Реферат: Право собственности на землю

Право собственности на землю

Особым объектом права собственности является земля (земельныйучасток). Этообъясняется тем, что согласно ст. 14 Конституции Украины земля являетсяосновным национальным богатством и находится под особой охраной государства, аправо собственности на землю гарантируется Конституцией Украины.

Особенности правового режима земли состоят в том, что в соответствиисо ст. 9 ГК Украины положения Гражданского кодекса применяются курегулированию отношений, возникающих в сфере использования природных ресурсов(в том числе земли), если они не урегулированы иными актами законодательства.Таким образом, приоритет при решении конкретных вопросов осуществления правасобственности на землю предоставляется нормам актов специальногозаконодательства, а положения ГК применяются субсидиарно. Тем не менее, общиеположения права собственности (в том числе те, которые применяются в этойсфере), устанавливаются Гражданским кодексом.

Таким образом, основными законодательными актами, регулирующимиземельные отношения, являются Земельный кодекс Украины от 25 октября 2001 г.,вступивший в силу с 1 января 2002 г., и ГК Украины, нормы главы 27которого посвящены установлению основ гражданско-правового режима земли,находящейся в собственности субъектов гражданского права.

Объем и объекты права собственности на землю установлены ст. 373ГК Украины, которая, в частности, предусматривает, что право собственности наземельный участок распространяется на поверхностный (грунтовой) слой в границахэтого участка, на водные объекты, леса, находящиеся на ней многолетниенасаждения. Право собственности распространяется также на пространство, расположенноенад и под поверхностью участка, высотой и глубиной, которые необходимы длявозведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

В соответствии с этим положением, собственник земельного участкаимеет право использовать его по своему усмотрению соответственно его целевомуназначению, а также может использовать по своему усмотрению все, что находитсянад и под поверхностью этого участка, если иное не установлено законом и еслиэто не нарушает прав других лиц.

Указание части 3 ст. 373 ГК Украины на то, что «собственникземельного участка имеет право использовать его по своему усмотрениюсоответственно его целевому назначению», содержит определенное внутреннеепротиворечие, поскольку речь идет об усмотрении, «ограниченном целевым назначениемземельного участка». Другими словами, «усмотрение» собственника являетсявторичным относительно «усмотрения» субъектов публичной власти, которые определяютцелевое назначение участка. Но это противоречие поясняется необходимостью учетаи частного, и публичного интересов, которое, естественно, влечет определенноеограничение права собственности. Ведь «усмотрение собственника» здесь выступаеткак категория частного права, а «целевое назначение» – как категория правапубличного.

Впрочем, собственник не является абсолютно и навсегда ограниченнымв своих действиях целевым назначением земельного участка: по его инициативеорганы исполнительной власти и местного самоуправления могут изменить целевоеназначение соответствующего земельного участка (ст. 20 ЗК).

Субъектами права собственности на землю (земельный участок)являются физические лица, юридические лица, государство, территориальныегромады (ст. 374 ГК Украины, ст. 80 ЗК). Тем не менее, это положение,как следует из последующих частей той же ст. 374 ГК и норм ЗК, следуеттолковать ограничительно.

В частности, иностранные граждане и лица без гражданства могутприобретать право собственности лишь на земельные участникинесельскохозяйственного назначения в границах населенных пунктов, а также наземельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенныхпунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие имна праве частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения,полученные по наследству иностранными гражданами, а также лицами безгражданства, на протяжении года подлежат отчуждению.

Иностранные юридические лица, иностранные государства и международныеорганизации могут быть субъектами права собственности на землю лишь в случаях,установленных законом. Так, иностранные государства могут приобретать всобственность земельные участки лишь для размещения зданий и сооруженийдипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций всоответствии с международными договорами. Иностранные юридические лица могутприобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственногоназначения: в границах населенных пунктов в случае приобретения объектовнедвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлениемпредпринимательской деятельности в Украине; за пределами населенных пунктов вслучае приобретения объектов недвижимого имущества. Земли сельскохозяйственногоназначения, полученные в наследство иностранными юридическими лицами, такжеподлежат отчуждению на протяжении одного года.

Итак, в полной мере реализовать право быть собственником землимогут лишь отечественные участники гражданских отношений.

Тем не менее, и среди них нет юридического равенства относительновозможности быть собственниками тех или иных объектов.

В частности, не могут передаваться в собственность отдельныхфизических и юридических лиц земли общего пользования населенных пунктов – коммунальнаясобственность (площади, улицы, пляжи, парки, скверы, кладбища, местаобезвреживания и утилизации отходов и т.п.); земли под железными путями,автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта;земли под объектами природно-заповедного фонда, историко-культурного иоздоровительного назначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную,эстетичную и историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом;земли лесного и водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельныеучастки, используемые для обеспечения деятельности органов местногосамоуправления.

Этим лицам не передаются также в собственность (равно как и вкоммунальную собственность): земли атомной энергетики и космической системы;земли под государственными железными дорогами, объектами государственнойсобственности воздушного и трубопроводного транспорта; земли обороны; земли подобъектами природно-заповедного фонда, историко-культурного и оздоровительногоназначения, имеющие особую экологическую, оздоровительную, научную, эстетичнуюи историко-культурную ценность, если иное не предусмотрено законом; земли лесногои водного фонда, кроме случаев, определенных ЗК; земельные участки,используемые для обеспечения деятельности Верховной Рады Украины, ПрезидентаУкраины, Кабинета Министров Украины, других органов государственной власти,Национальной академии наук Украины, государственных отраслевых академий наук;земельные участки зон отчуждения и безусловного (обязательного) отселения,радиоактивно загрязненные вследствие Чернобыльской катастрофы.

Основания приобретения отечественными субъектами права собственности наземлю установлены ст. 81 и др. ЗК Украины.

В соответствии с ними граждане Украины приобретают правособственности на землю на основании:

—  гражданско-правовыхдоговоров;

—  безвозмездной передачи изземель государственной и коммунальной собственности;

—  приватизации земельныхучастков, ранее предоставленных им в пользование;

—  принятия наследства;

—  выделения в натуре (наместности) принадлежащей им земельной доли (пая).

Юридические лица, учрежденные отечественными физическими и юридическими лицами,могут приобретать в собственность земельные участки для осуществленияпредпринимательской деятельности:

—  на основании приобретенияпо гражданско-правовым договорам;

—  в результате внесенияземельных участков учредителями юридического лица в уставной фонд;

—  путем принятиянаследства;

–       по другим основаниям, установленным законом. Территориальныегромады приобретают землю в коммунальную собственность путем:

–       передачи им земель государственной собственности;

—  принудительногоотчуждения земельных участков у собственников по мотивам общественнойнеобходимости и для общественных нужд;

—  принятия наследства;

приобретения по гражданско-правовым договорам; иными способами,предусмотренными законом. Государство может приобретать право собственности наземлю путем:

отчуждения земельных участков у собственников по мотивамобщественной необходимости и для общественных нужд; приобретения погражданско-правовым договорам; принятия наследства;

—  передачи в собственностьгосударству земельных участков коммунальной собственности территориальнымигромадами;

—  конфискации земельногоучастка.

Согласно части 4 ст. 374 ГК Украины права и обязанностисубъектов права собственности на землю (земельный участок) устанавливаютсязаконом.

Так, ст. ст. 90 и 91 ЗК устанавливают, что собственникиземельных участков имеют право: продавать или иным путем отчуждать земельныйучасток, передавать его в аренду, залог, наследство; использовать вустановленном порядке для собственных потребностей имеющиеся на земельномучастке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные насаждения,водные объекты, а также другие полезные свойства земли; сооружать жилые дома,производственные и прочие здания и сооружения.

Вместе с тем, землевладельцы обязаны: обеспечивать использованиеучастков по целевому назначению; не нарушать прав собственников сопредельныхземельных участков и землепользователей; придерживаться правил добрососедства иограничений, связанных с установлением земельных сервитутов и охранительныхзон. Кроме того, на землевладельцев налагается ряд обязанностей, обусловленныхособенностями земли, как объекта права: обязанность соблюдать требованиязаконодательства об охране окружающей среды; платить земельный налог и т.п.

Хотя права и обязанности землевладельцев определяются земельнымзаконодательством, тем не менее, некоторые правомочия собственника земли,связанные с правом собственности на жилой дом, специально регламентированы в ГКУкраины.

В частности, ГК устанавливает, что собственник земельного участкаимеет право на его застройку, то есть может возводить на нем здания исооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а такжеразрешать строительство на своем участке другим лицам (ст. 375). Еслитакое право осуществляется с соблюдением архитектурных, строительных,санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условиииспользования земельного участка по его целевому назначению, то собственникучастка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения ипрочее недвижимое имущество.

Тем не менее, если жилой дом, здание, сооружение, другоенедвижимое имущество, которое построено или строится на земельном участке, неотведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения или надлежащеутвержденного проекта, или с важными нарушениями строительных норм и правил,такое строительство считается самовольным.

Правовые последствия самовольной застройки, осуществленнойсобственником на его земельном участке, устанавливаются ст. 376 ГКУкраины.

Общее правило состоит в том, что лицо, которое осуществило или осуществляетсамовольное строительство, не приобретает права собственности на него.

Тем не менее, это лишь общее правило, которое не может применятьсябез учета конкретных обстоятельств дела.

Конкретные последствия зависят от ряда обстоятельств: каково целевоеназначение участка; является ли застройщик собственником участка; если нет, тоесть ли согласие собственника на застройку, нарушаются ли застройкой правадругих лиц и т.п.

Учитывая эти обстоятельства, необходимо различать такие случаи самовольногостроительства:

1)  строительство снарушением целевого назначения участка;

2)  строительство,осуществленное лицом, не являющимся собственником участка;

3)  строительство,осуществленное собственником земли с нарушением установленных законодательствомтребований.

1.  В случае самовольногостроительства с нарушением целевого назначения участка, право собственности насамовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признаноза лицом, осуществившим такое строительство, при условии предоставления емуземельного участка в установленном порядке под уже построенное имущество (часть3 ст. 376 ГК Украины).

2.  В случае осуществлениясамовольного строительства лицом, которое не является собственником участка, последствиязависят от субъективных (воля собственника) и объективных обстоятельств(нарушение прав других лиц).

Во-первых, если собственник (пользователь) земли возражает противпризнания права собственности за самовольным застройщиком, застройка подлежитсносу лицом, осуществившим (осуществляющим) самовольное строительство. Еслизастройщик не желает выполнять это требование, снос производится за его счет.

Во-вторых, такие самые последствия наступают, если самовольноестроительство, осуществленное несобственником, нарушает права других лиц. Приэтом по смыслу части 4 ст. 376 ГК Украины воля собственника участказначения не имеет. Если он даже согласен на такое самовольное строительство, ноэто нарушает права других лиц (например, членов его семьи, которые проживаютвместе с ним), вопрос о признании права собственности на самовольноестроительство судом положительно решен быть не может.

Наконец, по требованию собственника (пользователя) земельногоучастка суд может признать за ним право собственности на самовольно построенноеимущество, размещенное на его участке, если это не нарушает права других лиц(часть 5 ст. 376 ГК Украины).

При этом лицо, осуществившее самовольное строительство, имеетправо на возмещение затрат, произведенных им на это строительство.

3. В случае, если строительство, осуществленное собственником(пользователем) земли, но с нарушением установленных законодательствомтребований (существенным отклонением от проекта, который противоречитобщественным интересам или нарушает права других лиц, существенным нарушениемстроительных норм и правил), суд по иску соответствующего органагосударственной власти или органа местного самоуправления может постановитьсоответствующее решение. Этим решением суд может вменить в обязанность лица,осуществившего (осуществляющего) строительство, произвести соответствующуюперестройку. Если проведение такой перестройки является невозможным или лицо,которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от еепроведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счетлица, осуществившего строительство. Лицо при этом обязано возместить затраты,связанные с приведением земельного участка в предшествующее состояние (часть 7ст. 376 ГК Украины). Следует отметить, что норма ГК, содержащая этоправило, не указывает прямо на то, что имеется в виду нарушение правилзастройки именно собственником участка. Тем не менее, системный анализ всехчастей ст. 376 ГК Украины позволяет сделать вывод, что сказанное можеткасаться лишь собственника, поскольку иные ситуации в отдельности предусмотренысоответствующими нормами.

Еще одним важным гражданско-правовым правомочием в областиотношений собственности на земельный участок, является переход права наземельный участок при приобретении жилого дома, здания или сооружения,размещенных на нем, к лицу, приобретшему указанные вещи.

При этом право собственности на земельный участок переходит безизменения его целевого назначения. Размер участка, который переходит вместе сприобретенной недвижимостью, устанавливается договором Если договором оботчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка неопределен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельногоучастка, которая занята соответствующей недвижимостью, и на часть земельногоучастка, которая является необходимой для их обслуживания. Если жилой дом,здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном впользование, то в случае их отчуждения, к приобретателю переходит правопользования той частью земельного участка, на которой они размещены, и частьюучастка, необходимой для их обслуживания (ст. 377 ГК Украины).

В отличие от ст. 377 ГК Украины, ст. 120 ЗК Украинызакрепляет, в сущности, самостоятельные правовые режимы земельной собственностии собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости:переход права собственности на недвижимость не влечет за собой автоматическогоперехода права собственности на земельный участок, на котором расположеноздание (сооружение), а требует заключения отдельного договора (купли-продажи,дарения, мены и т.п.). В наследственных отношениях земельный участок такжеявляется самостоятельным объектом и требует самостоятельного оформленияперехода права собственности на него вместе с переходом права собственности наздания (сооружения).

Договором, регламентирующим переход права пользования участком кприобретателю здания (сооружения), часть 1 статьи 120 ЗК признает лишь договораренды земельного участка.

Часть 3 статьи 120 ЗК предусматривает единый случай, когда переходправа на земельный участок к приобретателю дома или его части происходит«автоматически», без оформления перехода прав на участок отдельным договором. Вданном случае единым договором, являющимся основанием перехода прав наземельный участок (как права собственности, так и прав арендатора), являетсядоговор пожизненного содержания, даже в тех случаях, когда он не содержитусловий перехода прав на земельный участок, или содержит условия об отсутствиитакого перехода.

Право собственности лица на земельный участок может быть прекращено:добровольно (волеизъявлением собственника), принудительно (по решению суда) и пообъективной причине (смерть собственника, прекращение юридического лица) вслучаях, установленных законом (ст. 378 ГК Украины, глава 22 ЗК).

Прекращение права собственности на землю по волеизъявлениюземлевладельца возможно в случаях:

— добровольного отказасобственника от земельного участка (который может быть осуществлен лишь впользу государства или территориальной громады);

— добровольного отчужденияземельного участка собственником, в том числе дачи согласия на изъятиеземельного участка для его последующего предоставления другому лицу с правомполучения соответствующей компенсации.

Принудительное прекращение права собственности на землю охватывает:

выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественнойнеобходимости и для общественных нужд;

– изъятие неотчужденного в установленном порядке земельногоучастка иностранными лицами, лицами без гражданства и иностранными юридическимилицами;

– изъятие земельного участка, используемого не по целевомуназначению или с нарушением законодательства;

—  конфискацию земельногоучастка как санкции за совершение преступления или административногоправонарушения;

—  обращение взыскания наземельный участок по обязательствам его собственника (например, в случаеневыполнения собственником земельного участка ипотечных обязательств).