Реферат: Договор социального найма жилого помещения

Содержание

 

Введение

1. Основные положения одоговоре социального найма жилого помещения

1.1 Понятие и содержание договоранайма жилого помещения

1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

2. Заключение договора социального найма. Пользованиежилыми помещениями социального назначения

2.1 Порядок заключениядоговора социального найма

2.2 Права и обязанностичленов семьи нанимателя

3. Изменение и прекращение договора социального найма жилогопомещения.

3.1 Изменение договора социального найма жилого помещения

3.2 Расторжение договорасоциального найма. Выселение из жилых помещений

Заключение

Список литературы

 


Введение

 

Интерес к исследованию темы «Договор социального найма жилогопомещения» закономерен. Жилище является одним из важнейших материальных условийжизни людей. Потребность человека в жилье возникает с момента рождения исохраняется на протяжении всей его жизни.

В нашей стране жилищный вопрос стоит особо остро. С переходом крыночным отношениям жилищная проблема решена только для богатевшей прослойкиобщества; у основной части населения «жилищный вопрос» остается нерешенным.Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальнымвсегда.

Существовавшая много лет в России распределительная системаудовлетворения жилищной потребности граждан не дала ожидаемых результатов,миллионы семей нуждались и продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий.

Первый Жилищный Кодекс России 1983 года безнадежно устарел. Современи его принятия прошло не мало времени, изменилась социально экономическаяобстановка и политическая ситуация в стране – был взят курс на формированиерыночных отношений. Жилищная реформа, появление рынка жилья стала важнейшимфактором перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от ихосуществления и функционирования во многом зависят успехи Российскогогосударства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Теперь жилищное законодательство основывается на признании правачастной собственности на жилище в структуре жилищного фонда и землю на равныхусловиях с публичными формами собственности, приватизации государственного имуниципального жилья, перехода к рынку жилья и земли, демонополизации жилищногохозяйства, утверждения инициативного удовлетворения жилищных потребностей нарынке жилья.

Происходит постепенное расширение сферы действия договоракоммерческого найма жилого помещения и сужение сферы действия договорасоциального найма жилого помещения, а также постепенный переход на полнуюоплату проживающими затрат на содержание и ремонт жилья и соответственно принятиемер, гарантирующих обеспечение жилищных прав социально незащищенным гражданам.

Но, не смотря ни на что, договор социального найма жилогопомещения не потерял своей актуальности и продолжает оставаться самымраспространенным договором, регулирующим жилищные правоотношения, посколькуцелью жилищной реформы на первом этапе является обеспечение доступностиулучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком,сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам. Уровеньблагосостояния большинства населения таков, что для многих из них получениежилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов наусловиях договора социального найма является единственной возможностью улучшитьсвои жилищные условия.

Целью настоящей работы является раскрытие понятия и особенностейдоговора социального найма жилого помещения в сегодняшних условиях путеманализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этомувопросу. Ставится задача рассмотреть и отразить существенные условия договора,а также основания и порядок его заключения.


1.Основные положения о договоре социального найма жилого помещения

 

1.1Понятие и содержание договора найма жилого помещения

 

Анализ положений Конституции Российской Федерации (ст. 40)[1],Гражданского кодекса Российской Федерации[2] (ст. ст. 671– 672), Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 49 – 91)3[3]и других нормативных правовых актов, в том числе субъектов Российской Федерации,позволяет выделить следующие основные формы реализации гражданами РоссийскойФедерации права на жилище в современных условиях:

а) предоставление жилых помещений в домах государственного имуниципального жилищного фонда социального использования на условиях договорасоциального найма в пределах нормы жилой площади;

б) предоставление жилых помещений на условиях договоракоммерческого найма в домах государственного, муниципального и частногожилищного фонда без ограничения размера площади;

в) приобретение или строительство жилья за собственные средствабез ограничения размера площади;

г) приобретение в собственность жилого помещения с использованиембезвозмездных субсидий, банковского ипотечного кредита, ссуд на возвратнойоснове и по другим законным основаниям (наследование, дарение);

д) в иных формах (например, предоставление служебного жилогопомещения или жилого помещения в специализированных домах (общежития, домаманевренного фонда, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др.,предоставление жилого помещения по договору безвозмездного пользования).

Одной из самых распространенных на практике форм реализации гражданамиправа на жилище является договор социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

Понятие договора найма жилого помещения содержится в ст. 671Гражданского кодекса РФ и носит общий характер.

Однако, давая общее определение договора найма жилого помещения, Гражданскийкодекс исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения вгосударственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договорсоциального найма) и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан иорганизаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (договор коммерческогонайма). И такую разновидность договора найма, как договор социального найма жилогопомещения, Гражданский кодекс выделяет в ст. 672.

Договор социального найма в домах государственного имуниципального жилищного фонда социального использования не нов и давноизвестен жилищному праву как договор найма жилого помещения в домах государственногои общественного жилищного фонда.

Гражданский кодекс не содержит норм, детально регулирующихправоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормамдействующего жилищного законодательства, базирующегося в настоящее время наЖилищном кодексе РФ.

Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договорсоциального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и впорядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданскогокодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное непредусмотрено жилищным законодательством.

Понятиедоговора социального найма жилого помещения в полной мере раскрывает Жилищныйкодекс РФ. Договор социального найма жилого помещения определен как соглашение,по которому собственник жилого помещения государственного или муниципальногожилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет вовладение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение,а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вноситьплату за жилое помещение.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам,нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся к кругу лиц, имеющихправо в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье вгосударственном или муниципальном фонде социального использования. В неговходят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшегообщественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма,которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемыегражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальныхквартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Основания, условия и порядок заключения договора социального наймажилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц,регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданскогокодекса применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, вуказанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора,сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанностинанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилогопомещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодексарегулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иноене предусмотрено жилищным законодательством.

Договор найма жилого помещения – договор консенсуальный (права иобязанности сторон договора возникают с момента его заключения), возмездный,двусторонний (двусторонность предполагает наличие прав и обязанностей у каждойстороны в договоре найма жилого помещения).

Жилоепомещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания,должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Соответствиежилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям –необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальнуюжизнедеятельность человека. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащейтемпературы окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определеннойзвуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопаснымв противопожарном отношении. Таким образом предметом договора найма может бытьтолько изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры.

Дома (помещения) после их строительства либо переоборудованиярегистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на тоорганами. В настоящее время такими органами являются бюро техническойинвентаризации. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма,должно быть изолированным, состоящим из квартиры либо одной или несколькихкомнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнатыили комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты),подсобные помещения.

Также не может быть объектом договора жилищного найма помещение,не признанное жилым.

Жилое помещение, предоставляемое в порядке улучшения жилищныхусловий (по действующему законодательству – по договору социального найма жилойплощади), должно отвечать санитарным и техническим требованиям и бытьблагоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. В тожевремя при выселении граждан по основаниям ст. 90 Жилищного кодекса РФ спредоставлением другого помещения, это помещение должно отвечать толькосанитарным и техническим требованиям, то есть быть пригодным для проживания.

Сторонами в договоре социального найма жилого помещения являютсянаймодатель и наниматель. Согласно нормам Гражданского кодекса наймодатель – собственникжилого помещения или управомоченное им лицо. Жилищный кодекс, в качественаймодателя при социальном найме жилого помещения называетжилищно-эксплуатационную организацию.

По вопросу о том, кто является наймодателем по договорусоциального найма жилого помещения, в юридической литературе нет единогомнения. П.В. Крашенинников, полагает, что данный договор заключаетсягосударственной или муниципальной организацией либо органом местногосамоуправления[4]. Ю.К. Толстойпредлагает еще более общий вариант: он считает, что договор социального наймазаключается «соответствующей организацией», которую в дальнейшем именует «жилищно-эксплуатационнойили иной организацией», и указывает, что именно с ней заключается договорасоциального найма»[5].

Статья 60 Жилищного кодекса РФ определяет нанимателя жилогопомещения, как гражданина, с которым заключается договор социального найма. Пункт1 ст. 677 Гражданского кодекса устанавливает, что нанимателем может бытьисключительно гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть переданотолько по договору аренды с обязательным условием использования этого жилогопомещения для проживания граждан.

Одним из существенных условий договора социального найма по жилищномузаконодательству является положение, в соответствии с которым проживающиесовместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут всеобязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

Таким образом, договор социального найма жилого помещения характеризуетсямножественностью субъектов на стороне нанимателя. При этом Жилищный кодексуточняет, что к членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети иродители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. Права и обязанностиданной категории граждан основаны не на формальном участии в договоресоциального найма, а на родстве с нанимателем или на юридическом составе,включающим в себя факты: вселения с согласия нанимателя и другихсовершеннолетних членов семьи, совместном проживании и ведении совместногохозяйства.

Анализ ст. ст. 69, 70 Жилищного кодекса РФ показывает, чтосубъектный состав в договоре социального найма может быть изменен нанимателем водностороннем порядке, без согласия наймодателя. Речь идет о праве нанимателяна вселение других граждан в качестве членов семьи. Граждане, вселенныенанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьиправо пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаютсячленами его семьи.

В договоре найма жилого помещения описываются все права и обязанностисторон. А также ответственность за неисполнение своих обязательств.

Жилищный кодекс дает достаточно обширный перечень прав иобязанностей наймодателя и нанимателя, однако он не является исчерпывающим.Стороны могут иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другимифедеральными законами и договором социального найма.


1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

 

Договор социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда заключается на основаниирешения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается вписьменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т. к.в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договорасоциального найма влечет его недействительность.

Как указал Верховный Суд РФ в решении от 07.09.2001 г. поделу по жалобе Грязнова А.П. о признании недействительным подпункта «д»пункта 9 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома ипридомовой территории в РСФСР», утвержденных Постановлением Совета МинистровРСФСР от 25.09.85 №415 договор социального найма жилого помещения являетсядоговором публичным. Наймодатель обязан заключить договор социального наймажилого помещения с гражданином.

В силу п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренныхзаконом, Правительство Российской Федерации может издавать правила,обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещениязаключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок неопределен, договор считается заключенным на пять лет.

Если в договоре найма срок не определен или установлен большимпяти лет, договор считается заключенным на пять лет.

Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма неприменяется в отношении договора социального найма.

Жилищным кодексом РФ установлено, что договор социального наймажилого помещения заключается без установления срока действия. Это значит, что вдоговоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договорсоциального найма жилого помещения является бессрочным и действует с моментаего заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренныхзаконом или договором.

На срок до одного года может быть заключен договор краткосрочногонайма.

В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованиюжилым помещением.

Гражданский и Жилищный кодексы содержат основные положения,определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договорусоциального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующимвзаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правилапользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территориив РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N415[6]Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные ПостановлениемПравительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1099[7].

В домах государственного и муниципального жилищного фондасоциального использования, где в основании возникновения жилищныхправоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление),которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменнуюформу договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы.Несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социальногонайма жилого помещения (Приложение №1).

Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительностьдоговора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться вподтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их праваприводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).

В соответствии с договором социального найма жилого помещенияжилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не наопределенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищемпо договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу,длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или позднонаступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

Договор социального найма возмездный. Возмездность договорапредполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением икоммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение икоммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилогопомещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещениикоммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемойчастью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальныеуслуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги)взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленномпорядке тарифам.

В настоящее время по вопросу оплаты за жилье и коммунальные услугиследует руководствоваться ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.

Новая система оплаты жилья предусматривает поэтапный переход кполному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации идр.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах икоммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях вжилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и наусловиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органамигосударственной власти субъектов Российской Федерации, органами местногосамоуправления.

Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья,платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.

Плата за содержание и ремонт жилья – плата, взимаемая с нанимателяжилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы поуправлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общегоимущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда,крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств иинженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества вмногоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственникомжилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья отпредоставления жилого помещения в наем.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное игорячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение,отопление.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилогопомещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальнойнормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг поустановленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услугценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартоммаксимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг всовокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров такихрасходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.

За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотренаответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилогопомещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительныхпричин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению всудебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социальногонайма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленномудля вселения граждан в общежитие.

Также за нарушение обязанности вносить оплату с нанимателя можетбыть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором социального наймалибо действующим законодательством.


2.Заключение договора социального найма. Пользование жилыми помещениямисоциального назначения

 

2.1 Порядокзаключения договора социального найма

 

По договору социального найма одна сторона – наймодатель (органгосударственной власти, орган местного самоуправления, государственноеунитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другойстороне – нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального наймаза плату во владение и пользование для проживания в нем.

Правопользования жилым помещением в домах государственного и муниципального жилищныхфондов социального использования возникает из нескольких юридических фактов,одни из которых являются административными актами (решения органов местногосамоуправления о принятии гражданина на учет, о предоставлении жилого помещенияи др.), другие же юридические факты носят гражданско-правовой характер (договорнайма жилого помещения).

Договорсоциального найма жилого помещения заключается без установления срока действия.И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилогопомещения по договору социального найма, не является основанием расторжениядоговора социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекутизменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).

Решение опредоставлении жилого помещения предоставляет собой административный акт(документ), который выдается органом местной администрации. Дляжилищно-эксплуатационной организации, выступающей Наймодателем, заключение договорасоциального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения опредоставлении жилого помещения.

В законе не установленсрок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилогопомещения между наймодателем и нанимателем.

Гражданинуорганами местного самоуправления выдается решение (постановление) о предоставлениижилой площади. В этом решении (постановлении) указывается размерпредоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кромеэтого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будутпроживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

Для заключениядоговора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться ворганизацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) опредоставлении ему жилой площади.

На основанииэтого решения заключается письменный договор социального найма, в которыйвносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иныеданные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживатьсовместно с ним в данном жилом помещении.

В договорепредусматриваются права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты подоговору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.

Договорсоциального найма жилого помещения составляется в двух экземплярах, имеющиходинаковую юридическую силу, один из которых остается у наймодателя, а другой –у нанимателя.

Все измененияи дополнения к договору оформляются в письменной форме и являются неотъемлемойчастью договора найма.


2.2 Праваи обязанности членов семьи нанимателя

 

В договоре социальногонайма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованиюжилым помещением. Договор социального найма жилого помещения, как ужеотмечалось, заключается с нанимателем – гражданином, на имя которого выданорешение о предоставлении жилого помещения. Наравне с нанимателем члены егосемьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним,пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности,вытекающие из договора социального найма жилого помещения. Совершеннолетниечлены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность пообязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В Жилищномкодексе РФ не содержится определения понятий «семья» и «член семьи» ст. 69лишь называет категории граждан и условия, при которых они могут быть признанычленами семьи нанимателя.

В семейномправе семьей считается основанная на родстве и браке ячейка общества,построенная на взаимной любви, на равноправии мужчины и женщины, на единствеинтересов личности и общества и выполняющая функции продолжения рода,воспитание и взаимопомощи.

Характеризуяпонятие «семья» с точки зрения жилищного права, можно назвать ее определеннойгруппой лиц, общностью людей, построенной (основанной) на браке, родстве илисвойстве, совместном проживании, как правило, в одном жилище и ведущей ссобственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет,общие расходы по оплате жилища и др.).

В жилищныхотношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права(например, право семей погибших или пропавших без вести воинов напервоочередное получение жилого помещения; право на вселение в занимаемое жилоепомещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи;солидарная имущественная ответственность совершеннолетних членов семьи пообязательствам, вытекающим из договора социального найма). Семья выступает какособый коллектив, особая социальная общность, носитель коллективных прав иобязанностей ее членов.

Права членовсемьи признаются равными с правами нанимателя; однако в некоторых случаях онипроизводны от прав нанимателя. Например, на служебные жилые помещения выдаетсярешение органов местного самоуправления нанимателю, являющемуся рабочим илислужащим данного предприятия (учреждения, организации); прекращение им трудовыхотношений с организацией может повлечь за собой выселение не только его, но ичленов его семьи из жилого помещения с предоставлением или без предоставлениядругого жилого помещения. Права членов семьи, проживающих в общежитиях, такжепроизводны от прав нанимателя жилого помещения. Только наниматель имеет правотребовать предоставления ему жилого помещения меньшего размера в замен занимаемого.В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъектаправа, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычнопутем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от именисемьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходовпо обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и т.д.

К членамсемьи нанимателя относятся супруг нанимателя, его дети и родители. Другиеродственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иныелица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместнос нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если названные граждане пересталибыть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жиломпомещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены егосемьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Правонанимателя на вселение других граждан.

Согласно ст. 70Жилищного кодекса РФ вселение других граждан нанимателем в занимаемое жилоепомещение производится в установленном законом порядке.

Наниматель ссогласия в письменной форме членов своей семьи, включая временно отсутствующих,вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального наймасвоего супруга, своих детей и родителей либо, с согласия в письменной формечленов своей семьи, включая временно отсутствующих, и наймодателя, другихграждан в качестве постоянно проживающих совместно с ним членов своей семьи.Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающихсовместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общаяплощадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менееучетной нормы.

На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуетсясогласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение вжилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собойизменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в частинеобходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Насегодняшний день вопрос о соответствии приведенного выше положения ст. 70ЖК РФ Конституции РФ не ставился. Однако соответствие положений ст. 54ранее действовавшего ЖК РСФСР Конституции РФ было предметом рассмотренияКонституционного Суда РФ по жалобе гр. Ситаловой Л.Н. в 1995 году.

По делу было установлено, что Л.Н Ситалова втечение пяти лет находилась в фактических брачных отношениях с гражданином В.Н. Кадеркиными проживала в его квартире, оставаясь прописанной в другом жилом помещениивместе с дочерью и зятем. После смерти родителей В.Н. Кадеркина поставилавопрос о прописке в его квартире, на что согласия не получила. В жалобе Л.Н. Ситаловойбыл поставлен вопрос о нарушении ее конституционного права на жилище законом,примененным в ее деле (ст. 54 ЖК РСФСР), (70 ЖК РФ).

В Постановлении Конституционного Суда РФ поданному делу говорится, что предметом рассмотрения по данной жалобе не являютсянормативные акты о прописке. Заключением Комитета конституционного надзора СССРот 26 октября 1990 года было признано, что положения о прописке ограничиваютправо граждан на свободу передвижения и свободу выбора местожительства и должныбыть устранены из законодательства путем его пересмотра с целью заменыразрешительного порядка прописки регистрационным. В Заключении «О разрешительномпорядке прописки граждан» от 11 октября 1991 года Комитет конституционногонадзора СССР признал нормативные правовые акты о прописке, в части,ограничивающей права граждан, неконституционными[8].

Далее в Постановлении указывается: «Законодатель,осуществляя регулирование этого конституционного права (права на жилище),обязан следовать требованию ст. 55 (ч. 2) Конституции РоссийскойФедерации о недопустимости умаления законами прав и свобод человека игражданина». Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободычеловека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в тоймере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспеченияобороны страны и безопасности государства. «Противоречива, – говорится далее вПостановлении Конституционного Суда РФ, – судебная практика применения ч. 1ст. 54 ЖК РСФСР (ст. 70 ЖК РФ). При юридически сходныхобстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечетдля граждан неодинаковые правовые последствия».

Возможность произвольного применения законаявляется нарушением провозглашенного Конституцией РФ равенства всех перед закономи судом (ч. 1 ст. 19).

«…Из Конституции Российской Федерации и ЗаконаРоссийской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения,выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», следует,что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могутслужить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3Закона), в том числе права на жилище.

Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖКРСФСР (ст. 70 ЖК РФ) как в его буквальном истолковании, так и в томсмысле, который ему придается сложившейся правоприменительной практикой,приводит к нарушению ст. 18, 19 (ч. 1), также основных прав и свободграждан, предусмотренных ст. 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), и несогласуется с основаниями и условиями их ограничения, закрепленными в ст. 55Конституции РФ. Вместе с тем часть вторая ст. 54 ЖК РСФСР (ст. 70 ЖКРФ) пользование жилым помещением, не противоречит указанным конституционнымнормам!»[9].

Тем самым, закон связывает жилищные права иобязанности только с фактом совместного проживания членов семьи, ведения имиобщего хозяйства, но отнюдь не с пропиской (или регистрацией), которая вжилищном законодательстве как категория вообще не фигурирует.

Сохранение жилого помещения за временноотсутствующими гражданами.

Жилые дома и другие жилые помещенияпредназначаются для постоянного проживания граждан, поэтому наниматель и членыего семьи должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи иззанимаемого жилого помещения на другое постоянное место жительства ониутрачивают право на жилое помещение. В случае временного отсутствия нанимателялибо члена его семьи (либо всех членов семьи) право на жилое помещениесохраняется и на время их отсутствия.

Вопросы сохранения жилой площади за временно отсутствующимирегламентируются ст. 71 Жилищного кодекса РФ. Предусматривается, что Временноеотсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно сним членов его семьи или всех этих граждан не влечет изменения их прав иобязанностей по договору социального найма.

Конституционный Суд РФ признал, что временноеотсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не может служитьоснованием лишения их права пользования жилым помещением. Ограничения правапользования жилым помещением могут повлечь за собой такие действия нанимателяили членов его семьи, которые со злоупотреблением ими своими правами илиневыполнением возложенных на них обязанностей и при этом непосредственнонарушают права и законные интересы других лиц.

Наниматель или член его семьи, не проживающий вжилом помещении свыше шести месяцев, теперь не может быть только по этомуоснованию признан утратившим право на жилое помещение. В случае спора делоподлежит разрешению в суде по иску об утрате им права на жилое помещение либо подругому основанию. В случаях временного отсутствия нанимателя (одного из членовсемьи) или всех членов семьи временно отсутствующие сохраняют права и несутобязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Жилые помещения сохраняются за временноотсутствующими гражданами и в случаях: призыва на военную службу – течениивсего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военнуюслужбу по контракту – в течение первых пяти лет прохождения военной службы поконтракту (не считая времени обучения в военных образовательных учрежденияхпрофессионального образования); временного выезда из постоянного места жительствапо условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических,изыскательских экспедиций и т.п.), в связи с командировкой за границу либо собучением (студенты, аспиранты и т.п.) – в течение всего времени выполненияданной работы или обучения; помещения детей на воспитание в государственноедетское учреждение, к родственникам или опекунам (попечителям) – в течениевсего времени их пребывания в этом учреждении, у родственников или опекунов(попечителей), если в жилом помещении, из которого выбыли дети, осталисьпроживать другие члены семьи. Если в жилом помещении, из которого выбыли дети,не остались проживать члены их семьи и помещение предоставлено другим гражданамили вселение в это помещение невозможно по иным причинам, то по окончании срокапребывания детей в государственном детском учреждении, а также по достижениисовершеннолетия детей, возвратившихся от родственников или опекунов(попечителей), они обеспечиваются жилой площадью органами местнойадминистрации; выезда в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) –в течение всего времени выполнения этих обязанностей; выезда для лечения влечебно-профилактическом учреждении – в течение времени пребывания в нем;помещение в лечебно-трудовой профилакторий – течении всего времени нахождения внем; заключения под стражу – течение всего времени нахождения под следствием исудом; осуждения к лишению свободы на срок свыше шести месяцев, ссылке иливысылке – до приведения приговора в исполнение. Законодательствомустанавливаются также другие условия и случаи сохранения жилого помещения завременно отсутствующими гражданами на более длительный срок.

В случае временного отсутствия право на пользованиежилым помещением должно сохраняться за нанимателем и членами его семьи приусловии, что наниматель и члены его семьи добросовестно выполняют своиобязанности по договору найма, не злоупотребляют своими и не нарушают жилищныеправа других граждан. Следует согласиться с мнением тех авторов, которыесчитают, что ограничение (лишение) права пользования жилым помещением можетповлечь только «такие действия нанимателя или членов его семьи, которыесопряжены со злоупотреблением ими своими правами или не выполнением возложенныхна них обязанностей и непосредственно нарушают при этом права и законныеинтересы других лиц»[10].

Жилищным кодексом РФ предусмотрено сохранениежилых помещений за гражданами, временно отсутствующими по условиям и характеруработы, в связи с командировкой или обучением. Наниматель или члены его семьимогут временно выехать в другую местность в связи с заключением трудовогодоговора (контракта), который по закону (ст. 58 ТК РФ) может быть заключенна неопределенный срок либо на определенный срок не более пяти лет.

За нанимателем и членами его семьи жилоепомещение сохраняется в случае выезда в командировки, на время выполнениягосударственных и общественных обязанностей, связано с временным отсутствием вжилом помещении (например, выезда в суд, органы дознания, следствия ипрокуратуры другого города для участия в качестве свидетеля, народногозаседателя и присяжного заседателя, эксперта и т.д.), а также в связи собучением и др.

Право на обмен жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договорусоциального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающихсовместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправеосуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение,предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72ЖК РФ).

Проживающие совместно с нанимателем члены егосемьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения.

Если соглашение не достигнуто любой из них вправетребовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебномпорядке.

Обмен жилыми помещениями, в которых проживаютнесовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане,допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными подоговорам социального найма, может быть осуществлен между гражданами,проживающими в жилых помещения, расположенных как в одном, так и в разныхнаселенных пунктах ан территории РФ.

Право нанимателя сдавать жилое помещение вподнаем.

Наниматель жилого помещения, предоставленного подоговору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя ипроживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемогоим жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем(ст. 76 ЖК РФ).

Договора поднайма может быть заключен при условии– если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения наодного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире– не менее нормы предоставления.

Право нанимателя на предоставление ему жилогопомещения меньшего размера взамен занимаемого.

Наниматель жилого помещения по договорусоциального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает нормупредоставления, с согласия совместно с ним проживающих членов семьи, в томчисле временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с просьбой опредоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 81ЖК РФ).

Наймодатель на основании заявления нанимателяжилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю посогласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачисоответствующего заявления.

Надо заметить, что в условиях сегодняшнейрыночной экономики и острой проблемы обеспечения граждан жильем, на практикетакие случаи практически не встречаются. Разве что только по причиненевозможности внесения нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в связис его материальным положением.


3. Изменение и прекращение договора социальногонайма жилого помещения

 

3.1 Изменение договора социального найма жилогопомещения

 

Жилищные отношения, являются устойчивымистабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен,которые происходят в семье. Семья, как известно, на протяжении своегожизненного цикла изменяется как в количественном, так и в структурном,половозрастном отношении. Отношения найма жилого помещения могут изменяться всвязи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделомжилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что договорнайма жилого помещения может быть изменен только согласия нанимателя, членовего семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренныезаконодательными актами Российской Федерации.

В Жилищном кодексе РФ регламентируется следующиеслучаи изменения договора найма.

Статья 82 Жилищного кодекса РФ «Изменение договора социального наймажилого помещения», граждане, поживающие в одной квартире, пользующиеся в нейжилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма иобъединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одногодоговора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членовсвоей семьи и нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранеезаключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя.Такое же право принадлежит в случаи смерти нанимателя любому дееспособномучлену семьи умершего.

Предмет договора найма жилого помещения имеет две главныевзаимосвязанные особенности. Во-первых, жилое помещение должно быть изолированными, во-вторых, отвечать предъявляемым к нему санитарным и техническимтребованиям.

Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены условия, при которых возможнозаключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире.

Изменение договора найма жилого помещения можетиметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Этому основаниюизменения договора найма жилого помещения посвящена статья 686 Гражданскогокодекса РФ. Такая замена одного нанимателя другим возможна при условиях:предъявления совершеннолетним членом семьи нанимателя соответствующеготребованиям к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенномудоговору найма вместо первоначального нанимателя; согласия нанимателя иостальных членов семьи на признание члена семьи нанимателем. Требуетсяисключительная взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя:первоначального нанимателя, совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих,с одной стороны, и наймодателя с другой.

Изменение договора найма в случае смерти нанимателяили его выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводузамены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласиевсех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.

Если согласие между членами семьи не достигнуто,то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который былуказан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.

По закону в этих случаях договор продолжаетдействовать на тех же условиях с учетом внесенных изменений.

Возникающие споры в связи с признанием членасемьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещениявозможно также при объединении граждан, проживающих в одной квартире ипользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам социального найма,в одну семью. Согласно ст. 82 Жилищного кодекса РФ указанные граждане вслучае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из ниходного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого родатребования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети ит.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья ужесложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, всовместном заявлении только выразили намерение объединиться в одну семью.Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было нефиктивным (например, с целью незаконности переуступки жилой площади), адействительным, соответствовало их намерению заключить единый договор социальногонайма жилого помещения.

Отказ наймодателя в заключении единого договора социальногонайма может быть оспорен в судебном порядке. В этом случае в судерассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие однойсемьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц обобразовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, актыкомиссий, и др.).

3.2 Расторжение договора социального найма.Выселение из жилых помещений

 

Договора социального найма расторгается пооснования, предусмотренным законом либо договором.

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФнаниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое времярасторгнуть договор найма жилого помещения.

Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина:при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи спереездом на постоянное место жительство в другую местность) расторгается идоговор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю ичленам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своегоправа на пользование жилым помещением, причем без предварительногопредупреждения об этом наймодателя.

В отличие от порядка, установленного статьей 83 Жилищного кодексаРФ, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договорукоммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этомнаймодателя.

Расторжение договора социального найма жилогопомещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для негоправовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства,оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном дляпроживания без его предварительного ремонта.

Расторжение договора найма по инициативенаймодателя. В соответствии со ст. 3 ЖК РФ закреплен принцип, согласнокоторому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе какпо основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Расторжение договора найма жилого помещения невсегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия.Например, при выезде или смерти одиноко проживающего нанимателя жилогопомещения, действие договора найма прекращается без необходимости выселения.Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольновселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как вданном случае этот договор не заключался.

Расторжение договора найма жилого помещения вдомах государственного или общественного жилищного фонда по требованиюнаймодателя допускаетсяв судебном порядке в случаях: невнесения нанимателемплаты за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шестимесяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другимигражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав изаконных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении; использования жилого помещения не по назначению.

Согласно ст. 84 Жилищного кодекса РФ выселение производится всудебном порядке. Допускается выселение в административном порядке с санкциипрокурора лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих вдомах, грозящих обвалом.

Судебный контроль представляет собойдополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенногопостановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможностисудебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничениеправ граждан, что не допустимо в демократическом обществе, и противоречит КонституцииРоссийской Федерации.

Конституционный суд отметил, что «договор наймажилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнуттолько судом. Следовательно, исключена возможность административного порядкарасторжения договора найма жилого помещения и выселение лиц, проживающих вдомах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».

Жилищный кодекс предусматривает два вида выселения:

– с предоставлением другого жилого помещения ст. 90 ЖКРФ.

– без предоставления другого жило помещения ст. 91 ЖК РФ.

Рассмотрим подробно все случай выселения.

Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенногожилого помещения.

Жилищный кодекс РФ предусматривает в качествеосновного вида выселения выселение с предоставлением другого жилого помещения.Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другоеблагоустроенное жилое помещение, за исключением случаев указанных в Жилищном Кодексе.Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилогопомещения является исключением из общего правила.

В ЖК РФ закреплено не только общее правило, но инаиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домовгосударственного, муниципального и общественного жилищных фондов спредоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

– дом, в котором находится жилое помещение,подлежит сносу;

– жилое помещение подлежит переводу внежилое помещение;

– жилое помещение признано непригодным дляпроживания;

– в результате проведения капитальногоремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или егообщая площадь уменьшиться, в результате чего, проживающие в нем наниматель ичлены его семьи могут признаны нуждающимися в жилых помещениях, либоувеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения наодного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖКРФ).

Снос жилых домов или переоборудование их внежилые, обычно, связано с осуществлением плановой застройки городов и другихнаселенных пунктов или с необходимостью передачи их для государственных,муниципальных или общественных нужд. Как известно, промышленное и жилищное строительствонередко связано со сносом небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, в котором находится жилое помещение,подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных нужд,выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещениепредоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому отводитсяземельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с егонепригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенноепомещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которомупринадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Необходимость переоборудования жилого помещения внежилое возникает, например, в связи с размещением в некоторых помещенияхслужебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных испециализированных служб и т.д. Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в случаевыселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой, нанимателю ичленам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение тойгосударственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией,которой передается переоборудованное жилое помещение (дом).

Предоставление другого жилого помещения нередкосвязано с угрозой обвала жилого дома. Как известно, жилые помещения подвлиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенноизнашиваются и могут придти в состояние, не пригодное для проживания.

В этом случае следует руководствоваться Положением по оценкенепригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественногожилищного фонда для постоянного проживания, утв. Приказом Министерстважилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 №529.

Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положениюделятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результатепроведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефектыкоторых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно.Непригодное помещение – не то же самое, что аварийное помещение или дом.Аварийное состояние грозит обвалом.

Названное Положение по степени износа основных конструкций дома неустанавливает критерии аварийности его технического состояния, указывая лишь наслучай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровьялюдей, когда расселение проживающих в доме «необходимо оформлять в деньполучения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций».Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью исостоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти(председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций,районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управленияпожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введенытехнические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местнойисполнительной власти.

Если жилое помещение (дом) признано непригодным игрозящим обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю вместе с членамиего семьи по решению органа местного самоуправления предоставляется другоеблагоустроенно жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда илисоответствующей государственной организации, которым принадлежит дом, грозящийобвалом.

В Жилищном кодексе РФ предусматриваются случаивыселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилогопомещения(ст. 90).

Если наниматель и совместно с ним проживающиечлены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносятплату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебномпорядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социальногонайма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленномудля вселения граждан в общежитие.

Выселение без предоставления гражданам другогожилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение безпредоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции(ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иноевиновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставлениянаймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при виновномповедении нанимателя (членов его семьи или других совместно проживающих с нимлиц). Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилогопомещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

Выселение без предоставления жилого помещенияпроизводится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающиес ними лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекаетиз обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение всоответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережноотноситься к санитарно-техническому и ному оборудованию (ст. 91 ЖК РФ).Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относиться к исполнению своихжилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному вышеоснованию встречается редко.

С иском о выселении по указанному основанию имеют право обратитьсянаймодатель, собственник жилого помещения и заинтересованные лица. К нимотносятся, например, жильцы, проживающие с нанимателем в одном доме.

Условия применения такой санкции как выселение к лицу,разрушающему или портящему помещение общие для применения любойответственности: наличие противоправного деяния; наличие вреда; причинной связимежду ними; вины.

Но существуют еще и специфические условия применения такойответственности, указанные непосредственно в ст. 91 ЖК РФ: систематичностьпротивоправных действий; применение к ранее совершенным противоправным деянияммер предупреждения и общественного воздействия.

Под систематичностью следует понимать совершение лицомпротивоправных действий два и более раза. Каким бы серьезным ни было нарушение,но если оно было единственным, оно не влечет выселение по ст. 91 ЖК РФ.

Кроме того, должны быть применены к нарушителяммеры предупреждения или общественного воздействия (например, его поведение былопредметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или административнойкомиссии). Если такие меры не были приняты (причем они должны оказатьсябезрезультатными, т.е. лицо новым противоправным деянием должно показать, чтооно не собирается исправляться), то выселение по данному основанию невозможно.

Виновное поведение лица может выразиться нетолько в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либообязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 91 ЖК РФявляется наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вреднымипоследствиями.

Порча или повреждение жилого помещения можетвыразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, жилыхкомнат и мест общего пользования и т.д. Имеют место случаи сдачи занимаемыхжилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправногопереустройства квартир, содержание в них животных и т.п.

Выселение без предоставления другого жилогопомещения производится также в случае, если наниматель, и члены его семьи илидругие совместно проживающие вместе с ним лица используют жилое не поназначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них (ст. 17ЖК РФ). Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение всоответствии с его назначением.

Использование жилого помещения не по назначению – самостоятельноеоснование для выселения и не может сводиться к систематическому нарушениюправил общежития или разрушению помещения. Следовательно, хотя бы от этого нестрадали соседи или проживающие с ответчиком лица либо помещение неподвергалось разрушению или порче, лицо, использующее жилое помещение не поназначению, подлежит выселению.

Использование жилого помещения не по назначению может выразиться вразличных формах. Прежде всего, это организация в нем производства, опасногодля жизни и здоровья других граждан, проживающих совместно с ним или пососедству. Кроме этого, может выразиться в превращение жилого помещения вподсобное, в место для содержания животных, использование жилого помещения вкачестве овощехранилища, и т.п., т.е. фактически, превращение жилого помещенияв нежилое, что возможно только в специальном порядке (Глава 3 ЖК РФ).

Выселение без предоставления другого жилогопомещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другиепроживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делаютневозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, амеры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Выселениепо данному основанию, в принципе, не так часто применяется, поскольку гражданеобычно добросовестно относятся к своим обязанностям по соблюдению правилобщежития.

Нарушение правил общежития может выражаться в: оскорблении другихжильцов квартиры или дома, унижении их человеческого достоинства, хулиганскихвыходках, драках, повреждении мебели и пр.

Выселению подлежит совершеннолетнее лицо, котороесвоим поведением создает невозможность совместного проживания с ним. Крометого, такая невозможность должна быть не субъективной, а объективной, т.е.должно быть установлено, что другие жильцы не могут проживать с ответчиком не всилу своих субъективных качеств, свойств характера или повышенных требований ксоседям, а именно в силу невыносимых действий лица, нарушающего правилаобщежития.

Ссылка на неуживчивость характера без наличия серьезных нарушенийправил общежития не является основанием для выселения.

Семейный кодек РФ (ст. 71), предусматриваяпоследствия лишения родительских прав, устанавливает, что вопрос о дальнейшемсовместном проживании ребенка и родителей (одного из них), лишенныхродительских права, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством.

Согласно ст. 91 Жилищного кодекса РФ лица,лишенные родительских прав, если совместное проживание с детьми, в отношениикоторых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселеныбез предоставления другого жилого помещения. Приведенное правило впервыевключено в закон, и очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основнаяего задача состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица,лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создатьим надлежащие условия для проживания.

Для удовлетворения требования о выселении такихлиц необходимы два условия: 1) суд должен принять решение о лишенииродительских прав по отношению к совместно проживающим с ним; 2) должно бытьпризнано невозможным совместное проживание родителей с детьми в жиломпомещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживаниямогут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами,опекуном (попечителем), родственниками и т.д. либо получены судом прирассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования другихдоказательств.

С учетом довольно широко распространеннойпрактики принудительного обмена жилыми помещениями, в целях ликвидации жилищныхконфликтов закон (ст. 72 ЖК РФ), исходя из гуманных соображений,предусматривает, что взамен выселения без предоставления другого жилогопомещения суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемогожилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Этанорма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, так какпозволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней меревоздействии, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдениемобщего порядка обмена, установленного законом.

При отказе лица, виновного в создании обстановкиневозможности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено безпредоставления другого жилого помещения.



Заключение

Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила вчисле основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Одной изсамых распространенных на практике форм реализации гражданами права на жилищеэто – получение жилья по договору социального найма жилого помещения в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда социального использования.Практически каждый гражданин России на протяжении своей жизни сталкивается сжилищной проблемой, и получение жилого помещения в домах государственного имуниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма длямногих является единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Важнейшие положения о договоре социального наймажилого помещения урегулированы в настоящее время нормами Гражданского иЖилищного кодексов.

Внастоящее время у государства отсутствуют реальные финансовые возможности побесплатному обеспечению жильем всех, кто формально не имеет определеннойзаконом нормы площади жилья. Складывается ситуация, при которой гражданин можетиметь в собственности жилые дома, квартиры, однако, будучи «прописанным» вкоммунальной квартире – состоит на очереди граждан, нуждающихся в улучшениижилищных условий, и имеет право получить от государства бесплатно квартиру.

Ранеежилые помещения из фонда социального использования предоставлялись исключительнотем, кто реально нуждался в жилье и не имел иных возможностей, кроме полученияквартиры бесплатно, для улучшения своих жилищных условий. В настоящее время взаконодательстве оснований, условий обеспечения граждан Российской Федерациижильем по договору социального найма. Четко определены категории населения,имеющие право на получение жилья по договору социального найма. Основнымусловием предоставления жилых помещений из фонда социального использования подоговору социального найма стало материальное положение гражданина, а необеспеченность жилой площадью по месту регистрации.

Договорсоциального найма жилого помещения – договор возмездный. Наниматель обязаноплачивать жилье и коммунальные услуги. Однако действующее законодательствонедостаточно подробно регулирует вопросы оплаты жилья. На практике, убольшинства граждан, занимающих жилые помещения по договору социального найма,постоянно возникает вопрос: «За что мы платим?».

Органами,устанавливающими ставки и тарифы оплаты жилья и коммунальных услуг в жилыхпомещениях, занимаемых по договору социального найма, являются органы местногосамоуправления. До сегодняшнего времени не существует единой утвержденнойметодики определения размеров ставок и тарифов по оплате жилья и коммунальныхуслуг. В соседних муниципальных образованиях, при абсолютно одинаковыхэкономических условиях могут существовать ставки и тарифы по оплате жилья икоммунальных услуг, значительно отличающиеся друг от друга.

Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФпредусматривают, что договор найма жилого помещения заключается в письменнойформе. Тем не менее на протяжении всего времени действия данного положенияписьменная форма договора социального найма так и не получила распространенияна практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет решение(постановление), которое де-факто предоставляет гражданину право на вселение вжилое помещение по договору социального найма.

Согласно требованиям гражданскогозаконодательства несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет еёнедействительность, если законом не установлено иное. Считаю, что для договорасоциального найма жилого помещения должны быть законом установлены правила, прикоторых несоблюдение простой письменной формы договора социального найма жилогопомещения, влечет его недействительность. Такой подход позволил бы, в первуюочередь, защитить права и законные интересы нанимателей и членов их семей,которые получили бы возможность подробно ознакомиться со своими правами иобязанностями по договору. Наличие письменного договора помогло быжилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления усилитьуправленческий контроль в жилищной сфере, повысило взаимную ответственностьсторон при использовании жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма обычно характеризуетсямножественностью субъектов на стороне нанимателя, имеются ввиду проживающиесовместно с нанимателем члены его семьи. Статья 69 Жилищного кодексапредоставляет нанимателю право в установленном порядке вселить в занимаемое имжилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников,нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всехсовершеннолетних членов своей семьи. Зачастую на практике возникает вопрос отом, что предполагает этот «установленный порядок». И, как правило, он получаетоднобокое толкование, связывающее его с соблюдением режима прописки(регистрации) в жилом помещении.

На практике возникает еще множество проблем ивопросов по применению положений о договоре социального найма жилого помещения.

Это лишь часть проблем современного жилищногозаконодательства, которые требуют скорейшего решения для повышенияэффективности жилищной политики государства и реализации конституционных правграждан на жилище.

Предстоит огромная работа, по приведениюжилищного законодательства в соответствие с современной действительностью ивозможностями государства и органов местного самоуправления.


Список литературы

 

1.        Гаджиев Г.А.,Пепелев С.Г. Предприниматель. Налогоплательщик. Государство. Правовыепозиции Конституционного Суда РФ. М., 1998.

2.        Жилищноезаконодательство. Сборник нормативных актов и документов // Сост. П.В. Крашенинников,Г.А. Славинская, Е.Г. Федосова. М., 1996.

3.        КонституцияРоссийской Федерации. Комментарий. // Под ред. Б.Н. Топорника, Ю.М. Батурина,Р.Г. Орехова. М. Юрид. лит. 1994. С. 223.

4.        Корнеев С.М. Основныетенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики //Гражданское право России при переходе к рынку. М., 1995.

5.        Крашенинников П.В. Российскоежилищное законодательство. М., Норма. 1996.

6.        Крашенников П.В. Жилищныйкодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издательство «Библиотечка«Российской газеты» // 2005 г.

7.        Литовкин В.Н. Жилищноезаконодательство. М. Профиздат, 1998.

8.        Литовкин В.Н. Правона жилище // Право и экономика, 1994. №11/12. С. 159–161.

9.        Потеркин Д.«Договор найма жилого помещения» // «Российская юстиция», 1998, N1, №2.

10.     Седугин П.И.практика Конституционного Суда Российской Федерации по жилищным делам //Жилищное право. 1999. №3.

11.     Седугин П.И. Жилищноеправо: Учебник для вузов. – 2-е изд., переаб. и доп. М. ИздательствоНОРМА. 2002.

12.     Сергеев А.П.,Толстой Ю.К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998

13.     Толстой Ю.К. Жилищноеправо: Учебное пособие. М., 1996

14.     Толстой Ю.К. Советскоежилищное право. Л., 1967

15.     Эрделевский А.М. Гражданскийкодекс РФ. Постатейный комментарий. // Издатель «Библиотечка «Российскойгазеты» // 2005 г.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву