Реферат: Договор аренды нежилых помещений
Дипломнаяработа
Тема:Договор аренды нежилых помещений
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДАДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ
1.1 Здания, сооружения инежилые помещения как объекты недвижимости и аренды
1.2 Понятие договорааренды нежилого помещения
1.3 Существенные и иныеусловия договора аренды нежилого помещения
ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРААРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
2.1 Заключение, форма ипроблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений
2.2 Исполнение договорааренды нежилого помещения
2.3 Применение общих нормоб аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении
2.4 Ответственность подоговору аренды нежилых помещений
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. С давних времен такое распоряжениеимуществом, как сдача его в аренду, представляло определенный интерес,поскольку служило способом извлечения выгоды из этого имущества[1].
Аренда как временное пользование чужим имуществом активноприменяется в различных сферах экономики. С точки зрения арендодателя, аренда — один из самых простых и эффективных способов получения дохода. Не обладалдостаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность,арендатор имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несетриска случайной гибели или порчи этого имущества, а, как титульный владелец,обладает абсолютной защитой своих прав — Плоды, продукция, доходы, полученныеарендатором в результате пользования арендованным имуществом, являются егособственностью.
Существенными особенностями обладают отдельные разновидностиаренды. Так, под влиянием специфики объекта явно выделяется аренданедвижимости.
В условиях реформирования экономики России договор арендынедвижимости, а в частности зданий, сооружений, а также нежилых помещенийполучил широкое распространение.
В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одноиз основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которойнемыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы,оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение воборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.
Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что немогло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметомкоторых они являются.
Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных,объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросусоответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакамнедвижимости.
Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть вустановленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст. 130 ГКРФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретнымдоговорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературеисследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данногодоговора заслуживает особого внимания.
Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правовогорегулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридическойлитературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеютпрактическую значимость. Между тем, всестороннее и глубокое исследование проблемсущности нежилых помещений, решение важной проблемы определения понятийногоаппарата в этой сфере, правового статуса субъектов исследуемых, отношений,формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилыхпомещений. Следует признать, что законодательство в сфере аренды недвижимостиостается несовершенным, разъяснения высших судебных инстанций не даютисчерпывающих ответов на практические вопросы. Следовательно, тема, связанная сдоговором аренды нежилых помещений, весьма актуальна как с теоретической, такпрактической точки зрения.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российскоезаконодательство об аренде недвижимого имущества нуждается в совершенствованиидля того, чтобы оно создавало правовую основу и содействовало нормальнымарендным отношениям с участием такого объекта как нежилые помещения.
Степень научной разработанности. Некоторым поставленным в работевопросам посвящено достаточно много статей в периодической печати, имеютсяпроблемы, широко исследуемые в отечественной научной литературе, например,порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним, природа арендных прав или феномен нежилых помещении как объектов арендыили недвижимости. Теоретической основой исследования послужили труды такихпредставителей отечественной правовой мысли, как М.Ф. Владимирский-Буданов, О.СИоффе, Л.А. Лулц, Д.И. Мейер, H.O. Нерсесон, Л.И. Петражицкий, И. А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич.
Проанализированы работы советского и современного периодов: М.МАгаркова, Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.Л.Грибанова, Б.М. Гонгзло, Н.И. Клейн. О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, А.Маковской, С.Ф. Савкина, О.Н. Садикова, А.Л. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А.Рясенцева, B.C. Толстого, В.А. Хохлова,Г.С. Шапкиной, К. Ярошенко и других.
Целью работы является исследование комплекса основных правовыхпроблем, связанных с природой договора аренды и его практическим применением.
Задачи работы:
— выявить особенности нежилых помещений как объектов недвижимости;
— определить основные особенности договора аренды нежилогопомещения, обусловленные спецификой его предмета;
- проанализироватьсубъектный состав участников отношений, вытекающих из договора аренды нежилыхпомещений;
- установитьсущественные условия договора аренды нежилых помещении;
- установить сферуприменения общих норм об аренде и аренде зданий и сооружений относительноаренды нежилых помещений;
— выявить особенности, порядка заключения, оформлении игосударственной регистрации договора аренды нежилых помещений;
— охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре
— сформулировать предложения по совершенствованию действующегозаконодательства.
Объектом исследования являютяся общественные отношения,возникающие по поводу договора аренды недвижимости и урегулированныегражданским правом.
Предмет исследования — нормы отечественного, определяющие правовоерегулирование договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, а такжеправоприменительная деятельность по реализации этих норм.
Методы исследования. Методологическую основу исследованиясоставили общенаучные диалектические методы познания (материалистическаядиалектика), включающие принципы объективности, системности, историзма,индукции, дедукции и др. Наряду с общенаучными методами познания применялисьчастнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический,формально-логический, исторический, системно-правовой, сравнительно-правовой идругие. Общая логика исследования построена на целостном понимании аренды какправового и экономического явления, служащего инструментом регулированияхозяйственных связей субъектов имущественного оборота.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав,заключения и библиографического списка.
/>ГЛАВА 1 ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА АРЕНДЫНЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИИ
1.1 Здания, сооружения и нежилые помещения как объектынедвижимости и аренды
Гражданский кодекс РФ (п.1 ст. 130) здания и сооружения однозначноотносит к недвижимым вещам. Эти объекты недвижимы как по своей природе, так ипо назначению обладают признаками фундаментальности, прочности относительнойдолговечности, непотребляемости, отличаются индивидуальностью.
«Традиционно в российской цивилистике здания и строенияобозначались термином «строение». При этом под строением донималась ипонимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком»[2].Элементы единства здания и строения позволяют поставить вопрос об ихобъединении под единым термином. Например, с использованием слова «постройка»[3].Как объединяющее данные объекты Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. использовалслово «строение» (ст.ст. 174,247,567).
Действующее законодательство по-прежнему не содержит легальногоопределения здания и сооружения.
Словарь русского языка обозначает здание как «архитектурноесооружение, постройка, дом», а под сооружением понимает всякую значительнуюпостройку (различного вида и назначения)[4].
В соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов(ОК 013-94 здание определяется как архитектурно-строительный объект,назначением которого является создание условий (защита от атмосферныхвоздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения,хранения материальных ценностей, имеющий крышу и стены.
В литературе под зданиями обычно понимают тате объектынедвижимости, которые «отличаются своей неподвижностью, фундаментальнойпривязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены,конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации,,.»[5];«под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный наземельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментальносвязан с земельным участком, используется (может быть использован) по целевомуназначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно»[6]. Таким образом,обычное определение здания включает в себя признаки: а) искусственностивозведения, 6) неразрывной связью с тем земельным участком, па которомрасположена, в) такой фундаментальной связью с землей, при которой перемещениеданного объекта невозможно без нанесения существенного ущерба его использованиюпо назначению г) завершенностью с точки зрения использования по назначению.Есть попытки выделить и такой признак как «самостоятельность», объект долженбыть отдельно стоящим, что отличает здания, например, от нежилых помещений[7].
Обычно к зданиям относят строения капитального типа, где людинаходятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие состоиттакже в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей,для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служатчисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не оченьбольшого периода времени[8].
Ныне действующее законодательство не проводит юридическогоразграничения между зданиями и сооружениями, но, как считает А.В. Ерш в этомнет необходимости: «В юридической литературе неоднократно делались попытки датьюридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо,поскольку данные понятия не относятся к числу правовых». Более того, в толковомсловаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению кпонятию «здание»[9]. Автор указывает,что правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как этотпредложено в научной литературе[10].
П.Г. Буга определяет сооружение как строение, предназначенное длявыполнения сугубо технических задач (мост, туннель, станция метро и т.д.)[11].К сооружениям также относят гидроэлектростанции, порты, оранжереи, трансформаторыи другие инженерные строения.
Общероссийский классификатор основных фондов также выделяетсооружения, определяя их как инженерно-строительные объекты, назначениемкоторых является создание условий, необходимых для осуществления процессапроизводства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных сизменением предмета труда» или для осуществления различных непроизводственныхфункций. Такие объекты могут включать в себя отдельные элементы (например, моствключает пролетное строение, опоры, мостовое полотно)[12].
Различая правовой режим зданий и сооружений в юридическойлитературе нет единого мнения относительно следующего, С.П. Гришаев говорит озданиях и сооружениях, что «располагаться они могут как на земле, так и подземлей»[13]. Причем тут жеприводит определение здания согласно Строительным нормам и правилам СНиП10-01-1994, но которым, как указывалось выше, оно представляет собой«… наземное строительное сооружение...»[14].
Кроме того, не все сооружения имеют «тесную связь с землей». Рядсооружений, традиционно признаваемых недвижимым имуществом, скорее всего,недвижимостью не являются, Например, паропроводы, газопроводы и другиетрубопроводы, лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства,углубленные в землю, а случае их переноса сам трубопровод совершенно непострадает, либо ущерб стоимость разборки и новой сборки соединений, сварки) поотношению к стоимости самой трубы будет незначителен. В этом смысле больше оскопаний признавать объектами недвижимости оборудование, смонтированное бжесткой связи с бетонным полом производственного помещения, окружающейаппаратурой, технологическими узлами, коммуникациями, и которое, действительно,невозможно перемещать без радикальных и внушительных по размерам последствий,Можно предположить, если бы дореволюционные цивилисты могли наблюдать в своевремя подобные сочетания производственных агрегатов (явно отсутствовавшие в тотпериод), то их позиция о необходимости выяснять признак тесной связи объектанедвижимости именно с землей была бы поколеблена.
Весьма интересен и сложен вопрос о том, каков режим недвижимыхвещей (в частности, зданий и сооружений) относительно протяженных объектов,выполняющих коммуникативные функции[15] (например, линийэлектропередач).
В целом вопрос о различных частях объекта недвижимости, ихсамостоятельности и применимым к ним нормам, довольно сложен.
Реформирование рыночных отношений в России вызвало определенныйинтерес участников гражданского оборота к таким объектам недвижимости какнежилые помещения.
Значение нежилых помещений существенно возросло с введениемпрямого запрета на расположение промышленных производств в жилых домах и установлениемспециального порядка перевода жилых помещений в нежилые для размещениясобственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений,организаций (п. 3 ст.288 ГК РФ). Одновременно с этим выяснилось, чтонормативная база объективно не готова к тому, чтобы четко урегулировать даженаиболее принципиальные положения о нежилых помещениях[16].
ГК РФ помимо общего указания на то, что жилое помещение может бытьв установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретнымдоговорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминает.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого родаобъектов, как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости,суды, включая Конституционный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, не ставилипод сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельнымобъектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынкенедвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частотемногократно превосходили и превосходят, например, договоры купли-продажинежилых зданий в общую долевую собственность покупателей[17].
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» от 21.07.1997 г. использует слова «нежилое помещение» в оченьшироком смысле и прямо называет в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Сам факт упоминания в Законе о регистрации, принятом послевступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте труднопереоценить. Однако в ГК РФ нет норм, детально регламентирующих правовой режимнежилых помещений. В юридической литературе также до настоящего времени несложилось единого мнения по поводу нежилых помещений.
Одна из проблем возникает, из-за недостаточно полного и четкогоопределения понятийного аппарата в этой сфере.
Толковый словарь русского языка помещение определяет каквнутренность здания[18]. По мнению однихавторов нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»[19].Другие под помещениями понимают составные части здания или сооружения,предназначенные для длительного нахождения в них людей[20].
Если рассматривать нежилое помещение как «целое строение, так иего часть», то и здесь такой подход признается небезупречным, ведь как отмечаютавторы «правильное определение невозможно без установления точного соотношениямежду целым и частью»[21].
Е.Е. Дорогавцева занимает по этому вопросу жесткую позицию:нежилое помещение, с ее точки зрения, всегда часть либо здания, либосооружения; причем, это помещение всегда изолированное[22].
Правоведы, сужая семантическую базу, усматривают в данномсловосочетании только внутренние части здания, поскольку, по их мнению,помещение не может иметь таких непременных признаков объекта недвижимости, как«привязка к определенному земельному участку», «законченность с возможностьюиспользовать по назначению», также помещение не может быть признано «отдельностоящим»[23].
Из приведенных определений можно сделать вывод, что понятия«здание» и «помещение» не равнозначны; здание и помещение относятся друг кдругу как форма и содержание. В рамках одного здания можно изменять помещения,перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (какформа) останется неизменным[24].
Так, в настоящего времени, особенности правового регулированияотношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными, Воснове неясностей их правового режима, конечно же, лежит специфика самогонежилого помещения. Законодателю необходимо создать для данного объекта свойсобственный правовой режим.
1.2 Понятие договора аренды нежилого помещения
Недвижимое имущество является одним из наиболее распространенныхобъектов договора аренды.
Аренда недвижимого имущества отличается особым правовым режимом.
В ГК РФ отдельно выделены специальные правила передачи в арендулишь отдельных видов недвижимости (зданий, сооружений и предприятий), всякаядругая недвижимость в аренде подчиняется, таким образом, общим положениям об аренде(§ I Главы 34 ГК РФ).Представляется, что это было сделано, скорее всего, ввиду специфики указанныхобъектов недвижимости, требующей особого правового регулирования. Но,необходимо отметить, что при купли — продаже недвижимости предусмотреныспециальные правила § 7 Главы 30 ГК РФ, касающейся продажи всей недвижимости«Продажа недвижимости» (кроме предприятий в § 8 «Продажа предприятия»). Как намкажется, такое обособленное регулирование продажи всех объектов недвижимостивносит определенную правовую ясность, т.к. отводит им специальные правилапродажи. Ведь общими положениями о купле-продаже трудно объять все аспектыпередачи в собственность вещей, в том числе и недвижимых. А вот при аренденедвижимости, как указывалось выше, приходится ограничиваться общимиположениями об аренде любых вещей[25].
Правда, С. Гришаев, наоборот, считает структуру арендных отношенийс недвижимостью а ГК РФ более приемлемой, нежели при ее продаже; «законодательне установил отдельного правового режима для купли-продажи зданий и сооружении,как это было сделано применительно к ипотеке и аренде (ограничившись общиминормами о купле-продаже недвижимости), Такое вряд ли можно считать правильным,поскольку нельзя не отметить специфику этих объектов по сравнению с другимиобъектами недвижимого имущества»[26].
Однако при таком подходе регулирования арендных отношений внерамок правового регулирования оказались объекты, обладающие не меньшейспецификой (упомянутые незаконченные строительством объекты, нежилыепомещения). На них распространяются правила общих положений о договоре аренды[27].
Подробнее о сфере применения к арендным отношениям с нежилымипомещениями норм общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений речьпойдет в Главе 3 настоящего исследования.
Договор аренды нежилых помещений получил широкое распространение вгражданско-правовых отношениях. В настоящее время он занимает одно из первыхмест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо безсоответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование,оргтехника, помещений для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборотнежилых помещений вызывает определенные трудности.
Поскольку правовой статус части здания — нежилого помещения понастоящее время законодательно не определен, совершение сделок с ними вызываетопределенные затруднения.
Правовые проблемы аренды нежилых помещений в научной литературеисследованы недостаточно полно, хотя практически каждое условие данногодоговора заслуживает особого внимания.
Своеобразие аренды нежилых помещений заключается в том, чтодлительное время в СССР псе пригодные для этих целей объекты недвижимостинаходились в собственности государства и распределялись между организациями,предприятиями и учреждениями соответствующими государственными органами вдирективном порядке.
С принятием первой и второй частей ГК РФ процесс правовогорегулирования арендных отношений получил свое логическое завершение назаконодательном уровне.
Тем не менее, аренда нежилых помещений, не нашедшая своегозаконодательного регулирования на уровне основополагающего гражданского закона,сталкивается с проблемами, как в теории, так и практике правоприменения.
По договору аренды нежилых помещений арендодатель обязуетсяпередать такие помещения арендатору во временное владение и пользование или вовременное владение.
Аренду нежилых помещений можно классифицировать по различнымкритериям» Так, в зависимости от срока действия договора различаюткраткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта — аренду помещения под офис, аренду складского или производственного помещения ит.п.
В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переходправа собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока арендыили до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую идолгосрочную.
Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), котораязаметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.
Текущая аренда представляет совой традиционно временное получениеарендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом правособственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однакопродукция и доходы, полученную арендатором в результате использованияарендованного помещения, являются его собственностью, если помещениеиспользовалось в соответствии с условиями договора.
Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством,а в случае неурегулированности отдельных вопросов арендных отношений законом,они могут быть определены в договоре.
Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность(выкуп) истечение срока аренды или до его истечения при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупеарендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может бытьустановлено дополнительным соглашением сторон, которые при: этом вправедоговориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Динамичность общественно-политических процессов и России повлеклиза собой изменения и регулировании аренды. Подтверждением тому являетсяФедеральный закон от 21.12.01 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного имуниципального имущества» (в ред. от 27.02.03 г. N 29-ФЗ), который отказавшисьот такого способа приватизации государственного и муниципального имущества каквыкуп арендованного имущества, исключил использование аренды нежилых помещений инесвойственных классическому гражданско — правовому договору целях.
Распространив на аренду нежилых помещений правила об аренде зданийи сооружении противоречия в вопросах формы заключения договора и необходимостиобязательной государственной регистрации будут устранены без помощи подзаконныхнормативных актов.
1.3 Существенные и иные условия договора аренды нежилого помещенияВопрос о существенных условиях всякого договора рассматриваетсякак вопрос о наличии самой сделки — существенными признаются условия,согласование которых необходимо для признания договора заключенным[28].Это традиционное определение существенных условий практически сохранилось вчасти первой п. 1 ст. 432 ГК РФ и является преобладающим в литературе[29]
В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, еслисторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора и этосоглашение облечено в надлежащую форму.
Формулировка указанной статьи, предусматривающая, что«существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы взаконе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоровданного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению однойиз сторон должно быть достигнуто соглашение» можно истолковать следующимобразом: все существенные условия должны быть перечислены в тексте самогодоговора. При таком подходе отсутствие хотя бы одного из существенных условий вдоговоре аренды нежилого помещения влечет недействительность конкретногосоглашения. В современной юридической литературе существенные условияприменительно к договору рассматривают с двух позиций: I) договор — письменныйдокумент, содержащий конкретные условия договора; 2) договор — правоотношение,содержание которого определяется не только текстом договора, но теми предусмотреннымиГК РФ диспозитивными нормами, которые позволяют определить существенные условияконкретного вида договора независимо от того, включены они в текст соглашенияили нет. Эти диспозитивные нормы восполняют те существенные условия, безкоторых та или другая конструкция договора невозможна, однако стороны своюпозицию по ним не определили (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Так, применительно к аренде, ст. 606 ГК РФ указывает па то, чтоаренда предполагает передачу имущества только во временное владение ипользование, и отсутствие условия о сроке предоставления лишило бы договораренды смысла и правового содержания. Отсутствие такого соглашения призванавосполнить ст. 610 ГК РФ.
В соответствии с широко применяемой классификацией всесущественные условия договора, перечисленные в статье 432 ГК РФ, делятся начетыре группы.
Необходимым условием любого гражданско-правового договора являетсяусловие о предмете.
Обычно считается, что для договора аренды существенным условиемявляется только определенность предоставляемого в аренду имущества[30];бесспорно нельзя говорить о заключении соглашения, если не ясно, что же именноарендовано.
По поводу определения предмета договора в цивилистике имеютсяразличные мнения. Одна группа авторов[31] предмет договоравидит в действиях, которые должна совершить обязанная сторона. Другая группаученых[32] предмет договорасводит к вещам, подлежащий передаче другой стороне.
Следующая группа цивилистов исходит необходимости разграниченияпонятий «объект договора» и «предмет договора». Под объектом договораподразумеваются действия (поведение) сторон по передаче вещи, а сама вещьсоставляет предмет договора[33]. «Объектамиотносительных гражданских прав, которые могут быть осуществлены лишь при определенномповедении обязанных лиц, всегда являются действия этих лиц. В тех случаях,когда действия должников направлены на передачу вещей, эти вещи называютсяпредметом договора»[34]. Специфическойособенностью аренды является дополнительное требование, предъявляемоезаконодателем к предмету договора под страхом его не заключения: в нем четкодолжны быть оговорены условия о качестве передаваемого в аренду имущества,месте нахождения и Другие признаки, позволяющие установить соответствующий объекти его состояние.
В силу ч. 3 ст. 607 ГК РФ предмет аренды является существеннымусловием договора. По сути, данное условие является основополагающим, посколькуна факте передачи конкретного имущества в аренду строятся/> реальные арендные отношения. Четкоеопределение состава арендуемого имущества имеет существенное значение для обоихучастников договора, так как оно влияет на расчет размера арендной платы,надлежащий контроль за состоянием имущества, своевременное проведение ремонта,а при прекращении договора — на перечень и состояние возвращаемого имущества. Внем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество,которое передастся в аренду. При отсутствии в договоре таких сведений онсчитается заключенным. Именно необходимостью обеспечения защиты прав участниковдоговора вызвано включение пункта, определяющего это условие, в текст договора.
Условие о предмете аренды наряду с наименованием иместонахождением имущества включает в себя качественные и определеноиндивидуальные признаки объекта: год постройки, вид строения, наличие служебныхпостроек, нежилых и жилых помещений в составе здания и их площадь. Если жепредметом является нежилое помещение, то названные сведения требуют болеедетального изложения; площадь помещения, этаж, номер комнаты (при наличии) илидругие данные, с точностью определяющие место нахождения нежилого помещениявнутри здания, вид помещения (основное, служебное) и др.
Правильное понимание сути аренды невозможно без четкого усвоенияпредметов любого из видов договора аренды, в том числе и такого вида как аренданежилого помещения, хотя и специально не предусмотренного в главе 34Гражданского кодекса РФ.
Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений донастоящего времени вызывает много споров. В основе неясностей их правовогорежима лежит специфика самого нежилого помещения: с одной стороны нежилыепомещения — часть вполне самостоятельного и физически полноценного объекта — зданияили сооружения, а, с другой, фактические потребности субъектов права побуждаютзаконодателя выделять этот объект как самостоятельный создавать для негособственный правовой режим.
Е.Е. Дорогавцева занимает по вопросу правового режима нежилогопомещения жесткую позицию: с ее точки зрения нежилое помещение всегда частьлибо здания, либо сооружения, причем это помещение всегда изолированное[35].В любом случае, несмотря на различный подход к понятию нежилого помещения,чтобы его арендовать нельзя, заключить договор аренды зданий и сооружений поправилам § 4 главы 34 ГК РФ. Речь идет о самостоятельном объекте аренды, непредусмотренном указанной главой ГК РФ. Условия применения нежилых помещений вгражданском обороте настолько специфичны, что требуют дополнительного правовогорегулирования, а до этого — использования общих статей, помещенным в главу 34ГК РФ. С таким подходом не согласны те, кто нежилые помещения не относят котличным от зданий и сооружений, самостоятельным объектами недвижимогоимущества: «в случае признания нежилого помещения самостоятельным объектомнедвижимости следует применять для регулирования отношений по его аренде ненормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), а общиеправила об аренде (параграф первый)»[36].
В юридической литературе имеется и такой подход: ГК РФ не выделяетчасть здания — нежилое помещение как объект гражданских прав. Назначениенежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ — размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблеманежил от помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда,имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то, илииное право вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а вотношении его конкретных частей (помещений)»[37]. Но с тем, что«доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно»[38].
Специфика предмета договора аренды нежилых помещенийпредопределяет объем правомочий арендатора в отношении земельного участка, накотором находится здание, часть которого сдается в аренду. Но этот вопросостается достаточно дискуссионным и открытым, а юридической литературе, Об этойпроблеме речь идет в следующей главе о правах на земельный участок, на которомнаходится здание со сдаваемыми в нем в аренду нежилыми помещениями, Проблемавыглядит следующим образом: аренда нежилых помещений подчиняется общемурегулированию наравне с любыми другими объектами недвижимости. Правил о судьбеземельного участка в общих правилах не содержится. Но практически призаключении анализируемого договора стороны берутся за решение данного условия,при этом руководствуясь специальными положениями о правах на земельный участокпри аренде находящихся на нем зданий и сооружений.
Тогда возникает вопрос: есть ли необходимость в решенииобозначенной проблемы о земле, когда действующее законодательство нежилыепомещения вообще не признает самостоятельными объектами недвижимости.
Вторую группу существенных условий договора аренды нежилогопомещения составляет срок, т.е. период времени, на который сдается нежилоепомещение в аренду.
Договор аренды по ГК РФ предусматривает передачу имущества вовременное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договорепо соглашению сторон, Вместе с тем ГК РФ, в отличие от Основ законодательстваоб аренде не относит срок аренды к существенным условиям договора в силузакона. На практике же очень часто это условие заявляется сторонами каксущественное, В таком случае, как указывалось выше согласно ст. 432 ГК РФ, понему должно быть достигнуто соглашение, и оно будет признаваться существенным.
Действующее законодательство не содержит ограничений в отношениисроков аренды нежилых помещений, т.е. такие договоры могут заключаться на любойсрок. П.2 ст. 610 ГК РФ допускает заключение договора без определения срока егодействия. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.
По данному существенному условию Д.И. Мейер писал: «… срок неимеет такого значения для договора найма, чтобы неустановление его в отдельномдоговоре делало договор недействительным. Когда наем совершается письменно иакт является к засвидетельствованию нотариусу, быть может он откажет взасвидетельствовании договора, не определяющего срока найма, на том основании,что законодательство считает срок существенной принадлежностью этого договора.Но с научной точки зрения, дот пор найма, в котором не означено срока, нельзясчитать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то этоне значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договоранаступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует присамом его заключении, а контрагенты представили себе определить еговпоследствии»[39].
В литературе указывается на то, что «срок действия договораявляется существенным условием договора, и стороны обязаны его указать»[40].Данная точка зрения не представляется приемлемой, поскольку исключаетвозможность заключения договора в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ безуказания срока.
К третьей группе существенных условий отнесем арендную плату, но соговоркой, что в силу закона (общие нормы об аренде) такое условие существеннымвсе-таки не является. Ст. 614 ГК РФ определила, что порядок, условия и срокивнесения арендной платы определяются договором аренды, в противном случае онибудут применяться как при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах. То есть по общим нормам об аренде (§ 1 Главы 34 ГК РФ),применимым к аренде нежилых помещений, арендную плату не следует относить ксущественным условиям договора аренды нежилого помещения в силу закона. Однакоусловие о цене аренды, наряду с объектом и сроком аренды, почти всегда ставитсяна согласование по заявлению сторон при заключении исследуемого договора.
Здесь следует отметить, что цена аренды как существенное условие,получила специальное решение в нормах, посвященных договору аренды зданий,сооружений. Речь идет о статье 654 ГК РФ, в отличие от общих положений арендыпредусматривающей обязательное включение в такой договор указание на размерарендной платы.
В.В. Витряиский полагает, что и срок, и арендная плата относятся ксущественным условиям договора аренды[41].
Практика свидетельствует, что стороны договора аренды нежилыхпомещений часто по-разному толкуют нормы закона по определению и исчислениюарендной платы[42].
Фактическое изменение размера арендной платы в результатекорректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а являетсяисполнением данного условия (п.11 Обзора практики разрешения споров, связанныхс арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11. 01.02 №66).
Арендатор обратился с иском в арбитражный суд о признаниинедействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальноеповышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетоминфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст.614 ГКРФ, устанавливающей возможности изменения размера арендной платы не чаще одногораза в год.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил, указа, что п. 3ст.614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности измененияразмера арендной платы. Поэтому стороны не могут изменить или установить вдоговоре условие, отличное от дайной нормы, и, следовательно, условие детвора,предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы,является недействительным.
Однако суд кассационной инстанции это решение суда отменил и виске арендатору отказал, указав следующее. Спорным условием договора арендыарендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е.подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образомt по мнению суда, сторонысогласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ еерасчета.
П. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой,утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66установил, что изменение курса иностранной валюты к рублю не означает измененияразмера арендной платы.
В другом случае[43] арендаторобратился, а арбитражный суд с иском к арендодателю о признаниинедействительным условия договора аренду, предусматривающего ежеквартальноеповышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетоминфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГКРФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаше одногораза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 от 614ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размераарендной платы, в связи, с чем стороны не могут изменить или установить вдоговоре условие» отличное от предусмотри много данной нормой. Поэтому условиедоговора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размераарендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующеезакону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующимоснованиям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердойсумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому срокуплатежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы,устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результатекорректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собойисполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению неподлежит.
Теперь о коммунальных платежах при аренде нежилых помещений, Чтокасается оплаты коммунальных услуг при аренде, то в себестоимость продукциивключаются расходы по оплате договоров на оказание этих услуг, заключенных сучетом законодательства Российской Федерации и положений нормативных актов,регулирующих такие отношения. Отношения по договору энергоснабжениярегулируются параграфом 6 главы 30 ГК РФ, Правила этого договора применяются котношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью инефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом,иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст.548 ГКРФ). Статьей 539 ГК РФ установлено, что договор энергоснабжения заключаетсямежду энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем), Таким образом,договоры на оказание тех или иных видов коммунальных услуг по арендуемомупомещению должны заключаться арендатором только непосредственно спредоставляющими такие услуги организациями, л в этом случае затраты арендаторапо оплате договоров на оказание коммунальных услуг можно считать документальноподтвержденными и включать в себестоимость производимой им продукции всоответствии с требованиями главы 25 ГК РФ. Затраты арендатора по оплатедоговора на оказание коммунальных услуг, который в соответствии с действующимзаконодательством может быть признан недействительным, включаться всебестоимость выпускаемой им продукции не могут.
Необходимо иметь в виду, что согласно ст.545 ГК РФ абонент можетпередавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации черезприсоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласияэнергоснабжающей организации. В соответствии со ст. 17 Федерального закона от08.08.01 г. N 128-ФЗ (в ред. от 02.07.2005г.) «О лицензировании отдельных видовдеятельности»[44] эксплуатациятепловых и электрических сетей (за исключением случая, когда указаннаядеятельность проводится для обеспечения собственных нужд юридического лица илииндивидуального предпринимателя) входит в перечень видов деятельности, наосуществление которых требуются лицензии.
Лицензируемая деятельность осуществляется энергоснабжающимиорганизациями, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями,которые в качестве предпринимательской деятельности оказывают услуги ивыполняют работы. Следовательно, выставление счетов арендодателем арендатору запотребленную энергию при невыполнении указанных условий можно трактовать какнезаконно осуществляемую предпринимательскую деятельность,
В ст. 44 Федерального закона от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи»[45]указано, что на территории Российской Федерации услуги связи оказываютсяоператорами связи пользователям услугами связи на основании договора обоказании услуг связи, заключаемо го в соответствии с гражданскимзаконодательством и правилами оказания услуг связи. Поэтому если арендатороплачивает арендодателю, не имеющему лицензию, услуги связи, то включениеарендатором данных расходов п себестоимость продукции (работ, услуг) налоговымиорганами, как показывает практика, признается необоснованным, Налоговые органымогут признать необоснованным и включение в состав себестоимости продукции{работ, услуг) арендодателя расходов арендатора на междугородные переговоры стелефонов арендодателя, если последним не соблюдены указанные условия попредоставлению услуг связи.
Если при заключении договора аренды нежилого помещения непредусматривается заключение арендатором договоров на оказание коммунальныхуслуг по этому помещению с соответствующими организациями, то вопрос овозмещении арендодателю части коммунальных услуг, относящихся к сданному варенду нежилому помещению, должен рассматриваться при определении размераарендной платы, т.е. сумма оплаты коммунальных платежей должна быть включена всостав арендных платежей.
В п. 2 ст.614 ГК РФ определено, что арендная плата устанавливаетсяза все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составныхчастей в виде:
платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически илиединовременно;
установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных врезультате использования арендованного имущества;
определенных услуг, предоставляемых арендатором;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи всобственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат наулучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетаниеуказанных форм арендной платы или иные форму оплаты аренды. Единственноеограничение установлено в п. 3 ст-614 ГК РФ, согласно которому размер аренднойплаты может изменяться не чаще одного раза в год. Законом могут бытьпредусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы дляотдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например,Федеральный закон от 29.10.98 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»[46]разрешает размер лизинговых платежей по договору лизинга менять по соглашениюсторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в тримесяца).
Таким образом, отдельно выделенная арендодателем и оплаченнаяарендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть непринята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые приисчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами,стоимость коммунальных платежей следует отдельно не выделять, а включить всумму арендной платы.
Коммунальные платежи (в том числе и за телефон) могут быть учтеныв составе расходов арендатора. Для этого в договоре надо указать, чтоарендодатель от своего имени, но за счет арендатора будет оплачивать расходы покоммунальным платежам энергоснабжающих предприятий. В таком случае лицензии непотребуется и расходы арендатора об оплате коммунальных платежей будут признаныобоснованными[47].
Таким образом, мы приходим к выводу о том, что определение платыза пользование нежилым помещением должно базироваться на целостном пониманииобъекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, чтоарендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.
Под четвертой группой понимается вся совокупность условийдоговора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, Эта группаусловий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФне определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенныйвзгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора.Необходимость их согласования только лишь потому, что одной сторонойпредварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана.
/>ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫНЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрациидоговора аренды нежилых помещений
Действующее законодательство не предусматривает специальных правило порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм опорядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27,28ГКРФ).
Договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторонявляется юридическое лицо — независимо то срока, должен быть загадочен вписьменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), При нарушении указанных требований сампо себе договор является и заключенным, и действительным (п.2ст.162ПСРФ)[48].
Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме арендызданий, сооружений и предприятий), ввиду их неурегулированности сводятся квышеназванному правилу. Также они относятся и к договору аренды нежилыхпомещений.
/>Как отмечалось впредыдущей главе, правила оформления договора аренды нежилых помещений согласноп. 1 ст. 609 ГК РФ предоставляют сторонам следующие возможности:
1. Заключить договор нетолько в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой,телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющейдостоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст.434 ГК РФ).
2. Между физическими лицамидоговор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно.
В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации,такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года, что не скажешьдля договоров, заключенных на один год или более.
Но, как видится, стороны не прибегают к возможностям оформить договорв ином, чем письменном виде, Причем как на срок в один день (для проведенияконференции, совещания), так и на больший.
Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей153 ГК. РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договор наймавсякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме подстрахом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалосьгосударственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительностидоговоры требовали нотариального удостоверения.
В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ особенностью договора арендызданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности попередаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточномуакту или иному документу, подписываемому сторонами,
В целях обеспечения стабильности экономического оборотацелесообразно распространить требование о составлении передаточного актаподчиняются общим положениям об аренде. Хота, как показывает судебная практика,доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и являетсясоставление передаточного акта.
Так, между районным обществом инвалидов и индивидуальнымпредпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Посколькуиндивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, обществообратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первойинстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение судапервой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт,а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорногопомещения арендатору, в материалах дела отсутствуют[49].Таким образом, передаточный акт — это решающее, но единственное доказательствопередачи вещи. Иные доказательства могут быть приняты только в случаебесспорности их доказательственной силы.
Высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного актаявляется частью формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения,поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, понедостаточное»[50].
Как известно, главным существенным условием договора арендынежилых помещений является условие о предмете договора. При отсутствиихарактеристик последнего, договор считается незаключенным.
В практике арендных отношений широко применяются проформыдоговоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдаетсягосударственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулированиеотношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичныхобразований.
В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов сточки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключениядоговоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Не всегда подобныеакты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местногосамоуправления (прежде всего — в крупных городах) обычно принимаютпостановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельныхучастков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальныеобразования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношениядоговора аренды, эти вопросы находятся в исключительно ведении самой РоссийскойФедерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могутлибо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения,либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне подоговору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенцииадминистрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, ктоименно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарныепредприятий выступит в качестве арендодатели; в том числе администрация можетустанавливать порядок (процедуру) заключения таких договорил; администрациямуниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также можетустанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств;предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а такжепредопределять иные аналогичные условия таких соглашений.
Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли воферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащимобразом доведены до арендатора, то они составляют, лишь содержание властногоуказания администрации своему подчиненному органу (например, комитет поуправлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (какпредставительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридическогозначения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применятьсяправила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такогорода акты публичных образований являются по своей природе административными и,предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичномуобразованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишьсоздают препятствия в се реализации на определенное время в данных условиях.Необходимы разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в томчисле договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органамиисполнительной власти субъектов РФ на федеральном уровне, а также принятие наих основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.
По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду отимени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты)по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правомраспоряжаться соответствующим имуществом[51]. При отсутствиитакого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие насдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать варенду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника(ст. 295 ГК РФ). Акт согласия — вполне самостоятельный юридический факт всложном юридическом составе («согласие — договор»). Необходимость егопредварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, нообъективно требуется для внесения ясности в объем прав арендодателя в условиях,когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим емуимуществом[52].
В случаях, когда используются проформы договоров, разработанныеодной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием),есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ),а в соответствующих случаях — и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).
До заключения договора аренды нежилых помещений, прежде всегонеобходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществомарендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тожеявляется арендатором, сдающим имущество в субаренду. В первом случае, когдаарендодатель — собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимогоимущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом направе оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличиисвидетельства Федеральной регистрационной службы, в котором должны быть указаныодин из названных видов права и форма собственности (государственная,муниципальная или частная)[53]. Свидетельствоявляется единственным документом, подтверждающим правоспособность юридическоголипа в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единыйгосударственный реестр прав. Государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним — эти юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество. Государственная: регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права.
Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимозапросить экземпляр основного договора аренды, в силу которого он являетсяарендатором, и проверить при этом договоре допустимости на сдачу имущества всубаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только ссогласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено вдоговоре аренды, сдавать помещения в субаренду нельзя. Кроме того необходимопроверить, состоялась пи государственная регистрация договора, что означаетвступление его в силу, поскольку и соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договораренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.При этом необходимо учесть на какой срок он заключен. Договор аренды нежилыхпомещений на срок менее одного года обязательной государственной регистрации неподлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды:договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срокпервоначального договора аренды. Кроме того, договор субаренды на срок болееодного года необходимо регистрировать.
Проиллюстрируем вышесказанное примерами судебной практики.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору овзыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесенияарендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субарендынезаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации в связи, с чем виске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался нато, что договор субаренды является производным от дою вора аренды, не обладаетсамостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды,дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому неподлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и призналих необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п.2 ст. 615 ГКРФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное неустановлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих длядоговоров субаренду применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанныйсторонами договор субаренды нежилого помещения в силу 2 ст.609, п. 2 ст.651 ГКРФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с моментатакой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решениесуда без изменения[54].
Другой пример. Между арендодателем и арендатором был заключёндоговор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещенияарендатор сдал в субаренду другой организации, Решением арбитражного суда в2000 г, первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочноепрекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст.618ГК РФ), субарендатор обратился иском в арбитражный суд о понужденииарендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения,находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, наусловиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Соблюдение норм действующего гражданскою законодательства огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений позволитизбежать неприятных последствий.
Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературныххолодильников» (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный судЧувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ — АВТО» о признании недействительными; договора долгосрочной арендыпроизводственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля г.,договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередноговыкупа от 27 июля 1998 г. и договора долгосрочной аренды оборудования с правомпервоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и возврате полученного по указаннымдоговорам имущества.
Исковые требования были мотивированы тем, что на основанииназванных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортногоцеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения,оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не былизарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральнымдиректором акционерного общества с нарушением порядка заключении сделок,поскольку в их совершении имеется заинтересованность.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковыевзаимосвязанными сделками, направленным и на передачу в аренду имущественногокомплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому,в соответствии со ст.609 ГК РФ и подлежали обязательной государств: инойрегистрации.
Кроме того, в силу ст.6 и 13 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дозаключения договоров аренды имущественного комплекса трал с порти ого цеха акционерноеобщество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое правособственности на это имущество в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно наосновании ст.168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применилипоследствия их недействительности. Также обоснованно в соответствии с ч. 1 ст.181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствийнедействительности ничтожной сделки ни истек.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлениемот 24 июня 2002 г. решение и постановление апелляционной инстанции по данномуделу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановлен неапелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества,входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, каксамостоятельные сделки, но приведя каких-либо мотивов, опровергающихобоснованные выводы судов нерпой и апелляционной инстанций о взаимосвязанноеэтих сделок.
Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том,что к договору аренды спорного объекта недвижимости неприменимы последствиянедействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным какне прошедший государственную регистрацию.
В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановлениеФедерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 г., арешение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанцииоставил без изменения[55].
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимостиобеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальныйпорядок рас поражения им. Поэтому в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки сземлей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации вслучаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ устанавливает, чтоправо собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации в Едином государственном реестре. Регистрации подлежат: правособственности, право хозяйственного ведения» право оперативного управления,право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и инымизаконами.
Если в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества,безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновьвозникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрациясамих сделок, то применительно к договорам аренды и правда арендаторанеобходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.
Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ) предусматривает, чтодоговор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, еслииное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., действующего с31.01.1998 г. (далее — Закон о регистрации) вытекает необходимость регистрации,с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны,права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственногореестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г, № 219, в приложениях ккоторому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение ипереход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе,выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества),удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.
Закон о регистрации в своей прежней редакции (до редакции от09.06.2003 г.) имел следующую формулировку ч. 1 ст. 26, вызвавшую широкуюдискуссию: «Право аренды недвижимого имущества подлежит государственнойрегистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».
В.В. Витрянский такую формулировку нормы закона считаетнедоразумением и технической оплошностью, подчеркивая, что «государственнойрегистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некоеправо аренды»[56]. Авторомприводится довод о том, что на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ государственнаярегистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещныхправ, а право аренды к их числу не относится, Кроме того, в п. 3 ст. 26 ФЗЗакона и регистрации подчеркивается, что договор аренды помещения или его частирегистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения(части помещения)[57].
Такую ситуацию нужно сводить возникшую ситуацию «к несуразностиформулировки и рассматривать ее в отрыве от ст. 4 этого Закона.… в этойсамой ст. 4 установлено, что обременения на недвижимость подлежат регистрациинаряду с государственной регистрацией вещных прав на нее. «Очевидно, арендарассматривалась законодателем не как вид вещных прав, а как претендующая нарядус аналогичными правами на самостоятельную группу прав — «правообременения»[58].
Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенинникова. Так,он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрацииустанавливает лишь порядок регистрации и основания отказ в регистрации и неможет своей нормой предусмотреть государственную регистрацию «права аренды», непредусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В.Крашенинникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающимобязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же онссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином«государственная регистрация прав» понимается не только государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрациясделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)» кроме того, делаетпредположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точносформулировал название статьи 26»[59].
Некоторые ученые, наоборот, со ссылкой на п. 2 ст. 609 ГК РФговорят о том, что регистрировать необходимо только право обладанияарендованным имуществом[60]. Отмечаетсятакже, что «договор аренды предоставляется на регистрацию, так как для того,чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание, из которого этоправо возникает. Однако, регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона недоговор, а право аренды, поэтому следует признать, что регистрации обремененияесть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права о то жевремя является регистрацией обременения, Можно даже вести речь о едином понятииаренды как права-обременения подлежащего государственной регистрации. От него,безусловна, отличается договор аренды, как основание, из которого такоеправообременение возникает»[61].
Первоначально введенное в ст. 26 Закона о регистрации понятие «государственнаярегистрация права аренды» дало повод автору утверждать, что «обязательнойрегистрации подлежит именно правд аренды недвижимого имущества. При этомобязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооруженийникак не связана сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому, посмыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор арендызданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, б соответствии с ГК РФ неподлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такогодоговора должно быть зарегистрировано»[62]. Такоеутверждение не согласуется с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор,подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента такойрегистрации, если иное не установлено законом. В отношении договора аренды зданийи сооружений иное не предусмотрено, в связи, с чем такой договор считаетсязаключенным именно с момента государственной регистрации, а значит, с этого жемомента из договора возникают права и обязанности. Если договор не зарегистрирован,никаких права и обязанностей, в том числе «права аренды» не возникает[63].
Ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним» в редакции от 09.06.2003 г, была изменена. Вызвавшая многоспоров статья стала предусматривать, что «государственная регистрация арендынедвижимого имущества проводится посредством государственной регистрациидоговора аренды этого недвижимого имущества». Тем не менее, вопросы остались.Так ст. 4 Закона о регистрации по-прежнему гласит; «… наряду с государственнойрегистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрацииподлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,доверительное управление, аренда».
Остается непонятным, какие иные, кроме поименованных в ст. 4,ограничения (обременения) вещных прав подлежат государственной регистрации.Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит не аренданедвижимого имущества (как обременение), а договор аренды недвижимости.
В 2004 году рядом законов были внесены изменения в ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: ФЗ от 29.12.2004 г. №196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесенииизменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнилп. 1 ст. 4 Закона о регистрации по закрепляющим, что «ограничения (обременения)прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо актаоргана государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежатгосударственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» (абз. 2 п. 1ст. 4).
С введением в действие Федерального закона «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» котором нежилыепомещения отнесены к недвижимому имуществу, наибольшую дискуссию в литературевызвал вопрос, а необходимости государственной регистрации договоров арендынежилых помещений[64].
В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зданийсооружений, заключенный на срок не менее одного года, положит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На сегодня разрешена ситуация, когда, договор аренды здания вцелом, заключенный на срок менее года, не подлежал государственной регистрации,а договор (даже договор субаренды) помещения в здании требовал государственнойрегистрации. Со времени принятия Закона о регистрации краткосрочных договороваренды нежилых помещений подлежали регистрации, заключенные даже на один надень Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилыхпомещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещенийприменяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилыхпомещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственнойрегистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный нагод и более, должен быть зарегистрирован. Такая позиция Высшего органа судебнойвласти вполне разумна. Необходимость урегулирования такого вопроса отмечала ещеА.А. Маковская – зам. начальника Управления обобщены судебной практик ВысшегоАрбитражного Суда РФ. «Во многих случаях действующее российское гражданскоезаконодательство в этой области регулирования либо имеет существенные проблемы,которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующихправовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях»[65].
Подытоживая, следует указать, что наиболее удачным решением проблемыформы и регистрации договора аренды нежилого смещения представляетсязаконодательное закрепление в ст. с, 9 § 1 Главу 34 ГК. РФ положения оспециальном распространении действия ст.651 на отношения, связанные с арендойнежилых помещений.
2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения
Исполнение договора составляет использование прав и соблюдение обязанностейсторон.
Договор аренды является двусторонним. Каждый из участниковарендных отношений несет обязанности, соответствующие правам другой стороны, иимеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны[66].
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилогопомещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Как видим, целевоеназначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско-правовыхобязательств. Определенное предназначение имущества может быть установлено вдоговоре либо определяется императивными нормами права. Нежилые помещения могутбыть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений вжилые в установленном законом порядке.
Соответствие состояния передаваемого в наем имущества условиямдоговора или назначению имущества, исследователи данного вопроса определяют както, чтобы имущество было передано без недостатков, оно должно быть качественным[67].
Качество — «категория, выражающая неотделимую от бытия объекта егосущественную определенность, благодаря которой он является именно этим, а неиным объектом»[68]. О качестве можноговорить и тогда, когда в договоре тс или иные условия, относящиеся к свойствамобъекта, прямо не обозначены как требования о качестве. В договорныхправоотношениях качество определяют как «совокупность свойств правового иматериального объектов договора, обеспечивающую возможность нормальногоиспользования предмета в соответствии обычным его назначением либо специальнымназначением, определенным договором»[69].
Под недостатками, за которые несет ответственность арендодатель,можно понимать «отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которыебыли обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которыенаниматель вправе был рассчитывать и без особого условия»[70].
«Состояние, соответствующее условиям договора» необходимоопределять с учетом правил ст. 612 ГК РФ. Так, арендодатель отвечает занедостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующиепользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал обэтих недостатках.
При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор посвоему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездною устранениянедостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребоватьдосрочного расторжения договора.
Одной из гарантий арендодателя в данной ситуации является то, чтоон извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостаткиимущества за счет арендодателя, может без промедления произвести заменупредоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостаткиимущества (ст. 612 ГК РФ).
Арендодатель освобождается от ответственности, если недостаткиоговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; они заранее былиизвестны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду (явные недостатки).
Нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору всрок, определенный договором. Если имущество не передано арендатору в срок,установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, вразумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков причиненных задержкой исполнения,либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных егонеисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).
Категория разумности недостаточно исследована в юридической науке,а действующее законодательство не содержит критериев разумности. Между тем ч. 3ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении иисходит из того, что когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимостьот того, осуществлялись ли эти права разумна и добросовестно, разумность идобросовестность участников гражданского правоотношения предполагается.
Совершенно очевидно, что стороны взаимно заинтересованы вскорейшем предоставлении и получении имущества, Срок, в течение которогоарендодатель обязан передать нежилые помещения, должен позволить сторонамнадлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвестисоответствующие действия.
Здесь необходимо учитывать возможность достижения питавшийсяпериод основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимы помещения дляпроведения в течение полугода художественной выставки, а убытки в виденеполученных доходов в связи с тем, что срок выставки сократился на нескольконедель.
Безусловно, категория разумности во многом носит оценочныйхарактер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однакообщие критерии, носящие абстрактно-универсальный характер, должны бытьвыработаны наукой гражданскою права.
В первой главе настоящего исследования мы не могли не исследоватьправовую природу арендных прав. В рамках такого вопроса также следует отметитьследующее. В соответствии: с ч. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребоватьвещь у арендодателя в случае, если последний не предоставил сданное внаемимущество в указанный в договоре аренды срок. Такое положение дает основаниеполагать, что права арендатора — вещные права. На это сеть определенная точказрения: «наделение арендатора требованием отобрания… у арендодателя, сданного внаем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкциюобязательственно — правового правоотношения, но является необходимым и служитцелям оптимальной защиты прав арендатора»[71]. Причем арендаторможет отобрать вещь, только у арендодателя, но не у третьего лица, впользовании которого эта вещь находится. Об этом говорит пример судебнойпрактики.
Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребованиисданного ему в аренду нежилого помещения лица, занимающего это помещение. JB обоснование исковоготребования истец сослался на то» что он, как арендатор, является титульнымвладельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправеистребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд первойинстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующимоснованиям. С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключенкомитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договоруаренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату вовременное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом,передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив,что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний невступил во впадение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законнымвладельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использованиевещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли бытьзащищены в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГК РФ, согласно которой, еслиарендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный вдоговоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумныйсрок, арендатор вправе истребовать от него то имущество в соответствии со ст.398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения,либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненныхнеисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленноенепосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, неподлежит удовлетворению[72].
Арендодатель обязан передать имущество со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотренодоговором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а безних арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с егоназначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе былрассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления такихпринадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков(абз. 2 ч. 2 ст. 611 ГК РФ).
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, чторассматриваемая основная обязанность арендодателя — передать имуществоарендатору состоит из нескольких составляющих: имущество должно быть переданосвоевременно; оно передается со всеми его принадлежностями и документами;состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначениюимущества.
При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель долженпредупредить арендатора о правах третьих лиц на него. Безусловно, арендатордолжен быть осведомлен о том, кто помимо собственника имеет права наарендованное имущество, Если в дальнейшем будет иметь место право владенияодним имуществом, двумя арендаторами, правомочия арендатора будут принадлежатьтолько одному из них в соответствии со ст. 398 ГК РФ.
В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду неявляется основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут» право залога ит.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первоетолкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть нетолько поименованные в ст. 216 ГК РФ вещные права, включая право хозяйственноговедения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможностьучета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимоследует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить,что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество,которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выборарендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определеннозависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предметаренды, К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договорукупли-продажи, нрава арендатора по помещения. Изложенное приводит к выводу отом, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду всеустановленные законом требования, тем или иным образом запрещающие илиограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом.
При неисполнении арендодателем своей обязанности уведомитьарендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправепотребовать уменьшения размера арендной платы, а также расторжения договора ивозмещения убытков.
Дореволюционное российское законодательство предусматривалообязанность хозяина поддерживать вещь в надлежащем состоянии, соответственнопервоначальной цели. Он должен был исправлять нес существующие повреждения,происшедшие не по вине нанимателя, например, когда град выбивает окна. Дажеесли вред был причинен посторонним лицом, то он падал на хозяина, т.к. тяжестьубытка всегда ложилась на собственника. Поправки могли быть сделаны самимнанимателем в счет платы. Пользуясь вещью в соответствии с условиями договораимущественного найма и назначением вещи, наниматель был обязан предупреждатьповреждение, возможное при неосторожном обращении с вещью. Повреждение,причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, адействиями нанимателя, должно было быть восстановлено за его счет (т. X ч. 1 ст. 1708)[73].
Гражданский кодекс 1964 года предусматривал обязанностьнаймодателя производить за свой счет капитальный ремонт строения, нежилогопомещения (ст. 284 ГК РСФСР). Но это правило носило диспозитивный характер.Неисполнение наймодателем этой обязанности давало право) нанимателю произвестикапитальный ремонт, предусмотрел ими договором или вызываемый неотложнойнеобходимостью и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счетнаемной платы, либо расторгнуть договор имущественного найма и взыскать убытки,причиненные его неисполнением.
ГК РФ также возлагает на арендодателя обязанность по проведениюкапитального ремонта (ст. 616), Аналогичная обязанность предусматривалась ст.234 ГК РСФСР, как было сказано выше, и п. 2 ст. 85 Основ гражданскогозаконодательства. Эта норма связала со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанностьпо содержанию имущества на собственника.
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленныйдоговором, а если он не определен, то в разумный срок, Это означает, чтоарендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодномдля использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложнойнеобходимостью, арендодатель должен провести его без промедления, Законпредусматривает последствия невыполнения этой обязанности (гг. 1 ст. 616 ГКРФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт ивзыскать с арендодателя его стоимость или зачесть се в счет арендной платы;потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которыенаступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранитьнедостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие егоэксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ). Также они схожи с последствиями,которые были предусмотрены прежним законодательством. Норма, полагающая наарендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает, чтоарендатор может взять на себя эту обязанность в договоре аренды.
Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имуществапри передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения наарендатора расходов по проведению капитального ремонта в договоре.
Так, комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основаниии. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченнойответственностью (далее — ООО) о расторжении договора аренды в связи спросрочкой внесения в установленные сроки арендной платы и о выселенииответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании,что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центральногоотопления арендуемого помещения и в соответствии с ч.1 ст. 616 ГК РФ зачел егостоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено, ииск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуацииарендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.
Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи сжалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая, протки заявленныхтребований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центральногоотопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателяосуществить такой ремонт.
Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначениюимущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, системаотопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил,что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы отопления самапо себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранитьпоследствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счетее капитальный ремонт[74].
Обязанность нанимателя по ГК РСФСР заключалась в бережномотношении к имуществу (обеспечении его сохранности), т.е. поддержании нанятогоимущества в исправном состоянии, охраны его от возможной порчи, гибели и т.п.(ст. 285 ГК РФ), Ссылаясь на ст. 242 ГК РСФСР, б случае допущенного нанимателемухудшения нанятого имущества он должен был возместить наймодателю убытки, еслине докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине. Нанимательотвечал за ухудшение нанятого имущества вполне обоснованно, т.к. оно находилосьу него во владении, Наймодатель также мог расторгнуть договор найма досрочно,если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества (ст.289 ГК РСФСР). Тем не менее, если имущество вообще погибло в силу случайныхобстоятельств, то нужно было руководствоваться тем, что риск случая нессобственник[75].
На нанимателе также лежала обязанность производить текущий ремонтнанятого имущества, Причем данная норма являлась диспозитивной.
В п. 2 ст. 616 ГК РФ содержится диспозитивная норма, аналогичнаяположениям ст. 285 ГК РСФСР и п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства.Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество висправном состоянии, производить за спой счет текущий ремонт (т.е. такой,который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) инести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемогопомещения, оплате коммунальных услуг и т.п.).
Как видно из обзора русского и зарубежного права по вопросу обобязанностях по выполнению капитального и текущего ремонта, законодатели разныхстран едины. На собственника возлагается большее несение расходов и это верно,т.к. он следит за своей собственностью в соответствии с общими принципамигражданского права. Однако эти нормы диспозитивны и позволяют сторонам изменятьэто условие в самом договоре аренды.
При прекращении договора имущественного найма наниматель по ГКРСФСР был обязан вернуть строение или нежилое помещение в том состоянии, вкаком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором (ст. 291 ГК РСФСР). В случае допущенного нанимателем поего вине ухудшения нанятого имущества он был обязан возместить наймодателюубытки (ст. 292 ГК РСФСР). Как и ГК 1964 года, так и Основы гражданскогозаконодательства предусматривали правила о судьбе произведенных нанимателемулучшений имущества. Так, в п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательствабыло закреплено, что произведенные арендатором отдельные улучшенияарендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотренодоговором. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвелулучшения, неотделимые без вреда для имущества, он мог требовать послепрекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное непредусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласияарендодателя возмещению не подлежала, если иное не предусмотренозаконодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшенияделились по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Еслиулучшения являлись, неотделимыми, то соответственно они делились в зависимостиот согласия собственника — арендодателя. Отделимые улучшения являлисьсобственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбеулучшений являлись диспозитивными, поэтому стороны могли предусмотреть иное вдоговоре.
В ст. 623 ГК РФ содержится традиционное определение последствий,связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964,п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ гражданскогозаконодательства). Если произведены отделимые улучшения, то они признаютсясобственностью арендатора, т.е. последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГКРФ). Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные снеотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда дляимущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласияарендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать отарендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (и.2 ст. 623 ГК), стороны могут предусмотреть в договоре иное распределениезатрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия:арендодателя; но втором — все произведенные затраты относятся на арендатора,поскольку он вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имуществопо своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ), допускается возможность иногорешения только в законе[76]. В п. 4 ст. 623ГК РФ воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшенияарендованного имущества как отделимые, так неотделимые, произведенные за счетамортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностьюарендодателя, Такой подход легко объясним, имея, а виду, что в указанныхслучаях улучшения производятся фактически за счет арендодателя, который пообщему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационныецели (на восстановление соответствующих объектов).
Еще одной обязанностью арендодателя является обязанность непрепятствовать арендатору в осуществлении его права пользования арендованнымимуществом. Законом эта обязанность прямо не предусмотрен, но ее наличиеобусловлено тем, что арендатор, являясь титульным владельцем, обладает вещно — правовыми способами зашиты своих прав, в том числе от посягательств со стороныарендодателя.
К обязанностям арендатора следует отнести следующие.
Обязанностью арендатора, непосредственно вытекающей из обязанностипользоваться имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества, является обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержаниеимущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616ГК РФ).
В литературе высказано мнение, что обязанность арендатора,установленная ч. 2 ст. 616 ГК. РФ, представляет собой единую обязанность поосуществлению текущего ремонта. Авторы этой точки зрения отмечают, что, «названнаяобязанность состоит из трех частных обязанностей, которые при определенной иходнородности имеют самостоятельное значение»[77].
Как считает Ерш А.В.: «нет необходимости объединять трисамостоятельные обязанности в одно понятие текущего ремонта, поскольку «третьясоставная часть» — обязанность по несению расходов на содержание имуществаимеет даже иную природу, нежели ремонт. Подобные расколы обусловлены внешнимиусловиями, как правило, носят характер платы за обслуживание здания, и несвязаны с устранением недостатков имущества[78].
Другой обязанностью арендатора является своевременное внесениеарендной платы. В ст. 654 ГК РФ установлено обязательное требование для арендызданий и сооружений об обязательном письменном согласовании размера платы зааренду. Если в договоре соответствующее условие не установлено, плата за арендунежилого помещения устанавливается за единицу площади, равной квадратномуметру, В этом случае действует специальное правило: арендная плата определяетсяисходя из фактического размера переданного арендатору нежилого помещения (ч. 3ст. 654 ГК РФ).
Законодатель не ограничивает возможности сторонам самимсогласовать в договоре приемлемую форму оплаты аренды, перечислив лишьнесколько вариантов в виде (ст. 614 ГК РФ):
/>определенных в твердойсумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли порученных в результате использованияарендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи всобственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат наулучшение арендованного имущества.
Как видим, выработанные в теории подходы к определению формарендной платы в целом ориентированы на защиту прав обеих сторон, Безусловно,вопрос о выборе формы будет решаться с учетом конкретных интересов, В то жевремя, как показывает правоприменительная практика, наиболее востребованнымиявляются два вида: периодические платежи в твердой денежной сумме и возложениена арендатора затрат по улучшению арендованного имущества, Нередко эти формысочетаются.
На арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату толькоза фактически переданные ему помещения по договору аренды (п. 10 Обзорапрактики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденною информационнымписьмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.02 № 66).
Так, между арендодателем и арендатором был заключен до го вираренды нежилых помещений. Однако часть помещений, сданных в аренду, не былаосвобождена арендодателем от имущества, в связи, с чем арендатор принял по актутолько свободные площади. Впоследствии арендодатель обратился в арбитражный судс иском о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пенейза просрочку платежа. Возражая против иска, арендатор указывал на то, чтопоскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, тосоответственно у него нет Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил,указав следующее.
В соответствии со ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателяпо отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества впользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользованиеэтим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречноеисполнение обязательств. Согласно п.2 ст.328 ГК РФ в случае не предоставленияобязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либоналичия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнениене будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречноеисполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либоотказаться от исполнения этого обязательства. В том случае, если исполнениеобязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежитвстречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства илиотказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленномуисполнению.
В данном случае арендодатель предъявил к взысканию долг поарендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии сустановленным в договоре размером арендной платы. При этом размер аренднойплаты, указанный в договоре, определен исходя и:1 ставки арендной платы за 1кв.м. арендуемой площади. Так как передача помещений состоялась не в моментзаключения договора сторонами, арендодатель вправе требовать с арендатораарендную плату с момента передачи помещений только за фактически переданныепомещения.
Особую форму вознаграждения под названием «наем из выстройки»приводил Шершеневич Г.Ф.: «Наниматель, за пользование в течение известногочисла лет отданную ему в наем землею, обязывается, по окончании срока найма,оставить все возведенные им постройки, дачи, собственности на выстроенноездание принадлежит собственнику земли не со времени только окончания найма, асо времени возведения здания, которое в продолжение договорного отношениянаходится лишь в пользовании нанимателя»[79].
Применительно к аренде недвижимости различают два вида цены:фиксированная и устанавливаемая договаривающимися сторонами. Специальныеправила действуют в отношении фиксированной цены. Во-первых, она может бытьустановлена только в случаях, предусмотренных законом, и в основномраспространяется на аренду государственного (муниципального) имущества.Во-вторых, ставки определяются уполномоченными на то государственными органами.В-третьих, имеет место дифференциация арендной платы в зависимости отназначения нежилых помещений, их технической характеристики и других оснований.
Арендатор вправе сдавать имущество в субаренду, однако осуществитьэто право он может только с согласия арендодателя (ч. 2 ст. 615 ГК РФ):
1) срок договора субаренды не может быть больше срока договорааренды;
2) при недействительности договора аренды, договор субаренды такжеявляется недействительным;
3) при расторжении договора аренды, договор субаренды такжепрекращается. Однако данное правило является диапозитивным. В качестведополнительных гарантий прав субарендатора закон устанавливает, чтосубарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество,находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределахоставшегося срока субаренды, на условиях, соответствующих условиямпрекращенного договора аренды (ч. 1 ст. 618 ГК РФ). Это права «может бытьреализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (арбитражный суд)о понуждении арендодателя к заключению договора аренды»[80].
По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениямаренды с той лиши разницей, что субарендные отношения ограничены сроком арендыи объемом прав арендатора. Па отношения, возникающие из договора субаренды,распространяются нормы об аренде и об отдельных видам договора аренды (ч. 2 ст.615 ГК РФ).
Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды иотношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг кдругу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношениисубарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакойответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор подоговору аренды.
В рамках рассмотрения вопроса о субаренде необходимо ответить навопрос о характере и форме согласия арендодателя на заключение арендаторомдоговора субаренды.
Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду являетсячастью юридического состава, который необходим для возникновения отношенийсубаренды, данный юридический состав включает в себя: 1) договор междуарендатором и субарендатором; 2) согласие арендодателя на передачу имущества впользование третьему лицу; 3) государственная регистрация договора (еслипредметом является недвижимое имущество). В отношении/> государственной регистрации необходимоучитывать следующее: для применения ч. 2 ст. 651 ГК РФ надо иметь в виду, чтосрок договора субаренды в любом случае не может превышать срок договора аренды.
Согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду являетсяизъявлением воли одного субъекта, оно направлено на возникновение отношениймежду арендатором и субарендатором, следовательно, такое согласие можнопризнать односторонней сделкой. Согласие должно быть выражено в адресарендатора, а не третьего лица, и воспринято арендатором по договору аренды.
Что касается формы выражения согласия арендодателя на сдачуимущества в субаренду, то законодатель не регулирует этот вопрос. Но коль скоросогласие является сделкой, то к его форме должны применяться положения главы 9ГК РФ о форме сделок — Однако следует заметить, что согласие арендодателя неможет быть выражено в форме молчания, которое должно пониматься как несогласие,а также в форме конклюдентных действий. Чаще всего право сдавать имущество всубаренду оговаривается при заключении договора аренды (непосредственно в текстедоговора) или же представляет собой отдельный письменный акт, составляемый длякаждой сделки субаренды отдельно.
Что касается последующего согласия (одобрения) арендодателя. Тоследует признать, что оно невозможно. Часть 1 ст. 615 ГК РФ прямо говорит отом, что заключение договора субаренды возможно только с согласия арендодатели.Следовательно, нет согласия — заключенный договор субаренды ничтожен в силу ст.168 ГК РФ-Положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора нанеопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом того, что срокдоговора субаренды в любом случае ограничен сроком договора аренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору обистечением срока; установленного в договоре субаренды. Ответчик, возражаяпротив заявленного требования, сослался на то, что договор является продленнымна неопределенный срок по правилам ч.2 ст. 621 ГК РФ. Поскольку истец непредупредил его в соответствии со ст. 610 ГК РФ об отказе от договора, иск неподлежит удовлетворению. Арбитражный суд разрешая спор, исходил из следующего.
Между истцом и ответчиком был заключен договор субаренды, сроккоторого меньше срока договора аренды. По истечении срока действия договорасубаренды ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением приотсутствии возражений со стороны истца.
Согласно абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субарендыприменяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом илииными правовыми актами. Так как иное законом не установлено, договор субарендымежду истцом и ответчиком в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ является возобновленным нанеопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от него впорядке, установленном ст. 610 ГК РФ.
Однако договор, по которому истцу было предоставлено и арендупомещение, прекратил свое действие в связи с истечением срока. Следовательно,договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, такжепрекратил свое действие, несмотря на возобновление его на неопределенный срок[81].
Поскольку субарендатор не связан с арендодателем, ответственностьперед которым, несет арендатор, согласие на сдачу имущества в субаренду можетбыть дано, как в отношении конкретной сделки, так в отношении общей возможностизаключать такие договоры, Если арендодатель дал согласие на субаренду и приэтом не оговорил ее предельного срока. арендатор вправе возобновлять субарендув пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя[82].
От субаренды (поднайма) следует отличать перенаем. Возможностьпередания прав арендатора по договору традиционно допускалась законодателем.Такая передача также возможна только с согласия арендодателя. Причем передачаправ по договору аренды возможна, только одновременно с переводом долгов,поскольку перенаем сочетает в себе цессию и перевод долга. Это обусловленодвусторонним и синаллагматическим характером договора аренды. В данном случаеможно говорить не о перемене лиц в обязательстве, а о замене стороны вдоговоре. На невозможность перехода только прав по договору аренды безсоответствующих обязанностей указывает и судебная практика[83].
Как и в прежнем законодательстве, ГК РФ предусматриваетобязанность арендатора по возвращению имущества после прекращения договора.Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочнымрасторжением по соглашению сторон или по решению суда (ст.ст. 619 и 620 ГК РФ),Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его по луч ял сучетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например,после ремонта, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность). Привозвращении, арендованного имущества, так же как и up и передаче, должен бытьсоставлен передаточный акт или иной документ (протокол, соглашение и т.п.),подписанный обеими сторонами.
Гражданский кодекс РФ урегулировал вопрос относительно аренднойплаты при не возврате арендованного имущества в установленный срок. Арендаторобязан вносить ее за все время просрочки, причем это не означает, что договорпродлен на неопределенный срок, конечно, если арендодатель до окончания срокааренды уведомил арендатора о намерении прекратить с ним арендные отношения.Этим положением арендодатель защищен от недобросовестного исполненияобязанности арендатором.
Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателюубытков, он может потребовать их возмещения. Ст. 622 ГК РФ предусматривает, чтов тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имуществадоговором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объемесверх неустойки, т.к. ей придается штрафной характер. В договоре может бытьпредусмотрено иное соглашение между неустойкой и убытками, например,установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорнымусловием.
За несвоевременный возврат арендованного имущества арендодатель невправе взыскивать проценты за пользование чужими денежными средствами ввидутого, что закон не предусматривает иного вида ответственности занесвоевременный возврат арендованного имущества, кроме возмещения причиненныхарендодателю убытков. Таким образом, решен вопрос судебной инстанцией по нижеприведенномуслучаю.
Торгово-производственная компания обратилась в арбитражный суд сиском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности поарендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе судебного разбирательства установлено, что послепрекращения договора аренды ответчик (арендатор) вернул арендодателюпредоставленное по договору имущество со значительной просрочкой. Истребуемаяистцом (арендодателем) арендная плата начислена за период с момента прекращениядоговора аренды до возврата, сданного внаем имущества.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. Наосновании ч. 2 ст.622 ГК РФ с ответчика взыскана арендная плата за весь
В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользованиечужими денежными средствами отказано со ссылкой на то, что статья 622 ГК РФ непредусматривает иного вида ответственности за несвоевременный возвратарендованного имущества, кроме возмещения причиненных арендодателю убытков.
В силу указанной нормы, в случае, когда арендная плата,взыскиваемая за период просрочки возврата арендованного имущества, не покрываетпричиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения,
В кассационной жалобе истец просил решение суда в части отказа виске о взыскании процентов отменить и иск удовлетворить в полном объеме,считая, что проценты за пользование чужими денежными средствами могут бытьвзысканы в соответствующих случаях по любому денежному требованию независимо отоснования его возникновения.
Суд кассационной инстанции согласился с доводами истца(арендодателя), обратив внимание на следующее.
Статья 395 ГК РФ устанавливает общую норму, согласно которой запользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания,уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательногополучения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на суммуэтих средств.
Исходя из содержания приведенной нормы и иных положений ст.395 ГКРФ, данная статья подлежит применению к любому денежному обязательствунезависимо от того, в рамках какого вида правоотношений оно возникло,Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочкивозврата сданного внаем имущества является денежным.
Кроме того, суд отметил, что норма ч.2 ст.622 ГК РФ не может бытьистолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, невозвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен вхудшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом наосновании действующего договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции решение судапервой инстанции изменил, и иск арендодателя удовлетворил в полном объеме.
Итак, договор аренды нежилого помещения имеет практический смысл втом, что его стороны при вступлении в договорные отношения определили своиправа и обязанности, Однако последние, выраженные в условияхгражданско-правового договора, должны отвечать принципам равенства, автономнойволи, имущественной ответственности и самостоятельности участников договорныхотношений.
Содержание аренды представлено действующим гражданскимзаконодательством сочетанием императивного и диспозитивного методоврегулирования, Эта особенность проявляется в том, что устанавливая определеннуюобязанность, арендодатель и арендатор имеют возможность своим соглашением самиустановить, на кого из них она будет возложена.
Число императивных норм, связанных с содержанием договора арендынедвижимости в Гражданском кодексе РФ крайне незначительно. Законодательстремится не просто декларировать права участников, но и обеспечить их реальноеисполнение. Кроме того, выполнение обязанностей одной стороной одновременнопредполагает совершение определенных действий другой, например, выполнениеарендодателем обязанности по передаче имущества арендатору предполагаетдействия последнего по принятию этого имущества.
2.3 Применение общих норм об аренде и норм обаренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении
Применительно к недвижимому имуществу схема правовогорегулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности» отличные,к примеру, от регулирования договора купли-продажи.
Так, ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующиекуплю-продажу недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ). Правила же, касающиеся арендынедвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1главы 34 ГК РФ). Например: договор аренды недвижимого имущества подлежитгосударственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права иобязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ) и другие положения.Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных всамостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.
Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократноиспользуемой законодателем схеме; в первом параграфе размещены общие положенияоб аренде, а в 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, арендетранспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий ифинансовой аренде (лизинге). В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правилаподлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования[84].
Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явлениевне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочихобстоятельств, способных влиять лишь, на некоторое своеобразие правового.
Законодатель среди пяти видов договора аренды выделяет арендузданий и сооружений, а также аренду предприятий не на основе квалификационногокритерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества.
Так, ГК РФ содержит специальные правила аренды указанных видавнедвижимости, специфика которых требует особого правового регулирования. Вместес тем, существуют объекты недвижимости, обладающие не меньшей спецификой итакже требующие отдельной правовой регламентации (нежилые помещения,незавершенные строительством объекты и др.).
ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений. В связи сэтим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ илиспециальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должныприменяться к договору аренды нежилых помещений,
В.Б. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилыхпомещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому науказанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены вполном объеме»[85].
По мнению В.С. Ема, предметом договора аренды здания илисооружения «может выступать только здание или сооружение в целом, Если в арендусдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем иарендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды»[86].
Абсолютно противоположная точка зрения у И. Исрафилова:«Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы обаренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в томчисле аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилыхпомещений»[87].
Такой подход вполне объясним и связан он с тем, что нежилыепомещения рассматривают как части здания, а признание нежилых помещенийотдельными объектами недвижимого имущества не происходит.
В одном из комментариев Гражданского кодекса РФ предлагаетсяследующий выход из сложившейся ситуации: «к отношениям с нежилым помещениемнормы § 4 «Аренда зданий и сооружении» главы 34 «Аренда» применяются лишь вслучае, если стороны об этом договорятся». Но «если стороны в договоре обаренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил § 4, топрименяются правила § 1 ...»[88]. То есть речьидет о регулировании отношений общими положениями об аренде.
Комарова Т.Ю. делает следующее заключение: «если, следуя логике ГКРФ, употреблять понятие нежилого помещения в широком значении, то при аренденежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4(Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ»[89].
Как видим, нет единства мнений по поводу применения тех или иныхправил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последнихпорождает правовые проблемы их оборота.
Следует ли рассматривать нежилые помещения в неразрывной связи созданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений?Конструкция главы 34 ГК РФ даст ответ: аренда недвижимости, не выделеннойотдельно в данной главе (в том числе нежилых помещений объектов незавершенногостроительства и др.) регулируется общими положениями об аренде. Специальнымиправилами § 4 главы 34 ГК РФ охватываются арендные правоотношения, вытекающиеиз договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям исооружениям.
Па практике до середины 2000 года возникали сложности сгосударственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного насрок менее одного года. Применение общих правил об аренде приводило к тому, чтонезависимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации.Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерацииот 01 июня 2000 года № 53 разрешило возникшую проблему, изрядно усложнившуюпорядок пользования нежилыми помещениями и отяготившую стороны договорабюрократическими требованиями. Теперь к таким договорам стало применятьсяспециальное правило п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил нааренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 Главы 34 ГК РФ.Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общимположениям аренды.
Как бы мы не делали отсылку к общим правилам аренды, носталкиваемся с тем, что нежилые помещения, отличные от зданий являются ихчастью и неразрывно связаны с ними,
Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде илиспециальные, об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договоруаренды нежилых помещений, остается открытым. При заключении такого договоранеобходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила.
Так, по правилами параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разномурешаются вопросы: определения цены договора; формы заключения договора арендынежилого помещения; оформления документа о передаче нежилого помещения отарендодателя к арендатору; о правах арендатора на земельный участок при аренденежилых помещений,
1. Определение арендной платы по договору аренды зданий исооружений — существенное условие данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Приотсутствии в нем согласованного условия о размере арендной платы такой договорсчитается незаключенным. При этом определение цены по правилам п. 3 ст. 424 ГКРФ не применяется.
Однако при аренде иного недвижимого имущества, на которое даннаяспециальная норма не распространяется, размер арендной платы может бытьопределен по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В случаях, когда в возмездномдоговоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условийдоговора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая присравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы илиуслуги.
2. Признавая применение общих положений о договоре аренды к арендынежилых помещений на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договораявляется юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен вписьменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
То есть «п. I ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам(физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, таки в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более одногогода»[90].
Из смысла указанной нормы вытекает, что независимо от срокадоговор аренды нежилых помещений также может быть заключен и в письменнойформе, причем не, только путем составления и подписания сторонами одногодокумента, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной,телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверноустановить, что документ исходит от стороны по договору (п. ст. 434 ГК РФ).
Но заключенный таким образом договор па один год или срок болееодного года подлежит обязательной государственной регистрации по рекомендациямПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженным: в п. 2 Информационногописьма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений».
В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации правана недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация арендынедвижимого имущества проводится посредством государственной регистрациидоговора аренды этого недвижимого имущества. Согласно Инструкции о порядкегосударственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессииучастков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса),утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 средидокументов, представляемых на государственную регистрацию договоров аренды, всоответствии с п. 1 статьи 17, п. 5 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» указан подлинник договора,совершенный в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, одиниз которых после государственной регистрации возвращается правообладателю,второй — помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинныйэкземпляр договора, совершенного в нотариальной форме, и его копия дляприобщения к делу правоустанавливающих документов.
Таким образом, нужно признать, что на практике договоры арендынежилого помещения (и на срок меньше года) всегда заключаются путем составленияодного документа, подписанного сторонами.
3. Другой момент, в правовом решении которого мы отдаемпредпочтение нормам закона об аренде зданий и сооружений — о правах наземельный участок. Решение судьбы земельного участка, при аренде нежилыхпомещений исходя из общих положений об аренде, а точнее из-за отсутствия в нихнорм о праве пользования земельным участком при аренде недвижимости,возлагается на стороны договора. Специальные правила о правах на земельныйучасток при аренде находящегося на нем здания или сооружения в законесодержатся (ст. 652 и 653 ГК РФ).
Проблемы пользования арендатором земельным участком и затрудняющиепользование арендуемым нежилым помещением могли бы не возникать в случаеурегулирования таких вопросов. Прибегнуть к схеме решения данной проблемы,предложенной специальными правилами ст. 652 и 653 ГК РФ все же придется «еслиарендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, неимея права пользования и (или) владения земельным участком, на которомнаходится здание, где расположено нежилое помещение, а, также, не имея правапользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующиепредоставить арендатору эти права независимо от того, будут применяться кдоговорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет»[91].
4. По определению арендодатель обязуется предоставить арендаторуимущество. Предоставление имущества по ст. 611 ГК РФ означает обеспечениеарендодателем арендатора возможностью использовать имущество со всемипринадлежностями и относящимися к нему документами в соответствии с егоназначением в состоянии, соответствующем условиям договора.
При предоставлении в аренду зданий и сооружений законодательпредусмотрел необходимость составления передаточного акта (ст. 655 ГК РФ).Вполне разумный подход к передаче недвижимости, а именно нежилых помещений, поакту, с фиксацией всех деталей при передаче (состояние помещений, наличиеоборудования арендодателя в нем. согласование вопросов предстоящих ремонтов(капитальных или текущих как оговорено в договоре) и др.) привел к тому, чтобез такого документа практически не обойтись при исполнении договора.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что сегодняшняяструктура гл. 34 ГК РФ не бесспорна. В частности, можно обсуждать причины, покоторым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости или невыделил параграфы, посвященные другим важным объектам аренды (например, арендеземли).
Отсутствие же отдельного правового регулирования договора арендынежилых помещений либо специального указания закона на то, какие правила нужноприменять (общие положения об аренде или специальные правил аренды зданий исооружений) вызывает трудности при заключении такого договора. Дискуссионнойостается данная проблема в теоретических работах российских юристов,
На сегодняшний день на законодательном уровне все выглядитдостаточно ясно: договоры аренды нежилых помещений регулируются только общимиположениями об аренде за исключением п. 2 ст. 651 § 4 Главы 34 ГК РФ в силуИнформационного письма Президиума ВАС от 01,06.2000 г. № 53.
Только вот с применением таких норм на практике все обстоитдостаточно сложнее. Сказывается непосредственная связь со зданиями,сооружениями. Как показывает практика, стороны договора аренды нежилыхпомещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий исооружений.
Сторонники распространенной точки зрения считают; «являясь частьюздания, нежилые помещения, тем не менее, не подпадают под действие специальныхнорм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествлениянежилого помещения со зданием признается ошибочной, а, следовательно, требуетсяизменение действующего законодательства»[92].
Действительно, только в силу прямого указания закона мы вправеприменять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.
Но ввиду отсутствия такового в законодательство об аренде следуетвнести некоторые изменения, дабы разрешить вопросы аренды нежилых помещений.
В связи, с чем правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следуетраспространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений,дополнив соответствующей статьей ст. 650 указанного параграфа.
2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовойответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В. Витрянскийотмечает: «В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенностиответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение егоусловий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнениясторонами обязательств»[93].
Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотретьлюбую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню запросрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере отсуммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договорафинансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием,которому должна отвечать договорная ответственность, — это непротиворечиезакону, соответствие ему.
Сторонам при определении договорной ответственности необходимоучитывать следующие условия:
равноправие их в гражданском обороте, независимо оторганизационно-правового статуса юридического лица;
неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушенияобязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмернапоследствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);
кабальная ответственность, т.е. имеющая явно одностороннийхарактер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судомнедействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применениемдвухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);
применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокойответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственностидругого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблениемправом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что можетбыть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь длявида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделкапризнается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);
уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договорафинансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;
Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципаэквивалентной ответственности субъектов договора.
Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержаниюарендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляетарендатор, а капитальный — арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено правоарендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, еслиарендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные)сроки.
Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателюарендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанностивлечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. Впервом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок длядосрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срокаподряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием орасторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух разподряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, »… суд долженустановить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они дляарендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на чтобыл вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенностьнарушения договора определяется судом"[94].
Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ «О финансовойаренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечислениялизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истеченииустановленного договором лизинга срока платежа, их списание со счетализингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направлениялизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счетлизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств впределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизингесказано: «Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателяправа на обращение в суд». Здесь мы видим несогласованность данной нормы снормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм «бесспорногосписания денежных средств». Иначе лизингополучатель будет постояннореализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.
С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой мерыответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счетарендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованиюпервого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотреналибо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором)[95].Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следуетвнести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детальнопредусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает«регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплатылизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченнойсуммы за каждый день просрочки»[96].
В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способоввоздействия на недобросовестного арендатора[97].
По общему правилу ответственность исключается в случаях действиянепреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всегоименуется «форс-мажором») закон определяет как чрезвычайное инепредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытковвследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует нетолько вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками.Поэтому ответственность в таких случаях исключается.
Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещениявозлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках,которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению какполностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоватьсяодним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права,а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездноеустранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участкавозможна, только в порядке исключения.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Из приведенного в настоящей работе анализа основных положенийотечественной цивилистической доктрины, учитывая достижения современной наукигражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательствоможно сделать следующие выводы.
Аренда как способ организации экономической деятельности имеетдостаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового институтааренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данногодоговора в хозяйственной практике.
При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной ивторостепенной — по отношению к собственности — формой обладания хозяйственнымиобъектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.
Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменностиинститута аренды в течение многих веков. Но, несмотря на многолетний путьразвития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Преждевсего, это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природыдоговора.
Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общегоопределения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, неупоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматриваетсязаконодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в которомодна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однакоэто не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендаторанежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особоe правовое состояние послеисполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объектв аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещнымиполномочиями. При этом не представляется возможным усматривать />арендатор обладает как обязательственными,так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна,Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и,конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока невозникают и успешно не реализуются вещные правомочия,
Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещнымправам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных инормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющихтрактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применениисоответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признакиарендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя.Так, по своей правовой природе арендные права выглядят каквещно-обязательственные.
Наряду со специальными вопросами аренды нежилых помещений, вработе рассматривается общая категория недвижимости. Специальный анализпозволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине невыработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов кнедвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимостиобъекта, государство специально (объявляет его таковым (недвижимостью) и вводитв оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений.Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь сземлей, функциональная самостоятельность, законченность для использования поцелевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования,значительная стоимость, индивидуальность), Но их применение возможно только суказанием закона о распространении на конкретный объект правового режиманедвижимости.
1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящеговремени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерииотнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет отом, что с учетом значимости объекта» государство специально объявляет еготаковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом,обеспечивающим повышенную прочность отношений. По нашему мнению, необходимоприменять совокупность различных критериев (тесная связь с землей,функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевомуназначению фундаментальность, длительный срок использования, значительнаястоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только суказанием закона о распространении на конкретный объект правового режиманедвижимости.
Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия и нежилыхпомещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержаниест. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационныекритерии отнесения того или иного имущества к недвижимому,
2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилыхпомещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правовогорежима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательногопризнания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуетсянастоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственногоправового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями вперечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилыепомещения.
3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникаетиз-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этойсфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания»,«сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потреби остью установитьраздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора арендынежилых помещений, Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а такженорм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок сним.
4. Аренда нежилых помещений — один из самых распространенных видовдоговоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельногоправового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика,применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновываетсянеобходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий исооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодательобязуется передать арендатору во временное владение и пользование или вовременное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагаетсярассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий исооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ,распространив положения последнего на арендные отношения с нежилымипомещениями,
5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имуществу всостоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то естьпригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Таккак договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором и целяхпользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает правопользования земельным участком, на котором своих прав по договору арендынежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенновыраженного предписания об обязательном заключении при аре аде нежилыхпомещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа па правопользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договораренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом,влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владениюи пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельногоучастка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение,
6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренденежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникаютопределенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФГражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбуземельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданскогоправа, ГК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, вто время как земельные отношения представляют собой отношения по использованиюи охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ГК РФ). В то же времянормы гражданского права, содержащиеся в ГК РФ, не должны применяться в силуабз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского правя,содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основанииизложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельныхучастков (ст. 22 ГК РФ) положениям ГК РФ об аренде.
7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит самдоговор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом илииным федеральным законом, В этих случаях договор аренды обязательствами,возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договороваренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять па основаниидополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такомудоговору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий исооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.
8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости,установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить изсферы действия Закона о государственной регистрации.
9. Значение передаточного акта в договорных отношениях имеетпринципиальное значение. Участники гражданского оборота придают актуприема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно онвыглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документапри аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.
Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщениенакопление судебной практики должны способствовать укреплению правовогорегулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно- правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательстваРФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ,принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // Собрание законодательстваРФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.
7. Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
8. Оклассификации основных средств, включаемых в амортизационные группы [Текст]:[Постановление Правительства РФ № 1, от 01.01.2002 г., по состоянию на18.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 1 (ч. 2). – Ст. 52.
9. Обутверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. –1998. – № 8. – Ст. 963.
10. Об утвержденииметодических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [ПриказМинфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Российскаягазета. – 2003. – № 250. – С. 8.
Научная и учебнаялитература
11. Антипов С.А. Проблемыгосударственной регистрации прав [Текст] // Актуальные вопросы современногозаконодательства. — М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.
12. Бондаренко Д. Заключениеи регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. –2006. — №.3. – С.18-19.
13. Брагинский М.И.Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. [Текст] М.: Статут,2000. – 756 с.
14. Брауде М.Л. Право настроениел сделки построениям. [Текст] М.: Госюриздат, 1950. – 435 с.
15. Буга П.Г. Гражданские,промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] М.: Консультант, 2007. – 78с.
16. Витрянский В.В. Договораренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений ипредприятий, лизинг. [Текст] М.: Статут, 1999. – 234 с.
17. Голомазова Л.А. Аренданежилых помещений: законодательство и судебная практика [Текст] //Бухгалтерский учёт. – 2008. — №15. – С.14.
18. Град Г. Недвижимость варенде [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 3. – С. 13.
19. Гражданское право.[Текст] Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А.– М.: Волтер Клувер, 2007. – 879 с.
20. Гражданское право России.Том 2. Обязательственное право [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Инфра-М,2006. – 890 с.
21. Гражданское право. Том 2.Полутом 1. [Текст] / под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК, 1999.- 892 с.
22. Гражданское право. Том 1.[Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. — М.: Проспект, 2000. – 956 с.
23. Гражданское право. Частьвторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. — М: Юстнцинформ,2000. — 670 с.
24. Гришаев С. Здания исооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. — №2.- С 100.
25. Губин Е.П., Чумакова О.В.Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Российскаяюстиция. – 2008. – № 1. – С. 17.
26. Гутников О.Государственная регистрация права аренды. [Текст] // Хозяйство и право. — 2008.- № 5. – С. 117.
27. Дашян М. Договор арендынежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2007. – № 7. – С. 13.
28. Догляд В.Б. Аренда — арендатору, арендная плата — арендодателю? [Текст] // Право в ВооруженныхСилах. – 2007. – № 5. – С. 24.
29. Дорогавцева Е.Е. Здание,сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематикасоотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. – 2002. — №7. — С. 105-107.
30. Ерш А.Б. Здания исооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. — №8.-С.11.
31. Завьялов Л. Недвижимоеимущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданскихправ [Текст] //Хозяйство и право. – 2000. — №11. – С. 8.
32. Зинченко С., Лапач В.,Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. –2008 — №3. – С. 106.
33. Исрафилов И. Аренданежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. — № 10. — С. 113.
34. Камачёва С.А. Арендныесделки. [Текст] М.: ПРИОР, 2008. – 190 с.
35. Комментарий кгражданскому кодексу РФ, части второй (постатейной) [Текст] / под. ред.Садикова О.Н. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. – 722 с.
36. Комарова Т.Ю. Нежилыепомещения как объект аренды [Текст] // Законодательство. — 1998. – № 12. –С.42.
37. Комягин Д. О перечисленииарендной платы [Текст] // Финансовая газета. – 2008. – № 2. – С. 11.
38. Краснопёрова О.А.Арендные отношения: гражданско-правовой аспект [Текст] // Гражданин и право. –2003. — №4,5. –С.40.
39. Кулешова Ю. Аренда:проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 2. – С. 15.
40. Курбатская А. Арендодатель– обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров арендынедвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 10. – С. 27.
41. Лапач В.А. Нежилыепомещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. — 2003. — №4.- С.40.
42. Мейер Д.И. Русскоегражданское право (по изд. 1902). Ч.2.М., Статут 2003. – 567 с.
43. Ожегов С.И. Шведова Н.Ю.Толковый словарь русского языка. [Текст] М.: Азбуковник. 1997.- 1390 с.
44. Певницкий С.Г. Аренданедвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] //Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 18.
45. Петров Д.В. Правохозяйственного ведения и право оперативного управление. [Текст] СПб.:Юридический центр пресс, 2002. – 340 с.
46. Петров Д. Нет согласия –есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.
47. Полунин К. Учёткоммунальных платежей при аренде нежилых помещений [Текст] // Финансоваягазета. Региональный выпуск. – 2002. — №45.
48. Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимости: имуществомсделок с ним» [Текст] / Под общей ред. Крашенинникова П.В. — М.: Спарк, 2001. –122 с.
49. Рабченко Л.Н. Правовыеколлизии регулирования арендных отношений. [Текст] // ЭКО. – 1994. — №.3.- С.4.
50. Скворцов О.Ю. Сделки снедвижимостью в коммерческом обороте [Текст] – М. Волтерс Клувер. 2006. – 346с.
51. Смирнов В.В., Лукина З.П.Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] М.: Ось,2008. – 156 с.
52. Советское гражданское право.Том 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.Л. – М.: Высшая школа, 1972 – 789 с.
53. Тархов В.А. Гражданскоеправо. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. – 544 с.
54. Учебник по гражданскомуправу. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Котика Л.Г., Масляева АИ. – М.: Юристъ, 2002. –467 с.
55. Философскийэнциклопедический словарь. [Текст] М.: Советская энциклопедия. — 1983. – 789 с.
56. Харитонова Ю. Особенностиаренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2007.– № 11. – С. 19.
57. Чубаров В.В. Правовойредким нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] //Право и экономика. – 2003. — №3. –С.57.
58. Шершеневич Г.Ф. Учебникрусского гражданского права. Девятое издание. М.Спарк 1995.- 789 с.
59. Шестакова Н.Д.Недействительность сделок. СПб.: Юридический центр пресс, 2001. – 344 с.
60. Широков Ю. Арендатор, навыход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений[Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.
Юридическая литература
61. О некоторых вопросах,связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации[Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8, от01.07.1996г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 31.
62. О государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. –С. 10.
63. Обзор практики разрешенияспоров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ №66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 34.
64. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 02 июля 2006 г. № 678/96 [Текст] // Вестник ВАС. – 2007. — №.10. –С.34.
65. Постановление ПрезидиумаВАС РФ № 1091/04 от 07.05.2005 г.// Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 5. –С.44.
66. Постановление ПрезидиумаВАС РФ от 28.01.2003 № 7291/02 г.// Вестник ВАС РФ.- 2004. -№ 6.-С.13.