Реферат: Договор купли-продажи недвижимости

Содержание

Введение

1. Недвижимостькак предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятиенедвижимости по законодательству РФ

1.2. Видынедвижимости

2. Договоркупли–продажи недвижимого имущества

2.1. Понятиеи признаки договора купли–продажи недвижимого имущества

2.2. Элементыдоговора купли–продажи недвижимого имущества

2.3. Права иобязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества

Заключение

Списокиспользованных нормативных актов, специальной литературы и материалов судебнойпрактики


Введение

Происходящие в России политические исоциально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизниграждан.

Действующая Конституция РФ,отражающая смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепилапереход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ,как отказ от монополии государства на собственность и экономическуюдеятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частнойсобственности на жилье, землю и т. д.

В результате реформ в нашей страненедвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.Однако недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычныенормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и ихсоциальной значимостью. В связи с этим государство не может самоустраниться отправового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынканедвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним.

В течение длительного времениразвитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы.Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ(части первая и вторая), который дал общую характеристику недвижимости и указална необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Однако требовалась более конкретная и подробная регламентациятакой регистрации, для чего было необходимо принятие специальногозаконодательства. После принятия Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых другихправовых актов ситуация стала меняться. Правила совершения сделок снедвижимостью сформулированы в настоящее время достаточно четко и определенно.

В наше время сделки с недвижимостьюприобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годомвозрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность гражданпо поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилосьбольшое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих вовзаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки сюридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше обществоразвивается по принципам правового государства правильность оформления исовершения сделок между элементами правоотношений способствует развитиюправильных общественных отношений.

Объектом исследования данной работывыступает недвижимость.

Предмет исследования рассмотрениетеории и практики недвижимости как объекта гражданских правоотношений.

Цель данной курсовой работы – изучитьдоговор купли-продажи недвижимости.

Для достижения поставленной целинеобходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть недвижимость как предметдоговора купли-продажи недвижимого имущества

Изучить правовое регулирование договоракупли-продажи недвижимости

При написании курсовой работы былииспользованы различные источники: нормативно-правовые акты (Гражданский кодексРФ, Семейный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ); учебная литература по курсу«Гражданское право»; материалы периодической печати («Хозяйство и право»,«Экономика и жизнь», «Российская юстиция», «Законодательство», «Юрист») и др.

Методологической основой курсовойработы являлись такие общие методы исследования как анализ, синтез, обобщение,метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный,формально-логический методы исследования.

Структура работы. Название, структураи объем курсовой работы обусловлены актуальностью и целями исследования.Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих пяти параграфов,списка литературы и трех приложений.


1. Недвижимость как предмет договоракупли-продажи недвижимого имущества

 

1.1. Понятие недвижимости по законодательству РФ

Понятие недвижимости вошло в гражданскийи хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господствакомандно-административной системы недвижимость была объектом толькогосударственной собственности. В редких случаях допускалось право собственностиграждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).[1]

Однако теория российскогогражданского права разрабатывала этот вопрос, продолжая традициидореволюционного русского права. Сам термин «недвижимое имущество» появился взаконодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразныепонятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. УказПетра о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия междувотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась прежде всего часть земнойповерхности и все с ней связанное настолько прочно, что связь не могла бытьпорвана без нарушения вида и цели вещи[2]. Вопрос о прочностисвязи строения с землей не мог быть принципиально решен полностью.Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так ипостройки под землей, например шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды,вообще всякие растения, а также минералы, металлы и другие ископаемые, пока онинаходились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Советское гражданское право не давалолегального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы,выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними вотдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договоркупли-продажи жилого дома или дачи)[3]. Основы гражданскогозаконодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования нетолько советского права, но и советского государства, уже содержали делениеимущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определениенедвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако Основыдальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особогоправового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятиянедвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определениенедвижимым вещам (ст. 130 ГК), но и определил общие контуры правового режиманедвижимости.

Деление вещей на движимые инедвижимые находит широкое применение и в законодательстве других стран. Так,по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с нейстроения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены такжемашины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственныеорудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, нопредназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическомсмысле.

Все остальные вещи относят кдвижимым.

В связи с развитием рыночныхотношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положенииграждан и юридических лиц значительно возросла.

Российский рынок недвижимостиотражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномернымразвитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкойинвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынокпредставляет собой перспективную сферу вложения капитала.[4]

Нормативные акты, принятые в период с1990 по 1996 г., обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости,и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместнопродается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный,основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собойособый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряженияею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видамисобственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагиваетинтересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество посравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец,в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектовнедвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию вгражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции,связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты правсобственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношенииналогообложения.

Недвижимые вещи являются обычносложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единоецелое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимоститолько земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений,относится к простым вещам[5]. При осуществлениисделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей,входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключивиз ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права на недвижимость ивладение ею предполагает наличие дополнительных обременении, накладываемых навладельца объектов недвижимости. Так, регистрации прав на земельный участок,ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности,предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка ирегистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения настроительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных,строительных и иных норм и правил.

После приобретения в установленномпорядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, какуплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей на движимые инедвижимые лежит право частной собственности на землю, поскольку недвижимыевещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля,вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании такимограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости такжеразличаются по своему происхождению: созданные природой без участия человека иявляющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданныетрудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве отнее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышеннойэкономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена длядлительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило,она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержаниев надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи правасобственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровеньликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать заналичные деньги[6].

Спецификой недвижимого имуществаявляется возможность использования этого имущества только в условиях более илименее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов,не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особымусловием является место их использования — это водное, воздушное иликосмическое пространство.

1.2. Виды недвижимости

В ст. 130 ГК к видам недвижимостиотносятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущербаих назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимостиотносится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельныеучастки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь,предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданскийкодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качественедвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает ихнезависимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водныеобъекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельнымиучастками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаютсяв цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые вспециальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.[7]

Вместе с тем закон относит кнедвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми.К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники,космические корабли и т.д.).

Юридическое признание указанногоимущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути являетсядвижимым) обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требуетособого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутыхтранспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и кодексах. Так,Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как «самоходное илинесамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания»(ст. 7). Понятие космических объектов дается в международных конвенциях,относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска вкосмос.

Перечень недвижимых объектов чистоюридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130ГК, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Собственник недвижимости вправе посвоему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любыедействия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие праваи охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имуществов собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, прававладения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог иобременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209ГК).[8]

Так, собственники жилых помещенийвправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли,продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем наосновании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилымипомещениями.

В соответствии со ст. 129 ГК все вещи(в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые немогут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходятот одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободнообращающиеся. Пункт 3 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюсяосновополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качествеобъектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому инымиспособами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и другихприродных ресурсах.

29. 10. 2001 был принят Земельныйкодекс, и поэтому судить о том, насколько отдельные виды земельных участковбудут ограничены в обороте, трудно. Однако то, что такие ограничения будут,сомнений не вызывает.[9]

Отдельные виды объектов недвижимостивообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакцииФедерального закона от 3 марта 1995 г.) недра в границах территории РФ являютсягосударственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли,продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Объектами исключительнойсобственности государства являются также леса. Как следует из ст. 12 Лесногокодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершениедругих сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участковлесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, недопускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одноголица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством иземельным законодательством РФ. Также не подлежат продаже:

• земли общего пользования внаселенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных идендрологических парков, ботанических садов;

• земли оздоровительного иисторико-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельскогохозяйства, использования и охраны недр;

• земли, зараженные опаснымивеществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиесяво временном пользовании.

При продаже предприятия-должника изсостава его имущества подлежат исключению, т.е. не могут продаваться: имуществоспециального назначения, не подлежащее приватизации, и объектысоциально-коммунальной сферы.

Характеризуя такназываемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную сземлей, следует указать на такие ее признаки, как:

1) невосполнимость и ограниченностьсамой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенныхограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение ихцелевого назначения и учет экологических требований;

2) связанность с землей такимобразом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо являетсякрайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью несчитаются);

3) наличие индивидуальных признаков(в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);

4) использование исключительно всоответствии с их целевым назначением.[10]

Что касается отнесенных кнедвижимости воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космическихобъектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовымипризнаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении однойили нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковыхвещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которыемогут определяться в договоре родовыми признаками.

Одним из не урегулированных в полноймере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, котороене имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этогоземельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти остатуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях,установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать тообстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажныхзданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже онесоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значениеимеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствиисо ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной веши исвязанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главнойвещи, если договором не предусмотрено иное[11].

Таким образом, можно выделитьследующие разновидности недвижимости, обладающие определенными особенностями:1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3)здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) предприятия какимущественные комплексы; 7) морские, воздушные, речные суда, космическиеобъекты.


2. Договор купли-продажи недвижимого имущества

 

2.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимогоимущества

Нормы о купле-продаже помещены напервое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса РФ. Общиеположения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 30 ГК РФ, подлежатприменению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила непредусмотрены параграфом 7 главы 30 ГК РФ, которые специально предназначены длярегулирования продажи недвижимости. В качестве разновидности договора купли — продажи выступает договор купли-продажи предприятия[12], хотя, исходя из правовой природыпредприятия как недвижимого имущества, более логичным было бы признать договоркупли-продажи предприятия разновидностью договора купли-продажи недвижимости ипоместить нормы о продаже предприятия к параграфу 7 главы 30 ГК РФ. Согласнонорме пункта 2 статьи 549 ГК РФ к отношениям по продаже предприятия субсидиарноприменяются правила, регулирующие продажу недвижимости. В современномимущественном обороте РФ договоры купли-продажи играют огромную роль.Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридическиевозможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают«передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правогоиндивидуального регулятора общественных отношений.

Одним из признаков договоракупли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, являетсяего возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагаетвзаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном оборотезаключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить,что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречногопредоставления — безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Понятиявозмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием дляразграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерийвозмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договордарения,

Возмездность может выражаться впредоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и вином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставлениедолжно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальномопределении возмездного договора. Возмездным является договор, по которомусторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнениесвоих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).[13]

В отличие, например, от договорамены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательнодолжно осуществляться в виде денег[14]. С экономическойточки зрения функции денег в купле — продаже выражаются в том, что онивыступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля — продажа в силусвоей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемойвещи уплату денежной суммы. При этом, денежная сумма — цена договора не всегдаэквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство нетребует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительнойстоимостью.

Как сделка, договор купли — продажинедвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение)физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости однимлицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующегообязательственного правоотношения и служит основанием возникновенияобязательства купли — продажи недвижимого имущества. Последнее естьотносительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцоми покупателем и направленное на приобретение права собственности нанедвижимость в обмен на денежный эквивалент.[15]

Как следует из понятия договоракупли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развитиядоговорного обязательства является как кредитором, так и должником.Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанностипродавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договоракупли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца)корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому влегальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон.Согласно статьи 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец)обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), апокупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определеннуюденежную сумму (цену). Это определение и полной мере применимо и ккупле-продаже недвижимости.

Из приведенного понятия договоракупли-продажи следует, что возникшее из договора обязательство направлено напередачу права собственности на имущество одним лицом другому. При этомнеобходимо заметить, что не всегда купля-продажа влечет переход этого права.Речь идет о тех случаях, когда продавцом является юридическое лицо, необладающее правом собственности на продаваемое имущество, а на сторонепокупателя — субъект, который приобретает на имущество лишь правохозяйственного ведения или оперативного управления в порядке, установленном ГКРФ, иными законами и другими правовыми актами для приобретения правасобственности. Так, сделка купли-продажи, заключенная: между унитарнымипредприятиями, учредителем которых является один субъект, служит основаниемперехода права хозяйственного ведения.

Если происходит перемещение товара наоснове договора купли-продажи (обмен товара, на деньги), но вещь остается вимущественной сфере того же собственника, договор является основанием передачиправа хозяйственного ведения или оперативного управления от одного лица к другому.[16]

Таким образом, купля-продажанедвижимости как обязательство — это правоотношение, в котором одна сторона(продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность,хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю),а, покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную вдоговоре денежную сумму.

В ходе реформирования российскойэкономики законодатель значительно расширил круг участников договора. Внастоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные имуниципальные образования (Российская Федерация и субъекты РФ, городские,сельские, иные Апоселения и другие территории) в лице соответствующих органов(п. 1,2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так инекоммерческие организации) и физические лица.[17]

Участие граждан в договорахкупли-продажи недвижимости определяется объемом их дееспособности, аюридические лица могут приобретать недвижимость, необходимую для осуществлениядеятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие инекоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых видовдеятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации). Покупатель,так же как и продавец, может поручить приобретение недвижимого имуществатретьему лицу (поверенному или комиссионеру). Современное законодательство неограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством,размером или его стоимостью.

 

2.2.Элементы договора купли — продажи недвижимого имущества

Формой договора называется способвыражения воли при его совершении. Первоначально — внешняя форма договораслужила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитиемзаконодательства, усложнением правоотношений форма договора становитсясущественным условием действительности соглашения. Выделяют два основных еевида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) иустную.

Общие положения о форме сделокприменяются и к договору купли-продажи недвижимости, если законом неустановлены специальные правила.[18]

Bce сделки, предметом которых являетсянедвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причем, если пообщему правилу договор в письменной форме может быть заключен путем обменадокументами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой,электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документисходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажинедвижимости под страхом недействительности должен быть заключен только путемсоставления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Поэтомупредшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют,силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторонстановится юридически связанней лишь после проставления на договоре — одномдокументе — своей подписи.

Нотариальное удостоверение сделокобязательно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренныхсоглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма нетребовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ). До введения в действие Федерального закона «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для договоровкупли-продажи земельных участков, жилых домов или части дома (находящихся вгороде или поселке городского типа), хотя бы одной из сторон которых являлсягражданин, сохраняли силу правила об обязательном нотариальном удостоверениитаких договоров, установленные законодательством до введения в действие частивторой ГК РФ (см. ст. 7 ФЗ РФ от 26.01.96 № 15 «О введении в действие частивторой ГК РФ»).

Гражданский кодекс РФ неустанавливает обязательную нотариальную форму для договора продажи недвижимогоимущества. Но сами стороны вправе договориться о заключение договоракупли-продажи недвижимости в нотариальной форме. Нотариальное удостоверениесделок осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписинотариусом или другими должностными лицами, имеющими право совершать такоенотариальное действие. Удостоверение договоров купли-продажи недвижимостипроизводится по месту нахождения недвижимого имущества[19].

Договор является средством индивидуальногорегулирования отношений между отдельными лицами. Стороны, заключая договор,определяют рамки своего дальнейшего поведения. По общему правилу, договорвступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются ких отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ).

Договор заключается посредством направленияоферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятияпредложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок заключения договорарегулируется главой 28 ГК РФ. Согласно норме пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договорсчитается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаяхформе, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Еслисоглашение по существенным условиям договора не достигнуто, договор несчитается заключенным.

Поскольку момент заключения договора,по общему правилу, совпадает с моментом получения лицом, направившим оферту, ееакцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к егоконститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признаниядоговора заключенным. В случаях, когда момент заключения договора определяетсянормой пункта 1 статьи 433, несоблюдение формы договора влечет для сторонправовые последствия, определяемые в соответствии со статьями 162, 165 ГК РФ.

Иное значение форме договора придаетнорма пункта 1 статьи 434 ГК РФ, которая устанавливает, что «если стороныдоговорились заключить договор в определенной форме, он считается заключеннымпосле придания ему условленной формы». Буквальное толкование указанной нормыпозволяет сделать вывод о том, что в случае несоблюдения условленной формы,договор не считается заключенным. Следовательно, обусловленная соглашениемформа договора имеет конститутивное значение, а законная форма такого значенияне имеет. По-видимому, такое различие объясняется тем, что если контрагентыдоговорились об определенной форме соглашения, значит, они придают формезначительную роль и соблюдение обусловленной формы является существеннымусловием договора.

Таким образом, форма договора либоимеет конститутивное значение (когда она установлена соглашением сторон), либоне имеет такого значения (если она предусмотрена нормами закона).

Двоякий подход к определению значенияформы договора предопределяет разные правовые последствия при нарушениитребований, предъявляемых к форме. Согласно статье 162 ГК РФ, несоблюдениеписьменной формы договора, не имеющей конститутивного значения, лишает стороныправа ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельскиепоказания либо влечет его недействительность (в случаях, прямо указанных взаконе и (или) соглашении сторон). До облечения соглашения в установленнуюформу, когда последняя выступает условием признания договора заключенным, междусторонами вообще не возникает правовой связи договорного характера.

По прямому указанию норм статьи 550 ипункта 2 статьи 560 ГК РФ, несоблюдение письменной формы договора продажинедвижимости или предприятия влечет его недействительность (ничтожность), приэтом форма договора продажи недвижимости не отнесена к его конститутивнымэлементам. Недействительная сделка не влечет юридических последствий заисключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна смомента ее совершения. При недействительности договора каждая из сторон(участников сделки) обязана возвратить другой все полученное по договорупродажи, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (например, пригибели жилого дома от пожара) возместить его стоимость в деньгах.

Стороны договора купли-продажинедвижимости могут прийти к соглашению об установлении для заключаемого имидоговора нотариальной формы. В таком случае нотариальная форма договора будетиметь для него конститутивное значение, то есть до нотариального удостоверениядоговор не является заключенным. Последствия несоблюдения нотариальной формы договора,имеющей конститутивное значение, когда произошло исполнение хотя бы одной из«сторон», будут определяться по правилам главы 60 ГК РФ («Обязательствавследствие неосновательного обогащения»). Правила статьи 165 ГК РФ(«Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и ее регистрации»)применяться в такой ситуации не должны, так как они определяют последствия недействительностисделки вследствие несоблюдения нотариальной формы (дополнительные к ст. 167 ГКРФ). Статья 165 ГК РФ содержит пункт 2, предусматривающий возможность такназываемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушенотребование о нотариальной форме. Как справедливо заметил Брагинский М. И, еслипоследовательно придерживаться принципа: неисполнение требований о форме,определенной соглашением сторон, влечет признание сделки незаключенной, топункт 1 статьи 165 ГК РФ подлежит ограниченному применению, то есть только вслучаях, когда нарушено требование о форме, установленной законом[20].

При нарушении нотариальной формы,имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправеобратиться в суд за его «исцелением», так как принуждение к заключению договораявляется нарушением такого принципа гражданского права, как свобода договора.

Гражданское законодательстворазграничивает форму сделок и их государственную регистрацию. Государственнаярегистрация сделок носит самостоятельный характер и, если иное не установленозаконом, является одной из стадий заключения договора; с момента такойрегистрации последний считается заключенным.

Как уже отмечалось, государственнаярегистрация требуется для договоров продажи только предприятия или жилья(жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры). До государственнойрегистрации договора, предметом которого является один из перечисленныхобъектов недвижимости, договор не является заключенным. В случаях, если хотя бычастично был исполнен договор, который не считается заключенным, возникаетобязательство из неосновательного обогащения и соответственно применяютсяюридические последствия, установленные в статьях 1104-1108 ГК РФ (гл. 60).

Так, если «покупатель» (по договору,который не считается заключенным) в счет продажной цены передал всю или частьпокупной цены, а «продавец» не передает имущество, то налицо обогащение состороны «продавца» за счет «покупателя». Последний вправе требовать сумму, накоторую обогатился контрагент. Ситуация осложняется, если в счет переданной«продавцу» суммы «покупатель» получает обусловленное соглашением имущество.Здесь налицо взаимное имущественное предоставление (обе стороны фактическиисполнили договор, не признаваемый заключенным), и говорить об экономическомобогащении кого-либо из участников, по-видимому, не приходится. Но в данномслучае все же возникает обязательство из неосновательного обогащения вследствиенезаконности получения «продавцом» и «покупателем» чужого имущества (основаниепередачи денег или имущества отсутствовало уже в момент совершениясоответствующих действий).

Для защиты права, нарушенногоисполнением договора, который не считается заключенным, установлен общий срокисковой давности в 3 года (ст. 196 ГК РФ), и этот срок начинает течь со дня,когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на то,что если произошла передача недвижимого имущества по незаключенному договору продажинедвижимости, собственник такого имущества («продавец») должен заявлять своитребования об истребовании индивидуальной вещи в натуре из чужого незаконноговладения на основании норм главы 20 ГК РФ («Защита права собственности и другихвещных прав»). Нормы главы 60 («Обязательства вследствие неосновательногообогащения») к указанному отношению подлежат применению только в субсидиарном(дополнительном) порядке, при условии, что такое применение не противоречитправовым актам, существу этого отношения.[21]

Полученные «продавцом» от«покупателя» денежные средства по несуществующему (незаключенному) договоруявляются неосновательным обогащением «продавца». Согласно правилам,установленным главой 60 ГК РФ, если неосновательно были приобретены илисбережены денежные средства, то в соответствии со статей 395 ГК РФ на суммунеосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда«продавец» узнал или должен был узнать о неосновательности приобретения или сбереженияэтих средств (ст. 1107 ГК РФ). Согласно статьи 395 ГК РФ размер процентовопределяется существующей в месте жительства кредитора — гражданина или местенахождения юридического лица — кредитора (кредитором в данном случае является«покупатель») учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежногообязательства (выплаты денежной суммы). В настоящее время в отношениях междугражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единойучетной ставки Центрального Банка РФ по кредитным ресурсам, предоставляемымкоммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Исходя из положений статьи 1109 ГКРФ, лицо, получившее денежную сумму или иное имущество, предоставленное подоговору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возвратапереданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало оботсутствии обязательства.[22]

Государственная регистрацияпроводится по истечении некоторого времени после предоставления всехнеобходимых для государственной регистрации документов, но не позднее месячногосрока после их предоставление. Государственная регистрация при наличииоснований, указанных в законе, может быть приостановлена (например, если урегистратора есть сомнения в наличии оснований для государственнойрегистрации). Регистратор, при государственной регистрации сделки, проводитправовую экспертизу представленных документов и проверяет законностьсовершаемой сделки (ст. 13 Закона о регистрации прав) [23].

Функции нотариуса при удостоверениидоговоров шире. В соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате — нотариус обязан разъяснять физическим и юридическим лицам их права иобязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, стем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред(ст. 16); нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособностьюридических лиц (ст. 43); проверить, соответствует ли содержание договорадействительным намерениям сторон. Нотариус несет имущественную ответственностьза совершение нотариальных действий, противоречащих законодательству (ст. 17).

Таким образом, все сделки, предметомкоторых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

2.3. Права и обязанности сторон по договору купли-продажинедвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей,которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли — продажи,стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнениеобязательства купли — продажи, в том числе купли — продажи недвижимости, регулируетсяобщими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержаниеот совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи,передача — принятие обусловленной договором суммы). Именно надлежащимисполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само посебе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращенияобязательства (см: п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство прекращается, по общемуправилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнениеобязательства влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение,соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности сторонсформулированы в законодательном определении: договора купли-продажи: продавецобязуется передать вещь. в собственность покупателю, который обязуется принятьее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца — передать недвижимость в определенный срок. Срок исполнения обязанности передатьимущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи неустановлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом вразумный срок после возникновения обязательства (заключения договора).Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить всемидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст.314, 457 ГК РФ).

Установление срока передачи имуществаимеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различныеправовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться какпростая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остаетсяобязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда онвправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, есливследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает правотребовать возмещения причиненных убытков (ст. 405, 484 ГК РФ). Во-вторых, срокисполнения может быть «условием исполнения», если из содержания договораследует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес кдоговору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправеисполнить только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ).[24]

Продавец может исполнить договордосрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства,либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств,связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности,действует прямо противоположное правило (см. ст. 315 ГК РФ).

Обязательство по передаче объектанедвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно бытьреально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнитьобязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями опредмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то естьпредоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Толькопосле осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия(передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реальноисполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия(например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеетместо нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма статьи 396 ГК РФ устанавливаетразличные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащегоисполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаченедвижимого имущества с существенными недостатками) уплата неустойки ивозмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства внатуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении жеобязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю),напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождаетего от такого исполнения.

Гражданский кодекс РФ содержит норму,дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве по передачеиндивидуально — определенной вещи. В соответствии со статьей 398 ГК РФ покупательвправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, еслиона уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности,хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 398 необеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когдавещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем жепредметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназваннойстатьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тотиз кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньшезаключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, — тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в самом широкомсмысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобыкакой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одногосубъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи(продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) — приобретает. Из всех способовпередачи, перечисленных в норме статьи 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимотолько «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается крученной покупателю смомента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного имлица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получениясоответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемымитребованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотренозаконом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГКРФ).

Фактическая передача имущества должнабыть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактическойпередачи — принятия недвижимости стороны договора купли — продажи должныподписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручениеи подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества иподписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившимисвои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества(ст. 556 ГК РФ). Норма части 2 пункта 1 статьи 556 ГК, определяющая моментисполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе илидоговоре может быть предусмотрено иное.[25]

Четкое определение момента исполненияпродавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическоезначение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли — продажи, Гражданский кодекс РФ связывает переход риска случайной гибели илислучайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулированов статье 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имуществанесет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 459 ГК, в соответствии скоторой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца кпокупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества.Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основаниясчитать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имуществопокупателю и момент перехода права собственности на недвижимость — предметдоговора купли — продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этомслучае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо(например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственностина недвижимое имущество).

Риск случайной гибели вещи означаетопасность (угрозу) наступления будущего ущерба вследствие произошедших впроданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойствсамой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайнойгибели имущества в договоре купли — продажи означает, что покупатель, не ставсобственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайнуюгибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он являетсяего владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать отпокупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернутьполученную сумму покупателю.

Под случайной гибелью (случайнымповреждением) имущества следует понимать гибель (повреждение) имущества,вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли — продажи не отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна изсторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением илиненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельствнаступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается (ст. 416 ГКРФ).

К основным обязанностям продавцаотносится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение«юридического господства» над ней — передача ее в собственность покупателю.

Определение момента перехода правасобственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большоепрактическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяетустановить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение,пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода правасобственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима,например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, длязащиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другиесубъекты.

Право собственности у приобретателяимущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное непредусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передачанедвижимости по договору купли — продажи не имеет вещно-правового эффекта (непорождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает упокупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности,если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Возникновение права собственности нанедвижимое имущество с момента его государственной регистрации является общимправилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другомуопределяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимостинаследник становится собственником с момента открытия наследства. Приреорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит смомента государственной регистрации юридического лица — правопреемника,которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу привыделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подходпозволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества,право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическимлицом. Ho для дальнейшего совершения сделок снедвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности нанедвижимость.[26]

К дополнительным обязанностям продавца,обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей иотносящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовымиактами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качественедвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждениепокупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ).Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определениидоговора, купли — продажи, закреплены в последующих нормах соответствующихстатей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всехобязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии стребованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяетконстатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

Как уже говорилось, к обязанностямпокупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанностьпродавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателяпринять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершаетдействия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанностипо ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеютсоответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятияимущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанностивозникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляютсделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определенсрок исполнения).

Обязанность покупателя оплатить недвижимоеимущество предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485,статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачипродавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанностивключает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаяхпринятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществленияплатежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на суммудоговора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу ценуимущества полностью.

Договором купли-продажи можетустанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа илипредусматривается предварительная оплата.

В отношении договора купли-продажинедвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений изприведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотреноусловие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем изтакого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если жедоговором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязанпроизвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества инаступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГКРФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны бытьобязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же вдоговоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременноеисполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всейвидимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачиему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образомсделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли — продажи(п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанностьпродавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами илидоговором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателяпроизвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает изсущества обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передачетовара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимочетко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплатапо договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшнимусловиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. Сточки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором подоговору купли — продажи передача покупателем оплаты цены договораобусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче правасобственности покупателю, то есть моментом государственной регистрациивозникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять кправоотношениям правила о встречном исполнении обязательств — ст. 328 ГК РФ). Сдругой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии полученияпо договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договоркупли — продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение вбанк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачипродавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственногореестра прав).[27]

Свидетельства о праве собственностина имя покупателя) о регистрации перехода права, собственности и о передаченедвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема — передачи).

Таким образом, под исполнениемобязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретныхдействий (в частности, передача — принятие вещи, передача — принятиеобусловленной договором суммы).


/>/>Заключение

Таким образом, существуют различныевиды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм,дарение, залог и другие Они играют особую роль в социально-экономической жизниобщества. Сделки с недвижимостью — инструмент согласования воли субъектовэкономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать каксредство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан иорганизаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами,осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителямитоваров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов вусловиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальныепотребности и интересы членов общества.

Как и в любом договоре купли-продажи,предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладаетпризнаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующимзаконодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишьнекоторые виды земельных участков.

В настоящее время понятиенедвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимымвещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей,т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Крометого, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

По договору купли-продажи недвижимогоимущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать всобственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру илидругое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество иуплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимостихарактеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется вкачестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету —недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплексарегламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК «Продажа предприятия».

Продавцом и покупателем по договорукупли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так ифизические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальнымипредписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения наприобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинствеслучаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, длясовершения к рой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требованияакционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавцаможет выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может бытьлицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений поповоду возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство несодержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могутбыть установлены специальным законодательством (например, законодательством оприватизации).


/>/>/>/>/>Список использованных нормативных актов, специальнойлитературы и материалов судебной практики:

Нормативные акты

1.   КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 г. //Российская газета. – 1993.- № 237.

2.   Гражданскийкодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм.и доп.) // СЗ РФ. – 1996. — № 5. — Ст. 410.

3.   Земельныйкодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. – 2001. — № 44. — Ст. 4147

4.   Семейный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. –1996. — № 1. — Ст. 16.

5.   ЗаконРФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РоссийскойФедерации» (с изм.и доп.) // Российская газета. – 1993. — № 5

6.   Федеральныйзакон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. – 1997. — № 30. — Ст. 3594

7.   Федеральный законот 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченнойответственностью» (с изм. и доп.) // СЗ РФ. –1998. — № 7. — Ст. 785

8.   Федеральныйзакон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений вГражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации „Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации“ // СЗ РФ. — 2001 г. — № 21. — Ст. 2063

9.   Федеральныйзакон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ „О государственном земельномкадастре“ // СЗ РФ. – 2000. — № 2. — Ст. 149

Специальнаялитература

10.  Бойко Т. Недвижимость: парадоксызакона и логика права // ЭКО. – 2003. — № 9. – С. 57-58.

11.  Болтанов Е.С. Операции снедвижимостью: купля — продажа, дарение, наследование, налогообложения / Серия«Закон и общество» — Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 212 с.

12.  Брагинский М. И., Витрянский В. В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Cтатут, 2000. – 800 с.

13.  Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйствои право. – 2002. — №1. – С. 57-59.

14.  Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. – М.:Бек, 2002. – 612 с.

15.  Гражданское право. Учебник / Под ред.А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. – 642 с.

16.  Гражданское право. Часть вторая. /Под ред. А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2003. – 584 с.

17.  Ильченко А. Государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Законодательство. — 2003. — № 4. – С. 28-32

18.  Козырь О.М. Недвижимость в новомГражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория.Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра-М, 2004.– 480 с.

19.  Крашенников П. В. Право собственностии иные вещные права на жилое помещение // Юрист. — 2001.- № 4. — С. 32-39.

20.  Лаврухин О. Рынок недвижимости //Бизнес. – 2003. — № 11.- С. 22 — 23

21.  Марголин М. Недействительные крупныесделки и сделки с участием заинтересованных лиц // Законодательство. — 2001. — № 3. – С. 70-72.

22.  Матвеев И. Юридическое значение формысделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. — 2001. — №12. –С. 68-70

23.  Павлов П. Основные принципырегистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 2002. — №. 5.– С. 15-18

24.  Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственном регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ними» / Под общ. ред. П.В. Крашенникова. — М.: Спарк, 2002. – 112 c.

25.  Романов О. Государственнаярегистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторыепроблемы правоприменения // Хозяйство и право. — 2002. — № 7. – С. 27-30.

26.  Сделки с недвижимостью // Библиотечка»Российской газеты". — 2002. — № 20. – С. 36-40

27.  Сделки с недвижимостью и ихрегистрация // Хозяйство и право. — 2002. — № 2. – С. 20-22

28.  Суханов Е. Сделки с недвижимостью // Экономикаи жизнь. — 2003. — № 21. – С. 45-49

29.  Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью.- М.: Филинъ, 2004. – 592 с.

30.  Шупыро В.М. Преобразованиегосударственной собственности. — М.: Инфра-М, 2002. – 366 с.

31.  Хаскельберг Б.Л. Исполнение договоракупли — продажи недвижимости и переход права собственности // Проблемы развитияи совершенствования российского законодательства: Сб. статей. 4.2. — Томск,1999. – 186 с.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву