Реферат: Приватизация жилых помещений

Аннотация

 

Представленнаяработа выполнена на тему «Приватизация жилых помещений». Работа выполнена на 91листе с использованием 55 источников литературы. Данная тема выбрана в силусвоей актуальности в современной действительности.

Висследовании рассмотреныособенности законодательства о приватизациижилых помещений в России и за рубежом, приватизация жилых помещений в РФ насовременном этапе, особенности приватизации отдельных видов жилых помещений.

Работа состоит из введения, трех глав, заключение,списка использованных источников и приложений.

The Summary

 

The presented work isexecuted on a theme «Privatization of premises». Work is executed on 91sheetswith use of 55 sources of the literature. The given theme is chosen owing tothe urgency in the modern validity.

In research features ofthe legislation on privatisation of premises in Russia and abroad,privatisation of premises in the Russian Federation at the present stage,feature of privatisation of separate kinds of premises are considered.

Work consists of theintroduction, three heads, the conclusion, the list of the used sources andappendices.

СодержаниеВведение1Особенности законодательства о приватизации жилых помещений в России и зарубежом1.1 Законодательствоо приватизации жилых помещений в Российской Федерации1.2 Развитиеинститута приватизации жилищного фонда в Великобритании2 Приватизацияжилых помещений в Российской Федерации на современном этапе 2.1 Жилыепомещения как объекты приватизации 2.2 Понятиеи принципы приватизации жилых помещений 2.3 Порядокприватизации и расприватизации жилых помещений3 Особенностиприватизации отдельных видов жилых помещений 3.1 Приватизацияжилых помещений в квартирах коммунального заселения3.2 Приватизацияжилых помещений в общежитиях ЗаключениеСписокиспользованных источников

Приложение А Количество приватизированных квартирв Российской Федерации с 2000 по 2008 годы

Приложение Б Количество приватизированных квартирв Оренбургской области с 2000 по 2008 годы

ПриложениеВ Динамика приватизации жилых помещений в городе Бузулуке с 2003 по 2009 годы

Приложение Г Количество квартир и комнат,приватизированных в Бузулуке с 2003 по 2009 годы

 

Введение

 

Тема настоящей дипломной работы «Приватизация жилыхпомещений» была выбрана неслучайно. Актуальность темы данного исследования выражаетсяв следующем.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжениивсей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острыхи трудно разрешимых проблем. На различных этапах своего существованиягосударство всевозможными способами пыталось помочь своим гражданам в еерешении. Но, не смотря на все предпринимаемые меры, число граждан, нуждающихсяв улучшении жилищных условий, постоянно увеличивается. Связано это, преждевсего, со снижением темпов строительства и ввода жилья, с общим ухудшениемэкономического положения в России, с разрушением старого жилья, отсутствием егоремонта и так далее.

На протяжениимногих десятилетий в нашей стране не существовало понятия «частнаясобственность», особенно в отношении недвижимого имущества. Конечно, каждыйчеловек обладал определенным набором благ, но он был ограничен по составу.

И вместопонятия «частная собственность» использовалось другое, более «политкорректное»и подходящее к идеологии социалистического равенства — «личное имущество». Оноподразумевало под собой (касательно большинства населения) обстановку квартиры,личные вещи, иногда — машину и дачу («личное подсобное хозяйство»), но никто невладел в полной мере правом на основную собственность, на котором основана всясовременная рыночная система, — правом на недвижимость.

И речь идетне о земельных наделах, участках леса или водоемах — в советской системе несуществовало права на частное владение даже на квартиру или комнату вкоммуналке, в которых многие семьи жили на протяжении нескольких поколений. Всежилье в той или иной форме принадлежало государству.

Переходэкономики на рыночные рельсы был бы невозможен без введения в стране права начастную собственность. Ее нужно было «создавать», и с этой целью в Россиипровели реформы. С помощью ваучерной приватизации каждый гражданин могприобрести для себя долю в промышленном предприятии, результаты которой привелик тому, что большая часть населения страны, как не владела коммерческойсобственностью, так не владеет ею и сейчас.

Однако,государством был выбран более разумный путь для передачи жилья в частнуюсобственность граждан (приватизации). Каждый человек, занимающий определённуюжилплощадь (один или с семьей), получил право перевести ее в собственность ираспоряжаться затем этой собственностью по своему усмотрению. Большинствороссиян имели и имеют полное право на то, чтобы быть реальными хозяевами своихквартир и комнат, — хотя формально они были получены от государства (илипредприятия, которое принадлежало государству) бесплатно, фактически ониоплачены трудом многих поколений граждан страны, которые работали часто «заидею». Так что сама идея бесплатной приватизации справедлива и актуальна.

Приватизациякак способ приобретения права собственности является одним из важнейших условийоборота имущества, его перехода от одного лица к другому. Предметомприватизации может быть любое имущество, в том числе жилые помещения. Донедавних пор практика применения Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (Далее Закон о приватизации)не вызывала особых сложностей.

Комплексвозникших к настоящему времени противоречий обусловливает трудностиправоприменения даже при попытках добросовестного исполнения правовыхпредписаний и создает массу возможностей для совершения неправомерных действийкак исполнителями, так и должностными лицами, призванными обеспечить точноеприменение законов на местах.

Общимусловием возникновения и реализации права на приватизацию жилого помещенияявляется в соответствии со ст.ст. 2, 11 Закона о приватизации принадлежностьжилого помещения к государственному или муниципальному жилищному фонду ииспользование его гражданами на условиях социального найма.[1]Иными словами, в соответствии со смыслом жилищного законодательства жилыепомещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категорииспециализированных жилых помещений, то есть не предназначены для проживанияграждан в связи с характером их трудовых отношений с наймодателем, а также всвязи с прохождением службы либо обучения (ст.ст. 92-98 Жилищного кодекса РФ от29 декабря 2004 года № 188-ФЗ – далее ЖК РФ).[2]

К сожалению,из-за множества нарушений в правоприменительной практике реализация права наприватизацию в ряде случаев осуществляется путем признания в судебном порядкеправа на приватизацию, и договоры о передаче занимаемых гражданами жилыхпомещений им в собственность заключаются на основании вступивших в законнуюсилу решений судов.

Сроки бесплатной приватизации периодическипродлеваются из-за того, что граждане в силу тех или иных причин не успеваютприватизировать свои жилые помещения. 15 января 2010 года Государственная ДумаРФ продлила сроки бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 г., то есть до наступления указанного срока лица, занимающие помещение по договору социальногонайма, имеют возможность получить его в собственность.[3]

Висследовании использовались методы анализа и синтеза, систематизации,обобщения, историко-правовой, сравнительный, конкретно-социологический истатистический методы.

Предметомисследования является совокупность общественных отношений, возникающих в процессеприватизации жилых помещений.

Объектомданного исследования – нормы жилищного, гражданского права, регулирующиепорядок приватизации и деприватизации жилых помещений в РФ.

Цельисследования обусловлена объектом, предметом и задачами настоящего исследованияи состоит в том, чтобы, изучив правоприменительную практику по рассматриваемойтеме, выявить проблемы, возникающие при приватизации жилых помещений, дать имправовую оценку и наметить пути их решения.

Основныезадачи исследования:

— изучитьособенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом;

— рассмотретьособенности приватизации жилых помещений на современном этапе;

— изучитьособенности приватизации отдельных видов жилых помещений.

При написанииданной работы использовались теоретические разработки С. Зарецкой, И.В. Качалова,А.А.Титова, П.В. Крашенинникова и др., статьи в периодических изданиях такихавторов, как В.В. Былков, О. Нестерова, Н. Егоршева, И.А. Сапронова и др. Вработе анализируются положения Конституции РФ, Жилищного кодекса РФ,Гражданского кодекса РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» идругих федеральных законов и нормативно-правовых актов, используются ианализируются материалы судебной практики в виде постановлений ПленумаВерховного суда РФ, определений Конституционного суда РФ, обзоров судебнойпрактики, а также материалов гражданских дел из архива Бузулукского городскогосуда.

Работасостоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников иприложений.

1Особенностизаконодательства о приватизации жилых помещений в России и за рубежом

1.1Законодательство о приватизации жилых помещений в РФ

 

Правовойосновой для начала приватизации жилищного фонда в нашей стране послужил ЗаконРСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый Верховным СоветомРСФСР 4 июля 1991 г.[4]

В негонеоднократно вносились изменения и дополнения. В декабре 1992 г. изменилось наименование Закона — он стал Законом РФ «О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации».

Конечно, этотЗакон возник не сам по себе, а на базе правовых положений, которые уже былиприняты в связи с переходом страны к рыночным отношениям. По мнению Бойцоважилищная сфера, как часть народного хозяйства, должна была «включиться» впроисходящие коренные преобразования в экономике. Принятию Закона оприватизации предшествовали Закон СССР «О собственности в СССР» и Закон РСФСР«О собственности в РСФСР» (1990 г.), которые сняли различные ограничения поотношению к собственникам жилых помещений, в том числе заложили основуприватизации жилья. Так ст. 13 Закона «О собственности в РСФСР» устанавливала,что наниматель жилого помещения и члены его семьи вправе приобрести всобственность занимаемую квартиру, дом путем выкупа или по другим основаниям,предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в составРоссийской Федерации. Однако фактическая приватизация жилья, т.е. передача жилыхпомещений в собственность граждан, началась не со дня вступления в силу Законао приватизации, а в конце 1980-х гг., когда были приняты постановление СоветаМинистров СССР от 02.12.1988 № 1440 «О продаже гражданам в собственность квартирв домах государственного и общественного жилищного фонда» и Положение о продажегражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание иремонт, утвержденное постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от21.04.1989 № 134. Указанными нормативными правовыми актами была разрешенапродажа гражданам квартир по договору купли-продажи. Несмотря на то, чтопродажная стоимость жилых помещений была невысокой, широкого примененияпрактика продажи квартир в тот период не получила.[5]

Позднеевопрос о приватизации жилых помещений нашел отражение в других законах:

— статьей54.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее ЖК — РСФСР), внесенной в 1991 г. было установлено, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного имуниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе ссогласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрестиэти помещения в собственность, в том числе совместную и долевую, на условиях,установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР;[6]

— в статье 19Основ федеральной жилищной политики содержались более конкретные положения:«граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность… путемприватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищных фондов...»;[7]

— согласност. 217 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) имущество, находящееся вгосударственной и муниципальной собственности, может быть переданособственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке,предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципальногоимущества. В этой статье также содержится принципиальное положение о приоритетенорм специальных законов (к которым относится и Закон о приватизации) переднормами ГК РФ: «при приватизации государственного и муниципального имуществапредусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретенияи прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации непредусмотрено иное».[8] Этовыражается, например, в том, что жилое помещение передается гражданину впорядке приватизации не собственником государственного или муниципальногожилья, а предприятием или учреждением, за которыми оно закреплено на правехозяйственного ведения или оперативного управления.

До принятияуказанных законодательных актов наличие у граждан в собственности или впользовании жилья жестко ограничивалось. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСРнельзя было иметь в собственности более одного жилого помещения;[9]кроме того, предельный размер жилого дома или его части не должен был превышать 60 кв. м жилой площади. Если в личной собственности гражданина (или совместнопроживающих супругов и их несовершеннолетних детей) оказывалось более одногодома, то другой дом подлежал отчуждению в течение года. Не разрешалось такжеиметь одновременно в собственности жилой дом (часть дома) и квартиру в домежилищно-строительного кооператива.[10]

В настоящеевремя какие-либо ограничения в законодательстве отсутствуют. В частности, ст.213 ГК РФ установлено, что количество и стоимость имущества, находящегося всобственности граждан (а данное положение относится и к жилым помещениям), неограничивается. Ранее аналогичное положение содержалось в ст. 6 Закона обосновах жилищной политики в РФ[11], которыеутратили силу с 1 марта 2005 года.

ВРоссии 1 марта 2005 года начал действовать один из тех законов, без которыхнемыслимо современное цивилизованное общество, — Жилищный кодекс. В основномего текст был написан в 1994 году, но провести ЖК через Думу удалось толькоспустя десять с лишним лет.

Всвоей статье И. Стадник, исследуя достоинства и недостатки ЖК РФ, отмечает, чтов начале 90-х жилищное законодательство стало обновляться: появился закон особственности, согласно которому члены ЖСК, выплатившие паевой взнос,становились полноправными собственниками квартир, и закон о приватизации жилья— сначала половинчатый, разрешавший бесплатно приватизировать лишь 18 кв. метров на человека плюс 9 кв. метров на семью, а вскоре и в окончательном варианте, снявшемэти ограничения и сделавшем возможной полную бесплатную приватизацию жилья. Постепенноначал складываться жилищный рынок.[12]

В1994 году Минюст провел инвентаризацию федерального законодательства в жилищнойсфере. Выяснилось, что насчитывается более трех тысяч законов, указов,распоряжений только на федеральном уровне — союзных, РСФСР, РФ. К тому же,поскольку ст. 72 Конституции Российской Федерации [13]относит жилищные вопросы к совместному ведению центра и регионов, субъектыФедерации, не располагая ясными общими правилами, приняли множество местныхзаконов. Как следствие, в то время для практически любого случая можно былонайти «нужный» правовой документ, что затрудняло разрешение спорных вопросов.

Следующимшагом было принятие закона о федеральной жилищной политике, который подробнорассматривал проблемы собственности граждан, совместной собственности наобъекты общего пользования. С 1 января 1995 года введен в действие Гражданскийкодекс, где имелась специальная глава 18 «Право собственности и другие вещныеправа на жилые помещения».

Посколькув 90-е провести Жилищный кодекс через Думу не решались, его принимали почастям. Именно поэтому правила сделок в жилищной сфере перекочевали вГражданский кодекс, был принят отдельный закон о товариществах собственниковжилья. С вступлением в силу нового ЖК этот закон утратил свою силу.

Кмоменту принятия нового ЖК в 2005 году, по данным, опубликованным в статье И.Стадника, 70 % жилья находилось в частной собственности. В очереди на получениежилья стояли 4,4 миллиона человек.[14]

Жилищныйкодекс РФ является базовым в системе актов жилищного законодательства. Другиенормативные правовые акты, содержащие нормы жилищного права, не должныпротиворечить нормам Жилищного кодекса, принимаются в соответствии с нормамиЖилищного кодекса и в их развитие. В частности, это нашло отражение в ст. 5Жилищного кодекса РФ, которая посвящена именно жилищному законодательству.[15]

Закон оприватизации установил основные принципы и условия осуществления приватизациигосударственного и муниципального жилищного фонда на территории РоссийскойФедерации, а также определил порядок обслуживания и ремонта приватизированногожилья. С принятием нового Жилищного Кодекса РФ его действие стало ограниченным.Данное ограничение было установлено в законе о введении в действие Жилищного КодексаРФ.[16] Первоначальноживущие в неприватизированной квартире сохранили право на приватизацию вплотьдо 1 января 2007 года. Очереди на оформление приватизации появились не только всвязи с объявлением конечного срока, но и с замедлением и усложнением процедурыприватизации, что сказалось на росте числа желающих оформить квартиры всобственность.

Всоответствии с пунктом 1 части 2 статьи 2 Федерального закона «О введении вдействие Жилищного кодекса Российской Федерации» с 1 января 2007 г. были признаны утратившими силу положения Закона Российской Федерации «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации», устанавливающие право гражданприватизировать жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда,занимаемые ими на условиях социального найма, а также порядок приватизациитаких жилых помещений. Иными словами, с 1 января 2007 г. предусматривалась отмена права приватизации жилых помещений для всех граждан Российской Федерации.На основании статьи 12 Федерального закона было внесено изменение в часть 1статьи 4 Закона Российской Федерации, содержащую перечень жилых помещений,которые не подлежат приватизации. В указанный перечень также включались жилыепомещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1марта 2005 г.[17]

Введение вРоссийской Федерации института приватизации жилых помещений государственного имуниципального жилищных фондов было обусловлено переходом к многообразию формсобственности, к свободе экономической деятельности, гарантированным, вчастности, статьями 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Приватизация жилыхпомещений способствовала решению стоящих на тот период задач государственнойжилищной политики, связанных с отказом от плановой формы хозяйствования, прикоторой государство играло ведущую роль в сфере жилищного обеспечения граждан,и с признанием необходимости передать часть жилых помещений государственногожилищного фонда в частную собственность граждан.

В результатепринятия Закона о введении в действие ЖК РФ, по данным, опубликованным Г.В. Бойцовым,доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63% по сравнению с33% в 1990 году, а доля государственного муниципального жилищного фондасократилась с 67 % до 34,8 % .[18]

Мы считаем,что законодатель, вводя запрет на приватизацию жилых помещений, полученныхгражданами на условиях договора социального найма после 1 марта 2005 г. (частичный запрет приватизации), а также запрет с 1 января 2007 г. на приватизацию любых жилых помещений (полный запрет приватизации), руководствовалсянеобходимостью формирования стабильного государственного и муниципальногожилищных фондов, чтобы обеспечить в дальнейшем возможность предоставления жилыхпомещений социального использования малоимущим и иным предусмотреннымзаконодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерациикатегориям граждан на основании норм ЖК РФ.

Согласноправовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации вОпределении от 10 декабря 2002 г., право на приобретение в собственностьбесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного имуниципального жилищных фондов, предполагает, как вытекает из преамбулы Законао приватизации жилых помещений Российской Федерации, создание гражданам равныхправовых условий для выбора способа удовлетворения потребности в жилье наоснове свободы выбора места жительства, а также возможности эффективноиспользовать свои средства для улучшения жилищных условий, свободно владеть,пользоваться и распоряжаться жильем, выступать с ним на рынке недвижимости. [19]

Очевидно, чтои прекращение приватизации жилых помещений также должно базироваться насоблюдении конституционных прав и свобод граждан Российской Федерации.

Однакоконцептуальные подходы к запрету приватизации, нашедшие отражение в положенияхФедерального закона и Закона Российской Федерации, по нашему мнению, непозволяли в полной мере гарантировать соблюдение прав граждан, которые донастоящего времени не реализовали свое право приватизации по не зависящим отних обстоятельствам.

Представляется,что законодатель, установив запрет на приватизацию жилых помещений, полученныхпо договору социального найма после 1 марта 2005 г., создал предпосылки для возможного умаления прав граждан, которые принимались на учет с цельюпоследующего предоставления жилого помещения из государственного илимуниципального жилищного фонда наравне с другими гражданами в порядке,установленном Жилищным кодексом РСФСР. Отдельные из указанных граждан, неуспевшие получить жилое помещение до момента введения в действие новогоЖилищного кодекса Российской Федерации, лишаются возможности реализовать правона приватизацию жилого помещения.

По мнению Т.А.Семиной законодатель не учел того, что объем прав указанных граждан несовпадает с объемом прав граждан, принятых на учет в качестве нуждающихся вулучшении жилищных условий на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерациии получивших жилые помещения после 1 марта 2005 г. [20]

Врезультате огромная категория граждан, получив квартиры, оказалась лишенавозможности их бесплатной приватизации.

Рядграждан обратились в Конституционный суд с жалобой на несправедливое решение.Параллельно в Конституционный суд поступил запрос из Верховного суда о том,соответствуют ли Конституции РФ положения закона о введении в действиеЖилищного кодекса РФ и закона о приватизации жилищного фонда в РФ об отменеприватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Витоге постановлением Конституционного суда данные положения были признаныпротиворечащими Конституции РФ.

Врезультате, благодаря активности граждан и защите их конституционных правКонституционным и Верховным судами, граждане, получившие свои квартиры подоговорам социального найма после 1 марта 2005 года получили возможность ихбесплатно приватизировать. Депутаты Госдумы приняли федеральный закон «Овнесении изменения в статью закона Российской Федерации «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации»» от 11 июня 2008 года № 84-ФЗ, которыйвнес изменения в статью 4 закона о приватизации жилищного фонда в РФ[21],что позволило гражданам, получившим жилье после 1 марта 2005 года,приватизировать их.

Однако,несмотря на то, что постановление Конституционного суда РФ было опубликовано вконце июня 2006 года, законодательная инициатива в виде данного законопроектапоступила в Думу только в январе 2008 года. Конечно, можно предположить, что в2006 году правительство не решило этот вопрос, так как решался вопрос о том,будет ли прекращена с 1 января 2007 года бесплатная приватизация или ее продлятдо 2010 года.[22] Продлениебесплатной приватизации все-таки состоялось. Законодатель установил срокбесплатной приватизации жилых помещений до 1 марта 2010 года.

Сторонникипродления срока приватизации мотивировали свою позицию тем, что времени доокончания указанного срока остается не так уж много, наниматели жилых помещенийторопятся поскорее приватизировать свое жилье, если раньше они по каким-либопричинам они не успели этого сделать. Количество заявок на приватизациюувеличивается, из-за чего значительно возросли очереди на приватизацию. Выходиз сложившегося положения был только один – упростить процедуру приватизации иоткрывать новые пункты по приему заявлений на приватизацию жилых помещений.Так, по данным Российской газеты с начала бесплатной приватизации в 1991 годупо состоянию на конец июня 2009 года в собственность только в г. Москве былопередано 2,3 миллиона жилых помещений, не приватизированными остается 768 тысячжилых объектов. Такие цифры привел на пресс-конференции, состоявшейся 8 июля2009 года, руководитель департамента жилищной политики и жилищного фонда МосквыПетр Сапрыкин. В своем выступлении П. Сапрыкин дал прогноз об увеличенииколичества заявлений граждан на приватизацию жилых помещений.[23]

Учитываяопыт предшествующих лет и динамику обращения граждан, по данным Российскойгазеты еще 15 июня 2009 года в Москве открыто 146 пунктов, в том числе — в 120управах и 26 управлениях департамента жилищной политики и жилищного фонда, гдеосуществляется прием заявлений на подготовку документов на приватизацию.Открытие новых пунктов приема заявлений граждан, было направлено на снижениеажиотажа и уменьшение очередей в приемных пунктах. К тому же процесс подачизаявлений на приватизацию был значительно упрощен. Достаточно подать паспорт итри копии, остальное за заявителей сделают сотрудники приемных пунктов. Пословам П. Сапрыкина в столице на тот период было приватизировано порядка 80 %жилья, как, в прочем, и по всей России. [24]

Воставшихся 20 %, которые не приватизировали свои жилые помещения — очередники,люди, проживающие в домах, предназначенных под снос, жильцы общежитий. Туда жепопадают семьи, которые не могут договориться между собой о необходимостиприватизации жилья. Жилищный кодекс запрещает им заключать отдельные договорысоциального найма и делить квартиры. Все вместе это довольно порядочная цифра.Считалось, что после 1 марта 2010 года наниматели жилья уже не смогутперерегистрировать жилье в собственность.

Противникипродления сроков приватизации настаивали, что далеко не всем квартиросъемщикамнеобходимо приобретать права собственника на жилплощадь.

Очевидныйплюс приватизации — собственное жилье можно продать, подарить, в общем,распорядиться по своему усмотрению. Но, кроме этого права, у собственника естьнемало обязанностей, о чем многие предпочитают не думать. На собственникавозлагаются обязанности по содержанию и ремонту не только своей квартиры, новсего общедомового хозяйства.

Приэтом стоит отметить, что в 2009 году были значительно сокращены объемы помощирегионам из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт домов.Между тем, по нынешнему законодательству, уже после 2012 года капремонтполностью ляжет на плечи собственников жилья.

Некоторыеграждане, столкнувшись с такими обременительными обязанностями, приняли решениеотказаться от права собственности. Кто-то еще находится в раздумье. Однако вместес приватизацией 1 марта 2010 года закончилась бы и деприватизация, то естьвозможность отказаться от собственности и перезаключить договор социальногонайма.

«Приватизациюи деприватизацию нельзя останавливать ни в коем случае», — уверена депутатГосдумы, член Комитета по строительству и земельным отношениям ГалинаХованская. По ее словам, возможно скоро законодатели продлят сроки бесплатнойприватизации жилья и установят срок вступления поправок в силу уже с 2010 года.[25]Уже в начале 2010 года ее слова подтвердились.

15января 2010 года Государственная Дума приняла сразу в трех чтениях поправки взакон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», которыми бесплатнаяприватизация и деприватизация жилья в РФ продлеваются на три года — до 1 марта2013 года.[26]Законодательная инициатива была подготовлена депутатами фракции «ЕдинойРоссии». По словам одного из авторов документа, первого заместителя председателякомитета по законодательству Владимира Груздева, решение о продлении сроковприватизации обусловлено тем, что еще далеко не все желающие смогли статьсобственниками жилья. В первую очередь было справедливым предоставитьвозможность ветеранам Великой Отечественной войны стать собственниками квартир,которые они получат от государства в год 65-летия Великой Победы. Он сообщилтакже, что в течение 2009 года количество желающих приватизировать жильеувеличилось в среднем по России на 45%. В Москве эта цифра составила 62%.[27]

Исходяиз выше изложенного, с момента принятия закона «О приватизации жилищного фондав РФ» 1991 года количество жилья, оказавшегося в частной собственности граждан,благодаря приватизации, возросло до 80 %. Главной особенностью российскогоинститута приватизации жилья остается бесплатность.

Особенностьюже приватизации жилья во многих европейских странах является, как правило,возмездный характер договора приватизации и более низкие темпы, посколькумногие европейцы предпочитают аренду и найм жилого помещения.

Рассмотримподробнее особенности приватизации жилья в Великобритании.

1.2Развитие института приватизации жилищного фонда в Великобритании

В80-90-е годы ХХ века приватизация в Великобритании охватила не только отраслипромышленности, но и социальную сферу (жилищный сектор, здравоохранение,образование).

Программаприватизации государственного жилья оказалась весьма масштабной.

Реформы80 — 90-х годов ХХ века в жилищной сфере не свелись к приватизациигосударственного жилья (старт которой был дан Законом о жилье 1980 г.). С конца 80-х годов жилищную сферу затронули и так называемые квазирыночные реформы,нацеленные прежде всего на изменение механизма предоставления жилищных услуг,активизацию конкуренции в этой сфере. Так, в соответствии Законом о жилье 1988 г., государство, продолжая субсидировать квартиросъемщиков муниципального жилья, предоставило имвозможность выбирать себе домовладельца из числа конкурирующих организаций. Этапрактика не получила широкого распространения однако заставила местные органывласти лучше учитывать запросы квартиросъемщиков муниципального жилья. Большеераспространение получила добровольная передача местными органами власти своегожилого фонда специально создаваемым жилищным ассоциациям.[28]

Важнымнаправлением реформирования жилищной сферы стало развитие жилищных ассоциаций.Эти ассоциации, в частности превратились в основных производителей такназываемой социального жилья, вытеснив местные органы власти из сферыстроительства социального жилья.

Реформы80-90-х годов привели к заметным экономическим и социальным последствиям,модификации роли местных органов власти в жилищной сфере, изменениям ворганизации жилищного сектора. В то же время стало очевидным, что политикаприватизации жилья имеет свои ограничения, которые делают невозможной инецелесообразной полную ликвидацию муниципального сектора.

ВВеликобритании существуют следующие основные типы жилья: собственное жилье,жилье, арендуемое в муниципальном жилом фонде и у жилищных ассоциаций, а такжеу частных домовладельцев. Соотношение различных типов жилья с течением временименялось. После Второй мировой войны наиболее четкая тенденция — это ростудельного веса жилья, занимаемого жильцами-собственниками, в общем жилом фондеи снижение доли жилья, арендуемого в частном секторе. До начала 70-х годовпроисходило увеличение в общем жилом фонде доли жилья, арендуемого вмуниципальном секторе, впоследствии она стала снижаться. В 80 — 90-е годыотмечалось некоторое увеличение удельного веса жилья, занимаемого арендаторамижилищных ассоциаций.[29]

ВВеликобритании доля жилого фонда, находящегося в собственности и управлениимуниципалитетов, порой достигала 1/3 (при значительных местных и региональныхразличиях); муниципальный жилищный сектор занимал доминирующие позиции на рынкеарендного жилья (в отличие от других стран Западной Европы, где традиционножилье сдавалось в аренду более широким кругом организаций — частных инекоммерческих).

Муниципальныевласти в Великобритании сегодня активно сотрудничают в предоставлениисоциального жилья с организациями так называемого добровольного жилищногосектора — прежде всего жилищными ассоциациями, которые являются некоммерческимиорганизациями).

Программаприватизации жилья 80-90-х годов непосредственно касалась жилого фондамуниципалитетов, а также жилищных ассоциаций.

В 1979 г. незадолго до очередных выборов лейбористское правительство ввелоопределенные ограничения на продажу муниципального жилья: купить его могли лишьквартиросъемщики, более двух лет арендующие это жилье; запрещалась такжепродажа пустующего муниципального жилья. Этот запрет был снят пришедшим в 1979 г. к власти правительством консерваторов в Законе о жилье 1980 г., который предоставил арендаторам муниципального жилья «право купить» («right to buy») это жилье.[30]

Данныйзакон знаменует важную веху в эволюции государственной жилищной политики.Установленное в Законе о жилье 1980 г. «право купить» муниципальное жилье,положившее конец свободе местных властей в сфере продажи муниципального жилья,а также политика уменьшения темпов строительства социального жилья сталисредством достижения цели консервативного правительства по увеличениючисленности собственников занимаемого жилья.

Впослевоенный период в Великобритании велась острая дискуссия по проблемамжилищной политики. Политики левого толка считали необходимым увеличить рольгосударства в жилищной сфере, а правого — дать большую свободу рынку. 80 — 90-егоды оказались временем триумфа сторонников роста влияния рынка напредоставление, финансирование и распределение жилья.

Законо жилье 1980 г. предусматривал право квартиросъемщиков купить свое жилье нальготных условиях, гарантию владения жильем тем квартиросъемщикам, которыепрожили в нем не менее трех лет, а также права управления им. Этот закон обязалместные власти следовать единой процедуре обеспечения права купитьмуниципальное жилье его арендаторами при жестком контроле со стороныминистерства, ведающего вопросами жилищной политики. Право купли муниципальногожилья предоставлялось только тем, кто арендовал данное жилье не менее трех лет.При покупке жилья предоставлялись различные скидки. Если жилье перепродавалосьв течение пяти после лет после его покупки, то предполагалось возмещение частискидок. Закон предусматривал право закладывать свое жилье и давал потенциальнымпокупателям двухлетний срок для приобретения жилья по первоначальной цене приусловии внесения взноса в размере 100 фунтов стерлингов. Была также введена свободная схема продажи для тех, на кого не распространялось «право купить».Следствием принятия закона стал резкий рост продаж муниципального жилья.[31]

Впервые годы после принятия Закона 1980 г. некоторые муниципалитеты, которых не устраивал обязательный характер продажи муниципального жилья, оказализначительное сопротивление осуществлению положений этого закона и дажеоспаривали (правда, безуспешно) политику «права купить» в судах. Министерствоокружающей среды, отвечающее в Великобритании за жилищную политику, одержалопобеду в судебных разбирательствах.

К 1983 г., однако, рост продаж муниципального жилья стал замедляться. Это былосвязано с уменьшением предложения привлекательного жилья и сокращениемчисленности квартиросъемщиков, имеющих средства для его приобретения. В Законахо жилье 1984, 1985 и 1986 гг. были предусмотрены меры по стимулированию продажмуниципального жилья. Необходимый срок проживания в выкупаемом жилье былуменьшен с трех до двух лет, была увеличена максимальная скидка при продажежилья. Штраф за досрочную перепродажу жилья был уменьшен.[32]

После 1986 г. продажа муниципального жилья стала увеличиваться — в результатерезкого улучшения ситуации с занятостью и возросших ожиданий квартиросъемщиковполучить доход за счет операций на рынке жилья в период бума конца 80-х годов.

ВЗаконе о жилье 1988 г. была сделана попытка еще больше облегчить покупку жильяв муниципальном секторе путем введения схемы «от аренды к ипотеке» (rent tomortgage scheme). Данная схема, впервые апробированная в Уэльсе, Шотландии иряде городов Англии, позволяла арендаторам «конвертировать» их арендную платуза жилье в платежи по ипотечному кредиту и получить скидку при оценке стоимостижилья. Остаточная стоимость жилья, т.е. стоимость за вычетом скидок и платежейпо ипотечному кредиту, должна учитываться как задолженность государству,которую следует погасить после продажи соответствующего жилья. Эта схема былавыгодна в периоды роста цен и высоких процентных ставок; как только оба этифактора изменились, потенциальная привлекательность данной схемы уменьшилась.Тем не менее в 1993 г. правительство ввело эту новую схему по всей стране.

Надежды,возлагаемые на эту схему, не оправдались. Результаты приватизации жилья по этойсхеме оказались весьма скромными. Ожидается, что и в будущем она не станетпопулярной. Приватизация в соответствии с «правом купить» останется гораздоболее привлекательным вариантом.

С 1990 г. продажи муниципального жилья снова начали снижаться: по сравнению с80-ми годами, что объясняется экономическим спадом и резким ухудшением ситуациина рынке недвижимости в начале 90-х годов, а также дальнейшим уменьшением какчисла квартиросъемщиков, имеющих право на покупку арендуемого ими жилья, так иколичества подходящего для продажи жилья в муниципальном секторе. Крах рынканедвижимости начала 90-х годов поставил под угрозу продолжение политикиправительства по расширению числа собственников жилья. [33]

ВВеликобритании «коллективная приватизация» проводилась, в частности, в рамкахпрограммы «Крупномасштабные добровольные перемещения» — Large scale voluntarytransfers (далее — LSVT). Осуществлению этой программы содействовало принятиеЗакона 1980 г. Местные власти могли передать часть своего жилого фонда жилищнымассоциациям или частным домовладельцам. Закон 1985 г. разрешил местным властям передавать все или значительную часть принадлежащего им жилья,сданного в аренду, другому домовладельцу — при согласии большинстваквартиросъемщиков. До 1988 г. количество жилья, перешедшего к другому владельцув рамках этой программы, было небольшим.[34]

Законо жилье 1988 г. дал новый импульс развитию коллективной приватизации. Этотзакон предусматривал меры, направленные на расширение процесса приватизациимуниципального жилья путем предоставления его квартиросъемщикам праваколлективного перехода к другому собственнику жилья на базе программ «Выборквартиросъемщиков» — Tenants' choiceи «Трастов действия в защиту жилья»-Housing action trusts, которые не принесли заметного успеха, первоначальные ихцели не были достигнуты. При разработке программ коллективной приватизациимуниципального жилья правительство, видимо, неправильно оценило предпочтенияквартиросъемщиков муниципального жилья.

Болееуспешными оказались программы добровольной передачи муниципалитетами всего иличасти своего жилого фонда (после одобрения квартиросъемщиками) обычноспециально создаваемой для этого жилищной ассоциации.

Этии другие механизмы, обеспечивающие рост конкуренции, повышение отчетности иэффективности управления остающегося в собственности муниципалитетов жилогофонда, способствовали значительным изменениям в функционировании муниципальногосектора жилья.

Процессприватизации затронул и жилищные ассоциации, которые быстро утрачивают своепривилегированное положение в жилищной сфере, основанное на преимущественногосударственном их финансировании. Закон о жилье 1988 г. ввел новый финансовый режим для жилищных ассоциаций. Отныне они должны были обеспечиватьполучение на рынке примерно 1/3 объема финансовых средств, необходимых длястроительства жилья. С конца 80-х до конца 90-х годов жилищные ассоциации ижилищные компании. Частное финансирование привело к увеличению арендной платы вэтом секторе (ранее государство сдерживало ее рост).[35]

Приватизацияжилья содействовала значительным изменениям в жилищном строительстве — жильевсе больше строится не государством, а частным и так называемым добровольным(жилищные ассоциации и пр.) секторами, при этом в финансировании добровольногосектора уменьшается доля государственных и растет доля частных средств.

Результатомпроводимой в 80-е годы жилищной политики, считают английские эксперты, вполнеможет стать рост нехватки жилья. Уменьшение строительства жилья государством ирост его строительства в частном секторе приводят к тому, что динамикастроительства жилья во многом определяется экономическим циклом, а неизменением потребности в жилье.

Такжерезультатом явилось то, что большинство квартиросъемщиков муниципального жилья,приватизировавших его до 1986 г., получили значительные финансовые выгоды,прежде всего в виде скидок, предоставляемых при его покупке, и доходов отопераций на рынке жилья.

Приватизацияи сопутствующие ей структурные изменения в муниципальном секторе жильяосуществлялись в 80 — 90-е годы, как показано выше, по нескольким направлениям:индивидуальная приватизация прежде всего на базе предоставленияквартиросъемщикам муниципального жилья права купить это жилье на льготныхусловиях; диверсификация предоставления жилищных услуг, в результате которойместные власти вынуждены конкурировать за предоставление услуг по управлению ихжилым фондом с жилищными ассоциациями и частным сектором; увеличение роликвартиросъемщиков в управлении жилым фондом.

Следствиемприватизации жилья стало увеличение численности собственников жилья, их долисреди различных социально-экономических групп населения, а также удельноговеса собственного жилья в общем жилом фонде сокращение финансовой помощицентрального правительства муниципалитетам на осуществление местных жилищныхпрограмм, уменьшение расходов муниципалитетов на жилищное строительств и объеманового строительства в этом секторе, рост арендной плат за жилье, а такжеизменения в организации жилищного обслуживания.

Негативнымрезультатом приватизации жилья в Великобритании стало то, что приватизациягосударственного жилья затруднила функционирование муниципальных жилищныхслужб. Объем муниципального жилищного фонда уменьшился, его структураухудшилась, поскольку продавалось обычно самое хорошее жилье.

Главным отличием приватизации жилья вВеликобритании от приватизации жилья в России является принцип платности приватизациижилья, тогда как в России приватизация жилых помещений пока остаетсябесплатной. Также существует различие в темпах приватизации – в России ониболее высокие.

2 Приватизация жилыхпомещений в РФ на современном этапе

 

2.1 Жилые помещения как объектыприватизации

Всоответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированноепомещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянногопроживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам инормам, иным требованиям законодательства, например, противопожарным,градостроительным и техническим).[36]

Действующий ЖКРФ жилым считает только то помещение, которое пригодно для постоянного, а невременного проживания. При этом следует иметь в виду, что указанное жилое помещениеможет предоставляться гражданам как во временное, так и в постоянноепользование.

Жилыепомещения формируют понятие жилищного фонда. Жилые помещения отличаются от иныхстроений и помещений функциональным предназначением — конструктивнойвозможностью проживания в них. В строениях смешанного типа, в которых наряду сжилыми имеются и нежилые помещения (административные, лечебные, коммунально-бытовыеи т.п.), к жилищному фонду относятся только собственно жилые помещения.

По своей сутижилые помещения относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей,которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. Всостав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение,непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностейграждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественныеправа.[37]

К жилымпомещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

ЖК РФ в ст.16 дает краткую юридическую характеристику указанных помещений.

Жилым домомпризнается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а такжепомещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Следовательно,жилым домом признается постройка (строение), предназначенная для проживаниялюдей и отвечающая соответствующим строительным, техническим, противопожарным,санитарно-гигиеническим требованиям. Иногда в это понятие в широком смыслевключаются также земельный участок, на котором находится дом, подсобныехозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения и т.д.

В отличие отквартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов)допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были толькопо количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о правесобственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другоеимущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридическойлитературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственнымназначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектомправа собственности.

П.В.Крашенинников, ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда СССР от 27августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывает на то, что принадлежностьюпризнается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общимхозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное,принадлежность следует судьбе главной вещи.[38]

В числепостроек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение,предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворенияхозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом правасобственности на отведенном для постройки дома земельном участке.

Анализ норм,изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» и вдругих главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правомсобственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами наземельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Приэтом объем прав на земельный участок может быть различным.[39]

В обоснованиесказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируютсяотношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости.

Принимая вовнимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости,следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой домпередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем инеобходима для ее использования.

К жилымпомещениям относится и часть жилого дома, которая также должна отвечатьопределенным критериям, т.е. предназначаться для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Кроме того, вкачестве особой разновидности жилого дома ЖК РФ называет многоквартирный дом.Однако ЖК РФ не содержит нормативного определения понятия «многоквартирныйдом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определениежилого дома, установленное в ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом какспецифический комплексный объект состоит: а) из жилых помещений; б) из нежилыхпомещений; в) из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилыхпомещений и доступа к ним (вспомогательные помещения), тесно связанных с нимипредназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилыеи нежилые помещения могут находиться в частной собственности любых субъектовправа собственности независимо от ее формы, а вспомогательные помещения — только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Многоквартирныйдом может быть объектом правоотношений, например, объектом договоракупли-продажи, но только в тех случаях, когда он не заселен и когда несформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые инежилые). Собственно говоря, многоквартирным дом называется скорее втехническом смысле этого слова и только до выделения внутри него обособленныхобъектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятсяпомещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.[40]

Часть жилогодома как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирномдоме) и комнат. Следовательно, в составе жилых домов (части жилого дома) особоследует выделить квартиры и жилые комнаты, которые непосредственно служатжилищем для граждан.

Квартиройпризнается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования втаком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживанияотдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, налестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.[41]В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в ее пределахфункциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общегопользования).

Комнатойпризнается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования вкачестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.Комната — это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своемупредназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) ивспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые). Жилойкомнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения,предназначенная и используемая для жилья.[42] Площадьжилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного)назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16и 60 ЖК РФ[43] и ст. 673 ГКРФ[44]предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилоепомещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе одна или несколькокомнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнатыили комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобныепомещения.

Вплоть доначала 90-х гг. XX в. объектами права собственности не могли выступать комнатыв квартирах, они могли быть только объектами договора найма жилого помещения.Некоторое отступление от данного правила впервые наметилось с принятием законодательныхактов так называемого переходного периода.

ВпоследствииЗакон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставил нанимателям,проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду сдругими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажиосвободившуюся комнату.

С принятиемчасти второй ГК РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты каксамостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям.Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, посколькуотдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовыепотребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюсясоциально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семейпроживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат по существуозначал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению сгражданами – пользователями других жилых помещений.

Важноепрактическое значение имеет выделение внутри помещения: 1) полезной (общей)площади, т.е. площади всех жилых комнат квартиры и имеющихся в нейвспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ванная комната,кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилыхкомнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы иотдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных для проживания.

Общая площадьжилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения,включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием вжилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15ЖК РФ). К общей площади относятся площади всех жилых комнат квартиры иимеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня, ваннаякомната, кладовые и т.д.).[45]

Жилыепомещения (строения) делятся также на следующие группы:

— помещения(строения) квартирного типа. В таких жилых помещениях вся или преобладающаячасть площади занята квартирами;

— строениятипа общежития;

— строениядачного типа, приспособленные для постоянного, круглогодичного проживания(летние дачи к ним не относятся),[46] однако понашему мнению, в состав жилищного фонда они могут быть включены только в случаепридания указанным строениям юридического статуса жилого дома;

— помещенияказарменного типа для размещения отдельных категорий военнослужащих. Требованияк ним и порядок пользования ими определяются Уставом внутренней службыВооруженных Сил Российской Федерации и ведомственными нормативными правовымиактами.

По нашемумнению, жилые помещения целесообразно классифицировать также по характерупользования ими на жилые помещения постоянного пользования и жилые помещениянепостоянного пользования.

К первымотносятся: жилые помещения, предоставляемые в домах государственного имуниципального жилищных фондов по договору социального найма; жилые помещения,предоставляемые в домах ЖСК и ЖК; жилые помещения, находящиеся в собственностиграждан. Сроки проживания в указанных помещениях ничем не ограничены, авыселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

Ко вторымотносятся: специализированные жилые помещения.

Понятие«специализированные дома» впервые появилось в Законе РФ «Об основах федеральнойжилищной политики» (ст. 1 и 12), в котором определялось, что данные дома предназначеныдля проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях,установленных законодательством Российской Федерации и ее субъектов.[47]

В ЖК РФиспользуются понятия «специализированный жилищный фонд», «специализированныежилые помещения».

Кспециализированным жилым помещениям относятся:

– служебныежилые помещения;

– жилыепомещения в общежитиях;

– жилыепомещения маневренного фонда;

– жилыепомещения в домах системы социального обслуживания

населения;

– жилыепомещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

– жилыепомещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

– жилыепомещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качествеспециализированных жилых помещений используются жилые помещениягосударственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещенияв качестве специализированного жилого помещения допускается только послеотнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдениемустановленных требований. При этом отнесение жилых помещений кспециализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения занятыпо договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося вгосударственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческогопользования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество (п.3 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду,утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 42)

Всоответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предоставляется для проживания внем. В то же время допускается использование жилого помещения для осуществленияпрофессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение.[48] В данномслучае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например, относятсянотариусы в соответствии с Основами законодательства Российской Федерации онотариате от 11 февраля 1993 года[49], адвокаты всоответствии с Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре вРоссийской Федерации» от 31 мая 2002 года[50] и другиекатегории граждан.

Недопускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Иноеиспользование может повлечь расторжение договора социального найма в силу ч. 4ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ сообщается с ч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ,запрещающей размещение промышленных производств в жилых домах в целом, то есть,как в жилых, так и в нежилых помещениях, которые могут находиться в таком доме.[51]Проблема заключается в отсутствии легального раскрытия понятия «промышленноепроизводство», в том числе в целях жилищного законодательства. В иныхзаконодательных актах также нет определений данного понятия, что на практикеможет привести к сложностям при решении вопросов об отнесении какого-либо видадеятельности к «промышленному производству».

Пользованиежилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересовпроживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарнойбезопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требованийзаконодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилымипомещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации.[52]

Одним изпроизводных способов приобретения права собственности на жилые помещения, тоесть, при котором происходит передача права собственности на жилые помещения,является приватизация, порядок которой урегулирован жилищным законодательством,которая имеет свои особенности и принципы.

 

2.2 Понятие и принципыприватизации жилых помещений

 

Всоответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной(муниципальной) собственности, может быть передано его собственником всобственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами оприватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренномзаконами о приватизации, имущество, находящееся в государственной илимуниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридическихлиц.[53]

Из указанныхположений следует, что:

1) к сделкампо приватизации публичной собственности применяется специальноезаконодательство, которое устанавливает порядок приватизации;

2) к сделкампо приватизации ограниченно применяются принципы автономии воли и свободыдоговора, поскольку орган государственной власти или местного самоуправления,действующий от имени публичного собственника, не может отчуждать имущество какчастный собственник: по своему выбору любому лицу, любым способом, на любыхусловиях и за любую цену.

Следует иметьв виду, что сделки по отчуждению имущества государственным (муниципальным)унитарным предприятием или учреждением не являются приватизацией, хотя и влекутпереход из публичной собственности в частную. Сделки по распоряжению имуществомучреждений и унитарных предприятий совершаются ими от собственного имени и посвоему усмотрению и регулируются нормами ГК РФ в соответствии с содержаниемправа хозяйственного ведения (оперативного управления).

Как уже упоминалось выше, основанием для началаприватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. за № 1541 — 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несмотря на то, что запрошедшие годы в него было внесено много изменений, дополнений, уточнений,передача квартир и комнат в собственность граждан стала реально выполнимой.

В последующие годы, вплоть до настоящего времени,различными государственными органами принимались другие законы и распоряжения,уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилья в собственность, еерегистрацию, налогообложение. Но основными нормативными правовыми актами,регулирующими процесс приватизации жилых помещений на ряду с Законом РФ оприватизации жилищного фонда являются: Положение о бесплатной приватизациижилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное решением коллегии КомитетаРоссийской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 г. и Федеральный Закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29декабря 2004 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилыхпомещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации надобровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном имуниципальном жилищном фондах, а для граждан Российской Федерации,забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилыхпомещений.[54] Такимобразом, объектом приватизации жилых помещений, являются жилые помещения,находящиеся в государственном или муниципальном жилом фонде.

Приватизацияявляется основанием приобретения права собственности на жилое помещение,которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, но неявляется одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Граждане — наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищногофонда имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещенийпутем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственнымипредприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилогопомещения в их собственность.

Способприватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда- их безвозмездная передача нанимателям.

К основнымпринципам приватизации жилых помещений относятся следующие:

1) правоприватизации предоставлено только гражданам Российской Федерации.

Указанноеправило следует из Федерального закона «О внесении изменений и дополнений вГражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, которым в Закон о приватизации внесены существенные изменения, в соответствии скоторыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизироватьжилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилыепомещения на основании договора социального найма.[55]

До вступленияв силу указанного Закона участие в приватизации не было связано с наличиемгражданства Российской Федерации. Указанный Закон установил запрет на участие вприватизации жилья иностранных граждан, что допустимо в силу п. 3 ст. 62Конституции Российской Федерации, согласно которому иностранные граждане и лицабез гражданства обладают теми же правами и обязанностями, что и гражданеРоссийской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международнымдоговором;

2)приватизации подлежат только жилые помещения государственного и муниципальногожилищного фонда.

Гражданемогут приватизировать жилые помещения только в домах государственного имуниципального жилищного фонда, в том числе жилые помещения, находящиеся направе хозяйственного ведения и оперативного управления у предприятий иучреждений, а также жилищный фонд, временно находящийся у приватизированныхпредприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и всоответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальнуюсобственность.

В зависимостиот того, к какой форме собственности относится предприятие или учреждение,жилищный фонд, находящийся у предприятий и учреждений на праве хозяйственноговедения и оперативного управления, является либо государственной собственностью(федеральной или субъекта Российской Федерации), либо муниципальнойсобственностью.

Л. обратиласьв суд с иском к предприятию, где она работала долгие годы, о приватизациижилого дома. Решением городского суда иск был удовлетворен.

Судебнаяколлегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение отменила, указавследующее. Удовлетворяя иск, суд принадлежность спорного жилого дома непроверил, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильногоразрешения заявленных Л. требований, поскольку Законом «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что приватизацииподлежат жилые помещения, относящиеся к государственному и муниципальномужилищному фонду. Однако в нарушение требований процессуального законодательствасуд в своем решении на конкретные доказательства не сослался, приобщив кматериалам дела лишь копию технического паспорта, изготовленного Бюротехнической инвентаризации задолго до возникновения спора в суде, причем безуказания собственника (владельца) дома. Между тем, согласно объяснениямпредставителя ответчика дом находится на балансе организации, являющейсяакционерным обществом.[56]

Закон оприватизации не распространяется на передачу гражданам занимаемых ими жилыхпомещений, находящихся в собственности хозяйственных обществ (например,акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью), поскольку безвозмезднаяпередача указанными юридическими лицами жилья в собственность граждан неявляется сделкой приватизации, а является гражданско-правовой сделкой дарения,которая регулируется нормами ГК РФ.

В отношениижилищного фонда, находящегося в собственности общественных объединений(организаций), законодательство о приватизации жилых помещений содержитрекомендательную норму, согласно которой общественным объединениям былорекомендовано осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственностижилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственногои муниципального жилищного фонда. Аналогичные рекомендации относились и кприватизации жилищного фонда колхозов.

Всоответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных(кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса,утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708,[57]при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда моглобыть принято одно из следующих решений:

а) передача вмуниципальную собственность;

б) передачаили продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Закономо приватизации и соответствующим решением Советов народных депутатов;

в) включениев уставный капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственноесли жилищный фонд, ранее принадлежащий колхозу или совхозу, был передан вмуниципальную собственность, то его передача в собственность гражданосуществляется в соответствии с Законом о приватизации.

Дореорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключатьдоговоры приватизации жилья. С момента окончания реорганизации и регистрациинового юридического лица жилищный фонд, включенный в уставный капиталреорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации, поскольку неможет быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальнойсобственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественныхорганизаций.

Е. обратилсяв суд с иском к Товариществу с ограниченной ответственностью «Агата» о передачев собственность занимаемой квартиры. В обоснование своего требования он сослалсяна то, что работал в органах внутренних дел участковым инспектором. Посогласованию с правлением колхоза «Большевик» и руководством ОВД в егообязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народныхдепутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру. РешениемТоварищества «Агата», образованного на базе колхоза «Большевик», в приватизацииквартиры Е. отказано, что и послужило основанием для обращения в суд. Решениемсуда первой инстанции иск был удовлетворен.

Отменяя данноерешение, суд кассационной инстанции указал, что спорная квартира не являетсяжилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищномфонде. Поскольку жилищный фонд Товарищества создавался за счет средств колхоза,передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнениясобственника жилья.[58]

3)приватизации подлежат только жилые помещения, пользование которыми осуществляетсяна основании договора социального найма.

Нанимательоднокомнатной квартиры П. обратилась в местную администрацию с заявлением обесплатной передаче ей в собственность в порядке приватизации занимаемогожилого помещения, однако вопрос о приватизации жилья в течение установленногозаконом срока решен не был. Через несколько месяцев П. умерла. Ее дочь – К., неявлявшаяся пользователем данной квартиры, обратилась в суд с заявлением опризнании права на ее приватизацию. Определением судьи районного суда в удовлетворениииска К. отказано по мотиву того, что правом на бесплатное получение всобственность жилья в порядке приватизации обладают лишь те граждане, которыезанимают жилые помещения по договору социального найма. К. такого права, помнению судьи, не имела, так как пользователем спорной квартиры не являлась нидо, ни после смерти своей матери.

Суд надзорнойинстанции определение отменил, указав следующее. Нарушение права П. набесплатное получение в собственность занимаемого жилого помещения, вызванное несвоевременнымоформлением документов, могло повлечь нарушение права К., являющейся еедочерью, на получение наследственного имущества, в том числе, спорной квартиры.При таком положении К. имеет право обратиться в суд за защитой своегонарушенного права. Если же, указал суд, при рассмотрении дела будетустановлено, что истица не вправе претендовать на квартиру, ранее занимаемую еематерью, как на собственность наследодателя, это обстоятельство может служитьоснованием для отказа в удовлетворении материально-правового требования посуществу.[59] В данномслучае, судья районного суда был не прав, так как у К., как у наследницы П.,есть право быть собственницей спорной квартиры, так как, если бы не нарушениесрока приватизации местной администрацией, то ее мать П. давно быприватизировала квартиру, так как у нее были на это все основания – онаосуществляла пользование жилым помещением на основании договора социальногонайма.

Жилыепомещения, занимаемые гражданами на основании коммерческого найма или иномосновании, приватизированы быть не могут. Незаселенные жилые помещения не могутбыть приватизированы путем безвозмездной передачи.

4)возникновение права на приватизацию должно следовать из волеизъявления наприватизацию или отказа от участия в ней.

Жилыепомещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, приналичии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетнихчленов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2Закона о приватизации). Следовательно, законность приватизации будет соблюденатогда, когда в ней участвуют все проживающие в жилом помещении лица либодостигнуто соглашение на передачу жилья только одному или нескольким из них(отказ от приватизации).

Необходимоучитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на моментприватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Статьей 71 ЖКРФ установлено, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения подоговору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов егосемьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностейпо договору социального найма.[60]

К. предъявилв суд иск к администрации г. Элисты и к своей бывшей супруге о признаниинедействительным договора о передаче в порядке приватизации жилого помещения вее единоличную собственность. Возражая против заявленного требования. Ответчицауказала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все своивещи и ушел из квартиры, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры нетребовалось.

Оставляя всиле решение суда первой инстанции, которым иск удовлетворен, Судебная коллегияпо гражданским делам Верховного Суда РФ указала следующее. Как следует изматериалов дела, спорная квартира предоставлена по договору социального найма ответчице.В ордер был включен и истец К., который в квартиру вселился. При такихобстоятельствах К. как член семьи нанимателя (ответчицы) приобрел равное с нейправо пользования спорной квартирой. То обстоятельство, что после расторжениябрака между ними сложились неприязненные отношения и К. был вынужден временно вквартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.Поскольку истец не утратил права пользования спорной жилой площадью, то ееприватизация была возможна с его согласия.[61]

Такимобразом, для приватизации жилого помещения необходимо получить согласие нетолько членов семьи нанимателя, фактически проживающих на жилой площади, вопросо приватизации которой ставится, но и тех лиц, которые членами семьи нанимателяне являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи правопользования жилым помещением. Такое согласие необходимо и в тех случаях, когдабывшие члены семьи нанимателя по не зависящим от них причинам наприватизируемой жилой площади не проживают.

Согласно п. 4ст. 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишеныродительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или правопользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанныена факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право наполучение наследства.[62]

Что касается отказаот участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного СудаРоссийской Федерации в постановлении «О некоторых вопросах применения судамиЗакона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» от 24 августа 1993 г. № 8 указал следующее: «Учитывая, что всоответствии со статьями 28 и 37 ГК опекун не вправе без предварительногоразрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в томчисле влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель даватьсогласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может бытьосуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунамии попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».[63]

Несмотря нато, что Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал на порядок отказа отучастия в приватизации несовершеннолетних лиц, их участие в приватизациифактически обязательно. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации в договорпередачи включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования даннымжилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещениепередается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние,проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользованияданным жилым помещением.

Такимобразом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, снятые срегистрационного учета по различным основаниям, направленные в образовательныеи лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе ик приемным родителям.

5)бесплатность.

Данныйпринцип означает, что жилое помещение передается в собственность граждан впорядке приватизации бесплатно. Однако следует отметить, что в целом натерритории Российской Федерации бесплатной приватизация жилья стала не сразу, ас декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 № 4199-1 изменений идополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась насмешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялась бесплатно, а остальная площадь — за плату. Вряде регионов размер бесплатно передаваемой площади был иным (например, 20 кв. м + 10 кв. м или 18 кв. м + 12 кв. м). В некоторых регионах по решению государственных органовсразу же был установлен бесплатный порядок передачи жилья в собственностьграждан.

6)однократность.

Использоватьправо на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения в домахгосударственного и муниципального фонда гражданин Российской Федерации можеттолько один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшимсобственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. Подостижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную бесплатнуюприватизацию жилого помещения. При этом несовершеннолетние граждане могутприватизировать жилое помещение также только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона оприватизации четко установлено право всех граждан без указания возрастаприватизировать занимаемое жилое помещение один раз, а для несовершеннолетних всоответствии с абз. 2 установлено дополнительное право однократной приватизациипо достижении совершеннолетия. Таким образом, гражданин может участвовать вприватизации жилья два раза: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз — после его достижения.

Районный суд,рассмотрев дело по заявлению М. к и местной администрации об устранениинарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчика заключить с истцомдоговор о передаче в его собственность в порядке приватизации спорного жилогопомещения. При этом, как следует из материалов дела, ордер на занятие квартирысемьей истца выдан в 2000 году, однако вопрос о том, получал ли истец ранее всобственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, суд наобсуждение сторон не ставил, что существенно нарушает принцип однократностиприватизации. Вышестоящий суд отменил постановление районного суда, в видутого, что районный суд не исследовал доказательства отсутствия у М.заключенного ранее договора о передаче жилья в собственность в порядкеприватизации. По другому делу суд, напротив, ошибочно пришел к выводу обиспользовании гражданином права на приватизацию. Между тем по прежнему местужительства квартира была приобретена хотя и в порядке приватизации, однако небезвозмездно, а по договору купли-продажи с оплатой ее полной стоимости. [64]

Такимобразом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушенияосновных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве случаев, из – занедостаточной изученности этого вопроса в юридической практике и в литературе.

2.3 Порядок приватизациии расприватизации жилых помещений

 

Одними из основанийдля изменения особого правового режима жилого помещения, обусловленного целямиего использования, являются приватизация и расприватизация (деприватизация)жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фондасоциального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

Вопросырасприватизации (деприватизации) как и приватизации жилого помещенияурегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации»,[65]а такжестатьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации» (далее — Вводный закон). [66]

Ст. 1 Законао приватизации дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Законао приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихсяв аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а такжеслужебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и другихсельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Следуетотметить, что указанный запрет неоднократно был предметом рассмотрения вКонституционном Суде РФ. Как указал Конституционный Суд РФ, определение кругаобъектов, не подлежащих приватизации, нельзя считать ограничением прав и свободчеловека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место егонахождения и другие обстоятельства, обуславливающие особенности правовогорежима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность. [67]Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, признаноКонституционным Судом РФ не противоречащим Конституции РФ. Вместе с тем нельзяне отметить, что предусмотренный статьей 4 Закона о приватизации круг объектов,не подлежащих приватизации, нуждается в существенной корректировке с учетомдействующего законодательства. Прежде всего, это относится к запретуприватизации:

— во-первых,жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии;

— во-вторых,жилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений.

Относительнопервой категории жилых помещений представляется правильным установить запретприватизации не только «аварийных» жилых помещений, а всех жилых помещений,которые признаны непригодными для проживания граждан. По мнению В.В. Былкова,применение в отношении жилого помещения понятия «аварийное состояние» вызываетопределенные сложности, так как законодатель употребляет понятие «аварийный»только в отношении многоквартирного дома (ст. 32 ЖК РФ), тогда как в отношениижилого помещения используется понятие «непригодный для проживания» (ст. 12-15,57, 73, 85, 87 ЖК РФ).[68] Соотношениечасти и целого. Аварийность является специальным случаем или одной из причиннепригодности. [69]

Что касаетсяжилых помещений, находящихся в общежитиях, и служебных жилых помещений, тозапрет на их приватизацию сформулирован слишком узко. Согласно ст. 92 ЖК РФ, кспециализированным жилым помещениям помимо служебных жилых помещений и жилыхпомещений в общежитиях относятся также жилые помещения маневренного фонда;жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилыепомещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилыепомещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилыепомещения для социальной защиты отдельных категорий граждан. Причем в отношениивсех этих видов действует общий запрет отчуждения, в том числе приватизации (ч.2 ст. 92 ЖК РФ).

По мнениюглавного специалиста Самарской Губернской Думы, члена Ассоциация юристов РоссииВ.П. Макеева представляется необходимым внести изменение в ст. 4 Закона оприватизации, изложив первый абзац в новой редакции: «Не подлежат приватизациижилые помещения, признанные непригодными для проживания граждан, находящиеся вдомах закрытых военных городков, а также специализированные жилые помещения, заисключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий,к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фондстационарных учреждений социальной защиты населения».[70]

Такимобразом, граждане получат возможность приватизировать и отчуждать ряд жилыхпомещений, ранее относимых к специализированному жилищному фонду, в отношениикоторых была запрещена приватизация.

Порядокпередачи жилых помещений в собственность в результате приватизации установлен вст. 6 Закона о приватизации.

Передачажилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченнымисобственниками указанных жилых помещений органами государственной власти,органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальнымиунитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на правехозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями,казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищныйфонд.

В случаеосуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а также учреждениямисогласия собственника в лице соответствующего органа по управлениюгосударственным или муниципальным имуществом не требуется.

Как отмечают Е.А.Киндеева и М.Г. Пискунова, статьей 217 ГК РФ установлен приоритет норм приватизационногозаконодательства перед нормами ГК РФ о порядке прекращения правагосударственной (муниципальной) собственности; из этого следует, что нормыглавы 19 ГК РФ в части получения согласия собственника имущества прираспоряжении этим имуществом предприятиями или учреждениями не применяются. [71]

Решениевопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям гражданв двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

— заявление(заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всемисовершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 летчленами семьи нанимателя;

— документ,подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договорсоциального найма, ордер на жилое помещение);

— справка,подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

— разрешениеорганов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетнихв число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение[72].

Передачажилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, которыйзаключается с гражданином от имени собственника органами государственной властиили органами местного самоуправления или предприятиями, учреждениями, вхозяйственном ведении или оперативном управлении которых находитсясоответствующее жилое помещение.Нотариального удостоверения договора передачи игосударственной регистрации не требуется. Государственной регистрации подлежиттолько переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения(ст. 7 Закона о приватизации).

По мнению Е.А.Чефрановой, договор передачи в рамках приватизации, имея безвозмездныйхарактер, сходен с договором дарения. [73]

По нашемумнению, договор передачи жилого помещения из государственной или муниципальнойсобственности в собственность граждан и договор дарения, не смотря на общиепризнаки, различаются. При приватизации жилого помещения происходит изменениеособого правового режима жилого помещения, поскольку жилое помещение переходитиз жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд,т.е. меняется цель его использования. Как справедливо отмечает И.В. Качалова,передача жилого помещения при приватизации связана прежде всего с существеннымиизменениями правового режима жилой площади (объекта этих отношений).[74]В отличие от приватизации передача жилого помещения по договору дарения невлечет изменения особого правового режима переданного жилого помещения,поскольку при такой передаче цель использования жилого помещения не меняется.

Отприватизации следует отличать расприватизацию (деприватизацию)[75]жилого помещения, которая представляет собой обратный процесс, когда жилоепомещение переходит из индивидуального жилищного фонда в жилищный фондсоциального использования.

Вопросырасприватизации урегулированы статьей 9.1 Закона о приватизации, согласнокоторой граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для нихединственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им направе собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственнуюили муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительнойвласти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаныпринять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилыхпомещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательствомРоссийской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации,нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующихмуниципальных образований.[76]

Как следуетиз указанных норм, расприватизация может осуществляться при наличии следующихусловий:

— приватизированное жилое помещение должно быть для гражданина единственнымместом постоянного проживания;

— оно должнобыть свободным от обязательств (например, не передано в залог)[77].

П.В. Крашенниковотмечает неточность формулировки первого условия расприватизации. Речь идет отермине «единственное место постоянного проживания». Известно, что в ст. 20 ГКРФ указывается на то, что местом жительства признается место, где гражданинпостоянно или преимущественно проживает. Двух или более постоянных местжительства быть не может, поскольку одно из них уже никак не постоянное[78].

Следуетотметить, что если первое условие имеет только неточную формулировку, неспособную создать сколько-нибудь существенную проблему, то второе условие напрактике вызывает сложность. Именно условие расприватизации о том, что жилоепомещение должно быть свободным от обязательств, стало предметом рассмотрения вКонституционном Суде РФ. Неконституционность данной нормы заявители усматривалив том, что судебные и иные правоприменительные органы относят права членовсемьи собственника, вселенных в жилое помещение после его приватизации, кобременению, препятствующему расторжению договора передачи жилья всобственность и его последующей расприватизации.[79]Конституционный Суд в Определении от 21 декабря 2004 г. № 425-О [80],отказывая в рассмотрении поданной жалобы по существу, квалифицировалпоставленный в ней вопрос как вопрос о правильности толкования судебными ииными правоприменительными органами понятия «обязательство» и о возможностиотнесения его к числу «обременений» и указал, что к его компетенции неотносится выработка соответствующих понятий и проверка законности и обоснованностиконкретных правоприменительных решений.

Механизмпередачи жилых помещений в муниципальную собственность при расприватизациипредусматривается органами местного самоуправления. Так, например, РешениемДумы городского округа Жигулевск Самарской области от 26 апреля 2007 г. № 161 утвержден Порядок передачи гражданами приватизированных жилых помещений в муниципальнуюсобственность городского округа Жигулевск.[81] ДанныйПорядок определяет орган, уполномоченный рассматривать вопрос о расприватизации(мэр городского округа Жигулевск), а также перечень документов; срокирассмотрения данного вопроса (в течение 30 дней).

При этомпорядок передачи малоимущими гражданами приватизированных жилых помещений всобственность муниципального района Похвистневский, утвержденный ПостановлениемСобрания представителей муниципального района Похвистневский Самарской областиот 24 марта 2006 г. № 69-СП,[82]предусматривает при расприватизации заключение договора о передаче жилогопомещения в муниципальную собственность между собственником жилого помещения иАдминистрацией района, на основании которого постановлением Главы района жилоепомещение включается в муниципальную собственность.

Говоря обосновании для расприватизации — о договоре передачи жилого помещения вгосударственную или муниципальную собственность, нельзя не отметить, что речь вданном случае идет о заключении нового договора, а не о расторжении договораприватизации.[83] Как верноотмечает П. В. Крашенинников, исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть,поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилогопомещения, то есть вследствие его надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). Орасторжении договора приватизации может идти речь, когда договор еще неисполнен (полностью или частично). Как отмечает Е.А. Кинзакова, если договор кмоменту последующей расприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего.Передача при расприватизации осуществляется не в форме расторжения договораприватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилогопомещения в государственную или муниципальную собственность.[84]

Отрасприватизации как передачи жилого помещения в государственную илимуниципальную собственность следует отличать последствия недействительностидоговора приватизации, реституцию. Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительнаясделка не влечет юридических последствий, поэтому считается, что гражданин неприобрел право частной собственности на жилое помещение по недействительномудоговору приватизации. Поскольку в данном случае гражданина нельзя назватьприватизировавшим жилое помещение, то в силу ст. 9.1 Закона о приватизации ист. 20 Вводного закона реституцию как последствие недействительности договораприватизации нельзя назвать расприватизацией. [85]

Очевиднымявляется то, что большее количество граждан предпочитают не расприватизировать(деприватизировать) свое жилье, так как одним из достоинств приватизированногожилья является то, что оно получено по безвозмездному договору, его можнопродать, подарить, завещать и так далее. Собственное жилье не может позволитьсебе лишь небольшое количество неимущих граждан, для которых оптимальнымвариантом является договор социального найма, поэтому они и не вступают впроцесс приватизации. Случаи расприватизации жилых помещений очень редки в судебнойи юридической практике.

По даннымФедеральной службы государственной статистики РФ в целом по РоссийскойФедерации в 2008 году было приватизировано 699213 квартир. С 2000 годаколичество приватизированных квартир по России колеблется то в большую, то вменьшую сторону: в 2000 году приватизировано 922313 квартир, в 2001 – 1301726,в 2002 – 1281255 квартир. С 2003 года по 2005 год отмечается постепенный ростколичества приватизированных квартир: в 2003 году – 796593, в 2005 году –1684212 квартир. С 2005 года по 2008 год наблюдается постепенное снижениеприватизированных квартир.[86]

ПоОренбургской области ситуация с приватизацией квартир складывается немного иначе.Так, по данным Федеральной службы государственной статистики РФ в 2000 году вОренбургской области было приватизировано 10237, в 2001 году – 20083, в 2002году – 18305, в 2003 году – 12601, в 2004 году – 15560, в 2005 году – 18564, в2006 году – 17057, в 2007 году – 9751, в 2008 году – 7027 квартир.[87]

По даннымМУЖКХ города Бузулука в городе Бузулуке в 2003 году было приватизировано всего198 жилых помещений (из них — 195 квартир, 3 комнаты), в 2004 году – всего 219жилых помещений (из них – 212 квартир, 7 комнат), в 2005 году – всего 431 жилоепомещение (из них – 426 квартир, 5 комнат), в 2006 году – всего 640 жилыхпомещений (из них — 600 квартир, 40 комнат), в 2007 году – всего 199 жилыхпомещений (из них – 141 квартир, 58 комнат), в 2008 году – всего 143 жилыхпомещения (из них – 111 квартир, 32 комнаты), в 2009 году – всего 285[88]жилых помещений (из них — 264 квартиры, 26 комнат).[89]

Отмечаетсяувеличение количества приватизированных жилых помещений с 2003 года по 2006 годвключительно, резкое падение количества приватизированных помещений в 2007,2008 годах, очевидно по причине того, что на тот момент последним срокомбесплатной приватизации жилья был 2007 год. В 2009 году отмечается вновьувеличение количества приватизированных помещений. Также с 2003 года по 2007год отмечается увеличения количества приватизированных комнат.

В январе 2010года в МУЖКХ города Бузулука уже подано 100 заявлений на приватизацию жилыхпомещений, однако они пока не рассмотрены. Такое количество заявлений в первыймесяц года, связано с тем, что граждане опасались не успеть приватизироватьсвое жилье, так как последний срок бесплатной приватизации жилых помещений былдо 1 марта 2010 года.

Продлениесрока бесплатной приватизации позволит всем нанимателям жилых помещений, неуспевшим в 2009 году приватизировать свое жилье, еще раз хорошо обдумав плюсы иминусы приватизации, принять правильное решение. А собственники жилыхпомещений, получившие право собственности путем приватизации, получат возможностьдеприватизации.

 

3 Особенностиприватизации отдельных видов жилых помещений

3.1 Приватизация жилых помещений в квартирахкоммунального заселения

Коммунальнаяквартира — одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие идолгие годы будет напоминать о себе. Коммунальные квартиры — квартиры, занятыенесколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилымпомещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такогопонятия нет. Например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькимисемьями. Впервые в нормативных актах запись «коммунальные квартиры»появилась в законе «Об основах жилищной политики в РФ» (ст. 12, 16 и др.).

Первыекоммунальные квартиры как тип жилья, в котором проживают несколько семей,появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение нанесколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из3-6 комнат, с одной кухней (туалет — один на лестничной площадке), в нихпроживало 3-6 семей. В 1860-х годах, после выхода романа Н. Г. Чернышевского«Что делать?», появились «коммуны-общежития», когда несколько молодых людейснимали квартиру из 2-4 комнат.

Наибольшеераспространение коммунальные квартиры получили после революции 1917 года.Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене частной собственности нанедвижимости в городах» отменял право частной собственности на городскую землюи право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходностьвыше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливалсяместными органами советской власти. Больше всего коммунальных квартир было в Ленинграде,где до революции было много квартир большой площади.[90]

До недавнеговремени Законом о приватизации были установлены особенности приватизациикоммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены вперечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в законеговорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизациикоммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) можетбыть решен положительно.

До введения вдействие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которыхвстречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применялось правопреимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. Вобоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общаясобственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашемумнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должнобыло, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектамобщего пользования в многоквартирном доме.

Если вотношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военныхгородках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета наих приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разныемнения.

Противникиприменения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случаечастичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане сразным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативноотразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали своикомнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он можетотчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение можетвселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статусуказанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которыеявляются общими (коридор, кухня и др.).

Сторонникираспространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилыхпомещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства.

Во-первых,как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разногоподхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется.Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК РСФСР[91] и ст. 16Закона «Об основах жилищной политики в РФ»[92]освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправезаселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том,чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование.В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшойжилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.

В этом спорев настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление«По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 ЗаконаРоссийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» всвязи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного судаМосковской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98 № 25-П[93],в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающейприватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующейКонституции РФ (ст. 19, 46 и 55).

При этомКонституционный суд РФ указал следующее:
 «…Признание оспариваемого положениячасти первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам КонституцииРоссийской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизациюжилых помещений без каких-либо предварительныхусловий, в частности независимо как от воли собственникакоммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещенияв той же квартире. Это неисключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».

Инымисловами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действуетобщий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этойсвязи Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона былиисключены слова «коммунальные квартиры»[94].

Квартиракоммунального заселения (коммунальная квартира) — квартира, в которой наряду сместами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат),предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношенийна праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Ст. 41Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общееимущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилогопомещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля вправе общей собственности на места общего пользования в этой квартире.[95]

Под общимимуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, котороепредназначено для обслуживания более одной комнаты — вспомогательные нежилыепомещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе:кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения,иные подсобные помещения.

Общееимущество собственников (общая собственность) в квартире коммунальногозаселения — является также инженерное и иное оборудование, предназначенное дляобслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и внеее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещенийэтой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартиредопускается только с согласия всех собственников комнат.

Порядокопределения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество вкоммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.

Доля в правеобщей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты вкоммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статьяустанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности наобщее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты вкоммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имуществопропорциональна сумме размеров:

— общейплощади комнаты в коммунальной квартире;

— площадиобщего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖКРФ.[96]

Собственникжилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на местапользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иныедействия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилоепомещение в квартире коммунального заселения.

Другимисловами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартиреследует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире.Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указаннаядоля.

Необходимосказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в правеобщей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запретыпрактически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общейсобственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственникикомнат в коммунальной квартире не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общееимущество в коммунальной квартире;

— отчуждатьсвою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальнойквартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой долиотдельно от права собственности на принадлежащую комнату.

Ст. 42 ЖК РФустанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат вкоммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественнойпокупки — это право участников общей долевой собственности в отношениипродаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, закоторую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такойдоли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли недопускается.

Продавец долиобязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственностио намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и другихусловий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказногописьма с уведомлением либо в иной письменной форме.

Еслиостальные участники долевой собственности откажутся от покупки или неприобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество втечение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любомулицу.

При продажедоли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевойсобственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядкеперевода на него прав и обязанностей покупателя.

Изложенныеправила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Приватизацияжилых помещений в квартирах коммунального заселения — бесплатная передача всобственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемыхими по договору социального найма жилых помещений (комнат).

Граждане,занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условияхдоговора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один разнезависимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей,арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.

Не подлежатприватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся ваварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными дляпостоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилыепомещения.

Необходиморазличать два вида приватизации квартир коммунального заселения:

1)приватизация коммунальных квартир;

2)приватизация комнат в коммунальной квартире.

В первомслучае приватизации объект приватизации — жилое помещение, квартира в целом.Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяютсяв договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключениядоговора передачи в установленном порядке производится государственнаярегистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такаяприватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4Закона о приватизации жилья.

Посколькуобъект приватизации в данном случае — вся коммунальная квартира в целом,приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих всекомнаты в квартире.

Немаловажно,что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками,поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает припоступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст.245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаютсясоглашением участников.

Количествоподлинных экземпляров договора может соответствовать числу участниковприватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающие документо наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может бытьзакреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какойкомнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ).[97]

Договорприватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, посколькугражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общейсобственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилыепомещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая изодной или нескольких комнат.

Приприватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат вкоммунальной квартире объект приватизации — изолированное жилое помещение(комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом.Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.

Проведеннаягосударственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором вкачестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).

Приватизацияжилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется в общемпорядке.

Граждане,ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения,владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать,завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, непротиворечащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы,жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.

Переход правасобственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другомулицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещениемчленами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).

Члены семьисобственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранениянарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включаясобственника помещения.

Приотсутствии на федеральном уровне документов, регулирующих порядок осуществленияприватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилыхпомещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территорииРоссийской Федерации следующим образом.

Орган местнойадминистрации, уполномоченный производить приватизацию жилья, передает всюкоммунальную квартиру в долевую собственность всех проживающих в нейнанимателей комнат, обратившихся с заявлением о приватизации квартиры. В такихслучаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющихправо на приватизацию, производится путем заключения договора на передачужилого помещения в собственность граждан, имеющих право на приватизацию, сопределением долей, соответствующих площади занимаемых ими комнат вкоммунальной квартире. После заключения и регистрации договора (договоров) опередаче производится государственная регистрация права долевой собственностина всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образомприватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятияКонституционным Судом РФ вышеназванного Постановления. Поскольку объектомприватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такаяприватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всехлиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.

При обращенииза приватизацией нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат вкоммунальной квартире без согласия других нанимателей объектом приватизацииявляется жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальнойквартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос: имеет ли собственниккомнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальнойквартире? Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникаетсомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользованияквартиры, в которой расположена приватизированная комната.

В соответствиис вышесказанным, при обращении нанимателя (нанимателей) одной или несколькихкомнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей осуществляетсяприватизация жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальнойквартире с соответствующей долей в праве на места общего пользования в даннойкоммунальной квартире. Размер передаваемой собственнику комнаты (комнат) доли вправе на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилогопомещения в собственность. Обязательным в договоре является условие о том, чтособственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в правесобственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а такжесовершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственностина жилое помещение.

Послезаключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения всобственность производится государственная регистрация права собственности накомнату с соответствующей долей в праве на места общего пользованиякоммунальной квартиры. Регистрация права на места общего пользования квартиры иобщее имущество дома в силу ст. 290 ГК РФ не производится и возникает в силузакона и договора передачи, в котором определен размер доли в праве общейсобственности на места общего пользования.

В договоретакже целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности наместа общего пользования квартиры следует праву собственности на жилоепомещение (комнату, комнаты).
Учреждением юстиции по регистрации прав выдается одно Свидетельство огосударственной регистрации права на комнату (комнаты) с долей в праве на местаобщего пользования квартиры коммунального заселения.

 

3.2 Приватизация жилыхпомещений в общежитиях

С введением вдействие ЖК РФ этот вопрос в некоторой степени разрешился.

Проблемаприватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся вобщежитиях, была и остается дискуссионным вопросом в жилищном законодательствеРоссии.

Ранее Закон оприватизации устанавливал запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся вобщежитиях, и не позволял гражданам осуществить свое право на приватизацию. Нопри этом данный Закон не давал определения понятию «общежитие», вследствие чегосуды испытывали затруднения при рассмотрении дел о признании права на приватизациюгражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях.

По мнениюБондарева Е.С., сложившаяся судебная практика рассмотрения дел о приватизациижилых помещений в общежитиях осуществлялась на основе отказа в удовлетворенииисковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорныепомещения находились в здании, которое имело статус общежития, и на основаниист. 4 Закона о приватизации не подлежали приватизации жилых помещений на общихоснованиях. Данная практика лишала граждан шансов на приобретение всобственность занимаемых ими помещений, в том числе и в зданиях, номинальноносящих название общежитий.[98]

На основаниист. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились вжилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либогосударственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качествеобщежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяютсянормы ЖК РФ о договоре социального найма. [99]

По договорусоциального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещениягосударственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда(действующие от его имени уполномоченный государственный орган илиуполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо(наймодатель) обязуются передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилоепомещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях,установленных Жилищным кодексом. Договор социального найма имеет бессрочныйхарактер.

Кроме того,ст. 94 Жилищного кодекса РФ определила понятие общежитий как жилых помещений,предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службыили обучения, предоставляющихся в специально построенных или переоборудованныхдля этих целей домах либо части домов, укомплектовывающихся мебелью и другиминеобходимыми для проживания граждан предметами.[100]

Исходя извышеуказанного определения общежития, П.В. Сокол выделяет следующие егопризнаки: [101]

1) Временныйхарактер проживания граждан в период работы, службы, обучения. Данный признакопределяет временные рамки правоотношений между рабочими, служащими илиучащимися и организациями, в которых они учатся или работают. После окончанияучебы или выполнения работ правовая связь будет утрачена и право пользованияжилым помещением в общежитии прекращается, после чего последует выселение.

2) Общежитиенаходится в хозяйственном ведении организации. Общежитие как объектспециализированного жилищного фонда находится в управлении хозяйствующегосубъекта — организации, предоставляющей жилые помещения своим учащимся,работникам, служащим, у которых отсутствует жилье.

3) Специальнооборудованное жилое помещение. Общежития должны быть отделены от другой частидома (если это имеет место), иметь отдельный выход, чтобы не ущемлять жилищныеинтересы граждан, живущих по договору социального найма. Дома, предоставленныепод общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должныиметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовыеудобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотреныпомещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.

Договор социальногонайма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений,прохождения службы или обучения, в силу наличия трудовых отношений междунанимателем и наймодателем, прохождения службы или обучения. Прекращение такихотношений влечет за собой прекращение действия договора социального наймажилого помещения.

Следует такжеобратить внимание на то, что в ст. 7 названного Федерального закона речь идет ожилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Темсамым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежалигосударственным или муниципальным предприятиям либо государственным илимуниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местногосамоуправления, после вступления в силу Федерального закона «О введении вдействие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий всилу закона.

Необходимоиметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являютсяспециализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временногопроживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и вотношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма ит.д.). Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда насоответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социальногонайма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже неимеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен ихобмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный дляжилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).

С учетомизложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовалисьв качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиямлибо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведениеорганов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общихоснованиях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации» не ограничивает возможность приватизации такихпомещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договорасоциального найма, и решения органа местного самоуправления об исключениисоответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку правограждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не можетставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления поосуществлению документарного оформления соответствующих договоров социальногонайма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статусасоответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

Послевведения в действие Жилищного кодекса в суды стали поступать исковые заявленияо признании права на приватизацию занимаемых жилых помещений, находящихся вобщежитиях. При рассмотрении данных дел о признании права на приватизациюквартиры или комнаты в общежитии суды сталкиваются с проблемой при определениистатуса общежития и жилого дома, используемого в качестве общежитий, но таковымне являющего по своей юридической природе, и часто данные исковые требованияоставались без удовлетворения.

Так,Бузулукским городским судом Оренбургской области в 2005 году был рассмотрен ряддел о признании права на приватизацию жилых помещений, жильцы которых подалиисковые заявления на основании вышеуказанной ст. 7 Федерального закона «Овведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Суть данныхдел состояла в следующем. Дом, расположенный в одном из населенных пунктовБузулукского района Оренбургской области, изначально был построен какобщежитие. Данный дом состоял на балансе предприятия, которое впоследствии былоликвидировано, а общежитие перешло в собственность местной администрации, нопри этом юридически не было оформлено право собственности.

Истцыобратились в суд с иском о признании права на приватизацию комнат в общежитии,ссылаясь на то, что они проживают в данном общежитии длительное время, вносятплату за коммунальные услуги по тарифам квартиры, имеют отдельный счетчикэлектрической энергии, не имеют мебели, комнаты отдыха, бытового обслуживания ит.д. Фактически истцы проживали в данном доме по договору социального наймажилого помещения.

Ответчик,администрация Бузулукского района, исковые требования не признал, посколькуистцы проживают в общежитии, где в силу Закона приватизация запрещена; крометого, отсутствует регистрация права собственности, поэтому администрация неможет распоряжаться данным общежитием.

Исследовавдоказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, приэтом пояснив: согласно ст. 16 ЖК РФ комната относится к жилым помещениям,следовательно, подлежит приватизации; истцы проживают в данном общежитии болеедесяти лет, будучи не связанными трудовыми отношениями с предприятием; правоотношениямежду истцами и ответчиком вытекают из договора социального найма, так какответчик выдал ордер на вселение, который юридически закрепил данныеправоотношения; несвоевременное оформление права собственности администрациейне является преградой для осуществления гражданами права на приватизациюзанимаемых ими жилых помещений.

Вкассационном порядке Судебная коллегия Оренбургского областного суда,рассмотрев данные дела, отменила принятые решения и дела направила на новоерассмотрение в другом составе суда, ввиду того, что судом не установленыюридически значимые обстоятельства дела.

При повторномрассмотрении суд решил отказать в приватизации комнат в общежитии, так как наосновании ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещенияв общежитиях. Тот факт, что жильцы проживают в занимаемых ими жилых помещенияхпостоянно длительное время, по мнению суда, не мог повлиять на изменениеправового режима данного здания.[102]

Поэтомуграждане не смогли осуществить свое право на приватизацию занимаемых ими жилыхпомещений.

Подобнымрезультатом заканчивались многие гражданские дела, связанные с правом наприватизацию жилых помещений в общежитиях. Само название «общежитие» не должноявляться преградой реализации прав граждан.

Рассматриваяданные дела, суд должен исследовать юридическую природу дома и определить егостатус в соответствии с нормами жилищного законодательства. В данном случае исудом кассационной инстанции, и Бузулукским городским судом Оренбургской областипри повторном рассмотрении неверно определен статус общежития, котороефактически таковым не являлось, так как проживание граждан было постоянным ибыла утрачена правовая связь между работниками и организацией, котораяпредоставила общежитие.

Фактическиграждане проживали по договору социального найма, вследствие чего моглиприватизировать занимаемые ими жилые помещения на общих основаниях приватизациижилья.

Ясность вопределении статуса общежития и правильное толкование правовых норм определилаСудебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при рассмотрениинадзорной жалобы, которая признала отказ гражданину в приватизации занимаемогожилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, на том основании,что ранее это жилое помещение использовалось как общежитие, незаконным приследующих обстоятельствах.

РешениемОктябрьского районного суда г. Белгорода гражданину А. отказано в приватизациизанимаемого им в течение более 30 лет жилого помещения (комнаты). Судебнаяколлегия по гражданским делам Белгородского областного суда решение районногосуда оставила без изменения. Президиум Белгородского областного суда судебныепостановления оставил без изменения.

Суд первойинстанции исходил из того, что здание изначально построено как общежитие, в 2004 г. фактически передано в собственность г. Белгорода. Однако дом не был исключен изспециализированного жилого фонда и заселение жильцов осуществлялось наосновании Положения о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г.Белгорода. Поэтому суд первой инстанции счел, что данный дом не утратил статусаобщежития и на основании ст. 4 Закона о приватизации приватизировать занимаемоежилое помещение запрещено.

Администрацияг. Белгорода ссылалась на то, что данное здание включено в список муниципальныхобщежитий, подлежащих реконструкции, и истец в случае оплаты 50% стоимостиреконструкции может получить занимаемое жилое помещение в собственность.

Кроме того,Судебная коллегия областного суда, истолковав буквально ст. 7 Федеральногозакона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», пришла к выводу, чтоположение о договоре социального найма необходимо применять только в томслучае, если жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначальнокак многоквартирный жилой дом, и отказ в приватизации комнаты являетсяправомерным. С этим выводом согласился Президиум Белгородского областного суда.

ОднакоВерховный Суд признал, что данный вывод основан на неправильном толкованиизакона.

Из содержанияст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации» следует, что общежития, которые принадлежали государственным илимуниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органовместного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к нимприменяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленныхпо договорам социального найма.

Отсутствиедоговора социального найма, а также решения органа местного самоуправления обисключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда неможет препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещенияпо договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставленав зависимость от оформления органами местного самоуправления указанныхдокументов. Поэтому статус общежития данным домом утрачен и истец можетприобрести занимаемое им жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2Закона о приватизации.

Вышеуказанныерешения Октябрьского районного суда г. Белгорода, определение Судебной коллегиипо гражданским делам Белгородского областного суда и постановление президиумаБелгородского областного суда Судебная коллегия по гражданским делам ВерховногоСуда РФ отменила, дело передала на новое рассмотрение. Данное ОпределениеВерховного Суда РФ включено в Бюллетень Верховного Суда РФ и являетсяориентиром в правоприменительной практике судей при рассмотрении дел оприватизации жилых помещений в общежитиях.[103]

Прирассмотрении судами дел о признании права на приватизацию жилых помещений вобщежитиях суды должны в первую очередь определить правомерностьраспространения на то или иное жилое помещение особого правового режимаспециализированного жилого фонда общежития и не должны ограничиваться лишьформальным подтверждением целевого назначения данного помещения, а такжеобязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такоераспространение, согласно Определению Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2000 г. № 220-О.

Жилыепомещения в общежитиях предназначены исключительно для временного проживанияграждан в период их работы, службы или обучения, находятся в отдельных домахили специально переоборудованных для этих целей частях домов и укомплектованынеобходимой для проживания мебелью.

Ж. обратиласьв Бузулукский городской суд с иском к администрации города БузулукаОренбургской области о признании права на передачу комнаты в собственность.Истица пояснила, что в 2002 году между ней и ОАО «Бузулуктяхмаш» был заключендоговор аренды места в общежитии. После чего данное общежитие было переданоадминистрации города Бузулука на праве собственности.

В даннойкомнате Ж. проживала с 1990 года, оплачивает все коммунальные платежи. Вдальнейшем возникли затруднения в передаче квартиры в собственность Ж. Вдоказательство своих требований Ж. предоставила договор аренды места вобщежитии, справку о прописке, справку из БТИ об отсутствии у истицы ранееприватизированного жилья и другие. Представитель ответчика в суд не явился, таккак заявил о рассмотрении дела в его отсутствие. В своем заявлении представительответчика признал в полном объеме исковые требования.

Судрассмотрев дело по требованиям Ж., признал за ней право проживания в комнате наусловиях договора социального найма и передачи ее в собственность в порядкеприватизации.[104]

Обязательнымусловием является установление судом факта проживания по договору социальногонайма жилого помещения. Если граждане проживают в общежитии постоянно послепрекращения трудовых отношений, то это следует приравнивать к фактическомупроживанию по договору социального найма, причем отсутствие данного договора неявляется причиной отказа в удовлетворении исковых требований.

Приликвидации предприятия или его приватизации (при условии, что общежитие невключалось в договор приватизации) утрачивается право собственности или правохозяйственного ведения, и общежитие переходит в собственность муниципалитета.Прекращаются трудовые отношения между работодателем и работниками, занимающимижилые помещения в общежитии. Утрачивается временный характер проживания ивозникают правоотношения, основанные на договоре социального найма жилогопомещения. На основании данных правоотношений жилой дом, имеющий статусобщежития, должен быть исключен из специализированного жилищного фонда.

Отсутствие умуниципалитета права собственности на спорное жилое помещение в силунесвоевременного оформления необходимых документов также не должнопрепятствовать осуществлению законного права на приватизацию занимаемых жилыхпомещений и ставить граждан в зависимость от сроков оформления указанныхдокументов.

 

Заключение

 

Приватизация — это возможность статьполноправным хозяином своего жилья — распоряжаться им по собственномуусмотрению, продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду. Приватизация жилья –это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемыхими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.Приватизация жилья регулируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Передачажилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи,заключаемым органами государственной власти или органами местногосамоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающимжилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. Приэтом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Предметомдоговора, как и объектом приватизации жилого помещения является жилоепомещения, относимое к государственному или муниципальному жилищному фонду РФ.

Каждыйгражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядкеприватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фондесоциального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственникамизанимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право наоднократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного имуниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Договорпередачи квартир в собственность граждан считается заключенным с моментаподписания его сторонами, и не подлежит государственной регистрации.Обязательной государственной регистрации подлежит только переход правасобственности к гражданам, приватизирующим жилое помещение.

Срококончания бесплатной приватизации продлен Государственной Думой РФ 15 января2010 года до 1 марта 2013 года.

Расприватизация — это признание всудебном порядке договора передачи квартиры недействительным. Этот способиспользовался раньше, когда законодательством не была предусмотрена возможностьвернуть квартиру в муниципальную собственность без суда, и сейчас продолжаетиспользоваться в некоторых случаях. Договор приватизации может быть признаннедействительным на основании поданного искового заявления и решения суда. Дляэтого в суде нужно было доказать, что договор приватизации заключен снарушением действующего гражданского законодательства. Времени эта процедураможет занимать очень много.

Деприватизация — принципиально другойспособ передачи квартиры в собственность государства или муниципальногообразования, основанный на принципе добровольности. Схема его такова: жилыепомещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядкедеприватизации, будут предоставляться им в пользование на основании договоровсоциального найма.

На основаниианализа законодательства о приватизации жилых помещений, специальной, учебной инаучной литературы по рассматриваемому вопросу, юридической и судебной практикипо делам, связанным с приватизацией жилых помещений, можно сделать следующиевыводы.

1) Граждане,давшие согласие на приватизацию жилого помещения на одного из членов семьи, иотказавшиеся таким образом от доли в приватизированном жилом помещении,приобретают право постоянного бессрочного пользования данным жильем. Указанноевещное право является абсолютным, то есть не может быть прекращено помимо волиего обладателя вне зависимости от будущей юридической судьбы данного жилогопомещения. Данное право принадлежит гражданам, вне зависимости от того, вкоторый раз ими используется право на приватизацию жилого помещения.

2)Процессуальной формой добровольного волеизъявления граждан на приватизациюжилья может являться не только письменное заявление о приватизации занимаемогожилого помещения, но и доверенность на совершение действий, связанных с приватизациейжилья, в которой выражена воля наследодателя о приобретении жилого помещения всобственность. При этом следует учитывать экстраординарные обстоятельства,повлекшие смерть наследодателя и не позволившие ему надлежащим образом оформитьзаявление о приватизации и другие документы.

3)Приватизация комнат в коммунальной квартире не может быть обусловлена согласиемдругих лиц, проживающих в данной квартире. Основанием для ее передачи всобственность граждан является волеизъявление лиц, проживающих в даннойкомнате.

4) Принципбесплатности приватизации жилых помещений является временным, и будет отменен вближайшие годы.

Продлениесрока бесплатной приватизации может привести к тому, что существенно сократятсягосударственный и муниципальный жилищные фонды, что уже происходит, так как скаждым годом растет количество приватизированных жилых помещений, астроительство жилых комплексов для государственного и муниципального жилищныхфондов практически остановилось на нулевой отметке.

По нашемумнению, законодатели приняли правильное решение, продлив бесплатнуюприватизацию жилых помещений, так как, по-прежнему, у многих граждан России нетвозможности приобрести жилье в собственность за свои деньги. Но, пожалуй,наиболее оптимальным вариантом было бы расширение строительства жилья,предназначенного для государственного или муниципального жилого фонда, чтопозволило бы всем гражданам, не имеющим собственного жилья, получить квартируна условиях договора социального найма.

Список использованныхисточников

 

1 Нормативные правовые акты

1.1 КонституцияРоссийской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (сучетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках кКонституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)[Текст] // Российская газета. — 2009. — № 7 — 21 января.

1.2 Гражданский кодексРоссийской Федерации. Часть первая [Текст]: федеральный закон от 30 ноября 1994года № 51 -ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от27.12.2009) // Российская газета. – 1994. — № 238-239. – 8 декабря.

1.3 Гражданский кодексРоссийской Федерации. Часть вторая [Текст]: федеральный закон от 26 января 1996года № 14-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 22 декабря 1995 года (ред. от17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. – 1996.- № 5. — ст. 410. — 29января.

1.4 Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]:федеральный закон от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ. Принят ГосударственнойДумой РФ 8 декабря 1995 года (ред. от 30.06.2008 // Российская газета. — 1996.- № 17 – 27 января.

1.5 Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]:федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят ГосударственнойДумой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) //Российская газета. – 2005. — № 1. — 12 января.

1.6 О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации [Текст]: Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1. Принят ВерховнымСоветом РСФСР 4 июля 1991 года (ред. от 11.06.2008) // Ведомости СНД и ВСРСФСР. – 1991. — № 28. — ст. 959.- 11июля.

1.7 О введении в действие Жилищного кодексаРоссийской Федерации [Текст]: федеральный закон от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года(ред. от 01.02.2010) // Российская газета. – 2005. — № 1. — 12 января.

1.8 Основы законодательства Российской Федерациио нотариате [Текст]: Утверждены Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1 (ред.от 19.07.2009) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации иВерховного Совета Российской Федерации. — 1993. — № 10. — Ст. 357.

1.9 О внесении измененийи дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон РоссийскойФедерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]: федеральныйзакон от 15 мая 2001 года № 54-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 11 апреля2001 года (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗв ред. от 01.02.2010) // Российская газета. – 2001. — № 103. — 31 мая.

1.10 Об адвокатуре и адвокатской деятельности вРоссийской Федерации [Текст]: федеральный закон от31 мая 2002 года № 63-ФЗ. Принят Государственной Думой 26 апреля2002 года (в ред. от 23.07.2008) // Российская газета. – 2002. — № 100. – 5июня.

1.11 Овнесении изменения в статью 4 закона Российской Федерации «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]: Федеральный закон от 11 июня2008 года № 84-ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 23 мая 2008 года //Российская газета. — 2008. — № 128. – 18 июня.

1.12 Об утверждении примерного положения обесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации [Текст]: РешениеРоскоммунхоза от 18 ноября 1993 г. № 4 // Экономика и жизнь. — 1994. — № 6 – С.23.

1.13 Об утверждении правил пользования жилымипомещениями [Текст]: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (с изменениями, внесенными решением Верховного Суда РФ от 16 января 2008 года №ГКПИ07-1022)// Российская газета – 2006. — №16. – 27 января

1.14 Решение Думы городского округа ЖигулевскСамарской области от 26 апреля 2007 г. № 161 [Текст] // Жигулевский рабочий. — 2007. — 12 мая.

1.15 Постановление Собрания представителеймуниципального района Похвистневский Самарской области от 24 марта 2006 г. № 69-СП [Текст]: // Похвистневский вестник. — 2006. — 13 апреля.

1.16 Жилищный кодекс РСФСР [Текст]: закон РСФСР.Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта2005 года) // Ведомости ВС РСФСР. — 1983,. № 26.- ст. 883.

1.17 Гражданский кодекс РСФСР [Текст]: законРСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 года (полностью утратилсилу с 1 января 2008 года) // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. — № 24 — ст. 407.

1.18Об основах жилищной политики в Российской Федерации [Текст]: закон РФ от 24декабря 1992 года № 4218-1 (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Российскаягазета. – 1993. — № 15. – 23 января

1.19 О реорганизации и приватизациигосударственно-кооперативных (кооперативно государственных) предприятийагропромышленного комплекса [Текст]: положение. Утверждено постановлениемПравительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. № 708 (утратило силу с 27 января 2003 года) // Российская газета. – 1992.- № 211. – 24сентября.

2         Специальная,научная и учебная литература

2.1 Бронер, Д.Л. Статистика жилищного икоммунального хозяйства [Текст]: учебник для ВУЗов / Д.Л. Бронер, М.Л.Крупицкий, Ю.Д. Бронер. — М.: Высш. шк., 1979. — 350 с.

2.2 Бойцов, Г.В. Приватизация, деприватизацияжилья [Текст]: комментарий / Г.В. Бойцов — М.: Гроссмедиа, 2005. – 235 с.

2.3 Зарецкая, С. Приватизация в Великобритании:социально-экономический и политический анализ [Текст]: Монография, РАН. ИНИОН/С. Зарецкая. — М., 2000 – 282 с.

2.4 Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки(новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) [Текст]:комментарий / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. — М.: Юрайт-Издат, 2004. — 389 с.

2.5 Качалова, И.В. Право собственности и иныевещные права граждан на жилые помещения [Текст]: Автореф. дисс. канд. юрид.наук / И.В. Качалова. – М., 2006. – 267 с.

2.6 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]:учебник / П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2008. – 379 с.

2.7 Титов, А.А. Приватизация жилья: новыйпорядок, судебная практика, образцы документов [Текст]: учебное пособие / А.А.Титов. — М., 2006. — 180 с.

2.8 Чефранова, Е.А. Государственный регистратор вРоссийской Федерации: основы профессии [Текст]: учебное пособие / Е.А.Чефранова, С. Г. Певницкий – М., 2007. — 619 с.

3         Периодическиеиздания

3.1 Бондарев, Е.С. Приватизация жилых помещений вобщежитиях: теоретические и практические проблемы [Текст] / Е.С. Бондарев //Нотариус. — 2008. — №5 – С. 32 -33.

3.2 Былков, В.В. Новое в правовом регулированиипризнания жилья непригодным для проживания [Текст] / В.В. Былков // Жилищноеправо. — 2006. — № 12. — С. 12-13.

3.3 Васильева, Ю. Метрам вернули право [Текст] /Ю. Васильева // Российская Бизнес-газета. — 2008. — № 650. — 22 апреля. –С. 14.

3.4 Егоршева, Н. Иметь или не иметь? [Текст] / Н.Егоршева // Российская газета – 2009. – № 102. — 5 июня. – С. 12.

3.5 Кинзакова, Е.А. Деприватизация жилья:особенности правового регулирования [Текст] / Е.А. Кинзакова // Адвокат. — 2004. — № 5. – С. 16.

3.6 Макеев, В.П. Приватизация и расприватизация(деприватизация) жилого помещения как основания для изменения особого правовогорежима жилого помещения [Текст] / В.П. Макеев // Гражданин и право. – 2009. — № 2. – С. 25– 26.

3.7  Нестерова, О. «Окно» в свою квартиру [Текст]/ О. Нестерова // Российская газета. – 2009. — № 106. — 15 июня. – С.12.

3.8  Нестерова, О. Жилье — мое! [Текст] / О. Нестерова// Российская газета. – 2009 — № 124 — 9 июля. – С. 34.

3.9 Сапронова, И.А. Деприватизация жилья [Текст]/ И.А. Сапронова // Право и политика. — 2004. — № 8. – С. 127.

3.10 Семина, Т.А. Проблемы прекращенияприватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондав Российской Федерации [Текст] / Т.А. Семина // Жилищное право. — 2006. — № 4. –С. 22.

3.11 Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений вобщежитиях [Текст] / П.В. Сокол // Право и экономика. — 2006. — № 8. – С.20 –22.

3.12 Стадник, И. Новый жилищный кодекс: егодостоинства и недостатки [Текст] / И. Стадник // Отечественные записки – 2005.- № 1 (25). – С. 21-23.

4 Судебная практика

4.1 О некоторых вопросах применения судами ЗаконаРоссийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»[Текст]: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24августа 1993 г. № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 1993. — № 11. – С.24.

4.2 Постановление Конституционного Суда РФ от 3ноября 1998 г. № 25-П [Текст]: Постановление Конституционного Суда РФ //Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — № 45. — Ст. 5603.

4.3 По делу о проверке конституционностиотдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградскойобластной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобойгражданина В.А.Мостипанова [Текст]: Постановление Конституционного суда РФ от 3ноября 1998 года № 25-П // Собрание законодательства РФ. — 1998. — № 45. — ст.5603.

4. 4По жалобе граждан В.И. Беломытцевой, К.Н. Бережного, А.П. Бобрус и других нанарушение их конституционных прав положением статьи 4 Закона РоссийскойФедерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]:Определение Конституционного суда РФ от 10 декабря 2002 года № 316-О //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2003. — № 5. — Ст. 503.

4.5 Определение Судебной коллегии по гражданскимделам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. № 57-В07-2 [Текст]: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ // БюллетеньВерховного Суда Российской Федерации. — 2008. — № 4. – С. 20.

4.6 Обзор судебной практики по гражданским делам[Текст]: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного суда. – 2007. — № 10.– С. 25.

4.7 Обзор судебной практики по гражданским делам[Текст]: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного суда. – 2008. — № 7. –С. 15.

4.8 Обзор судебной практики по гражданским делам[Текст]: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного суда. – 2008. — № 3. –С. 14.

4.9 Обзор судебной практики по гражданским делам[Текст]: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного суда. – 2008. — № 6. –С. 16.

4.10 Обзор судебной практики по гражданским делам[Текст]: Обзор судебной практики // Бюллетень Верховного суда. – 2009. — № 2. –С. 11.

4.11 Материалы гражданского дела № 1-238/2005[Текст]: судебная практика // Архив Бузулукского городского суда Оренбургскойобласти.

4.12 Материалы гражданского дела № 1 – 576 поиску Ж. [Текст]: / Решение Бузулукского городского суда Оренбургской области от23 декабря 2009 года // Материалы МУ ЖКХ города Бузулука.

5 Справочно-правовые системы и Интернет ресурсы

5.1 Об отказе в принятии к рассмотрению жалобыгражданина Волобуева Юрия Александровича на нарушение его конституционных правположениями статьи 9.1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищногофонда в Российской Федерации» и пунктом 2 статьи 75 Федерального закона «Обисполнительном производстве» [Текст]: Определение Конституционного Суда РФ от21декабря 2004 года № 425-О // СПС «Гарант», 2009

5.2 Безруких В. Продление бесплатной приватизации жилья станет не последним [Текст]:публикация / В. Безруких. — Режим доступа: www.rian.ru

5.3 Число приватизированных квартир за отчетныйпериод [Текст]: статистический сборник. — M.: Росстат, 2008. — Режим доступа: www.gks.ru

5.4 Материал Википедии [Текст]: электроннаяэнциклопедия — Режим доступа: ru.wikipedia.org

Приложение А

(справочное)

 

Количествоприватизированных квартир

вРоссийской Федерации с 2000 по 2008 годы[105]

 

/>

Рисунок 1- Количество приватизированных квартир в Российской Федерации с 2000 по 2008годы

Приложение Б

(справочное)

 

Количествоприватизированных квартир

вОренбургской области с 2000 по 2008 годы[106]

 

/>

Рисунок 2– Количество приватизированных квартир в Оренбургской области с 2000 по 2008годы

Приложение В

(справочное)

 

Динамикаприватизации жилых помещений в городе Бузулуке с 2003 по 2009 годы[107]

/>

Рисунок 3- Динамика приватизации жилых помещений в городе Бузулуке с 2003 по 2009 годы

Приложение Г

(справочное)

 

Количество квартир икомнат, приватизированных

в Бузулуке с 2003 по 2009годы[108]

 

/>

Рисунок 4 — Количествоквартир и комнат, приватизированных в Бузулуке с 2003 по 2009 годы