Реферат: Договор аренды предприятия
Содержание
ВведениеГлава 1. Понятие аренды предприятия. Договораренды предприятия как основание возникновениягражданско-правовых отношений1.1.Характеристика предприятия как объектадоговора аренды1.2.Заключение договора аренды предприятияпри оформлении отношений по аренде предприятия1.3. Права кредиторов при аренде предприятияГлава 2. Элементы договора арендыпредприятия2.1. Предмет договора2.2. Форма и государственная регистрациядоговора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия2.3. Содержание договора (права иобязанности сторон)2.4. Характеристика субъектов (арендатор иарендодатель)2.5. Цена договора аренды предприятия и еесоотношение с арендной платойЗаключениеБиблиографический списокВведение
Актуальность даннойтемы заключается в том, что во время рыночных отношений все в нашем государствестроится на отношениях купли-продажи, а также аренды.
Арендная деятельностьзатрагивает как частный спектр деятельности, так и отношения между лицом ицелым предприятием. Что убеждает нас в необходимости знания договорных отношенийв сфере аренды предприятия.
Правильностьсоставления договора аренды предприятия позволяет в дальнейшем не сталкиватьсяс трудностями, возникающими за неимением в тексте договора основных принципов иправил составления договора данного типа.
Аренда предприятияпредставляет собой определенного рода сделку, которая совершается только послезаключения сторонами договора, в котором будут заранее обговорены: срокиаренды, обязательства, погашение внешних и внутренних долгов предприятия, атакже цена аренды и размеры арендной платы и другие необходимые в данном случаеобязательства сторон.
Предмет исследования– арендуемое предприятие.
Цель исследования –показать процесс аренды предприятия, его составляющие через массив необходимыхдля этого задач.
Задачи:
1. Рассмотреть аренду предприятия как комплексныйпроцесс.
2. Рассмотреть договорные отношения в данной области.
3. Определить вид, содержание, состав и форму договоров,порядок их заключения.
4. Рассмотреть составляющие договора аренды предприятия.
Методологическая базаданной работы основана на нормативных документах и учебной литературе по даннойтеме.
Дипломная работасостоит из 2 глав и пунктов, введения, заключения, списка использованнойлитературы, содержания.
В первой главераскрыты понятия аренды предприятия, определены виды договоров и общее понятиедоговора, как основание возникновения гражданско-правовых отношений.
Во второй главерассмотрены составляющие элементы договора аренды предприятия: предмет,содержание, форма и государственная регистрация и т.д.
В конце каждой главыимеются выводы.
В данной работеиспользована следующая литература: Тарищев Т.Д. Твой капитал. – М., 2005;Устинов Т.Д. Методика аренды. – М., 2000; Утлов Ж.З. Растить потомство нищеты.– М.: Альтернатива, 2005; Харинов Т.А. Предрассудки. – М., 2000; Харитонов С.Ф.Государственное регулирование арендных отношений. – М.: ЮНИТИ-Дана, 2005 и др.
Глава 1. Понятие аренды предприятия. Договор арендыпредприятия как основание возникновения гражданско-правовых отношений1.1. Характеристикапредприятия как объекта договора аренды
Договор – этосоглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращениигражданских прав и обязанностей (п.1. ст. 420 ГК). Он возникает всегда врезультате выражения воли двумя или несколькими лицами. Волеизъявленияуказанных лиц должно быть взаимно согласовано. Однако договором является нелюбое соглашение лиц, а только такое, которое специально направлено на то,чтобы вызвать юридические последствия, т.е. на возникновение, регулирование,изменение или преаращение гражданских прав и обязанностей. В связи с этимсоглашение двух или более лиц, например о посещении театра, не можетрассматриваться в качестве гражданско-правового договора, поскольку оно ненаправлено на достижение определенного правового результата, возникновениеюридических прав и обязанностей. Соглашение же двух лиц о купле-продаже,ремонте, строительстве, аренде является договором, т.к. устанавливаются права иобязанности, регулируемые нормами гражданского законодательства.
Договор—разновидность сделки, но только двусторонняя или многосторонняя сделка, вкоторой происходит взаимное согласование волеизъявления двух или более лиц,является договором. Так, завещание, выдача доверенности, отказ от наследства —сделки, но не договоры, поскольку в обоих случаях выражена воля одного лица.
Договор – это юридический факт,порождающий, изменяющий или прекращающий гражданские права и обязанности. Но вотличие от других юридических фактов (например, событий, причинения вреда ит.д.), которые влекут только установление, изменение или прекращениегражданских правоотношений, договор, кроме того непосредственно и регулирует всоответствии с законом и соглашением сторон поведение сторон, определяет ихправа, обязанности и ответственность.
Как и любая сделка, договорпредставляет собой волевой акт. Специфика здесь заключается в единомволеизъявлении и свободном заключении договора.
Ст. 421 ГК закрепляетправила, обеспечивающие свободу договора:
а) субъекты гражданскогоправа свободны в решении вопросов
заключения договора (не считая случаев, когда обязанность заключить договорпредусмотрена законом или добровольно принятым обязательством);
б) субъекты гражданскогоправа свободны в выборе партнера при заключении договора;
в) субъекты гражданскогоправа свободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор,содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);
г) стороны могут заключитьдоговор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или инымиправовыми актами;
д) субъекты гражданскогоправа свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержаниесоответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;
е) если условие договорапредусмотрено диспозитивной нормой,
стороны могут своим соглашением исключить ее применение
либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;
ж) если условие договора неопределено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условияопределяются обычаями делового оборота.
Законы, устанавливающиеобязательные для сторон правила, обратной силы не имеют. Договоры продолжаютдействовать на первоначально оговоренных условиях.
Если в законе прямо указано,что его положения распространяются на ранее заключенные договоры, применяютсянормы закона (п. 2 ст.422ГК).
Договор является основаниемвозникновения гражданских прав и обязанностей. Это основной способ оформлениясвязей участников гражданского оборота.
Договор определяет объемправ и обязанностей участников гражданских правоотношений, порядок и условияисполнения обязательства, ответственность за их неисполнение или ненадлежащееисполнение.
Договор позволяет правильноопределить спрос и предложение, а значит и общественно-необходимые затраты натовары, услуги и т.п.
Договор стабилизируетотношения гражданского оборота, делает их предсказуемыми, обеспечиваетформирование уверенности в том, что предпринимательская деятельность будетобеспечена всем необходимым.
Договор стимулируетинициативу субъектов гражданских правоотношений, а значит, и способствуетразвитию производства.
Договор имеет большоезначение в гражданском обороте, развитии рыночных отношений, посколькуиспользуется в качестве одного из основных средств их регулирования.
В условиях рыночнойэкономики, использовании товарно-денежных отношений производимая продукция,работы, услуги являются товаром, предназначенным для реализации. [8;67]
Она осуществляется путемобмена продукции, работ, услуг на деньги или другие товары. Договор жепредставляет объективно-необходимую и основную правовую форму такого обмена. Онпомогает субъектам предпринимательства устанавливать деловые связи по обменурезультатами их деятельности, учесть экономические интересы предпринимателей,более объективно определять общественные потребности в продукции, работах,услугах, обеспечивать их удовлетворение с учетом изменений покупательскогоспроса.
Договор используется всемиучастниками регулируемых гражданским законодательством отношений. Особенноважную роль он играет в регулировании предпринимательской деятельности граждани юридических лиц в связи с расширением содержания правоспособности граждан икоммерческих юридических лиц, которым предоставлено право заниматьсяпредпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью,совершать любые не противоречащие закону сделки (ст. 18,49 ГК).
Договор является наиболеераспространенным основанием возникновения большинства гражданско-правовыхобязательств.
Это основной документ,определяющий предмет, цену, срок исполнения обязательств, права и обязанности, ответственностьсторон.
Виды договоровВиды договоров по моментувозникновения обязательства
Основной договор — непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные сперемещением имущества, выполнением обязательств, оказанием услуг и т, п.
Предварительный договор — соглашение сторон о заключении основного договора в будущем (ст.429 ГК). Предварительный договор заключается в форме, установленной дляосновного договора, а если (такая форма не установлена, то в письменном виде.Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договордолжен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другиесущественные условия основного договора.
В предварительном договореуказывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Еслиэтот срок не определен, то основной договор должен быть заключен в течение годас момента заключения предварительного договора. Если в указанные сроки основнойдоговор не будет заключен и ни одна из сторон не сделает другой стороне такоепредложение, предварительный договор прекращает свое действие.
Если одна из сторонуклоняется от заключения договора, то применяются правила, предусмотренные длязаключения обязательных договоров.
Виды договоров по субъекту,в пользу которого совершен договор
Договор в пользу ихучастников — право требовать исполнениятакого договора принадлежит только их участникам.
Договор в пользу третьеголица (ст. 430 ГК) — договор, в которомустановлено, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, ауказанному или не указанному в договоре третьему лицу (договор денежноговклада на имя другого лица с банком, договор личного страхования жизни суказанием лица, которое вправе требовать выплаты определенной в договоресуммы).
Виды договоров посоотношению прав и обязанностей сторон
Односторонний договор — порождает у одной стороны только права, а у другой — толькообязанности (например договоры займа, поручительства).
Двусторонним называетсядоговор, в котором каждая из сторон имеет права и обязанности. Здесь обестороны выступают в качестве должника и кредитора.
Взаимный договор — каждая из сторон приобретает права и обязанности по отношению кдругой стороне (договоры купли-продажи, перевозки, аренды, хранения, подряда идр.).
Виды договоров в зависимостиот возмездности:
Возмездный договор — договор, по которому имущественное предъявление одной стороныобусловливает встречное имущественное предъявление от другой стороны.
Безвозмездный договор — имущественное предоставление производится только одной сторонойбез получения встречного имущественного предоставления от другой стороны(договор дарения, безвозмездного пользования имуществом).
Некоторые договоры могутбыть как возмездными, так и безвозмездными (договор поручения, хранения).
Виды договоров в зависимостиот степени обязательности заключения договора:
Свободный договор — договор, заключение которого всецело зависит от усмотрениясторон.
Обязательный договор — договор, заключение которого обязательно для одной или обеихсторон в силу действующего законодательства.
Если иное не предусмотренозаконом, другими правовыми актами или договором, с момента выражения третьимлицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны немогут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьеголица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лицавозражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора (ст. 430 ГК).
От встречного имущественногопредоставления следует отличать возмещение расходов, понесенных стороной вбезвозмездном договоре. Так, договор поручения не становится возмездным оттого, что поверенному возмещаются, например, транспортные расходы в связи свыполнением данного ему задания. В то же время если, помимо указанных расходов,ему выплачивается обусловленное договором вознаграждение, то это делаетдоговор возмездным, так как здесь предусматривается встречное предоставление,которого у поверенного не было.
Так, в случае созданияюридического лица заключение договора банковского счета становитсяобязательным как для банковского учреждения, так и для созданного юридическоголица (п. 2 ст. 846 ГК). Выдача ордера на жилое помещение обязываетжилищно-эксплуатационную организацию заключить договор социального жилищногонайма с тем гражданином, которому выдан ордер.
Среди обязательных договоровособое значение имеют публичные
договоры (ст. 426 ГК).
Признаки публичногодоговора:
1) обязательным участником является коммерческая организация;
2) коммерческая организация должна осуществлять деятельность попродаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг;
3) деятельность коммерческой организации должна осуществляться вотношении каждого, кто к ней обратился. [23;190]
К публичным договорамприменяются следующие специальные правила.
1. Коммерческая организация не вправе отказаться от заключенияпубличного договора при наличии возможности предоставить потребителюопределенные товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.
2. При необоснованном уклонении от заключения публичного договорадругая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора.
3. Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одномулицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев,когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельныхкатегорий потребителей.
4. Цены товаров, услуг, работ устанавливаются одинаковыми для всехпотребителей, за исключением случаев, когда законодательством устанавливаютсяльготы для отдельных категорий потребителей.
Виды договоров по временивозникновения правоотношения:
Консенсуалъный договор — договор, для заключения которого достаточно соглашения сторон;права и обязанности по нему возникают с момента достижения такого соглашения(купля-продажа, имущественный наем, подряд и др.).
Реальный договор — договор, права и обязанности по которому устанавливаются только смомента передачи вещи или для возникновения которого, кроме соглашения сторон,необходима и передача вещи (Договор займа, хранения с участием граждан).
Виды договоров в зависимостиот участия сторон в согласовании условий договора
Взаимосогласованные договоры— условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре,
Договоры присоединения — условия устанавливаются только одной стороной. Например договорыперевозки, проката, страхования, бытового подряда и т. д.
Различают также смешанный иучредительный договоры.
Смешанный договор — договор, в котором содержатся элементы различных договоров.Соответственно, к ним применяются правила о договорах, элементы которыхимеются в смешанном договоре. (Например договор о передаче имущества нахранение с предоставлением хранителю права безвозмездного пользованияимуществом; о купле-продаже вещи с условием оплаты ее стоимости деньгами ивыполнением определенной работы). [47;213]
Учредительныйдоговор — договор о создании ипорядке деятельности хозяйственных товариществ, обществ, ассоциаций и другихобъединений — юридических лиц (п. 2 ст. 52 ГК).
Договор аренды предприятия –договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятиекак единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендаторобязуется уплачивать обусловленную арендную плату.
Отличительные чертыдоговора.
Предметом договора выступаетпредприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществленияпредпринимательской деятельности. По договору аренды предприятия арендодательобязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользованиеземельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в составпредприятия основные средства. Договором аренды определяются порядок, условия ипределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья,топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водойи другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иныеимущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права наобозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другиеисключительные права.
Кроме того, по договоруаренды предприятия арендодатель, обязан уступить арендатору права требования иперевести на него долги, от носящиеся к предприятию.
Правила, касающиеся арендыздания или сооружения, применяются и к аренде предприятия; за исключениемспециальных правил; предусмотренных ГК для аренды предприятия.
В соответствии с ГК,передаче арендатору не подлежат права арендателя, полученные им на основаниилицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установленозаконом или иными правовыми актами.
Включение в составпередаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которыхарендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождаетарендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
Размер арендной платыявляется существенным условием и должен быть определен договором арендыпредприятия. Договор оформляется в письменной форме путем составления одногодокумента и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договорсчитается заключенным. [19;50]
Передача арендованногопредприятия осуществляется по передаточному акту.
На арендодателе лежитобязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всехкредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передачепредприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю освоем согласий на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня полученияуведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочногоисполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.
Кредитор, который не былвообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск обудовлетворении его требований в течение года со дня; когда он узнал или долженбыл узнать о передаче предприятия в аренду;
После передачи предприятия варенду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включеннымв состав предприятия долгам, которые был и переведены на арендатора безсогласия кредитора. Обязанностью арендатора является поддержание предприятия внадлежащем техническом состоянии, в том числе осуществление его текущего икапитального ремонта. На арендатора возлагаются расходы, связанные сэксплуатацией предприятия, а также с уплатой платежей по страхованиюарендованного имущества.
Порядок пользованияимуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений варендованное предприятие определяется договором аренды. Если этот порядок неопределен, применяются правила ст. 660 и 662 ГК.
Суть их сводится кследующему: арендатор без согласия арендодателя имеет право:
а) продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование либо взаймы материальное ценности,входящие в состав арендованного предприятия;
б) сдавать материальныеценности в субаренду;
в) передавать свои права иобязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам(перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшениястоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды);
г) вносить изменения всостав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию,расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Арендатор вправе получитьвозмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимоот разрешения арендодателя на такие улучшения. Последний может быть освобожденот указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора превышаютстоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и/или эксплуатационныхсвойств, или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципыдобросовестности и разумности. [37;528]
1.2. Заключение договорааренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятияВ соответствии с закономдоговор вступает в силу и приобретает обязательность для сторон с момента егозаключения. Вместе с тем сторонам предоставлено право установить, что условиязаключенного ими договора распространяются на их отношения, которые возникли дозаключения договора.
В законе или договоре можетбыть установлено, что истечение срока договора прекращает обязательства егосторон. При отсутствии в договоре такого условия он считается действующим допредусмотренного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.Однако окончание срока действия договора не влечет освобождения сторон отответственности за его нарушение (ст.425 ГК).
Договор признаетсязаключенным, если стороны в требуемый в подлежащих условиях форме, достиглисоглашения по всем существенным условиям договора (п.1. ст. 432 ГК). Заключениедоговора регламентируется ст. 432 – 449 ГК. В них закреплены две стадии призаключении договора:
- оферта (предложение заключить договор);
Присоединившаяся сторонаимеет право требовать расторжения или изменения договора, если он лишает этусторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает илиограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либосодержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия,которые она не приняла бы, если бы участвовала в определении условий договора.Изложенное касается граждан. Коммерческие организации таких прав не имеют, еслиони присоединились к договору в связи со своей предпринимательской.деятельностьюи знали или должны были знать, на каких условиях заключают договор (СТ.428ГК).
2) акцепт (согласиезаключить договор). Соответственно, стороны называются оферент и акцептант.Договор считается заключенным, когда оферент получает акцепт от акцептанта.Офертой признается такое предложение, которое в силу ст. 435 ГК:
а) должно быть достаточноопределенным и должно выражать явное намерение лица заключить договор;
б) должно содержать всесущественные условия договора;
в) должно быть обращено кодному или нескольким конкретным лицам.
Оферта может быть отозвана.Она считается не полученной, если, извещение об отзыве поступило раньше илиодновременно с офертой
От вызова на офертунеобходимо отличать публичную оферту, под которой понимается содержащее всесущественные условия договора, предложение, выражающее волю лица, делающеготакое предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях слюбым, кто отзовется (П. 2 ст. 437 ГК).
Акцептом признается согласиелица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любоесогласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438ГК).
Молчание не являетсяакцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота илипредыдущих деловых отношений сторон. Акцептом считается также совершениелицом, получившим оферту в срок, установленный для акцепта, действий повыполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотренозаконом или не указано в оферте (п. 3 ст. 438 ГК).
Акцепт может быть отозван.Если извещение об отзыве акцепта поступило оференту ранее акцепта илиодновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).
Будучи полученными, оферта иакцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц.
С момента получения офертыее адресатом она юридически связывает оферента. Так, оферта не. Может бытьотозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное неоговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения илиобстановки (ст. 436 ГК). Оферент не может в течение этого срока в одностороннемпорядке снять оферту или заключить договор, указанный в оферте, с другим лицом.
В противном случае он будетобязан возместить своему контрагенту все понесенные убытки.
Акцепт связывает акцептантас того момента, когда он получен оферентом. С этого момента он не вправе водностороннем порядке отказаться от акцепта, кроме случаев, указанных в законе.
Момент заключения договора
- Для консенсуальных договоров соглашение считается состоявшимся втот момент, когда оферент получил согласие акцептанта. При этом необходимоиметь в виду следующее:
- когда в оферте определен срок для акцепта, договор считаетсязаключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределахуказанного в ней срока (ст. 440 ГК);
—когда в письменной оферте неопределен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт полученлицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или инымиправовыми актами, а если такой срок не установлен — в течение нормальнонеобходимого для этого времени (ст. 441ГК);
—если оферта сделана устнобез указания срока акцепта, договор считается заключенным, если другая сторонанемедленно заявила о ее акцепте (ст. 441 ГК).
2.Реальные договоры считаютсязаключенными с момента передачи соответствующего имущества (т.е. с моментавручения его приобретателю, сдачи перевозчику для отправки последнему, сдачи ворганизацию связи для пересылки покупателю).
3.Договор, подлежащийгосударственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации,если иное не установлено законом (ст. 433 ГК).
Место заключения договора
1.Местом заключения договораявляется то место, которое указано в самом договоре.
2.Если в договоре не указаноместо его заключения, то он признается заключенным по месту жительствагражданина или в месте на хождения юридического лица, направившего оферту (ст.444 ГК).
Начало-окончание действиядоговора
1.Договор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить,что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим дозаключения договора.
- Истечение срока договора только тогда прекращает его действие,когда стороны надлежащим образом исполнили все лежащие на них обязанности. …
- Если не исполнена хотя бы одна обязанность, вытекающая из договора,то он не прекращает своего действия и по истечении срока, на который былзаключен.
- Законом или договором может быть предусмотрено, что окончаниесрока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.
- Окончание срока действия договора не освобождает стороны отответственности за его нарушение.
Заключение договора вобязательном порядке
Указанный порядокприменяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным дляодной из сторон в силу закона.
При заключении договора вобязательном порядке применяются правила ст: 445 ГК. Заинтересованная вдоговоре сторона, для которой его: Заключение не являетсяобязательным, направляет другой стороне для которой заключение договораявляется обязательным, проект договора (Оферту). Сторона, для которойзаключение договора является обязательным, должна в течение 30 дней со дняполучения оферты рассмотреть ее и направить другой стороне:
либо извещение об акцепте;
либо извинение об акцептеоферты на других условиях (протокол разногласий к проекту договора);
либо извещение об отказе отакцепта.
В первом случае договорсчитается заключенным в момент получения оферентом извещения об акцепте.[16;76]
Во втором случае сторона,получившая извещение об акцепте оферты на иных условиях, вправе либо известитьдругую сторону о принятии договора в ее редакции, либо, передать разногласия,возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней содня получения такого извещения или истечения срока для акцепта. Если жесторона, не согласная с протоколом разногласий, в указанные сроки не передает,возникший спор на рассмотрение суда, договор считается незаключенным.
В третьем случае, а также вслучае неполучения ответа на оферту в установленный. Срок оферент вправеобратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Проект Договора можетнаправить и сторона,<sup/>для которой заключение договораобязательно. В таком случае другая сторона, для которой заключение договора неявляется обязательным, вправе в течение 30 дней направить другой стороне:
-либо извещение об акцепте;
-либо извещение об отказе отакцепта;
-либо извещение об акцептеоферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).
В первом случае договорсчитается заключенным на условиях, содержащихся в оферте.
Во втором случаема также вслучае неполучения ответа на оферту в установленный срок, договор не будетзаключен.
В третьем случае сторона,для которой заключение договора является обязательным, должна в течение 30дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятиидоговора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонениипротокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотренияв указанный срок сторона, направившая этот протокол, вправе передатьразногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, которыйи определит условия, по которым у сторон имелись разногласия. Если сторона,направившая протокол разногласий, не перенесет возникший спор на рассмотрениесуда, договор считается незаключенным. [20;48]
Изложенные правила о срокахприменяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актамиили не согласованы сторонами.
Заключение договора наторгах
Заключение договора наторгах регламентируется ст. 447-449 ПС. Сущность указанного способа состоит втом, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги.
В качестве организатораторгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права,либо специализированные организации.
Торги могут проводиться вформе аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо,предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключениюконкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило,лучшие условия; Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи илиобладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотренозаконом. [43;208]
Аукционы и конкурсы могутбыть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсеможет участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуюттолько лица, специально приглашенные для этой цели.
Если иное не предусмотренозаконом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором неменее чем за 30 дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения овремени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе обоформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а такжесведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является толькоправо на заключение договора (например право на заключение договора подряда), визвещении должен быть указан предоставляемый дли этого срок.
Организатор открытых торговвправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за3 дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за30 дней до проведения, если иное не предусмотрено в законе или в извещениио проведении торгов. В случае, если организатор открытых торгов отказался отих проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникампонесенный ими реальный ущерб. Если же от торгов откажется организаторзакрытого аукциона или закрытого конкурса, то он обязан возместить приглашеннымучастникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ.
Определенные обязанностивозлагаются и на участников торгов. Участники торгов должны внести задаток вразмере, в срок и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращаетсялицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. [21;115]
При заключении договора слицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счетисполнения обязательства по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, иорганизатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протоколо результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, приуклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же отподписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу,выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки,причиненные участием в торгах, в частности превышающие сумму задатка.
Если предметом торгов былотолько право на заключение договора — такой договор должен быть подписансторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока послезавершения торгов и оформления протокола.
В случае уклонения одной изсторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд стребованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков,причиненных уклонением от его заключения.
Действительность заключенногона торгах договора зависит от действительности проведенных торгов. Если торгибудут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица,недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги(ст.449ГК).
Изменение и расторжениедоговора
Основания изменения ирасторжения договора
По общему правилу договордолжен исполняться на тех условиях, на которых он был заключен.
Изменение или расторжениедоговора возможно только по взаимному соглашению сторон. Решения суда в этомслучае не требуется. Исключения из этого правила могут быть установлены закономили договором.
В случае одностороннегоотказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказдопускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым илиизмененным.
В тех случаях, когдавозможность изменения или расторжения договора не предусмотрена законом илидоговором и сторонами не достигнуто об этом соглашение, договор может бытьизменен или расторгнут одной из сторон только по решению суда и только вследующих случаях:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых
стороны исходили при заключении договора;
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором(ст.450,451ГК).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет длядругой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, начто была вправе рассчитывать при заключении договора.
Изменение обстоятельствпризнается существенным, хотя они изменились настолько что если быстороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключенили был бы заключен на совершенно других условиях.
В этом случаезаинтересованная сторона вправе потребовать по суду расторжения договора приналичии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что
такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при тойстепени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характерудоговора и условиям гражданского оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушилобы соотношение имущественных интересов сторон и
повлекло для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишилась бы того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа обязательства невытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договораиз-за существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторондолжен определить последствия расторжения договора, исходя из необходимостисправедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи сего исполнением.
Так, из существа договорастрахования вытекает, что он заключен на случай наступления вероятных, инепредвиденных событий, составляющих страховой случай. Поэтому, даже еслитакие события стали возникать в массовом порядке, это не является основаниемдля расторжения или изменения договора страхования по требованию страховщика.[15;49]
1.3. Права кредиторов приаренде предприятияИсполнением обязательства признается совершение должником в пользукредитора определенного действия, составляющего содержание обязательства, либовоздержание от совершения обусловленного обязательством действия, котороговправе требовать кредитор. Наиболее часто исполнение обязательства проявляетсяименно в совершении должником активных действий, но иногда и в воздержании отих совершения.
В соответствии с п.1. ст. 307 Гк исполнение обязательства можетвыражаться в совершении должником таких действий, как: передача имуществакредитору в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление (вдоговорах купли-продажи, поставки, контрактации, на снабжение энергоносителямии др.), во временное пользование (в договорах аренды, найма жилого помещения идр.); выполнение работы (по договорам подряда, строительного подряда, напроектные и изыскательные работы и др.); оказание различных услуг; уплатаденег.
Во внедоговорных обязательствах исполнение должником своих обязанностейпроявляется в возмещении ущерба, причиненного потерпевшему, в возвратенеосновательного обогащения лицу, за счет которого оно произошло, и др.
В некоторых случаях для исполнения определенных видов обязательствфактического совершения действий, составляющих содержание обязательстванедостаточно. Если иное не предусмотрено законом или договором, требуется ещеих специальное оформление, подтверждение соответствующим передаточным актом илииным документом, подписанным сторонами, без чего обязательство не признаетсяисполненным.
Уклонение одной из сторон таких обязательств от подписания документов опередаче продаваемой недвижимости иили сдаваемых в аренду зданий и сооруженийсчитается отказом продавца или арендодателя от исполнения их обязанности попередаче имущества, а покупателя или арендатора – от его принятия (абз.3.п.1.ст.556, абз.3. п.1. ст.655 ГК).
Должнику предоставлено право при исполнении обязательства потребоватьподтверждения, доказательств того, что исполнение поручает сам кредитор илиуполномоченное им на это лицо и несет риск последствий непредъявления такоготребования, если иное не предусмотрено договором, не вытекает из обычаевделового оборота, или существа обязательства.
Принцип реального исполнения обязательств выражается в том, что должникобязан исполнить обязательство в натуре, фактически, т.е. совершить тедействия, которые составляют содержание обязательства не заменяя это денежнойкомпенсацией.
Кредитор также наделен правами требовать от лица, получившего в арендупредприятие погашение долгов предыдущих хозяев, т.к. в договоре это было обговорено.
Лицо, арендовавшее предприятие подчиняется кредитору на тех же условиях,что и существовали ранее до совершения сделки аренды предприятия и т.д.
В соответствие со ст. 397 ГК при неисполнении должником обязательствакредитор имеет право передать дело в судебные органы или же налоговые органы.[33;19]
ВЫВОДЫ:
Данная глава содержитпонятие аренды предприятия. Понятие договора аренды предприятия, как основаниевозникновения гражданско-правовых отношений.
Договор арендыпредприятия является основных регламентирующим документом и основаниемзаключения сделки.
Сделку невозможносчитать совершенной, пока не будет подписан договор аренды, а также произведенагосударственная регистрация договора аренды предприятия.
Заключение договорааренды предприятия при оформлении отношений по аренде предприятия междуарендодателем и арендатором, также учитывает права кредиторов при арендепредприятия.
Глава 2. Элементы договора аренды предприятия
2.1. Предмет договора
По договору арендыпредприятия в целом как имущественного комплекса, используемого дляосуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передатьарендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки,здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятияосновные средства. Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средствапередаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемыхдоговором. Также по договору передаются права пользования землей, водой идругими
Договор аренды природнымиресурсами, зданиями, сооружениями и оборудовавшем, иные имущественные праваарендодателя, связанные с «предприятием. Передача прав владения и пользованиянаходящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другимиприродными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и инымиправовыми актами. Арендатору передаются также права на обозначения,индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование,знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные права. Арендодатель можетуступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся кпредприятию.
Однако не подлежат передачеарендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии)на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено закономили иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятияобязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у неготакого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается отсоответствующих обязательств перед кредиторами.
Впервые возможность передачипредприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР исоюзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ былинаправлены в основном на разгосударствление предприятий и создание на их базеарендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельнаяорганизационно-правовая форма юридических лиц.
Согласно ст. 658 ГК договораренды предприятия заключается только в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечетего недействительность: он считается ничтожным и его исполнение недопускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятияявляется императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могутпредусмотреть иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплексявляется недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. [47;14]
До передачи предприятия варенду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов пообязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передачеарендатору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия кпередаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта,является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное непредусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимопровести инвентаризацию и составить баланс.
Порядок проведенияинвентаризации регулируется Методическими указаниями по инвентаризацииимущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансовРФ от 12 июня 1995 г. № 40). По итогам инвентаризации составляется передаточныйакт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в составпредприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточнаястоимость и т.д.
При прекращении договорапредприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту. Вэтом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и заего счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностейпредприятия и составить баланс.
По договору арендыпредприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом.Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать,обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальныеценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их всубаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении такихценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимостипредприятия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такойпорядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также виных случаях, предусмотренных законом.
К правам арендатораотносится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия,проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также всоответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмещение ему стоимостинеотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешенияарендодателя на такие улучшения.
Однако арендодатель можетбыть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этогоон должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимостьарендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или)эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципыдобросовестности или разумности. Это правило направлено прежде всего на то,чтобы прежде, чем осуществлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатороценил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенныеарендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имуществаулучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанностивозмещать арендатору стоимость этих улучшений.
Все расходы, связанные сэксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованиюарендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может бытьустановлено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы).Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всегосрока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязанарендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не можетбыть изменена по соглашению сторон.
При передаче предприятия варенду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятияпереходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия.Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.
Установленные ГК правила опоследствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору содной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия(ст. 662 ГК). По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признаниисделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой всеполученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре —возместить его стоимость в деньгах. Однако данные положения применяются кдоговору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенноправа и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и непротиворечат общественным интересам.
В договоре арендыпредприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичностьвнесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора недопускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК ираспространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре сторонымогут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договорааренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотретьимущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороныза неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
Предметом договора арендыпредприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологиейпроизводства, оборудованием и т.д.
Договор аренды предприятияневозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы. [5;320]
2.2. Форма игосударственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованногопредприятия
Форма договора подчиняетсяобщим правилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида неустановлена определенная форма, договор может заключаться в любой форме,которая предусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашениязаключить договор в определенной форме, он признается заключенным послепридания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного видатакая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК).
Форма сделок бывает устной иписьменной. Отдельные сделки могут совершаться путём осуществленияконклюдентных действий и молчания.
Конклюдентные действия — этоповедение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить всделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара,содержащегося в автомате.
Молчание может иметьправообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такоесвойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении водисубъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительногоуправления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и приотсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срокаего действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какиебыли предусмотрены договором.
Устно могут совершатьсялюбые сделки, если:
а) законом или соглашениемсторон для них не установлена письменная форма;
б) они исполняются при самомих совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, атакже сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет ихнедействительность);
в) сделка совершается воисполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной формеисполнения (ст. 159 ГК).
Все остальные сделкисовершаются в письменной форме.
Письменная форма сделкибывает простой и нотариальной. Простая письменная форма представляет собойвыражение воли участников сделки путем составления документа, отражающегосодержание сделки и подписанного сторонами сделки. [7;25]
Необходимость соблюденияпростой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от еесубъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:
а) все сделки юридическихлиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки,требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;
б) сделки граждан междусобой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.
В) сделки между гражданами,письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от ихсуммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований иперевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст.331,339,380,389,391,429 ГК).
Договор в письменной формеможет быть заключен путем составления одного документа, подписанногосторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной,телетайпной, телефонной связи.
При этом не принимается врасчет сумма, на которую совершается сделка, Примером такой сделки являетсяприобретение товара в магазине, когда передача товара и его оплата происходятодновременно.
Например, в соответствии списьменным договором поставки, на протяжении года будет производиться отпусктоваров по устным заявкам покупателя. [40;73]
Например устно совершаютсясделки по перевозке граждан общественным транспортом, хотя с одной стороныдействует физическое лицо, а с другой — юридическое.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменноепредложение заключить договор принято путем выполнения указанных в нем условийдоговора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплатасоответствующей суммы и т. п. (ст. 434,438 ГК).
Нотариальная форма,отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершаетсяудостоверительная надпись нотариусом.
Нотариальная форма требуетсядля совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а такжесоглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и нетребовалась (ст. 163ГК).
Нотариальное удостоверениесделок осуществляется в соответствии с законом РФ «Об основах законодательствао нотариате» государственными и частными нотариусами. При отсутствии в населенномпункте нотариуса необходимые действия совершают уполномоченные на этодолжностные лица исполнительной власти. На территории других государств функциинотариусов исполняют должностные лица консульских учреждений РоссийскойФедерации. В случаях, установленных законом, к нотариальному оформлению сделкиприравнивается ее удостоверение опредленным должностным лицом: капитаном морскогосудна, главным врачом больницы, начальником исправительно-трудового учреждения,командиром воинской части и др. (см. п. 3 ст. 185 ГК).
Наряду с простой письменнойи нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительнаястадия совершения некоторых сделок — государственная регистрация.
Государственная регистрацияпредполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственныйреестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделокосуществляют органы юстиции.
Если сделка подлежитгосударственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка несчитается облеченной в требуемую форму.
Требование государственнойрегистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправетребовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.
Несоблюдениенотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации всегдавлечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечетнедействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом.[53;17]
2.3. Содержание договора
(права и обязанностисторон)
Содержание договора – этосовокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленномув законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев,когда содержание соответствующего условия предписано законом или другиминормативными актами (п.4 ст.421 ГК).
Согласно закону договордолжен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установленызаконом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случаепринятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные длясторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условиязаключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях,когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возниклииз ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).
Условия, на которыхзаключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние наего заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные ислучайные. Это деление имеет практическое значение для установления фактазаключения договора и разработки его условий.
К существенным относятсяобязательные условия, достижение совершения по которым необходимо длявозникновения договора. Если не будет соглашения хотя бы по какому-то одному изсущественных условий договора или оно совсем не будет в него включено, договорне может признаваться заключенным. Договор считается заключенным, когда междусторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всемсущественным условиям договора (п.1. ст.432 ГК).
Отнесение условий договора ксущественным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашениясторон.
Существенными признаютсяусловия:
1) о предмете договора;
2) те, которые названы в законе или иных нормативных актах каксущественные;
3) необходимые для конкретного договора;
4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторондолжно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК).
Условия, на которыхдостигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своемуюридическому значению все условия делятся на существенные, обычные ислучайные.
Существенными признаютсяусловия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для тогочтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенныеусловия.
Существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК):
- предмет договора (например условие о предмете в договорекупли-продажи);
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах каксущественные или необходимые для договоров данного вида (например условие оцене в договоре купли-продажи недвижимости; договор страхования невозможен безопределения страхового случая);
- условия, которые необходимо согласовать по требованию одной изсторон.
Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены всоответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключениядоговора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым онисогласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этомдоговоре. Например при заключении договора аренды автоматически вступает вдействие условие, предусмотренное ст. 211 ГК, в соответствии с которым рискслучайной гибели имущества несет его собственник. Если стороны не желаютзаключать договор на обычных условиях, они могут включить в содержаниедоговора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последниеопределены диспозитивной нормой.
Случайными называются такие условия, которые изменяют либо
дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон
(так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что рискслучайной гибели имущества будет нести арендатор,
а не арендодатель).
Содержание договора можетопределяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются впорядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами.Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы,обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовыедоговоры, положения и т. п.). Правительство РФ может делегировать это своеправо министерствам, ведомствам или поручать им разработку таких договоров. Типовыедоговоры носят обязательный характер для участников. В связи с этим условияконкретных договоров, заключенных на основании типовых, не должны противоречитьпоследним. [18;29]
Типовые договорыутверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственнымиорганами, носят обязательный характер для участников регулируемых имиотношений. В связи с этим условия конкретных договоров, заключенных наосновании типовых, не должны противоречить последним, ухудшать, например,положение потребителей, иначе будут недействительными. Вместе с тем самиусловия типовых договоров должны соответствовать закону.
Возможность разработкитиповых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях,предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательныедля сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры,положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое правоминистерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.
Содержание договора можетопределяться и примерным договором. В отличие от типового он не являетсяобязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает иоблегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора.Использование примерных договоров также предусмотрено ГК. Как указывается в ст.427 ГК, сторонами в договоре может быть предусмотрено, что некоторые егоусловия определяются примерными условиями, которые разработаны для договоровсоответствующего вида и опубликованы в печати. При отсутствии в договореотсылки к примерным условиям последние применяются к отношениям сторон вкачестве обычаев делового оборота, если последние применимы к отношениямсторон.
Примерные условия могут бытьизложены в форме примерного договора или иного документа, в котором онисодержатся (ст.427ГК).
Обязанности арендодателя:
- производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное непредусмотрено в договоре);
-предупредить арендатора о правахтретьих лиц. Права арендодателя:
- требовать уплаты аренды;
- требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроковвнесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателемсрок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществомне в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояниеимущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Обязанностиарендатора:
- использовать имущество в соответствии с договором иназначением;
- своевременно вносить арендную плату;
- производить текущий ремонт; атакже нести иные расходы по содержанию имущества;
- возвратить имущество в состоянии, определенном условиями
договора, или в состоянии нормального износа.
Права арендатора:
- истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков,
причиненных несвоевременностью предоставления имущества;
- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненныхнеисполнением договора;
- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:
а) требовать их устранениялибо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либорасторжения договора;
б) удержать из аренднойплаты сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
в) требовать уменьшенияарендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных правтретьих лиц на арендуемое имущество;
- если арендодатель не произвел капитальный ремонт:
а) произвести его за счетарендодателя;
б) потребовать уменьшенияарендной платы или расторжения
договора и возмещения убытков.
Немало случаев, когдавследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бываетзатруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смыслили даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами приисполнении таких договоров, в частности, установлении прав и обязанностей, атакже возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях законнаделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым дляГК (ст.431 ГК).
При этом суд должен преждевсего принять во внимание буквальное содержание содержащихся в договоре слов ивыражений, что устанавливается путем сопоставления с другими условиями исмыслом договора. Если же это правило не помогло определить содержаниедоговора, суд обязан выяснить действительную общую волю сторон с учетом целейдоговора. В этих условиях должны приниматься во внимание все соответствующиеобстоятельства, включая переписку и переговоры, которые предшествовалидоговору, а также практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаиделового оборота, последующее поведение сторон. [5;47]
При установлениидействительной общей воли сторон договора она должна определяться на момент именноего заключения, а не толкования судом. Кроме того суд может толковатьписьменные договоры, заключенные не только путем составления одного документа,подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой,телеграфной, телефонной или иной связи (п.2. ст.434 ГК).
Правила ст. 431 ГК могутиспользоваться судом для выяснения самого факта заключения договора, его вида,цели, содержания конкретных условий, правильного понимания употребленных в немслов, выражений, понятий, терминов, установления соответствия волеизъявлениясторон их подлинной общей воле и других вопросов, которые согласовывались призаключении договора.
2.4. Характеристикасубъектов (арендатор и арендодатель)
По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владениеили должно во временное пользование.
По договору аренды,происходит передача имущества во владение и пользование или пользование безперехода права собственности.
Аренда — консенсуальный,возмездный, срочный договор.
Объектом аренды могут бытьтолько индивидуально-определенные непотребляемые вещи.
Арендодателем может бытьлюбое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица,уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе стем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либообеими сторонами могут быть только су6ъекты.
Существенным условиемдоговора аренды является условие о его предмете,т. е. Том имуществе, которое подлежит передаче арендатору. Законом могут бытьустановлены виды имущества, сдача в аренду которых не допускается илиограничивается. Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи варенду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Объект аренды должен бытьчетко определен в договоре (наименование имущества; характеристика его качестваи другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и егосостояние). Если имущество нельзя определенно установить, условие о предметесчитается несогласованным, а договор аренды — незаключенным. [38;217]
Если хотя бы одной из сторондоговора выступает юридическое лицо, договор аренды заключается в письменнойформе. Письменная форма необходима, если аренда заключается на срок болееодного года, независимо от того, кто является сторонами договора. Устноможет заключаться договор аренды только между гражданами на срок менее одногогода.
Если объектом арендыявляется недвижимое имущество, договор подлежит государственной регистрации. Вряде случаев такой регистрации не требуется, например для аренды транспортныхсредств — воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания (ст.663, 643ГК).
Плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества, являются егособственностью.
Передача имущества варенду не влечет прекращения прав третьих лиц на него (арендодатель обязануведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество).
Переход права собственности(права хозяйственного ведения, право оперативного управления) на арендованноеимущество также не влечет за собой прекращения договора аренды.
Права и обязанностиарендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодательвправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор наоставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловленоличными качествами арендатора.
Договором законом может бытьпредусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его всобственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. Котношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о,купле-продаже.
Условие о сроке аренды неявляется существенным. Если он в договоре не определен, договор арендысчитается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторонвправе отказаться от договора, предупредив другую сторону (по движимомуимуществу — за один месяц, а по недвижимости — за три месяца). Иной срок дляпредупреждения о прекращении может быть установлен законом (например дляпроката) или договором.
Для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества максимальные сроки могутустанавливаться законом.
Если арендодатель отказал взаключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор сдругим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода насебя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещенияуказанных убытков. [20;36]
Если договор истек, аарендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договорсчитается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.
Досрочное расторжениедоговора
Основаниями досрочногопрекращения договора по требованию арендодателя являются:
а) использованиеарендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условийдоговора;
б) значительное ухудшениеарендатором арендованного имущества;
в) невнесение арендатором арендныхплатежей в установленный срок два раза подряд;
г) невыполнение арендаторомвзятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонтуимущества в установленный срок;
д) в иных случаях,предусмотренных договором.
Арендодатель вправетребовать досрочного расторжения, договоpa только после направленияарендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения имобязательства в разумный срок
По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:
а) непредоставлениеарендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствийдля пользования им в соответствии с его назначением;
б) выявление вимуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению закоторое отвечает арендодатель;
в) нарушениеарендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;
г) непригодностьимущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор неотвечает.
Передача здания илисооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется попередаточному акту или иному документу о передаче, который подписываетсясторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказот исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующиепоследствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путемсоставления передаточного акта.
Арендатор не вправепроизводить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущиеконструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласияарендодателя.
Правила опоследствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договоруимущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору арендыпредприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемыезаконом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и непротиворечат общественным интересам. [47;60]
2.5. Цена договора аренды предприятия и ее соотношениес арендной платой
Условие об аренднойплате не является существенным (кроме
арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если
плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при арендеаналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата можетустанавливаться в виде:
а) твердой суммы платежа;
б) доли продукции, плодов,доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;
в) передачи обусловленнойдоговором вещи в собственность арендодателю;
г) предоставленияарендатором определенных услуг;
д)возложения на арендатора затрат на улучшение арендованногоимущества.
Размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могутпредусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.[50;3]
Арендатор вправе требоватьуменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несетответственности, существен но ухудшаются условия пользования имуществом либоего качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующихплатежей, но не более чем за два срока подряд.
Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продлениедоговора аренды на новый срок:
- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору:использование имущества по назначению, обеспечение его сохранностисвоевременное внесение арендной платы и т. д.;
- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемыхдругими потенциальными арендаторами;
- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжитьарендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок непредусмотрен, то в разумный срок.
Арендная плата взимается всоответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:
- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научнаядеятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);
- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
- степени обустройства (лифт и т. п.);
- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);
- фактической площади здания.
Данный перечень не являетсяисчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги поохране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение,по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.
Гражданский кодекс (ст. 655)закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания(сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иномудокументу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательствоарендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненнымпосле предоставления его арендатору в пользование или владение и подписаниясторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотренозаконом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа опередаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором,рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — отпринятия имущества, арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обестороны отказываются от подписания передаточного акта, это следуетрассматривать как расторжение договора по соглашению сторон. [38;218]
ВЫВОДЫ:
Данная главадипломной работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие какпредмет договора, форму и государственную регистрацию договора арендыпредприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.
Прежде чем составитьдоговор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затемперейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон,затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие какарендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и еесоотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключениядоговора.
Если в договореотсутствует хотя бы один из пунктов – договор не может быть подписан, или жеесли стороны не могут определить общие обязательства.
Срок арендыпредприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается ценааренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости ит.д.
Заключение
Аренда предприятия – получения внаемнеобходимого производственного комплекса, для осуществления затемпроизводственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.
Но аренда предприятия не так уж ипростое дело, т.к. во первых вместе с переходом в руки нового владельца самогопредприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее вдоговоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочныекредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерацииучитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствияот уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также иформу, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорныхотношений.
Заключение договора невозможно на устныхобязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме,а если это необходимо то и методом государственной регистрации.
Прекращение договора не всегда означаетпрекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходито неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.
Договорные отношения позволяют регламентироватькак экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относитьсяк совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоятобязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.
Библиографический список
1. Алейников Б.В. Арендные отношенияпромышленных предприятий. – М.: Инфра-М, 2004
2. Антонова Е.Л. Арендный процесс. –СПб., 2003
3. Аренда офисных помещений. – М.,2005
4. Арендные отношения /Под ред. В.И.Сомова. – М., 2002
5. Арендные отношения, какальтернатива. – М., 2005
6. Варламов Д.И. Экономическиетенденции современной России. – СПб., 2005
7. Введение в арендную деятельность/Под ред. Исаевой С.В. – М.: Просвещение, 2004
8. Высоков А.И. Аренда предприятия:курс лекций. – СПб.: ПИТЕР, 2004
9. Гончарова С.И. Аренда предприятияюридическими лицами. Свои цели. – М., 2005
10. Гражданские правоотношения. –СПб., 2003
11. Гражданское право России. Частьвторая: Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ, 2000
12. Гражданское право России. Частьпервая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко. – М.: Юристъ, 2000.
13. Гуциев Д.У. Как побороть страхперед кредиторами. – М., 2005
14. Договор аренды /Под ред.Афанасьева Т.А. – М.: Экономика. – 2005
15. Договорные отношения в новом тысячелетии/ Под ред. А.Ю. Ристорова. – СПб., 2005
16. Драгунов К.С. Аренда предприятий,подлежащих капитальному ремонту. – М., 2000
17. Зайцев Н.Я. экономика организаций.– М.: экзамен, 2003.
18. Заключение договоров по арендепредприятий. – СПб., 2003
19. Заступницкий Д.И. Сберегипредприятие. – СПб., 2002
20. Игнатьева И.С. Договорныеотношения. – Киев, 2000
21. Как арендовать помещение /Под ред.Зиновьевой И.Л. – М.: ПИТЕР, 2005
22. Как начать жить по-новому. – М.,2000
23. Карлов Т.М. Аренда предприятия – новыйвзгляд. – СПб., 2004
24. Карпов Ю.А. Отгремевшие дни суеты:о том, как сберечь свой капитал при арендных отношениях. – М., 2000
25. Копотов Е.А. Как открыть своедело. – М., 2000
26. Методика заключения договоров. –М., 2000
27. На договорной основе: осоставлении текста договоров. – М., 2000
28. Нестеренко Ю.А. Историческиетенденции арендных отношений. – М., 2003
29. Никонов А.О. Сегодня офис – завтрацелое предприятие. (О том как развиваются отечественные предприниматели). – М.,2004
30. Нотариат России. – М., 2005
31. Основы государства и права. –СПб., 2003
32. Парусов И.А. Займись арендой. –М., 2005
33. Погнаться за мечтой/ Под ред.Ошерова Т.А. – М.: Проспект, 2005
34. Потапенко А.С. Экономика России. –М., 2005
35. Потапов Б.В. Передача арендованногопредприятия. – М., 2004
36. Правоведение/ Под ред. УшаковаТ.В. – М.: Просвещение, 1999
37. Правовые отношения России. – М.:АСТ-ПРЕСС, 2004
38. Предприятия пищевой промышленности/Под ред. А.В. Вронских. – М., 2004
39. Разимов Г.Л. Основы договорныхотношений. – М., 2001
40. Раицкий К.А. Экономика организацийи предприятий: учебник. – М.: Дашков и К, 2004
41. Ростовский Д.И. Аренда. – М., 2004
42. Саитов Б.В. Кредиторы в призмевремен. – М., 2005
43. Сацких Д.М. Капитальный ремонт –во сколько выльется? – М., 2000
44. Сергеев Д.И. Поделись успехом. –М., 2001
45. Тарищев Т.Д. Твой капитал. – М.,2005
46. Устинов Т.Д. Методика аренды. –М., 2000
47. Утлов Ж.З. Растить потомствонищеты. – М.: Альтернатива, 2005
48. Харинов Т.А. Предрассудки. – М.,2000
49. Харитонов С.Ф. Государственноерегулирование арендных отношений. – М.: ЮНИТИ-Дана, 2005
50. Хворостов Н.Т. Предприятие какобъект договора. – М., 2005
51. Экономика предприятия /Под ред.В.Я. Горфинкеля, В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-Дана, 2002
52. Экономика предприятия/ Под ред.О.И. Волкова. – М.: Инфра- М, 2003
53. Яковлева И.А. Не гнаться за модой:как делают деньги в России. – М., 2003
54. Ястребов И.В. Аренда и рекламапредприятий торговли. – М., 2004