Реферат: Договор аренды
Государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального обучения
РоссийскаяТаможенная Академия
Ростовскийфилиал
Курсоваяработа по дисциплине «Гражданское право»
Натему: Договор аренды
Выполнила:Студентка 3 курса,2-й группы
Юридическогофакультета
Очнойформы обучения
ЕсипенкоАнна
Проверил:к.ю.н., доц.
МаштаковК. М.
Ростов-на-Дону
2009
Содержание
Введение
1.Общая характеристикадоговора аренды
1.1.Понятие договорааренды
1.2.Элементыдоговора аренды
2.Содержание договора аренды
2.1.Права и обязанности сторон
2.2.Права и обязанности сторон в связи с улучшением и выкупомарендованного имущества
3.Прекращение и расторжение договора аренды
Заключение
Библиографическийсписок
Введение
Актуальностьтемы нашей работы является весьма значительной и злободневной в силу рядапричин.
Первое, о чемздесь следует сказать, это недостаточная разработанность данной тематики вюридической литературе. Многие теоретические вопросы изучения договоров арендыдо сих пор не получили должного освещения и находятся в состоянии первичногоисследования. По нашей проблематике опубликовано не много литературы, ноособенно обращает на себя внимание два обстоятельства: во-первых, наша темавызывает больший интерес у специалистов по хозяйственному праву, которыепредставляют содержание тематики с несколько иной точки зрения, чем цивилисты;во-вторых, минимум внимания уделено теоретическим аспектам договора аренды настраницах периодических изданий.
Не менее важнойнам представляется и практическая актуальность данной темы. Она определяетсятем, что в настоящее время в сравнение с советскими временами резко повысилосьзначение арендных сделок. Распространение в Российской Федерации политических иэкономических прав граждан, развитие демократии вообще, привело к существенной гражданскойактивизации населения. Это обусловило расширение объема заключения договороваренды. Причем здесь следует отметить одну существенную деталь: расширениеобъема арендных сделок произошло за счет изменения назначения аренды, которая внаши дни выполняет функции стимулирования предпринимательской деятельности.Достаточно, например, обратить внимание на то, как за последние десять летизменилась улица Большая Садовая в нашем городе – практически все помещения,расположенные на первом этаже, сданы собственниками в аренду коммерческиморганизациям, из-за чего улица превратилась в сплошной торговый центр.
Столь большоезначение аренды в экономической жизни нашего города объясняется тем, что этотспособ ведения предпринимательства, во-первых, соответствует общепринятымстандартам о возможности пользования, владения и распоряжения собственностью,во-вторых, аренда очень эффективно помогает решать проблему стартового капиталапри вступлении на стезю предпринимательской деятельности.
Основная цельисследования состоит в том, чтобы на основании изучения общих положений сделатьгражданско-правовую характеристику рассматриваемого договора.
Для достиженияцели будут решаться нижеследующие задачи:
1) определитьпонятие договора аренды;
2) рассмотретьосновные элементы договора аренды;
3) раскрытьсодержание договора аренды;
4) проанализироватьоснования и порядок прекращения договора аренды.
1.Общая характеристика договорааренды
1.1.Понятие договора аренды
По договору аренды (имущественногонайма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором врезультате использования арендованного имущества в соответствиис договором, являются его собственностью.
Договор аренды входит в группудоговоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временноепользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договораренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смыслеон оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает невещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаватьсяарендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. Впервом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованногоимущества, а во втором он становится его законным владельцем со всемивытекающими правовыми последствиями.
Передача имущества только впользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в такихусловиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль надарендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляетсяв его помещении1.
Можно выделить три основные черты,характерные для данного договора. Во-первых, это соглашение, на основе которогопередается (предоставляется) определенное имущество лицом, правомочным распоряжатьсяим, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу безперехода к последнему права собственности. Собственником имущества остаетсяарендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончаниисрока аренды имущество должно быть возвращено арендодателю. Исключениесоставляет выкуп арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях арендапрекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферукупли-продажи. В‑третьих, договор аренды всегда возмездный: арендаторобязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договорассуды)[1].Данный договор также консенсуальный, т. е. устанавливающий между сторонамиобязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформлениядоговора), в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным исчитается заключенным с момента передачи денег или иных вещей заемщику.
Употребление в законодательстве водних случаях термина «аренда», в других — «имущественный наем» (прокат)связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько сосложившейся практикой их наименования в определенных сферах. Правоваядифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилыхпомещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в неммежду сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен всамостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК РФ.
Вообще, сама аренда дает возможностьудовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временномпользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственникуимущества, не использующему его в данный период, получение дохода в видеарендной платы. Это выгодно для обеих сторон2.
1.2.Элементы договора аренды
Объект аренды. Объекты аренды представленыимуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающихкачеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать впроизводственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая взначительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качествомобъектов аренды является их индивидуальная определенность, т. е.возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требованиек объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имуществопередается на праве пользования, а по окончании срока действия договораподлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи иденьги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договорааренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, чтополучил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это— непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками(индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды являетсясложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качествечасти или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовымипризнаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готоваяпродукция, полуфабрикаты.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержитпримерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельныеучастки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественныекомплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другиевещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования(непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены видыимущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Закономмогут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и другихобособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие обобъекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, адоговор не считается заключенным.
Иными словами, существенным условиемдоговора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязанпередать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть поокончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендногоправоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками,недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так жеохарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки — цвет, размер,форму, модель.
При сдаче в аренду вещи она должнапередаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например,станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями.Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды,независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намереныпо-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку вдоговоре.
В соответствии с п. 8«Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой», еслиарендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которыхисключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию1.
Например, арендодатель обратился варбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по аренднойплате и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятиярешения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора арендына основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованиюарендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когдаарендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаетпрепятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора илиназначением имущества.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, чтоарендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается варенду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами(техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное непредусмотрено договором. Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, чтомежду сторонами был заключен договор аренды вертолета. Передача вертолетаарендатору состоялась, однако фактически арендатор не использовал и не могиспользовать вертолет, поскольку тот был передан арендодателем безсвидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений огодности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядкепредусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. Приотсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался карендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, таккак передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора арендына основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатор в силудопущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не мог использоватьарендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением,то в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано1.
Стороны. Сторонами договора являютсяарендодатель и арендатор, которыми могут быть как физические, так и юридическиелица. В качестве юридических лиц в арендных правоотношениях могут участвоватькоммерческие и некоммерческие организации, а также Российская Федерация, еесубъекты и муниципальные образования. Для отдельных видов договоров аренды инекоторых видов имущества установлены дополнительные требования, которым должныотвечать стороны договора (в частности, для договоров аренды государственного имуниципального имущества).
Право сдачи имущества в арендупринадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица,управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общемуправилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализацииправомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом(временное изменение его принадлежности) реализует его собственник приусловии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособнымивследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченныесудом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишьпри согласии родителей, усыновителей или попечителей.
Собственник вправе своей волей,выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключать и/или исполнятьдоговор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договорав части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем вэтом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует отего имени и, следовательно, права и обязанности по такому договору возникаютнепосредственно у собственника1.
Следует обратить внимание на случаи,когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Преждевсего, это связано с законодательным запретом на передачу такого имуществав аренду или с договорным запретом (например, законом или соглашением озалоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенногоимущества).
Во-вторых, в случае обособлениятакого имущества для целей создания юридического лица — унитарного предприятияили учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передачаимущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишаетсобственника права распоряжения этим имуществом в подобной форме. Приразрешении споров необходимо учитывать, что собственник (управомоченный им орган) ненаделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжатьсяимуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного(муниципального) предприятия. Акты государственных органов и органовместного самоуправления о распоряжении имуществом, принадлежащим государственным(муниципальным) предприятиям на праве хозяйственного ведения, потребованиям этих предприятий должны признаваться недействительными.
Договоры аренды, заключенныесобственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными(п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/81).
Арендатором может бытьлюбой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью. Исключениесоставляет аренда имущества, ограниченного в обороте. Для получения такогоимущества в аренду необходимо иметь лицензию на занятие соответствующейдеятельностью или отвечать иным требованиям, предусмотренным законодательством.
Особенности заключения договора. Статья 609ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматриваетсякак устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договоратребованиям учитываются следующие условия — характер его участников и срокдействия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют правозаключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года, еслиже хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, то договор независимоот сроков должен быть заключен в письменной форме.
Хотя специальные нормы о формедоговора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бырекомендовать гражданам использовать общее правило статьи 161 ГК РФ дляусиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срокменее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целямизащиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), топод суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. Вотношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимостьпередаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решениивопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумменеобходимо иметь в виду оба этих параметра.
Для договора аренды недвижимогоимущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установленозаконом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежатгосударственной регистрации, которая осуществляется в соответствиис Законом о регистрации прав на недвижимость1.Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении арендызаконом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования огосударственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права).Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельныхвидов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. 633 и643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственнойрегистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и длясудов.
Договор аренды имущества,предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество карендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи такого имущества. При этом требования гражданскогозаконодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договорсубаренды.
Арендатор обратился в арбитражный судс иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договоромсубаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы. Суд первой инстанциипризнал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствияего государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки,предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционнойинстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным отдоговора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, непревышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные правасобственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрелдоводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствиис абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяютсяправила о договорах аренды, если иное не установлено законом или инымиправовыми актами.
В Гражданском кодексе и Федеральномзаконе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применениетребования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первойинстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещенияв силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК подлежал государственнойрегистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации,правомерен (п. 19 «Обзора практики разрешения споров, связанных арендой»1).Изданный субъектом Российской Федерации или егоорганом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров,для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена,не применяется арбитражным судом, как противоречащий нормам Гражданскогокодекса Российской Федерации.
Арендодатель обратился в арбитражныйсуд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признаниинезаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись нараспоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательнойгосударственной регистрации на территории субъекта Российской Федерациидоговоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении искаотказано на том основании, что, согласно пункту «о» статьи 71 КонституцииРоссии, гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственнаярегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляетсятолько в случаях, когда такая регистрация предусмотрена Гражданским кодексом ииными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Такимобразом, Конституция Российской Федерации и Гражданский кодекс не наделяютсубъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросамопределения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним,подлежащих обязательной государственной регистрации.
Поэтому изданный главой субъектаРоссийской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрациивсех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо отсроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции наосновании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ (ч. 1 ст. 13АПК РФ 2002 г.) как акт государственного органа, противоречащийфедеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договораренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежалгосударственной регистрации.
В соответствии со статьей 610 ГК РФдоговор аренды заключаются на срок, определенный договором. Если срок аренды вдоговоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенныйсрок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться отдоговора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренденедвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может бытьустановлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок. Если арендаторфактическими действиями, т. е. без положенного предварительного предупрежденияарендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения,перестает эксплуатировать оборудование), то без согласия арендодателя на такоепрекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, вчастности, обязательством внесения арендных платежей в течение названных вышемесячного либо трехмесячного сроков. Если без положенного предварительногопредупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращаетдоговор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другомулицу), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодательобязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, апри наличии требования арендатора предоставить ему возможность пользоватьсяпредметом аренды в течение месяца либо трех месяцев1.
Законом могут устанавливатьсянаибольшие (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а такжедля аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договорене определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истеченияпредельного срока, установленного законом, договор по истечении предельногосрока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному.
2.Содержание договора аренды
2.1.Права и обязанности сторон
Арендодатель обязан предоставитьарендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды иназначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом,сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Еслитакие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор неможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо взначительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать от арендодателя предоставления такихпринадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещенияубытков1. Если арендодатель не предоставиларендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а вслучае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендаторвправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ ипотребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либопотребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Арендодатель отвечает за недостаткисданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованиюим, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этихнедостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своемувыбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранениянедостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— удержать сумму понесенных им расходов на устранениеданных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный отребованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества засчет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленногоарендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащемсостоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Еслиудовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранениенедостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, онвправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендодатель неотвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговореныпри заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должныбыли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки егоисправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Имущество, передаваемое арендатору,будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначениютогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества илиприсутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию.К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможностьиспользования предмета аренды по назначению (например, недостаточная мощностьтягача для буксировки объекта), но и юридические изъяны: наличие прав третьихлиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя(сервитуты, право залога). Поэтому при заключении договора аренды арендодательобязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое варенду имущество1. Последнее условие объясняется тем, чтоарендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьихлиц или обремененное ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности даетарендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договораи возмещения убытков.
В соответствии со статьей 614 ГК РФарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (аренднуюплату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договоромаренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установленыпорядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имуществапри сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за всеарендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей ввиде:
1) определенных в твердой суммеплатежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных врезультате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендаторомопределенных услуг;
4) передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленныхдоговором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать вдоговоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплатыаренды.
Если иное не предусмотрено договором,размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренныедоговором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иныеминимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды,а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное,арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силуобстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренныедоговором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное непредусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендаторомсроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от негодосрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этомарендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чемза два срока подряд.
Пункт 6 Информационного письмаПрезидиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», говорит, что соглашение сторон о том,что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до егозаключения отношениям, не означает, что обязанность сторон по исполнениюусловий договора аренды возникла ранее заключения договора.
Арендодатель обратился в арбитражныйсуд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате,стоимости затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, атакже неустойки за просрочку платежа. Возражая против заявленного иска,ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключениядоговора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению. Принимаярешение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которомустороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются ких отношениям, возникшим до заключения договора.
Между истцом и ответчиком был заключендоговор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вноситьарендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории,прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.Данное здание было передано ответчику по акту приема-передачи до заключениядоговора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.
В договоре стороны установили, чтоего условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания имиакта приема-передачи здания. Учитывая изложенное, суд первой инстанции призналиск подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции решение вчасти взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания аренднойплаты и расходов по уборке территории за период фактического использованияответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторонс момента его заключения.
Достижение сторонами соглашения оприменении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанностиарендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов поуборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только осогласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы,понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договоромаренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнениювозникла у ответчика ранее заключения самого договора.
В связи с этим у суда первойинстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорныеобязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактическиеотношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период,предшествовавший заключению договора. Пункт указанного Обзора указывает, чтопри применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, чтов течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающеетвердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления1.
Арендатор обратился в арбитражный судс иском к арендодателю о признании недействительным условия договорааренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера аренднойплаты путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условиепротиворечит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающейвозможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Судпервой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФсодержит императивную норму в отношении периодичности изменения размераарендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить вдоговоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условиедоговора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размераарендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как несоответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменилрешение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договораарендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то естьподлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, сторонысогласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ еерасчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результатекорректировки на процент индексации не является изменением в соответствиис пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы,а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах искудовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился варбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашенияк договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами всумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требованияистец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречитстатье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль,и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частоеизменение размера арендной платы. Арбитражный суд отказал в удовлетворениииска.
Принимая решение, суд руководствовалсяпунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежномобязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях всумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условныхденежных единицах.
Поскольку такое определение суммыденежного обязательства не означает, что исполнение денежного обязательствапроизводится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодексанеосновательно.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, еслииное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться посоглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза вгод. В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме,эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установлениемеханизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы направлено наустранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностраннойвалюты не означает изменения размера арендной платы в соответствиис пунктом 3 статьи 614 ГК РФ1.
