Реферат: Понятие жилищного фонда и его виды

МОСКОВСКИЙГУМАНИТАРНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ КАЛУЖСКИЙ ФИЛИАЛ

Курсовая работа

По дисциплине: Жилищноеправо.

На тему: ПОНЯТИЕЖИЛИЩНОГО ФОНДА И ЕГО ВИДЫ.

Калуга 2009


Оглавление

Введение

ГлаваI. Понятие и виды жилищных фондов РФ

ГлаваII. Понятие и виды жилых помещений

2.1 Видыжилых помещений в зависимости от форм собственности

2.2 Видыжилых помещений в зависимости от целей использования

ГлаваIII. Управление жилищным фондом

Заключение

Библиографическийсписок


Введение

В данной работе рассматривается вопрос «Понятие, виды ипорядок заключения договоров», который является самым интересным, актуальным изпредставленных на рассмотрение. Термин «договор» употребляется в гражданскомправе в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащийв основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в которомзакреплен факт установления обязательственного правоотношения. В настоящейглаве речь пойдет о договоре как юридическом факте, лежащем в основеобязательственного правоотношения. В этом смысле договор представляет собойсоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращениигражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК).

Договор — это наиболее распространенный вид сделок.Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров.Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок — договоры. Всоответствии с этим договор подчиняется общим для всех сделок правилам. Кдоговорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам,возникающим из договора, применяются общие положения об обязательствах, еслииное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельныхвидах договоров (пп. 2,3 ст. 420 ГК).

Договор представляет собой одно из самых уникальныхправовых средств, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, можетбыть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интереса другой стороны. Этои порождает общий интерес сторон в заключение договора и его надлежащемисполнении[1]. Поэтому именнодоговор, основанный на взаимной заинтересованности сторон, способен обеспечитьтакую организованность, порядок и стабильность в гражданском обороте.

С помощью договора у граждан и юридических лицформируется уверенность в том, что их предпринимательская деятельность будетобеспечена всеми необходимыми материальными предпосылками, а результатыпредпринимательской деятельности найдут признание у потребителей и будутреализованы. Такая уверенность, в свою очередь, способствует развитиюпроизводственной сферы. С помощью договора совершенствуется и процессраспределения произведенных в обществе материальных благ, поскольку договорпозволяет доставить произведенный продукт тому, кто в нем нуждается.

Эти и многие другие качества договора с неизбежностьюобусловливают усиление его роли и расширение сферы применения. Вместе с темпоистине бесценные свойства договора сохраняются лишь до тех пор, покаобеспечивается необходимая для любого договора свобода усмотрения сторон приего заключении.

Как и любая сделка, договор представляет собой волевойакт. Однако этот волевой акт обладает присущими ему специфическими особенностями.Он представляет собой не разрозненные волевые действия двух или более лиц, аединое волеизъявление, выражающее их общую волю. Для того чтобы эта общая волямогла быть сформирована и закреплена в договоре, он должен быть свободен откакого-либо внешнего воздействия. Поэтому ст. 421 ГК закрепляет целый рядправил, обеспечивающих свободу договора.

К договорам применяется такое общее правило, как «законобратной силы не имеет», что, несомненно, придает устойчивость гражданскомуобороту. Участники договора могут быть уверены в том, что последующие измененияв законодательстве не могут изменить условий заключенных ими договоров. Вместес тем потребности дальнейшего развития гражданского оборота могут натолкнутьсяна такие препятствия, которые заложены в условиях заключенных договоров. Вцелях преодоления этих препятствий в п. 2 ст. 422 ГК предусмотрена возможностьизменения условий уже заключенных договоров путем введения обязательных дляучастников договора правил, действующих с обратной силой. При этом следуетобратить внимание на то, что вновь введенные правила только в том случаеобязательны для участников ранее заключенных договоров, если обратная сила импридана законом. Иные правовые акты не могут действовать с обратной силой вотношении заключенных договоров.

Объект исследования представляет собой реальносуществующие общественные отношения, возникающие в ходе заключения договора.

Предметом исследования данной работы является изучение ианализ института договоров.

При написании работы ставились следующие цели и задачи:раскрыть понятие договора, выявить его сущность, изучив содержание и значениедоговора, обозначить особенности заключения договоров, выявить недостаткидействующего законодательства и правоприменительной практики и разработать мерыпо усовершенствованию текущей нормативно-правовой базы.

Методологическая основа исследования курсовой работы.Основными методологическими принципами при подготовке курсовой работы явились:объективность, всесторонность, историзм. Методологическую базу исследованиясоставили современные методы познания, функциональный подход, методы анализа,синтеза и аксиологический. Применялся также ряд специальных методов:сравнительно-правовой, статистический, системный, конкретно-социологический,историко-правовой, логико-юридический и др.

Источниковая база исследования. В процессе написанииработы использовались различные нормативно-правовые акты, комментарии испециальная литература таких авторов как П.Е. Орловского и С.М. Корнеева, А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого, А.Г.Калпина и А.И.Масляева, Е.А.Суханова и многихдругих.

В процессе исследования использовались разнообразныеисточники: научные работы юристов, материалы периодической печати. Содержаниеработы раскрывается через юридический анализ правовых документов.

Структура курсовой обусловлена логикой исследования, атакже его целью и задачами. Курсовая работа состоит из введения, трех глав,имеющих свои подпункты, заключения и библиографического списка.

В 1-ой главе «Общее понятие о договорах», речь пойдет одоговоре как юридическом факте, лежащем в основе обязательственногоправоотношения. В этом смысле договор представляет собой соглашение двух илинескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав иобязанностей (п. 1 ст. 420 ГК).

Во 2-ой главе «Виды договоров», рассматривается какмногочисленные гражданско-правовые договоры обладают общими и определеннымиразличиями, позволяющими отграничивать их друг от друга. Для того чтобыправильно ориентироваться во всей массе многочисленных и разнообразных договоров,принято осуществлять их деление на отдельные виды. В основе такого делениямогут лежать самые различные категории, избираемые в зависимости отпреследуемых целей. Деление договоров на отдельные виды имеет не толькотеоретическое, но и важное практическое значение. Оно позволяет участникамгражданского оборота достаточно легко выявлять и использовать в своейдеятельности наиболее существенные свойства договоров, прибегать на практике ктакому договору, который в наибольшей мере соответствует их потребностям.

Поскольку договоры являются разновидностью сделок, на нихраспространяется и деление сделок на различные виды. Так, общее для всех сделокучение об их делении на консенсуальные и реальные в равной мере применимо и кдоговорам. В настоящей же главе приводится такое деление, которое имеетотношение только к договорам и не применяется к односторонним сделкам.

В 3-ей главе «Заключение договоров», разъясняются способызаключения договоров, с учетом установленных законом требований к их заключениюи правовые последствия не исполнения условий договоров.


Глава I. Понятие и виды жилищных фондов РоссийскойФедерации

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений,находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ), в которую входятжилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома,специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда,специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов,ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения вдругих строениях, пригодные для проживания.

Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупностьжилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилыхили иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности,характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму иудовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно*(49).

До принятия ЖК РФ в законодательстве не было единыхподходов к классификации жилищных фондов. Классификация, которая былазакреплена в ЖК РСФСР, устарела, и ею нельзя было руководствоваться.Подразделение жилищного фонда на виды, данное в Законе Российской Федерации«Об основах федеральной жилищной политики», являлось противоречивым ине всегда может быть применимо в практических целях.

В юридической литературе были выработаны следующиекритерии классификации жилищных фондов:

— по формам собственности в соответствии со ст. 7 ЗаконаРоссийской Федерации «Об основах жилищной политики»: частный жилищныйфонд (фонд, находящийся в собственности граждан и юридических лиц);государственный жилищный фонд (ведомственный фонд, находящийся в федеральнойсобственности, и фонд в собственности субъектов Российской Федерации);муниципальный жилищный фонд (фонд, находящийся в собственности муниципальныхобразований, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном веденииили оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений);общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественныхобъединений*(50); жилищный фонд, находящийся в коллективной собственности(фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различныхсубъектов права собственности)*(51).

Ведомственный жилищный фонд образовывался из жилых помещений,поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений вжилые и приобретаемых соответствующими федеральными органами исполнительнойвласти, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями илиорганизациями. Например, в Министерстве обороны Российской Федерации в основномк нему относится жилищный фонд в закрытых военных городках, в которых запрещенаприватизация жилых помещений, в том числе не имеющих статуса служебных жилыхпомещений. Согласно ст. 15 Федерального закона «О статусевоеннослужащих» служебные жилые помещения предоставляются на весь сроквоенной службы в закрытых военных городках военнослужащим — гражданамРоссийской Федерации, проходящим военную службу по контракту, и совместнопроживающим с ними членам их семей. Однако поскольку согласно ЖК РФ указанныежилые помещения относятся к жилищному фонду Российской Федерации, постолькуговорить о наличии ведомственного жилищного фонда можно условно, понимая приэтом, прежде всего, совокупность служебных жилых помещений, находящихся введении того или иного ведомства (Министерства обороны Российской Федерации,ФСБ России, МВД России и др.), предназначенных для жилищного обеспечениявоеннослужащих данного ведомства и членов их семей и других граждан, прямо указанныхв законодательстве;

— по основаниям предоставления в пользование различаютжилые помещения, предоставляемые по договору социального и коммерческого наймаи по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищныхкооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные испециализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданампо иным основаниям*(52);

— по направлению использования жилищный фонд, находящийсяв государственной или муниципальной собственности, делится на фонд социальногоиспользования (предоставляется по договору социального найма жилого помещения,и регулирование отношений происходит на основании жилищного законодательства),фонд несоциального (коммерческого) использования (предоставляется по договорукоммерческого найма или аренды, и регулирование отношений происходит в основномв соответствии с гражданским законодательством)*(53), а также иные жилищныефонды.

П.И. Седугин при определении видов жилищных фондовисходил из назначения жилых помещений, выделяя жилищный фонд социальногоиспользования (жилые помещения, предоставляемые гражданам для проживания врежиме социального использования) и жилищный фонд, используемый на коммерческихначалах (т.е. для использования по договору найма жилого помещения в целяхизвлечения прибыли)*(54).

П.В. Крашенинников при классификации жилищных фондовисходит из двух признаков: 1) принадлежность к той или иной формесобственности. По данному признаку жилищный фонд подразделяется на три вида: а)частный жилищный фонд (включая общественный жилищный фонд и жилищный фонджилищных и жилищно-строительных кооперативов); б) государственный жилищныйфонд; в) муниципальный жилищный фонд); 2) в зависимости от использования. Поэтому признаку жилищный фонд можно разделить на четыре группы: социальный;индивидуальный; коммерческий и специализированный*(55).

ЖК РФ устанавливает два критерия дифференциации жилищныхфондов: по формам собственности и по целям использования (ст. 19).

В зависимости от формы собственности жилищный фондподразделяется:

1) на частный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридическихлиц;

2) на государственный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищныйфонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на правесобственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектовРоссийской Федерации);

3) на муниципальный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фондподразделяется:

1) на жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилыхпомещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) на специализированный жилищный фонд — совокупностьпредназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых поправилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципальногожилищных фондов;

3) на индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилыхпомещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьии (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а такжеюридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан науказанных условиях пользования;

4) на жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками такихпомещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования,предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками такихпомещений лицам во владение и (или) в пользование.

Следует обратить внимание на то, что жилищный фонд неявляется недвижимостью, в то время как входящие в него жилые помещения таковымиявляются, т.е. объектом субъективного права могут быть только жилые помещения,но не их совокупность в виде жилищного фонда. Дифференциация жилищных фондов навиды позволяет определить типы правового регулирования в отношении входящих внего жилых помещений: частноправовой или публично-правовой, без привязки кконкретным жилым помещениям*(56).


Глава II. Понятие и виды жилых помещений

2.1 Виды жилых помещений в зависимости от формсобственности

Жилым помещением признается изолированное помещение,которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживанияграждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам,иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), например,противопожарным, градостроительным и техническим. Следует обратить внимание нато, что ЖК РФ жилым считает только то помещение, которое пригодно дляпостоянного, а не временного проживания. При этом следует иметь в виду, чтоуказанное жилое помещение может предоставляться как во временное, так и впостоянное пользование.

Жилые помещения формируют понятие жилищного фонда. Жилыепомещения отличаются от иных строений и помещений функциональнымпредназначением — конструктивной возможностью проживания в них. В строенияхсмешанного типа, в которых наряду с жилыми имеются и нежилые помещения(административные, лечебные, коммунально-бытовые и т.п.), к жилищному фонду относятсятолько собственно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

ЖК РФ в ст. 16 дает краткую юридическую характеристикууказанных помещений.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании. Следовательно, жилым домом признается постройка(строение), предназначенная для проживания людей и отвечающая соответствующимстроительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническимтребованиям. Иногда в это понятие в широком смысле включаются также земельныйучасток, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки,многолетние зеленые насаждения и т.д.

К жилым помещениям относится и часть жилого дома, котораятакже должна отвечать определенным критериям, т.е. предназначаться дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании.

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого домаЖК РФ называет многоквартирный дом. Однако ЖК РФ не содержит нормативногоопределения понятия «многоквартирный дом». В то же время это виджилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленноев ст. 16 ЖК РФ. Многоквартирный жилой дом как специфический комплексный объектсостоит: а) из жилых помещений; б) из нежилых помещений; в) из помещений,предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним(вспомогательные помещения), тесно связанных с ними предназначением и следующихюридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могутнаходиться в частной собственности любых субъектов права собственностинезависимо от ее формы, а вспомогательные помещения — только в общей долевойсобственности указанных субъектов.

Часть жилого дома как объект жилищного права можетсостоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Следовательно, в составежилых домов (части жилого дома) особо следует выделить квартиры и жилыекомнаты, которые непосредственно служат жилищем для граждан.

Квартирой признается структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениямобщего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении. На практике квартирой считается предназначенная ииспользуемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельныйвыход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельнуюкухню*(57). В качестве признаков квартиры называется также отсутствие в еепределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общегопользования)*(58).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры,предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживанияграждан в жилом доме или квартире. Комната — это обособленная постояннымистенами часть квартиры*(59). По своему предназначению комнаты подразделяются нажилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ваннаякомната, туалет, кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постояннымистенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья*(60). Площадьжилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного)назначения. Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст.ст. 16и 60 ЖК РФ и ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может бытьлишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в томчисле одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметомдоговора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общимвходом (смежные комнаты), подсобные помещения.

Важное практическое значение имеет выделение внутрипомещения: 1) полезной (общей) площади, т.е. площади всех жилых комнат квартирыи имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений (коридоры, кухня,ванная комната, кладовые и т.д.), и 2) жилой площади, которая включает толькоплощадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнатдля игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных веранд, оборудованных дляпроживания*(61).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадейвсех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов,лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). К общей площади относятся площадивсех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных (подсобных) помещений(коридоры, кухня, ванная комната, кладовые и т.д.).

2.2 Виды жилых помещений в зависимости от целейиспользования

Жилые помещения (строения) делятся также на следующиегруппы:

— помещения (строения) квартирного типа. В таких жилыхпомещениях вся или преобладающая часть площади занята квартирами;

— строения типа общежития;

— строения дачного типа, приспособленные для постоянного,круглогодичного проживания (летние дачи к ним не относятся)*(62);

— помещения казарменного типа для размещения отдельныхкатегорий военнослужащих. Требования к ним и порядок пользования имиопределяются Уставом внутренней службы Вооруженных Сил Российской Федерации иведомственными нормативными правовыми актами.

По нашему мнению, жилые помещения целесообразноклассифицировать также по характеру пользования ими на жилые помещенияпостоянного пользования и жилые помещения непостоянного пользования.

К первым относятся: жилые помещения, предоставляемые вдомах государственного и муниципального жилищных фондов по договору социальногонайма; жилые помещения, предоставляемые в домах ЖСК и ЖК*(63); жилые помещения,находящиеся в собственности граждан. Сроки проживания в указанных помещенияхничем не ограничены, а выселение из них возможно лишь в исключительных случаях.

Ко вторым относятся: специализированные жилые помещения — служебные жилые помещения, общежития, маневренный фонд, гостиницы, жилыепомещения, предоставляемые по договору коммерческого найма, поднайма, субарендыи некоторые другие помещения, поскольку они предоставляются гражданам только навремя работы или службы в данной местности, по окончании которой подлежатосвобождению.

Оправданным также является отнесение к жилым помещениямнепостоянного пользования жилых помещений, расположенных в закрытых иобособленных военных городках. Позиция судебных органов по данному вопросунаглядно представлена в Справке Военной коллегии Верховного Суда РоссийскойФедерации о применении п. 14 ст. 15 Закона Российской Федерации «О статусевоеннослужащих»: "… не должны признаваться жилыми помещениями дляпостоянного проживания также помещения в домах государственного, муниципальногоили ведомственного жилого фонда, находящихся на территории закрытого военногогородка, поскольку в соответствии со ст. 94 ЖК РСФСР после увольнения изВооруженных Сил военнослужащие могут быть выселены оттуда без их согласия запределы городка"*(64).

Целевое предназначение жилого помещения — жилое помещениепредоставляется для проживания в нем (ст. 17 ЖК РФ). В то же время допускаетсяиспользование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельностиили индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем назаконных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересыдругих граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Вданном случае к гражданам, осуществляющим указанную деятельность, например,относятся нотариусы (Основы законодательства Российской Федерации о нотариатеот 11 февраля 1993 г.*(65)), адвокаты (Федеральный закон «Об адвокатскойдеятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31 мая 2002 г.*(66)), педагоги (Закон Российской Федерации «Об образовании» от 10 июля 1992 г. в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г.*(67) и др.).

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленныхпроизводств. Иное использование может повлечь расторжение договора социальногонайма в силу ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. Указанное положение ЖК РФ корреспондируется сч. 1 п. 3 ст. 288 ГК РФ, запрещающей размещение промышленных производств вжилых домах в целом, т.е. как в жилых, так и в нежилых помещениях, которыемогут находиться в таком доме. Проблема заключается в отсутствии легальногораскрытия понятия «промышленное производство», в том числе в целяхжилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определенийданного понятия, что на практике может привести к сложностям при решениивопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к «промышленномупроизводству».

Также возникает вопрос о возможности размещенияпромышленного производства в нежилой части жилого многоквартирного дома. Сучетом абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ в указанных помещениях могут размещатьсяорганизации, не занимающиеся промышленным производством (например, организации,занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п.), и только присоблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическимзаконодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетомсоблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещенииграждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии справилами пользования жилыми помещениями, утвержденными ПравительствомРоссийской Федерации.


Глава III. Управление жилищным фондом

Раздел VIII ЖК РФ посвящен вопросам управлениямногоквартирным домом, требованиям к договору управления, принципам управлениямногоквартирными домами, собственниками которых являются государство илимуниципальные образования. На органы местного самоуправления возложенаобязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческойдеятельности в данной сфере.

ЖК РФ не регулирует вопросы управления жилыми домами, неявляющимися многоквартирными, поскольку собственники индивидуальных жилых домовстроят свои отношения по вопросам оказания им различного рода коммунальныхуслуг как индивидуально, посредством заключения соответствующихгражданско-правовых договоров, так и создавая различного рода некоммерческиеорганизации (например, товарищества собственников жилых помещений), которыепредставляют их интересы во взаимоотношениях с органами местного самоуправленияи организациями, оказывающими коммунальные услуги. Указанные отношения по своейприроде являются гражданско-правовыми. В ЖК РСФСР управлению жилищным фондомбыл посвящен разд. II, статьи которого определяли централизованную системуорганов, наделенных управленческими полномочиями, отношения между отдельнымизвеньями которой строились не столько на гражданско-правовых, сколько наадминистративно-правовых началах.

ЖК РФ к жилищным отношениям относит в числе прочихотношения, касающиеся управления многоквартирными домами; предоставлениякоммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги(ст. 4). Таким образом, только сфера управления многоквартирными домамиявляется предметом жилищных правоотношений (об этом будет сказано ниже).

Управление многоквартирным домом. Оно предназначено длярешения следующих задач:

— обеспечение благоприятных и безопасных условийпроживания граждан;

— надлежащее содержание общего имущества вмногоквартирном доме;

— решение вопросов пользования указанным имуществом;

— предоставление коммунальных услуг гражданам,проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязанысамостоятельно на своем общем собрании выбрать один из следующих способовуправления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений вмногоквартирном доме. Управление в этом случае осуществляется общим собраниемсобственников и его управомоченными органами, которые в своей деятельностируководствуются правилами разд. II ЖК РФ;

2) управление товариществом собственников жилья либожилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом(например, жилищно-накопительным кооперативом);

3) управление управляющей организацией, которой можетбыть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель.

Собственниками помещений являются граждане и юридическиелица (частный жилищный фонд), Российская Федерация и ее субъекты(государственный жилищный фонд), муниципальные образования (муниципальныйжилищный фонд).

Множественность вариантов управления имеет цельюдемонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере исоздать правовые условия для свободной конкуренции субъектов управлениямногоквартирными домами в целях стимулирования их заинтересованности вповышении качества обслуживания. Если собственники помещений многоквартирногодома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, тоони вправе своим решением изменить его (ч. 3 ст. 160 ЖК РФ).

Управление управляющей организацией. Орган местногосамоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации,если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со днявведения в действие ЖК РФ (1 марта 2006 г.) не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способауправления многоквартирным домом не было реализовано.

Орган местного самоуправления в течение 10 дней со дняпроведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений вмногоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договорауправления домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязанызаключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбраннойпо результатам открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. Еслисторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от егозаключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждениизаключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора,должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Орган местного самоуправления не позднее чем через годпосле заключения договора управления многоквартирным домом созывает собраниесобственников помещений в этом доме для решения вопроса о последующем выбореспособа управления этим домом. Любой собственник помещения в многоквартирномдоме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправлениявыбрать управляющую организацию.

Заключение договора управления многоквартирным домом безпроведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс всоответствии с законодательством признан несостоявшимся. Таковыми являютсяконкурсы, в которых участвовал только один участник (ст. 447 ГК РФ).

Многоквартирный дом может управляться только однойуправляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом. Договоруправления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организацииобщим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждымсобственником помещения в таком доме заключается договор управления наусловиях, указанных в решении данного общего собрания.

Понятие договора управления содержится в ч. 2 ст. 162 ЖКРФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющаяорганизация) по заданию другой стороны (собственников помещений вмногоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либоорганов управления жилищного кооператива или органов управления иногоспециализированного потребительского кооператива) в течение согласованногосрока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащемусодержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальныеуслуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этомдоме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управлениямногоквартирным домом деятельность.

Юридическая характеристика договора управлениямногоквартирным домом: это договор консенсуальный, взаимный, двусторонний,возмездный. Указанный договор не является публичным, правовой режим которогоопределяется ст. 426 ГК РФ, поскольку выбор управляющей организации происходитв результате конкурса, участие в котором зависит от самой управляющейорганизации, т.е. она не может быть принуждена к участию в нем.

Существенные условия договора:

1) предмет — состав общего имущества многоквартирногодома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такогодома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общегоимущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а такжеперечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы засодержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, атакже порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнениемуправляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домомустанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирномдоме.

Договор управления многоквартирным домом заключается насрок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявленияодной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом поокончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором, т.е. договорпролонгируется на новый срок.

К выполнению договора управляющая организация должнаприступить не позднее чем через 30 дней со дня его подписания, если договоромне установлен иной, более короткий, срок.

Если иное не установлено договором управлениямногоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнениютакого договора.

Изменение и (или) расторжение договора управлениямногоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном ст.ст. 450-453ГК РФ.

Управление многоквартирным домом, который находится всобственности жилищного кооператива или в котором создано товариществособственников жилья, осуществляется с учетом положений разд. V («Жилищныеи жилищно-строительные кооперативы») и разд. VI («Товариществособственников жилья») ЖК РФ.

Управляющая организация обязана:

— за 30 дней до прекращения договора управлениямногоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный доми иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбраннойуправляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищномукооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо вслучае непосредственного управления таким домом собственниками помещений втаком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собранияданных собственников о выборе способа управления таким домом или, если такойсобственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме;

— ежегодно в течение первого квартала текущего годапредставлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнениидоговора управления за предыдущий год, если иное не установлено договоромуправления многоквартирным домом.

Статья 163 ЖК РФ регулирует вопросы управления многоквартирнымдомом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, т.е. всепомещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъектаРоссийской Федерации или муниципального образования. Порядок управленияустанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органомгосударственной власти субъекта Российской Федерации и органом местногосамоуправления. При этом управление осуществляется путем заключения договорауправления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатамоткрытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательствомпризнан несостоявшимся, без проведения такого конкурса. Таким образом, следуетотметить отход от административных механизмов регулирования в указанной сфере,переход к рыночным договорным отношениям в целях создания условия для свободнойконкуренции в сфере эксплуатации и обеспечения сохранности дома, что в конечномсчете призвано реально обеспечить жизненные интересы граждан, проживающих в государственноми муниципальном жилищном фонде.

Непосредственное управление. Статья 164 ЖК РФ определяетпринципы непосредственного управления многоквартирным домом собственникамипомещений в таком доме:

— при непосредственном управлении многоквартирным домом собственникамипомещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнениюработ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющимисоответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком домезаключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Приэтом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают вкачестве одной стороны заключаемых договоров;

— договоры холодного и горячего водоснабжения,водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытовогогаза в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердоготоплива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственникомпомещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, отсвоего имени;

— на основании решения общего собрания собственниковпомещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управлениетаким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях стретьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком домеили иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной вписьменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в такомдоме.

В целях создания условий для управления многоквартирнымидомами органы местного самоуправления:

1) обеспечивают равные условия для деятельностиуправляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

2) могут предоставлять управляющим организациям,товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или инымспециализированным потребительским кооперативам бюджетные средства накапитальный ремонт многоквартирных домов;

3) содействуют повышению уровня квалификации лиц,осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц,имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления и управляющие организацииобязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленныхценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирныхдомов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценамии тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемыхработ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерахоплаты этих услуг (ст. 165 ЖК РФ).


Заключение

При переходе российского общества к рыночной экономикенеуклонно усиливается значение гражданско-правового договора, которыйстановится основной правовой формой имущественных отношений между всеми участникамигражданского оборота. Еще сравнительно недавно содержание большинства договоровв социалистическом обществе предопределялось различными плановымипредпосылками. В настоящее время этот феномен все в большей степени отражает тонепреложное обстоятельство, что участники гражданского оборота беспрепятственнодействуют, проявляя исключительно свою волю в своем интересе. Как гласит закон,граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностейна основе договора и в определении любых не противоречащих законодательствуусловий договора, хотя как мы показали выше в курсовой работе, от этого правилаимеется ряд отступлений.

Итак, были рассмотрены общие вопросы, касающиесяинститута гражданско-правового договора, как то: понятие и значение договора,порядок его заключения, классификация. При характеристике данных вопросов, былипоказаны точки зрения различных авторов на поставленную проблему, на основечего можно сделать вывод, что в целом, в последние годы, в связи с развитиемрыночных отношений в нашем пока еще не совсем правовом государстве, гражданскоезаконодательство в области регулирования договорных отношений претерпелозначительное развитие, что в первую очередь было связано с принятием частивторой Гражданского кодекса РФ, который практически целиком посвящен проблемамрегулирования договоров. Тем не менее и он не закрыл всех пробелов взаконодательстве, которые объективно складываются в связи с опережающимитемпами развития договорных отношений на практике, появлению все новых видов иформ договоров.

И все же, несмотря на проблемы, возникающие на практике,в том числе поставленные в данной курсовой работе, законодательство о договорахнаходится на достаточно на высоком уровне развития (по сравнению с другимиинститутами гражданского, гражданско-процессуального права РоссийскойФедерации) и постоянно совершенствуется, что в конечном счете будетспособствовать более широкому и правильному применению контрагентами напрактике договоров и становлению в нашем государстве цивилизованного рынка.


Библиографический список

Нормативныеакты:

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета.25.12.1993. № 237.

2.Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 190-ФЗ//Собраниезаконодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16.

3.Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 года № 51-ФЗ//Собраниезаконодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.

4.Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 года № 14-ФЗ//Собраниезаконодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст.410.

5.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ.03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.14.

6.Приказ Минземстроя от 4 августа 1998 года «Об утверждении Инструкции опроведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»//Нормирование встроительстве и ЖКХ. 2000. № 5.

7.Закон РСФСР от 24 декабря 1990 года «О собственности в РСФСР»//Ведомости РСФСР.1990. № 3. Ст.416 (не действует).

8.Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991года//Ведомости СССР. 1991. № 26. Ст.733 (не действует).

Литература:

1.Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексуРоссийской Федерации. – М.: ГроссМедиа, 2006.

2.Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря2004 года № 188-ФЗ (постатейный). – М.: ЗАО Юстицинформ, 2005.

3.Ефремова Н.Н. Судебная защита права собственности в РоссииXVIIIв.//Собственность: Право и свобода. Сб.ст./Отв.ред.Е.А.Скрипилев. – М.:1992.

4.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Подред.В.М.Жуйкова. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2006.

5.Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное идополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации). – М.:«Статут» 2005.

6. МалаховаА.А. Признаки жилого помещения в свете положения ЖК РФ//Юрист. 2006. № 10.

7.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Подред.П.В.Крашенинникова. – М.: Статут, 2005.

8.Римское частное право: Учебник/Под ред.И.Б.Новицкого, И.С.Перетерского. – М.:Юрист, 1996.

9.Российский статистический ежегодник. 2003: Стат. сб./Госкомстат России. – М.:2003.

10.Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации(постатейный). – М.: Юрайт-Издат, 2005.

11.Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации(постатейный). – М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву