Реферат: Договор социального найма

Содержание

 

Введение    3 1. Содержание договора социального найма жилого помещения 6 1.1 Понятие, предмет и форма договора    6 1.2 Права, обязанности и ответственность сторон договора 17 2. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения 27 2.1 Изменение договора социального найма 27 2.2 Расторжение договора социального найма 37 Заключение 53 Библиографический список                                                                        56

 

Введение

 

В нашей стране проблема удовлетворениягражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых итрудно разрешаемых проблем. Еще в дореволюционной России наряду с особняками иусадьбами было немало лачуг, не пригодных для жилья, в которых ютиласьгородская и сельская беднота.[1]

С переходом нашей страны к рыночнымотношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множествомпричин. Прежде всего — это существенное сокращение строительствагосударственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которыесостояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысячбеженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения врезультате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политикагосударства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государствоэкономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатнымжильем. Жилищная реформа — одно из условий перехода к цивилизованным рыночнымотношениям.[2]

Следует отметить, что в жилищной сферегосударством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований:наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищногофонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке егоприватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которыеполностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилыепомещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдачасубсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры поразвитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищнойпроблемы оказались недостаточно эффективными.

Проблема регулирования договорныхотношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условияхявляется актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведениегосударством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так иотсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. Всоответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенароднымголосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату изгосударственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим ииным указанным в законе гражданам.

Таким образом, как следует из КонституцииРФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а толькотем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а сдругой — являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый ЖилищныйКодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключениедоговоров социального найма.

Объектом исследования являютсяжилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма.

В качестве предмета исследованиядиплома будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договорсоциального найма жилого помещения.

Цель данной работы – выявитьправовые проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора социальногонайма и предложить пути их решения.

Для осуществления поставленной цели былразработан ряд задач:

·          Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;

·          Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон подоговору социального найма;

·          Раскрыть условия и основания изменения договора социальногонайма;

·          Проанализировать условия и основания расторжения договорасоциального найма.

При работе над данной темой былииспользованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

При подборе материала для данной работыпредпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: АдриановаИ.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., ТихомироваМ.Ю., Крашенинникова П.В. и др.

С точки зрения практической значимости данная работа предлагает обосновать положения в законодательство РоссийскойФедерации. А именно,  будет выявлен рад нормативно-правовых проблем и возможныепути их решения.

1. Содержание договора социальногонайма жилого помещения

 

1.1.      Понятие, предмет и форма договора

 

В настоящее время  с внедрением реальностирыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудиегражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственностина имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этимимуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях.[3]

Договор найма жилого помещения являетсяцентральным институтом жилищного права.[4]

По договору найма жилого помещения однасторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)– обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за платуво владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателемпо такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РоссийскойФедерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).

Приведенное определение договора наймажилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такогодоговора.

Первая – договор коммерческого найма,предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной,государственной или муниципальной  собственности и относящиеся к жилищномуфонду коммерческого  использования (в соответствии с целевой классификациейвидов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договоранайма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность указанного договора –договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которыевходят в состав государственного или муниципального жилищного фонда илиотносится к жилищному фонду социального использования (ст.19 ЖК РФ). При этомвыделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – тоособого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фондусоциального использования, не существует.[5]

Основанием возникновения отношенийпо пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, какпри социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которогоосуществляется в соответствии с принципом свободы договора.[6]

Данная работа посвящена изучению договорасоциального найма.

Договор социального найма жилого помещения– это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение ипользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодноедля постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использоватьэто помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения икоммунальных услуг.3

Договор социального найма жилого помещения– консенсуальный,  двусторонний, возмездный.[7]

«Двусторонность» предполагаетналичие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.При  этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социальногонайма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации.

Договор социального наймасоставляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой — у нанимателя.

Договор социального наймаподписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляетсяпечатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считаетсязаключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателявозникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения.[8]

«Возмездность»договора предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. Посоциальному найму, плата наем жилья определяется органом местногосамоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существадогово­ра не вытекает иное (п. 3 ст.423 ГК РФ). Следовательно, договорсоциального найма жилого помещения носитвозмездный характер, т.е. наниматель по тако­му договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этогопомещения, а также за коммунальныеуслуги1.

Плата за коммунальные услуги характеризуетвозмездность уже другого рода обязательства – оказание услуг. Правда нередкообе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги»,или «квартирная плата».[9]

Приэтом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социальногонайма без внесения платы запользование занимаемым жилым помещениемлицам, признанным малоимущими в уста­новленномпорядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное ис­ключениеприменяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жи­лищному фондусоциального использования.[10]

«Консесуальность» договора проявляется втом, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всемсущественным условиям. [11]

Специальному регулированию отношений,связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ.Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядокзаключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанностисторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора.Установленные в статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст. 672 ГКРФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определеныоснования, условия и порядок заключения договора социального найма жилогопомещения.

Целесообразно обратить внимание на то, что некото­рыеправила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали­зированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ)1.

По договору социального найма жилого помещения од­на сторона — собственник жилого помещения государст­венного жилищного фонда или муниципального жилищ­ного фонда (действующие от его имениуполномоченный государственный орган или уполномоченный орган мест­ного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне —гра­жданину (нанимателю) жилоепомещение во владение и в пользованиедля проживания в нем на условиях, уста­новленныхКодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем потакому договору является собственник соответствую­щего жилого помещения – государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления илиуправо­моченное собственником лицо.Этот перечень сформули­рован какисчерпывающий.

Нанимателем по договору социального найма являет­ся гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖКРФ. По требованию нанимателя и членовего семьи договор социального наймаможет быть заклю­чен с одним из членовсемьи. В случае смерти нанимате­ляили его выбытия из жилого помещения договор за­ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение ипользование для проживания в нем.Напомним, что владение — это юридически обеспеченная возможность хозяйственногогосподства собственника над вещью.Пользование — это юридическиобеспеченная возможность извлечения из вещиполезных свойств в процессе ее личного или про­изводительного потребления. Распоряжение — это юри­дически обеспеченная возможность определить судьбувещи путем совершения юридическихактов в отношении этой вещи.[12]<sup/>

Договор со­циальногонайма заключается без установления срока.

В ст. 61 ЖК РФ установлены особенности пользова­ния жилым помещением,предоставленным по договору социального найма. Правила пользования жилым поме­щением,предоставленным по указанному договору, оп­ределяются ЖК РФ и соответствующим договором со­циального найма. При этом другие правовыерегуляторы отношений пользования таким помещением в ч. 1 ст. 61 ЖК РФ неупоминаются. Однако целесообразно иметь в виду, что условия конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике будут во многомопределяться содержанием условий Типового договора социального найма, которыйподлежит утверждению ПравительствомРФ (ч. 2 ст. 63 ЖК РФ).

Осуществляя правомочие пользования жилым поме­щением, предоставленным по договору социальногонай­ма, наниматель вправе не толькосам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помеще­ние в поднаем, производить обмен жилого помещенияи осуществлять иные права,предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с та­ким нанимателем договором социального найма.

В ч. 2 ст. 61 ЖК РФ установлена специальная норма,адресованная нанимателям жилых помещений по догово­рам социального найма в многоквартирных домах.Такие наниматели вправе пользоватьсяобщим имуществом в многоквартирномдоме наравне с лицами, имеющими до­ли в праве общей долевой собственности науказанное имущество. Общим имуществомв многоквартирном доме признаютсяпомещения в таком доме, не являющиеся частямиквартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (примерный пе­речень объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. 36ЖК РФ).

Однако целесообразно учитывать, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма и многоквартирных домах приобретают только правопользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственниковэтого имущества. Например, нанимателине вправе участвовать в общем собрании собственниковпомещений в многоквартирном доме и тем болееголосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ).

Как правило, общая часть договорногоправа указывает лишь на одно условие, соглашение по которому влияет надальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ)Остальные условия определяются законами (в нашем случае – ЖК РФ, гл.35 ГК РФ,Типовой договор социального найма) и разрабатываются непосредственно сторонамипо договору.

Предмет любого договора являетсяодним из его существенных условий, без согласования которого договор не будетсчитаться заключенным. По общему правилу описание предмета заключается вуказании конкретных действий, которые стороны должны совершить в отношенииопределенного имущества. По договору социального найма наймодатель передает нанимателюи членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилоепомещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного фонда(государственная или муниципальная собственность). При этом, если жилоепомещение находится в государственной собственности, указывается напринадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или ксобственности конкретного субъекта Российской Федерации.[13]

Причиной существования родовогообязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный икоммерческий) выступает не в последнюю очередь единый предмет обязательства –жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в качествепредмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения рядутребований (санитарным, техническим и т.д.) т.е. пригодность помещения дляпроживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянноепроживание в нем физических лиц (ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированностьпомещения.(ст.15 ЖК РФ).

Обязательное требование к помещению как кпредмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению различного родатехнические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностьюпостоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодностиотличает жилое помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требованияопределяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствиетребованиям и целевое использование – только для проживания) определяютпомещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещениеименно как предмет договора найма.[14]

Раз жилое помещение является предметомнайма, то объектом данного обязательства являются действия. Одновременно с этимжилое помещение может выступать и объектом в правоотношениях собственности, каки всякая любая вещь. (ст.128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что многие ценностивыполняют несколько ролей, как было только что сказано на примере жилогопомещения, принято говорить об объекте как некоем благе, по поводу котороговозникает соответствующее правоотношение. Применительно к жилищномузаконодательству этим благом является удовлетворение  каким-либо способом(приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица вжилье.

Если выше приведенные критерии предметанайма относятся к обоим видам найма, то вот порядок определения размера этогопредмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального найма жилоепомещение предоставляется в пределах нормы жилой площади, а при коммерческомнайме размер помещения не ограничивается. Следует обратить внимание, что закон,применительно к социальному найму, говорит именно о норме предоставления, но непользования жильем.[15]

Как следует из установленного ЖК РФ определе­ния понятия «жилое помещение», помещение, предос­тавляемоена условиях социального найма, должно соот­ветствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, атакже иным требованиям законо­дательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жи­лых и, следовательно, являться предметом договорасо­циального найма, помещения, неотвечающие санитар­ным и техническимправилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещениямогут быть признаны непригодными дляпроживания по осно­ваниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилыхдомов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния было утвержденопостановлением Правительства РФ[16]. Всоответствии с ч. 1 ст. 4 Ввод­ного закона[17] указанное Положениеприменяется постоль­ку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолирован­ное жилое помещение, помещения вспомогательного ис­пользования, а также общее имущество вмногоквартир­ном доме (ч. 2 ст. 62 ЖКРФ). Неизолированное жилое помещениеи помещения вспомогательного использова­ния не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллойявля­ется то, что ЖК РФ дополнил этотперечень общим иму­ществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следу­ет понимать, прежде всего,комнаты квартир и жилых до­мов, связанные общим входом и т.п., а также частиком­нат. Помещениями вспомогательногоиспользования (т.е. подсобнымипомещениями — по терминологии прежнего жилищногозаконодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, са­нузлы и другие помещения, имеющие вспомогательноеназначение.1 

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ЖК РФ в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правилост. 674 ГК РФ о том, что такой договорзаключается в письмен­ной форме.Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решенияо предоставлении жилого помещениясоциального исполь­зования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствиереше­ния о предоставлении жилогопомещения, принятого в установленномпорядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными[18].

Несоблюдение простой письменной формы сделкивлечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2ст. 162 ГК РФ). Поэтому принесоблюдении письменной формы договорасоциального найма действуют правила п1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но приэтом вправе приводить письменные ииные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практикеприменения жилищногозаконодательства, действовав­шего довведения в действие ЖК РФ, были широко рас­пространены случаи несоблюденияписьменной формы договора социальногонайма. Такой договор и прежде за­ключалсяна основании административного акта (ордера), причем именно этому актунаймодатели жилых помеще­ний вгосударственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придава­ли значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению внемалой степени способствовало исодержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСРправило, согласно которому ордер на жи­лоепомещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.1

Если ранее ордер – это документ, покоторому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, адоговор жилищного найма – это документ, в соответствии с которым должно осуществлятьсяпользование жилым помещением[19], то теперь будет иметьместо только последний. Основанием для заключения договора социального наймабудет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилосьповодом для ошибочного заключения «договор вместо ордера». Этозаключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики,ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключаетсядоговор социального найма жилого помещения.[20] Ордер входит в сложныйюридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьивозникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном имуниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер — это приказ,то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжениежилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выданордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилоепомещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфересоциального найма ордер на жилое помещение и договор социального найманаходятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.[21] Выдача ордераникак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилоепомещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения — это документы,принципиально различные по своей юридической приро­де. Договор регулируетгражданско-правовые отношения сторон,а решение — это ненормативный (индивидуаль­ный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должнообязательно осуществляться напрактике.

При выработке условий конкретных договоровсоци­ального найма жилых помещений на практике целесооб­разноиметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения,который утвержденпостановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

1.2. Права, обязанности иответственность сторон договора.

 

В качестве сторон договорных отношенийнепосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения искладываются.

Наименование сторон в жилищныхправоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких основанийуказанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник(ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодательи наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договоранайма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости отситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеетзначение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит вобязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать сторонойпри возможных судебных процессах по жилищным спорам.[22]

По вопросу о том, кто являетсянаймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения.Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступаетуполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местногосамоуправления (ст.60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступалажилищно-эксплутацианная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, посколькуконкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступаетнаниматель — физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Праваи обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ.Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесенияплаты за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в  качествестороны договора социального найма жилого  помещения. При этомнеобходимо иметь в виду, что это  — далеконе единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселениеграждан в занимаемое нанимателем помещение (ст.70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателемпомещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФперечислены основные обязан­ности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)   передать нанимателю свободное от прав иных лиц
жилое помещение;

2)                      принимать участие внадлежащем содержании и в ремонтеобщего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданноевнаем жилое помещение;

3)                      осуществлять капитальный ремонт жилого поме­щения;

4)                      обеспечивать предоставлениенанимателю необхо­димых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социальногонайма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождаетсяот их исполнения, поскольку эти обязан­ности установлены в императивныхправовых нормах федерального закона.

СогласноТиповому договору социального найма жилого помещения обязанности наймодателяраспределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту втечение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иныхлиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающемтребованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим ииным требованиям;

б) принимать участие в надлежащемсодержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в которомнаходится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонтжилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащемисполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитальногоремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирномдоме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жиломпомещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы зажилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатковжилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либовозмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнениемуказанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членамего семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, навремя проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт илиреконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещениеманевренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов егосемьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитальногоремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя опроведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30дней до начала работ;

е) принимать участие всвоевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования,находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставлениенанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащегокачества;

з) контролировать качествопредоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня измененияцен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальныеуслуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленныежилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручатьуполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение икоммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащегокачества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные срокижилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжениянастоящего договора;

м) нестииные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя подого­вору социального найма является невыполнение наймодателем любой изего юридических обязанностей, преду­смотренныхжилищным законодательством или догово­ром социального найма жилого помещения(при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФустановил отсылочную норму, согласно  которой   наймодатель   несет   ответственность, предусмотреннуюзаконодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство обадминистративных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматриваетадминистративную ответственность за нарушениеправил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22),нарушение нормативов обес­печения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности,как своевременное проведение капиталь­ного ремонта переданного внаем жилогопомещения, об­щего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жиломпомещении устройств, предназначенных для ока­зания коммунальных услуг, то ЖК РФнаделяет нанима­теля правами, реализация которых повлечет негативные длянаймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

Втаких случаях наниматель вправе по своему выбо­ру предъявить к наимодателю любое из требований, ука­занныхв ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потре­бовать: а) уменьшения платы запользование занимае­мым жилым помещением, общим имуществом в много­квартирномдоме; б) возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков жилого помещенияи (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков,причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностейнаймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права иобязанности нанимателя жилого помещения, предостав­ленного по договорусоциального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные вдан­ной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социальногонайма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору со­циальногонайма имеет право в установленном порядке:

1)          вселять в занимаемое жилоепомещение иных лиц;

2)          сдавать жилое помещение вподнаем;

3)          разрешать проживание в жиломпомещении вре­менных жильцов;

4)          осуществлять обмен или заменузанимаемого жи­лого помещения;

5)          требовать от наймодателя своевременногопроведения капитального ремонта жилого помещения, надлежа­щего участия всодержании общего имущества в много­квартирном доме, а также предоставлениякоммуналь­ных услуг.

К данному перечню можно добавить право напользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора

Необходимо обратить внимание на то, что указанные вч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке,установленном  Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, атакже за­ключенным с ним договором социального найма жилого помещения. Приреализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований,которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жи­логопомещения по договору социального найма обязан:

1)          использовать жилое помещение поназначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2)          обеспечивать сохранность жилогопомещения;

3)          поддерживать надлежащеесостояние жилого по­мещения;

4)          проводить текущий ремонт жилогопомещения;

5)          своевременно вносить плату зажилое помещение и коммунальные услуги;

6)          информировать наймодателя вустановленные договором сроки об изменении оснований и условий, даю­щих правопользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения пере­численныхв ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможностьиспользования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назна­чениемэтого помещения и не допускать ущемления ин­тересов третьих лиц, прежде всегососедей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого по­мещения,предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированыкак «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определя­ются всоответствии с ЖК РФ, иными законами и дого­вором социального найма.

В том числе, согласно ПостановлениюПравительства РФ об утверждении  Типового договора социального найма:наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту всрок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодноедля проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, заисключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном вэксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта,реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилоепомещение, сведения об исправности жилого помещения, а такжесанитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на моментподписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодностижилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользованияжилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение всоответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправномсостоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностейжилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегосяв нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случаенеобходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющуюорганизацию;

д) содержать в чистоте и порядкежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объектыблагоустройства;

е) производить текущий ремонтзанимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемогожилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующиеработы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей,подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а такжезамена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерногооборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения,теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работвызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества вмногоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производствомкапитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателяорганизацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и(или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующегосогласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объемевносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услугипо утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам итарифам.

В случае невнесения в установленныйсрок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачиваетНаймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом РоссийскойФедерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своейсемьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на времяпроведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает(когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселенияНанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарными техническим требованиям;

к) при расторжении настоящегодоговора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю висправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящегов его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иногооборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а такжепогасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранеесогласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещениеработников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органовгосударственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарногосостояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случаерасторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время;

м) информировать Наймодателя обизменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением подоговору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности,предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Ответственность нанимателя жилого помещения,предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правиламист. 68 ЖК РФ и другими  нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАПРФ.

Основные права и обязанности членов семьи нанима­теля жилого помещенияпо договору социального найма регулируетст. 69 ЖК РФ. Все члены семьи нанимателя, проживающего с ним, должны бытьуказаны в договоре социального найма и  также должна быть отмечена степеньродства.  Согласно ст. 69 ЖК РФ кчленам се­мьи нанимателя по договорусоциального найма жилого помещенияотносят проживающих совместно с ним в таком по­мещении его детей,родителей и супруга (супругу).

Членами  семьи  нанимателя  могут  быть  признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивен­цы.

При изучении вопроса об обязанностяхсторон договора социального найма необходимо сказать, что регионы вправевносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, чтосущественные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно онидолжны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиямиявляются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, сосуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности,которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю.Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

2.Изменение ирасторжение договора социального найма жилого помещения

 

2.1. Изменение договорасоциального найма

 

Заключенные договоры должны исполняться натех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должныизменяться. Такое общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Вместе с тем может возникнуть и такаяситуация, когда интересы общества требуют изменения условий уже заключенныхдоговоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного выше правила.[23] 

Изменениеи расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного  Кодек­сас учетом общих правил об изменении и о расторжениигражданско-правовых договоров, установ­ленныхв ст. 450—453 ГК РФ.

Изменениеили расторжение договора возможно лишь по взаимному соглашению сторон.Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той жефор­ме, что и договор, если из закона, иныхправовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимоиметь в виду, что требование обизменении или о расторжении договораможет быть заявлено стороной в суд только по­сле получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполученияот­вета в срок, указанный впредложении или установлен­ный законом либо договором, а при его отсутствии — в30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Изменение договора социального найма жилого поме­щения допускается при условиях, указанных в ст. 82ЖК РФ.

Граждане, проживающие в однойквартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельныхдоговоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требоватьзаключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемыхими жилых помещений.

Дееспособный член семьи нанимателяс согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требоватьпризнания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального наймавместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смертинанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

 Кроме того, как уже отмечалось, необходимостьизменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилоепомещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450ГК РФ договор может быть такжеизменен по требованию одной из сторонрешением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договораодной стороной, которое влечет для другойстороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключенийдоговора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда всвязи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).

При изменении договора обязательства сторон сохра­няются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает изсогла­шения или характера изменениядоговора, а при измене­нии договора всудебном порядке — с момента вступле­ния в законную силу решения суда обизменении догово­ра (п. 1, 2 ст.453ГКРФ).[24]

Договор социального найма потребованию нанимателя может быть изменен в случае объединения в одну семьюграждан, проживающих в одной квартире по разным договорам социального найма.

Основанием для предъявлениятребования об объединении самостоятельных договоров социального найма в одинтакой договор является именно факт объединения граждан в одну семью, которая сточки зрения жилищного права должна характеризоваться не только совместнымпроживанием, но и ведением общего хозяйства, наличием общих расходов и т.д.Граждане, которые только намереваются объединиться в одну семью, по смыслу ст.82 ЖК РФ не вправе требовать такого объединения договоров найма.[25]Поэтому в настоящее время правотребовать заключенияодного договора социального най­ма принадлежит только тем, кто фактически сформиро­вал новую семью и юридически оформилсоответствую­щие отношения, а не тем, ктотолько выражает намере­ние создать семью.[26]

Обращение к наймодателю стребованием об объединении договоров социального найма производится с согласиявсех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Несмотря на то,что в статье 82 ЖК РФ не говорится о необходимости получения согласия членовсемьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма ононосит обязательный характер, что вытекает, в том числе и из равенства правнанимателя социального жилья и членов его семьи (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Этосвязано с тем, что при объединении нескольких договоров должен быть заключенновый договор социального найма, по которому члены семьи прежнего нанимателябудут проживать одной семьей. При этом осуществление ряда их правомочий будетпоставлено в зависимость от согласия других лиц, что немаловажно. То жекасается несения солидарной ответственности, вытекающей из договора социальногонайма. Отказ члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма от объединения в одну семью с другими гражданами и последующегообъединения договоров социального найма в один является безусловным и не можетбыть обжалован в судебном порядке.

Наймодатель не вправе отказать вобъединении договоров социального найма в один самостоятельный договор приналичии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. Впротивном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке. В результатеобъединения договоров социального найма заключается один договор социальногонайма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавшихдоговоров.[27]

Следует учитывать и то существенноеобстоятельство, что после объединения нескольких договоров в один нельзя будетпотребовать изменения нового договора социального найма путем раздела жилогопомещения и заключения отдельного договора найма с каким-либо членом семьинанимателя.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСРзаконодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателятребовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствиис приходящейся на него долей жилой площади (так называемый раздел жилогопомещения). Это решение было обусловлено попыткой в законодательном порядкеотказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные квартиры, хотяцелесообразность этого решения небесспорна. Представляется также, чтопотребовать раздела жилого помещения, апеллируя к ст. 11 ЖК РФ и такомупредусмотренному ею способу защиты права, как изменение жилищногоправоотношения, будет нельзя.[28]

Основанием изменения договора социального найма жилогопомещенияЖК РФ, как и действовавшие ранее правиласт. 88 ЖК РСФСР признает замену одного нани­мателя другим. Правомтребовать признания себя новым нанимателемпо ранее заключенному договору социаль­ногонайма жилого помещения обладает любой дееспо­собный член семьинанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи(включая не­совершеннолетних и других лиц,не обладающих полной дееспособностью),так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может ив случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если пер­воначальный наниматель, как и другие члены семьи,вы­разит на это свое согласие).1

Такое же право принадлежит в случаесмерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя. Первоеоснование для изменения жилищных правоотношений путем замены нанимателя имеетместо при наличии следующих условий:

1) граждане проживают на основаниидоговоров социального найма в одной квартире, в том числе коммунальной;

2) они не являются членами однойсемьи (не связаны узами родства, их отношения не основаны на иждивении иливедении общего хозяйства) и с ними заключены отдельные договоры социальногонайма;

3) граждане объединяются в однусемью (путем заключения брака, вступления в фактические брачные отношения, сведением общего хозяйства и т.п.);

4) требование проживающих гражданзаключения с ними одного договора социального найма.

Согласия наймодателя в этом случаене требуется.

Второе основание замены нанимателябазируется на следующих условиях:

1) заявление дееспособного членасемьи нанимателя о признании себя нанимателем;

2) согласие остальных членов семьи,в том числе прежнего нанимателя, за исключением случаев, когда он выбыл иззанимаемого помещения и временно отсутствующих (согласия поднанимателей ивременных жильцов не требуется);

3) согласие наймодателя (ранеедействовавшая ст. 88 Жилищного кодекса РСФСР не требовала такого согласия). [29]

Одно изотличий рассматриваемых положений ЖК РФот подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя ЖК РФ связы­вает с дееспособностью, а не с совершеннолетием буду­щего нового нанимателя. Дееспособность гражданина — это его способность своими действиями приобретать иосуществлять гражданские права,  создавать  для  себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность).  Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) воз­можность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную иму­щественную ответственность (деликтоспособность). В от­личие от правоспособности, дееспособность связана с со­вершением гражданином волевых действий, что предпо­лагаетдостижение  определенного уровня психической зрелости.Напомним, что полностью дееспособными при­знаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этоговозраста, а также несовершеннолетние с16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответ­ствии со ст. 27 ГК РФ.[30]

Необходимообратить внимание на то, что изменение договора социального найма жильясогласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях объединения жильцов в однусемью, а также в случае смерти нанимателя.

Таким образом, если ранее споры,возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, можнобыло разрешить в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее времяправо оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и самоправо заключения отдельного договора отсутствуют.

Еще сложнее в этом отношении положениебывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащимобразом исполнить свои обязанности квартиросъемщика по социальному найму жилогопомещения они теперь не могут.

Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее:«Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения подоговору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жиломпомещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и членыего семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам,вытекающим из соответствующего договора социального найма». Здесь сразувозникает вопрос: о каких «своих обязательствах» бывшего члена семьи идет речьв ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьинанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные снанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилогопомещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателемответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма».Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального найма,действительно, существуют, но обязательства солидарной ответственности.

ГК РФ в ст. 307 так определяетобязательство и основания его возникновения:

«1. В силу обязательства одно лицо(должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенноедействие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет правотребовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договора,вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящемКодексе».

Но бывший член семьи нанимателя незаключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои обязательства»?На каком основании можно разграничить солидарную ответственность?

Рассмотрим типичную жизненную ситуацию. Втрехкомнатной муниципальной квартире проживают семья: муж, жена и двоенесовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения заключен с мужем свключением в договор супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, сбывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей.Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долграстет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супругивозмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в той части, котораякасается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой идетей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность как солидарный должник», –настаивают работники жилищной организации. И они имеют право на такоетребование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанностидолжников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно,так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в частидолга.

В феврале 2005 г. бывшая супругаобращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения ивыделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд,рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФправо на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьинанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарнымдолжником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нееплату за жилье и коммунальные услуги полностью[31].

По-видимому, это положение следуетрассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членомсемьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социальногонайма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашениемежду пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено досведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны бытьвнесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление отом, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следуетпредъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнениемсоответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будеткасаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходовпо внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в еготекущем ремонте и т.д.[32]

Споры о заключении таких отдельныхдоговоров найма не были редкостью в судебной практике и должны былирассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля1987 г. N 2 «О практике применения судами жилищногозаконодательства», п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор оразделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, судыдолжны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещениявозможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 такжеуказывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилогопомещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из однойили нескольких комнат. Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФнормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьинанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь однимобстоятельством — направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир(о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающиеопределенные ограничения при предоставлении по договору социального наймаосвобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и непредусматривающие механизма их искоренения).[33]

Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч.3–4 следующего содержания:

«3. Дееспособный член семьи нанимателя ссогласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с нимотдельного договора социального найма при условии возможности выделения емуизолированного помещения.

4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69,  ссогласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требоватьизменения договора социального найма с определением объема несущих имобязательств».

Возможно, не так уж много граждан,проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях, потребуютзаключения отдельных договоров социального найма и захотят приобрести всобственность жилье путем приватизации. Однако лишать их такого права, как этопроисходит в настоящее время, несправедливо[34].

2.2.Расторжение договора социального найма

 

Правила ГК РФ,касающиеся расторжения договора найма, призваны обеспечивать реализациюконституционного положения о том, что «никто не может быть произвольно лишенжилища»[35].

Сам наниматель ссогласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое времярасторгнуть договор найма. Единственное требование к этим лицам – в письменнойформе проинформировать наймодателя за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При этом всоответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договорасовершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов,договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82)данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.

Досрочное расторжениедоговора с нанимателем вправе требовать при определенных условиях в судебномпорядке и наймодатель. Такими основаниями являются

 Расторжениедоговора социального найма жилого помещения по требованию наймодателядопускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы зажилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;

2) разрушения или поврежденияжилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых онотвечает;

3) систематического нарушения прави законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживаниев одном жилом помещении;

4) использования жилого помещенияне по назначению.

Договор социального найма жилогопомещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, сосмертью одиноко проживавшего нанимателя.(ч.4 ст. 83ЖК РФ)[36]

По решению судананимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранениянарушений, послужившим основанием для расторжения договора найма. Еслив течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушенийили не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторномуобращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилогопомещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договораможет отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В судебном порядке наймодательвправе расторгнуть договор еще в одном случае, когда наниматель жилогопомещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используютжилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересысоседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранениянарушения.

 Если наниматель или другиеграждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжаютиспользовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересысоседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилогопомещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертымпункта 2 статьи 82 ЖК РФ.

По требованию любой из сторон вдоговоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригоднымдля постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в другихслучаях предусмотренных жилищным законодательством[37].

Расторжение договора найма жилогопомещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жиломпомещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688ГК РФ).

Последствия выселения, как правило,определены в ст. 84 ЖК и конкретизированы в ст. 85-91.

 Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержитобщий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, какправило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).

Вместе с тем словосочетание«может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон»применительно к договору социального найма имеет определенные особенности.Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины можетобратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договорсоциального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механическийперенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бызаконодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договорав «любое время». Расторгнуть договор социального найма в «любое время»может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право нарасторжение договора обусловлено определенными условиями.[38]

Наймодатель вправе потребоватьрасторжения договора социального найма жилого помещения в случае:

— невнесения нанимателем платы зажилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

— разрушения или повреждения жилогопомещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

— систематического нарушения прав изаконных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание водном жилом помещении.

— использованияжилого помещения не по назначению. (п.4 ст. 83 ЖК РФ)

Рассмотрим более подробно каждое изперечисленных оснований расторжения договора социального найма в судебномпорядке по требованию наймодателя.

Одной из основных обязанностейграждан, проживающих по договору социального найма, является обязанностьсвоевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, что устанавливаетсяст. 67 ЖК РФ. Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с моментазаключения договора социального найма устанавливается и ст. 153 ЖК РФ.Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услугкорреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы зажилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структураплаты за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения,занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилогопомещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливаетсястатьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

— плату за пользование жилымпомещением (плата за наем);

— плату за содержание и ремонтжилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлениюмногоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества вмногоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирномдоме проводится за счет собственника жилищного фонда;

— плату за коммунальные услуги,включающую в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа вбаллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива приналичии печного отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФразмер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливаетсяорганами местного самоуправления (субъекта Российской Федерации — городахфедерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственнойвласти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы закоммунальные услуги, указанные выше, рассчитывается по тарифам, установленныморганами государственной власти субъектов Российской Федерации, органамиместного самоуправления в установленном федеральным законом порядке. Информацияоб изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна бытьдоведена наймодателем (управляющей организацией) до сведения нанимателей жилыхпомещений государственного и муниципального жилищных фондов (а такжесобственников жилых помещений) не позднее чем за тридцать дней до датыпредоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься платаза жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок неустановлен договором управления.[39]

Неисполнение нанимателемобязанности по оплате жилья и коммунальных услуг является достаточнымоснованием для расторжения договора социального найма. Следует учитывать, чточлены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность пообязательствам, вытекающим из договора социального найма, и так же, как и наниматель,обязаны нести расходы по оплате жилья и коммунальных услуг.1

Основание расторжения договорасоциального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещениянанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируетсяна п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность нанимателя (а также членовего семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения,поддерживать его надлежащее состояние.1

Использование жилого помещения всоответствии с его назначением закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которойустанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.Указанная статья закрепляет право граждан на использование жилого помещения, вкотором они проживают на законных основаниях, для осуществления профессиональнойдеятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение (требования пожарной безопасности,санитарно-гигиенические, экологические и иные). Размещение в жилых помещенияхпромышленных производств не допускается.[40]

Расторжение договора найма жилогопомещения следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. Свыбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонамиостаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя. Договорнайма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношениии нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.

Расторжение договора социальногонайма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительныйдоговор должен быть признан недействующим с момента заключения, а прирасторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так,договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признаниянедействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилогопомещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора безтакого решения[41].

Расторжение договора социальногонайма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселенможет быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжениядоговора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоренайма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель,временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающимв жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место),выселение которого вообще не требуется.

Последствиемрасторжения договора социального найма жилого помещения является утратананимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилымпомещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

Закон предоставляет нанимателюправо в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального наймажилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либооснованиями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя неимеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуетсясогласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и принеобходимости — представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателярасторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовойнорме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когдатакой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это правоосуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не можетрассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего.[42]

Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ нарасторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он долженполучить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включаявременно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этогописьменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения,занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и безобязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Волянанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена нетолько путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в формеконклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а непрямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов егосемьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если нарасторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи,но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спорабудет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная формасогласия членов семьи на расторжение договора социального найма должнаоцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения гражданрасторгнуть этот договор.1

Выезд на постоянное жительство вдругое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянноежительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеетзначения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли вдругой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерениямогут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудовогодоговора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договорусоциального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое издоказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеетабсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке всовокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другойнаселенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенногопункта[43].

Действующее законодательство непредусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, дажесупругов. Так, согласно ст. 31 Семейного Кодекса РФ каждый из супругов свободенв выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство вдругое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, чтоаналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волюв позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершениеим конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал изпомещения на совсем, а другой — временно, например, в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаныпереезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. Вчастности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу поконтракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

В соответствии с п. 9 ПостановленияПленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 при разрешении споров орасторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи напостоянное место жительства в другое место суд обязан истребоватьдоказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другомнаселенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта.Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения(т.е. о снятии с регистрационного учета), об увольнении с работы и устройствена работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работыи др.[44]

Особо стоит вопрос о возможностирасторжения договора социального найма жилого помещения при получениинанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов егосемьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемоенанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, дажеесли нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилогопомещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещениявозможны только при выражении ими согласия на переезд. А это — предметсоглашения между нанимателем и членами его семьи.[45]

Приобретение гражданином всобственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениватьсякак отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь,занимаемую по договору социального найма.

Тем не менее во избежаниепоследующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выездев другое постоянное место жительства. Тем более  в Типовом договоре социальногонайма в п. к  ч.II говорится о том, что наниматель обязан при расторжении настоящегодоговора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю висправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование,находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящегов его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иногооборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а такжепогасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Таким образом, Наймодатель сможетсвоевременно проверить как качество оставленного жилья, так и выполнение всехобязанностей нанимателя.

При выезде нанимателя и членов егосемьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда.Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выездили временное отсутствие.

В отличие от нанимателя,наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения водностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований.Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такиеоснования могут быть определены только федеральным законом — ЖК РФ или инымиспециальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Перечень оснований, по которымдопускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя,сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и,учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.

Договор социального найма жилогопомещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когдананиматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемогопомещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения впрежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ). Является ли это основание длярасторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собойчастный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляетсяспорным, — решит правоприменительная практика[46].

12 декабря 2005 года  судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего   Фоминой Н.В.,  судей Жуковой Н.Н. и  Москаленко Т.П.рассмотрела  в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицыА. на  решение Октябрьского  районного суда г. Липецка  от 01 ноября 2005 года,которым постановлено:

В иске А. к Е.А.  о расторжении договора социального найма, признании утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационногоучета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … и к Е.Е., 04.05.2003 г.рождения о признании не приобретшей права на жилую площадь, расторжениидоговора социального найма снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецкул.Бачурина д. № … кв. № … отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Н.Н.,судебная коллегия установила:

А.  обратилась в суд с иском к Е.А. орасторжении договора  социального найма, признании его, утратившим право нажилую площадь, снятии с регистрационного учета и к несовершеннолетней Е.Е.04.05.2003 г. рождения о признании ее не приобретшей права на жилую площадь,расторжении договора социального найма, снятию с регистрационного учета поадресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № …

В обосновании своих требований А. ссылалась на то, что в спорной квартире она и ответчик зарегистрированы с 1986 года. С2000 г. Е.А. добровольно покинул квартиру, уклоняясь от службы в Российскойармии, оставил ключи от квартиры, в квартире не проживает, коммунальные услугине оплачивает. Истица считает, что он имеет другое постоянное место жительствоу своей жены Е.В.  по адресу г.Липецк ул.П.Смородина д. № … кв. № …, где ипроживает вместе с женой и ребенком несовершеннолетней Е.Е., которая в спорнойквартире никогда не проживала, а была неправомерно в ней зарегистрирована безсогласия истицы.

В судебном заседании истица  исковыетребования поддержала в полном объеме.

Ответчик Е.А. в своих интересах и винтересах несовершеннолетней дочери  Е.Е.  исковые требования не признал,указывая, что из квартиры мать его выгнала в 2000 г., в спорную квартиру его непускает. Он в настоящее время проживает в квартире, принадлежащей его жене направе собственности. Считает, что права пользования спорной квартирой неутратил. Коммунальные услуги частично оплачивает, хотя не отрицает наличиезадолженности. По соглашению с женой место жительство ребенка они определили вспорной квартире, где дочь и была зарегистрирована, однако, в настоящее времяпроживает с матерью ввиду малолетства.

 3-лица: МУП «РВЦЛ» г. Липецка, ПВС ТЗОМУВД Октябрьского округа, ООО «Липецкрегионгаз»  в судебное заседание неявились.

Суд постановил  решение, резолютивнаячасть которого изложена выше.

В кассационной жалобе истца А. проситотменить решение суда, ссылаясь на те же доводы и доказательства, что и в ходесудебного разбирательства.

Обсудив доводы жалобы, выслушав объясненияистицы А., поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела, судебнаяколлегия оснований для отмены решения не находит.

Судом установлено, что истица являетсяматерью  ответчика, и они  были вселены в спорную квартиру в мае 1986 г.  Заистицей по решению суда было признано право пользования спорной квартирой, гдеона проживала вместе тогда с несовершеннолетним сыном Е.А.

Согласно ст.53 ЖК РСФСР, члены семьинанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всемиправами, вытекающими из договора найма жилого помещения.

С учетом вышеизложенного суд правильноуказал, что  стороны приобрели равные права по пользованию данной жилой площадью.

В соответствии со ст.71 ЖК РФ временноеотсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либоиз проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечетза собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Согласно ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выездананимателя и членов его семьи в другое место жительство договор социальногонайма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторонадолжна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что в настоящее время в квартире проживает истица, а зарегистрированы в квартире помимо истицы — Е.А.и с 2003 г. его несовершеннолетняя дочь Е.Е.

Однако, как правильно указал суд, истицейне представлено доказательств того, что ответчик выехал из квартиры добровольнои приобрел право пользования другой жилой площадью. Как установлено судом усторон сложились неприязненные отношения, из-за которых ответчик и выехал изквартиры.

Проживание его в квартире, принадлежащейего жене на праве собственности, как верно признал суд само по себе несвидетельствует о его самостоятельном праве на данную жилую площадь. СвидетельЕ.В. в судебном заседании подтвердила, что не имеет намерения поделиться с Е.А.правом пользования указанной жилплощадью. 

При таких обстоятельствах  правильнымявляется вывод суда о том, что достаточных законных оснований для расторжения договорасоциального  найма спорного жилого помещения с ответчиком не имеется, как неимеется и оснований для признания его утратившим право на жилую площадь.

В силу ст. 20 ГК РФ, местом жительстванесовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой,признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Суд также правомерно пришел к выводу, чторегистрация несовершеннолетней дочери ответчика по спорному адресу былапроизведена в полном соответствии с законом. Оснований для признания ее неприобретшей права пользования спорной жилплощадью  также не имеется, так как еепроживание в настоящее время вместе с матерью по другому адресу являетсявынужденным ввиду ее малолетнего возраста.

При таких обстоятельствах суд обоснованно полностью отказал А. в удовлетворении ее исковых требований.

Доводы жалобы о том, что в рассмотрениидела не принимал участие представитель администрации г.Липецка не можетповлиять на законность принятого по данному делу решения.

 Все  требования, заявленные истицей, былисудом рассмотрены, по каждому из заявленных требований постановлено решение.

Довод жалобы о том, что  спорная квартиране является постоянным местом жительства ответчика, который  добровольноотказался от своих прав и выбрал иное постоянное место жительство – у своейжены проверялся судом и ему дана надлежащая правовая оценка.

Доводы жалобы, направленные на иную оценкуустановленных судом обстоятельств дела, или иное толкование закона, не могутслужить основанием к отмене законного и обоснованного решения.

Решение суда законное и обоснованное.Оснований к отмене решения суда и удовлетворению жалобы, судебная коллегия неусматривает.

На основании изложенного и руководствуясьст.361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Октябрьского районного суда городаЛипецка от 01 ноября 2005 года – оставить без изменения,  кассационную жалобуистицы А.  – без удовлетворения.( Липецкий областной суд, дело № 33 – 1967/2005г.).

На данном примере можно сделатьвывод, что ответчик ввиду неприязненных отношений с матерью перестал бытьчленом ее семьи, к тому же был вынужден покинуть спорное жилое помещение.Согласно ст.71 ЖК РФ временное отсутствие граждан не влечет за собой изменениеправ и обязанностей по договору социального найма, которые согласно п.4 ст.69 ЖК РФ они несут самостоятельно.

Отсюда, согласно ч.4 ст.69 ЖК РФ,ответчик несет свои обязательства и вправе требовать изменения договорасоциального найма (о котором говорилось ранее) и тем более расторжения в тойчасти, по которой он должен был нести обязательства.

Поэтому рекомендуется внестиизменение в ч.2 ст.83 ЖК РФ с «Наниматель жилого помещения подоговору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместнос ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социальногонайма» на  «Наниматель жилого помещения по договору социального найма ссогласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, втом числе граждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнутьдоговор социального найма».

Заключение

Впроцессе работы были рассмотрены вопросы, связанные с договоромсоциального найма, его заключением, изменением и расторжением.

В ходе исследования был проведен подборматериала, характеризующий  основные элементы договора социального найма жилогопомещения, анализ судебных решений по поводу изменения и расторжения договорасоциального найма. Т.о., задачи в плане изучения и анализа жилищныхправоотношений в аспекте проблем, касающихся  сторон социального найма и ихполного и по возможности справедливого осуществления ими своих прав иобязанностей были успешно выполнены. Отсюда выводы, которые построены исходя изрезультатов выполненной работы:

1.1.Договор социального найма жилогопомещения является, по сути, уникальным институтом российского жилищного права.Общие понятия, такие как предмет, под ним понимают жилое помещение, или форма,в данном случае письменная, зачастую встречаются и в других нормах гражданскогозаконодательства. Но само понятие договора нам говорит о том, что одной изсторон (наймодателем) является собственник жилого помещения государственногоили муниципального жилищного фонда, действующее от имени уполномоченногогосударственного органа или уполномоченного органа местного самоуправления. Илидругими словами одна из сторон – государство или муниципалитет. Т.о.государство обязывает себя и органы местного самоуправления содержать фондсоциального назначения и с лицами, признанными нуждающимся, в порядкеустановленном ЖК РФ, заключать в обязательном порядке договор социального наймажилого помещения.