2.2.Права и обязанности сторон всвязи с улучшением и выкупом арендованного имущества
Под улучшениямиарендованного имущества (в отличие от его ремонта) следует понимать такиеизменения объекта аренды, которые повышают эффективность его использования. Приэтом важно иметь в виду, что речь идет лишь о таких изменениях, вносимых варендованное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иноеизменение объекта аренды (например, переоборудование, перепланировка), несвязанное с его улучшением, не подчиняется нормам, регламентирующим последствияулучшения арендованного имущества, и соответствующие расходы не подлежатвозмещению.
Последствия улучшенияарендованного имущества предопределяются, прежде всего, характером улучшений, аименно их отделимостью без вреда для арендованного имущества. Отделимыеулучшения являются собственностью арендатора и, соответственно, по окончанииаренды должны остаться у него, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст.623 ГК РФ). Улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества,считаются собственностью арендодателя.
Возможность возмещениястоимости улучшений предопределяется тем, произведены ли они с согласияарендодателя. Если улучшения производились с согласия арендодателя, арендаторимеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости, если иное непредусмотрено договором (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений,произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Причем данноеправило не может быть изменено по соглашению сторон — отступление от неговозможно только на основании закона (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Согласие арендодателя наулучшение сданного в аренду имущества является условием договора аренды. Ономожет быть оговорено при заключении договора или в процессе его исполнения. Неисключается также последующее одобрение арендодателем произведенных улучшенийпосле окончания аренды (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если согласие на улучшение незафиксировано в договоре, последующее согласие должно рассматриваться как егоизменение. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, котораяустановлена для самого договора (ст. 452 ГК РФ). Последствия несоблюдения формыпоследующего согласования условия об улучшениях должны определяться по правилам§ 1 гл. 9 ГК РФ. Например, если при письменной форме договора аренды условие обулучшениях письменно не согласовано, стороны не вправе в случае спора ссылатьсяв подтверждение договоренности об улучшениях на свидетельские показания, но онине лишены права приводить письменные и другие доказательства1.
Как отделимые, так инеотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет арендодателя, являютсясобственностью арендодателя и возмещению не подлежат. В частности, это касаетсяулучшений, произведенных за счет амортизационных отчислений от арендованногоимущества (п. 4 ст. 623 ГК РФ).
Взаконе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имуществопереходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до егоистечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договоромвыкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Арендное обязательство, предусматривающееправо на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношенияаренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части арендыприменяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи — правила окупле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре какправо арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать,приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случаенеисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия,которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договоракупли-продажи.
Право выкупаарендованного имущества может быть предусмотрено законом. Например законпредусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и наусловиях, указанных в Земельном кодексе.
Если условие о выкупе непредусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительнымсоглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранеевыплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ). Законом можетбыть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества.
3.Прекращение ирасторжение договора аренды
Прежде всего, арендапрекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство можетбыть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочноерасторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, пообщему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общегоправила в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором,допускается одностороннее расторжение договора.
Одностороннее расторжениедоговора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путемодностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебныеиски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя — довольночасты1.
Расторжение договора безобращения в суд — исключение из общего правила о судебном порядке расторжениядоговора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договорабез обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст.450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных сосуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и дляслучаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона илисущества обязательства. Полагаем, что это правило в полной мерераспространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законеслучая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служитправило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору прокатавправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредиво своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения.Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороныот его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора нанеопределенный срок.
Значительно подробнее вГК РФ урегулированы специальные основания для досрочного расторжения договорааренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).
Так, согласно ч. 1 ст.619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) используетимущество с существенным нарушением условий договора или назначения имуществалибо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило п. 3 ст.615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2)существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) непроизводит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.
Досрочное расторжениедоговора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможнов случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованиеарендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиямидоговора или назначением имущества; 2) сданное в аренду имущество имеетпрепятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имуществов силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии,не пригодном для использования1.
Помимо ст. 620 ГК РФрасторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общихположений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальнымиоснованиями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ),другие же — новые. Частный случай нового основания — неисполнение арендодателемобязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое варенду имущество (ст. 613 ГК РФ).
Как следует изизложенного, все предусмотренные ст. 619, 620 ГК РФ и иными нормами ГК РФ обаренде специальные основания досрочного расторжения судом договора арендыкасаются тех или иных нарушений. Как правило, они носят характер расшифровкиабстрактного понятия «существенные нарушения договора» применительнок арендным отношениям и представляют собой установленную законом презумпцию,какого рода нарушения считаются существенными.
Согласно ст. 619 и 620 ГКРФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочногорасторжения договора по требованию арендатора либо арендодателя в соответствиис п. 2 ст. 450 ГК РФ. В судебной практике к таковым, в частности, относятоднократное невнесение арендной платы в установленный срок (см. п. 26 ОбзораВысшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66). Однако то обстоятельство, что указанные статьи в качестве оснований досрочногорасторжения предусматривают исключительно нарушения сторонами условий договора,не означает, что другие основания расторжения, включаемые в договор, такжедолжны быть связаны с нарушением сторонами его условий. Контрагенты вправеоговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию однойстороны. Они могут быть и не связаны с каким-либо нарушением договора,поскольку ст. 619 и 620 отсылают к п. 2 ст. 450 ГК РФ. К числу правомерноустановленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора,судебная практика относит, в частности: включение имущества в переченьобъектов, подлежащих реконструкции в установленном законом порядке,производственную необходимость эксплуатации объекта аренды арендодателем либо,напротив, утрату арендатором производственной необходимости в использованииимущества.
Статьи 619 и 620 ГК РФпредусматривают расторжение договора только в судебном порядке. Однако этиправила не следует понимать так, будто они исключают применение к договоруаренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности одностороннего отказаот исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотреныдополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок егорасторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст.310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.
Следует, однако,заметить, что подобный взгляд разделяется не всеми. Проблема соотношения общихположений ГК РФ о праве сторон гражданско-правового договора изменить порядокрасторжения с судебного на внесудебный и специальных положений ст. 619, 620 ГК РФо порядке досрочного расторжения договора аренды, учитывая ее практическуюзначимость, приобрела в настоящее время актуальность. Вопрос же о допустимостиустановления в договоре аренды внесудебного порядка его досрочного расторженияне получил в литературе и судебной практике единообразного решения. Согласноодной из высказанных в последнее время точек зрения ни при каких условияхстороны договора аренды не могут установить вместо судебного внесудебныйпорядок расторжения договора. Сторонники подобного взгляда в подтверждение егосправедливости ссылаются на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ,выраженную в его Постановлении N 4180/971. Согласно материаламдела договор аренды предусматривал возможность одностороннего отказаарендодателя от исполнения договора в случае передачи арендуемого помещения подреконструкцию. В установленном порядке помещение было включено в переченьзданий, подлежащих реконструкции. Арендодатель предъявил иск о выселенииарендатора из нежилого помещения. В обоснование требования он сослался на то,что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включениемспорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции. В названномПостановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал договор арендынежилого помещения расторгнутым, но не потому, что в нем была предусмотренавозможность одностороннего (внесудебного) отказа арендодателя от исполнениядоговора. Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещенияв качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке1.
Согласно другому взгляду,представляющемуся более убедительным, общие положения ГК РФ о способах ипорядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и кдоговору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК РФ не следует вывод о недопустимостиустановления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебномпорядке2. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФпо этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора ВысшегоАрбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательскойдеятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основанияотказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебномпорядке.
Своеобразием отличаетсядосудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованиюарендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнениеарендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд сиском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменноепредупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным,но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендаторлишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебнойпрактике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенныхнарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, посмыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не являетсяпредложением о расторжении договора, и поскольку названная статья нерегламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по арендедействует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 ОбзораПрезидиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всегоарендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В судтребование о расторжении договора может быть заявлено, только когда напредложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок,указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при егоотсутствии — в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ1.
Арендатором, как иарендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявленотакже после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса орасторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре.Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжениягражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Специальным случаемпрекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества,который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания приусловии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК РФ). Условиео выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором.В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе несодержится запрет относительно включения подобного условия в договор.
Заключение
Договор аренды — соглашение сторон, по которомуарендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование или во временноепользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категориигражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров овозмездной передаче имущества во временное пользование. По юридической природедоговор аренды является возмездным, взаимным (синаллагматическим) и, какправило, консенсуальным.
Стороны договора аренды — арендодатель(наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем вправе выступать любоефизическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул каксобственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственникомсдавать имущество в аренду.
Форма договора аренды может бытьписьменной и устной. В письменной форме должен совершаться договор арендыюридических лиц между собой и с гражданами. Для сделок между гражданами, в томчисле гражданами-предпринимателями, письменная форма установлена только вотношении сделок, заключаемых на срок более года.
Порядок заключения договора аренды,прежде всего, регламентируется общими положениями ГК РФ для договоров,заключаемых по свободному усмотрению сторон, согласно которым выборконтрагента, определение условий договора осуществляются сторонамисамостоятельно либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Предметом договора аренды являютсявещи, и притом — индивидуально-определенные и непотребляемые.
Арендная плата устанавливается за все арендуемоеимущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1)определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;2) установленной доли полученных в результате использования арендованногоимущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендаторомопределенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленнойдоговором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатораобусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Срок — одно из основных условийдоговора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так ина неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
Основная обязанность арендодателязаключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору.При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Одна из основных обязанностейарендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиямдоговора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначениемимущества.
В рамках предусмотренных ГК РФ возможностейпо распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актамимогут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочияарендатора.
Прекращение арендного правоотношенияпроисходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств,предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательствопрекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34ГК РФ «Аренда».
Библиографическийсписок
Правовые акты
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ //Российская газета. 1994. 8 декабря. №238-239 (в ред. от 06.12.2008 г.).
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1996. №12. Ст. 1201, 1202 (в ред. от 06.12.2008г.).
3. Земельный кодекс Российской Федерацииот 25 октября 2001 года // Российская газета. 2001. 30 октября (в ред. от9.06.2007 г.).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» // Российская газета. 1997. 30 июля (в ред. от 30.06.2008 г.).
Научная литература
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Ч. 1. — М.: Статут, 1998. – 632 С.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Ч. 2. — М.: Статут, 2001. – 851 С.
7. Гражданское право. Часть вторая. /Под ред. А.Г. Калпина. — М.: Юрист, 2002. – 544 С.
8. Гражданское право России. Частьвторая. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. — М.: Юрист,2008. – 562 С.
9. Гражданское право. Учебник / Под ред.А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч.II. – М.: Проспект, 2008. – 657 С.
10. Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктораюридических наук, профессора Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2008. – 562 С.
11. Калачова С.А. Арендныесделки. — М.: Приор, 1996. – 344 С.
12. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Подред. проф. О.Н. Садикова. — М.: Норма, 2007. – 689 С.
13. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (Части второй) / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт, 2006. – 658 С.
14. Литовкин В.Н.Аренда зданий и сооружений // Адвокат. — 2007. — №3. — С. 16-25.
15. Осипова Ю.Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. – 2006. — №11. – С. 40-49.
16. Савкин С.Ф.Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды. // Государство иправо. — 2007. — №2. – С. 89-94.
17. Сенчищев В.Государственное регулирование прав на недвижимость и сделки с ней // Журналроссийского права. — 2000. — №1. – С. 78-83.
18. Соменков С.А.Расторжение договора в гражданском обороте: теория и практика. — М.: Норма,2002. – 414 С.
Судебная практика
19. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 1997 г. №4180/97 //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. №5.
20. Постановления №6/8 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации // БюллетеньВерховного Суда РФ. 1996. №10.
21. Информационноеписьмо от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанныхс арендой» // СПС «КонсультантПлюс».
22. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением ирасторжением договоров» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7.