Реферат: Договор найма жилого помещения

ИНСТИТУТ ФИНАНСОВ, ЭКОНОМИКИ И ПРАВАОФИЦЕРОВ ЗАПАСА

Факультет:«Юридический»

Кафедра:«Гражданского права»

Прощенко Г.ВДоговор найма жилого помещенияДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Студента 3 курса группы ЮЗ – 15

Научный руководитель

Кандидат юридических наук

Павлычева Ольга Николаевна

Допущен к защите

«___»__________ 200__г.

Заведующий кафедрой

____________________

Москва 2003г.
Оглавление

Введение 3

1. Правовое регулирование пользованияжилыми помещениями на территории Российской Федерации 7

1.1. Понятие исодержание права граждан на жилище 7

1.2. Пользование жилым помещениемв домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. 25

1.2.1. Стороны договора 25

1.2.2. Предмет договора 28

1.2.3. Срок договора 30

1.2.4. Цель договора 32

1.2.5. Права и обязанности сторон 35

1.2.6. Изменение условий договора 40

1.2.7. Прекращение договора 42

2. Сравнительный анализ договоровкоммерческого и социального найма 46

2.1. Отличие договоров коммерческогои социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам и обязанностямсторон, основаниям изменения и прекращения 46

2.2. Анализ судебной практики 60

2.2.1. Практическая реализациявыселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения 60

2.2.2. Выселение граждан безпредоставления другого жилого помещения 76

2.2.3. Выселение граждан из жилыхпомещений в административном порядке 78

Заключение 80

Библиография 83

Приложения 89

Введение

Договор найма жилого помещения оформился каксамостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более илименее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. изаконе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения сиными жилыми помещениями.

Принципиальный поворот в законодательномрегулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался спринятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Обосновах жилищной политики». В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесенииизменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании которогопользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договорунайма, но и по договору аренды.

Законодатель на протяжении последних 30 летнеоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на егоправовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) какодин из видов гражданско – правового договора, он, до конца так и не уйдя изтекста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Еще более сложна судьба этого договора внастоящее время. Дело в том, что Жилищный Кодекс РСФСР формально не признанутратившим силу, однако он действует только в случаях, если он не противоречит более поздно принятому законодательству. Положение еще более осложнено тем, чтоЗакон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» внесдовольно много нового в регулирование жилищных правоотношений, в частности, какя уже указал ранее, впервые допустив возможность «деления» жилищного фонда напредназначенный для предоставления гражданам по договору коммерческого найма ипо договору социального найма.

Вопросы жилищного законодательства в соответствии сост. 72 Конституции Российской Федерации находятся в совместном веденииРоссийской Федерации и субъектов Российской Федерации, а Федеральныйзаконодатель, по сути, ограничил свое влияние на уровне названного вышеФедерального закона и ряда положений Гражданского Кодекса РФ, то органыгосударственной власти субъектов Российской Федерации проводят оченьразнообразную политику в вопросах регулирования жилищных правоотношений насвоей территории.

Конституция РФ впервые включила норму о правеграждан на жилище: «Никто не может быть произвольно лишен жилища» (ст. 40);«Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе какв случаях установленных федеральным законом, или на основании судебного решения(ст. 25). Она в значительной мере расширила перечень оснований приобретенияжилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидиймогут покупать, менять жилье. «Малоимущим, иным указанием в законе гражданам,нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату…»(ст. 40 Конституции РФ).

Существует также ряд законодательных актов,изданных Президентом РФ и Правительством РФ по данному вопросу, например – Указот 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительствеи приватизации жилья», Указ от 29 марта 1996 г. № 431 «О новом этапе реализацииГосударственной целевой программы «Жилище» и другие.

Сейчас основными нормативными актами,регулирующими жилищные правоотношения, являются Гражданский Кодекс (ГК) иЖилищный Кодекс (ЖК). ЖК – комплексный нормативный акт, регулирующийразнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские иадминистративные.

Принимаются и Московской Городской Думойсоответствующие постановления, например:

1. Постановление от 1 октября 1999 г. № 129 «Оприоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность спомощью города жилых помещений в 2000 – 2001 годах»;

2. Постановление от 18 октября 2000 г. № 110 «Опорядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам вгороде Москве на строительство или приобретение жилища»;

3. Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. № 2 «Оприоритетах предоставления в пользование или приобретения в собственность спомощью города жилых помещений в 2002 – 2003 годах».

Я сам являюсь очередником на улучшение жилищныхусловий, что и определило выбор темы дипломной работы.

Предметом и объектом исследованияявляются соответственно правовые нормы и общественные отношения в областижилищных отношений.

Целью представленной дипломной работыявляется изучение договор найма жилого помещения.

Исходя из цели работы, в ней будутрешены следующие задачи:

- отображенопонятие и содержание прав граждан РФ на жилье;

- проанализированынормы жилищного и гражданского права;

- рассмотрены видынайма: коммерческий и социальный, а также их основные отличия;

- выработаныпредложения по совершенствованию законодательства;

- дан анализсложившейся судебной практики.

Структурно данная дипломнаяработа состоит из введения, трех глав и заключения. В конце работы приведенсписок используемой литературы.

Первая глава работы раскрывает понятие исодержание права граждан на жилище, а также понятие пользования жилымипомещениями в домах государственного, муниципального и общественного фонда всоответствии с законодательством Российской Федерации и постановлениямиМосковской Городской Думы.

Во второй главе работы раскрыты отличия договоровкоммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам иобязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения договоров. Приведенанализ судебной практики, связанной с наймом жилых помещений.

В конце работы написано заключение и приведенсписок используемой литературы.

1. Правовое регулирование пользованияжилыми помещениями на территории Российской Федерации

1.1. Понятие исодержание права граждан на жилище

В соответствии со ст. 25 Всеобщей декларации правчеловека[1]«каждый человек имеет право на такой жилищный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, которыйнеобходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи».Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено и в другихосновополагающих международно – правовых документах о правах человека, включаямеждународный пакт об экономических, социальных и культурных правах от 16декабря 1966 г. (ст. 10).[2]Причем, как следует из п. 1 ст. 12 Международного пакта о гражданских иполитических правах от 16 декабря 1966 г.[3],право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человекаместа жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст. 8Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод.[4]

С учетом требований международно – правовых актовКонституция РФ[5] (ст. 40) провозглашена в числе основных прав и свобод человека игражданина право на жилище. Право на жилище – одно из важнейших социально –экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнилюдей. В Конституции РФ закреплены следующие основные положения:

1.Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местногосамоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия дляосуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанием в законе гражданам,нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату изгосударственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии сустановленным законом нормами.

Как закреплено в ОсновахФедеральной жилищной политики[6](ст. 2) и ст. 671 – 672 ГК РФ[7],право граждан на жилище обеспечивается путем предоставления им жилых помещенийв домах государственного и муниципального жилищных фондов социального пользованияна условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а такжена условиях аренды жилого помещения либо путем приобретения или строительстважилья за собственные средства без ограничения площади. Гражданам, необеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь,развивая строительство домов государственного и муниципального жилищногофондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, атакже используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства,содержания и ремонта жилья.

Из вышеприведенных положенийзаконодательства следует, что конституционное право на жилище означаетгарантированную для каждого гражданина Российской Федерации возможность бытьобеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможностьстабильного и постоянного пользования гражданином имеющимся у него жилымпомещением во всех разновидностях жилого фонда, его неприкосновенность,недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшенияжилищных условий путем, главным образом, приобретения другого жилища.

В ст. 3 Закона «Об основахфедеральной жилищной политики»[8]прописаны обязанности органов государственной власти и местного самоуправленияпо обеспечению права граждан на жилище. Органы государственной власти иместного самоуправления обеспечивают:

1)Порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставлениегражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажи вгосударственном, муниципальном и общественном жилищных фондах;

2)Доступность для населения условий найма жилых помещений впределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитнойподдержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве,приобретении и аренде жилья…

В федеральном жилищномзаконодательстве не дается четкого понятия жилья. По мнению Л. М. Пчелинцевой иС. В. Пчелинцева[9] под термином жилище (жилье) понимается особое сооружение или помещениепредназначенное для проживания людей: жилые дома, квартиры, комнаты вместе ссоответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожаяи т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовоехозяйство, иное инженерное оборудование). В этом они согласны с П. И. Седугиным[10]. В основах жилищной политики города Москвы (ст. 1 и 2)указано: под жилищем, жилым помещением понимается жилой дом, квартира, комната,иные объекты жилищного фонда, предназначенные и пригодные для постоянногопроживания или временного пребывания граждан. Согласно ст. 40 ЖК РСФСР и ст. 673ГК РФ жилое помещение как объект жилищных отношений должно отвечатьустановленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническимтребованиям, быть пригодным для проживания граждан. Причем жилое помещение,являющиеся объектом договора социального найма, должно быть благоустроеннымприменительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

Исходя из того, что жилыепомещения предназначены для проживания граждан, гражданин – собственник жилогопомещения может использовать его для личного проживания и проживания членов егосемьи. Кроме того, жилые помещения могут сдаваться их собственниками дляпроживания других граждан на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК).

Статья 20 ГК устанавливает, чтоместом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественнопроживает. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет,или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законныхпредставителей – родителей, усыновителей или опекунов. Из смысла ст. 2 ЗаконаРоссийской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания ижительства в пределах Российской Федерации[11] следует, что под лицами проживающими по месту жительства, понимаютсяграждане, которые на законном основании являются собственниками жилых помещенийлибо их нанимателями (поднанимателями), а также постоянно или преимущественнопроживающие в жилых помещениях на других основаниях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации.

Под недвижимостью в жилищнойсфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения,пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки ипрочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями,приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним цикломразвития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и другиестроения, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения иэлементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Основ федеральнойжилищной политики[12]).

Недвижимость в жилищной сфере,включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан,юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственностиобщественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить изодной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере неограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правомнеприкосновенности и подлежит государственной регистрации (2.1. ст. сновфедеральной жилищной политики).

В соответствии с определением,данным в ст. 1 Основ федеральной жилищной политики2, жилищный фонд– это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности,включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы — приюты,дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома –интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилыепомещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.Основы федеральной политики (ст. 7) называют следующие видыжилищного фонда в Российской Федерации:

1. частный жилищныйфонд

2. государственныйжилищный фонд

3. муниципальныйжилищный фонд

4. общественныйжилищный фонд

5. жилищный фонд вколлективной собственности. Общественный жилищный фонд не может быть выделенкак отдельный вид жилищного фонда, т.к. он относится к частному жилищномуфонду, находящемуся в собственности юридических лиц. И если основываться направовом решении собственность, то можно выделить три вида жилищного фонда:

1) частный

2) государственный

3) муниципальный

4) Частный жилищныйфонд – это:

А) фонд, находящийся всобственности граждан (индивидуальные жилые дома; приватизированные,построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных ижилищно – строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, вдомах товариществ индивидуальных владельцев квартир: квартиры и дома,приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренныхзаконодательством);

Б) фонд, находящийся в собственностиюридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный илиприобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно– строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом(хозяйственные товарищества, хозяйственные общества, производственные ипотребительские кооперативы).

Государственный жилищный фондвключает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в государственнойсобственности, включая:

А) ведомственный жилищный фонд,состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся вполном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативномуправлении государственных учреждений, относящихся к федеральнойгосударственной собственности;

Б) жилищный фонд, находящийся всобственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий илиоперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственностисубъектов Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фондвключает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственностирайона, города, входящих в них административно-территориальных образований, втом числе в городе Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд,находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий илиоперативном управлении муниципальных учреждений.

Общественный жилищный фондвключает жилые дома и другие жилые помещения, находящиеся в собственностиобщественных организаций. Однако, исходя из смысла ст. 8 Конституции РоссийскойФедерации и базирующейся на ней положений ст. 212 и 213 ГК, устанавливающихформы собственности, общественный жилищный фонд представляет собойразновидность частного жилищного фонда, поскольку входящие в него жилые дома идругие жилые помещения находятся в частной собственности общественныхобъединений, являющихся юридическими лицами.

Жилищный фонд в коллективной(общей) собственности включает жилые дома и другие жилые помещения, находящиесяв общей совместной или долевой собственности различных субъектов частной,государственной, муниципальной собственности, собственности общественныхобъединений. Он образуется при объединении в товарищества собственниковнедвижимости в жилищной сфере (кондоминиумы), собственников квартир в многоквартирныхдомах и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищнойсфере, находящихся в частной (граждан, юридических), государственной,муниципальной собственности, собственности общественных объединений. Вкондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственностинаходятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы идругие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование ипридомовые территории[13].В коллективной собственности жилые помещения принадлежат двум и более субъектамна праве общей долевой или общей совместной собственности.

В ст. 12 Основ федеральнойжилищной политики особо выделен с учетом специального целевого назначения такойвид жилищного фонда, как жилищный фонд социального использования. Называеттакой вид жилищного фонда и п. 1 ст. 672 ГК. Жилищный фонд специальногоиспользования – это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома,квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социальногонайма и представленных в пределах норма жилой площади, а также жилые помещенияв коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.Жилищный фонд социального использования согласно ст. 12 Основ федеральнойжилищной политики формируется из государственного, муниципального иобщественного жилищных фондов местной администрацией, государственными муниципальнымипредприятиями, учреждениями. Из ст. 672 ГК следует, что фонд социальногоиспользования создается только за счет жилых помещений из государственного имуниципального жилищных фондов. Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев[14] считают, что норма ст. 672 ГК по данному вопросу более согласуется сположениями Конституции Российской Федерации и части первой ГК о правесобственности.

Учитывая полноту данной вОсновах федеральной жилищной политики классификации видов жилищных фондов вРоссийской Федерации, а также несоблюдение в них же единства классификационногокритерия, в юридической литературе предлагаются и иные подходы к определениювидов жилищных фондов. В частности Ю.К. толстой[15] полагает целесообразным классифицировать жилые помещения не по формамсобственности, а в зависимости от оснований их предоставления гражданам: А)жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма;

Б) жилые помещения, предоставляемыепо договору коммерческого найма;

В) жилые помещения в домахжилищно-строительных и жилищных кооперативов;

Г) жилые помещения, находящиеся всобственности граждан;

Д) служебные и специализированныежилые помещения;

Е) жилые помещения. Предоставляемые впользование гражданам по иным основаниям.

П.И. Седугин[16] читает возможным исходить при определении видов жилищных фондов нетолько из этого принципа, но также и из назначения жилых помещений. В зависимостиот этого можно выделить жилищный фонд социального использования (жилыепомещения, предоставляемые гражданам для проживания в режиме социальногоиспользования) и жилищный фонд, используемый на коммерческих началах (т.е. дляиспользования по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Исходя из положений КонституцииРоссийской Федерации и ГК, П.В. Крашенинников[17] предлагает исходить при классификации жилищных фондов из двух признаков:

1) Принадлежность ктой или иной форме собственности. По данному признаку жилищный фондподразделяется на три вида:

а) частный жилищный фонд (включаясобственный жилищный фонд и жилищный фонд жилищный и жилищно-строительныхкооперативов;

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд. Взависимости от использования. По этому признаку жилищный фонд можно разделитьна четыре группы: социальный, коммерческий, индивидуальный испециализированный. Таковы основные понятия жилищного законодательстваРоссийской Федерации.

В различные исторические периоды и вразных странах критерии достаточной обеспеченности жильем являлись разными, апотому потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различныхформах. Причем необходимая степень обеспеченности жильем, как правило, зависелаот уровня развития государства, его материальных возможностей и существующей внем общественно-политической системы, являющейся определяющим для норм права,регулирующих основания и порядок обеспечения жильем граждан.

В СССР основной формой удовлетворенияжилищных потребностей граждан являлось бесплатное предоставление жилья за счетгосударства, нуждающимся в улучшении жилищных условий лицам по установленнымдействовавшим тогда законодательным нормам.

Привлечение личных средствграждан для решения жилищной проблемы носило эпизодический характер и получилораспространение лишь в последний период существования СССР. С учетомсложившихся форм удовлетворения жилищных потребностей граждан и исходя иззакрепленного ст. 44 Конституции (Основного закона) СССР 1977 г. права гражданна жилище в советский период понимались как гарантированная для каждогогражданина возможность быть обеспеченным (обладать) постоянным жилищем,отвечающим по размеру и качеству установленным требованиям, либо как правополучить в установленном порядке жилое помещение в домах государственного илиобщественного жилого фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов, атакже иметь в собственности дом в соответствии с действующим законодательством[18]. Граждане СССР имели юридическую возможность (право) стабильногообладания жильем и, во-вторых, юридическую возможность (право) получения приопределенных условиях другого жилища в домах государственного или общественногожилищных фондов, в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов либоприобретения жилья в собственность[19]. То есть выделялись два основных элемента права на жилище:

А) гарантированная государствомвозможность пользования гражданином имеющимся у него жилищем;

Б) обязанность государствасодействовать обеспечению каждого гражданина жильем[20].

Вместе с тем в советскомзаконодательстве отмечалось, что хотя право на жилище и означаетгарантированную возможность граждан удовлетворить жилищные потребности(получение нового жилого помещения, улучшение жилищных условий, постройка илиприобретение жилого дома, бессрочное пользование имеющейся жилой площадью),однако лишь при соблюдении определенных условий, при которых гражданинпризнается нуждающимся в жилье.

Поэтому государством в соответствующихзаконодательных и нормативных актах устанавливался критерий нуждаемости гражданв жилье и порядок приема их на учет в качестве таковых, а также порядокпредоставления жилых помещений[21].

В наше время, помимо ранеесуществовавших: неприкосновенности жилища, экономической доступности жилища,устойчивости субъективных жилых прав, защиты жилищных прав и законных интересовграждан, содействия государства жилищному строительству и др., принято такжеотносить обеспечение здоровой среды обитания; жилой среды, достойнойцивилизованного человека, что соответствует нормам международного права[22]. С учетом требований современного конституционного, гражданского ижилищного законодательства также необходимо обратить внимание на то, что вРоссийской Федерации право граждан на жилище охватывает не только возможностьнепосредственного улучшения жилищных условий, но также неприкосновенностьжилища и свободу выбора места жительства[23]. П.И. Седугин[24], характеризуя сущность права граждан на жилище, отмечает, что право нажилище:

А) по своей юридической природеявляется государственно-правовым институтом;

Б) имеет многолетний характер;

В) является неотчуждаемым, посколькуотносится к числу основных конституционных прав граждан.

Прав на жилище не может быть изъятогосударством у гражданина или ограничено в объеме, кроме случаев, прямоуказанных в самой Конституции Российской Федерации и федеральных законах.Рассматривая содержание права на жилище, Ю. К. Толстой и А.П. Сергеев[25]обращают внимание на то, что данное право может возникнуть в силу разныхоснований и всегда является само по себе элементом жилищных правоотношений,которые предоставляют собой собирательное понятие, охватывающее разныеправоотношения (по эксплуатации и управлению жилищным фондом, обеспечению егосохранности и др.), включающие также отношения по предоставлению жилыхпомещений.

С учетом вышесказанного можнодать определение о сущности граждан на жилище: право на жилище – этогарантированная законом возможность приобретения гражданином жилища по тем илииным основаниям и стабильного пользования или в условиях свободы выбора местажительства и цивилизованной среды обитания при обеспечении государствомгарантий неприкосновенности жилища и недопущении произвольного его лишения. Таксчитают Л.М. Пчелинцева и С.В. Пчелинцев[26].

Важное значение в механизмереализации права граждан на жилище имеют юридические гарантии этого права.Юридические гарантии права граждан на жилище – закрепленные законодательствомРоссийской Федерации и ее субъектов средства (способы) и специальные меры,направленные на удовлетворение прав и интересов граждан в жилищной сфере, средикоторых различаются условия, которые обеспечивают правомерную реализацию правана жилище (гарантия реализации права) и условия их защиты (гарантии защитыправ).

К юридическим гарантиямреализации права граждан на жилище относятся также меры, выраженные в правовыхнормах, как например:

А) оборудование жилищного фондасоциального использования за счет государственного и муниципального жилищныхфондов и предоставление в нем жилых помещений в нем в порядке очерединуждающимся в жилье малоимущим и другим указанным в законе гражданам вбессрочное пользование по договору социального найма (ст. 672 ГК; ст. 12 Основфедеральной жилищной политики);

Б) установление требований, которымдолжно отвечать предоставляемое гражданину по договору социального найма жилоепомещение (ст. 40-41 ЖК), а также требований к объекту договора коммерческогонайма жилого помещения (ст. 673 ГК);

В) определение оснований признанияграждан нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК);

Г) наделение членов семьи нанимателя,совместно проживающих с ним, равным с нанимателем правами и обязанностями,вытекающими из договора социального найма жилого помещения (ст. 53 ЖК), а вдоговоре коммерческого найма жилого помещения и предоставление гражданам,постоянно проживающим совместно с нанимателем, равного с ним права попользованию жилым помещением (ст. 677 ГК);

Д) снятие ограничений на количество,размер и стоимость недвижимого имущества в жилой сфере (ст. 6 Основ федеральнойжилищной политики; ст. 213 ГК);

Е) предоставление гражданам льгот, атакже компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 15 Основфедеральной жилищной политики);

Ж) другие специальные меры,обеспечивающие реализацию гражданами права на жилище (закрепление принциповнедопустимости произвольного лишения жилища, неприкосновенности жилища – ст.25, 35 Конституции Российской Федерации).

Юридические гарантии реализациигражданами права на жилище заключается также в наделении органовгосударственной власти и органов местного самоуправления необходимымиполномочиями, в установлении их обязанностей и ответственности в жилищнойсфере. Согласно ст. 3 Основ федеральной жилищной политики[27]органы государственной власти и органы местного самоуправленияобеспечивают:

1)порядок учета жилищного фонда, распределение и предоставлениегражданам жилых помещений по договорам найма, аренды, а также их продажигражданам в государственном, муниципальном и общественном жилом фондах;

2)доступность для населения условия найма жилых помещений впределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитнойподдержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве,приобретении и найме жилья;

3)жилищное строительство за счет государственных и местныхбюджетов для предоставления гражданам жилья на условиях социального найма,коммерческого найма, купли – продажи (в том числе с учетом льгот,предусмотренных для военнослужащих, беженцев, детей-сирот и детей, оставшихсябез попечения родителей, граждан проживающих в районах Крайнего Севера иприравненных к ним местностях, других категорий граждан);

4)Предоставление, продажу в установленном земельнымзаконодательством порядке земельных участков застройщикам для жилищногостроительства на территориях определенных градостроительной документацией;

5)содержание и развитие объектов инженерной, социальной,транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

6)возможность получения налоговых и финансово-кредитных льготпредприятиями, учреждениями, организациями, предприятиями, осуществляющимистроительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунальногохозяйства;

7)поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты дляжилищного строительства);

8)правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы;

9)бронирование жилища, а также сохранение права пользованияжилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленныхзаконодательством;

10) контроль заисполнением законодательства в жилищной сфере.

Что касается гарантий защитыправа граждан на жилище, то она осуществляется в предусмотренном закономпорядке, т.е. посредством применения надлежащей формы и способов защиты.Принято выделить две основные формы и способов защиты прав: юридическую инеюридическую.

Юридическая форма защиты – этодеятельность уполномоченных государством органов по защите нарушенных илиоспариваемых прав (суд, прокуратура, орган внутренних дел и др.). В рамкахюридической формы защиты в свою очередь выделяют общий (судебный) и специальный(административный) порядок защиты нарушенных прав. Неюридическая форма защиты –это действия граждан и организаций по защите прав и охраняемых закономинтересов, которые совершаются ими самостоятельно, без обращения за помощью ккомпетентным органам. Такие действия называют самозащитой прав.

Система защиты прав граждан, втом числе и в жилищной сфере, предусмотрена законодательством РоссийскойФедерации. Прежде всего, согласно ст. 80 Конституции Российской Федерациигарантам прав и свобод человека в Российской Федерации является ПрезидентРоссийской Федерации[28]. Соответствующие меры в области защиты прав граждан осуществляетПравительство Российской Федерации; ст. 19 (ст. 114 Конституции РоссийскойФедерации; ст. 19 Федерального Конституционного Закона от 17 декабря 1997 г. №2 – ФКЗ «О правительстве Российской Федерации»[29] и другие органы государственной и законодательной власти на федеральноми региональном уровнях (например, Закон города Москвы «Об обращениях граждан»[30]), а также межгосударственные органы по защите прав и свобод[31].

Важное значение имеетдеятельность Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации,осуществляемая в соответствии Федеральным конституционным законом от 26 февраля1997 г. № 1 – ФКЗ «Об Уполномоченном по правам человека в Российской Федерации»[32]. Защита прав гражданина на жилище может осуществляться в судебномпорядке по правилам гражданского самоуправления, что соответствует итребованиям ст. 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей судебнуюзащиту прав и свобод каждого гражданина Российской Федерации. В суд могутобжаловаться решения и действия (или бездействие) государственных органов идолжностных лиц всех ветвей власти – законодательной, исполнительной исудебной, а также предприятий, учреждений, организаций всех форм собственности,органов местного самоуправления и отдельных государственных и муниципальныхслужащих, нарушения те или иные жилищные права[33].Защита нарушенных или оспоренных прав проходит в суде в общей юрисдикции впорядке искового производства или производства, возникающего изадминистративно-правовых отношений. Обращения в суд в последние годы становятсявсе более распространенной и действенной формой защиты права на жилище.

Также любой гражданин РФ имеетправо обратиться в Конституционный Суд РФ с жалобой на не конституционностьзакона, который был применен в его деле и ущемил какие-либо его, в частностижилищные, права[34].

Действия прокурора по защитежилищных прав граждан могут выражаться в предъявлении в суд ряда требований(например, о вынесении) и в участии в рассмотрении дел. Прокурор также наделенправом на вынесение представлений об устранении нарушений закона. Объявлениипредостережений о недопустимости нарушения закона, принесение протеста нанезаконные акты административных органов, незаконное или необоснованное решениесуда[35]. В настоящее время эффективный контроль за соблюдением прав человекаосуществляется международными региональными органами (Совет Европы, Европейскаякомиссия по правам человека). Под способами защиты права граждан на жилищепонимаются предусмотренные законом материально-правовые меры принудительногохарактера, при помощи которых производится восстановление (признание)нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на право нарушителей. Способызащиты права граждан на жилище называются в нормах, регулирующих те или иныевиды жилищных отношений или устанавливающих ответственность за нарушениежилищного законодательства (признание ордера на жилое помещениенедействительным – ст. 48 ЖК; признание обмена жилыми помещенияминедействительным с. 74 ЖК; выселение без предоставления другого жилогопомещения за противоправное поведение – ст. 98 ЖК; привлечение правонарушителяк уголовной ответственности за незаконное проникновение в жилище, совершенноепротив воли проживающего в нем лица, — ст. 139 Уголовного кодекса РоссийскойФедерации[36]и др.) В связи с тем, что жилищные отношения по пользованию жилыми помещениямирегулируются прежде всего нормами гражданско-правового характера, а значит,являются разновидностью гражданских правонарушений, то соответственно принарушении или оспаривании кем-либо права пользования жилым помещением гражданинвправе прибегнуть к способам защиты прав, предусмотренным гражданским законодательством(ст. 12 ГК дает общий примерный перечень таких способов: признание права;восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечениедействий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, возмещениеубытков; прекращение или изменение правонарушения и др.). Если вгражданско-правовой норме нет конкретного указания на способ защиты права, тообладатель нарушенного (оспариваемого) субъективного гражданского правасамостоятельно выбирает способ защиты права, руководствуясь при том двумяобстоятельствами:

А) спецификой защищаемого права;

Б) характером правонарушения . Такимобразом, право граждан на жилище обеспечивается комплексом юридических гарантийи защищается при необходимости посредством применения надлежащей формы и способовзащиты, рассмотренных нами в данной главе имеющей название: «Понятие исодержание права граждан на жилище».

Право граждан на жилищереализуется в следующих формах:

1. путемпредоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального фондовсоциального использования на условиях договора социального найма в пределахнормы жилой площади;

2. путемпредоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма;

3. путемприобретения или строительства жилья за собственные средства без ограниченияразмеров площади;

4. в иных формах(например, путем предоставления служебного жилого помещения или жилогопомещения в специализированных домах (общежития, дома маневренного фонда,дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.).

Данная работа рассматриваетДоговора коммерческого и социального найма жилого помещения.

1.2. Пользование жилым помещениемв домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

1.2.1. Стороны договора

На основании п. 1 ст. 671 ГК сторонами договора найма жилогопомещения являются наймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя подоговору коммерческого найма могут выступать граждане и юридические лица,имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные имуниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственнойили муниципальной собственности.

Наем жилых помещенийпредставляет собой основанное на договоре владение и пользование жилымипомещениями[37].

Наймодателем по договору наймажилого помещения может быть собственник либо орган, уполномоченныйсобственниками или законом сдавать жилое помещение в наем.

Нанимателем может быть толькофизическое лицо.

На практике встречаются случаи,когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнатыили комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человекаили не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями(нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма.

За таким нанимателем занимаемоеим жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договорусоциального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера,и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма.Распространение таких отношений стало возможным с введением в действие ЗаконаРФ «Об основах федеральной жилищной политики»[38],предусматривающего уменьшение и дальнейшее искоренение такой формыудовлетворения жилой потребности граждан, как «коммунальное жилье».

Наймодателем в договоресоциального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ илимуниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанностимогут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамкахих комплекции (п. 1 и п. 2 ст. 125 ГК). В жилищной сфере такую функцию, наравнес органами государственной власти и местного самоуправления, осуществляетдепартамент жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Пленум Верховного суда,разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения являетсяжилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора,домоуправление и т.п.).

Они заключают договоры и, будучиюридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной поделу.

В то же времяжилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когдаспоры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены ккомпетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорамотносятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилогопомещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров сторонойвыступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющаяуправление жилищным фондом. В договорах коммерческого найма и социальногонайма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилоепомещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение можетбыть предоставлено по владение и (или) пользование на основании аренды илионого договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только сцелью предоставления его гражданам для проживания (п. 2 ст. 671 ГК). Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходежилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности виную форму собственности, договор найма жилого помещения не может бытьпрекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой илидомом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то онпродолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путемпродажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого домамуниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняетсяправо на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь заменасторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанныхв нем условиях.

Договоры социального икоммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме (ст. 674ГК, ст. 51 ЖК). Нарушение письменной формы не влечет недействительностидоговора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждениесделки и ее условий на свидетельские показания (ст. 162, 167 ГК),Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменныйдоговор найма жилого помещения является единственным документом, дающимнанимателю право на вселение в жилое помещение. Договор социального наймажилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондовсоциального использования заключается на основе Типового Договора,утвержденного постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.

В практике встречаются случаи, когда договор социальногонайма жилого помещения заключается в устной форме. Гражданин сдает ордер вжилищно-эксплуатационную организацию и получает от нее ключи от квартиры. Такиедействия свидетельствуют о заключении между сторонами договора найма жилогопомещения.

1.2.2. Предмет договора

Предмет договора найма жилогопомещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем),в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако. Какпредусмотрено законодательно для каждого договора найма предметом можетявляться жилой дом. Квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещениядолжны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроеннымиприменительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленнымсанитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянногопроживания (п. 1 ст. 673 ГК, ст. 40, 52 ЖК).

Возможны случаи заключениядоговора найма и на часть квартиры – одну или несколько комнат, но не могутбыть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната,связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения(ч. 2 ст. 52 ЖК).

Под жилым домом понимают постройку,предназначенную для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющуюфундаментальную привязку с земельным участком, отвечающую строительным,техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям. Квартиройпризнается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеетотдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования ивспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор). Жилая комната –обособленная стенами часть помещения, предназначенная и используемая дляпроживания.

Существенное значение припредоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная нормажилой площади. Социальная норма площади жилья равна минимальному размерупредоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органамигосударственной власти субъектов РФ в зависимости от доступного уровня жилищнойобеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домахжилищного фонда социального использования и других факторов (ст. 11 Закона РФ«Об основах федеральной жилищной политики»[39]).

Если норма жилой площади, привселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв.м.,наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Гражданин, которомупредоставлено жилое помещение, обязан в течение 15 дней после получения выпискииз решения органа исполнительной власти заключить договор на право пользованияжилым помещением с собственником этого жилого помещения, либо уполномоченнымили органом. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением ввиде комнаты, квартиры в многоквартирном доме, части дома, имеет правопользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием запределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жиломпомещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества,закрепленным в домовой собственности на основании созданного кондоминиума,наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума (ФедеральныйЗакон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» ст. 7 и ст. 8).

Сказанное в данном параграфе опредмете договора найма можно выделить следующий схемой.

Предмет договора найма жилого помещения Изолированное жилое помещение Состоящее из квартиры состоящее из одной комнаты Состоящие из нескольких комнат Предметом договора не могут быть Часть комнаты Смежные комнаты Подсобные помещения

Схема 1.Предмет договоранайма жилого помещения.

1.2.3. Срок договора.

Срок договора найма жилого помещения имеетсущественное значение в любой его разновидности. Бессрочный характер носятправоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещениязаключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указанного срокадействия, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК). Поистечении срока договора наниматель имеет право на возобновление новогодоговора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечении срокадоговора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех жеили иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продлениядоговора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор нановый срок, отказать ему в его пролонгации. Однако, используя свое право,наймодатель приобретает и обязанности на сдавать помещение в наем в течениегода. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет правотребовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателемнедействительным и (или) возмещение убытков, причиненным отказом возобновить сним договор (ст. 684 ГК).

Если наймодатель не выполнил обязанностипредложить заключить договор или предупредить об отказе продолжения договора, ананиматель не отказался от продления договора, договор считается продленным натех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель на вправетребовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческогонайма (п. 2, 3 ст. 684 ГК).

Заключение договора коммерческого найма жилогопомещения возможно и на более короткий срок – до одного года (п. 2 ст. 683 ГК).

Краткосрочный наем характеризуется также меньшимколичеством прав нанимателя. Наниматель лишен прав включения в договор лиц,постоянно с ним проживающих, временных жильцов и поднанимателей (ст. 679, 680,685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст.684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), предоставлениядлительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения,послуживших основанием к расторжению договора (п. 2 ст. 687 ГК). Но посоглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может бытьносителем полного комплекса прав и обязанностей, предусмотренных законом длянанимателя в таких правоотношениях.

1.2.4. Цена договора

Одним из существенных условий, определяющиххарактер рассматриваемого обязательства, является цена. В договорекоммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежейустанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели срокивнесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке,установленным жилищным законодательством (п. 1,3 ст. 682 ГК).

Норма ст. 682 ГК гарантирует нанимателям гибкуюрегламентацию размера платы за жилое помещение, в том числе установление еемаксимального размера. В случае, если в соответствии с законом установленмаксимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре,не должна превышать этот размер.

Определение размера платы – право обеих сторон, еслистороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договоркоммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение повсем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК). Законодательствосодействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимостьодностороннего изменения размеры платы за жилое помещение, за исключениемслучаев, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 682 ГК).

Иной подход к определению размера платыпредусмотрен в домах государственного и муниципального жилого фонда социальногоиспользования. Оплата жилья в жилищном фонде социального использования, а такжеплата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органамиместного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда и с учетомплатежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья устанавливается наймодателемцентрализованно на основе методики расчета экономически обоснованных ставок итарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определениянормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношенияхдопустимо и одностороннее повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг,нос одновременным предоставлением гражданам компенсаций (субсидий) на оплатуэтих платежей.

Согласно «Положению о предоставлении гражданамсубсидий на оплату жилья и коммунальных услуг[40]»,утвержденному постановлением правительства РФ от 2 августа 1999 г. № 887 п. 1,компенсация предоставляется гражданам органами государственной власти субъектовРФ и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жильяи нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума,совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Постановление Правительства РФ«О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах посоциальной защите населения[41]»п. 1, признано целесообразным продолжить реформирование правоотношений вжилищно-коммунальной сфере и системы управления жилищным фондом, обеспечиваяпри этом адресную защиту населения.

Увязывать изменение платы за жилье икоммунальные услуги с системой мер по социальной защите малоимущих граждан,уровнем дохода населения и реализацией мероприятий по снижению издержекжилищно-коммунальных услуг. При не внесении нанимателем «Квартирной платы»в установленный срок, она взыскивается по исполнительной нотариуса (ст. 35Основ законодательства о нотариате[42]). Все вышесказанное, касающиеся платы по договору социального найма мы можемпредставить отдельно в схеме № 2.

Плата по договору социального найма, жилого помещения Плата за жилье

Устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек

На содержание и ремонт жилья

Квартирная плата должна вносится ежемесячно, не позднее десятого числа

Следующего за прожитым месяцем

Плата за коммунальные услуги

Устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек по

Предоставленным коммунальным услугам

Взимается помимо квартирной платы

Схема 2.Плата по договору социального найма жилого помещения.

1.2.5. Права и обязанности сторон.

Действующее жилищное законодательство и гражданское определяют договор наймажилого помещения как двустороннее обязательство, в котором стороны имеют праваи несут соответствующие обязанности.

Основнойобязанностью наймодателя по договорам социального найма и коммерческого наймаявляется предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания(п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 676 ГК; ст. 51 ЖК). Оно должно быть также свободным отпроживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постояннопроживающих с ним граждан. Предоставляемое жилое помещение по договорусоциального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателемили сохраняться за ним в период его отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Наймодатель обязан:осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащемпорядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовуютерриторию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за платужилищно-коммунальные услуги (п. 2 ст. 676 ГК). Наймодатель обязан производитькапитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК).

Жилищноезаконодательство устанавливает за наймодателем обязанность своевременногоремонта жилых помещений (ст. 141 ЖК) и содействовать нанимателю в проведениитекущего ремонта (ст. 143 ЖК). При осуществлении капитального ремонта наймодательобязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение,пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям(ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения не расторгается, и нанимательвносит квартирную плату лишь за помещение, предоставляемое ему на времяремонта. При невыполнении наймодателем капитального ремонта наниматель вправепроизвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимостьремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребоватьуменьшения платы за жилое помещение, либо расторгнуть договор найма споследующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого помещения, которыебыли оговорены в договоре или заранее известны нанимателю, либо могли бытьобнаружены при осмотре жилого помещения. При обнаружении нанимателем скрытыхнедостатков, полностью или частично препятствующих пользованию жилымпомещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездногоустранения недостатков, либо соразмерного уменьшения платы, либо возмещениясвоих расходов на устранение недостатков, либо досрочное расторжение договора ивозмещение убытков. Помимо возмещения убытков, наниматель имеет право требоватькомпенсации морального вреда, предусмотренной Федеральным законом от 9 января1996 г. «О защите прав потребителей[43]»,если наймодатель – юридическое лицо; либо индивидуальный предприниматель.

ПленумВерховного суда РФ в постановлении № 7 от 17 января 1997 г. «О внесенииизменений и дополнений в постановление Пленума Верховного суда РФ от 29сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите правпотребителей определил, что отношения, реализуемые законодательством о защитеправ потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в томчисле социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг, пообеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данноежилое помещение, по предоставлению или обеспечению нанимателю необходимыхкоммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имуществамногоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676ГК).

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорамсоциального и коммерческого найма; обусловленные социальным назначением итехническим состоянием объекта договора. В их число входят: использованиежилого помещения по назначению, только для проживания, обеспечение сохранностижилого фонда и поддержание его в надлежащем состоянии (ст. 687 ГК). Нанимательобязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения иобеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатациюжилого фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра еготехнического состояния.

В случаеосвобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт,либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он былизвещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату зажилое помещение, своевременно вносить плату за коммунальные услуги, приниматьдолевое участие в расходах по содержанию дома и при дворовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкциюжилого помещения без письменного разрешений наймодателя. Наниматель,допустивший самовольное переустройство, перепланировку и реконструкцию жилогоили подсобного помещения, обязан за свой счет привести это жилое помещение впрежнее состояние (2.2. ст. 678 ГК, 2.3. ст. 84 ЖК).

Подоговору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующихудовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади вслучае временного отсутствия (с. 60 ЖК); право на бронирование жилого помещения(ст. 62 ЖК); право на обмен жилых помещений (2.1. ст. 67 ЖК); право сдачипомещения в поднаем (ст. (76 ЖК) и ряд других.

К числуправ нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя ссогласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих.При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении,определяется договором (п. 2 ст. 677 ГК). На вселение несоршеннолетних детейтакого согласия не требуется (ст. 679 ГК). Обязательным условием такоговселения является соблюдение требований законодательства о норме площади жилойна одного человека, кроме случаев вселения несоршеннолетних детей.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласиявсех с ним проживающих и уведомления наймодателя, а также с согласиянаймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользованиеподнанимателю за плату. Временное проживание и поднаем ограничены сроком. Срокне может превышать шести месяцев для временных жильцов, а срок действиядоговора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Закон неуточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договорукоммерческого найма. В него могут входить не только супруг, дети, родители,иждивенцы, но и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельскихили иных отношениях.

Жилищныйкодекс иначе решает вопрос вселения иных граждан в занимаемое нанимателем жилоепомещение по договору социального найма. Круг их сужен: это – супруг (супруга),дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица. Всоответствии с 2.2. ст. 53 ЖК иные лица в исключительных случаях могут бытьпризнаны членами семьи нанимателя, если проживают совместно с ним и ведет общеехозяйство. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменноесогласие всех совершеннолетних членов семьи. Исключение, как и в договорекоммерческого найма, составляют несоршеннолетние дети (2.1. ст. 54 ЖК).

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качествесоответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные снанимателем права пользования жилым помещением.

Иначераспределяется их ответственность. Включенные в договор социального наймасовершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственностьпо обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности неможет быть изменен соглашением сторон, так как предусмотрен жилищнымзаконодательством (2.2. ст. 53 ЖК).

Вдоговоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность задействия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия договора (п. 3ст. 677 ГК). Солидарная ответственность постоянно проживающих граждандопускается только на основании заключенного с нанимателем договора о несениитакой ответственности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п.4 ст. 677 ГК).

1.2.6.Изменение условий договора.

В периоддействия договора различные обстоятельства могут вызвать необходимостьизменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускаетсятолько с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан,постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения можетбыть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающим(ст. 6868 ГК).

В случаесмерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилогопомещения, права и обязанности по договору коммерческого найма переходят кодному из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Такойгражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжаетдействовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае нетребуется.

Приотсутствии соглашения, между совершеннолетними гражданами, указанными в договорев качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилогопомещения (п. 2 ст. 686 ГК). В противном случае такие меры решаются в судебномпорядке.

Жилищноезаконодательство предусматривает более широкий перечень оснований изменения договорасоциального найма. Они касаются не только нанимателя, но и состава семьи ипредмета договра.

Такизменением договора социального найма является присоединение нанимателемосвободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилогопомещения, либо изолированного жилого помещения (ч. 1.2. ст. 46 ЖК). Такоеизменение договора внесет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать с согласия нанимателя иоставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместопервоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смертинанимателя (ст. 88 ЖК).

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всехсовершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади изаключения с ним отдельного договора социального найма при возможностивыделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей, либо с учетомсоглашения о порядке пользования жилым помещением (ст. 52, 86 ЖК).

Споры,возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключенияотдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора возможно по требованию нанимателей, проживающих в отдельнойквартире по разным договорам (лиц, вступающих в брак, супругов, ранеепроживающих раздельно, детей, родителей и т.д.). Указанные граждане вправетребовать заключение с кем-либо одним договора социального найма на всезанимаемые ими жилые помещения. Отказ наймодателя в заключении одного договораможет быть обжалован в судебном порядке (ст. 87 ЖК).

1.2.7. Прекращение договора.

Договоркоммерческого найма жилого помещения прекращается по истечении его срока и приотсутствии согласия нанимателя пролонгировать договор, в случае смерти одногонанимателя, а также гибели предмета договора.

Статья687 ГК закрепляет право нанимателя и наймодателя расторгнуть договоркоммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постояннопроживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменнымпредупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, сдаты извещения наймодателя, договор будет расторгнутым.

Договоркоммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованиюнаймодателя в следующих случаях:

А) невнесение платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договорана срок до одного года – более двух раз по истечении установленного договоромсрока платежа (2.2. п. 2 ст. 687 ГК),

Б) приразрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не поназначению как самим нанимателем, так и лиц, с ним проживающих (2.3. п. 2 ст.687 ГК);

В)непригодность помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния(п. 3 ст. 687 ГК);

Г)систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами,совместно с ним проживающими (п. 4 ст. 687 ГК).

Суд,рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставитьсрок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послужившихоснованием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срокнаниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторномобращении наймодателя в суд расторгается договор найма жилого помещения. Приэтом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не болеечем на один год.

Договорсоциального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю ичленам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшенияжилищных условий, а также (как и договор коммерческого найма) в случае смертиодного нанимателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договорнайма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования влюбое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договоранайма жилого помещения (ст. 89 ЖК). Расторжение же договора по требованиюнаймодателя осуществляется в судебном порядке и лишь в исключительных случаях(из домов, гразящих обвалом и при самоуправном занятии жилого помещения) вадминистративном порядке.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателявлечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из нанимаемогоими жилого помещения. В том случае наниматель и постоянно проживающие с нимграждане выселяются без предоставления другого жилого помещения.

Иначезаконодательство подходит к решению этого вопроса в договоре социального найма.Поскольку расторжение договора может производиться по разным основаниям, ЖКпредусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения ибез предоставления другого жилого помещения.

Спредоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются вслучаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связис отводом земельного участка для государственных или общественных нужд (ст. 92ЖК); если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое (ст. 92 ЖК); еслидом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК); если жилое помещение,занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонтане может быть сохранено (ст. 83 ЖК); если офицеры, прапорщики и мичманы,военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к нимлица, проживающие в военных городках, утратившие связь с Вооруженными Силами(ст. 94 ЖК).

Предоставление гражданам в связи с вселение в другое жилое благоустроенноепомещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям,находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менеезанимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большейплощади и отсутствия у них прав на дополнительную жилую площадь. Припредоставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть увеличен, ноне менее нормы жилой площади на человека.

Жилищноезаконодательство содержит ряд основания выселения граждан с предоставлением имдругого жилого помещения, в том числе и неблагоустроенного ( п. 2.2. 1 ст. 95,2.2. ст. 100, ст. 108, 2.2. ст. 110 ЖК). К этой категории относятся граждане,получившие жилое помещение в домах колхозов, если они исключены из членовколхоза или вышли из колхоза по собственному желанию; граждане в случаепризнания ордера на жилое помещение недействительным; рабочие и служащие,прекратившие трудовые отношения с предприятиями, учреждениями, организациями, атакже граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза пособственному желанию, проживающие в служебных жилых помещениях, но имеющие правопредоставления им другого жилого помещения; работники предприятий, учреждений,организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, при наличии оснований,предусмотренных в ч. 2 ст. 110 и ст. 108 ЖК.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции засовершенное право нарушение, если законом не установлено иное.

К числуоснований для расторжения договора социального найма без предоставления жилогопомещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещениянанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами,использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правилобщежития, делающие невозможным проживание с указанным лицами в одной квартиреили одном доме при применении мер предупреждения и общественного воздействия,невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми,в отношении которых они лишены родительских прав (ст. 98 ЖК), признаниевыданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерныхдействий получивших его лиц (2.1. ст. 100 ЖК). Прекращение трудовых отношенийрабочих и служащих, исключение из членов колхоза лиц, вселенных в служебныежилые помещения этих организаций, и не имеющих права на выселение с предоставлениемдругого жилого помещения (ст. 107, 108 ЖК), окончившие срока сезонных ивременных работ и обучение в учебных заведениях (2.1. ст. 110 ЖК), также служитоснованием для выселения без предоставления другого жилого помещения.

Наиболеечасто встречаются в практике случаи выселения из общежития работниковпредприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи сработой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, занарушение трудовой дисциплины или совершение преступления (2.2. ст. 110 ЖК).Так судебная компания по гражданским делам Верховного Суда РСФСР призналаобоснованным решение Верховного Суда Башкирской АССР, а иск Уфимскогопроизводственного объединения им. С.М. Кирова к Х.О. выселении ее из общежития всвязи с расторжением трудового договора по приказу администрации за совершениепрогула без уважительной причины подлежащим удовлетворению.

2.Сравнительный анализдоговоров коммерческого и социального найма

2.1. Отличие договоровкоммерческого и социального найма по предмету, субъектам, срокам, правам иобязанностям сторон, основаниям изменения и прекращения

Коммерческий найм жилого помещения является одной из сфер реализации праваграждан на жилище. И реализуется путем заключения договора коммерческого наймажилого помещения в домах частного, государственного или муниципального жилищныхфондов. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики долигосударственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договорукоммерческого найма, определяются Правительством Российской Федерации иорганами государственного управления субъектов Российской Федерации.

Порядок,условия договора, форма договора коммерческого найма, права и обязанностисторон, расторжение договора регламентируется гл. 35 ГК. Договор коммерческогонайма жилого помещения – это соглашение в силу которого одна сторона – собстве[44]нникжилого помещения или управомоченному им лицо (наймодатель) – обязуетсяпредоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение ипользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма жилого помещениязаключается с собственником жилого помещения управомоченному им лицам игражданам на основе их свободного волеизъявления и правомерного положения вгражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищныхправоотношений. Предоставляемое по такому договору жилое помещение должнонаходиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде,не предназначенном для социального использования.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилогопомещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо,государство, субъект Российской Федерации, муниципальные образования, илиуправомоченное им лицо. Нанимателем жилого помещения по договору коммерческогонайма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем правопользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане,постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как членысемьи нанимателя, так и иные лица, не водящие в состав семьи нанимателя. Вдоговоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане,постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договореотсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение вкачестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласиянаймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Привселении в жилое помещение несоршеннолетних детей такого соглашения нетребуется (п. 2. ст. 677, ст. 679 ГК).

В основедоговора коммерческого найма жилого помещения – добровольное соглашение сторонпо всем существующим условиям, и этой чертой он отличается от договорасоциального найма, в основе которого – сложный юридический состав (нуждаемостьв улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилоепомещение, заключение договора на основе ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может бытьизолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира,жилой дом, часть квартиры, жилого дома). В многоквартирном доме нанимательжилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользователем жилымпомещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома иоборудованием за приделами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размержилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается(ст. 1 Основ федеральной жилищной политики1) и в отличии от договорасоциального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределахустановленных жилых норм.

Договоркоммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменнойформы договора коммерческого найма не влечет его недействительность.

Согласност. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальныйнаем – бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. Посроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения:

А)краткосрочный наем – на срок от одного года;

Б)долгосрочный наем – на срок от одного до пяти лет.

Еслистороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договорсчитается заключенным на пять лет.

В целяхгарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГКпредусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами назаключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Права иобязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяютсясоглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения,полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель можетпутем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК(ст. 687). Причем по требованию наймодателя данный договор может бытьрасторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договоракоммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно сним проживающие, выселяются из жилого помещения, без предоставления другого жилогопомещения (ст. 688 ГК). Более подробно предмет, срок, цена договора и др. мырассмотрели во второй главе работы.

В Москвепомещения по договору коммерческого найма предоставлялись очередникам г. Москвыимеющим доход на каждого члена семьи не менее 5000 руб. в месяц[45],включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Жилое помещениенельзя поменять, продать, завещать. При улучшении материального положения можнозаключить договор коммерческого найма на большую площадь. Квартплата и услугиоплачиваются полностью без всяких льгот, а при отсутствии денег у нанимателя,как уже было сказано выше, наниматель и его семья выселяются в принудительномпорядке без предоставления жилого помещения, то есть на улицу. И здесь уже непомогут словосочетания: «коренной москвич», «долгожитель г. Москвы», «ветерантруда» и т.д.

В приложении 1 я привожу образец примерного договоракоммерческого найма жилого помещения (прил. №1 к Положению о порядке и условияхнайма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальнойсобственности г. Москвы[46]).

Социальныйнайм жилого помещения

Понятиежилищного фонда социального использования дается в ст. 12 Основ федеральнойжилищной политики[47].Данный фонд предназначен прежде всего для социально слабо защищенных категорийграждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договорусоциального найма предоставлено законом. Договор социального найма жилогопомещения – это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользованиенанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилоепомещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в видеотдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет зананимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо отего площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение поназначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальныеуслуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики[48]).Из приведенного определения договора социального найма жилого помещенияследует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще довступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 196 г.) пользовались жилымипомещениями по договору найма в домах государственного и муниципальногожилищных фондов независимо от площади жилого помещения.

Жилые помещения по договорусоциального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшениижилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии сзаконодательством Российской Федерации получить жилье в государственном илимуниципальном фонде социального использования. В п. 3 ст. 40 КонституцииРоссийской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законегражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступнуюплату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствиис установленным законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фондав Российской Федерации1 перечислены лица, за которыми сохраняетсяправо получить жилые помещения в домах государственного и муниципальногожилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительнойстоимости: инвалиды великой Отечественной Войны и приравненные к ним вустановленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны,семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходаминиже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшениижилищных условий. Законодательством Российской Федерации право на получениежилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другимкатегориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие,сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане,подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС,Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры орденаСлавы, а также некоторые другие категории граждан[49],многие их которых одновременно имеют право и на жилищные льготы разногохарактера.

Необходимые условия дляполучения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина вулучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся вулучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29). Примерными правиламиучета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилыхпомещений в РСФСР, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 31июля 1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями[50]),а также жилищным законодательством субъектов Российской Федерации. Коснованиям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условийотносятся следующие обстоятельства:

1. обеспечить жилойплощадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным(нормативным) актом соответствующего субъекта Российской Федерации (такназываемая учетная норма). Например, в Москве нуждающимися в улучшении жилищныхусловий признаются граждане и члены их семей, проживающие В жилых помещенияхразмеры ниже установленной нормы площади на одного человека: менее 10 кв.метров общей площади для отдельных квартир и 15 кв. метров общей площадикоммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа;

2. проживание вжилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническимтребованиям (непригодность жилого помещения для проживания определяется впорядке, предусмотренным жилищным законодательством);

3. проживание вквартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные,страдающие тяжелым формами некоторых хронических заболеваний, при которыхсовместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4. проживание всмежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствииродственных отношений;

5. проживание вобщежитиях;

6. проживание втечение длительного времени на условиях договора поднайма в домахгосударственного, муниципального жилищных фондов либо найма в домахжилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фонде (лиц, неимеющих другой жилой площади);

7. иные основания,предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов РоссийскойФедерации. Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации установлены специальные(льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий.Так, например, в дополнение к вышеназванным основаниям для отдельных категорийвоеннослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных своенной службы в запас или в отставку, установлены следующие основанияпризнания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

А) наличие жилой площади на одногочлена семьи ниже предела социальной нормы общей площади жилого помещения,устанавливаемого законодательством Российской Федерации и органамиисполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Б)наличие жилой площади в закрытых иобособленных военных городках[51].

Порядок и условия предоставленияжилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся вулучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства,определятся органами государственной власти субъектов Российской Федерации всоответствующих нормативных актах.

При этом, в качестве необходимых предпосылоквозникновения жилищных правоотношений по договору социального найма, выделяются:нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий; постоянное проживание вданном населенном пункте; размер доходов на одного человека или отнесениезаконом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получениежилья. Согласно ст. 30 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищныхусловий, могут быть приняты на учет и по месту работы совместным решениемадминистрации и профсоюзного комитета организации, если организация имеетжилищный фонд, ведет жилищное строительство или принимает деловое участие вжилищном строительстве, а по желанию граждан – одновременно еще и по местужительства.

Обязательным условием для принятия гражданина на учетнуждающихся в улучшении жилищных условий и получении жилого помещения подоговору социального найма является его постоянное проживание в данномнаселенном пункте (ст. 28 ЖК) с регистрацией по месту жительства. Причемзаконодательством субъектов Российской Федерации определяется и необходимый дляпостановки на учет срок постоянного проживания гражданина ( в Москве, например,этот срок составляет 10 лет). В отношении ряда категорий граждан наличие этогоусловия является необязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военнойслужбы, судьи, прокурорские работники и др.).

Право состоять на учетенуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до полученияжилого помещения, за исключением случает, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения предоставляютсягражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, впорядке очереди, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки анполучение жилых помещений (ст. 33 ЖК). Для некоторых категорий гражданзаконодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставлениежилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихсяв улучшении жилищных условий (ст.36-37 ЖК). Жилые помещения по договорусоциального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, какправило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленнойнормой.

Минимальный размер предоставленияжилых помещений по договору социального найма устанавливается субъектамиРоссийской Федерации в зависимости от доступного уровня жилищнойобеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домахжилищного фонда социального использования и других факторов. При этом субъектыРоссийской Федерации должны исходить из положений ст. 11 Основ федеральнойжилищной политики, согласно которым минимальный размер предоставления жилыхпомещений эквивалентен социальной норме площади жилья. Социальная норма площадижилья – это размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределахкоторой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья икоммунальных услуг (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики[52]).Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере33 кв. метров общей площади – для одиноких граждан, 42 кв. метра – на семью издвух человек и 18 кв. метров – на одного члена семьи из трех и более человек[53].

Так, норма предоставления жилья по договорусоциального найма (социальная) в г. Москве составляет 18 кв. метров общейплощади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностейпредоставляемого жилья допускаются предоставления жилой площади свышесоциальной нормы из расчета: на семью из одного человека – 33 кв. метра общейплощади, а на семью из двух человек – 42 кв. метра общей площади. Жилоепомещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать рядуобязательных требований: А) быть благоустроенным применительно к условиямданного населенного пункта;

Б) соответствовать установленным санитарным итехническим требованиям (ст. 40 ЖК).

При этом не допускается заселение одной комнатылицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Жилое помещениепредоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающихвнимания обстоятельств (ст. 41 ЖК).

На основании решения органа местногосамоуправления или совместного решения администрации и профсоюзного комитетаорганизации о предоставлении гражданину жилья по договору социального найма,органом местного самоуправления гражданину выдается ордер, который являетсяединственным основанием вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК).

Договор социального найма жилого помещения вдомах государственного и муниципального жилищных фондов социальногоиспользования заключаются в письменной форме (образец приведен в концепараграфа) на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретноежилое помещение между наймодателем – государством или муниципальнымпредприятием, учреждением, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК; ст. 51ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики[54])и нанимателем – гражданином, на имя которого выдан ордер. В договореопределяются права и обязанности сторон.

Несоблюдение письменной формы договора социальногонайма не влечет за собой недействительность договора, но лишает стороны права вслучае спора ссылаться на указания свидетелей для подтверждения договора и егоусловий (п. 1 ст. 162 ГК).

В ордере и соответственно в договоре социальногонайма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают (намереныпроживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне снанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договорасоциального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК; п. 1 ст. 53 ЖК). При этомсовершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность снанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим изуказанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, ихдети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а висключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьинанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общеехозяйство (2.2. ст. 53 ЖК).

Наймодатель (орган местного самоуправления имуниципальные организации жилищного фонда; государственные организации – вотношении государственного жилищного фонда) обязуются предоставить впользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное дляпостоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечиватьбесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегосяв доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется:использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать егосохранность; производить текущий ремонт; соблюдать Правила пользования жилымипомещениями, содержания жилого дома и придомовой территории[55];устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать илизаменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такжеповреждения произошли по вине нанимателя; своевременно вносить квартирную платуи оплачивать коммунальные услуги. Наниматель жилого помещения вправе с согласиянаймодателя и совершеннолетних членов семьи сдавать часть занимаемого помещенияв поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмензанимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК; ст. 67, 85 ЖК; Правилапользования жилыми помещениями…; п. 8[56]).Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и членыего семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировавего (ст. 54 ДК; ст. 2 Закон о приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации).

Важной гарантией права гражданина на жилищеявляется установленное законом положение о том, что договор социального наймажилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь пооснованиям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, спредоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК).

Таким образом, содержание правоотношений,возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договорусоциального найма, позволяют сделать вывод о том, что право на жилое помещениепо договору социального найма возникает из сложного юридического состава,элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина вкачестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фондасоциального использования; решение компетентного органа о предоставлениигражданину конкретного жилого помещения; выдача ордера на это помещение;заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Отличие коммерческого найма от социального найма

Главное отличие данных видов найма жилого помещениязаключается в их названиях. Социальный найм отвечает социальному назначению,коммерческий найм – коммерческому. Социальный найм удовлетворяет постояннуюпотребность нанимателя в жилье, коммерческий же – временную потребность вжилье. Договор социального найма является реальным, а договор коммерческогонайма консенсуальным.

Наймодателемпо договору социального найма является: местная администрация, государственныеили муниципальные предприятия, организации, учреждения. По договорукоммерческого найма – собственник или уполномоченный им лицо.

Договорсоциального найма жилого помещения является бессрочным, коммерческого найма –не более 5 лет.

Но чтохуже всего – это выселение из помещения, занимаемого нанимателем по договорукоммерческого найма, в случае неуплаты квартплаты, фактически на улицу.Выселяются без предоставления жилой площади, как наниматель, так и члены егосемьи нанимателя.

Такжежилье, полученное по договору социального найма можно приватизировать, аполученное по коммерческому найму нельзя, нельзя также поменять, продать,подарить, завещать.

Вышесказанноесведено в таблицу, которая приведена на следующей странице работы и носитназвание: «Сравнительная характеристика договоров социального и коммерческогонайма жилого помещения».

Сравнительнаяхарактеристика договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Договор социального найма Отвечает социальному назначению Удовлетворяет настоящую потребность в жилье

Объект договора: жилое помещение, расположенное в домах государственного,

Муниципального Жилищного фонда

Является реальным

Наймодатель: местная администрация, государственные и муниципальные

Предприятия, организации, учреждения

Бессрочный Можно приватизировать жилье Договор коммерческого найма Отвечает коммерческому назначению Удовлетворяет временную потребность в жилье

Объект договора:

Жилое помещение, расположенное в домах государственного, муниципального и частного жилого фонда

Является косенсуальным

Наймодатель:

Собственник или уполномоченное им лицо

Не более пяти лет, далее перезаключается заново Нельзя приватизировать жилье

2.2. Анализ судебнойпрактики

2.2.1. Практическая реализациявыселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

Жилищный кодекс РСФСРпредусматривает в качестве основного вида выселения выселение спредоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения.Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другоеблагоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе(ч. 3 ст. 90 ЖК РСФСР).

«Предоставление помещения не вданном, а в другом населенном пункте, хотя и бы административно подчиненномпервому, существенно ущемляет интересы граждан и является нарушением закона.Крупный город с районным делением рассматривается как единый населенный пункт.Поэтому при выселении жилое помещение может быть предоставлено в любом районегорода. За пределами же черты данного населенного пункта жилые помещения могутбыть предоставлены только с согласия переселяемого или если нет возможностипредоставить его в том же населенном пункте (например, в случае еголиквидации)».[57]

Помещения предоставляются дляпостоянного проживания, отсюда следует, что они должны находиться в домахкапитального типа. [58]

Недопустимо переселение гражданв помещения, расположенные в домах – бараках, которые считаются временнымисооружениями. Не может быть удовлетворен иск о выселении, если выселяемомупредлагается жилое помещение в доме, подлежащем капитальному ремонту и темболее сносу.

Содержание понятияблагоустроенности зависит от состояния жилищного фонда в этом населенномпункте, развитие водоснабжения, канализационной системы, теплофикации,газификации, электрификации жилых зданий и отдельных помещений, то естькоммунально-бытовых удобств. «Ограничение этого требования пределами «данного населенногопункта» обусловлено неодинаковым уровнем благоустройства жилых помещений вразных населенных пунктах страны». [59]

Не принимаются во внимание такиефакторы или так называемые дополнительные удобства, как улучшенная планировка,подсобные, вспомогательные помещения нежилого характера (кладовки, антресоли,встроенные шкафы и т.д.), наличие балконов. «Предоставляемое жилоепомещение должно соответствовать среднему уровню бытовых удобств, достигнутомув данном населенном пункте. Определение названных факторов входит в компетенциюсуда, рассматривающего иск о выселении.[60]

Не требуется, чтобыпредоставляемое помещение было одинаковым и равноценным по удобствам сзанимаемым. Следовательно, предоставляемое помещение может в каком – либоотношении качественно уступать изымаемому. Поэтому нельзя согласиться с мнениемЛ. М. Васильченко о том, что при переселении нанимателя в другое жилоепомещение он не может быть лишен тех удобств, которые имел в прежней квартире.[61]Во всяком случае выселяемые не вправе требовать таких удобств, которые в данномнаселенном пункте ещё не получили широкого распространения. Иначе говоря,предоставляемые помещения должны иметь те виды коммунальных удобств, какиеимеются в большинстве жилых строений государственного, муниципального иобщественного жилищного фонда в данном населенном пункте.

К примеру, отдел по учету ираспределению жилой площади Кировского райисполкома предъявил иск к гражданкеШ. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м всвязи с изменением целевого назначения дома – переоборудованием его в нежилой.Возражая против иска, ответчица пояснила, что совместно с ней проживает сынстарше девяти лет, а это дает ей право на получение двух комнат. Кировскийрайонный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимаетсейчас комнату размером 18 кв. м и в результате выселения её жилищные условияне ухудшаются. Московским городским судом решение оставлено без изменения.Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского судаисправил допущенную ошибку – отменил решение народного суда и передал дело нановое рассмотрение, указав на нарушение судом требований закона, в соответствиис которым ответчица в случае её выселения имела право на предоставление ейжилого помещения из двух комнат. При новом рассмотрении отдел по учету ираспределению жилой площади отказался от иска и дело было производствомпрекращено. [62]

Также по размеру предоставляемоежилое помещение должно быть не меньше того, которое занимал наниматель, однаконе более помещения, полагающегося ему с семьей по норме жилой площади (не более12 кв. м на человека).

Жилищный кодекс также установил,что если наниматель или проживающий с ним член семьи имеет право надополнительную жилую площадь и фактически пользуется ею, жилое помещениепредоставляется с учетом нормы дополнительной жилой площади (ч. 3 ст. 96 ЖКРСФСР). Если он пользовался дополнительной жилой площадью в виде отдельнойкомнаты, ему также должна быть предоставлена дополнительная жилая площадь ввиде отдельной комнаты. «Приведем примеры. Семья из трех человек, ни один изкоторых не имеет право на дополнительную площадь, занимала двухкомнатнуюквартиру с жилой площадью 45 кв. м. Такой семье должна быть предоставленадвухкомнатная квартира не менее 36 кв. м жилой площади. Если же один из членовсемьи имеет право на дополнительную площадь, то им должна быть предоставленаквартира во всяком случае не менее той, которую они занимали.

Семья из пяти человек занималатрехкомнатную квартиру с жилой площадью 40 кв. м. В

из расчета 9 кв. м на человека. Внашем примере семья должна получить квартиру не менее чем из трех комнат и неменее 45 кв. м жилой площади. (5*9)».

«При определении размерапредоставляемого жилого помещения во внимание принимается только жилая площадь,без учета размера другой полезной площади (подсобных помещений, коридора,кухни, ванны и т.п.), если даже она была переоборудована под жильё, но безсоблюдения установленного порядка производства переоборудования». [63]

В постановлении пленумаВерховного Суда СССР от 3 апреля 1987 года разъяснено, что следует такжеучитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие вниманияобстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п.15). Так, не допускается заселение одной комнаты лицами, страдающими тяжелымиформами некоторых хронических заболеваний, в связи с чем они не могут проживатьс членами своей семьи в одной комнате. Или же подобные обстоятельства могутбыть обусловлены условиями труда, быта, обеспечения социальными услугами(например, инвалид вынужден переехать в район, удаленный от поликлиники приотсутствии развитых транспортных коммуникаций); составом семьи; характеромсложившихся отношений между выселяемым и иными лицами; сильным психическимвоздействием, вызванным особенностями конкретных условий нового местажительства, и т.п. «Так, например, судебной практике известны случаи отказа виске о выселении по тем основаниям, что В. поселяли в одной квартире с Ч., скоторым жена В. ранее находилась в близких отношениях; окна предоставляемойквартиры выходили на кладбище, где похоронена дочь ответчицы и т.д.»[64]

Перечень оснований, по которымдопускается выселение с предоставлением другого благоустроенного жилогопомещения в домах государственного и муниципального жилого фонда, приводится встатье 91 ЖК РСФСР и включает в себя следующее:

- дом, в которомнаходится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92 ЖК);

- дом (жилоепомещение) грозит обвалом (ст. 93 ЖК);

— дом (жилое помещение) подлежитпереоборудованию в нежилой (ст. 93 ЖК).

С предоставлением другогоблагоустроенного жилого помещения также могут быть выселены лица, прекратившиесвязь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК РСФСР).

Рассмотрим каждое из перечисленныхоснований более подробно.

1. Предоставлениежилого помещения в связи со сносом жилого дома.

Выселение граждан в связи сосносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищныхфондов „обычно связано с осуществлением плановой застройки городов идругих населенных пунктов, что нередко связано со сносом, как правило,небольших жилых домов или домов устаревших типов.“ [65]

В законе определен порядокпредоставления жилого помещения гражданам, выселяемым в связи со сносом дома(ст. 92 ЖК РСФСР). Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежитсносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественныхнужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещениепредоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводитсяземельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с егонепригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием, учреждением, организацией,которым принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Предоставляемое жилое помещениедолжно удовлетворять всем требованиям, предъявляемым к благоустроенному жиломупомещению. В случае отказа граждан поселиться в предоставленном благоустроенномжилом помещении, указанные выше предприятие, учреждение, организация имеютправо обратиться в суд с иском о выселении.

Так, супруги С. и Г. проживали вдоме, который по решению местной администрации города подлежал сносу. ПосколькуС. и Г. отказались переселиться из сносимого дома в предоставленную имоднокомнатную квартиру площадью 21,7 кв. м, предприятие предъявило к ним иск овыселении из дома с предоставлением упомянутой однокомнатной квартиры.

Мытищинский городской судМосковской области удовлетворил иск

Судебная коллегия по гражданскимделам Московского областного суда это решение оставила без изменения.

Президиум Московского областногосуда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР оботмене судебных постановлений и о направлении дела на новое рассмотрение последующим основаниям.

Суд общей юрисдикции мотивировалрешение тем, что выселение супругов С и Г. из сносимого дома в однокомнатнуюквартиру не ухудшает их жилищные условия, поскольку взамен двух жилых комнатплощадью 27,1 кв. м предоставляется отдельная благоустроенная однокомнатнаяквартира размером 21,7 кв. м, в то время как норма предоставления жилой площадина одного человека в городе составляет 8 кв. м.

О соответствии предоставленногоответчикам жилого помещения установленным норам отмечается и в определениисудебной коллегии областного суда. Однако указанные доводы судов противоречаттребованиям ст. ст. 38 и 96 ЖК РСФСР.

Поскольку ответчики пользовалисьв сносимом доме двумя жилыми комнатами площадью 27,1 кв. м (что не оспариваетсяистцом в исковом заявлении и подтверждается финансово-лицевым счетом), всоответствии со статьей 38 ЖК им должна быть предоставлена другая жилая площадьразмером не менее 24 кв. м

Истец же предоставляетответчикам квартиру площадью 21,7 кв. м, то есть менее предусмотренной закономнормы, что ущемляет их интересы. При этом необходимо учитывать и то, что Г.,как видно из дела, страдает профессиональным заболеванием – экземой кистей рук,а С. – язвенной болезнью и другими заболеваниями.

Предоставление им жилой площадименьшего размера, чем это предусмотрено законом, имеет для них существенноезначение. [66]

После распада семьи (например,расторжения брака) и раздельного ведения хозяйства изолированная квартирафактически превращается в коммунальную. Тот факт, что наниматель не произвел разделквартиры и на него не открыт отдельный лицевой счет, не имеет юридическогозначения». [67]

Примером может служить дело изпрактики прокурорского надзора по гражданским делам, когда Саратовскоепроизводственное объединение «Нитрон» предъявило в суд иск к С. Тарасову и М.Тарасовой о выселении их с несовершеннолетним ребенком из квартиры. Требованиемотивировано тем, что дом, в котором проживают ответчики, в связи с аварийнымсостоянием подлежит сносу, однако они отказались добровольно переселиться надругую площадь.

Решением Заводского районногосуда от 14 октября 1993 г. иск удовлетворен, Тарасовы выселены из занимаемойквартиры. Суд обязал ПО «Нитрон» предоставить Тарасовым комнаты площадью 12,7кв. м, 9,6 кв. м, и 12, 9 кв. м в квартире по другому адресу.

Определением судебной коллегиипо гражданским делам Саратовского областного суда от 10 ноября 1993 г решениесуда оставлено без изменения.

В протесте заместителяГенерального прокурора РФ, внесенном в коллегию по гражданским делам Верховногосуда РФ в связи с отсутствием кворума в президиуме Саратовского областногосуда, был поставлен вопрос об отмене вынесенных по делу судебных решений помотиву их необоснованности.

Определением судебной коллегиейВерховного Суда РФ от 21 июля 1994 г протест удовлетворен, дело направлено нановое рассмотрение по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, чтоквартира, занимаемая ответчиками, была предоставлена Р. Тарасовой на семью изпяти человек в 1964 году. Согласно ордеру Р. Тарасова вселилась в квартирувместе с мужем – В. Тарасовым, дочерью – Г. Тарасовой, и сыном — С. Тарасовым.Впоследствии в квартиру вселилась жена сына – М. Тарасова, а в 1989 году у нихродился ребенок. На квартиру был открыт один лицевой счет.

Таким образом, С. и М. Тарасовыпроживали в квартире как члены семьи нанимателя.

Позже Р. и В. Тарасовы бракрасторгли, а С. и М. Тарасовы стали вести раздельное с ними хозяйство.

В связи с предстоящим сносомдома нанимателю квартиры Р. Тарасовой объединение «Нитрон» предоставилооднокомнатную квартиру, В. Тарасову – комнату в квартире, где проживают другиенаниматели. Тарасовы Р. и В. добровольно переселились на предоставленную жилуюплощадь.

С. Тарасову на семью из трех человекпредоставлены три комнаты в коммунальной квартире, где проживает ещё одна семьяиз двух человек.

Тарасовы С. и М. отказалисьпереселиться на предоставленную жилую площадь, требуя предоставления отдельнойквартиры.

Согласно статье 91 ЖК РСФСР,граждане выселяются из жилых помещений, подлежащих сносу, с предоставлениемдругого благоустроенного жилого помещения.

В соответствии со статьей 96 ЖКРСФСР предоставляемое гражданам в связи с выселением жилое помещение должноотвечать требованиям статей 40 и 41 ЖК РСФСР, находиться в черте данногонаселенного пункта и быть размером не менее занимаемого.

Если наниматель занималотдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна бытьпредоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того жечисла комнат.

Удовлетворяя требованиям истца овыселении Тарасовых С. и М., суд исходил из того, что ответчики не вправетребовать предоставления отдельной квартиры, поскольку проживали с нанимателемквартиры различными семьями, вели раздельное хозяйство и фактически отдельнойквартирой не пользовались.

Однако судом не учтены всеобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора.

Согласно статье 53 ЖК РСФСР членысемьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателемвсеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилогопомещения.

Если же лица перестали бытьчленами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении,они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Следовательно, ответчикиТарасовы С. и М., хотя и перестали быть членами семьи

Р. Тарасовой, пользовались такими жеправами на жилую площадь, какими пользовалась Р. Тарасова.

В этой связи вывод суда о том,что ответчики, как ведущие раздельное хозяйство, фактически уже не пользовалисьотдельной квартирой, нельзя признать верным.

Предоставление жилого помещения всвязи с угрозой обвала дома.

Как известно, жилые дома (жилыепомещения) под влиянием времени, природных условий и в результате ихиспользования могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Выселение из домов(жилых помещений), грозящих обвалом, в силу необходимости принятия неотложныхмер по предотвращению несчастных случаев производится в административномпорядке (ч.2 ст. 90 ЖК РСФСР).

Этот порядок, как болееоперативный по сравнению с судебным, установлен в целях предотвращениянесчастных случаев.

«Угроза дома (жилого помещения)обвалом понятие более узкое, чем непригодность дома (жилого помещения) дляпроживания, о которой говорится в статье 8 ЖК РСФСР и которая являетсяоснованием для сноса дома или переоборудования его в нежилой. Она представляетчастный случай непригодности дома (жилого помещения) для проживания, которыйвыделен в специальную правовую норму в связи с повышенной опасностью дляпроживания в нем граждан и необходимостью принятия срочных мер к их переселениюв другие дома (помещения)».[68]

Прежде, чем дать разрешение навыселение, прокурор должен выяснить: действительно ли дом или помещение, вкотором проживает наниматель, угрожает обвалом; предоставляется ли выселяемомудругое благоустроенное жилое помещение?

Жилищное законодательствопредусматривает еще один случай, при котором

происходит расторжение договора наймаи выселение в другоеблагоустроенное жилое помещение нанимателя и членов его семьи – когда припроведении капитального ремонта дома возникает положение, требующее выселениянанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения не во временное, а впостоянное пользование (ч. 5 ст. 82 и ст. 83 ЖК РСФСР).

«Рассматривая правилапереселения граждан в другие жилые помещения при проведении капитальногоремонта дома, необходимо прежде всего различать два случая.

В одном, предусмотренном статьей82 ЖК, речь идет, в принципе, о переселении нанимателя и членов его семьи впригодное для жилья помещение лишь на время ремонта, после чего онивозвращаются в свое отремонтированное жилое помещение. В другом,предусмотренном частью 5 статьи 82 и статьей 83 ЖК, вопрос стоит опредоставлении нанимателю и членам его семьи в постоянное пользование другогоблагоустроенного жилого помещения взамен занимаемого.» [69]

В первом случае договор найма нажилое помещение по месту постоянного жительства не расторгается, в отличие отвторого, когда договор найма должен считаться прекращенным в случае, еслипредмет договора перестал существовать (например, жилое помещение превратилосьв подсобное помещение) или претерпел значительные изменения.

Так, в соответствии со статьей83 ЖК РСФСР, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи,в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенноувеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членамего семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение доначала капитального ремонта. Если в результате капитального ремонта жилоепомещение существенно уменьшится, по требованию нанимателя ему и членам егосемьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (такжедо начала ремонта).

Из смысла приведенных правилвидны два случая: а) когда жилое помещение не может быть сохранено или размерего настолько увеличится, что у нанимателя образуются излишки жилой площади, иб) когда размер жилого помещения существенно уменьшится. Соответственноразличаются и возникающие обязательства.

В первом случае наймодателюпринадлежит право требовать переселения нанимателя в другое благоустроенноежилое помещение. Наниматель не вправе требовать возвращения ему послекапитального ремонта прежнего жилища, но может требовать, чтобы предоставляемоежилое помещение отвечало требованиям закона (ст. 96 ЖК РСФСР).

Во втором случае нанимателюпринадлежит альтернативное право: а) требовать предоставления другогоблагоустроенного жилого помещения, отвечающего условиям, установленным законом;

б) требовать возврата емуотремонтированного жилища. Если это жилище сохранилось (хотя бы и уменьшилось),наймодатель не вправе отказать нанимателю и выдвигать требования о переселенииего в другое жилое помещение.

В этой связи важно определить,при каких условиях надо считать, что жилое помещение не сохраняется, чтопонимается под существенным его увеличением, а также и под существенным егоуменьшением.

«При решении этого вопросаследует, видимо, исходить из разъяснений, которые еще до принятия Основжилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и Жилищного кодексабыли даны Верховным Судом СССР и Верховным Судом РСФСР. Они указывали, чтоглавным условием признания помещения не сохранившимся является полное егоуничтожение, то есть такое его переоборудование, при котором оно превращено вместо общего пользования или сделалось частью другого жилого помещения. Однакожилая площадь не может быть признана уничтоженной, если в ней произведеноблагоустройство или если жилое помещение превращено в отдельную квартиру».[70][1]Появление новых качеств (благоустройство, изолированность) вовсе не означает,что оно более не существует, и наниматель потерял право требовать его возврата.Сохраняет он это право и в том случае, когда происходит известное увеличениеразмеров жилого помещения (без образования значительных излишков жилойплощади), также как и уменьшение его.

Вопрос о существенном увеличениижилого помещения достаточно ясен, поскольку правила статьи 83 ЖК уточняют, чторечь идет об образовании излишней жилой площади. Пленум Верховного Суда СССР впостановлении от 3 апреля 1987 года указал, что увеличение жилого помещениясчитается существенным, если его размеры превысят установленнуюзаконодательством субъекта Российской Федерации норму жилой, а такжедополнительной площади (при наличии права на неё), в результате чего образуютсяее излишки (п.26).

Однако представляетсянеобходимым иметь в виду и требования статьи 41 ЖК РСФСР об учете заслуживающихвнимания обстоятельств. В частности, если образовавшиеся излишки жилой площадипозволяют исключить имевшее место проживание в одной комнате лиц разного поластарше девяти лет, кроме супругов, то вряд ли при этом положении следуетсчитать, что значительное увеличение жилого помещения лишает нанимателя правана его возврат.

Проект переустройства илиперепланировки жилых помещений при капитальном ремонте заранее определяет,сохранится ли помещение и не будет ли оно существенно увеличено или уменьшено вразмере. Если проектом определены условия, предусмотренные статьей 83 ЖК РСФСР,наниматель имеет право отказаться от временного переселения и требовать, чтобыему сразу, до начала ремонта, было предоставлено в постоянное пользованиедругое благоустроенное жилое помещение.

Примером может служитьопределение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР последующему делу.

Наниматель квартиры (размером47,7 кв. м) К. проживает в ней с семьей из семи человек: с дочерью О. и еёсыном, а также с дочерью Ж. с мужем и двумя детьми.

В связи с необходимостьюкапитального ремонта семье К. на время его проведения предоставлена на пятьчеловек (с учетом того, что О., заключив трудовой договор о работе вКрасноярском крае, забронировала жилое помещение до сентября 1990 г.)трехкомнатная квартира размером 40,3 кв. м. Однако К. и члены её семьиотказались от такого переселения, требуя предоставления в постоянноепользование жилой площади на семь человек с учетом того, что у них фактическиобразовалось две семьи.

Исполком Майкопского городскогосовета народных депутатов, не согласившись с этим требованием, обратился в судс иском о выселении их на время капитального ремонта жилого дома впредоставленную квартиру.

Решением Майкопского городскогосуда Адыгейской автономной области (оставленным без изменения определениемсудебной коллегии по гражданским делам суда Адыгейской автономной области) искудовлетворен.

Судебная коллегия по гражданскимделам Верховного Суда РСФСР удовлетворила протест заместителя Прокурора РСФСРоб отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение,сославшись, в частности, на следующее.

Удовлетворяя иск исполкома, судисходил из требований статьи 82 ЖК РСФСР, согласно которой при производствекапитального ремонта дома государственного или общественного жилищного фонда,когда ремонт не может быть проведен без выселения нанимателя, наймодательобязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонтадругое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемоепомещение, а в случае отказа нанимателя от переселения в это помещениенаймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Однако, как видно из приобщеннойк делу копий решения Майкопского горисполкома, на первом этаже дома, в которомпроживают ответчики, в результате капитального ремонта должно быть оборудованопомещение под комплексный приемный пункт бытового обслуживания населения,квартира же, как усматривается из материалов дела, также находится на первомэтаже. В связи с этим в исковом заявлении указано, что семье К. предполагаетсяпредоставить другую квартиру в этом же доме, что в судебном заседанииподтвердил и председатель горисполкома.

Между тем в соответствии со статьей83 ЖК РСФСР в тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем ичленами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено,нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенноепомещение до начала капитального ремонта.

Суд же не учел данногообстоятельства, не исследовал его и не дал ему оценки.

Приведем пример. АдминистрацияЖелезнодорожного района города Новосибирска обратилась в Железнодорожныйрайонный суд с иском к Баевской Е.А, к Коноплеву К.С. о выселении из жилогопомещения, указав, что в 1971 году между ЖЭУ № 4 и квартиросъёмщиком

Баевской Е.А.был заключен договорнайма жилого помещения. Согласно статье 56 ЖК РСФСР и пункту 9 Правилпользования жилыми помещениями, наниматель обязан своевременно вноситьквартирную плату и плату за коммунальные услуги по утвержденным в установленномпорядке тарифам. Однако квартиросъемщик Баевская Е.А. с ноября 1994 года непроизводит оплату за пользование жилым помещением и коммунальные услуги. Задолженностьответчицы по квартирной плате на 01.10.98 года составила 3 591 рубль 76 копеек.06.06.97 года ей вручалось предупреждение о погашении долга, но погасить долгдобровольно она отказывается. В результате чего администрация просиларасторгнуть договор найма жилого помещения на жилую площадь 42 кв. м по адресу:ул. Челюскинцев, 30-168 между Баевской Е.А. и ЖЭУ № 4 администрацииЖелезнодорожного района, выселить Баевскую и членов ее семьи.

В судебном заседаниипредставитель истца поддержал свои исковые требования, дополнив, чтозадолженность на период с декабря 1995 года по март 1999 года составляет 3 278рублей 35 копеек.

Ответчик Коноплев К.С. всудебное заседание не явился, причину неявки суду не сообщил.

Ответчица Баевская Е.А в судебномзаседании иск признала частично и пояснила, что у неё действительно имеетсязадолженность по квартплате за период с декабря 1995 года по март 1999 в сумме3 278 рублей 35 копеек. Она не платит за квартиру и коммунальные услуги, таккак считает, что истец ненадлежащим образом эксплуатирует жилой фонд.

Суд, выслушав пояснения сторон,исследовав материалы дела, нашел исковые требования обоснованными и подлежащимиудовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи687 ГК РСФСР договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебномпорядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы зажилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительныйсрок.

Однако, в силу статьи 687 ГК РФ судпредоставляет Баевской Е.А. срок до 03 марта 2000 года для устранениянарушения, то есть для внесения платы за жилое помещение в сумме 3278 рублей 35копеек. Если в течение указанного выше срока Баевская Е.А. не устранитдопущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, судпо повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора наймажилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжениидоговора найма жилого помещения может отсрочить исполнение решения на срок неболее года.

Ссылки Баевской Е.А. о том, чтоистец ненадлежащим образом эксплуатирует находящийся у него на балансе жилойфонд, суд не может принять во внимание, так как ответчицей не представленыдоказательства. [71]

2.2.2. Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения

При отказе лица, виновного в созданииобстановки невозможности совместного проживания, от обмена оно может бытьвыселено без предоставления другого жилого помещения.

В качестве примера приведемследующее дело. 18.08.99 г. Доржиева Д.Л. обратилась в

суд с иском к Доржиеву Б.Б. опринудительном обмене жилой площади, с которым у нее

был зарегистрирован брак 19.07.94,продолжавшийся до 19.08.98. Проживание в одной квартире стало невозможным из-запостоянного избиения Доржиевым Б.Б жены как во время брака, так и после егорасторжения. Общих детей у Доржиевых нет. У Доржиевой Д.Л. есть один ребенок отпервого брака.

Доржиева Д.Л. просила произвестипринудительный обмен двухкомнатной квартиры по улице Октябрьская, 10-17,которая была предоставлена Хлебокомбинатом Доржиеву Б.Б. в 1987 году послеокончания им института и направлении на работу.

Представитель ОАО Хлебокомбината»Новосибирскхлеб" против обмена не возражал, выразил лишь своемнение, что предложенный Доржиевой вариант обмена ухудшает жилищные условияДоржиева, так как дом старый, комната находится на первом этаже. Он также пояснил,что в мае 1999 года Доржиева Д.Л. обращалась к нему с обменными картами,которые он без присутствия Доржиева Б.Б. отказался одобрить.

В качестве вариантов обменаДоржиева Д.Л предложила для себя с дочерью — однокомнатную квартиру размером 19кв. м по улице Советская, 36-1, для Доржиева Б.Б. комнату размером 16 кв. м вквартире № 2 по улице Горького, 42.

Доржиев Б.Б. отказался от такогообмена, так как дом, где ему предложено жильё, построен в 1935 году, квартирана первом этаже, высота которого сотавляет 1,5 м до уровня подоконника, вквартире проживает пять человек.

Но в судебное заседание ДоржиевБ.Б. не явился, место его нахождения установить не представилось возможным.Представитель «Новосибирскхлеб» также не явился. Третьи лица,желающие переехать в квартиру Доржиевых, в суде не возражали по поводу обмена.

Суд при рассмотрении дела учелразъяснение Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторыхвопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодексаРСФСР» от 26.12.84 (п. 12) в редакции постановления Пленума ВерховногоСуда РФ от 21.12.93, при рассмотрении дела осуществил тщательную проверку, учелдоводы и интересы членов семьи, проживающих в жилом помещении, подлежащемобмену, и пришел к выводу, что иск Доржиевой Д.Л. к Доржиеву Б.Б. опринудительном обмене жилого помещения подлежит удовлетворению.

На основании решения суда былопроизведено переселение обменивающихся сторон. [72]

2.2.3. Выселение граждан из жилыхпомещений в административном порядке

При рассмотрении материаловпрокуроры должны тщательно выяснять, кто, когда, в каком порядке, на какуюжилую площадь вселился, в каждом конкретном случае правильно оцениватьполученные доказательства и только тогда решать — дать санкцию на выселение илиотказать.

ПРЭО Кировского районаСанкт-Петербурга, даже не выяснив, кто занял квартиру 59 дома 4 по пр.Ветеранов, обратилось в прокуратуру района за санкцией на выселение семьи

Белкиной. Прокурор района торопливовынес постановление о её административном выселении. Однако в жалобе прокуроругорода Белкина указала, что квартиру 59 не занимала, вместе с семьей постояннопроживает в том же доме, но в квартире 23. Квартира же 59 полгода пустовала,поэтому дочь Шалаева со своей семьей и заняла её. Жалоба подтвердилась.[73]

Н. Шарыло также указывает на то,что прокуроры районов порой не вызывают в прокуратуру представителей ведомств — владельцев служебных жилых помещений, когда местная администрация просит овыселении в административном порядке лиц, самоуправно занявших их, не выясняют,нужна ли эта жилая площадь ведомству, в том числе в качестве служебной. Авыяснять это надо, поскольку служебные комнаты нередко длительное время неиспользуются и не заселяются. И не только выяснять, но и приниматьсоответствующие меры. Так, прокурор Выборгского района Санкт-Петербурга вынеспостановление об административном выселении Симоновых вместе с шестьюнесовершеннолетними детьми из пустовавшей несколько лет служебной комнаты

12,5 кв. м. До этого Симоновы втечение 11 лет проживали в соседней служебной комнате 17,6 кв. м. Прокурор, понашему мнению, вправе был обратиться в жилищные органы с просьбой об улучшениижилищных условий многодетной семьи, запросив мнение трудового коллектива иобщественной комиссии по жилищным вопросам, однако не сделал этого.

Часто остается без вниманиятакое нарушение закона, как выдача ордеров на заселение квартир, признанныхнепригодными для постоянного проживания — пишет Н.Шарыло. А ведь такие жилыепомещения заселению не подлежат, и вопрос об их использовании в каждомконкретном случае должен решаться местной администрацией.

Отдел по учету и распределениюжилой площади Сестрорецкого райисполкома обратился к прокурору района сзаявлением о выселении Махаловой с ребенком из самоуправно занятой, пустовавшейс 1987 года, соседней (10,36 кв. м) комнаты. Как выяснилось, квартира, вкоторой проживала Махалова, признана непригодной для постоянного проживания,поскольку помещения практически не отапливались, полы прогнили, дом осел исписан. Тем не менее с октября 1989 года на это помещение был выдан ордер. Каплуновой.Прокурор вынес постановление о выселении в административном порядке Махаловой,и вместо того, чтобы поставить вопрос о

признании ордера, выданногоКаплуновой, недействительным и об улучшении жилищных условий Махаловой,возбудил в отношении неё производство об административном правонарушении. Нанаш взгляд, в подобных случаях прокуроры, одновременно с вынесениемпостановления о выселении должны принимать меры в защиту нарушенных правграждан.

Заключение

Законами России и г. Москвы достаточно прописанданный вопрос. Вот только коммерческий найм для бюджетников недоступен. Нашгород строит жилье для своих граждан и очередь на улучшение жилищных условийдвигается. В первоочередном и внеочередном порядке обеспечиваются жильемприоритетные категории граждан. Долгожители Москвы, участники и инвалиды ВОВ идругие. Получая квартиры, они сразу же приватизируют их и завещают внукам. Тоесть чем больше строит жилья город, тем меньше этого жилья у города остается,так как оно переходит в собственность граждан и тем больше необходимо строить,чтобы обеспечить жильем очередников.

Необходимым условием для получения жилья подоговору социального найма является нуждаемость граждан в улучшении жилищныхусловий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условийпредусмотрены Жилищным Кодексом РСФСР (ст. 29), «Примерными правилами учетаграждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещений вРСФСР», утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г.№ 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищнымзаконодательством субъектов Российской Федерации.

Законом также установлены более первоочередныекатегории граждан на улучшение жилищных условий. Это противоречит здравому смыслуи дает возможность органам исполнительной власти на местах не забывать наместах о забывать о своих интересах.

Более того – любая бабулька, прожившая более 15 лет вкоммуналке и проживающая в Москве более 40 лет, является внеочередником наулучшение

жилищных условий (через год после постановки на учет), вот только нашибабульки этого не знают, а в жилищных отделах им почему-то этого не говорят.

Я сам проживаю в трехкомнатной коммунальнойквартире. Знания, полученные мною в институте, помогли улучшить жилищныеусловия не только мне, а еще моей соседке и родной тетке. Моя соседка: ВолковаЛидия Яковлевна, 65 лет, встала на очередь на улучшение жилищных условий,затем оформила II группуинвалидности. Отстояв в очереди календарный год, она получила квартиру. А яприсоединил ее комнату к своей, хотя в третей комнате проживает сосед с бывшейженой его сына, т. е. две семьи и он тоже претендовал на эту комнату. Болеетого, полученные знания помогли мне сделать ремонт в этой комнате за счетнашего ДЭЗа.

Моя тетка Прощенко Антонина Петровна является адовойпогибшего при исполнении служебных обязанностей. Ее муж погиб на Востоке более40 лет назад (военнослужащий – капитан СА). Буквально заставил ее встать вочередь на улучшении жилищных условий. Отстояв год, она получила квартиру вХоврино, а затем съехалась с дочерью.

Вывод следующий: гражданам необходимо знать жилищноеправо, необходимо свободно ориентироваться в законах. Это позволит ускоритьполучение жилья очередникам в несколько раз. Законы есть и граждане Россиидолжны их знать и уметь пользоваться ими практически.

В нашем законодательстве не прописано понятие«первоочередник» (сколько лет по закону стоит в очереди эта категория). Учиновников этот вопрос вызывает первую дрожь – гражданам это знать нельзя. Унас в Северном округе Москвы невозможно ознакомиться со списками очередников посвоей категории. Гражданам нельзя знать, кто за кем стоит в этом списке. ВВосточном округе списки очередников вывешиваются на улице. Например, управа «Преображенское»повесила их на троллейбусной остановке «Дворец творчества» (Б. Черкизовскаяул.).

Да и вообще, гражданин пишет, например, заявлениечиновнику по вопросам жилищного права, чиновник ответ не пишет, а пишетисполнитель. Исполнитель у нас, например, в ДЭЗ «Коптево» — девочка со среднимобразованием. Чиновник сам же в лучшем случае инженер, т.е. с юриспруденцией несвязан и не знает, что это такое. Следовательно, любой его ответ, будь он дажехоть десять раз прав, является незаконным, т. к. он некомпетентен, и все равнои граждан принимают и отвечают на вопросы письменно и устно и толкуют право какхотят. Мне кажется, что это неправильно, т.к., например, врачом не поставятработать человека, не имеющего этой квалификации. В законе «Об образовании»сказано, что педагог должен иметь соответствующее образовательный ценз. Воттолько право сложно толковать всем и вся.

Обобщая вышесказанное, можно дополнить сделанныйвывод: законы есть, законы хорошие, но на местном уровне чиновники их невыполняют и одних только знаний юриспруденции гражданами недостаточно,необходимо знать, как было сказано ранее, как применять эти знания практически.Именно это и была одна из причин, по которым я пошел учиться по программевторого высшего образования и стал изучать право.

Библиография

Нормативно – правовые акты

1. Жилищный кодекс РСФСР. Официальныйтекст по состоянию на 1 марта 1997 года. Вступительная статья к.ю.н. П.В.Крашенинникова. -М.: Издательская группа ИНФРА — М — НОРМА, 1997. — 106 с.

2. Закон Российской Федерации от24.12.92 № 4218-1 (ред. от 21.04.97.) «Об основах федеральной жилищнойполитики». Жилищное законодательство России. Сборник нормативныхдокументов с комментариями. Составитель Примаков Д.В. — М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ,1998, -с. 161-166.

3. Закон г. Москвы от 23 января 2002 г.№ 2 «О приоритетах предоставления в пользовании или приобретения всобственность с помощью города жилых помещений в 2002 – 2003 годах», Гарант,ст. 3 п. 3

4. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации части второй (постатейный). Руководитель авторскогоколлектива и ответственный редактор О.Н. Садиков. — М.: Юридическая фирмаКонтракт. ИНФРА-М-НОРМА, 1996. — 800 с.

5. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный). Изд. третье, исп. и доп./Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридическихнаук, профессор О.Н. Садиков — М.: Юридическая фирма Контракт; ИНФРА-М, 1998. — 799 с.

6. Конституция Российской Федерации:комментарий Конституционного Суда РФ, официальный текст, принятие и вступлениев силу поправок к Конституции РФ. — М.: Юрайт, 1998. — 144 с.

7. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации часть первая. Краткий научно-практический комментарий. Ответственныередакторы Гапеев В.Н, Зинченко С.А., Лукьянцев А.А. — Ростов-на-Дону, Феникс,1995. — 448 с.

8. Основы жилищного законодательстваСоюза ССР и союзных республик. — М.: Юридическая литература, 1986. — 86 с

9. Об обжаловании в суд действий ирешений, нарушающих права граждан, с изменениями внесенными Федеральным закономот 14 декабря 1995 г. № 197 – ФЗ. Ведомости РФ. 1993. № 19 ст. 685; С 3 РФ1995. № 51. ст. 4970;

10.О Конституционном суде Российской Федерации от 21 июля 1994 г. № 1 – ФКЗ.Ст. 36 с3 РФ 1994. № 13 ст. 1447;

11.Постановление Правительства Российской Федерации от 28.02.96. № 214«Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими,право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты». Жилищноезаконодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями.Составитель Примаков Д.В.- М.: Агентство БИЗНЕС-ИНФОРМ, 1998. — с.366-367.

12.Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.96. № 707 «Одальнейшем переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг». — Тамже, с.399 — 403.

13.Постановление Правительства Российской Федерации от 25.05.97 № 621 «Офедеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальныхуслуг». Там же, с. 433-434.

14.Постановление от 1 октября 1999 г. № 129 «О приоритетах предоставления впользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в2000 – 2001 годах»;

15.Постановление от 18 октября 2000 г. № 110 «О порядке определения размерабезвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве настроительство или приобретение жилища»;

16.Постановление правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 п. 7 Правилаучета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан,уволенных с военной службы в запас или отставку и службы в органах внутреннихдел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий визбранном постоянном месте жительства

17.Постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 п. 9 Правило пользования жилыми помещениями, содержание жилого дома и при дворовойтерритории, Указ Президента Российской Федерации от 28.04.97 № 425 «О реформежилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Там же, с.415-433.

18.Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87г. № 2 «О практикеприменения судами жилищного законодательства» (п. 15) (Бюллетень ВерховногоСуда СССР, 1987, № 3).

19.Постановление Президиума Московского областного суда (БюллетеньВерховного Суда РСФСР, 1984, № 10. С. 12).

20.ФЗ « О товариществах собственников жилья» от 15. 06. 1996 г. № 72 – ФЗ

21.Федеральный закон О прокуратуре Российской Федерации. От 17 января 1992г. № 2202-1. в редакции федеральных законов от 17 ноября 1995 г. № 168 – ФЗ, 10февраля 1999 г. № 31 – ФЗ, 19 ноября 1999 г. № 202 – ФЗ, 2 января 2000 г. № 19– ФЗ. М., Бск. 2001

22.Федеральный закон от 13 июня 1996 г. № 63 – ФЗ. Введен в действие с 1января 1997 г. Федеральным законом от 13 июня 1996 г. № 64 – ФЗ с последующимиизменениями и дополнениями. С 3 РФ. 1996. № 5. ст. 2954-2955; 1997 № 1 ст.2;1998 № 22 с. 2332; № 26 с. 3012; 1999 № 7. ст. 871, 873; № 11. ст. 1255; № 12.ст. 1407; № 28. ст. 3489-349

23.Архив Железнодорожного районного суда города Новосибирска. Дело № 2-145за 1999 – 2001 гг.

Литература:

1. Андрианов И.И.,Жилищное законодательство: практические вопросы, М., Юрид. Лит., 1988.

2. Вавуло Н.М.Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда.- М.: 4-й филиалВоениздата, 1998.

3. Васильченко Л.М.Договор жилищного найма в ведомственных домах. М., 1973,

4. Ганчало Г.М.,Крашенниников П.В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. — М.: Издательство БЕК, 1995.

5. Гетман Е.С. Ожилищных правах и обязанностях граждан. М., 1992.

6. Действующеемеждународное право. Колосов Ю.М., Кривчикова Э.С., М., ИздательствоМеждународного независимого института международного права, 1997, т. 2.

7. Долгополов М.И.,МещенковВ.В., Олейник С.Д., Расков В.Е., Шишкин Д.А., М., «Жилье. Нормативныеакты и их применение», Право и закон, 2001

8. Домашняяюридическая энциклопедия. Жилье. — М.: Олимп; ООО «Издательство АСТ». — 1996.

9. Жанайдаров И.Общие условия выселения с предоставлением другого жилого помещения. // Соц.Законность, 1984. № 2.

10. Жарков В.М.Охрана жилищных прав граждан при сносе жилых строений. М. 1979.

11. Жилищно — бытовые вопросы ВЦСПС.- М.: Профиздат, 1964.

12. Жилищноезаконодательство. Сборник нормативных актов и документов. СоставителиКрашенинников П.В., Славинская Г.А., Федосова Е.Г. — М.: Издательство «СПАРК»,1996.

13. Карташкин В.А.Как подать жалобу в Европейский суд по правам человека. М. Норма-Инфра 1998

14. Комментарийсудебной практики. Вып. 1. Под ред. К.Б. Ярошенко. — М.: „Юридическаялитература“, 1994

15. Комментарийсудебной практики. Выпуск 4. Под ред. проф. К.Б. Ярошенко. — М.: ЮридическийДом «Юстицинформ».- 1998.

16. Коньков Ю, М.Расторжение договора найма жилого помещения. М., 1978.

17. КрашенинниковП.В. Жилищное право, М., Статус, 2000,

18. Марткович И.Б.Жилищное право. Закон и практика. — М.: «Юридическая литература», 1990.

19. Маслов В.Ф. Правона жилище. Харьков, 1986.

20. Ноздрин Н.С.,Фурман Л.А. Основы жилищного и трудового права. Учебник для техникумов.- М.,«Высшая школа», 1985.

21. О жилье. Сборникнормативных документов — М.: ЮРАЙТ, 1998.

22. Окуньков Л.А.Комментарий и конституции Российской Федерации М. Бек, 1994.

23. О нарушениях правграждан на выбор места пребывания и жительства в Российской Федерации. Доклад одеятельности уполномоченного по правам человека в Российской Федерации в 1999г.В сб.: Становление и развитие института уполномоченного по правам человека вРоссийской Федерации и ее субъектах. М. Юрид. Лит. 2000

24. Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате, 30 декабря 2001 г. № 194 –ФЗ, М., Ось – 89, 2002

25. Погодина Т.И.Программа курса «Жилищное право». — Владивосток: издательство ДВГУ, 1998.

26. Пчелинцева Л.М.,Пчелинцев С.В. Жилищные права и льготы граждан России, М., Норма, 2001

27. Румянцев О.Г.Юридический энциклопедический словарь. — М.: ИНФРА-М, 1997

28. Рясенцев В.А.Советское гражданское право, М., Юрид. Лит., 1987

29. Сборник законовРоссийской Федерации. — М.: Издательство ЗАО „Славянский дом книги“,1998

30. Седугин П.И.Жилищное право. Учебник для вузов. — М.: Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА,1997.

31. Седугин П.И.,Жилищное право, М., Норма, 2000

32. Суханова Е.А.,Гражданское право, т. 2, М. Бек, 1993

33. Толстой Ю.К.Жилищное право. Учебное пособие. — М.: „Пост-фактум“, 1996.

34. Толстой Ю.К.Гражданское право. — С — Пб., Издательство «ТЕНС», 1996.

35. Толстой Ю.К.,Сергеев А.П. Гражданское право, М., Проспект, 1997

36. Черненко Г.И.Настольная книга юриста. — М.: ИНФРА-М, 1995.

37. Чернышов Л.Н.Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности. Нормативныедокументы. — М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1997.

38. Шарыло Н.Выселение в административном порядке.// Соц. законность, 1990, № 10.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Приложение № 1 к Положению о порядке и условиях наймажилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО

ПОМЕЩЕНИЯ

Г. Москва «____» ___________________ 199___г.

Дирекцияединого заказчика, действующая на основании_____________________________________________________, в лице________________________________________________________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О., занимаемаядолжность)

____________________________________________________________________именуемаяв дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин____________________________________________________________________

(Ф.И.О., адрес места жительства,

_____________________________________________________________________________

паспортные данные)

именуемыйв дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор оследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Наосновании ____________________________________________________________

(постановление Правительства Москвы,

_____________________________________________________________________________

выпискаиз решения органа исполнительной власти «____» ______________ 199__ г.

____________________________________________________________________ № _______________).

Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение ипользование дом, квартиру (квартиры) – далее жилое помещение (жилые помещения),относящееся (относящиеся) к государственной и (или) муниципальнойсобственности, расположенное (расположенные по адресу:

Город____________________________________________________________________Административныйокруг (муниципальный район) _________________________________

Дом №__________ квартира(ы) № ______________, состоящей из ____________________,

Поулице_______________________________________________________________Паспорт вБТИ № _____________________________________________________________

Для использования в целяхпроживания: 1. ________________________________________

(нанимателя)

2.____________________________________________________________________

(поднанимателя)

3.____________________________________________________________________

(граждан, проживающих постоянно)

____________________________________________________________________ 1.2. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение, инвентаризационнаястоимость, степень износа и характеристики жилого помещения изложены втехническом Паспорте на жилое помещение, который является неотъемлемымприложением договора.

1.3. Срок найма жилого помещения устанавливается:на __________________________

_________лет, с «___» __________ 199 __ г. по «___»__________ 199 ___ г.

Приложение

К договору коммерческого

Найма жилого помещения

АКТ ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ

Дом № ___, корпус № _____, квартира № _______

По улице __________________________________________________________________

Округ_____________________________________________________________________

Общей площадью _____________________ кв. метров

Жилой площадью _____________________ кв. метров

1. Год постройки____________________________________________________________

2. Этажность дома___________________________________________________________

3. Этаж размещения квартиры (комнаты)________________________________________

4. Планировка и благоустройство квартиры______________________________________

____________________________________________________________________________

5. Материал стен_____________________________________________________________

6. Физический износ__________________________________________________________

7. Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общейплощади жилого помещения на момент заключения договора коммерческогонайма_________________________________

_____________________________________________________________________________

8. Особые условия _____________________________________________________________

Наниматель Наймодатель

__________________ ____________________

ПРИЛОЖЕИЕ2

Приложение№ 2

Кприложению о порядке и условиях

наймажилых помещений, находящихся

вгосударственной и муниципальной

собственностиг. Москвы

ТИПОВОЙ ДОГОВОР

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМАЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Г. Москва «___»___________ 199 __ г.

Дирекция единого заказчика, действующая на основании ________________________

_________________________________________, в лице___________________________

(Ф.И.О., занимаемаядолжность)

_____________________________________________________________________________

именуемая в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны,и гражданин ______________

(Ф.И.О., адрес местажительства,

_____________________________________________________________________________

паспортные данные)

именуемыйв дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, на основании ордера № ______

заключилинастоящий договор о следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. На основании ____________________________________________________________

(постановленииПравительства Москвы,

_____________________________________________________________________________

выписка из решения органа исполнительной власти

«____» ___________199 __ г. № _______________)

Наймодательсдает, а наниматель и члены его семьи принимают в бессрочное возмездноепользование квартиру (квартиры) комнату (комнаты) – далее жилое помещение(жилые помещения), относящееся (относящиеся) к государственной и (или)муниципальной собственности, расположенное (расположенные) по адресу:

_____________________________________________________________________________

город________________________________________________________________________

административныйокруг (муниципальный округ) __________________________________

дом№ ________ квартира(ы) № ______, состоящей из ______________________________

поулице ____________________________________________________________________

паспортв БТИ № _____________________________________________________________

дляиспользования в целях проживания:

1.__________________________________________________________________________

(наниматель)

2.__________________________________________________________________________

(членов семьинанимателя)

3.___________________________________________________________________________

(поднаниматель)

_____________________________________________________________________________

1.2. Техническое состояние жилого помещения, его местонахождение,инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещенияизложены в техническом Паспорте на жилое помещение, который являетсянеотъемлемым приложением договора.

АКТ ПЕРЕДАЧИПОМЕЩЕНИЯ

Дом № _____, корпус №_______, квартиры № _________

Поулице ____________________________________________________________________

Округ_______________________________________________________________________

Общейплощадью ___________________ кв. метров

Жилойплощади ____________________ кв. метров

1.Год постройки ______________________________________________________________

2.Этажность дома _____________________________________________________________

3.Этаж размещения квартиры (комнаты) __________________________________________

4.Планировка и благоустройство квартиры _______________________________________

_____________________________________________________________________________

5.Материал стен ______________________________________________________________

6.Физический износ ___________________________________________________________

7.Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения намомент заключения договора социального найма___________________________________

_____________________________________________________________________________

8.Особые условия _____________________________________________________________

_____________________________________________________________________________

Наниматель Наймодатель

___________________ ____________________________

еще рефераты

Еще работы по государству и праву

Реферат по государству и праву

Договор найма жилого помещения

30 Августа 2013

Реферат по государству и праву

Договор найма жилых помещений