1.2.Права и обязанности нанимателя инаймодателя – основные условия договора социального найма. При этом ЖК РФсодержит существенный перечень таких обязанностей, например, вопросы, связанныес предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем.Типовой договор социального найма, уточняет условия, расширяет перечень приэтом, не противореча ЖК РФ.

2.1.а) Из главы нового ЖК РФ о социальномнайме жилого помещения изъято положение о возможности изменения договорасоциального найма жилья по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя.Поэтому мы рекомендуем дополнение в ст.82 ЖК РФ пунктом 3 следующегосодержания: « Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьии наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социальногонайма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.»

 б) Согласно ч.4 ст. 69 ЖК РФ определяеткруг граждан, так называемых бывших членов семьи, которые несут самостоятельнуюответственность по договору социального найма. Т.о., бывшие члены семьинанимателя имеют права и обязанности, тем более право на изменение договорасоциального найма с определением круга его обязанностей. Поэтому мы рекомендуемдополнить ст.82 ЖК РФ пунктом 4 следующего содержания: «Граждане, указанные вч. 4 ст. 69,  с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателявправе требовать изменения договора социального найма с определением объеманесущих ими обязательств».

2.2.  Бывшие члены семьинанимателя, вынужденные проживать с нанимателем имеют право давать согласие наслучай расторжения договора социального найма. Поэтому рекомендуется изменениев ч.2 ст.83 ЖК РФ с «Наниматель жилого помещения по договорусоциального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с нимчленов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма»на  «Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия вписьменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числеграждан, указанных в ч. 4 ст. 69, в любое время вправе расторгнуть договорсоциального найма.»

Данные предложения, на наш взгляд,должны привнести точность и порядок в изученные нами законы, тем самым защититьобе стороны жилищных правоотношений, касающихся договора социального наймажилого помещения.

Библиографический список:

1.  Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Рос.газ. – 1993. – 25дек.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации.Ч.1: федер. закон от 30.11.1994№14 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1994. – №32 -  Ст.3301.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации.Ч.2: федер. закон от 26.01.1996№14 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. – №5 -  Ст.410.

4.  Семейный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.1995 № 223 –ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 1996. — №1 Ст.16

5.  Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 №188 –ФЗ //  Собр. законодательства РФ. – 2005. — №1 Ст.14.

6.   Овведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: федер. закон от29.12.2004  №189 – ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2005. -  №1 – Ст.15

7.  Положение о порядке признания жилыхдомов (жилых помещений) непригодными для прожива­ния: ПостановлениемПравительства РФ от 4.09.2003 г. № 552// Собр. законодательства РФ.- 2003. — №37. – Ст. 3586

8.  Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315// Собр. законодательства РФ.– 2005. — №22. – Ст.2126

9.  Арестов, К.Объединенный социальный наем/К.Арестов//Домашний адвокат. –2005. — №9  с.18

10.     Адрианов, И.И Жилищное законодательство. Практические вопросы/И.И.Адрианов. – М.: Юридическая литература, 1988. – 384 с.

11.     Айман, Т.О. Жилищное право Российской Федерации: учеб. пособие / Т.ОАйман. — М.: ИНФРА-М, 2002.- 142 с.

12.     Ансон, В. Договорное право./Под ред. О.Н.Садикова, в пер. с англ. – М.:Юридическая литература, 1984. – 308 с.

13.     Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: о передаче имущества/М.И.Брагинский. – М.: Статут, 2000. – 800 с.

14.     Гетман, Е.С. Наем жилого помещения./Е.С.Гетман//ЭЖ-Юрист. 2006. — №7с.25

15.     Гражданское право: учебник.Т.1./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: ООО «ТКВелби», 2002. – 776 с.

16.     Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: «ПБОЮЛЛ.В.Рожников», 2001. – 736 с.

17.     Гражданско-правовые договоры/ Под ред. М.Ю.Тихомиров. – 2 изд. пополн. ипереработ. – М.: Тихомиров М.Ю., 2004. -278 с.

18.     Гришаев, С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена,дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследования): учеб.-практ.пособие. / С.П. Гришаев. — М.: БЕК, 2000. – 272 с.

19.     Грудицына, Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социальногонайма жилого помещения./Л.Ю.Грудицына// Адвокат. – 2005. — №11 с. 15

20.     Грудицына, Л.Ю.Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условийпредоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статусавременных жильцов./Л.Ю.Грудицына// Адвокат. – 2006.-№1 с.20

21.     Еремичев, И.А. Жилищное право: схемы и комментарии/ И.А.Еремичев,Э.Л.Страунинг. — М.: Юриспруденция, 2002.- 208 с.

22.     Кабалкин, А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения:Курс лекций/ А.Ю.Кабалкин. – М.: Юридическая литература,  2002. — 224 с.

23.     Комментарий к Жилищномукодексу Российской Федерации/ М.Ю.Тихомиров. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 –473 с.

24.     Крашенинников, П.В. Жилищное право /П.В. Крашенинников — М.: Статут, 2004. -  171 с.

25.     Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищномукодексу РФ/ П.В. Крашенинников — М.: Статут, 2005. -  704 с.

26.     Кудашкин, А.В. Что гарантирует новый типовой договор социальногонайма?/А.В.Кудашкин//Право в вооруженных силах. – 2005. — №10 с.16

27.     Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская//Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. – 2005.

28.     Опарина, Л.О. Жилищное право: учеб. пос./ Л.О.Опарина. – Сыкт.: КРАГСиУ,2003. – 110 с.

29.     Опарина, Л.О. Реформирование договорных отношений в жилищной сфере/Л.О.Опарина. – Сыкт.: КРАГСиУ, 2000. – 58 с.

30.     Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/Д.Потяркин// Российскаяюстиция. – 1998. — №1 с.35

31.     Потяркин, Д. Договор найма жилого помещения/Д.Потяркин// Российскаяюстиция. – 1998. — №2 с.35

32.     Седугин, П.И. Жилищное право: учебник для вузов / П.И. Седугин.- — М.:Норма, 1999.- 320 с.

33.     Семина, Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищногозаконодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость иинвестиции. Правовое регулирование. – 2003.-№ 3-4 с. 16-17

34.     Сосипатрова, Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере //Государство и право. – 1997. — №4 с.13

35.     Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. – М:Изд.Тихомирова М.Ю., 2005 – 80 с.

36.     Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебное пособие/ Ю.К.Толстой. – М.:Пост-Фактум, 1996. – 128 с.

37.     Шлеин, Н. Под крышей дома своего/Н.Шлеин// Юридическая газета. – 1996. — №27 с.3

проверка