Реферат: Недвижимость как объект гражданских прав

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1 История развития норм онедвижимом имуществе

1.2 Понятие, признаки и видынедвижимого имущества как объекта гражданских прав

ГЛАВА 2. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Понятие государственнойрегистрации

2.2 Актуальные проблемыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГОСТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1 Особенности правового статуса земельных участков

3.2 Особенности правового статуса жилых помещений

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования.Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной,законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не толькопредопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ,включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, атакже приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственносущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовногоразвития общества, его цивилизованности. Признавая общую системность права изаконодательства, нельзя не признать системность составляющих отраслей иинститутов, в частности систему объектов гражданских прав, исследование которойактивизируется в современной цивилистике, а также системные образованияотдельных групп объектов гражданских прав, в первую очередь объектов недвижимогоимущества. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданскихправ, сама выступает системным образованием с собственной структурой ивзаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимыхобъектов может быть не только пагубным для поступательного развитияцивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительноговремени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой иправоприменительной практике.

Недвижимое имущество являлось и являетсяпредметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современнымроссийским гражданским правом частной собственности не только на всюсовокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы такихобъектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всюсистему недвижимого имущества.

Степень научной разработанности. Исследованияминедвижимого имущества как объекта гражданских прав занимались такие авторы как М.В.Андреева, М.А.Астахова, Е.И.Афонина, М.И.Брагинский, А.В. Венедиктов, Б.М. Гонгало,С.А. Гришаев, С.П. Гришаев, В.А. Дозорцев, В.Б. Ельяшевич, О.С. Иоффе, О.М. Козырь,И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Огородников, М.Г.Пискунова,К.П. Победоносцев, Покровский И.А., А.П.Сергеев, В.В. Смирнов, А.А. Судаков, Е.А.Суханов, Е.В. Тресцова, В.В.Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова, В.Ф. Яковлеви другие.

Тем не менее цивилистическиепредставления о недвижимости до настоящего времени не имели обобщающий досистемности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишьклассифицирующим подходом. Возникновение, развитие и современное правопониманиедействительно уникального юридического явления, каковым является системанедвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное местоисследуемого объекта гражданских прав в российском и подавляющем большинствеиных правовых порядков, но и, что более важно, представить существо и характерсистемы недвижимостей, структурное ее построение, а также проследить на примереисследуемой системы постоянное и изменчивое единство и противостояниевзаиморазвивающих начал публичного и частного права, выработать наиболееэффективные юридические способы воздействия на связанные с недвижимымимуществом общественные отношения.

Целямидипломного исследования являются:

·         Определение понятиянедвижимого имущества;

·         Рассмотрениевопросов отнесения к недвижимому имуществу отдельных объектов;

·         Рассмотрениевопросов регистрации недвижимости и сделок с ней.

Эти основные целивыражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которыхобусловил структуру и содержание дипломной работы.

Исходя из названныхцелей, определены задачи дипломного исследования:

·         обобщениеисторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;

·         рассмотренияпонятия и признаков недвижимости;

·         рассмотрениенедвижимости в системе объектов гражданских прав;

·         выявления проблемквалификации и регистрации недвижимости, выявления путей решения этих проблем.

Объектом исследованиядипломной работы являютсяобщественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прави интересов граждан при применении норм о недвижимом имуществе.

В прямой зависимости отобъекта находится предмет исследования, который составляют:

• нормы гражданского законодательства,федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;

• практика реализациинорм, предусматривающих сделки с недвижимостью;

• тенденциисовершенствования гражданского законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опираетсяна диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов ирекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексногоприменения следующих методов социально-правового исследования:историко-правового, статистического и логико-юридического.

Структураработы. Дипломнаяработа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов,заключения и библиографического списка.


/>/>/>ГЛАВА 1. СТАНОВЛЕНИЕ ИРАЗВИТИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОСССИ, РЕГУЛИРУЮЩЕГО ОБОРОТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА1.1 История развитиянорм о недвижимом имуществе

Все имущества являются движимыми илинедвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса ужедва столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистическихисследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве,которого эпоха европейских буржуазных преобразований коснулась не так заметно.Российские правоведы с начала XIX века активно работали над документом,известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи[1].Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешнейсхожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта онедвижимом имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации.Между тем какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицалруководитель группы разработчиков проекта М.М. Сперанский[2].Современные историки права также доказывают, что из Французского кодексазаимствована только конструктивная концепция, основанная на римском праве; самже проект был основан на действующем российском законодательстве[3].Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть аналогичными), а вобъективности существования определенных юридических конструкций,законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в конечные,разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательнойтехники, единые по существу легальные построения — построения, которыеподчиняют себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятсяобъекты недвижимого имущества и их система, концептуальны, «верховны»для всей и всякой национальной правовой системы[4]. Определеннымобоснованием сказанного может служить и датированный несколько позднее Сводзаконов Российской империи, не предложивший в недвижимости ничего принципиальнонового, кроме известного перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякиестроения и пустые дворовые места, а также железные дороги[5].

Цивилистическая мысль рассматриваемогопериода также развивается в границах сложившихся законодательных представленийо недвижимости: перечень таковых объектов, связь их с землей[6].Общую проблему в этой области гражданского права (не решенную и в наши дни)обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что «у нас самое главное и самоепрактическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем взаконодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежностиимущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разрядунепосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостаткарождаются часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя»[7].Следует между тем выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивногос точки зрения цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимогоимущества. В известном Систематическом указателе русской литературы погражданскому праву нашли отражение около 350 публикаций исключительно обобъектах недвижимого имущества, актуальность которых (например, о понятии частив недвижимом имуществе) не утратилась и в наши дни[8].Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об историипоземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что приобширности территории России «свободных» от чьих-либо (чащегосударевых) прав земельных участков не существовало, иных способов приобрестиправа на землю другим субъектам, кроме как через публичную волю, вотечественной истории не случалось[9].

В непринятом Проекте гражданскогоуложения Российской империи (изданном в 1910 году) имущества все такжеразделяются на недвижимые и движимые, причем недвижимыми имуществами признаютсяземли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные,как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины[10]. В данном изложенииобъекты недвижимого имущества определяются не только перечислением (дома,заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий — «неподвижно к землеприкрепленные». Изложенные историко-законодательные и научныеобстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что"… современное состояние многих областей частного права стало результатомэволюции, последовавшей за революционными изменениями в сфере отношенийземледелия, коими характеризовался демонтаж феодальной организации общества.Система свободной собственности на землю является одним из фундаментальныхинститутов рыночной экономики, основанной на конкуренции индивидов, впротивоположность экономике феодального типа, в которой не рынок, а социальнаяиерархия правит обществом"[11].

Столь кратчайший экскурс в историюгражданского законодательства и науки гражданского права необходим дляподтверждения единственного, но весьма важного в дальнейшем изложении концепциисистемы объектов недвижимости обстоятельства: земельный участок и связанные сним недвижимые вещи (имущества) объективно и перманентно присутствуют вотношениях собственности вне зависимости от государственного устройстваобщества и особенностей его правовой системы, признающей или не признающейнедвижимости в качестве объектов более или менее свободного экономическогооборота.

Достаточно длительное отсутствие всоветском законодательстве самого понятия «недвижимое имущество» инепризнание его объектом оборота никоим образом не означает отсутствие такогообъекта в правопорядке советского государства. Напротив, это понятие как единыйобъект социалистической собственности стало настолько широким ивсеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое просто потерялозначение и востребованность и для законодателя, и для правоприменителя. Подобноепублично-правовое детальное регулирование отношений всеобщей социалистическойсобственности предсказывал И.А. Покровский, который, проследив нарастаниегосударственного вмешательства в оборот недвижимости, в начале 1917 годаотметил: «Дойдет ли когда-нибудь право, решая эту задачу, до»национализации земли", т.е. до возведения мысли о недвижимости как онациональном достоянии в юридический принцип и до низведения правасобственности на нее на степень зависимого пользования чужой (государственной)вещью?.."[12].

Спустя непродолжительный срок известныесобытия в России не только подтвердили предсказываемый правоведом ход событий[13],но и подчеркнули определенные сущностные черты системы недвижимого имущества, впервую очередь системного центра — земельного участка. Весьма примечательно вэтой связи, что нарастающий массив правовых актов молодого советскогогосударства безоговорочно и без всяких исключений национализировав земельныеучастки, первоначально дифференцированно подошел к иным видам недвижимогоимущества, в частности к зданиям и сооружениям[14], однако уже в первомГражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав надвижимое и недвижимое имущество было официально исключено (примеч. к ст. 21)[15].

Традиционная неразрывная связьземельного участка и строения на нем с признанием юридического приоритета землив условиях всеобщей национализации не могла не проявить себя даже в таком,казалось бы, безвариантном господстве публичной собственности. Передформирующейся советской правовой системой встала проблема: отторгнувнедвижимость в качестве оборотоспособных объектов гражданских прав,законодатель в достаточно исторически короткий промежуток времени убедился вэкономической неэффективности и, что не менее важно, в правовойбесперспективности «единой, без исключения» государственнойсобственности. Дальнейшее законодательство РСФСР вынуждено было определятьправовые способы включения в конструкцию объектов собственности частноправовогоэлемента, которые, по существу, исчерпывались двумя: либо, не ломая векамиустоявшееся юридическое единство земельного участка и строения на нем,признавать определенные категории земельных участков пусть ограниченными, нообъектами иной, не государственной собственности, либо, отступая от упомянутогоединства, юридически отделить земельный участок от строения на нем. Верходержала вторая модель построения системы объектов недвижимого имущества:юридическая судьба земли и строения на ней стала различной, причем спотенциально возможным правовым перевесом последнего[16].Получили, таким образом, правовую легализацию только здания и сооружения,причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативнымиорганизациями, а также гражданами[17]. Земельные участкиоставались в безраздельной и, по существу, неприкосновенной публичнойсобственности[18]. Указанные правовыепостулаты в определенной мере сохранились в современном законодательстве,оказывая на развитие частноправовых начал экономического оборота отрицательноевоздействие.

«Одна из серьезных причин крупных имногочисленных противоречий в гражданском законодательстве — намереннонекритическое перенесение в общество с принципиально иным экономическим и политическимустройством прошлых представлений о соотношении гражданского законодательства сземельным, водным и лесным», — считает А.Л. Маковский. Кроме того, ученыйполагает, что в «условиях планово-распределительной экономики земля былаизъята из подлинно гражданского оборота. Союзный закон не только абсолютно ясноустанавливал, что „купля-продажа, залог, завещание, дарение, аренда,самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытойформе нарушающие право государственной собственности на землю, — недействительны“, но и предусматривал за их совершение ответственностьвплоть до уголовной. Государство в административно-разрешительном порядкепредоставляло земли другим субъектам „в пользование“, к которомупрактически сводилось все участие земель в экономическом обороте»[19].

Краткое изложение основных положенийстановления законодательства РСФСР и СССР о земельных участках и строениях,безусловно, интересный историко-правовой материал, однако необходимоакцентировать внимание не на показательной с научной точки зрения хронологиипринятия важнейших актов, а на положениях, отражающих сущность и принципыюридического «созревания» законодательных актов и доктринальныхположений новой структуры (именно пока еще структуры, а не системы как таковой)объектов, ранее традиционно относящихся к недвижимому имуществу.

Первым и основным таким положениемследует назвать установленный по вышеназванным причинам формальный приоритетправового статуса строения по отношению к земельному участку. Здания исооружения, построенные на специально отведенных для этих целей участках земли,находились не только в государственной собственности, но и в собственности кооперативныхи общественных организаций, в личной собственности граждан. Данный виднедвижимого имущества с относительной свободой мог переходить от одного лица кдругому, однако земельный участок мог принадлежать собственнику строения лишьна условном праве бессрочного пользования.

Второе принципиальное для дальнейшегоисследования положение заключается в юридическом «разрыве» земельногоучастка и строения, на нем находящегося. Один из важнейших системных элементов- структурное звено «земельный участок — здание» — расчленен:частноправовой характер (с известной долей формальностей) строения соседствовалс публично-правовым регулированием земельных отношений.

Третье положение носит весьма сущностныйи показательный для иллюстрации системности объектов недвижимости характер:рассматриваемая совокупность имуществ, пусть не называемая законодателемнедвижимыми, настолько структурно взаимосвязана, что просто юридическое изъятиеиз состава объектов вещных прав важнейшего элемента (земельного участка)невозможно. Системная сущность данной категории объектов гражданских прав недопускает подобный «разрыв», вследствие чего вместо земельногоучастка как недвижимой вещи в законодательство привносится определенныйюридический суррогат — право бессрочного пользования, которое в определенноймере удовлетворяет системное построение объектов недвижимости[20].Изложенное подтверждается не только рассмотренными правовыми актами, носостоянием юридической науки того периода. Достаточно объективно, глубоко иподробно проанализированное О.С. Иоффе развитие цивилистической мысли в России[21]может быть только обеднено попыткой его пересказа в настоящей работе,вследствие чего следует ограничиться лишь упоминанием того обстоятельства, чтов период с 1917 по 1960 годы в советской юридической литературе были опубликованылишь восемнадцать работ, посвященных собственно объектам гражданских прав (в товремя как посвященных юридическим лицам, к примеру, несколько сот)[22].Безусловно, что значительная часть доктринальных исследований объектовгражданских прав под тем или иным углом зрения в те годы проводилась в рамкахрассмотрения вопросов государственной, общественной, кооперативной и личнойсобственности, тем не менее следует придать приведенному обстоятельству весьмавысокое значение хотя бы по той причине, что одной из наиболее заметныхпубликаций об объектах гражданских прав, посвященных исключительнонедвижимости, предшествовала редакционная ремарка «значение деления дляопределения возможных объектов гражданского оборота»[23].

Более поздние цивилистическиеисследования, в определенной мере опережающие российское гражданскоезаконодательство, позволяют правоведам сделать в целом обобщающее заключение отом, что естественные различия, существующие между движимыми и недвижимымивещами, не должны, да объективно и не могут, игнорироваться законодательствомлюбого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признаноофициально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; вдругих же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым инедвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано[24].Кроме того, отмечено, что с юридической точки зрения эти категории не моглисчитаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категорииопределялось меняющейся экономической функцией вещи[25].Данное обстоятельство подмечено и современными зарубежными исследователями.Так, Р. Давид утверждал, что «деление имущества на движимое и недвижимое,являющееся основным для романо-германских правовых систем, не представляетникакого интереса для советских юристов. Для них такой основной характер носитвытекающее из марксистской доктрины деление вещей на орудия производства ипредметы потребления»[26]. У. Матеи полагает, что«повсеместно правовой режим земли строго связан с правовым режимом техпредметов, которые имеют устойчивую связь с землей. В самом деле,коммунистические (равно как и колониальные) режимы, исключая землю из кругаотношений собственности, но одновременно допуская существование имущественныхправ на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение,противоречащее интуитивной логике и продиктованное исключительно соображениямисимволического характера»[27].

Основы гражданского законодательстваСоюза ССР и республик, принятые Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.,возвратили имущественному обороту деление вещей на движимые и недвижимые,положив в основание такого разделения классический критерий прочной связи сземлей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него.Появление данного правила было предрешено отменой привилегий в правовомположении государственной собственности (неограниченная виндикация,бронирование основных фондов от взысканий кредиторов и т.п.) и допуском темсамым в гражданский оборот большого числа недвижимостей, традиционнососредоточенных в руках государства[28].

Внастоящее время помимо некоторых других законов, определяющих понятие«недвижимость» в порядке определения терминов, используемых в текстахсоответствующих законов, наиболее общее определение «недвижимости» («недвижимогоимущества») содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, чтопрочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенного строительства.

1.2 Понятие, признаки ивиды недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Земельный участок, дом, квартира, любоеиное недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином видеобщественных отношений не могут быть заменены иными по сущности объектами.Свобода в выборе юридических средств, неисчерпаемые, казалось бы, вариантыюридических «суррогатов» реальных предметов материального мира(права, ценные бумаги и т.д.) не в состоянии (да и не призваны к этому)удовлетворить жизненные потребности и личности, и общества в жилище,территории. Пространственная ограниченность недвижимости, практически ееневосполняемость, значимость как среды обитания предполагают неизбежное«столкновение» в регулировании отношений по поводу недвижимостиразличных, даже прямо противоположных интересов. Неминуемое столкновениесоциально-публичного и частного моментов в собственно цивилистическойконструкции недвижимой вещи ставит законотворца и правоприменителя передизвечной дилеммой: экономический взлет за счет индивидуальной предприимчивостиили социальное движение с распределением благ всем субъектам. Особенностисистемы недвижимого имущества выражаются и в естественном ограниченииабсолютности прав индивидуума на них. «Но чем далее идет время, чем теснеестановится жизнь и чем сложнее делаются условия общежития, тем настоятельнееобнаруживается потребность во взаимном ограничении и общественном регулировании,говоря иначе — потребность в большей „солидаризации“ и»социализации". И никакие подлинные интересы личности не стоятосуществлению этой солидаризации на пути", — полагает И.А. Покровский,заметив, что оснований для опасения за права личности перед государством«публично-правовая регламентация одних прав на недвижимости… не дает:недвижимостью далеко не исчерпывается арена возможной индивидуальнойдеятельности»[29]. В развитии отечественногогражданского права недвижимость, миновав очередной период солидаризации,выступает и объектом активного индивидуального предпринимательства, и предметомсоциального интереса. Сочетание этих начал, благотворного и разумного, — однаиз задач познания системы недвижимостей и выбора безошибочных (слишком тяжкипоследствия) правил ее участия в обороте.

Участок земной поверхности длягосударственной власти в известные исторические периоды — не только и нестолько самостоятельный объект правового регулирования, сколько частьтерритории страны. Ограниченный природный ресурс — ресурс, товаром неявляющийся, но возведенный (или низложенный?) законодателем в стремлении нетолько обеспечить экономическое развитие общества, но и одновременно сохранитьвозможность контроля над главным богатством в изначально тесную юридическуюконструкцию вещи. Возникновение, развитие и современное правопониманиедействительно уникального юридического явления, каковым является конструкциянедвижимого имущества, позволяют не только уяснить центральное местоисследуемого объекта гражданских прав в подавляющем большинстве правовыхпорядков, но, что более важно, представить систему недвижимостей и проследитьна ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частногоправа. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового ичастноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфертакого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением,пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и,во-вторых, осуществление права публичной собственности[30].Очевидно, что указанные сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом,и это также подтверждает изначальную посылку о принципиальной и необходимойсочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного ичастноправового регулирования как сущностного признака изучаемого объектагражданских прав. Надотраслевой характер недвижимого имущества, значимостьобъектов недвижимости не только для гражданского, но и для ряда иных отраслейправа неминуемо приводят к необходимости выработки единой, основанной нацивилистических идеях позиции и законодателя, и правоприменителя, и науки. Какверно в этой связи отмечено А.Л. Маковским, такой «сложный и запутанныйузел взаимосвязанных проблем образовался, например, в чрезвычайно важной сферерегулирования прав на недвижимость, регистрации этих прав и оборота недвижимогоимущества. Их разрешение с целью создания на будущее ясного и стабильногоправового режима недвижимости требует согласованного анализа многих законов ивзаимоувязанных предложений об их изменении»[31].

Редкая норма ГК РФ является большимобъектом критики, чем ст. 130. В частности, совершенно обоснованно иконструктивно отмечает недостатки этой статьи (впрочем, как и самой Концепции)Л.В. Щенникова, кроме прочего отметив, что «никак нельзя согласиться сутверждением разработчиков Концепции о том, что определение недвижимой вещи ст.130 не нуждается в пересмотре»[32].

В задачи настоящего исследования невходит детальный анализ содержания этой статьи, равно как и формулировка еевозможной новой редакции. Норма о недвижимых и движимых вещах по определению неможет быть совершенной. Главное ее достоинство заключается в юридическом«отражении» того объекта (объектов) материального мира, которыйпосредством этой нормы вводится в гражданский оборот. Недвижимая вещь своейосновной, сущностной чертой, к которой, безусловно, относятся постоянство,определенность и индивидуальность недвижимости, предопределяет постоянство,стабильность и долговечность регулирующей юридической нормы. Все достаточноочевидные, но в общем-то непринципиальные огрехи в формулировке одного изосновополагающих постулатов современного гражданского права меркнут передединственным контрдоводом: ст. 130 ГК РФ действует двенадцать лет и своейсущностью предопределяет не только гражданско-правовые дальнейшие правила, но ив значительной степени все иное российское законодательство,правоприменительную и судебную практику, государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Концепция развития гражданскогозаконодательства о недвижимых вещах также содержит вывод об отсутствии необходимостив пересмотре определения недвижимой вещи, содержащегося в ст. 130 ГК РФ[33].

Кнедвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательствоотносит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, тоесть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенногостроительства.

Иные объекты причисляются законом кнедвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономическойзначимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением иособой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания(воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследованиялишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построениенедвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением,подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построенииединой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающихявления существующей действительности.

Традиционно в цивилистической наукеобъекты недвижимого имущества рассматривались и продолжают рассматриваться вракурсе движимые — недвижимые вещи. Вместе с тем определенные законодательствоми судебной практикой юридическая сущность недвижимости и, что не менее важно,особый характер отражаемого гражданско-правовыми нормами данного явленияокружающей действительности с достаточной степенью очевидности свидетельствуютлишь об определенном сходстве признаков движимых вещей и объектов недвижимостипри принципиальном их несовпадении. Воспроизведенная современным российскимгражданским законодательством юридическая конструкция традиционной телеснойвещи «тесна» для объекта недвижимости и не обеспечивает должнымобразом эффективность регулирования отношений по поводу исследуемого объектагражданских прав. Прочность вещных прав на недвижимость и стабильность ееоборота могут и должны быть достигнуты путем легального отграничениянедвижимости от иных, в том числе телесных, вещей, объектов. Деление объектовгражданских прав на движимые и недвижимые вещи (ст. 130 ГК РФ) умаляетзначимость самого существа данной дихотомии, неоправданно низлагая ее до уровнятолько вещей. Традиционно (вплоть со Свода законов Российской империи) этоделение занимало более высокое иерархическое положение, классифицируя по этомупризнаку не только вещи, но и все имущество в целом. Это, впрочем, не означает,что в состав недвижимого имущества кроме вещей напрямую следует включать вещноеили обязательственное право, иски или даже документы, свидетельствующие оправах на недвижимость. Действительно, вещное (а в отдельных случаях — обязательственное, например, право аренды) право, доля в нем в соответствии сдействующим российским гражданским законодательством могут выступать предметомипотечных отношений, однако в настоящем исследовании предметом анализа являютсянедвижимые вещи как таковые, вещи, отнесенные к недвижимости в силу ихфизических, материальных свойств[34].

В литературе неоднократно отмечалисьособенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав[35].Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах:юридическом и материальном. К материальным признакам относятся естественныесвойства вещей, отнесенных к недвижимому имуществу. Это, в частности,прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность,индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностьюнедвижимой вещи, и т.д. Весьма неоднозначен вопрос о делимости или неделимостинедвижимых вещей. Физически может быть разделен практически любой предметматериального мира; с точки же зрения на вещь как на юридическую конструкциютакое деление имеет иной смысл и выражение. Конкретный объект недвижимогоимущества в принципе неделим[36].

Юридические особенности объектовнедвижимого имущества преимущественно заключаются в специфике его правовогорежима, отличающегося в первую очередь от правового режима вещей движимых.Такие особенности неоднократно указывались в цивилистических произведениях[37]и сводились в основном к следующему:

— вещные права на недвижимость, ихвозникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласнойгосударственной регистрации в установленном порядке;

— место нахождения недвижимого имуществаопределяет порядок наследования, подсудность споров, место исполненияобязательств;

— установлению более длительных сроковприобретательной давности на недвижимое имущество;

— установлению особого порядкаприобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимыевещи, от которых собственник отказался.

Как уже отмечалось, если становлениенедвижимой вещи как объекта гражданских прав в предпринимательском оборотепроисходит в глубинах публичного права, то в дальнейшем недвижимостьформируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Безусловно,между объектом недвижимого имущества как весьма специфическим и уникальнымобъектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например,выступает большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. Какизвестно, по степени оборотоспособности объекты подразделяются на трикатегории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в)изъятые из оборота[38]. Такое традиционноеделение объектов гражданского права по их оборотоспособности не может бытьмеханически применено по отношению к недвижимости. Функциональное назначениенедвижимой вещи, бесспорно, в определенной мере ограничивает оборотоспособностьэтого объекта прав. Между тем функциональные ограничения не носят характер,который мог бы служить основанием деления недвижимости по оборотоспособности кпринципиально иным категориям. Таким образом, особое функциональное назначениенедвижимого имущества является не более чем его сущностной особенностью,признаком, который не ограничивает или исключает данный объект изпредпринимательского оборота, а лишь предполагает наличие у лица, им владеющего(органа власти, юридического лица, индивидуального предпринимателя),совокупности необходимых прав. В целом недвижимость как объект прав подпадаетпод общую классификацию по оборотоспособности, установленную ГК РФ.

Специфика объектов недвижимого имуществапрямо вытекает из содержания позитивных норм гражданского законодательства ихарактеризует недвижимость на простейшем, догматическом уровне, не обнажаяболее глубокие, сущностные и системные черты недвижимых вещей как«верховных» объектов гражданских прав. К таким особенностям следуетотнести следующие.

Во-первых, исключительно объектынедвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них — вещныхправ с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные правана любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладаниянедвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются вытекающей изсущества данного объекта ответственностью и обязательствами социальногохарактера. Право собственности на недвижимость — право «высшегопорядка», требующее максимума осмотрительности, заботливости и прочностикак объективного, так и субъективного свойства.

Во-вторых, существо объектовнедвижимости и в индивидуальном проявлении, и в совокупности обусловливает их правовуюсвязанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют»собственный, определенный исключительно для данных объектов «уровень»правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских правнедвижимость «непрерывна»: юридическая граница одного объектанедвижимости является юридической границей другого.

В-третьих, юридическая взаимосвязанностьнедвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материальнонедвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно,равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичнойсоставляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в)юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженноймаксимально полно в публичном праве (законодательство о недрах, природоохранноезаконодательство и т.д.) и в меньшей степени в частном, — настолько высокогопорядка, что позволяет сделать вывод о связанности системного уровня. Такаясвязанность не может не отразиться на существе каждого из объектов недвижимогоимущества проявлением особых, системных признаков (свойств).

Системные признаки недвижимого имущества- это такие свойства (особенности) недвижимого объекта гражданских прав,которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую)взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей как вструктурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы вобщей совокупности всех объектов гражданских прав.

Суммативная система представляет собойпростейшую, линейного порядка конструкцию, объединяющую все без исключенияобъекты гражданских прав, отнесенные законодательством к недвижимости. Внастоящее время объектами недвижимого имущества признаются:

— участки недр;

— земельные участки;

— объекты, прочно связанные с землей,перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно;

— здания;

— сооружения;

— воздушные и морские суда;

— суда внутреннего плавания;

— космические объекты;

— предприятия как имущественныекомплексы;

— иные имущественные комплексы;

— нежилые и жилые помещения.

В данном перечне не рассматриваютсяпредусмотренные законодательством части отдельных объектов недвижимости: а)части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ, ст. 6 Земельного кодексаРФ); б) части участков недр (ст. 26 Закона о государственной регистрации); в)части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации); г) части жилыхдомов (ст. ст. 558, 673 ГК РФ, ст. 15 Жилищного кодекса РФ); д) части квартир(ст. ст. 558, 673 ГК РФ); е) части предприятия как имущественного комплекса(ст. 132 ГК РФ)[39].

Все перечисленные недвижимые вещи,рассматриваемые в единстве, общности, представляют собой построение болеевысокого порядка, чем простая совокупность объектов, лишенная и юридической, ифактической внутренней взаимосвязи, не имеющая какой-либо определеннойструктуры (физический конгломерат). Объективность и построения недвижимыхвещей, и структурных связей ее элементов выражается, во-первых, воднопорядковом по жизненной значимости для субъектов и объективном (вне этихсубъектов) материальном существовании исследуемых объектов гражданских прав и,во-вторых, в силу прямого указания законодателя[40].

Объективный, материальный«прообраз» объектов недвижимого имущества — вещь, причем вещьопределенного уровня и значимости. Этот уровень, как правильно отмечается влитературе[41], устанавливается самимперечнем объектов недвижимости (земельный участок, здание, сооружение и т.д.),который предопределяет основные качественные и — в рассматриваемом ракурсе — системные признаки этих объектов, в частности такие, как равновеликаяэкономическая ценность, тождественно-существенная значимость публичнойсоставляющей, доступность фискальному «сопровождению». Автономностьсовокупности недвижимых вещей как сущностный признак системы выражен и вособенностях способов формирования единства, своего рода «путейвключения» в состав недвижимости тех или иных объектов. Как ужеотмечалось, таких путей два. Первый — природного, объективного свойства,выраженный в легальном отнесении к недвижимым вещам всего, «что прочносвязано с землей», то есть объектов, «перемещение которых безсоразмерного ущерба их назначению невозможно». Второй — в положении ГК РФо том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.Других способов изменения существующего описываемого единства объектовнедвижимого имущества нет. Следует учитывать, что оба пути ограничиваютсвойства потенциальных недвижимостей. Первый — естественными, природнымипризнаками вещей[42] (прямыми — связь сземлей и неперемещаемость, косвенным — значимостью объекта), второй — характером самой системы объектов недвижимого имущества, который (пусть вменьшей степени жесткости, чем упомянутые природные признаки) исключает дажезаконодательным путем включение объектов, не отвечающих устоявшимся всовокупности общим рамкам. Именно по этой причине в совокупность недвижимостейне включаются вещные права[43], хотя иные национальныеправовые системы, формирующие единения недвижимых объектов по иным критериям,это допускают (Франция, Италия).

Иллюстрацией отторжения линейнойсистемой недвижимых вещей «чуждого» элемента может служить реализациявозможности залога права (доли в нем) на недвижимое имущество. Российскоегражданское законодательство о залоге и ипотеке предусматривает залогимущественных прав, в том числе права аренды, в порядке, предусмотренном длязалога недвижимости (ипотеки). Провозглашенное правило об ипотеке имущественныхправ как объекта недвижимости не получило дальнейшего законодательного иправоприменительного развития в этом направлении. Законом о государственнойрегистрации прав вещное право (или доля в нем) на недвижимую вещь к недвижимомуимуществу не относится, а сама ипотека относится к ограничениям (обременениям)недвижимости. Равным образом и по аналогичным основаниям не нашли отражение вуказанном Законе такие «нетипичные» объекты, приравненные кнедвижимости, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты, государственная регистрация которых также нетипична иосуществляется в особом порядке.

Таким образом, даже простая, суммативнаясистема объектов недвижимого имущества на примерах об имущественных правах нанедвижимость и об особом порядке регистрации прав на весьма специальные объекты(воздушные суда, космические объекты и т.д.) демонстрирует свойства,характерные исключительно для относительно единых, системных образований. Исвязь с землей как основание отнесения вещи к недвижимости, и возможностьзаконодательного «пополнения» перечня недвижимого имуществаестественным образом ограничены имеющейся совокупностью недвижимостей,представляющейся не физическим конгломератом «ценных» объектов, носистемным единением со структурными взаимосвязями юридически однопорядковыхэлементов. Публичная составляющая объектов недвижимости служит связующимсистемным признаком лишь отчасти и является в значительной степени характернымсвойством, чем системным признаком.

Изложенное позволяет утверждать оналичии общей системной совокупности всех указанных законом недвижимых вещей и,следовательно, сделать ряд итоговых выводов о практической значимости описаннойсуммативной системы.

Во-первых, эта система выстраивает общийпорядок (уровень, критерии отбора и т.д.) материальных объектов,ретранслированных в правовую материю в качестве недвижимых вещей.

Во-вторых, определяет два исчерпывающихпути дополнения и изменения совокупности недвижимости: а) оценочно-явочный(связь с землей и неперемещаемость) и б) законодательный.

В-третьих, существующая первичнаясистема недвижимого имущества не воспринимает, «отторгает» иныеобъекты, не соответствующие предустановленным недвижимыми вещами, ужесостоящими в системе, критериям.

В-четвертых, система определенным образом«выравнивает» и минимизирует публичную составляющую недвижимых вещей,стремится придать элементам своей структуры максимальную оборотоспособность,отвечающую частноправовой сущности самой системы.

В-пятых, суммативная система объектовнедвижимого имущества входит в качестве подсистемы в «вышестоящую»совокупность имущества — систему объектов гражданских прав в целом, взаимновоспринимая черты последней и транслируя ей собственные особенности.

В-шестых, исследуемая система служитосновой для собственных подсистемных образований (многоквартирного дома,предприятия как имущественного комплекса и т.п.).

В-седьмых, оказывает существенноевлияние на законотворческую деятельность и правоприменительную практику в сферекак гражданско-правового, так и межотраслевого регулирования, в том числе всмежных отраслях — жилищном праве, земельном праве и т.д.

Комплексная система объектов недвижимогоимущества представляет собой более сложное, цельное построение, следующее поуровню за суммативной совокупностью. Комплексная система помимо всех,характерных для суммативной системы свойств обладает и своими собственнымиособенностями. Первая такая особенность заключается в том, что рассматриваемаясовокупность по числу элементов (недвижимых вещей) всегда в более или менее значительноймере уступает суммативной. Вторая — в комплексном единении наиболее эффективнопроявляется свойство объектов гражданских прав, именуемое в литературе какиммобилизация[44]. Третья, наиболее важнаяособенность комплекса как совокупности недвижимого имущества заключается вобязательном, объединяющем недвижимые вещи в системное построение начале. Такимначалом, основанием, «стержнем» является целевое назначениекомплекса. В гражданском законодательстве комплексная система недвижимогоимущества воплотилась в двух объектах — предприятии (ином имущественномкомплексе) и кондоминиуме.

Предприятие как имущественный комплекспредставляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в его самомшироком правовом значении, что подтверждается и в приведенном в абз. 2 п. 2 ст.132 ГК РФ составе имущественного комплекса (предприятия). В него могут входитьнедвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи(сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования),имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности(наименование, знаки обслуживания и т.д.)[45].

По мнению В.А. Дозорцева, имущество,обозначенное ГК РФ в качестве объекта прав (ст. 128), может быть только в видематериальных вещей, ограниченных в пространстве, а обязательственные требованияи другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, даже вобособленном виде никак не могут входить в число объектов права собственности.«Провозглашение объектом права собственности обязательственных прав иобязанностей или даже распространение на них хотя бы в какой-то части правовогорежима объекта права собственности безусловно ошибочно и способно вызвать лишьнедоразумения на практике». Только в единственном исключительном случае,считает В.А. Дозорцев, допускается вхождение обязательственных прав в качествеэлемента (и только) имущественного комплекса как объекта права — когда такимобъектом выступает в экономическом обороте предприятие. Состав предприятия какимущественного комплекса и место в нем имущественных прав будут более подробнорассмотрены далее; в данном случае речь идет о неповторимости, сложности иопределенной противоречивости понятия предприятия как объекта прав[46].

Подчеркивая своеобразие этого имущества,законодатель применил термин «имущественный комплекс». Этосвидетельствует о том, что все элементы, составляющие имущество предприятия,должны быть объединены, тесно связаны между собой, подчинены единой целииспользования. Термин «комплекс» подчеркивает внутреннее единствовсего имущества предприятия: «Комплекс (от латинского complexus — связь,сочетание) — это совокупность предметов или явлений, составляющих одноцелое»[47].

Так, Образовательная автономнаянекоммерческая организация «Волжский Университет им. В.Н.Татищева»,г. Тольятти Самарской области, обратилась в арбитражный суд с иском к Открытомуакционерному обществу «Фосфор» о признании права собственности натрансформаторную подстанцию, пожарный водоем, танцплощадку, расположенные поадресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,д. 12.

Из материалов дела усматривается, что27.10.2003 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимогоимущества, в соответствии с условиями которого Открытое акционерное общество«Фосфор» передало в собственность Образовательной автономнойнекоммерческой организации «Волжский Университет им. В.Н.Татищева»нежилое здание, два корпуса здания лечебно-профилактического учреждения,курортную столовую со зрительным залом, гараж, овощехранилище, летнюю эстраду,кинобудку, насосную, водолечебницу, расположенные по адресу: Самарская область,г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12. Факт передачинедвижимости подтвержден актом приема-передачи от 27.10.2003.

Переход права собственности на объектынедвижимости от ответчика к истцу подтвержден имеющимися в материалах деласвидетельствами о государственной регистрации права собственности Образовательнойавтономной некоммерческой организации «Волжский Университет им.В.Н.Татищева».

Указанные выше объекты недвижимостисоставляли ранее недвижимое имущество санатория-профилактория «РусскийБор». В числе данных объектов на территории бывшего санатория-профилактория«Русский Бор» находятся танцплощадка, трансформаторная подстанция ипожарный водоем.

Истец считает, что танцплощадка,трансформаторная подстанция и пожарный водоем, расположенные по адресу:Самарская область г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, д. 12,являются принадлежностью к главной вещи — недвижимому имуществу, переданномуответчиком истцу по договору от 27.10.2003; в связи с чем в соответствии со ст.135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе главнойвещи, то есть должны быть переданы в собственность истца.

Однако в нарушение ст. 65 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказаны обстоятельства,на которые он ссылается в подтверждение своих исковых требований, а именно: неподтвержден статус принадлежности к главной вещи у спорных объектовнедвижимости.

Судом установлено, что трансформаторнаяподстанция, танцплощадка и пожарный водоем объемом 100 куб. м переданыОткрытому акционерному обществу «Фосфор» Фондом имущества Самарскойобласти по договору передачи имущества № 50 от 27.02.95 в собственностьАкционерного общества в качестве вклада в уставный капитал.

Данные объекты недвижимости состоят набалансе Открытого акционерного общества «Фосфор» и включены в налогооблагаемуюбазу по налогу на имущество как самостоятельные объекты недвижимого имущества,о чем свидетельствует справка конкурсного управляющего Открытого акционерногообщества «Фосфор» от 17.01.2006. Согласно указанной справке спорныеобъекты обладают и самостоятельной балансовой стоимостью.

Кроме того, в материалы делапредставлены технические паспорта на каждый из спорных объектов недвижимости,где указаны технические характеристики строений как самостоятельных объектовнедвижимости. Данные технические паспорта не содержат сведений о том, чтоуказанные в них объекты недвижимости каким-либо образом технически неотделимосвязаны со строениями, приобретенными истцом по договору купли-продажи от27.10.2003.

Суд кассационной инстанции приходит квыводу о правомерности вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворенииисковых требований.

Основания приобретения правасобственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации,к числу которых относится, в частности, приобретение права собственности наосновании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

Спорные помещения танцплощадки,трансформаторной подстанции и пожарного водоема в состав выкупленного подоговору имущества не вошли, в связи с чем договор купли-продажи от 27.10.2003не может являться основанием для приобретения права собственности истца наспорные объекты недвижимости.

Арбитражный суд, отказывая вудовлетворении исковых требований, правомерно сослался на ст. 135 Гражданскогокодекса Российской Федерации. Указанная правовая норма содержит характеристикунекоторых специфичных объектов гражданских прав и не предусматриваетсамостоятельных оснований возникновения права собственности на них. Согласност. 135 Кодекса принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором непредусмотрено иное. Однако договором от 27.10.2003, в котором предмет четкоопределен, предусмотрена передача в собственность Образовательной автономнойнекоммерческой организации «Волжский Университет им. В.Н.Татищева»только нежилого здания, двух корпусов здания лечебно-профилактическогоучреждения, курортной столовой со зрительным залом, гаража, овощехранилища,летней эстрады, кинобудки, насосной, водолечебницы, расположенных по адресу:Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе,12.

С учетом изложенного ссылка на ст. 135Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовымобоснованием возникновения у истца права собственности на танцплощадку,трансформаторную подстанцию и пожарный водоем. Возможность перехода вещи изгосударственной собственности в собственность коммерческой организациибезвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства,ни специальными нормами законодательства о приватизации[48].

Кондоминиум — единый комплекснедвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах ирасположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которомотдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения),находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации,субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, аостальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.Общим имуществом кондоминиума являются: предназначенные для обслуживания болееодного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовыеи иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущиеи ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иноеоборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенноедля обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки вустановленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иныеобъекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимогоимущества кондоминиума и для его использования.

Определенная целостность, общностьэлементов имущественного комплекса, таким образом, является одним из основныхотличительных признаков предприятия как объекта гражданских прав. Вместе с темни предприятие как имущественный комплекс, ни кондоминиум нельзя однозначноотнести к собственно недвижимым вещам. Известно, что законодатель применяет тритермина для обозначения исследуемых объектов: недвижимая вещь, недвижимоеимущество и недвижимость. В литературе справедливо отмечалось, что недвижимостьи недвижимое имущество являются более широкими, комплексными понятиями,включающими в себя иные, кроме недвижимой вещи, объекты гражданских прав[49].Комплексные недвижимые объекты гражданских прав в данном контексте обозначеныкак иллюстрация более организованной системы по сравнению с суммативнойсовокупностью недвижимых вещей.

Высшим по структурным взаимосвязям ипрочности юридической конструкции единением выступают синтетические системыобъектов недвижимости. Входящие в состав данной системы однопорядковые элементы(недвижимые вещи) настолько тесно и глубоко взаимосвязаны, настолько единоецелевое назначение превалирует над другими свойствами данной совокупности, чтосинтетическое построение недвижимых вещей юридически трансформируется в единыйимущественный объект в форме сложной вещи.


/>/>/>ГЛАВА 2.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2.1 Понятиегосударственной регистрации

Главная особенность правового режиманедвижимости — особый порядок возникновения, изменения и прекращения правасобственности и других прав на эти объекты, специальные требования,предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[50].

Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только свведением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие довступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуютдополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих правгосударственная регистрация может быть произведена[51].

Во исполнение ст. 9 Федерального законаот 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав»[52]во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции порегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенцииотносятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права нанедвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, каксвидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всехструктур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходовместных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализациина рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости вРоссии более «прозрачным» и привлекательным для инвесторов[53].

Согласно Закону о регистрации учреждениеюстиции по регистрации прав — государственный орган, наделенный властнымиполномочиями по проверке действительности и юридической силы документов,поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формыи содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено правопринимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которыхвыступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретныхправоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объектанедвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает такжезначение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданиюиндивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение илипрекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость[54].

«Государственная регистрация правна недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости вцивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности ипубличности»[55]. Поэтому ст. 131 ГК РФпредусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре спредоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированныхправах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрациюправ, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах,получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеетправа. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая былаосновной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимостивыполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их правна принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретениемнедвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра(гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупкунедвижимости[56].

Классик российской цивилистики Д.И.Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоитв тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношениеможет прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ееохране, а это возможно только тогда, когда само существование правапредставляется несомненным.

Это последнее условие необходимо длятого, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры косуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено«каким-либо резким следом», свидетельствующим о его существовании. Ипоэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права,установлением наружного знака, обличающего его существование. Установлениетакого знака составляет «укрепление права»[57].

То есть право может быть укрепленопосредством совершения определенного акта, который служит надлежащимдоказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось идля участников правоотношения, и для третьих лиц[58].

Принцип признания права собственностиили иного права на недвижимое имущество только после государственнойрегистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственностина вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такойрегистрации (ст. 219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п. 2ст. 223) и иное право на недвижимость (п. 2 ст. 8 ГК) возникают с моментарегистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществомподлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом орегистрации (п. 1 ст. 164 ГК).

2.2 Актуальные проблемыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество

Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ установил порядок проведения государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определил основаниядля принятия решения о государственной регистрации, ее приостановлении, отказе,выделил особенности государственной регистрации отдельных видов прав нанедвижимое имущество и сделок с ним и др.

Тем самым законодательноза Российской Федерацией признано право общефедеральной регламентации порядкагосударственной регистрации прав на недвижимость, т.е. процессуальныхотношений, возникающих при этом.

В соответствии с п. 4 ст.2 Закона о регистрации процедура государственной регистрации прав осуществляетсяпо месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Справовой точки зрения содержание названной процедуры составляют регистрационныеотношения, в рамках которых находит свое выражение конкретный видадминистративно- процедурного производства[59].

Сторонами такого родаправовых отношений являются соответствующие учреждения юстиции по регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждения юстиции порегистрации прав), уполномоченные на осуществление регистрационных действий, иправообладатели. К последним относятся физические и юридические лица,обладающие объектами недвижимости, подлежащей государственной регистрации (втом числе зарубежные, лица без гражданства). В их числе могут быть субъекты,обладающие государственно-правовым статусом (субъекты Российской Федерации,муниципальные образования, иностранные государства).

Регистрационные отношениявозникают по инициативе правообладателя, на основе чего у учреждения юстиции порегистрации прав возникают соответствующие юридические обязанности,корреспондирующие правам правообладателей (процессуальные права и обязанности),реализуемые в рамках отношений, возникающих на основе подачи (приема)предусмотренных законодательством документов. При этом полномочия, необходимыедля совершения государственной регистрации, имеются у одной стороны регистрационногоотношения — учреждения юстиции по регистрации прав, которое осуществляет еесвоим односторонним юридически властным распорядительным действием, имеющимпублично — правовое значение, определяемое государственным характеромрегистрации.

Отсюда следует, чторегистрационные отношения обладают всеми необходимыми признаками, дающимивозможность квалифицировать их в качестве административно-правовых, а в болееконкретном варианте – административно-процессуальных. В конечном счете, в нихполучает свое непосредственное выражение присущая подобным правовым отношениямимперативность[60].

Таким образом, спроцессуальной стороны государственная регистрация прав на недвижимое имуществои сделок с ней выражается в соответствующем административном производстве, т.е.комплексе процессуальных действий, обеспечивающих законное и обоснованноерассмотрение и разрешение индивидуальных административных дел[61].

Федеральный арбитражный суд Поволжскогоокруга рассмотрел в судебном заседании дело по иску Частного предпринимателяХенкина Романа Борисовича, г. Тольятти, к Обществу с ограниченнойответственностью «Эмиссия», г. Тольятти, о признании правасобственности.

Согласно договору купли-продажи от27.07.2001 истец являлся покупателем указанного здания магазина у Общества сограниченной ответственности «Эмиссия» в соответствии с п. 2 ст. 218Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право собственности на объектнедвижимости зарегистрировано в ГУЮ «Самарская областная регистрационнаяпалата», о чем имеется свидетельство от 03.08.2001.

В этой связи требование о признанииправа собственности на помещение магазина, на который у истца уже установленоправо собственности, заявлено неправомерно[62].

В исследуемых границахиндивидуальное административное дело имеет своим содержанием достижениесоответствующего требованиям законодательства официального признания правконкретных лиц на объекты недвижимого имущества и на совершение сделок с ними.Данная цель достигается (или не достигается) в ходе совершения учреждениемюстиции по регистрации прав ряда процессуальных действий, предписанных закономи представляющих собой стадии процессуального производства. Совокупностьподобных стадий призвана обеспечить утверждение (подтверждение) соответствующихтребованиям закона правомочий правообладателя недвижимого имущества.Соответственно, каждая стадия производства имеет определенную процессуальнуюнагрузку.

Стадийностьрегистрационной деятельности закреплена в ст. 13 Закона о регистрации.Поскольку в настоящее время в юридической литературе отсутствует делениепроцедуры государственной регистрации на стадии, автор предлагает разделить еена следующие обязательные и факультативные стадии, каждая из которых имеетсамостоятельное процессуальное значение:

а) прием документов,необходимых для осуществления государственной регистрации;

б) правовая экспертизадокументов и проверка законности сделок с недвижимостью;

в) установлениеотсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированнымиправами на данный объект недвижимости, а также других оснований для отказа илиприостановления государственной регистрации;

г) принятие официальногорешения о регистрации или отказе;

д) внесение соответствующихзаписей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок сней;

е) совершение надписей направоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственнойрегистрации права или решения об отказе в ней.

Названные стадии являютсяобязательными. Но регистрационное производство допускает и некоторыефакультативные стадии. К ним относятся:

а) приостановлениегосударственной регистрации;

б) обжалование отказа вгосударственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним[63].

В последнем случаеадминистративно — процедурное производство в силу возникновения спорной(конфликтной) ситуации перерастает в административно-юрисдикционноепроизводство.

Рассмотрим названныестадии более подробно.

Прием документов нагосударственную регистрацию может осуществляться по правилам ст. 16 Закона орегистрации. По общим правилам для регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним в регистрирующий орган предоставляются:

а) заявлениеправообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) лицами;

б) документ о плате зарегистрацию;

в) правоустанавливающиедокументы необходимые для проведения государственной регистрации.

Перечень необходимых длягосударственной регистрации документов, в том числе правоустанавливающих,которые должны быть приложены к заявлению, содержится в ст. 17 и в отдельныхстатьях главы IV Закона о регистрации, а требования, предъявляемые к этимдокументам, — в ст. 18.

Важной гарантией защитывладельцев вещных прав от возможных злоупотреблений со стороны регистрирующихорганов является запрет на истребование дополнительных документов, непредусмотренных Законом о регистрации, и если иное не установленозаконодательством Российской Федерации.

Правовая экспертизадокументов и проверка законности сделки.

На этой стадии учреждениеюстиции по регистрации прав изучает представленные для государственнойрегистрации документы с целью установления юридического факта, являющегосябесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения илиобременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Изучение документовпроводится на предмет их подлинности и достоверности, на соответствие их формыи содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент и в местеих издания.

При проверке законностисделки проверяется соответствие ее действующему законодательству. Законностьсделок проверятся независимо от того, подлежат ли они обязательнойгосударственной регистрации или считаются заключенными с момента подписаниясторонами; совершенных в нотариальной форме, простой письменной форме; сделок,заключенных органами государственной власти или органами местногосамоуправления.

Ст. 9 Закона орегистрации правовая экспертиза и проверка законности сделок не отнесена кисключительной компетенции учреждений юстиции по государственной регистрацииправ. Таким образом, их осуществление возможно и другим уполномоченным органом.В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав осуществляют ихсамостоятельно.

Данная стадия должна бытьзавершена до принятия решения о регистрации права или сделки, приостановленииили отказе в их регистрации. Для принятия такого решения п. 3 ст. 13 Закона орегистрации предусматривается месячный срок со дня подачи заявителем всехнеобходимых документов.

По результатам двухпредыдущих стадий возможно наступление средней факультативной стадии, а именновынесение решения о приостановлении государственной регистрации. Законом орегистрации в ст. 19 предусмотрен перечень оснований для приостановлениягосударственной регистрации, а также порядок и сроки приостановления.

Приостановлениегосударственной регистрации может проводиться по трем основаниям: по инициативеправообладателя, по инициативе учреждения юстиции, по судебному решению.

Основаниями дляприостановления по инициативе регистратора являются:

— возникновение урегистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации;

— направление представленныхдокументов на подтверждение их подлинности;

Основанием дляприостановления по инициативе правообладателя является его письменное заявлениеили заявление уполномоченного им лица при наличии у него надлежаще оформленнойдоверенности.

В заявлении должны бытьуказаны причины для приостановления и срок приостановления. Однако Закон орегистрации не содержит перечня таких причин. Некоторые авторы высказываютмнения о том, что регистратор прав может принять решение о приостановлениитолько при наличии в заявлении уважительных причин, признанных исключительными.Ими приводится аналогия с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ[64]и Арбитражного процессуального кодекса РФ[65], и к таким причинам ониотносят: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускаетправопреемство; прекращение существования юридического лица либо егореорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина вдлительной служебной командировке и др.[66].

Поскольку ст. 19 Закона орегистрации не установлено, что причины должны быть уважительными,представляется, что произвольно очерченным кругом уважительных причин могутнарушаться права граждан и юридических лиц. Из-за отсутствия четких критериевуважительности со стороны регистратора могут проявляться необоснованныенарушения прав заявителей, что является существенным недостатком Закона огосударственной регистрации. По мнению автора, законодатель предоставляетправообладателям возможность самостоятельно определять причины (уважительныедля него) для приостановления регистрации по его собственному письменномузаявлению.

Основанием дляприостановления также может быть определение или решение суда (например, обобеспечении иска). В этом случае государственная регистрация может бытьприостановлена на неопределенный срок. Приостановление регистрации поуказанному основанию является обязательным и должно оформляться соответствующимписьменным решением регистратора.

Хотелось бы отметить, чтост. 21 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[67]содержит такое понятие, как «отложение государственной регистрацииипотеки». Поскольку Закон об ипотеке является специальным по отношению кЗакону о регистрации, при расхождении с нормами общего характера должныприменяться специальные нормы.

Основаниями для отложениягосударственной регистрации ипотеки в соответствии со ст. 21 Закона об ипотекеявляются:

— непредставлениекаких-либо документов, являющихся необходимыми для регистрации ипотеки в силуп. п. 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке;

— несоответствие договораоб ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиямзаконодательства (например, несоблюдение нотариальной формы);

— необходимость проверкиподлинности представленных документов, если у регистратора возникли сомнения;

— наличие судебного спорапо поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, либо по поводувзыска на это имущество.

Во всех случаях, кромепоследнего, государственная регистрация может быть отложена на срок не болееодного месяца, а в последнем — до разрешения спора судом.

Ст. 13 Закона орегистрации, определяющая порядок проведения государственной регистрации, несодержит данной стадии. Законодателем в данном случае проявлена некорректность,так как принятие решения о регистрации, приостановлении регистрации или отказев ней является основанием для внесения записей в Единый государственный реестрправ на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП). Кроме того, срокпринятия решения в Законе о регистрации четко не определен. При этом указано,что «государственная регистрация прав производится не позднее чем вмесячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых длягосударственной регистрации», при этом не учтено, что в месяце может быть30, 31, 28 или 29 дней. При этом некоторыми субъектами Федерации установленыускоренные сроки государственной регистрации, за что взимается повышенная платаза регистрацию. Возникают вопросы: насколько обоснована такая градация. Вызванали ускоренная регистрация желанием заявителя или допускается произволдолжностных лиц[68]. Представляетсянеобходимым установить четкий срок принятия государственным регистратором решенияо регистрации в календарных днях. Также в Законе не обозначена формапринимаемого решения (административный акт). И хотя законодатель призналучреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним государственным органом, он не учел тот факт, что его решение — одностороннее юридически властное волеизъявление полномочного субъектарегистрационного отношения, т.е. индивидуально правовой акт[69].Если в отношении приостановления государственной регистрации или отказа в нейустановлена письменная форма принятия решения с обязательным уведомлением о немзаявителя, то принятие положительного решения законодательно никак неоформляется. В Законе о государственной регистрации лишь предусмотреноудостоверение государственной регистрации.

Неоднозначную оценкувызывает и п. 1 ст. 14 Закона о регистрации, которым предусмотрено, чтопроведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав нанедвижимость удостоверяется свидетельством, а государственная регистрациясделок — посредством специальной регистрационной надписи.

Субъекты Федерации решаютвопрос принятия решения о государственной регистрации, приостановлении илиотказе в ней по своему усмотрению.

Согласно ст. 20 Закона огосударственной регистрации основаниями для отказа в государственной регистрацииявляются следующие:

— право на объектнедвижимости не является правом, подлежащим государственной регистрации прав всоответствии с Законом о регистрации (например, право найма жилого помещения);

— с заявлением орегистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы,представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию несоответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственногооргана или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимоеимущество признан недействительным с момента его издания в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

— лицо, выдавшееправоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данныйобъект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеетправо, ограниченное определенными условиями, не указало эти условия;

— правоустанавливающийдокумент об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии узаявителя прав на этот объект недвижимости.

Таким образом, всеоснования для отказа в государственной регистрации можно разделить на двегруппы: окончательные и устранимые. К первой группе относятся основания,устранить которые заявитель не в силах, (например, смерть одной из сторондоговора до его обязательной регистрации). Во втором случае у заявителейсуществует возможность повторно обратиться в регистрирующий орган с заявлениемо регистрации после устранения причин, послуживших основанием для отказа.

Решение об отказе должнобыть принято в письменной форме с обязательным указанием мотивов для отказа вобщий месячный срок, установленный для регистрации либо с учетом сроков,определяемых для приостановления государственной регистрации.

Мотивированное решение оботказе должно быть направлено заявителю в срок не позднее пяти дней послеокончания срока регистрации. Специальный срок установлен Законом об ипотеке: всоответствии с п. 5 ст. 21 отказ в регистрации должен быть направлен в течениеобщего срока регистрации, т.е. определен более короткий срок для уведомления.

Согласно Закону орегистрации право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно смомента внесения соответствующей записи в ЕГРП. В соответствии с п. 5 ст. 12Закона о регистрации правила ведения ЕГРП определяются федеральным органомисполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. В настоящее времядействуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 219 от18.02.1998[70]. ЕГРП являетсяединственным источником юридически значимой информации, подтверждающейсуществующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений(обременений) этих прав. П. 4 ст. 12 Закона о регистрации установлено, чтоЕГРП, дела правоустанавливающих документов и книги учета являются вечными. Ихуничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей недопускается.

Данная стадия тесносвязана с предыдущей в отношении сроков. Остается открытым вопрос, должны лиэти две стадии совпадать по времени или между моментом принятия государственнымрегистратором решения и моментом внесения записей в Единый государственныйреестр прав может быть временной промежуток. Представляется, что правильнеебыло бы определить указанные сроки в календарных днях, так как формулировка«не позднее чем в месячный срок» нечеткая, кроме того, как ужеуказывалось, в месяце может быть 28, 29, 30 или 31 день.

Совершение надписей направоустанавливающих документах, выдача свидетельства о государственнойрегистрации права или отказа в государственной регистрации.

Закон о регистрации ввелпонятие единого документа, подтверждающего произведенную государственнуюрегистрацию, — свидетельство о государственной регистрации права.

Совершение специальныхрегистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдачасвидетельства производится в соответствии с п. 3 ст. 131 ГК РФ по ходатайствуправообладателей. Получение свидетельства является правом, а не обязанностьюправообладателя, юридическое же значение имеет внесение записей в ЕГРП. Вправилах ведения ЕГРП в разделе VIII «Удостоверение государственнойрегистрации прав и сделок» установлена форма свидетельства. Там жеуказано, что свидетельство о государственной регистрации права являетсядокументом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценнойбумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Этим же постановлениемутверждена форма штампа регистрационной надписи, проставляемого на правоустанавливающихдокументах.

Совместным ПриказомМинистерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношенийРоссийской Федерации и Государственного комитета Российской Федерации построительству и жилищно — коммунальному комплексу, Федеральной службыземельного кадастра № 194/16/1/168 от 3 июля 2000 года утверждена Инструкция«О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрацииправ, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах»[71].Данная Инструкция принята в целях обеспечения прав участников отношений,регулируемых законом о государственной регистрации. Поскольку выдачасвидетельства о государственной регистрации права производится по ходатайствузаявителя, то в Инструкции предлагается рекомендовать заявителям решать вопросо представлении ходатайства о выдаче свидетельства на стадии подачи документовна государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наконец, Законом орегистрации предусмотрена в качестве факультативной стадия обжалования отказа вгосударственной регистрации права на недвижимое имущество или сделки с ним.

Важной гарантией правзаявителей является возможность обжаловать отказ в регистрации в судебномпорядке. При этом граждане подают жалобы в суд общей юрисдикции, а юридическиелица и граждане индивидуальные предприниматели подают исковые заявления варбитражный суд.

Рассмотрев процедуругосударственной регистрации по стадиям, можно отметить, что порядок,предусмотренный в ст. 13 Закона о регистрации, т.е. сначала проведение правовойэкспертизы документов и проверка законности сделок с недвижимостью, а затемустановление отсутствия противоречий между заявленными и ужезарегистрированными правами на данный объект недвижимости, а также другихоснований для отказа или приостановления государственной регистрации фактическичрезвычайно близки по смыслу, может представлять собой одну стадию. Было былогичным объединить их как по времени, так и по процедуре проведения. Такимобразом, в ходе проведения правовой экспертизы документов и проверки законностисделки регистратор одновременно сможет установить противоречия междузаявленными и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости, азначит — основания для отказа или приостановления государственной регистрации.Представляется необходимым законодательно выделить стадию принятия официальногорешения о государственной регистрации, приостановлении государственнойрегистрации или отказе в ней с принятием официального индивидуальногоадминистративного акта и установить конкретный срок (в календарных днях)принятия решения до внесения записей в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

Должна быть упраздненагосударственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью(договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации иправ, и сделок одновременно.

Вслучаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок снедвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным кгосударственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующихсделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрациюисполнения сделок с недвижимостью.

Сложившаяся системаорганов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилыхпомещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации,громоздка, затратна и является сдерживающим фактором в развитии рынканедвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК,законодательство. Переходный характер системы названных органов породилпараллелизм, дублирование функций.

Так в настоящее времякроме органов государственной регистрации недвижимости и сделок ней существуюттерриториальные органы по ведению государственного земельного кадастра в соответствиисо ст. 9-11 Федерального закона «О государственном земельномкадастре»[72] (в редакции Федеральногозакона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодексаРоссийской Федерации»). В соответствии с Лесным кодексом РФ материалылесоустройства так же, как материалы иных обследований и изысканий, могутявляться основанием для внесения в документы государственного земельногокадастра сведений о земельном участке.

ПостановлениемПравительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственномучете жилищного фонда в Российской Федерации»БТИ обязаны осуществлятьтехническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда. Инвентаризационныесведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны дляприменения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации,кроме государственной регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с нимнеобходимы для присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищнойсфере.

Наличиенескольких органов затрудняет и затягивает оформление прав на недвижимоеимущество. Необходимо передать функции регистрации недвижимости и сделок с ней,технического учета и земельного кадастра органам по государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из главныхнедостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсациипричиненного вреда, вследствие чего выплата средств значительно отдалена вовремени от момента наступления вреда и обусловлена одновременным наличиемцелого ряда условий:

— наличием вступившего взаконную силу судебного решения о возмещении вреда;

— наличием предъявленногок исполнению исполнительного документа, выданного на основании данногосудебного решения;

— отсутствием взысканияпо исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица,утратившего право собственности.

С момента обращения в судс иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дняпредъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточнодлительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в томслучае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы однакопейка.

Также Законом неустановлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрениядальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено,прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплатыкомпенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммывыплаченной компенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросыдолжны быть только положительными.

Итак, как мы видим, статьи Закона,регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенногомеханизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый рядвопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождениеответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательнойконструкции институтов ответственности и компенсации.

Мыполагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующегосодержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи,выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам всоответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества,взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не вполном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока дляпредъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсацииисчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактическивзысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать одинмиллион рублей.

Правотребования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсациипереходит к Российской Федерации.

Выплатакомпенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, праватребования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме,превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование РоссийскойФедерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммыреального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

Вслучае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсациявыплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактическивыплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительномудокументу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».


/>/>ГЛАВА3. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3.1Особенностиправового статуса земельных участков

Обращаясь к рассмотрениюзаявленной проблемы, необходимо сделать несколько предварительных замечаний. Преждевсего, важно обратить внимание на то, что законодатель наряду с понятием«земельный участок» широко использует понятие «земля».Данные понятия нельзя признать тождественными. В соответствии с ч. 1 ст. 9Конституции РФ земля используется и охраняется как основа жизни и деятельностинародов, проживающих на соответствующей территории. В Земельном кодексе РФ(далее — ЗК РФ) также можно выявить различные подходы к определению земли иземельного участка.

В соответствии со ст. 6ЗК РФ земля и земельный участок признаются разными объектами земельныхотношений. При этом земля рассматривается как природный объект и природныйресурс. Можно в полной мере согласиться с мнением, что «земля какприродный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны… аземельные участки — объектами вещных прав и объектами оборота»[73].При этом именно земля является источником формирования такого специфическогообъекта гражданских прав, как земельный участок.

Определение земельногоучастка можно увидеть в различных отраслях современного российскогозаконодательства. Но, к сожалению, эти определения не отличаются единообразиеми приведены исключительно в целях применения того или иного законодательногоакта.

Так, Налоговый кодекс РФ(ст. 389) определяет земельные участки как объекты налогообложения и считаеттаковыми «земельные участки, расположенные в пределах муниципальногообразования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), натерритории которого введен налог».

Федеральный закон от 15апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан»[74] выделяет три видаземельных участков (садовый, огородный и дачный), используя в качествеклассификационного критерия наличие права на возведение жилого строения ихозяйственных сооружений, а также права регистрации в возведенном жиломстроении.

Кроме того, упоминание оземельном участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно и длядругих нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ[75],Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»[76],Градостроительный кодекс РФ[77], Федеральный закон от 24июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения»[78] и др.).

Легальное определениеземельного участка содержится в Земельном кодексе РФ[79]и Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственномземельном кадастре»[80] (далее — Закон оземельном кадастре).

Земельный кодекс РФ (п. 2ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числепочвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном закономпорядке.

Закон о земельномкадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в неготакже все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, чтоэто положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, обиспользовании воздушного пространства и иных федеральных законов.

Следует отметить, что приопределении земельного участка законодатель воспринял положение п. 1 ст. 261Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым территориальные границыземельного участка определяются в порядке, установленном земельнымзаконодательством, на основе документов, выдаваемых собственникугосударственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Кроме того, положения ст.261 ГК РФ можно назвать дополняющими в отношении ст. 6 Земельного кодекса РФ,поскольку они не только определяют некоторые важнейшие признаки земельногоучастка — территориальную ограниченность, установление границ и отражение этиххарактеристик в документах, выдаваемых уполномоченными органами, но иустанавливают пределы осуществления права собственности на земельный участок.

В соответствии со ст. 261ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельныйучасток распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный(почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все,что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотренозаконами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами ине нарушает прав других лиц.

Определяя место земельногоучастка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГКРФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценныебумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги;информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числеисключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальныеблага.

В качестве объектагражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современнаядоктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физическиосязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую формутовара[81].

Такое определение вещихарактерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятиивещей, Л. Эннекцерус указывал, что «речь идет о таких частях окружающейчеловека несвободной и способной попасть под его господство природы, которыесуществуют отдельно сами по себе и которые в обороте особо обозначаются иоцениваются»[82].

Если обратиться к историицивилистики, то можно заметить, что земельный участок определялся как вещьтолько для целей правового регулирования, то есть считался вещью в юридическомсмысле. «Земельному участку по его природе не присуща обособленность,которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегдапокоится исключительно на том, что так установлено людьми. Решающим для вопросао том, должна ли определенная часть земной поверхности рассматриваться толькокак часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как рядземельных участков, или как отдельные части различных земельных участков, — является не единое или различное хозяйственное назначение земель и нерасположение и взаимное их соотношение, а (по общему правилу) то, как землизанесены в поземельную книгу»

Исходя из анализа ст. 261ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяетземельный участок как вещь только в целях регулирования гражданскихправоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось,можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка вдокументах, выдаваемых государственными органами по землеустройству.

По справедливомузамечанию К.И. Скловского, «установление границ (наряду с местоположением)является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способомсоздания самого объекта права»[83].

Говоря о земельномучастке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимостиот возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. Всоответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без измененияее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку этоправило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым является земельный участок,который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образуетсамостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого можетосуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключениемслучаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, земельноезаконодательство допускает только такое деление земельного участка, врезультате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объектгражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результатеделения невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав(со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основнойучасток должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что врезультате деления земельного участка он как объект прав перестаетсуществовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольносущественное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос овозможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав.

Ряд авторов, к которымможно присоединиться, говорят о невозможности участия в имущественном оборотечасти земельного участка, если она не выделена в соответствии с требованиямизаконодательства в самостоятельный объект[84]. Другие допускают такуювозможность, основываясь на положениях ст. 6 Земельного кодекса РФ[85].Высказывается в литературе и «промежуточная» позиция, согласнокоторой часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, ана обязательственные права это ограничение не распространяется[86].

Необходимо отметить, чтопроблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но ипрактический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценкевозможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки.

Так, администрациямуниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу сограниченной ответственностью о взыскании задолженности по договору арендыземельного участка площадью 312 кв. м. Федеральный арбитражный судВолго-Вятского округа, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы иоставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционнойинстанции, указал следующее: «Отказывая в удовлетворении заявленныхисковых требований, суды обоснованно оценили договор как незаключенный,поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимогоземельного участка, занятого недвижимостью, не прошел соответствующегокадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельногообъекта гражданского правоотношения»[87].

Президиум ВысшегоАрбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 года № 15671/03, отменяяранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал нато, что возможность требования о понуждении к заключению договоровкупли-продажи частей земельного участка может быть реализована только послераздела земельного участка[88].

Однако существует инойподход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качествепредмета договора.

Так, оставляя в силерешение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральныйарбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания сарендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени запросрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельномуналогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступаланеобособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю)в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования[89].Первый из изложенных подходов представляется наиболее обоснованным прежде всегос позиций нормативного правового регулирования.

Любой договор,направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличиеданных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание нахарактеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно кземельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверениеграниц.

Описание и удостоверениеграниц земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законамио земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 Закона оземельном кадастре государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельныхучастков, в результате чего каждый земельный участок получает такиехарактеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельныхучастков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этоммоментом возникновения или моментом прекращения существования земельногоучастка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границахявляется дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестрземель (п. 3 ст. 14).

В связи с этим хотелосьбы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет частьземельного участка в числе объектов земельных отношений.

Это дало повод некоторымавторам на основе тезиса о том, что «части земельных участков являютсясамостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямопредусмотренных в Кодексе или иных федеральных законах», ссылаясь на нормыЗК РФ, Федерального закона «Об ипотеке», сделать вывод осамостоятельности части земельного участка как предмета гражданско-правовыхотношений[90]. Такой выводпредставляется не вполне корректным ввиду особенностей гражданских и земельныхотношений, различия которых обусловлены их природой. Земельные отношениясогласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ — это отношения по использованию и охране земель вРоссийской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории. Очевидно, что с данной позиции предметрегулирования земельного права есть область публичных отношений. В связи с этимположения ст. 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что частиземельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но негражданско-правовых отношений. Так, для привлечения виновного лица кответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько фактсформированности земельного участка, сколько объективная сторонаправонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. Однакодля того, чтобы быть вовлеченным в имущественный оборот, земельный участокдолжен обладать четкими индивидуализирующими признаками и быть сформирован вточном соответствии с требованиями законодательства.

Кроме того, действующеезаконодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского иземельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования вчастноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению правсубъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельныеучастки. Применение публично-правовых элементов в частном праве должно бытьдозировано и, как отмечает Э.С. Гудков, как правило, «вызвано необходимостьюопределения границ экономической свободы в целях предотвращения экономическогопроизвола»[91].

Другие авторы, констатируя,что «обычно объектом земельных отношений, права собственности, иныхпроизводных от права собственности прав выступает земельный участок как единоецелое»[92], в то же время допускаютвысказывания следующего характера: «Возникают ситуации, когда части одногои того же земельного участка могут использоваться разными лицами на разныхтитулах; когда участок используется одним лицом, но часть его используется наодном титуле, а другая — на ином; когда отдельные части одного и того жеземельного участка имеют различный правовой режим. В таких случаях приходитсявыделять части земельного участка как отдельные объекты земельныхотношений»[93].

Однако данное утверждениеможет вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать,что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на иномтитуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установленыправа нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды вотношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременениивсего земельного участка, но не об использовании части земельного участка наином титуле.

3.2 Особенности правового статуса жилых помещений

Понятие«жилое помещение» производно от категории «жилище», широкоиспользуемой не только в отечественном и зарубежном законодательстве, но и вмеждународном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержанияздоровья и благосостояния человека и его семьи.

Термин«жилище» используется и российским законодателем, причем определение«жилища» содержится не только в гражданском и жилищном, но и вуголовном и в уголовно-процессуальном законодательстве. Под жилищем понимаетсялюбое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст.5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие «жилища» несколько уже,чем «место пребывания». К примеру, скамейка в парке, которая приизвестных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслууголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилищане рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека,которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятиепомещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не тольконедвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимыематериальные объекты. Для этих целей помещения — это не только здания,сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны,прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище — недвижимость, а лишь такое, котороеотвечает критериям, названным в законе[94].

Расширительнодолжна толковаться и «пригодность для проживания людей». Онаопределяется на основании не столько объективных, сколько субъективныхфакторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещениясанитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение дляпостоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качествежилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условияхжилищем должно считаться не только благоустроенное жилое помещение, но и склад,заброшенное здание, цех и т.д. Согласно Определению Конституционного Суда от 12мая 2005 года по смыслу пункта 10 статьи 5 УПК условием отнесения нежилыхпомещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт ихиспользования для временного проживания.

Гражданскоезаконодательство, рассчитанное на регулирование прежде всего нормального ходаобщественных отношений (исключение составляют гражданские правонарушения), неможет оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когдасоответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполнеобъяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не можетраспространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по неприспособленным для жилья местам.

Впрочем,гражданское законодательство вообще не содержит понятия «жилище»,которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, какправило, используется более четкий термин «жилое помещение»,представляющее собой разновидность жилища.

ГКрассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288 — 293),так и обязательственного права (ст. 671 — 688). В перечне объектов гражданскихправ, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельнуюгруппу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако спецификажилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которыепридают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Согласноч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, котороеявляется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, инымтребованиям законодательства).

ЖКвыделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнениюзаконодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимыйхарактер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживанияграждан.

Помнению А.А. Иванова, непонятно, откуда могут взяться «движимые»помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), тоесть объектов недвижимости[95]. Отметим, что данныйупрек справедлив в том случае, если рассматривать «помещение» сугубокак гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслейзаконодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, посмыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома,вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества.Методологическая ошибка законодателя состоит в том, что недвижимый характер — один из признаков помещения в гражданско-правовом значении, а не признакпомещения, являющегося жилым.

Известныйдефект состоит и в выделении такого признака жилого помещения, какизолированность. Так, А.А. Иванов справедливо полагает, что, будучи частьюздания или сооружения, любое помещение обладает свойством изолированности,поскольку любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное)определение его границ. Таким образом, жилым следовало бы признать такоепомещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Все остальныепризнаки нужно относить к любому помещению, а не только к жилому[96].

Причинынеудачного выделения признаков жилого помещения проистекают из существенногонедостатка определения, содержащегося в ч. 2 ст. 15 ЖК, которое, устанавливая,какое помещение является жилым, оставляет открытым вопрос о том, что же представляетсобой помещение как таковое. Следует согласиться с А.А. Ивановым в том, чтосначала требовалось определить, что такое помещение, а затем выделить признаки,которые присущи собственно жилым помещениям.

Первымпризнаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучиочевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, вчастности в определении «жилого помещения».

Вторымпризнаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК,изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить вдокументах, регулирующих техническую инвентаризацию

Однакои этих двух признаков для формулирования определения «помещения»недостаточно. Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход.Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько взамкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудносделать, обратившись к словарю С.И. Ожегова. Тот определяет помещение как«внутренность здания» или как «место, где кто-нибудь иличто-нибудь помещается»[97]. Иными словами,помещение — это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, тоотсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворениепотребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены кпомещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, кпримеру полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такойобъект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин«вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении.В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любойиной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.

Попытаемсясоединить воедино признаки, которые характеризуют помещение. В результате можносформулировать следующее определение.

Помещение- пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образуетобъект недвижимости и имеет вход.

Всвою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения,предназначенные для проживания граждан. Слово «предназначен» невполне удачно для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяетхарактер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, еслилицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такоепомещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживаниядомашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Болееудачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак«пригодности для проживания граждан», которое в отличие от категории«предназначенность» носит не субъективный, а объективный характер. Другоедело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность дляпроживания граждан, определяют его функциональное назначение, т.е.предназначенность для проживания граждан.

Посмыслу ч. 2 ст. 15 ЖК пригодность для проживания граждан предполагаетсоответствие помещения установленным санитарным и техническим правилам. Ихперечень определен Положением по оценке непригодности жилых домов и жилыхпомещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянногопроживания, утвержденным Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйстваРСФСР № 529 от 5 ноября 1985 г.[98].

Посмыслу закона правовой режим жилых помещений, пригодных для временногопроживания, несколько иной, нежели правовой режим жилых помещений, пригодныхдля постоянного проживания. Так, согласно п. 1 ст. 673 ГК объектом договоранайма жилого помещения может быть только жилое помещение, пригодное дляпостоянного проживания.

Фактотнесения к числу жилых помещений, пригодных для временного проживания, рядавторов оценивал негативно. В частности, В.Н. Литовкин отмечал, что жилоепомещение становится местом не столько жительства, сколько пребывания граждан,а это, как следствие, отражается в снижении санитарных и технических требованийк нему[99]. По мнению упомянутогоавтора, применительно к жилому помещению в гражданско-правовом смысле речьдолжна идти о жилище в строго определенном, собственном значении этого слова,когда объект не обременяют другие цели его использования — отдых, социальноеобслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д. Жилище в «чистомвиде» должно быть местом постоянного или преимущественного проживания[100].

Определеннуюсумятицу в указанный ход рассуждений внесла и ст. 15 ЖК, в которой законодательвновь вернулся к традиционному определению жилого помещения в том смысле, что кжилым ЖК относит лишь помещения, пригодные для постоянного проживания.

Определенноеобъяснение неоднозначных шагов законодателя в части его колебаний междукатегориями «постоянное» и «временное» проживание состоит внедостаточно внятном разграничении категорий «пригодность» и«предназначенность».

Недолжен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилымтолько в том случае, если оно соответствует установленным санитарным итехническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, чтоих соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так илетом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в томслучае, если пригодно для постоянного проживания.

Междутем функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений нажилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функциональнопредназначено лишь для временного проживания (например, садовый или дачныйдомик, гостиница, общежитие), не является основанием для его исключения изчисла жилых в том случае, если они объективно пригодны для постоянногопроживания. Скажем, трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенностиномера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. Вто же время для постоянного проживания данные объекты функционально непредназначены.

ЖКустанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательногоиспользования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов,лоджий, веранд и террас. Данный подход является странным, поскольку помещениепредставляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либосамостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданскихправ. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускаетналичие помещения в помещении. Принцип «матрешки» противоречитсуществующему применительно к объектам недвижимости принципу: приданиесамостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельностьцелого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того,вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасык жилому помещению не относятся. По сути, это означает, что указанные объектыучаствуют в гражданском обороте отдельно от жилых помещений, а это, совершенноочевидно, нонсенс.

Согласност. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2)квартира, часть квартиры; 3) комната.

Жилымдомом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат,а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в такомздании (ч. 2 ст. 16 ЖК).

Жилойдом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следуетсогласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности,состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир[101].

Данноеобстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом какжилое помещение является объектом недвижимости — объектом гражданских прав, томногоквартирный дом суть не самостоятельный объект недвижимости, а ихсовокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, т.е.недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признаниепомещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означаетодновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости.Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но нес юридической точки зрения[102]. Иными словами,многоквартирный дом не «поглощает» юридической самостоятельности входящихв него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качествеединого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь ихсовокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована каксложная вещь (ст. 134 ГК).

Посколькумногоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной меретрудно отнести к числу жилых помещений. В связи с этим невозможно согласиться сВ.Н. Литовкиным, который полагает, что ЖК понятием «жилой дом»охватывает и одноквартирный, и многоквартирный дом, в котором два и более жилыхпомещения[103].

Кчислу жилых домов относятся, прежде всего, коттеджи и иные объекты,предназначенные для постоянного проживания граждан. Помимо них под указанноеопределение подпадают, в частности, садовые и дачные дома, которые, какправило, предназначены для временного, а не для постоянного проживания граждан.Полагаем, что данный вывод не противоречит ст. 15 ЖК, которая относит к жилымтолько помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. Тот факт, чтокакое-либо помещение (в том числе садовый домик) предназначено для временногопроживания, вовсе не означает, что оно по своим техническим и иным характеристикамне пригодно для постоянного проживания. К числу жилых помещений ЖК относиттакже часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместнотолько с технической точки зрения. В юридическом плане категория «частьжилого дома» не вполне корректна. Действительно, если по своиместественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимаявещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколькосамостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает своесуществование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права.Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектоввыступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объектанедвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такогорода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектовнедвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случаедолжен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части домаимеют признаки квартиры, то только тогда дом многоквартирный. Даннаяквалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частейсоответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (еслидом не состоит из квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).

Согласноч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениямобщего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении.

Ключевымэлементом данного определения является указание на то, что квартираобеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирномдоме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общегопользования непосредственно примыкает к квартире, т.е. является по отношению кней смежным. Иными словами, наличие отдельного входа, обеспечивающегонепосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома,составляет неотъемлемый признак квартиры.

Вкачестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разномобъеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл,кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Посколькумногие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома,указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартирыследует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещениеприобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего«милицейского» адреса.

Кчислу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир по замыслузаконодателя следует отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесенызаконодателем к отдельным видам жилых помещений. Впрочем, многие авторысомневаются, что такие различия присутствуют[104]. Действительно, есличасть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартирытождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнаты либокомната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае частьквартиры тождественна части жилого дома. Впрочем, и сам законодатель вконецзапутался в витиеватых классификациях, указав, что комната тождественна частижилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК).

Наконец,последней из рассматриваемых в настоящей работе разновидностей жилых помещенийвыступают комнаты. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилогодома или квартиры, предназначенная для использования в качестве местанепосредственного проживания граждан в жилом доме или квартиры. Следуетотметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качествежилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качествавещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьмасомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельногосанузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использованиядля проживания граждан. Представляется, что данный аргумент не вполнесостоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. Вчастности, лодка не уплывет далеко без весел, замок не откроется без ключа.Однако нет сомнений, что и лодка, и замок относятся к числу вещей. Такимобразом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальныхквартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет. Другое дело — социальный и моральный аспекты. В этом смысле признание отдельных комнатсамостоятельными объектами гражданских прав нельзя отнести к достижениямзаконодательства. По сути, это вынужденная мера, являющаяся реакцией насложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере[105].Фактически государство расписывается в своей беспомощности решить жилищнуюпроблему и взамен полноценного решения предлагает некий суррогат.

Спринятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальнымобразом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальнойквартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеютпреимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях,которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующееположение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такоерешение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности наобщее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГКспециально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установленопреимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение вкоммунальной квартире — раздельная собственность[106].

Посути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласнокоторым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данномслучае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общегопользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н.Литовкин прав и в том, что для осуществления идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК,надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положениеобщей долевой собственности[107].

Чтоже касается второго варианта приватизации комнат в коммунальных квартирах,предполагающего как раз перевод всей коммунальной квартиры в положение общейдолевой собственности, то правомерность его реализации сомнительна по следующимсоображениям. Дело в том, что при его осуществлении лицо приобретает лишь долюв праве собственности на коммунальную квартиру, а не право собственности в отношении«приватизируемой» комнаты, что отнюдь не одно и то же. Приобретаяправо собственности на комнату, лицо не зависит от других жильцов при владении,пользовании, распоряжении своим жилым помещением. Получив же долю в правесобственности на коммунальную квартиру, лицо должно согласовывать свои действияпо владению, пользованию и распоряжению комнатой с другими сособственниками. Вэтом случае с трудом можно говорить о приватизации, особенно если понимать еебуквально, т.е. как передачу в собственность гражданина занимаемого им жилогопомещения (ст. 1 Закона о приватизации).

Взаключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки,присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные наморских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космическихкораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету нетолько в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причинатому — отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только техобъектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. Приэтом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона,например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются.Представляется, что такого рода сужение сферы применения понятия«помещение» и соответственно «жилое помещение» не имеет подсобой какого-либо логического обоснования.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая достаточно краткое исследованиенедвижимого имущества в его системной совокупности, следует отметить наиболееважные и в научном, и в практическом отношении выводы.

1. Объекты недвижимого имуществаобъединены в систему и законодательно, и из существа своего. Система эта взаконодательстве прослеживается по двум критериям:

а) недвижимые вещи в силу разного родаимперативных норм «выстраиваются» в единую последовательность,начиная с наиболее значимой для публичного права — участка недр, а далееземельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а такжевещи, отнесенные к недвижимости в силу закона;

б) недвижимые вещи систематизируются вотношениях не только в единую линейную цепь, но и «расщепляются» врамках этой цепи на иные системные образования (подсистемы), в частности:участок недр — земельный участок, земельный участок — строение (сооружение),строение (сооружения) — отдельные помещения (жилые и нежилые) и т.д.

2. Таким образом, мы предлагаем изменитьабз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: «Недвижимымивещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другиеобъекты гражданского права, перемещение которых невозможно в силу их природныхсвойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающиезначительной стоимостью».

3.Предлагается ввести в ст. 244 ГК норму, которая бы ограничивала возможностьсобственника выделять с целью последующего отчуждения долю в правесобственности, которая по своим размерам не соответствует установленной Закономнорме (жилой площади, земельного участка и т.п.) либо иным образом несоответствует принципу жизнеспособности выделяемой доли. На случаивозникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследованиепо закону и т.п.) это ограничение распространяться не должно, так какзлоупотребление собственника своим правом в этих случаях отсутствует.

4. Имущественные комплексы (в том числепредприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственнойконструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами(недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости,несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числаоборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественныекомплексы из числа объектов недвижимого имущества. Входящая в составимущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещиследует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельныхправоотношений по ее поводу.

5. Согласно п. 1 ст. 164ГК сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации вслучаях, предусмотренных ст. 131 Кодекса. Однако ст. 131 ГК таких случаев неназывает, хотя предусматривает существование органа по регистрации не толькоправ на недвижимое имущество, но и сделок с ним, а также предусматриваетвозможность обжалования в суд отказа этого органа в государственной регистрациисделки. Следует дополнить ее указанием на случаи регистрации прав такие как:

-право собственности(право владения, пользования и распоряжения своей недвижимой вещью наиболееабсолютным образом);

— сервитут (правоограниченного пользования чужой недвижимой вещью, не связанное с лишениемсобственника владения);

— право хозяйственноговедения (в настоящее время право унитарных предприятий в ограниченных пределахвладеть, пользоваться и распоряжаться имуществом собственника в соответствии сназначением имущества и под контролем собственника);

— право оперативногоуправления (в настоящее время право казенного предприятия и учреждения вограниченных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться имуществомсобственника в соответствии с назначением имущества и указаниями собственника);

— право пожизненногонаследуемого владения земельным участком (право гражданина владеть,пользоваться и передавать по наследству земельный участок, принадлежащий направе собственности государству или муниципальному образованию);

— право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком;

-право ограниченноговладения чужим земельным участком для эксплуатации своего недвижимого имуществана этом участке;

— право проживания вжилом помещении членов семьи собственника (бывшего собственника) этого жилогопомещения (жилищный узуфрукт);

— иные (не имеющие вещнойприроды) субъективные гражданские права, осуществление которых связано собъектами, признаваемыми гражданским законодательством недвижимыми вещами,

6. Сложившаяся системаорганов, осуществляющих государственную регистрацию и технический учет жилыхпомещений, кадастровый учет земельных участков в Российской Федерации,громоздка, затратная и является сдерживающим фактором в развитии рынканедвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК и несоответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданскоезаконодательство. Переходный характер системы названных органов породилпараллелизм, дублирование функций.

Необходимо передатьфункции регистрации недвижимости и сделок с ней, технического учета иземельного кадастра органам по государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.

7. Должна быть упраздненагосударственная регистрация двух- и многосторонних сделок с недвижимостью(договоров). Такое упразднение оправдывается явной избыточностью регистрации иправ, и сделок одновременно.

8. Вслучаях, когда по соглашению сторон предусмотрена нотариальная форма сделок снедвижимостью, данное обстоятельство не должно становиться дополнительным кгосударственной регистрации финансовым бременем для участников соответствующихсделок. Целесообразно предусмотреть только государственную регистрациюисполнения сделок с недвижимостью.

9. Одним из главныхнедостатков, на наш взгляд, является сложность механизма компенсации,вследствие чего выплата средств значительно отдалена во времени от моментанаступления вреда и обусловлена одновременным наличием целого ряда условий:

— наличием вступившего взаконную силу судебного решения о возмещении вреда;

— наличием предъявленногок исполнению исполнительного документа, выданного на основании данногосудебного решения;

— отсутствием взысканияпо исполнительному документу в течение года по причинам, не зависящим от лица,утратившего право собственности.

С момента обращения в судс иском о возмещении вреда до момента истечения годичного срока со дняпредъявления исполнительного документа к исполнению может пройти достаточнодлительное время. Кроме того, лицо будет утрачивать право на компенсацию в томслучае, если в течение года судебными приставами будет взыскана хотя бы однакопейка.

Также Законом неустановлено правовое значение выплаты компенсации за счет казны с точки зрениядальнейших перспектив взыскания ущерба. В частности, Законом не определено,прекращается ли право требования взыскателя к должнику с момента выплатыкомпенсации и переходит ли к Российской Федерации право требования суммы выплаченнойкомпенсации в порядке регресса. Полагаем, что ответы на эти вопросы должны бытьтолько положительными.

10. Итак, как мы видим, статьи Закона,регулирующие вопросы ответственности, не только не создают действенногомеханизма, позволяющего реализовать права граждан, но порождают целый рядвопросов как правового, так и юридико-технического характера. Нахождениеответов на данные вопросы делает необходимым совершенствование законодательнойконструкции институтов ответственности и компенсации.

Мыполагаем, что в п. 2 ст. 31.1 Закона должны быть внесены дополнения следующегосодержания: «Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи,выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам всоответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда,причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества,взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не вполном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока дляпредъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсацииисчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактическивзысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать одинмиллион рублей.

Правотребования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсациипереходит к Российской Федерации.

Выплатакомпенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, праватребования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме,превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование РоссийскойФедерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммыреального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.

Вслучае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсациявыплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактическивыплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительномудокументу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

Нормативно-правовыеакты

 

1.        КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета. – 1993. – №237.

2.        Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.        Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.        Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.        Земельный кодексРоссийской Федерации № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6.        Лесной кодексРоссийской федерации № 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г. // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

7.        Водный кодексРоссийской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. от 04.12.2006) //Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.

8.        Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). –Ст. 16.

9.        Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (с изм.от 13.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

10.      Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ (с изм. от 02.03.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3012.

11.      Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-ФЗ (в ред. от 24.07.2002 г.) // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 19. — Ст.1709.

12.      Федеральный законРФ № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 18.07.2006 г.) // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

13.      Федеральный законРФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (вред. от 30.12.2004 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 29. – Ст.3400.

14.      Федеральный закон№ 78-ФЗ от 18 июня 2001 года «О землеустройстве» (в ред. от 04.12.2006) // Собраниезаконодательства РФ. – 2001. – № 26. – Ст. 2582.

15.      Федеральный закон№ 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения» (в ред.от 18.07.2005) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3018.

16.      Федеральный закон№ 66-ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30.06.2006) // Собрание законодательства РФ. –1998. – № 16. – Ст. 1801.

17.      Федеральный закон№ 28-ФЗ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» (ред. от04.12.2006) // Собрание законодательства РФ.- 2000.- № 2.- ст. 149.

18.      ПостановлениеПравительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правилведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделокс ним» (в ред. от 22.11.2006 г.)// Собрание законодательства РФ. – 1998. –№ 8. – Ст. 963.

19.      ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «Огосударственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»// Собраниезаконодательства РФ.- № 42.- 1997.- ст. 4787.

 

Специальнаяи учебная литература

 

20.      Агапов А.Б.Учебник административного права. – М., Городец. 1999. – 624 с.

21.      Административноеправо / Под ред. Козлова Ю.М., Попова Л.Л. – М., Юристь. 2000. – 640 с.

22.      Андреева М.В. Уистоков кодификационных работ М.М. Сперанского // Правоведение. – 1983. – № 1.– С. 68.

23.      Астахова М.А.Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданскоеправо. – 2007. – № 2. – С. 22.

24.      Афонина Е.И. Онекоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказскогоокруга) // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 7. — С. 97.

25.      Бахрах Д.Н.Административное право России. – М., Норма. 2000. – 672 с.

26.      Большойэнциклопедический словарь. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Прохоров А.М. –СПб., Норинт. 1998. – 742 с.

27.      Брагинский М.И.Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним». – М., Юстицинформ. 1998. –214 с.

28.      Венедиктов А.В.Государственная социалистическая собственность. – М., Юрлитиздат. 1948. – 524с.

29.      Волков Г.А.,Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу РоссийскойФедерации / Под ред. Голиченкова А.К. – М., БЕК. 2002. – 436 с.

30.      Гонгало Б.М.Понятие недвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2001. – № 11. – С.12.

31.      Гражданскийкодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий /Отв. ред. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю., Мозолин В.П. – М., Юрайт. 2004. – 562 с.

32.      Гражданскоеправо: Учебник: В 2 т. Т. I / Отв. ред. проф. Суханов Е.А. 2-е изд., перераб. идоп. – М., БЕК. 2000. – 638 с.

33.      Гражданскоеправо. Т. 1 / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 702 с.

34.      Григорьев Д.Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформление прав на землю //ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 18. – С. 10.

35.      Гришаев С.П.Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. – 2006. –№ 10. – С. 22.

36.      Гришаев С.П.Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. – 2006. – № 11. – С. 32.

37.      Гришаев С.П.Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)».– М., Юристъ. 2003. – 98 с.

38.      Гришаев С.А.Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. – 2007. – № 3. – С.42.

39.      Гудков Э.С.Элементы публично-правового регулирования в гражданском праве: Автореф. дис.… канд. юрид. наук. – М., 2005. – 42 с.

40.      Давид Р.,Жоффе-Спинозе К. Основные правовые системы современности / Пер. с франц.Туманова В.А. – М., Международные отношения. 1999. – 432 с.

41.      Дозорцев В.А.Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России.Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л.– М., Международный центр финансово-экономического развития. 1998. – 462 с.

42.      Ельяшевич В.Б.История права поземельной собственности в России. Том второй. – Париж., 1951. –402 с.

43.      Жернаков Д.В.Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистическиезаписки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. – М., Статут. 2005. – 634с.

44.      Завьялов А.,Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российскаяюстиция. – 1998. – № 6. – С. 15.

45.      Зуйкова Л.Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 32. – С. 9.

46.      Иванов А.А.Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. – 2005.– № 6. – С. 88-90.

47.      Иконицкая И.А.Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития. – М.,Проспект. 1999. – 376 с.

48.      Иоффе О.С. Избранныетруды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. – М., Статут.2000. – 654 с.

49.      Иоффе О.С.Советское гражданское право. – Л., Изд-во ЛГУ. 1958. – 602с.

50.      Иоффе О.С.Советское гражданское право: Курс лекций. Часть вторая. Отдельные видыобязательств: Учебное пособие для юридических высших учебных заведений. – Л.,Изд-во ЛГУ. 1961. – 342 с.

51.      Калачева С.А.Недвижимость. – М., Приор. 1998. – 126 с.

52.      Кодан С.В.,Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского законодательства России.1800-1825 гг. – Екатеринбург., ИИТЦ «Зерцало-Урал». 2002. – 342 с.

53.      Кодификацияроссийского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи.Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г., Гражданский кодекс 1964 г. – Екатеринбург., Изд-во ин-та частного права. 2003. – 432с.

54.      Козлов Ю.М.Административное право в вопросах и ответах. – М., Юристъ. 2000. – 568 с.

55.      Козырь О.М. Недвижимостьв новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы.Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. – М.,Международный центр финансово-экономического развития. 1998. – 456 с.

56.      Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Подред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. – М., Юрайт. 2006. – 678 с.

57.      Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (изданиетретье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. –М., Инфра-М. 2006. – 694 с.

58.      Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Отв. ред. СадиковО.Н. (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное). – М., Инфра-М.2005. – 682 с.

59.      Комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» (постатейный) (издание третье, переработанное и дополненное) /Под ред. Ткача А.Н. – М., ЗАО Юстицинформ. 2006. – 200 с.

60.      Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред.Витрянского В.В., Козырь О.М., Маковской А.А. – М., Статут. 2004. – 216 с.

61.      Концепцияразвития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость иинвестиции. Правовое регулирование. – 2003. – № 1. – С. 78-79.

62.      Крассов О.И.Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. –2004. – № 2. – С. 11.

63.      КрашенинниковП.В. Жилищное право. – М., Статут. 2000. – 642 с.

64.      Кузьмина И.Д. Правовойрежим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже веков: Сб. / Подред. Абовой Т.Е. – М., Юрайт. 2001. – 326 с.

65.      Кюршунова Н.Неоспоримая регистрация // ЭЖ-Юрист. — 2004. — № 16. — С. 7.

66.      Лапач В.А.Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. – СПб., Юр.центр Пресс. 2002. – 622 с.

67.      Литовкин В.Н.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М., Юрайт. 2005. – 478с.

68.      Литовкин В.Н.Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. – 2001.– № 1. – С. 34.

69.      Маковский А.Л.Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. – 2003. – №3. – С. 35.

70.      Масевич М. Обзордействующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. – 2007. – №1. – С. 32.

71.      Матеи У., СухановЕ.А. Основные положения права собственности. – М., Юристъ. 1999. – 562 с.

72.      Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. – М., Статут. 1997. – 654 с.

73.      Назимкина О.Государственная регистрация прав на землю // Закон. – 1999. – № 6. – С. 84.

74.      Научно-практическийкомментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой(постатейный) / Под ред. Мозолина В.П., Малеиной М.Н. –М., Норма. 2004. – 578с.

75.      Огородников В.В.Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов правна недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации // Рольорганов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практическойконференции. – М., Российская правовая академия. 2002. – 562 с.

76.      Ожегов С.И. Словарьрусского языка. – М., Слово. 1984. – 986 с.

77.      Пискунова М.Г.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним какправоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень МинистерстваРоссийской Федерации. – 2007. – № 1. – С. 21-23.

78.      Пискунова М.Кадастр — всему голова // Бизнес-адвокат. — 2003. — № 24. – С.14.

79.      Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Вотчинные права. – М., Статут. 2001. – 568 с.

80.      Поворинский А.Ф.Систематический указатель русской литературы по гражданскому праву, 1758 — 1904гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский центр частного права; 3-еизд., перераб. и доп. – М., Статут. 2001. – 456 с.

81.      Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. – М., Статут. 2002. – 638 с.

82.      Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. – М., Статут. 1998. – 420 с.

83.      Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. – М.,Спарк. 1999. – 196 с.

84.      Постатейныйкомментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. Крашенинникова П.В. 2-еиздание, исправленное и дополненное. – М., Спарк. 2001. – 202 с.

85.      Российское законодательствоХ-ХХ веков. Т. 4. / Под ред. Виленского Б.В. – М., Юридическая литература.1991. – 468 с.

86.      Сергеев А.П.Гражданско-правовая охрана культурных ценностей в СССР. – Л., Изд-во ЛГУ. 1990.– 264 с.

87.      Скловский К.И.Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. –М., Статут. 2004. – 268 с.

88.      Смирнов В.В.,Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)». – М., Фонд «Правовая культура». 1999. – 102 с.

89.      Советскоегражданское право. Советское семейное право: Библиография (1917-1960) – М.,Госюриздат. 1962. – 652 с.

90.      Степанов С.А. Онеделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовскийсборник научных трудов. Вып. 4. – М., Статут. 2005. – 568 с.

91.      Судаков А.А.Предприятие как объект гражданских прав в России и за рубежом // Юрист. – 2007.– № 2. – С. 22.

92.      Суханов Е.А.Основы гражданского законодательства // Вестник Верховного Суда СССР. – 1991. –№ 10. – С. 41.

93.      Тресцова Е.В.Проблемы развития законодательства о недвижимом имуществе: теория и практика //Правовые вопросы строительства. – 2006. – № 1. – С. 22.

94.      Управленческиепроцедуры / Под ред. Лазарева Б.М. – М., БЕК. 1997. – 432 с.

95.      Цитович П.П.Русское гражданское право: Конспект лекций. – Киев., 1894. – 236 с.

96.      Чубаров В.В.Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним// Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М., Городец. 2000. –346 с.

97.      Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. – М., Спарк. 1995. – 642 с.

98.      Щенникова Л.В.Недвижимое имущество: законодательный и концептуальный подходы // Российскаяюстиция. – 2003. – № 11. – С. 34.

99.      Эннекцерус Л.Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. – М., Изд-во иностраннойлитературы. 1950. – 568 с.

100.    Яковлев В.Ф. Россия: экономика,гражданское право (вопросы теории и практики). – М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. – 432с.

 

Материалыюридической практики

 

101.    Постановления Пленума ВысшегоАрбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практикиразрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 10. – С. 18.

102.    Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 года № 15671/03 // Вестник ВАС РФ. –2004. – № 8. – С. 25.

103.    Постановление ФАС Поволжского округаот 5 июня 2003 г. № А55-1879/2003 // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 9. – С. 24.

104.    Постановление ФАС Поволжского округаот 24 июня 2003 года по делу № А55-6158/02-13 // Правосудие в Поволжье. – 2003.– № 11. – С. 23.

105.    Постановление ФАС Поволжского округаот 14 августа 2003 года по делу № А 55-13837/02-2//Вестник ВАС РФ.- 2004.- №3.- С.45.

106.    Постановление ФАС Поволжского округаот 15 июня 2006 года по делу № А55-25484/05-46//Вестник ВАСРФ.- 2006.- № 8.- С.56.

107.    Постановление ФАС Волго-Вятскогоокруга от 17 августа 2005 года по делу № А11-8655/2004-К1-5/313 // Вестник ВАСРФ. – 2006. – № 2. – С. 43.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву