наконец, в-четвертых, сделки с землей подлежатгосударственной регистрации. С момента регистрации в учреждении юстиции сделкапризнается законной и участники могут реализовать свои правомочия.

В 1997 году был принят Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1.Это закон прямого действия, так как закрепляет не только права и обязанности,но и механизм их реализации, порядок проведения государственной регистрации идр. В соответствии с ним государственная регистрация вещных прав на землю и ограниченияэтих прав возложена на органы юстиции по месту нахождения земельных участков.Нотариальное удостоверение сделок с землей ныне требуется лишь в случаях, прямопредусмотренных ГК РФ и иным законодательством.

В ФЗ, в частности, указывается, что права на недвижимоеимущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственномреестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию осуществующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные обуказанных объектах и сведения о правообладателях (п.1 ст.12).

Идентификация земельного участка в Едином государственномреестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается емуорганом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельногокадастра (п.3 ст.12).

Обязательным приложением к документам, необходимым длягосударственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка,план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастровогономера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, есликадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и былпомещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ).

Введение государственной регистрации и упразднениенеобходимости нотариального удостоверения следует рассматривать как меру,направленную против фиктивных сделок.

1.1. Виды сделок с землей

В соответствии со ст.260 ГК РФ, лица, имеющие всобственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залогили сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку,поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота илине ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядкеопределяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использованиекоторых для других целей не допускается или ограничивается. Пользованиеземельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах,определяемых его назначением.

Возможность иметь землю в частной собственности, свободновладеть, пользоваться и распоряжаться ею, если это не наносит ущерба окружающейсреде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в КонституцииРФ (ст.36) как одно из важных прав граждан и их объединений. Земля, как идругие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной,муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ).

Для земельных участков, ограниченных в обороте, содержаниеограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами (п.3 ст.27 ЗК).Ограничения в первую очередь связаны с формой собственности. По общему правилуучастки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, заисключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень земельных участков несельскохозяйственногоназначения, изъятых из оборота, установлен в п.4 ст.27 ЗК. К ним, в частности,отнесены земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственнымиприродными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями исооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинскиеформирования и органы, объектами организаций федеральной службы безопасности,объектами использования атомной энергии, исправительно-трудовыми илечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями,инженерными сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраныГосударственной границы РФ.

Ограничиваются в обороте в соответствии с п.5 ст.27 ЗКземельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, неотнесенные к изъятым из оборота; занятые особо ценными объектами культурного наследиянародов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирногонаследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологическогонаследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, обороннойпромышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; предоставленные длянужд организаций транспорта; предоставленные для нужд связи; занятые объектамикосмической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехническихсооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотическихсредств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами,подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев,установленных федеральными законами; участки, занятые находящимися вгосударственной или муниципальной собственности водными объектами в составеводного фонда.

При этом в отношении земельных участков, расположенных впределах лесного фонда, действует специальное правило, установленное в ст.12ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершениесделок, направленных на переход права собственности на такие участки, недопускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находитьсятолько в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственностьсубъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользованиялесным фондом.

Обороту земельных участков сельскохозяйственного назначенияпосвящен ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Всоответствии с п.1 ст.1 названного Закона под оборотом земельных участков понимаетсясовершение сделок, результатом совершения которых является возникновение илипрекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственногоназначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земельсельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборотаземельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяетусловия их предоставления из земель, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальнуюсобственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием,распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения1.

Земли сельскохозяйственногои иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельныекатегории. Общие правила об отнесении земель к определенным категориям ипереводе их из одной категории в другую определены в ст.8 ЗК. Категория земельуказывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органовисполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления опредоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являютсяземельные участки; документах государственного земельного кадастра; документахо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иныхдокументах в случаях, установленных законом.

Порядок перевода земель из одной категории в другуюустанавливается федеральными законами.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категориив другую осуществляются в отношении земель, находящихся в федеральной собственности,- Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земельсельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся вмуниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственногоназначения, — органами местного самоуправления; земель, находящихся в частнойсобственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ — в отношенииземель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления — вотношении земель иного целевого назначения.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособныеи дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятсяграждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РФ,муниципальные образования1.

Сделки с земельнымиучастками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальноеудостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

Рассмотрим один из видов сделок с землёй – куплю-продажуземельных участков.

Правовой основой отношений купли-продажи земельных участковгражданами являются Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Указ Президента РФ«О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами приприватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25 марта 1992г., Указ Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитииаграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г., Указ Президента РФ«О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996г., Постановления правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажигражданами Российской Федерации земельных участков» от 30 мая 1993 г. идругие нормативные акты.

Согласно ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажимогут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровыйучет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставитьпокупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка иограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договоракупли-продажи земельного участка:

·    устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратнопо собственному желанию;

·    ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в томчисле ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершениеиных сделок с землей;

·    ограничивающие ответственность продавца в случае предъявленияправ на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены (п.2ст.37 ЗК РФ).

По мнению Мисника Н.Н., то, что недействительные условиядоговора купли-продажи, предусмотренные п.2 ст.37 ЗК РФ, применяются также к договорумены – явление, безусловно, положительное. Однако отчуждение земельных участковне исчерпывается куплей-продажей и меной. Возможны также дарение и рента. Вслучае совершения этих сделок запреты пункта 2 ст.37 ЗК РФ могут быть обойдены.Их, по мнению Мисника Н.Н., следовало бы в законодательном порядкераспространить на все сделки по отчуждению земельных участков1.

В соответствии с п.3ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложнойинформации об обременениях земельного участка и ограничениях его использованияв соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данногоземельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающемсущественное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельногоучастка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемоепокупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; инойинформации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупкеданного земельного участка и требования о предоставлении которой установленыфедеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены илирасторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненныхему убытков.

При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены следующиеобщие условия.

Во-первых, продажа земельного участка может бытьосуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен бытьприватизирован, и он должен быть зарегистрирован в качестве такового втерриториальном земельном комитете с выдачей свидетельства на правособственности.

Продажа земельных участков их пользователями, арендаторами,а также владельцами не допускается.

Во-вторых, купля-продажа земельных участков производитсятолько между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственностина земельные участки.

Условия приобретения гражданства РФ определяются Законом РФ«О гражданстве РФ» от 28 ноября 1991 г. и в общем виде состоят вследующем:

·    постоянное проживание в РФ 5 лет всего или 3 года непрерывно;

·    обращение за поддержанием ходатайства о получении гражданства вОВД;

·    нотариальное удостоверение подписи лица, ходатайствующего ополучении гражданства;

·    рассмотрение ходатайства в течение 6 месяцев.

Гражданство в отношении отчуждения земельных участков играетопределенную роль, поэтому лицам, уполномоченным регистрировать сделку, решатьвопросы купли-продажи земли (работникам органов государственного имуниципального управления, судьям, нотариусам) в необходимых случаях (присомнении в гражданстве продавца либо покупателя) следует назначать проверкучерез паспортные отделения ОВД. Паспортам и удостоверениям личности доверять неследует.

Действующее законодательство допускает совершение сделкилицами, уполномоченными покупателями. В этом случае следует проверять статуспокупателя и уполномоченного лица (поверенного). По существу эта проверкасводится к выяснению 5 вопросов римской формулы: кто? что? где? когда? с какойцелью?

В-третьих, купля-продажа возможна при отсутствии споров поучастку и иных причин, препятствующих сделке.

Среди причин, препятствующих сделке, следует отметить:

·    залог участка в банк под ссуду;

·    передача участка в наследство;

·    дарение земельного участка;

·    недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной изсторон;

·    ненадлежащий титул земельного участка (участок может быть не направе собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);

·    продажа по демпинговым ценам (ниже нормативной или рыночной цен);

·    задолженность по земельному налогу;

·    наличие решения об экспроприации участка (принудительного выкупадля государственных, общественных нужд);

·    отсутствие необходимых документов по земельному участку.

Последнее нуждается в пояснении1.Продавец должен иметь 4 документа по земельному участку:

1. Типовой договор купли-продажи. 1

Соблюдение формытипового договора — непременное условие сделки, так как ее объект — имущество особогорода — земля. Особый характер этого имущества состоит в триедином его значении.Во-первых, земля — это объект природы, состоящий в естественных связях сдругими природными объектами. Во-вторых, земля — это пространственный базис, тоесть среда обитания людей. В-третьих, земля — это средство производства всельском и лесном хозяйствах.

Указанные значения обуславливают появление в земельном правесервитутов, которые могут быть отражены в тексте договора купли-продажи.

2. Ситуационный план (чертеж) земельного участка.

Документ изготавливается за счет продавца или покупателяземельными комитетами, органами строительства и архитектуры местных администрацийили специальными центрами, имеющими лицензию на данный вид деятельности.

3. Акт о нормативной цене земельного участка.

Документ составляется территориальным земельным комитетом.

Свидетельство на право собственности на землю.

Оно должно быть представлено продавцом. После совершениясделки, после ее регистрации документ продавца аннулируется, а покупателюоформляется новый документ.

В некоторых случаях (п.3 ст.186, п.2 ст.187, ст.339 ГК РФ)непременным требованием закона является нотариальное удостоверение сделки купли-продажи,поэтому главным действующим лицом является нотариус. От его квалификациизависит судьба сделки. Нотариус должен потребовать для проверки следующиедокументы:

Договор купли-продажи (купчую), составленный в соответствиис типовой формой.

Ситуационный план земельного участка или его чертеж в 3экземплярах.

Справку об оценке строений, расположенных на участке(документ выдается Бюро технической инвентаризации (БТИ) и обязателен во всехслучаях наличия строений и включения их в предмет договора).

Требования залогодержателя по задолженности (документприлагается в случае обременения предмета договора залогом).

Справку нотариальной конторы об отсутствии залога (документприлагается в случае оформления договора нотариальной конторой одного района поземельному участку, находящемуся на территории, закрепленной за нотариальнойконторой другого района).

Доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать отего имени при заключении договора.

Доверенность лица, уполномоченного покупателем выступать отего имени при заключении договора.

Акт о нормативной цене земельного участка.

Письменное согласие собственника на продажу земельногоучастка, если он приобретался совместно.

Свидетельство на право собственности на землю продавца.

Нотариус делает отметку на документе о дате, номере реестра,наименовании конторы и фамилии, имени, отчестве покупателя.

Договор вступает в законную силу с момента государственнойрегистрации. С ней связывается и переход права собственности на земельный участокво всем том, что касается правомочий третьих лиц.

В соответствии со ст.556 ГК РФ исполнение договорапредполагает оформление передаточного акта или иного документа, подписанногообеими сторонами. До момента составления такого документа договор не может считатьсяисполненным.

В соответствии с действующим законодательством непременнымусловием вступления юридического лица в отношения купли-продажи земельныхучастков является приватизация предприятия. Предприятие признается приватизированным,если доля частного капитала составляет 75%. Другим важным условием вступления вотношения по купле-продаже земельных участков является экологически безопасноепроизводство на предприятии. Приобретение земли в собственность допускаетсятолько предприятием, имеющим положительное заключение государственнойэкологической экспертизы, выдаваемое территориальными органами природы.

Следующий вид сделки с землёй – аренда земельных участков.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственностина земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды можетвыступать как собственник, так и несобственник земельного участка,уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором можетвыступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договоруаренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации договоров аренды земельных участковнеобходимо представить следующие документы:

·    заявление правообладателя о регистрации договора арендыземельного участка;

·    нотариально заверенные копии свидетельства о регистрацииюридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениямик ним;

·    решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителялибо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросамоформления земельных правоотношений иному лицу;

·    доверенность представителей юридического лица на совершениедействия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственнойрегистрации;

·    документ, удостоверяющий личность представителя;

·    распорядительный акт на землю (копия постановления илираспоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлениюземли;

·    план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

·    копию платежного поручения или квитанции об оплатегосударственной регистрации;

·    справку Госкомстата России о присвоении кодов.

С заявлением о государственной регистрации договора арендынедвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимогоимущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр.) иличасть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрациюправ, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его,сдаваемой в аренду (ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним») 1.

Представляется, что разработка и принятие специальногофедерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель»[2]могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятиетакого закона предусмотрено в п.2 ст.607 ГК РФ.

Также следует выделить сервитуты.

Сервитуты в сделках сземлей, участниками которых являются юридические лица, используются чаще, чем ваналогичных отношениях с гражданами. Это объясняется тем, что юридические лицаодновременно являются владельцами источников повышенной опасности, располагаютучастками большей площади.

Принято различать публичные и частные сервитуты. Публичныйсервитут устанавливается федеральным законом или местным нормативным актом. Еговведение в отношения собственности продиктовано заботой о государственных,муниципальных или общественных интересах.

Частный сервитут устанавливается по соглашению в интересаходного или группы лиц.

Сервитут — новелла российского законодательства, поэтому приформулировании публичных сервитутов в тексте договоров купли-продажи следуетруководствоваться федеральным и региональным законодательством, котороеисчерпывающим образом закрепляет перечень сервитутов.

При установлении частных сервитутов необходиморуководствоваться ст.5 ГК РФ, устанавливающей обычай делового оборота. Частныесервитуты могут быть весьма разнообразными, так как формируются под влиянием конкретныхжизненных обстоятельств. В этом смысле интересной представляется практикадревних римских юристов, которая в концентрированном виде была закрепленаримским частным правом эпохи Юстиниана.

Римскому праву были известны следующие частные сервитуты:

Servitus altius non tollendi — право на то, чтобы соседне возводил построек более высоких, чем постройки обладателя права.

Servitus aguae — право на проведение воды через владение другого лица.

Servitus aguae hauriendae- право пользоваться водой из колодца или источника, находящегося на земледругого лица.

Servitus claacae mittendae- право на осуществление стока нечистот через владение другого лица.

Servitus fumi imittendi- право пускать дым через дымоход другого лица или над его владением.

Servitus itinerus — право прохода или проезда через владение другоголица.

Servitus luminum — право на то, чтобы свет беспрепятственно проходил вопределенную часть здания или через определенные окна или отверстия.

Servitus ne luminibus officiatur — право на прохождениесвета без помех со стороны соседа.

Servitus jneris ferendi- право на то, чтобы сосед не воздействовал на предметы и т.п., способствующиеустойчивости принадлежащего мне здания.

Servitus pascendi — право на пастьбу скота на земле соседа.

Servitus pectoris ad aguam adpulsam — право прогона скота на водопой через владениедругого лица.

Servitus pzojiciendi — право на возведение строения, нависающего надземлей во владении другого лица.

Servitus stillicidii — право на то, чтобы дождевая вода с крыши соседастекала на мою землю.

Servitus tigne immittendi- право на встраивание балки в стену постройки соседа1.

Основополагающим принципом теории сервитутов является недопустимостьустановления сервитута на сервитут.

Государственнаярегистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав наосновании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользукоторого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестреправ.

Если сервитут относится к части земельного участка или иногообъекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сферадействия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией(органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмеченасфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку,предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется (ст.27 ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним») 2.

Также следует рассмотреть ипотеку земельных участков.

Данный вопросрегулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004г). Согласно данному ФЗ, по договору об ипотеке могут быть заложеныземельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основаниифедерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (ст.62).

Если земельный участок передан по договору аренды гражданинуили юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендныеправа земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельногоучастка с согласия собственника земельного участка1.

Ипотека земельных участков, находящихся в государственнойили муниципальной собственности не допускается (ст.63 ФЗ).

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотекеземельного участка право залога распространяется также на находящиеся илистроящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (п.1 ст.64ФЗ).

Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого взалог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя сзалогодержателем. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложенав качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка,выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройствуст.67 ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки проводится на основаниизаявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрациивещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя илизалогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоредокументами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано вслучаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускаетсяв соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержаниедоговора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов несоответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные озалогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательстваили данные о порядке и об условиях определения этой стоимости. Регистрационнаязапись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельцазакладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или наосновании вступившего в законную силу решения суда (ст.29 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») 1.


Заключение

Итак, мы определили понятие сделки в земельном праве, атакже рассмотрели основные виды сделок с землёй.

Развитие, совершенствование законодательства в областирегулирования земельных правоотношений даёт основания полагать, что наше государствопонимает всю важность этих правоотношений.

Однако в настоящее время рано говорить о полной ясности вданной сфере, поскольку до сих пор не разработан механизм использования земельтакого назначения, как лесной фонд, земли поселений и некоторые другие.Законодательство содержит ещё много положений, допускающих двойное толкование,неясность формулировок и т.п.

Кроме того, совершение таких сделок, как купля-продажа,ипотека, аренда нередко осложняется тем обстоятельством, что правовой режим конкретногоземельного участка не оформлен надлежащим образом.


Список используемой литературы:

1.     Конституция РФ.

2.     Земельный кодекс РФ.

3.     Гражданский кодекс РФ.

4.     ФЗ от 21.07. 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12. 2004г).

5.     ФЗ от 16.07. 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (ред. от 30.12. 2004г).

6.     ФЗ от 24.07. 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения» (ред. от 07.03. 2005г).

7.     Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР.М., 1958, с.498.

8.     А. Гольцблат. Сделки с землей. Купля-продажа, аренда, приватизация,ипотека.М., 2004, с.45.

9.     Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации// Современное право. 2004,№ 9.

10.   Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфереземельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000,№ 7.

11.   С.Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г.,с.28.

12.   Крассов О.И. Юридическое понятие «Земельный участок» //Экологическое право, 2004, № 2.

13.   Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р.Я.Вишневецкой, Г.А… Мисника, Н.Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву