Реферат: Договор аренды нежилых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Понятие нежилого помещения какпредмета договора аренды

1.2 Назначение и правовой режимнежилых помещений

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ,ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Заключение договора арендынежилого помещения

2.2 Форма и государственнаярегистрация

2.3 Исполнение договора. Права,обязанности и ответственность сторон

2.4 Расторжение договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темыисследования. Насовременном этапе экономического развития нет ни одной сферы, в которой в томили ином виде не применялись бы арендные отношения. Появляются все новые ихразновидности, совершенствуются прежние формы. Аренда стала неотъемлемой чертойдействительности. Ее применение вызывает оптимизм у одних и разочарование у других.

В нынешних условияхдоговор аренды нежилых помещений имеет важное значение.

Цель данного договора –обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этомзаинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощьюпередачи помещения в аренду реализуются его интересы как собственника поизвлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специальнодля ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов.Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имуществасостоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий всобственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятоепомещение для производственных или иных целей.

Для размещения идеятельности любой организации необходимо помещение. Однако недвижимость стоитдорого, и потому лишь очень немногие фирмы в состоянии приобрести помещение всобственность. В связи с этим значительная часть всех нежилых помещений,занимаемых организациями, арендуются. Аренда нежилых помещений всегда вызывалаи вызывает множество вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе.

Данная работа посвященаодному из видов договорных обязательств – договору аренды нежилых помещений.Выбранная для исследования тема несомненно актуальна и распространенна всовременной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений попередаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Онисвязаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по такимдоговорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий,сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числеисключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. Сустранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли,лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов(предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменилиправовое регулирование арендных отношений.

Степень научнойразработанности. Наиболееобстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Аксюк И.В.,Алексеев В.А., Бондаренко Д.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П.,Догляд В.Б., Дорошкова А.Г., Ерш А.В., Камышанский В.П., Карамышева О.В.,Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Оводов А.А., Орлова Е.В., СадиковО.Н., Сарнаков И.В., Серова О.А., Скворцов О.Ю., Сыродоев Н.А., Толчеев Н.К., ЧумаковаО.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.

Объектом исследования являются общественные отношения,складывающиеся в сфере аренды нежилых помещений, особенностей правовогорегулирования данного договора.

Предметом исследования являются нормагражданского законодательства в части аренды нежилых помещений.

Целью данной работы является исследованиедоговора аренды нежилых помещений по действующему российскому законодательству.

В ходе исследования вработе решаются следующие задачи:

·         рассмотретьпонятие и предмет договора аренды нежилых помещений;

·         рассмотретьназначение и виды нежилых помещений;

·         рассмотретьособенности заключения договора аренды: форма и государственная регистрация

·         рассмотретьисполнение договора.

·         определить праваи обязанности сторон договора аренды;

·         рассмотретьпорядок расторжения договора аренды;

·         сделать выводы посовершенствованию действующего законодательства.

Методы исследования. Проведенное исследование опираетсяна диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности,отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов ирекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексногоприменения следующих методов социально-правового исследования:историко-правового и логико-юридического.

По структуреработа состоит из введения, двух глав включающих в себя шесть параграфов,заключения и библиографического списка.

ГЛАВА1. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ1.1Понятие нежилого помещения как предмета договора аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву(locatio — conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только неупотребляемыеи незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностьюдоговора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) являетсявозврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно толькото, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь недолжна была терять своих натуральных свойств. «В отношении потребляемыхвещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самуювещь, которая была получена по договору».

Если обратиться к русской дореволюционной наукегражданского права, то необходимо отметить, что римские требования к объектунайма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объектедоговора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимыенепригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидаетполучить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимыхвещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущностидоговора найма».

В самом общем смысле объектом аренды могут бытьлюбые неупотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могутвыступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания ииные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование,транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое нетеряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Прежде чем приступить к рассмотрению особенностейзданий и иных сооружений, необходимо остановиться на понятии недвижимости, егокритериях. Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком инойнедвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Здесь следуетоговориться и подчеркнуть, что речь идет не о земле вообще, а о конкретномземельном участке, на котором это имущество расположено. Разрушение или перенос(при наличии соответствующих современных технических средств) имущества на другойземельный участок означает, что «юридически происходит разрушениенедвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом».Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что«только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать напрочную связь этого имущества с земельным участком». Роль земельногоучастка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участоксам по себе является недвижимостью, с другой — он служит решающим критерием дляопределения иного имущества как недвижимости.

Еще в дореволюционной России (т. X, ч. 1, ЗаконовРоссийской Империи) были выделены такие признаки недвижимости, какнеподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность, которые непотеряли актуальности и сегодня.

В германском Гражданском уложении к недвижимостиотносятся: земельный участок, его составные части, вещи, прочно связанные сземлей.

Что касается современного российскогозаконодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, чтозаконодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость«по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых,объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные кнедвижимости законом.

В научной литературе так и не достигнутоединообразия в толковании категории недвижимости. Некоторые авторы поднедвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в томчисле природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категориизаконом». Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку внем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствиевозможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, «в основе делениявещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности наземлю». С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частнаясобственность — это не единственная форма собственности, существующая вРоссийской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности,однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

Итак, в качестве основных признаков недвижимости(исключая недвижимость «по природе») можно выделить:

прочную связь с земельным участком, котораявыражается в невозможности перемещения объекта;

индивидуальную определенность;

ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует пониматьстрого определенное количество строений, расположенных на конкретном земельномучастке.

Остановимся более подробно на рассмотрении зданий ииных сооружений как вида недвижимости.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений всамостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй частиГражданского кодекса Российской Федерации. Это обусловлено особенностямипередаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения — как объекты недвижимости- характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивнорассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительнойстоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установлениежестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым вдоговоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установитьимущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданийи иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадьсдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющиеиндивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор несчитается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Указание площади арендуемого здания или иногосооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но идля определения арендной платы. Практически всегда арендная платаустанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метрарендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могутбыть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию позавершении строительства, государственной регистрации и техническойинвентаризации в установленном законом порядке.

В юридической литературе неоднократно делалисьпопытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Этовряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых.Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение»является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружениеопределяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения).Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Различия между зданиями и иными сооружениями,существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силутого, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированногорегулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридическизначимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся кнедвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяютсяспециальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующиепризнаки зданий:

искусственность возведения;

«привязка» к определенному земельномуучастку;

невозможность перемещения объекта без несоразмерногоущерба его назначению;

самостоятельность;

законченность с точки зрения возможностииспользования по целевому назначению.

Относительно зданий общепризнанны классификации пофункциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрениекоторых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на двегруппы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилыездания функционально предназначены для постоянного проживания граждан.Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилымотносятся здания, используемые для производственных, учебных, административных,торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, инаоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однакоподобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Данная классификация имеет большое значение, так какперевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строгоустановленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищнымзаконодательством. Более того, гражданское законодательство запрещаетразмещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использованиепомещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Кроме того, согласно совместному ПостановлениюПленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного СудаРоссийской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделкиюридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным,не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые небыли переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством,являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующиезакону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооруженияобязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должнострого соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные ислужебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному длягражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ).Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее покапитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению.Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеетвторостепенное, обслуживающее значение».

Подобная классификация значима для выделенияиндивидуально — определенного предмета договора аренды здания или сооружения,который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либоосновное и служебное строение как единый объект учета, либо только основноездание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть техническиделимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, частиявляется юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при арендепомещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объектыаренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается исоответствующая часть земельного участка, на которой это самое зданиерасположено.

М. Булеков считает, что «договор аренды зданийи сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновенияодновременно двух видов отношений:

арендных отношений по поводу использования здания(сооружения);

отношений по поводу использования части земельногоучастка».

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГКРФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, накоторой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой частиземельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когдаарендодатель является собственником земельного участка, на котором расположеноздание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующуючасть участка (п. 2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установленыправа арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весьсрок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор арендыздания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоватьсязданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилыхпомещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержитсяспециальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилыхпомещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правиламиоб аренде зданий и сооружений.

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов,которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением«здание». Понятия «здание» и «помещение» неравнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется каквнутренность здания. Существует и иное определение помещения как «единицыкомплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной длясамостоятельного использования для жилых и нежилых целей». Из приведенныхопределений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другукак форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержаниепредставляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает системуустойчивых связей предмета». Действительно, здание состоит из множествапомещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простойсовокупностью этих помещений, здание — это системный «организм». Врамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая темсамым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным.Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение кнему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие «нежилоепомещение» как часть понятия «здание» употребимо, но котношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны обэтом специально договорятся, нельзя согласиться, поскольку закон непредусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иныеобъекты, кроме зданий и иных сооружений.

Что касается природы нежилых помещений, то вюридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов.Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериевнедвижимости Закон (ст. 130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствиевозможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполнеприменим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения копределенному земельному участку носит опосредованный характер — через тоздание, которое представляет собой форму существования данного нежилогопомещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяянежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другимииндивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение безущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения(включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, куничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвестивне земельного участка.

В ГК РФ (ст. 130) непосредственно нежилые помещенияне рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки скоторыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие напрактике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды зданияподлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этогодоговора превышает один год (ст. 651 ГК РФ), а договор аренды нежилогопомещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрациинезависимо от срока.

Для разрешения указанного противоречия можнопредложить два способа:

1) исключить статью 651 ГК РФ и установить правило,согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироватьсянезависимо от срока;

2) распространить правила статьи 651 ГК РФ (и толькоэтой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служатнежилые помещения.

На основании вышеизложенного можно сделать следующиевыводы.

1. Понятие «сооружение» является родовымпо отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание«здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе.

2. Несмотря на то что нежилое помещение являетсянедвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям арендынежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий ииных сооружений.

3. Необходимо либо унифицировать правила орегистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ наотношения, связанные с нежилыми помещениями.

1.2Назначение и правовой режим нежилых помещений

Основными проблемами определения правового режимачастей зданий и нежилых помещений является прежде всего отсутствие специальныхправил оборота данных объектов, а также их архитектурное многообразие. Авторомпредпринята попытка в соответствии с действующим законодательством рассмотретьосновные характеристики правового режима нежилых помещений, входящих в составмногоквартирных жилых домов, исходя из их функционального назначения ивозможности самостоятельного использования.

Помещения многоквартирного дома, обслуживающие болееодной квартиры, определяются в ст. 290 ГК РФ как общее имущество дома. Объектыобщего имущества в кондоминиуме также предназначены для обслуживания ииспользования единого комплекса кондоминиума.

Общее имущество в многоквартирном доме и вкондоминиуме находится в общей долевой собственности собственников квартир идомовладельцев (собственников жилых и нежилых помещений в кондоминиуме) и неподлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (ст. 290 ГКРФ). Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии сего целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование инымлицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемыхзаконом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения вмногоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены.В отношении их могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования(ссуды), соглашения об установлении сервитутов. Например, в соответствии сЗаконом г. Москвы от 09.11.94 № 19-87 по соглашению собственников помещенийдома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения — дворницкие,кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.

Можно характеризовать эти помещения каквспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение.Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, непроживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений вмногоквартирном доме и кондоминиуме — ограниченно оборотноспособное недвижимоеимущество.

Распоряжение общими помещениями осуществляют либосами домовладельцы, либо их объединение (ТСЖ, ЖСК). Если кондоминиум включаетне более четырех помещений, то домовладельцы вправе управлять кондоминиумом иобщим имуществом непосредственно. В этом случае сделка заключается посоглашению всех домовладельцев (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если домовладельцамиобразовано ТСЖ или иное объединение, то стороной договора является данноеюридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этогонеобходимо решение общего собрания домовладельцев. При этом не следуетотождествлять членство в ТСЖ и наличие прав на помещение. Все домовладельцыпринимают участие в управлении общим имуществом независимо от членства в ТСЖ.

Если в здании смешанного назначения (многоквартирномдоме с нежилыми помещениями) не создан кондоминиум, то собственники нежилыхпомещений не являются участниками долевой собственности на общее имуществомногоквартирного дома. Законом не установлено, что в административных и иныхнежилых зданиях имущество, предназначенное для обслуживания всех помещений,является общим имуществом собственников помещений.

В частности, В.А. Алексеев приводит следующийпример. ФАС СЗО указал на недопустимость применения по аналогии ст. 289, 290 ГКРФ и ошибочность вывода о том, что ТОО как собственник нежилого помещения вздании, принадлежащем ОАО, обладает долей в праве собственности на общееимущество.

В общее имущество дома также входят помещения,которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться дажеограниченно. Так, вышеуказанный Закон Москвы № 19-87 запрещает распоряжениеследующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома:балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница,лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия,подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.

Такое имущество не может быть не только отчуждено,но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможностьэксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии сост. 606, п. 1 ст. 611, ст. 691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имуществопередается во временное владение и (или) пользование в состоянии,соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие техническиепомещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использованиеих иными лицами не допускается.

Технические помещения наряду с конструктивнымиэлементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома,их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). ПрезидиумВАС РФ в п. 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал,что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не являетсясамостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан впользование отдельно от здания (информационное письмо от 11.01.2002 № 66).

Использование общего имущества дома — размещение рекламы,спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования,переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться ссогласия домовладельцев или их объединения (ТСЖ, ЖСК), но это не сделка снедвижимостью.

Возможность самостоятельного, а не вспомогательногоиспользования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу.Обратимся к материалам судебной практики.

Собственники квартир обратились в суд с иском опризнании недействительным постановления главы администрации о разрешениипереоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающегоправо собственности на реконструированное помещение индивидуальномупредпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома,включая подвальное помещение.

Назначение помещений: самостоятельные,вспомогательные, технические — должно быть документально определено. Всоответствии со ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализацияобъекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета(инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основаниидокументов технического учета.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ»,Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству ижилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 утверждена Инструкция опроведении учета жилищного фонда в РФ.

Технический этаж — это этаж для размещенияинженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может бытьрасположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) илисредней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельнымиобъектами прав и предметами сделок. Наряду с этим в подвальных этажахдопускается размещение помещений — складских, торговых, мастерских,общественного питания и пр. Чердак, подвал, подполье, технический этаж — этоконструктивные элементы здания, но не помещения. Напротив, подвальное помещение- это нежилое помещение, объект недвижимости.

ГЛАВА2. ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ОТВЕСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУАРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ2.1Заключение договора аренды нежилого помещения

С развитием рыночных отношений в России значительновозрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическимилицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных,складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильновысоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современномгражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционнозанимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями.Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, чтов российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания,имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Неточность нормативного регулирования правовогоположения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит ктрудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сферегражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражныесуды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковыхпроблем, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями. ГК РФ содержитспециальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видовнедвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34),жилого помещения (гл. 35). Специальные положения, регулирующие аренду нежилыхпомещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют.Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому прирешении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следуетруководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).

Из определения договора аренды, данного в абз. 1 ст.606 ГК РФ, следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодательобязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временноевладение и пользование или во временное пользование. Можно заметить, чтоаналогичную формулировку содержит ст. 650 ГК РФ, определяющая договор арендыздания или сооружения. В то же время законодатель определяет договор арендыпредприятия и договор найма жилого помещения несколько иным образом. Подоговору аренды предприятия (п. 1 ст. 656 ГК РФ) и по договору найма жилогопомещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ) данные объекты недвижимости передаютсяарендодателем (наймодателем) арендатору (нанимателю) во временное владение ипользование, т.е. предоставление их только в пользование исключается.

Традиционно правомочие владения определяется вюридической литературе как возможность реально обладать вещью, осуществлятьхозяйственное господство над ней. Право пользования определяется как основаннаяна законе возможность эксплуатации имущества, извлечения из него полезныхсвойств и (или) получения от него плодов и доходов.

Применительно к аренде недвижимости правомочиеарендатора по владению означает, что он вправе в любое время находиться варендуемом помещении, устанавливать режим прохода в него, допускать или неразрешать отдельным лицам пребывать в арендуемом помещении, изменять интерьерпо своему усмотрению и т.п. Одновременно арендатор, обладая правомочиемпользования, вправе использовать помещение в целях, предусмотренных договоромаренды (для проживания, для коммерческих целей, для иной, некоммерческой,деятельности).

Таким образом, можно сделать вывод, что правопользования самым тесным образом связано с правом владения. Как правило, этидва правомочия принадлежат их обладателю вместе. Однако возможна и аренда, прикоторой имущество предоставляется арендатору только в пользование (например,аренда сложных ЭВМ, когда арендатор получает право пользования вычислительнойтехникой в течение определенного времени, не владея ею).

Что касается недвижимости, то здесь вопрос болеесложный. На наш взгляд, законодатель неслучайно указал в ст. ст. 656 и 671 ГКРФ, что по договорам аренды соответственно предприятия и жилого помещениянедвижимость передается во владение и пользование, не указав на возможность еепередачи только в пользование. В отношении предприятия данная формулировкавызвана спецификой самого объекта аренды. Предприятием невозможно пользоваться(т.е. эксплуатировать его, осуществлять производственную деятельность) безправомочия владения им. Установление же такого правила в отношении арендыжилого помещения вызвано, как представляется, стремлением законодателя болееполно защитить права нанимателя и членов его семьи, проживающих в нанимаемомпомещении. В то же время законодатель допускает возможность передачи в арендуздания (сооружения) только во временное пользование без правомочия владения.Однако, как и в отношении аренды предприятия, трудно представить ситуацию, прикоторой арендатор имел бы возможность пользоваться зданием (сооружением), необладая правомочием по владению им, т.е. не имея в него постоянного доступа ине имея возможности определять режим эксплуатации арендованного здания(сооружения). На наш взгляд, законодатель, указав, что по договору арендывозможна передача арендатору во временное пользование здания или сооружения безнаделения его правомочием владения, допустил редакционную небрежность.По-видимому, было бы целесообразно исключить из п. 1 ст. 650 ГК РФ слова«или во временное пользование».

Если же объектом аренды является нежилое помещение,расположенное в здании или сооружении, то ситуация, при которой арендатор имеетправо только пользоваться им, но не владеть, допустима. Например, собственникздания (сооружения) может предоставить арендатору в пользование для складскихнужд изолированное помещение в здании (сооружении) без права субаренды,установив при этом определенный порядок прохода арендатора в здание иарендуемое помещение. Нежилое помещение может также передаваться только вовременное пользование (без права владения) организациям, осуществляющимобразовательную деятельность, для проведения занятий в определенные часы.Примером такой аренды может служить аренда на нежилое помещение, находившеесяпо адресу: Москва, ул. Партизанская, д. 9, корп. 3, осуществлявшаяся подоговору аренды от 11 октября 1993 г. № 8-710/93, заключенному междутерриториальным агентством Москомимущества Западного административного округаМосквы и ТОО «Школа Космос».

Таким образом, в отличие от аренды иных видовнедвижимости — жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) — аренданежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только вовременное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

 2.2Форма и государственная регистрация

В силу особенностей, присущих нежилым помещениям какобъектам гражданско-правовых сделок, российский законодатель предъявляетспециальные требования к форме договора их аренды как разновидности недвижимогоимущества.

Договор аренды здания или сооружения и договораренды предприятия имущества заключаются в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 и п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Требования к форме договора аренды нежилогопомещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьиписьменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только еслидоговор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторондоговора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идетпо пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме.Этого требует и «Инструкция о порядке государственной регистрациидоговоров аренды недвижимого имущества» Минюста РФ, пп. 1 п. 13 которойраспространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимогоимущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первыйвзгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно — п. 1ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения,подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, еслион заключен в устной форме. Таким образом, п. 2 ст. 609 ГК РФ косвенным образомобязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилогопомещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав иинтересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров арендынежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признатьцелесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилогопомещения.

Договор аренды недвижимости, в частности нежилогопомещения, подлежит государственной регистрации, причем согласно абз. 2 п. 1ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» с заявлением о государственнойрегистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться любаясторона договора аренды недвижимого имущества. Если одна из сторон уклоняетсяили препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимыхдокументов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском огосударственной регистрации договора аренды.

Так, общество с ограниченной ответственностью«Торговый дом „Татарстан“ (далее — ООО „ТД“Татарстан») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с искомк открытому акционерному обществу «Улан-Удэнская управляющаякомпания» (далее — ОАО «УУУ компания»), к Комитету по управлениюимуществом г. Улан-Удэ (далее — КУМИ г. Улан-Удэ) о государственной регистрациидоговора аренды. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегосамостоятельных требований относительно предмета спора, был привлеченУлан-Удэнский филиал федерального государственного унитарного предприятия«Ростехинвентаризация» (далее — ФГУП «РТИ»).

Как следует из материалов дела, 1 ноября 2003 г. ОАО«УУУ компания» (арендодатель), действующее на основании договорадоверительного управления от 1 ноября 2003 г. № 83, и ООО «ТД»Татарстан" (арендатор) заключили договор о передаче в аренду в6-этажном помещении Центрального дома быта по ул. Ербанова, 11, в г. Улан-Удэнежилых помещений общей площадью 3695,8 кв. м. Срок договора аренды от 1 ноября2003 г. согласован сторонами до 1 ноября 2006 г.

Согласно п. 1.2 названного договора помещенияявляются муниципальной собственностью.

Полагая, что регистрация не была произведена из-зауклонения ответчиков от предоставления необходимых документов, истец обратилсяв арбитражный суд с соответствующими требованиями. Суд первой инстанции,удовлетворяя исковые требования, правомерно исходил из того, что причиной невозможностиосуществления регистрации сделки явились действия арендатора, направленные науклонение от государственной регистрации договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение судапервой инстанции, неправомерно исходил из того, что ООО «ТД»Татарстан" не предприняты действия, необходимые для осуществлениярегистрации договора аренды от 1 ноября 2003 г.

Между тем из содержания п. 1.9 договора от 1 ноября2003 г. следует, что на арендатора возлагалась обязанность по несению расходов,связанных с государственной регистрацией сделки. Других обязательств наарендатора не возлагалось. Действия по переоформлению технической документации,расторжению договора доверительного управления, отказ от выдачи выписки изтехнического паспорта правомерно квалифицированы как уклонение отгосударственной регистрации сделки.

Доводы суда апелляционной инстанции были признанынесостоятельными, поскольку содержание договора позволяло определить, какоеконкретно нежилое помещение передается в аренду, а отсутствие техническихдокументов, необходимых для регистрации, явилось следствием уклоненияарендодателя от исполнения действий, связанных с оформлением регистрациисделки.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор,подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента егорегистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрациядоговора аренды нежилого помещения является юридическим актом признания иподтверждения государством возникновения у арендатора права пользования нежилымпомещением и должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Однако если договор аренды был заключен до вступления в силу данногоФедерального закона, то отсутствие регистрации не должно служить основанием дляпризнания соответствующего договора незаключенным. Из этого исходит и судебнаяпрактика.

Так, общество с ограниченной ответственностью(арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю)о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договорааренды от 17 апреля 1997 г. сроком на пять лет, из которых оно было выселеноарендодателем. Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что всоответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежалгосударственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован,то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно,истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчикапредоставления нежилого помещения во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил.При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истцавозникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещенияво владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственнойрегистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетомтребований ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первойГражданского кодекса Российской Федерации», устанавливающей, что довведения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества исделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним», который установил порядок государственной регистрации иотнес нежилые помещения к недвижимому имуществу. Поэтому регистрация договороваренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации довведения в действие Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании нормативногоакта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектовимущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положенийГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не можетсчитаться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Таким образом, регистрация договоров аренды нежилыхпомещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силуФедерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним», не может считаться государственнойрегистрацией, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий,установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ. Это подтверждается судебной практикой.

Требования гражданского законодательства орегистрации договора аренды недвижимого имущества распространяются также надоговор субаренды.

Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском ксубарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды нежилогопомещения неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанциипризнал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствияего государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки,предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции,истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договорааренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающийсрок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственникаимущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводызаявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 п.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды,если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования огосударственной регистрации. Следовательно, вывод суда первой инстанции о том,что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу п. 2 ст.609, п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считатьсязаключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанцииоставил решение суда без изменения.

Надо заметить, что решение ряда спорных вопросоврегистрации договора аренды нежилых помещений далеко не очевидно, а практикаотличается разнообразием. Как пишет А.Г. Дорошкова, единая практика здесь несложилась, и «более того, арбитражные суды, мягко говоря, старались приправовой оценке договоров аренды нежилых помещений обходить этот вопрос. Вслучаях если позиция участников процесса основывалась на споре одействительности договора аренды, не зарегистрированного в действующем порядке,то судебная практика отличается разнообразием точек зрения».Неоднозначность решения проблем, связанных с регистрацией аренды нежилыхпомещений, на практике обусловлена, на наш взгляд, некоторыми пробелами взаконодательном регулировании.

Так, ст. 609 ГК РФ не содержит исключений из правилаобязательной регистрации договора аренды недвижимости в зависимости от срока,на который он заключен. В то же время согласно п. 2 ст. 651 регистрацииподлежат только те договоры аренды здания или сооружения, которые заключены насрок не менее года. В связи с этим на практике возник вопрос, подлежит лигосударственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенного насрок менее одного года.

Поскольку в отношении договора аренды нежилогопомещения действуют общие нормы об аренде, то, исходя из смысла п. 2 ст. 609 ГКРФ, этот договор должен регистрироваться независимо от срока, на который он былзаключен. Такой подход к решению данной проблемы был предложен Министерствомюстиции Российской Федерации, которое обосновало свою позицию следующимисоображениями.

«На основании пункта 2 статьи 609 Кодексанеобходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимогоимущества является общим правилом. Исключения из него могут устанавливатьсяКодексом и иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договороваренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренныепараграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе статьи 609 Кодекса), применяются,если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (статья 625Кодекса).

Так, статьей 651 Кодекса „иное“установлено для таких объектов гражданских прав — вещей, как здания илисооружения, а именно обязательной государственной регистрации подлежат договорыаренды зданий или сооружений, заключенные на срок не менее года, и именно смомента государственной регистрации они считаются заключенными (пункт 2 статьи651 Кодекса). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрациидоговоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (моментзаключения подобных договоров определяется в соответствии с пунктами 1 и 2статьи 433 Кодекса).

Согласно статье 26 Закона аренда недвижимогоимущества подлежит государственной регистрации, если иное не установленозаконодательством Российской Федерации. При этом в соответствии с пунктом 3статьи 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружениидоговор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателясоответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно насдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулируетвопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений взданиях или сооружениях, а в статье 26 Закона не указано, что в этом случаевопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку,предусмотренному статьей 651 Кодекса.

На основании изложенного полагаем, что договорыаренды нежилых помещений в зданиях или сооружениях подлежат государственнойрегистрации в порядке, установленном Законом, независимо от сроков, на которыеони заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральнымзаконом.

Данные соображения были приняты во внимание Министерствомпо налогам и сборам Российской Федерации и изложены в письме МНС РФ от 19апреля 2000 г. № 02-3-09/88, разъясняющем вопросы отнесения на себестоимостьпродукции арендных платежей.

В то же время представляется не вполне логичным ипоследовательным положение, при котором договор аренды здания или сооружения,заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации,в то время как договор аренды нежилого помещения в таком здании долженрегистрироваться независимо от срока, на который он заключен. Принимая вовнимание эти положения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации занял вданном вопросе позицию, прямо противоположную позиции Минюста РФ. Винформационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 указывалось:

»1. Статья 1 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, атакже сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации вслучаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект,входящий в состав зданий и сооружений».

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещениеявляется объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в которомоно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексеРоссийской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственнойрегистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должныприменяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданскогокодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный насрок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений,заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрациии считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На наш взгляд, позиция ВАС РФ в большей степениотвечает потребностям практики и логике арендных отношений недвижимогоимущества. Как справедливо отмечает А.Г. Дорошкова, «если учесть огромноеколичество заключаемых краткосрочных договоров, такой подход был бы явнонецелесообразен, так как регистрации подлежали бы договоры аренды помещений,заключенные даже на один день».

Однако следует признать, что позиция ВАС РФ неподкреплена содержанием норм гражданского законодательства.

Как уже отмечалось выше, применительно к аренденежилого помещения нормы ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений,применимы быть не могут. Ссылка же ВАС РФ на п. 6 ст. 12 Федерального закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» не вполне оправданна, так как, во-первых, в данной норме речь идет лишьо структуре Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество исделок с ним, а во-вторых, тот факт, что нежилое помещение входит в составздания и нераздельно с ним связано, вовсе не отменяет того, что оно (нежилоепомещение) юридически выступает в качестве самостоятельного объектанедвижимости со специфическим правовым режимом, отличным от правового режимаиных объектов недвижимости.

Анализируя положение, сложившееся в областигосударственной регистрации договора аренды недвижимости, А.В. Ерш приходит квыводу, что, во-первых, необходимо либо унифицировать правила о регистрациинедвижимости, либо распространить действие ст. 651 ГК РФ на отношения,связанные с нежилыми помещениями, и, во-вторых, в качестве одного из способовустранения противоречия исключить ст. 651 ГК и установить правило, согласнокоторому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимоот срока.

На наш взгляд, вряд ли целесообразно отказываться отограничения обязательности регистрации договора аренды здания или сооружениятолько договорами, заключенными на срок не менее одного года. Необходимостьрегистрации всех без исключения договоров аренды зданий, помещений отрицательноскажется на обороте недвижимости.

В то же время следует поддержать мнение автора онеобходимости унифицировать нормы закона, регулирующие вопросы государственнойрегистрации недвижимости. Поэтому полагаем необходимым в законодательномпорядке установить обязательность государственной регистрации договоров арендынедвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менееодного года, за исключением договора аренды предприятий.

Таким образом, с целью устранения возможностейразночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ наобязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости иодновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная скоторого соответствующий договор подлежит государственной регистрации. В то жевремя представляется целесообразным осуществлять регистрацию договора арендыпредприятия независимо от срока, на который заключен соответствующий договораренды.

Таким образом, применительно к договорам арендынедвижимости законодатель сделал два исключения из общих норм Кодекса орегистрации сделок с недвижимостью: 1) не все договоры аренды должнырегистрироваться и 2) если договор подлежит регистрации, но не зарегистрирован,то он просто считается незаключенным. При этом, естественно, по незаключенномудоговору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочногодоговора оно возникает в соответствии с его условиями — либо в моментзаключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.

Формадоговора аренды зданий и сооружений является существенным условиемдоговора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания илисооружения должен заключаться в письменной форме под страхом недействительностидоговора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст.434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ:составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, ктоявляется участником отношений – юридическое лицо или гражданин и на какой срокзаключается договор – короткий или длинный) Такой способ представляет собойфиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен бытьподписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и другиханалогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не можетизменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений посогласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любогохарактера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданскогозаконодательства РФ.

Договор составляется втаком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый изэкземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всемостальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такойформе договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс нетребует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения,впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев,установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК,подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст.131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним''.

По данному вопросу вюридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет:''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может бытьбезоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнеенотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями,которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлеченияадвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы зарегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, ноничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверениесделок''.

В связи с этимвысказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В. Витрянский:

Во-первых, приобязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжетдополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет онеоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональныхзадач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверениясоответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательнойгосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решатьте же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательнымнотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок,обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которыемогли бы служить оправданием для введения обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящимиперед системой государственной регистрации.

Во вторых, системагосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никакне может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующихсделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечиваетведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждениео том, что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационнымифункциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов,никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительногои обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. Вконце концов, если участники имущественного оборота пожелают получитьконсультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не отадвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальнуюформу (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок снедвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.

В результатеполучается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок снедвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определеннойгруппы лиц, а именно – нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительнок договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участниковуказанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации,органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальноеудостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительнодополнительными временными и материальными затратами.

Данная точка зрения нанаш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательногонотариального удостоверения.

Договоры аренды зданийи сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договорупревышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнениююриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „неменее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат идоговоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год.

В период когдаготовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектомнедвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовалигосударственной регистрации.

Статья 1 Федеральногозакона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости.Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано,что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий всостав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от01.06.00 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилыхпомещений»' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилоепомещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, вкотором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданскомкодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к такимдоговорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, аименно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одногогода, не подлежат государственной регистрации.

В отличие от ГК,который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2ст.609), Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственнуюрегистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии сп. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируетсякак обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Государственнаярегистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличиигосударственной регистрации ранее возникших прав на объект договора – правасобственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст.26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственнойрегистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторондоговора аренды: либо арендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируетсяпо инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомленииарендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договорзаключён в публичных интересах органами государственной власти и органамиместного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов собязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений.

Ст.16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить нагосударственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрациии документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ обоплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий еголичность, а представитель юридического лица – учредительные документы лица идокументы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётсяздание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуетсяк договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием егочасти, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственнойрегистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нёмпоэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые варенду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются нагосударственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки,зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9закона установила новую систему органов, осуществляющих государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функциюбудут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа поместу нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора).Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный законвозлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФвозлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции порегистрации прав.

Возглавлятьтакие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственнымислужащими.

Федеральныйзакон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учрежденияюстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав собязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правоваяэкспертиза документов и проверка законности договора; устанавливаетсяотсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированнымиправами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания дляотказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятсязаписи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество,совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то естьдоговоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведеннаягосударственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другуюнедвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

ООО«Компания Фаст Фуд групп» обратилась в суд с иском к ОАО«Спорт-АНГ», ООО «Евро-Мастер», ООО«Мистери-Тур», Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договораренды нежилого помещения от 28.11.2003.

ООО«Евромастер» заявлено встречное исковое требование о признаниинезаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО«Спорт-АНГ» и ООО «Компания Фаст Фуд групп» и выселении ООО«Компания Фаст Фуд групп» из нежилых помещений.

Решениемсуда от 27.07.2004, оставленным без изменения постановлением суда апелляционнойинстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО «Компания Фаст Фудгрупп» удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Спорныйдоговор заключен между ОАО «Спорт-АНГ» и истцом по настоящему делу.15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по актуприема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст.651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенныйна срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считаетсязаключенным с момента такой регистрации.

22.04.2004арендодатель нежилого помещения ОАО «Спорт-АНГ» обратился в Мосрегистрациюс заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от28.04.2004 ОАО «Спорт-АНГ» ходатайствовало о приостановлениигосударственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрациядоговора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от28.04.2004.

ДалееОАО «Спорт-АНГ» совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован заООО «Евромастер».

ООО«Евромастер» продало помещение по сделке ООО «Мистери Тур»,переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004.

Согласност. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена внадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случаесделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Судкассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановлениеапелляционной инстанции без изменения.

Государственнаярегистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявленияи документов, необходимых для неё.

Вгосударственной регистрации может быть отказано в случаях, если:

1) сзаявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащие лицо;

2)поданные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям закона;

3)лицо, заключившее договор аренды, неуполномочено распоряжаться правами наданный объект (здание);

4)договор не подлежит государственной регистрации в органах юстиции; и др.случаи. Об отказе в государственной регистрации сообщается заявителю вписьменной форме в течение 5 дней с указанием причины отказа. Отказ можнообжаловать в суде общей юрисдикции или арбитражном.

Говоряо технической стороне дела, в соответствии с Правилами ведения Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля1998 г. № 219, проведение государственной регистрации договоров и иных сделок вотношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписина оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договора аренды)(п.77).

Государственнаярегистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означаетобременение права собственности или иного вещного права арендодателя насоответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договореаренды здания (сооружения) вносится в подраздел IIIЕдиного государственного реестра – ''записи об ограничениях (обременениях)права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества'' (п.8Правил). В указанном подразделе имеется специальная часть (подразд. III – I) для записей сведений обаренде. На месте записи об аренде в графу '' Описание предмета аренды''заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части а в графе''Срок'' указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и еепродолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительностиаренды пишутся слова ''срок не определен''.

Вслучае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи обобременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаютсяспециальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевойстороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записипроставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имярегистратора, заверенные подписью последнего (п.62 Правил).

Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «Огосударственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» немногопрояснило ситуацию о необходимости регистрации договоров аренды нежилыхпомещений, заключенных на срок менее года (назовем их для удобствакраткосрочными договорами).

Напомним, что ПрезидиумВАС РФ, обсудив судебную практику по такого рода делам, разъяснил, что нежилыепомещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданияили сооружения, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны.Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы огосударственной регистрации договоров аренды таких объектов недвижимости, то,по мнению Президиума ВАС РФ, к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ. А там, как известно, предусмотрена лишь обязательная государственнаярегистрация договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на срок не менееодного года.

Однако уже после выпускауказанного Информационного письма в прессе появились публикации специалистов,которые пришли к выводу, что письмо Президиума ВАС РФ отнюдь не закрывает всюпроблему целиком, а решает фактически только некоторую ее часть. В частности,высказывается сомнение в обоснованности отнесения арендатором арендной платы насебестоимость производимых товаров, работ или оказываемых услуг пократкосрочным договорам, не прошедшим государственную регистрацию, посколькудействующее законодательство предусматривает необходимость регистрации самогоправа аренды, а не только договора.

В то же время п. 40Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденныхПриказом Минфина РФ от 13 октября 2003 года № 91н, допускает принятие объектовосновных средств к бухгалтерскому учету лишь на основании утвержденногоруководителем организации акта (накладной) приемки — передачи соответствующихсредств и иных документов, в том числе подтверждающих их государственнуюрегистрацию в установленных законом случаях. Таким образом, основания аренднойплаты, по мнению этих авторов, не будут подтверждены надлежаще оформленнымидокументами и, более того, они просто не могут быть приняты к бухгалтерскомуучету, так как отсутствует предусмотренная законодательством регистрация правааренды.

Если учесть, что дляподавляющего большинства арендаторов именно этот вопрос является основным,поскольку практически никто всерьез не рассматривает регистрацию в свете защитысвоих прав, а исключительно как меру фискальную, то понятно, что подобная точказрения не могла не привлечь самого пристального внимания. И совершенноестественным является желание людей до конца разобраться в законодательныхдебрях по поводу регистрации аренды.

Действительно, раньшесмешивались две проблемы — государственной регистрации права аренды и договорааренды, больше того, первая проблема в значительной степени искусственно, из-заказуистического толкования норм права, подменялась второй. Сейчас, когда втораяпроблема, слава богу, прояснена, наступил момент истины, и пора разобраться ввопросах регистрации права аренды и последствиях нарушения именно этоготребования закона.

Как известно, федеральныйзаконодатель установил более строгий правовой режим для недвижимого имущества,связанный с его обязательной государственной регистрацией в целях, какнеоднократно указывалось в работах авторов Гражданского кодекса, упорядочениясвязанных с недвижимостью отношений и дополнительной защиты прав на нее. В силуст. 131 ГК РФ такой регистрации подлежат права: собственности, хозяйственноговедения и оперативного управления, пожизненного наследуемого владения,постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях,установленных кодексом и иными законами.

Гражданский кодекс ввел иопределенные механизмы обеспечения данного предписания. Так, п. 1 ст. 164 ГК РФпредусматривает необходимость государственной регистрации сделок снедвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит кничтожности сделки.

В свою очередь, сделкибывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку правоаренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях (вэтой связи далеко не бесспорны утверждения отдельных авторов о том, что правоаренды возникает в момент его государственной регистрации, то надо сделатьвывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данногоположения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были быничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальныенормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так ипоследствиям несоблюдения этого требования.

Выше уже приводиласьнорма п. 2 ст. 651 ГК РФ, освободившая от государственной регистрациикраткосрочные договоры аренды недвижимости, а вторая часть этой нормыопределила и иные, чем указаны в ст. 165 ГК РФ, последствия несоблюденияправила о регистрации договора аренды в установленных законодательством случаях- такой договор считается незаключенным. Здесь нет никакого противоречия собщими нормами первой части Гражданского кодекса, так как в силу общепризнанныхправил юридической техники специальная норма имеет преимущественную силу посравнению с общей нормой.

Таким образом,применительно к договорам аренды недвижимости законодатель сделал дваисключения из общих норм Кодекса о регистрации сделок с недвижимостью: 1) невсе договоры аренды должны регистрироваться и 2) если договор подлежитрегистрации, но не зарегистрирован, то он просто считается незаключенным. Приэтом, естественно, по незаключенному договору право аренды возникнуть не может,а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с егоусловиями — либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный вдоговоре.

Продолжая линию ст. 131ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав нанедвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, втом числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду правоаренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иноговещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самогоправа аренды.

Нетрудно сделать вывод,что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско-правовыхпоследствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, этокак раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первуюочередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств наобъект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы впринципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственныйинтерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль засделкой — другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые закономинтересы других участников гражданского оборота.

/>2.3 Исполнение договора. Права, обязанности иответственность сторон

Содержаниедоговора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь,условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.

Условиядоговора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собойусловия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую –определяющие основные обязанности арендатора. Важное значение имеют такжепредусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнениясо стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

«Содержаниедоговора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычногодоговора аренды) не подверглось серьёзным изменениям». В новом ГК 1996 годаарендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договорааренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этихобязанностей.

1.Арендодатель обязан передать имущество арендатору в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК). Имущество,подлежащее передаче должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего –надлежащего качества, соответствующего целевому назначению. Кроме того,арендодатель обязан подготовить его к пользованию, и в частности освободить отпосторонних вещей, отремонтировать и т.п., если иное не предусмотрено условиямидоговора.

Арендодательобязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует втом случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

Еслиарендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не можетпользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателемтаких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжениядоговора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных сданным нарушением условий договора или его расторжением.

Принеисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имуществоарендатор вправе его истребовать. Такое истребование можно произвести наосновании виндикционного иска, согласно ст. 305 ГК. Однако истребование можетбыть затруднено множественностью со стороны претендующих, и передачей данногоимущества на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативногоуправления третьему лицу. В этих случаях применяются нормы ст. 398 ГК. Еслиимущество, являющееся предметом аренды, никому не передано, то преимуществоимеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, аесли это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае,если имущество уже передано третьему лицу, имеющему на него правособственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребоватьего уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

Имущество,сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренныйдоговором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этойобязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованноеимущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместитьубытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованногоимущества. Арендатор также может заявить требования о расторжении договора и овозмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.

Арендодательне несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были имоговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору,либо которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества илипроверки его неисправности.

Принедостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества какполностью, так и частично арендатор может воспользоваться предоставленными емуст. 612 ГК способами защиты нарушенного права, то есть:

— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатковимущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своихрасходов на устранения недостатков имущества;

— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данныхнедостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Нопри уведомлении арендатора, арендодатель, заменивший предоставленное имуществодругим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранитьнедостатки сданного им в аренду имущества, мог избежать негативных последствий.

Особенностьюдоговора аренды зданий и сооружений является то, что одновременно с передачейарендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаютсяправа на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью инеобходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче правна земельный участок уже говорилось раньше.

2.Арендодатель обязан передать здание или сооружение арендатору по передаточномуакту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляетсялибо после заключения договора аренды, либо непосредственно при заключениидоговора.

Передачаодним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило оформляетсяспециальной процедурой – составлением и подписанием соответствующих документов.Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (протокол,соглашение и т.д.), главное чтобы он был подписан обеими сторонами и содержалподробную справочную, материально–техническую информацию о здании (сооружении).Любой из этих документов составляется в количестве соответствующих количествуучастников в договоре, имеющих одинаковую юридическую силу.

Передаточныйакт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именноимущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписаниятакого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнениедругих обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным(законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несетответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной сиспользованием арендованного имущества).

Еслииное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателяпередать здание или сооружение арендатору считается исполненным послепредоставления его арендатору во владение или пользование и подписаниясторонами документа о передаче.

Уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения наусловиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственноарендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – отпринятия имущества.

3.Право на взыскание или получение в добровольном порядке арендной платы заздание или сооружение. Напоминаю, что у арендодателя есть право на получениеотдельно ещё и платы за земельный участок, но только если это право оговорено вдоговоре.

Темеарендной платы я посвятила отдельную главу, по этому сейчас я не буду заострятьна этом внимание.

4.Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида обязан (то есть этоимперативная обязанность) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц насдаваемое в аренду здание.

Имуществособственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона илидоговора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, напримерсервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имуществаимеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором.

В ст.613 ГК сформулировано правило, согласно которому передача имущества,обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет правтретьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основныхпризнаков вещного права – ''права следования'' (право следует за вещью, а невещь за правом).

Однакоарендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьихлиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договорапредупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такогодоговора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендаторуправо в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате(уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

Крометого, можно упомянуть ещё две диспозитивные обязанности, которые присущеарендодателю любого вида договора, в том числе и аренде зданий и сооружений:

— производить за свой счёт капитальный ремонт здания или сооружения,

— ивозместить стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором.

Статья616 ГК регулирует отношения по распределению обязанностей по содержаниюимущества между сторонами договора. Под содержанием имущества понимаютсяопределенные действия, направленные на поддержание его нормального состояния,годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Дляподдержания имущества в таком состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п.в зависимости от вида и назначения имущества. Ремонт бывает двух видов:капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному итекущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией,устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующегоимущества. В отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, чтоследует понимать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользованиеимущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которыетребуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементоввещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительнойсистемы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительноговремени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений состоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

Посколькукапитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечаетв первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такойремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается наарендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное непредусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силуиных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлятькапитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы невключаются амортизационные отчисления.

Срокии виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются строительныминормами и правилами. Если срок проведения капитального ремонта не установленыдоговором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки.

Нарушениеарендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имуществадает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет правопроизвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскатьс него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы.Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с такимвидом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложнойнеобходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угрозаповреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшегоиспользования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребоватьсоответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребоватьрасторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

Теперьрассмотрим права, обязанности и ответственность арендатора.

1.Согласно п. 1 ст. 615 Кодекса арендатор нежилого помещения обязан использоватьарендуемое имущество в соответствии с оговорёнными в договоре условиями, а еслиони в договоре не определены – по его прямому назначению.

Еслидоговор содержит условия о способах пользования арендованным имуществом,арендатор обязан соблюдать эти условия. При этом не следует отягощатьсодержание договора указанием на требования, которые вытекают изадминистративного, уголовного, экологического и иного законодательства,нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. Так,указание на то, что с правилами его эксплуатации, установленными техническиминормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо,если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

Еслив договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то этиспособы вытекают из назначения самого имущества.

Нарушениеэтого правила служит основанием для требования арендодателя о расторжениидоговора и возмещении ему этих убытков.

2.Арендатор вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду или иным образомпередавать права и обязанности по договору другому лицу только с согласияарендодателя и в установленном порядке.

Договорсубаренды является производным и зависимым от договора аренды и обладает всемиприсущими такому договору чертами. Во-первых, по этому договору нельзя передатьбольше прав, чем имеет сам арендатор. Во-вторых, срок их действия не можетпревышать срока действия договора аренды. В-третьих, признание договора арендыв части или в целом недействительным влечет недействительность всоответствующей части или в целом и заключенных на их основе субдоговоров.Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договорыаренды, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

Основнойдоговор аренды и субдоговоры существуют раздельно т.е. ни арендодатель не можетпрямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор – карендодателю. В то же время арендатор несет ответственность за неисполнениеусловий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. Вчастности при просрочке арендных платежей арендатор не может ссылаться напросрочку субарендатора, также как и при нарушении условий пользования,ухудшении имущества субарендатором. Хотя, если нарушения по договору арендыдопущены по вине субарендатора, арендатор имеет требования к нему о возмещениивреда в порядке регресса (ст.1081 ГК).

Подоговору аренды арендатор получает право пользования арендованным имуществом.Это имущественное право представляет собой самостоятельный объект гражданскогоправа и может быть предметом различных сделок. Распоряжение таким объектомвозможно в форме перенайма, залога, вклада в складочный или уставной капиталхозяйственных товариществ или обществ, а также паевого взноса впроизводственный кооператив. Эти действия возможны, во-первых, если в ГК,других законах или правовых актах на них не установлен запрет и, во-вторых,если на них получено согласие арендодателя.

Отношенияперенайма в отличие от поднайма (субаренды) представляют собой правопреемство(перемену лица) в арендном обязательстве на стороне арендатора, следовательно,в этой ситуации все права и обязанности правопредшественника переходят кправопреемнику и ответственность перед арендодателем будет нести последний. Вовсех остальных случаях правопреемства не происходит, следовательно,ответственность перед арендодателем несет арендатор.

Использованиеарендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечёт ничтожностьдоговора субаренды.

Еслиарендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора арендыили назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков.

3.Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить засвой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное неустановлено законом или договором (п.2 ст.616 ГК).

Целямподдержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры.Во-первых, проведение текущего ремонта который должен проводить арендатор, еслииное не установлено законом или договором аренды. Под текущим ремонтомпонимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранениюимущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей(например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводкии т.д.). Текущий ремонт, также как и капитальный, направлен на поддержаниеимущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностьюарендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества внадлежащем состоянии – профилактических работ, повседневный уход и т.д.

Всерасходы по текущему ремонту и проведению иных работ несет арендатор. На неготакже возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованногоимущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, охранойимущества, обязательным страхованием и т.п. в то же время арендатор не имеетправа производить без разрешения арендодателя никаких работ по ремонту,побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннегооборудования, являющихся произведениями искусства.

Законодательне устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушения требованийданного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшениеимущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора всилу п.2 ст.619 ГК.

4.Арендатор обязан вернуть арендованное здание (сооружение) по окончании срокадоговора аренды или при его досрочном прекращении. Арендованное имуществодолжно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа опередаче здания или сооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточныйакт. Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора ипоследствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установленызаконом при передаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).

Вообщезначение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означаетисполнение договора, а во втором – прекращение арендных отношений.

Комитетпо управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) обратился варбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью«Торговый дом „Колибри“ (далее — Общество) о взыскании 715008руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной платеза период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основаниидоговора от 29.06.2001 № 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также орасторжении договора аренды.

Решениемот 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп.задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворенииостальной части иска отказано.

Вапелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

Какследует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом(арендатор) заключен договор № 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы запользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% отпросроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполномобъеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по актуприемки-передачи от 29.06.2001.

Письмомот 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжениидоговора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела,что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора.Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилогопомещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществомпо договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества иматериальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованногопомещения сторонами не подписан.

Сославшисьна продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнениеответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

Частичноудовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонамидокументами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003.

Всоответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжениядоговора обязательства считаются измененными или прекращенными с моментазаключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иноене вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Выводсуда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленномистцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возвратеподписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученномпредставителем ответчика 06.02.2003.

Судкассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Нанаш взгляд права и обязанности сторон в договоре аренды нежилого помещения неимеют проблем законодательного регулирования, оставляет желать лучшегодобросовестное исполнение данного договора и гражданско-правовая ответственностьпо нему./>

2.4Расторжение договора аренды

Итак, под договором аренды(имущественного найма) согласно ст. 606 ГК РФ понимается договор, по которомуарендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование или во временноепользование. При этом все материальные блага (плоды, продукция и доходы),полученные арендатором в результате использования арендованного имущества всоответствии с договором, являются его собственностью. Договор аренды нежилыхпомещений (зданий и сооружений) в соответствии со ст. ст. 625 и 650 ГК РФявляется разновидностью договора аренды отдельных видов имущества ихарактеризуется обязанностью арендодателя передать арендатору во временноевладение и пользование или во временное пользование арендатору здание илисооружение.

Перечень оснований расторжения договорааренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГКРФ. Их можно условно разделить на 4 категории:

1) по сроку договора аренды:

а) по истечении срока, определенногодоговором;

б) если срок не установлен (т.е. договорзаключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон спредварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого днярасторжения договора;

2) по волеизъявлению арендодателя — досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, еслиарендатор:

а) пользуется имуществом с существеннымнарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократныминарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонтаимущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их вдоговоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, инымиправовыми актами или договором производство капитального ремонта являетсяобязанностью арендатора;

3) по волеизъявлению арендатора — досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, еслиарендодатель:

а) не предоставляет имущество впользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом всоответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеетпрепятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговореныарендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и недолжны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверкиего исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийсяего обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арендысроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которыеарендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

4) по волеизъявлению любой из сторон,если:

а) другая сторона существенно нарушаетусловия договора (при этом под „существенным“ понимается такоенарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб,что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитыватьпри заключении договора);

б) она (сторона) в одностороннем порядкеотказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказдопускается законом или соглашением сторон.

Важно отметить, что расторжение договорааренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иныхслучаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Таким образом, законодательство не даетисчерпывающего перечня оснований расторжения договора аренды недвижимогоимущества, а значит, могут возникнуть вполне конкретные вопросы: возможно лидосрочное расторжение договора по требованию арендодателя в случае не двукратного(как установлено в п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ), а однократного невнесенияарендатором арендной платы в установленный договором срок. Или в случаевнесения арендатором арендной платы в неполном объеме.

20 июня 2000 г. ООО»Примерное" (арендодатель) и ЗАО «Хозяйственное»(арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения в виде торговогокомплекса общей площадью 2500 кв. м сроком на 3 года. Среди прочих условий вдоговоре было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды вслучае однократного невнесения арендной платы арендатором.

15 мая 2002 г. арендатор обратился карендодателю с просьбой об отсрочке внесения арендной платы на 1 месяц или опоэтапной рассрочке ее внесения, мотивируя свою просьбу неожиданно возникшими унего финансовыми затруднениями. Арендодатель отказался выполнить просьбуарендатора и потребовал выплатить арендную плату полностью и в срок,установленный договором, или же расторгнуть договор, вернуть арендованноеимущество и заплатить неустойку в размере 100 тыс. у.е. Арендатор не согласилсяс заявленными требованиями арендодателя и продолжал настаивать на своем.

21 мая 2002 г. на основании ч. 2 ст. 619ГК РФ арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору орасторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения. Вобоснование исковых требований истец сослался на условие договора, согласнокоторому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора арендыв случае однократного нарушения арендатором установленного договором срокавнесения арендной платы. Ответчик, в свою очередь, просил суд в иске отказать,считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 ч. 1 ст.619 ГК РФ, согласно которому, как уже отмечалось выше, только двукратноеневнесение арендной платы может служить основанием для расторжения договора всудебном порядке.

Суд, рассмотрев дело по существу, вудовлетворении исковых требований арендодателя отказал по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ потребованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом вслучае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленногодоговором срока платежа не вносит арендную плату.

Просрочка арендной платы,предусмотренная в ч. 1 ст. 619 ГК РФ как существенное нарушение условийдоговора, на которую ссылался истец в обоснование своего требования, несоответствовала ч. 2 данной статьи, так как не являлась другим основаниемрасторжения договора. С учетом того что ст. 619 ГК РФ не допускает измененияположений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежалиудовлетворению.

Истец с решением суда не согласился иобратился в суд вышестоящей апелляционной инстанции. В апелляционной жалобеарендодатель настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полномсоответствии с требованиями ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В силу п. 3 ч. 1 данной статьиоснованием расторжения договора является невнесение арендной платы более двухраз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроковвнесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержалпозицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в ч. 1 ст. 619 ГК РФоснование включает в себя не только такой элемент, как «просрочкауплаты», но и еще два элемента — «более двух раз» и«подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороныопределили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п.3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, что вполне соответствовало духу и букве п. 2 ст. 450 ГКРФ. Решение суда первой инстанции было отменено, а исковые требования былипризнаны законными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, досрочное расторжениедоговора по требованию арендодателя в случае однократного невнесенияарендатором арендной платы в установленный договором срок, если положение обэтом зафиксировано в договоре аренды здания или сооружения (а равно как и иногоимущества), возможно, и прецедент в отечественной арбитражной практике ужеимеется.

21 ноября 2001 г. ООО«Предпринимательское» (арендодатель) и ЗАО «Торговое»(арендатор) заключили договор аренды торгового павильона общей площадью 150 кв.м сроком на 4 года. Договором был предусмотрен следующий порядок выплатыарендной платы: ежеквартально в размере 700 у.е.

21 августа 2002 г. арендатор вместоположенных 700 у.е. выплатил 500 у.е. и просил арендодателя закрепить данныйуменьшенный размер арендной платы в договоре, мотивировав свой поступок тем,что вот уже практически год он исправно, по согласованию с арендодателем вноситарендную плату в меньшем размере, чем отражено в договоре, — 600 у.е. и какдобросовестный арендатор может рассчитывать на ее уменьшение. Арендодатель стакой позицией не согласился и потребовал вносить арендную плату в полномобъеме в соответствии с договором. После категорического отказа арендатораарендодатель 3 сентября 2002 г. обратился в арбитражный суд с иском карендатору о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочкуплатежа и расторжении договора аренды в связи с его существенным нарушением.Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, частично признал правотуистца (арендодателя) и постановил: взыскать с ответчика (арендатора)задолженность по арендной плате и неустойку в размере 2000 у.е., а в иске орасторжении договора аренды отказать по следующим основаниям.

Суд установил, что между сторонами ранееимелись разногласия по размеру арендной платы. Ответчик своевременноосуществлял арендные платежи, однако в меньшем размере, в связи с чем иобразовалась предъявленная ко взысканию задолженность в размере 400 у.е. В ч. 1ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды потребованию арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи другие основания дляэтого в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ могут быть установлены договоромаренды.

Поскольку стороны в договоре неоговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения аренднойплаты в полном размере, а в ч. 1 ст. 619 ГК РФ такое основание досрочногорасторжения договора не содержится, арбитражный суд, взыскав задолженность поарендной плате и неустойку за просрочку платежа, в иске о расторжении договорааренды отказал.

Арендодатель обжаловал этонесправедливое, на его взгляд, решение в вышестоящем суде апелляционнойинстанции. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции вчасти отказа в расторжении договора аренды, указав, что наличие ст. 619 ГК РФ,устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, неисключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст.450 Кодекса. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договорможет быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договорадругой стороной. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение,допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды.

Таким образом, и в этом случае — привнесении арендатором арендной платы в неполном объеме договор по требованиюарендодателя может быть расторгнут в судебном порядке, даже если положения обэтом нет в договоре, но при условии, что суд признает существенным данноенарушение. Однако анализ материалов судебной практики показывает, что всоответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель, страдающий от недобросовестногоарендатора, под тем или иным предлогом нарушающего положения договора арендынедвижимого имущества, об арендной плате, вправе требовать досрочногорасторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.Здесь важно отметить, что по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ указанное предупреждениесамо по себе не является предложением об изменении или расторжении договорааренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает уарендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранитсоответствующих нарушений. А поскольку ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентируетпроцедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общееправило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование обизменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд толькопосле получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнутьдоговор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вюридической литературе последних лет достаточно большое внимание уделяетсяпроблемам прав на нежилое помещение. Предметом споров являются не толькоколлизии, связанные с соотношением прав на земельный участок и прав на нежилоепомещение, с соотношением прав на нежилое помещение и прав на общее имущество вздании, но и общие вопросы, касающиеся возможности вовлечения нежилогопомещения в гражданский оборот как самостоятельного объекта.

1. В настоящее время в законодательствеотсутствует понятие «нежилое помещение». Статью 130 ГК, в которойсодержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а такжедается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнитьуказанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка вдавнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилоепомещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто техническойчастью здания либо самостоятельным объектом недвижимости. Отталкиваясь от этогоопределения жилого помещения, можно сформулировать понятие нежилого помещения — таковым является изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и предназначено для использования в целях, не связанных спроживанием в этом помещении.

2. Абсолютно абсурдным выглядит требованиерегистрирующих органов о государственной регистрации всех без исключениядополнительных соглашений к зарегистрированным договорам аренды. Каждое такоесоглашение является неотъемлемой составной частью самого договора и потомуподчиняется такому же как и он правовому режиму. Соответственно, такиесоглашения считаются заключенными лишь с момента их регистрации. На наш взгляд,и сами эти требования, и их обоснование выглядят, мягко говоря,неубедительными. Тезис о том, что дополнительное соглашение — часть основногодоговора, не более чем бытовизм. Такие фразы, действительно, сплошь и рядомвстречаются в дополнительных договорах, но они не имеют под собой каких-либоправовых оснований. Каждое дополнительное соглашение — это новый договор междутеми же сторонами, при помощи которого они дополняют, изменяют или прекращаютте или иные условия основного договора. Да, они, безусловно, тесно связаны междусобой и вообще дополнительное соглашение не может иметь место, если нетосновного договора. Но оно в то же время обладает всеми признаками договора — имеет своих субъектов, свой объект, обладает определенной формой и т.д.

Никаким федеральным законом регистрация подобныхсоглашений вообще не предусмотрена. Следует дополнить Закон о регистрацииуказанием на государственную регистрацию дополнительных соглашений к договоруаренды нежилого помещения.

3. Несмотря на то, что нежилое помещение являетсянедвижимостью по признаку неразрывной связи с землей к отношениям арендынежилых помещений неприменимы правила аренда зданий и иных сооружений, в связис тем, что предметов выступает не все здание, а его часть. Поэтому в целяхупорядочения гражданского оборота следует ввести в Гражданский кодекс новуюглаву, которая регулировала бы отношения аренда нежилых помещений.

4. Кроме того, при заключении договора аренды стороныпользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. Всоответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации,совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации,суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации непредусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решениясуда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п.1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным будет приведение норм Закона огосударственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

5. Вряд ли нужно повторять, что все эти искусственносозданные проблемы затрудняют гражданский оборот, вносят в него хаос,практически внедряют элементы теневой экономики, создают условия длячиновничьего произвола и коррупции. В интересах развития нормальных рыночныхотношений государственная регистрация аренды должна носить факультативныйхарактер, когда бы сами стороны договора могли решать, нужно им это или нет.Только в этом случае можно будет говорить о подлинном упорядочении арендныхотношений и настоящей заботе государства о защите прав арендаторов.

6. В качестве меры ответственности можно было бы предложитьвозможность компенсации нанимателю морального вреда как случая защитыарендатора при нарушении имущественного права (ст. 1099 ГК РФ). При этомпострадавшая сторона получит денежное удовлетворение, а права третьих лиц небудут затронуты. Возможная редакция части 2 ст. 621 ГК РФ излагалась быследующим образом: «Если наймодатель отказался от продления договора всвязи с решением не сдавать помещение в наем и без уважительных причин втечение года со дня истечения срока договора с нанимателем не возобновил с нимдоговор, а заключил договор найма того же жилого помещения с иным лицом,наниматель вправе обратиться с требованием о компенсации моральноговреда». Часть 2 ст. 621 ГК РФ соответственно будет считаться частью 3.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1.     КонституцияРоссийской Федерации – М., Кодекс. 2006. – 96 с.

2.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (с изм.от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (в ред.от 26.01.2007 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.     Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (с изм.от 29.12.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.     Жилищный кодексРоссийской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (в ред. от 29.12.2006 г.)// Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

6.     Федеральный закон№ 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (в ред. от 18.12.2006 г.) // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст.3594.

7.     ПостановлениеПравительства РФ № 219 от 18 февраля 1998 г. «Об утверждении правил веденияединого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(в ред. от 22.11.2006 г.) // Собрание Законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст.963.

8.     ПостановлениеПравительства РФ № 1301 от 13 октября 1997 г. «О государственном учетежилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. –1997. – № 42. – Ст. 4787.

9.     Приказ Минюста РФ№ 135 от 6 августа 2004 г. «Об утверждении Инструкции о порядке государственнойрегистрации договоров аренды недвижимого имущества» (в ред. от 24.12.2004 г.)// Российская газета. – 2004. – № 188. – С. 8.

10.    Приказ Минфина РФ № 91н от 13 октября2003 г. «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основныхсредств» (в ред. от 27.11.2006 г.) // Бюллетень нормативных актов федеральныхорганов исполнительной власти. – 2004. – № 4. – С. 14.

11.    Приказ Минземстроя РФ № 37 от 4августа 1998 г. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда вРоссийской Федерации» (в ред. от 04.09.2000 г.) // Журнал руководителя иглавного бухгалтера ЖКХ. – 1998. – № 12. – С. 14.

12.    Письмо МНС РФ № 02-3-09/88 от 19апреля 2000 г. «О включении в себестоимость арендных платежей» (с изм. от10.07.2000 г.) // Нормативные акты для бухгалтера. – 2000. – № 12. – С. 19.

13.    Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ееоборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. – 1998. – № 1. – С.88.

14.    Алексеев В.А. Регистрация прав нанедвижимость. – М., Юринформ. 2001. – 468 с.

15.    Бондаренко Д.В. Заключение ирегистрация договора аренды нежилых помещений // Право и экономика. – 2006. – №3. – С. 23.

16.    Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М., Статут.2000. – 638 с.

17.    Булеков М. Договор аренды зданий исооружений // Фин. Россия. – 1997. – № 18. – С. 15.

18.    Витрянский В.В. Договор аренды и еговиды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий,лизинг. – М., Статут. 1999. – 368 с.

19.    Гражданский кодекс РФ. Часть вторая:Комментарий / Отв. ред. проф. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю… – М., Юристъ. 2000. –574 с.

20.    Гражданское право. Учебник. Часть II/ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 1997. – 658 с.

21.    Гражданское право: Учебник: В 3 ч.Часть вторая / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Инфра-М. 2004. – 708с.

22.    Гражданское право России. Частьвторая: Курс лекций / Под ред. Брагинского М.И., Клейна Н.И. – М., БЕК. 1997. –426 с.

23.    Гражданское право. Часть первая /Отв. ред. Мозолин В.П., Масляев А.И. – М., Юристъ. 2003. – 578 с.

24.    Гражданское право. Часть вторая:учебник / Отв. ред. Мозолин В.П. – М., Юристъ. 2004. – 596 с.

25.    Гражданское право: в 2 Т. Том II.Полутом 1: учебник (издание второе, переработанное и дополненное) / Под ред.Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 658 с.

26.    Гришаев С.П. Все о недвижимости:Учеб. пособие. – М., БЕК. 2001. – 468 с.

27.    Дедиков С. Регистрация аренды: моментистины // Бизнес-адвокат. – 2000. – № 17. – С. 27.

28.    Догляд В.Б. Аренда — арендатору,арендная плата — арендодателю? // Право в Вооруженных Силах. – 2000. – № 5. –С. 24.

29.    Дорошкова А.Г. Договор аренды здания,сооружения и нежилого помещения. Дис.… канд. юрид. наук. – Рязань., 2002. –256 с.

30.    Ерш А.В. Здания и сооружения какпредмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 8. – С. 101.

31.    Исрафилов И. Аренда нежилых помещений// Хозяйство и право. – 1997. – № 10. – С. 113.

32.    Камышанский В.П. Право собственностив России. – Волгоград., 1998. – 168 с.

33.    Карамышева О.В., Герасимова Е.Л.Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельногокадастра РФ в условиях рынка // Государство и право. – 1998. – № 3. – С. 28-37.

34.    Катунин Д. Судьба договора аренды //Бизнес-адвокат. – 2005. – № 17. – С. 23.

35.    Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственнаярегистрация. Образцы документов. – М., Юрайт. 2004. – 468 с.

36.    Козлова Е.Б. Краткосрочная аренда:проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право иэкономика. – 2001. – № 11. – С. 35.

37.    Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй / Под ред. Садикова О.Н. – М., Норма. 1996.– 658 с.

38.    Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое,исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2004. – 678с.

39.    Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный)/ Под ред. Садикова О.Н.издание третье, исправленное, дополненное и переработанное. – М., Инфра-М.2005. – 706 с.

40.    Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное идополненное с использованием судебно-арбитражной практики) / Под ред. СадиковаО.Н. – М., Инфра-М. 2006. – 734 с.

41.    Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации (части второй) (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е.,Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2003. – 648 с.

42.    Кулешова Ю. Аренда: проблемырегистрации // Бизнес-адвокат. – 1999. – № 15. – С. 29.

43.    Курбатская А. Арендодатель –обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимогоимущества // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 10. – С. 27.

44.    Курноскина О.Г. Сделки снедвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) – М., Юстицинформ.2006. – 564 с.

45.    Медведев М., Самоль М. Договор аренды// Бизнес-адвокат. – 2002. – №9. – С. 31.

46.    Николаева Ю. Срочный договор и егопоследствия // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 17. – С. 32.

47.    Новицкий Н.Б. Римское право. Изд.4-е, стереотип. – М., Спарк. 1993. – 674 с.

48.    Оводов А.А. Договор арендынедвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 2. – С. 21.

49.    Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковыйсловарь русского языка. – М., Азбуковник. 1997. – 968 с.

50.    Орлова Е.В. Аренда зданий исооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. – М., Норма. 2000. – 214 с.

51.    Петров Д. Нет согласия – естьответственность? // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.

52.    Постатейный комментарий кФедеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним». / Под ред. Крашенинникова П.В. – М., Спарк. 2001. – 316 с.

53.    Сарнаков И.В. Договор аренды:понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений иосновные его положения // Юрист. – 2006. – № 4. – С. 25.

54.    Серова О.А. Право собственностиобщества с ограниченной ответственностью. Дис. канд. юрид. наук. – Коломна.,2001. – 238 с.

55.    Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостьюв коммерческом обороте – М., Волтерс Клувер. 2006. – 572 с.

56.    Сыродоев Н.А. Регистрация прав наземлю и другое недвижимое имущество // Государство и право. – 1998. – № 8. – С.91.

57.    Толчеев Н.К. Судебная защита правасобственности / Под ред. Жуйкова В.М. – М., Юрист. 2001. – 298 с.

58.    Философский энциклопедическийсловарь. – М., Советская энциклопедия. 1983. – 876 с.

59.    Чумакова О.В. Регистрация арендынедвижимости // Правовые вопросы недвижимости. – 2004. – № 1. – С. 25.

60.    Шершеневич Г.Ф. Учебник русскогогражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М., Спарк. 1995. – 672 с.

61.    Широков Ю. Арендатор, на выход! Онекоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений //Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.

62.    Постановление Пленума Верховного СудаРФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанныхс применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» //Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.

63.    Информационное Письмо Президиума ВАСРФ № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных сарендой» // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17.

64.    Информационное письмо Президиума ВАСРФ № 59 от 16 февраля 2001 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных сприменением Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. – 2001. – № 4. – С. 11.

65.    Информационное письмо Президиума ВАСРФ № 53 от 1 июня 2000 г. «О государственной регистрации договоров арендынежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 13.

66.    Постановление Президиума ВАС РФ №4569/95 от 21 января 1997 г. // Вестник ВАС РФ. – 1997. – № 5. – С. 11.

67.    Постановление ФАС Поволжского округаот 30 августа 2005 г. № А55-6381/04-Ф02-3520/05-С2 // Вестник ВАС РФ. – 2006. –№ 1. – С. 22.

68.    Постановление ФАС Северо-Западногоокруга от 28 февраля 2005 г. по делу № А56-27558/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006.– № 1. – С. 35.

69.    Постановление ФАС Московского округаот 20 января 2005 г. по делу № КГ-А40/12734-04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – №1. – С. 55.

70.    Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 7. – С.11.

71.    Вестник ВАС РФ. – 2005. – № 3. – С.14.