Реферат: Договор найма жилого помещения

Содержание

Введение

1. Понятие договора найма жилого помещения

1.1 Правоотношение сторон по договору социальногонайма жилого помещения

1.2 Отношения между сопользователями

1.3 Плата за жилое помещение

2. Виды договора найма жилого помещения

2.1 Договор социального найма жилого помещения

2.2 Договор найма жилого помещенияспециализированного жилищного фонда

2.3 Договор коммерческого найма жилого помещения

3. Расторжение договора найма жилого помещения

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Исторически наем жилого помещения является разновидностьюаренды. Как и при аренде, сдача жилого помещения его права распоряжения своим имуществом,а права нанимателя являются обременением жилого помещения при сменесобственника.

Однако дальнейшее развитие привело к такому обособлениюдоговора найма жилого помещения, что законодатель вообще не предусматриваетдаже субсидиарное применение к нему норм о договоре аренды.

Необходимость в отдельном правовом регулировании отношений,связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальной значимостью, чемобъясняется, к примеру, льготное положение нанимателя при расторжении договора.

В тоже время гражданским правом, исходя из принципаравенства сторон, в основном регулируется коммерческий наем жилых помещений. Кдоговору социального найма жилого помещения применяются только некоторыегражданско-правовые положения, а в целом такой договор регулируется нормамижилищного права.

В свою очередь из жилищного права в договор найма жилогопомещения перешли, например, требования о норме общей площади жилого помещенияна одного человека.

Самостоятельных характер отношений по найму жильяобусловлен также и целевым назначением жилого помещения.

Поэтому юридические лица не могут быть нанимателями подоговору найма жилого помещения – им жилые помещения предоставляются по другимдоговорам (аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо должно толькодля проживания граждан.

ЦЕЛЬ РАБОТЫ — исследование института найма жилогопомещения, который включает в себя социальный найм, коммерческий найм и наймпомещения специализированного жилищного фонда.

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ- Необходимость в отдельном правовомрегулировании отношений, связанных с наймом жилья, вызвана их особой социальнойзначимостью, чем объясняется, к примеру, льготное положение нанимателя прирасторжении договора.

ИСТОРИОГРАФИЯ ВОПРОСА — исследованию данной темы посвящены трудытаких ученых-правоведов и юристов-практиков, как Гуев А.Н., Филлипова Е.С.,Кудашин М.Ю., Гурцына Л.Ю., Лихачев Т.Д., Садиков О.Н., Абова Т.Е., ГришаевС.П., Абамина А.Ю., Тихомиров М.Ю.

1. Понятие договора найма жилого помещенияНормыГражданского Кодекса, которые непосредственно регулируют жилищныеправоотношения, имеют приоритет и перед нормами Жилищного Кодекса, и переднормами других законов и иных правовых актов.[1]

Лишь в тех случаях, когда жилищные прямо не урегулированыГК, а так же когда его нормы отсылаются к актам жилищного законодательства,следует руководствоваться предписаниями жилищного законодательства.

По договорунайма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченноеим лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю)жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Его анализпозволяет указать на следующие важнейшие признаки этого договора:

1.        наймодателями по договору найма жилогопомещения могут выступать граждане и юридические лица (как коммерческие, так инекоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности.

От имени Российской Федерации, еесубъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступаютгосорганы и органы местного самоуправления;

2.        нанимателемпо этому договору может быть только гражданин. Что же касается юридических лиц,то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды;

3.        объектомнайма является жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания,поэтому он не охватывает помещений, расположенных в гостиницах, общежитиях ииных местах пребывания;

4.        жилоепомещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату;

5.        жилоепомещение передается нанимателю одновременно во владение и пользование.Используется оно только для проживания.

Юридическиелица, выступая арендаторами жилого помещения по договору аренды, вправепредоставлять его – уже по договору найма жилого помещения – для проживанияграждан.[2]

Договорявляется возмездным, взаимным, консенсуальным, формальным.

Предметомдоговора может быть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное посанитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

В зависимостиот форм собственности жилищный фонд может быть:

·          частным;

·      государственным;

·      муниципальным.

В зависимости от целей использования установлены 4 видажилищного фонда:

1.жилищный фонд социальногоиспользования;

2.специализированныйжилищный фонд;

3.индивидуальный жилищныйфонд;

4.жилищный фондкоммерческого пользования.

Жилищныеотношения возникаю только в случае, если нанимателем является гражданин.

Основаниямивозникновения жилищных отношений в зависимости от вида собственности на жилоепомещение являются:

·  решение управомоченногооргана и договор социального найма;

·  договор найма;

·  договор аренды.

1.1 Правоотношение сторон подоговору социального найма

жилого помещения

Права и обязанности сторон установлены как гражданским, таки жилищным законодательством (ст. 676, 678 ГК РФ, ст. 65, 67 ЖК РФ). Вчастности, по договору найма – наймодатель имеет право требовать своевременноговнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель обязан:

· передать нанимателю свободное от прав ииных лиц жилое помещение и в состоянии, пригодном для проживания;

· принимать участие в надлежащемсодержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в которомнаходится сданное внаем жилое помещение;

· осуществлять капитальный ремонт жилогопомещения;

· обеспечивать предоставление нанимателюнеобходимых коммунальных услугах надлежащего качества;

· несет иные обязанности, предусмотренныежилищным законодательством и договоров социального найма жилого помещения.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

· вселять в занимаемое жилое помещениеиных лиц;

· сдавать жилое помещение поднаем;

· разрешать проживание в жилом помещениивременных жильцов;

· требовать от наймодателя своевременногопроведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия всодержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлениекоммунальных услуг.

Наниматель обязан:

· использовать жилое помещение поназначению и в пределах, которые установлены Гражданским кодексом;

· обеспечить сохранность жилогопомещения;

· поддерживать надлежащее состояниежилого помещения;

· проводить текущий ремонт жилогопомещения;

· своевременно вносить плату за жилоепомещение и коммунальные услуги;

· информировать наймодателя вустановленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих правопользоваться жилым помещение по договору социального найма;

· не вправе производить переустройство иреконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

1.2 Отношения между сопользователями

Сопользователи должны быть указаны в договоре долгосрочногонайма. Сопользователи не несут обязанностей перед наймодателем: за их действия,нарушающие условия договора, отвечает наниматель. Вселение в жилое помещениедругих граждан для постоянного проживания совершается с согласия наймодателя,нанимателя и всех сопользователей. Согласие этих лиц не требуется, еслинаниматель или один из сопользователей вселяет несовершеннолетних детей.

При долгосрочном найме с согласия наймодателя наниматель влюбое время может заменен одним из совершеннолетних сопользователей. В случаесмерти или выбытии нанимателя его место занимает из сопользователей с согласиявсех других сопользователей.

Сопользователи могут, известив наймодателя, заключить снанимателем договор о том, что все сопользователи несут солидарнуюответственность перед нанимателем по договору. В этом случае сопользователистановятся сонанимателями. При долгосрочном найме сопользователи в силу закона,если после смерти (выбытия) прежнего нанимателя они смогут прийти к соглашениюо том, кто из них станет новым нанимателем.

Не могут являться сопользователями временные жильцы,безвозмездно проживающие в жилом помещении сроком до шести месяцев, вселенныепо соглашению нанимателя и всех сопользователей с предварительным уведомлениемнаймодателя.

1.3Плата за жилое помещение

Устанавливаетсяпо соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установленв соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы по общемуправилу не допускается. Плата за жилое помещение вносится в сроки,установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно. Коммунальныеплатежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилоепомещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

2. Видыдоговора найма жилого помещения

Договор наймав зависимости от принадлежности жилого помещения делится на:

·          договорысоциального найма – в государственном и муниципальном жилищном фонде;

·          договорынайма в специализированном жилом фонде;

·          договоры(коммерческого) найма – в любом фонде;

·          договорыаренды – в домах любых фондов, по которому наниматель является юридическимлицом, которое берет в аренду для передачи гражданам в пользование.

2.1Договор социального найма жилого помещения

По договорусоциального найма предоставляется жилое помещение государственного илимуниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещенияодна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фондаили муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченныйгосударственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либоуправомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне –гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование дляпроживания в нем на условиях, установленным ст. 60 ЖК РФ.

Малоимущимгражданам, признанным по установленным настоящим кодексом основаниям нуждающимисяв жилых помещения, предоставляемых по договорам социального найма, жилыепомещения муниципального жилищного фонда по договорам социального наймапредоставляются в установленном ЖК РФ порядке.[3]

Малоимущиеграждане – это граждане признанные таковыми органом местного самоуправления впорядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода,приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося всобственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилыепомещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорамсоциального найма предоставляются иным определенным федеральным законом илизаконом субъекта РФ категориям граждан, признанных по установленным ЖК РФ илифедеральным законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях.Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если инойпорядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.Категориями граждан, указанным в норме ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставлятьсяпо договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фондаорганами местного самоуправления в случае наделения данных органов вустановленном законодательством порядке государственными полномочиями наобеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Согласно ст.6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РоссийскойФедерации» принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им подоговорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальномжилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотреныЖилищным кодексом Российской Федерации[4].

Жилыепомещения муниципального жилищного фонда по договорам социального наймапредоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК РФ порядке,если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностраннымгражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ непредусмотрено иное.

Действующеезаконодательство предусматривает следующие виды жилищных норм:

1.        нормапредоставления (норма предоставления жилой площади по договору социального);

2.        учетнаянорма (норма принятия на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищныхусловий);

3.        социальнаянорма (стандарт социальной нормы для расчета компенсаций по оплате коммунальныхуслуг).

Согласностатье ч. 1 ст. 50 ЖК РФ нормой представления площади жилого помещения подоговору социального найма является минимальный размер площади жилогопомещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставленияустанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого всоответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилымпомещением, предоставляемым по договорам социального найма, и других факторов.

2.2Договор найма жилого помещения специализированного

жилищногофонда

Жилыепомещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время подоговору найма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий,не ограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданинамалоимущим и др. жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляютсяотдельным категориям граждан, определенным жилищным законодательством.

Жилыепомещения специализированного жилищного фонда принадлежат государству илимуниципальным образованиям. Использование жилого помещения в качествеспециализированного жилого помещения допускается только после отнесения такогопомещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке,которые установлены Правительством РФ.[5]

Лица,занимающие указанные помещения по договору найма вправе:

·          приватизироватьэти жилые помещения;

·          осуществлятьих обмен либо иными способами распоряжаться ими;

·          предаватьв аренду, сдавать жилые помещения в подаем;

·          вселятьвременных жильцов без разрешения территориального органа по вопросам миграции.

Предоставлениежилых помещений специализированного жилищного фонда осуществляется безсоблюдения норм предоставления, требований благоустроенности.Специализированные требования к таким жилым помещения могут быть установленысоответствующими нормативными правовыми актами. Жилищным законодательством предусматриваетсяспециальный порядок предоставления таких жилищных помещений и порядок ихосвобождения. Жилые помещения специализированного жилищного фонда полежатгосударственному учету.

Согласно ст.92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

1.        жилыепомещения в общежитиях;

2.        жилыепомещения маневренного фонда;

3.        жилыепомещения в домах системы социального обслуживания населения;

4.        жилыепомещения фондов временного поселения вынужденных переселенцев;

5.        жилыепомещения для временного поселения лиц, признанных беженцами;

6.        жилыепомещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качествеспециализированных жилых помещений используются жилые помещениягосударственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилогопомещения в качестве специализированного жилого помещения допускается толькопосле отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду ссоблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включениежилого помещения в специализированный жилищный с отнесением такого помещения копределенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилогопомещения из указанного фонда осуществляются на основании решения органа,осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилыепомещения специализированного жилищного фонда предоставляются на время договоранайма. Эти помещения предоставляются при наличии специальных условий, неограничивающихся такими основаниями, как нуждаемость, признание гражданинамалоимущим и т.д.

2.3Договор коммерческого найма жилого помещения

По договорукоммерческого найма, при наличии тех же сторон, жилое помещение используетсясобственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, втечение определенного договором срока. Если же срок по такому договору неустановлен, законом для такого вида договор определен срок действия договорапять лет.

Нанимательжилого помещения по договору коммерческого найма может в одностороннем порядкеи без обращения в суд (с согласия других постоянно проживающих с ним граждан)расторгнуть договор, уведомив письменным предупреждением наймодателя за тримесяца.

Особенностидоговора коммерческого найма жилого помещения:

·          предметомдоговора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

·          размероплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонниеизменения ее размера не допускаются;

·          срокдоговора не может быть больше пяти лет;

граждане,постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

·          вжилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но ссогласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, приусловии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одногочеловека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

·          потребованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и ссогласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постояннопроживающих с нанимателем;

·          вслучае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на техже условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жиломпомещении, становится нанамателем с согласия остальных граждан.

Правомочиясторон договора коммерческого найма жилого помещения – те же правомочия,которые указаны в первой группе применительно к договору социального наймажилого помещения, а также следующие:

·          наймодательобязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном дляпроживания;

·          наймодательобязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находитсяданное помещение, представлять нанимателю за плату коммунальные услуги,осуществлять ремонт многоквартирного дома;

·          нанимателемпо договору может быть только гражданин;

·          нанимательимеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения нановый срок по истечении срока договора найма. Этот вопрос должен быть решен затри месяца до истечении срока договора найма жилого помещения. Наниматель невправе требовать увеличения числа лиц, с ним проживающих, при повторномзаключении договора;

·          нанимательвправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое времярасторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца;

·          наймодательвправе требовать расторжения договора в судебном порядке в случае невнесениянанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном договоре – более двухраз, а также разрушения или порчи жилого имущества;

·          договорможет быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон, еслижилое помещение стало непригодным для проживания либо оказалось в аварийномсостоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищнымзаконодательством;

·          наймодательвправе расторгнуть договор в судебном порядке, если наниматель или лица,проживающие с ним, используют жилое помещение не по назначению либосистематически нарушают права и интересы соседей.

3. Расторжениедоговора найма жилого помещения

Порядок иоснования расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст. 450-453ГК РФ, а также жилищным законодательством.

Договор наймаможет быть расторгнут по соглашению сторон.

По инициативенанимателя договор жилого помещения договор найма может быть расторгнут в любоевремя независимо от оснований с письменным предупреждением наймодателя за тримесяца.

Расторжениедоговора по инициативе сторон и по инициативе нанимателя предполагаетвнесудебный порядок.

По инициативенаймодателя договор найма может быть расторгнут только в судебном порядке.Основаниями такого расторжения являются:

·          невнесениенанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договор неустановлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесенияплаты более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

·          разрушениеи порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действиямикоторых он отвечает;

·          неустранение последствий разрушения и порчи жилого помещения, когда судпредоставлял для этого срок. При этом суд по просьбе нанимателя вправеотсрочить исполнение решения на срок не более года.

Расторжениедоговора возможно также в судебном порядке по инициативе любой стороны, если:

·          помещенияперестает быть пригодным для постоянного проживания;

·          вслучае аварийного состояния жилого помещения;

·          виных случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дополнительнымусловием расторжения договора найма жилого помещения является неисполнениенанимателем обязательств по договору найма специализированного жилого помещенияявляется неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами егосемьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения.

Расторжениедоговора найма жилого помещения влечет за собой прекращение обязательств подоговору.[6]

Законодательстватакже устанавливает дополнительные основания прекращения отдельных видовдоговоров.

Договор наймапрекращается в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если жепосле смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи,договор найма не прекращает действие.

Договор наймаспециализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой(разрушением) этого помещения[7].

Договор наймаслужебных жилых помещений прекращается с бывшим членом семьи нанимателя пооснованиям, указанных в положениях жилищного законодательства о прекращениидоговора найма между собственником – гражданином и бывшим членом его семьи.Договор найма служебных жилых помещений также прекращается в связи спрекращением трудовых отношений либо пребывания на государственной должностиРоссийской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерацииили на выборной должности, а также после увольнения нанимателя со службы.Договор найма жилого помещения в общежитии прекращается, если нанимательпрекратил трудовые отношения, учебу, а также уволен со службы, в связи скоторыми ему было предоставлено такое помещение.

Договор наймажилого помещения прекращается при переходе права собственности на служебноежилое помещение или жилое помещение в общежитии, либо оно передано вхозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу.Исключением являются обстоятельства заключения трудового договора (договора наобучение, преподавание и др.) между нанимателем и новым собственником.

Договор наймажилого помещения маневренного фонда прекращается по окончании его срока.

Возможнытакже иные основания прекращения договора, предусмотренные гражданским ижилищным законодательствами.

Выселениеиз жилого помещения

Выселение изжилого помещения граждан возможно в случае прекращения права пользования пооснованиям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда.

Еслигражданин в установленный собственником жилого помещения не освобождаетпомещение, вопрос о его выселении разрешается в судебном порядке.

Закономустановлены определенные основания выселения граждан.

Для жилыхпомещений, находящихся в собственности граждан, такими основаниями являются:

·          прекращениесемейных отношений с собственником жилого помещения;

·          поистечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда;

·          решениесуда по иску собственника жилого помещения о том, что бывший член семьи,пользующийся жилым помещением на основании решения суда или при пользованиипомещением на основании завещательного отказа, использует жилое помещение не поназначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей илиразрушает жилое помещение собственника, после предупреждения собственником онеобходимости проведения ремонта в разумный срок.

В то же времяневозможно выселение граждан, если:

·          имеетсясоглашение (договор найма) между собственником и бывшим членом семьи о порядкепользования жилым помещением собственника;

·          убывшего члена семьи собственника отсутствуют основания приобретения илиосуществления права пользования иным жилым помещением;

·          имущественноеположение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства непозволяют обеспечить себя другим жилым помещением;

·          неистек срок договора найма между собственником и бывшим членом семьи,установленный судом;

·          собственникомжилого помещения не выполнено решение суда о предоставлении бывшему члену семьииного жилого помещения.

Для жилыхпомещений, переданных гражданам по договору социального найма, основаниямивыселения с предоставлением другого жилого помещения являются:

·          сносдома, в котором находится жилое помещение;

·          переводжилого помещения в нежилое помещение;

·          признаниежилого помещения непригодным для проживания;

·          невозможностьсохранения жилого помещения после реконструкции дома или проведениикапитального ремонта жилого помещения;

·          возможностьпризнания нуждающимся в улучшении жилищных условий в связи со значительнымуменьшением общей площади после проведения капитального ремонта дома или послереконструкции жилого помещения;

·          увеличениеобщей площади занимаемого помещения на одного члена семьи после проведениякапитального ремонта дома или после реконструкции жилого помещения, если такоеувеличение существенно превысит норму предоставления жилья;

·          невнесение нанимателем и проживающими совместно членами его семьи платы за жилоепомещение и коммунальных услуг в течении более шести месяцев без уважительнойпричины. Друге жилое помещение при выселении по данному основаниюпредоставляется в размере, установленном для вселение в общежитие.

Жилищнымзаконодательством допускается выселение нанимателя и (или) проживающихсовместно с ним членов его семьи из жилого помещения социального пользованиябез предоставления другого жилого помещения[8].Основаниями такого выселения являются:

1.        решениесуда по иску наймодателя или другого заинтересованного лица о том, чтонаниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилоепомещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересысоседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская егоразрушение. Такое решение возможно только после предупреждения о недопустимостиуказанных противоправных действий, предоставлении разумного срока дляпротивоправных действий этих нарушений и не устранении в такой срок последствийнарушений;

2.        лишениеродительский прав, если совместно проживание таких граждан с детьми, вотношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Основаниямивыселения граждан из специализированных жилых помещений являются расторжениеили прекращение договоров найма специализированных жилых помещений. Такоевыселение производится без предоставления другого жилого помещения. Возникающиеспоры в связи с таким выселением рассматривают в судебном порядке.

Однаковозможны ситуации, когда выселение граждан из специализированных жилыхпомещений производится с предоставлением другого жилого помещения.

Заключение

Анализ даннойтемы позволяет нам сделать ряд выводов. Соблюдение установленного закономпорядка лишения жилища социально незащищенных категорий граждан имеет большое значениедля защиты их жилищных и интересов, обеспечения устойчивости права пользованияжилым помещением.

В даннойработе мы используем понятие «прекращение» договора социального найма жилогопомещения, потому что этот термин является более широким, родовым понятием поотношению к «расторжению» договора и «выселению». Причем выселение нанимателейиз жилых помещений может быть как результатом прекращения жилищныхправоотношений, так и не сопровождать их прекращение.

Расторжениедоговора может иметь место только по инициативе одной из сторон, но при этомнаниматель жилого помещения по договору социального найма обладает большейсамостоятельностью, чем наймодатель и ограничен в своих действиях толькополучением согласия на расторжение договора от членов его семьи. Права женаймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателяограничены целым рядом условий, предусмотренных законом, и подлежащихобязательному соблюдению.

Закономпредусмотрен и административный порядок выселения, при котором гарантии прав изаконных интересов граждан проявляются в том, что государство контролируетдеятельность организаций и должностных лиц по административному выселению черезпрокуратуру, так как выселение допускается только с санкции прокурора.

Но такойпорядок хотя и является более оперативным по сравнению с судебным, все же нелишен недостатков, что приводит к нарушению прав и законных интересов граждан.

В частности,эти недостатки проявляются в том, что проводится неполная и невсесторонняяпроверка прокурорами обстоятельств, имеющих значение для дела, в том, что невызываются для дачи объяснений лица, имеющие непосредственное отношение к делу,остается без реагирования выдача ордеров на квартиры, непригодные дляпроживания, прокуроры не ставят вопроса о возмещении ущерба, связанного сдлительным проживанием граждан в самоуправно занятом жилом помещении и т. д., втом числе прокуроры слабо осуществляют надзор за соблюдением судебнымиисполнителями требований законодательства об исполнении постановлений. Постановленияпрокуроров не исполняются длительное время либо их неисполнение часто связано сотказом ответчиков освободить жилое помещение в добровольном порядке.

В связи сэтим, целесообразно отнести дела о выселении из самоуправно занятых жилыхпомещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда ккомпетенции судебных органов, так как это, зачастую, дела сложные, связанные сполучением, исследованием и оценкой различных доказательств, что говорит об ихсхожести с гражданско-правовыми спорами. Тем более, что норма закона о правекаждого на судебную защиту даёт полное основание для последующего обращения всуд и в случае административного выселения из самоуправно занятого жилогопомещения.

При выселениив судебном порядке с предоставлением гражданам другого жилого помещения такжесуществуют препятствия для исполнения судебных решений. Например, достаточночасто складывается ситуация, когда производится выселение граждан в жилоепомещение, которое занято кем-либо. В этом случае в суд должен быть подан иск овыселении из жилого помещения, куда должен переехать гражданин, поэтомуисполнение судебного решения откладывается до разрешения судом нового дела.Представляется, что для разрешения таких ситуаций необходима норма,закрепляющая обязанность суда рассматривать иски о выселении из незаконнозанятого жилого помещения в более сокращенные сроки.

Иногдадоговор жилищного найма прекращается без нарушения нанимателем каких-либообязательств, просто в силу сложившихся обстоятельств, наступления юридическихфактов, ведущих к прекращению права пользования жилым помещением, например, всилу выезда нанимателя на постоянное место жительства в другую местность,утраты или изменения объекта договора и т. п.

В других жеслучаях прекращение права пользования жилым помещением связано с совершениемнанимателем определенных правопрекращающих действий (разрушение или порчажилого помещения, нарушение правил общежития и т. д.). При этом, в зависимостиот оснований выселения, законом предусмотрена обязанность наймодателя одновременнос выселением предоставлять гражданам другое жилое помещение, за исключениемслучаев, когда выселение производится без его предоставления.

На нашвзгляд, данное правило можно рассматривать как одну из юридических гарантийжилищных прав граждан. Причем, важно отметить, что с целью более тщательнойохраны интересов нанимателей и членов их семей законодатель установилтребования, которым должно отвечать предоставляемое в связи с выселениемблагоустроенное или просто другое жилое помещение. И эти требования, по нашемумнению, являются необходимым минимумом, допускающим выселение с предоставлениемдругого жилого помещения. Организация, на которой лежит обязанностьпредоставления жилого помещения, может, конечно, выделять по своему усмотрениюквартиры и с лучшими характеристиками. В первую очередь, как нам кажется, этодолжно относиться к инвалидам, пенсионерам, семьям, имеющим малолетних детей,что будет соответствовать статье 7 Конституции РФ, которая провозгласилаРоссийскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена насоздание условий, обеспечивающих достойную жизнь человека, поддержку данныхкатегорий граждан.

Такимобразом, все нормы, регулирующие отношения по расторжению договора жилищногонайма и выселению граждан из жилых помещений имеют большое значение вобеспечении осуществления конституционного права граждан на жилище. Четкоеправовое регулирование оснований прекращения и расторжения договора жилищногонайма предоставляет нанимателю возможность добиться отклонения судом необоснованныхтребований наймодателей. Ограничивая круг оснований расторжения договоражилищного найма, обеспечивая предоставление выселяемому другого жилогопомещения, жилищное законодательство тем самым гарантирует широкую защитужилищных прав и интересов граждан.

Списокиспользованной литературы

1.       КонституцияРФ.- Элит 2006 год

2.       Гражданскийкодекс РФ.- Элит 2007 год

3.       Жилищныйкодекс РФ.- Элит 2007 год

4.       ФЗ «Овведении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004года.- Элит 2007 год

5.       ЛихачевГ.Д. Гражданское право, ЗАО Юстицинформ, 2005 год

6.       ГуевА. Н. Постатейный комментарий к части третьей Гражданского кодекса РФ. Экзамен,2006 год

7.       ФилипповаЕ.С. Жилищное право, Юстицинформ, 2007 год

8.       ГрудцынаЛ.Ю. Жилищное право. Информационно-справочное издание. — Система ГАРАНТ, 2008год

9.       КудашкинА.В. Жилищное право: Изд-во РОД, 2005год

10.    ГрудцынаЛ.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Юстицинформ, 2007 г.

11.    ГришаевС.П. Гражданское право в вопросах и ответах. — ООО Новая правовая культура,2007год

12.    АбоваТ.Е., Абалкина А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, Юрайт-Издат, 2006 год

13.    СадиковО.Н. Гражданское право: Учебник. Том 1, ИНФРА-М, 2006 год

14.    ТихомировМ.Ю. Образцы договоров по гражданскому законодательству РФ, 2003 год

15.    ГуевА.Н., Гражданское право, Проспект 2005 год.