Реферат: Договор аренды
Содержание
Введение
1. Особенности договора аренды какгражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ
1.1 Предмет и форма договора аренды
1.2 Объекты и субъекты договорааренды
2. Существенные условия договорааренды по Гражданскому кодексу РФ
2.1 Содержание и исполнение договора
2.2 Порядок изменения и прекращениядоговора аренды
3. Отдельные виды договора аренды:теория и практика применения
3.1 Договор аренды зданий исооружений
3.2 Договор проката
Заключение
Глоссарий
Список использованных источников
Список сокращений
Приложение А. Типовой договор арендынежилого помещения
Приложение Б. Типовой договор проката(бытовой прокат)
Приложение В. Типовой договорфинансовой аренды (лизинга)
Введение
Договор имущественногонайма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum).[1]Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятиедоговора имущественного найма, не придавая какого-либо специальногоюридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества».[2]Гражданский кодекс РСФСР 1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда»использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем –хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.[3]
В том же значении термин «аренда»был использован «Основами законодательства Союза ССР и союзных республик обаренде» от 23 ноября 1989г.[4]В ст. 1 данных Основ говорилось: «Аренда представляет собой основанное надоговоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природнымиресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами,а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельногоосуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда» былоиспользовано для обозначения особенностей.
С 1 марта 1996г. введена вдействие часть вторая Гражданского кодекса РФ, глава 34 которой посвящена аренде.Во вступлении к данной главе отмечено, что «в последние годы активно развивалосьспециальное законодательство об аренде, поскольку существовавшие ранее нормы о договореимущественного найма (аренде) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшимидля регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участниковгражданско-правовых отношений, снятия значительной части ограничений на круг объектов,которые могут быть предметом аренды».
Договоры арендысоставляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых являетсяих срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем права собственностиили иного вещного права.
В новых условияххозяйствования в экономический оборот включаются новые виды имущества,предметом сделок в более широких масштабах становится недвижимость. Договораренды широко применяется на практике, как в предпринимательской, так и в иныхсферах, включая бытовую. Поэтому тема дипломной работы является актуальной иинтересной для более детального рассмотрения.
По договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьарендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили пользование.
Цель договора аренды –обеспечить передачу имущества во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Вэтом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается вимуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его всобственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или онпреследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользованиедругому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает ееарендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяетотличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Целиобеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права,закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так иобязательственные.
Арендатору принадлежитправо пользования арендованным имуществом. Соответственно договор аренды – однаиз разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.
Под пользованиемпонимается извлечение из вещи полезных свойств без изменения субстанции вещи, втом числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция идоходы, полученные в результате использования арендованного имущества всоответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГКРФ). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция идоходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовымактом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), аименно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателяили третьего лица.
Право пользованияарендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено кправу собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Однако подобную защитуоно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделени правом владения вещью (ч. 1 ст. 606 ГК). Такой арендатор защищается и отпритязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речьидет о «голом» праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой ононе пользуется.
Праву пользованияарендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности насданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для измененияили расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды присмене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованнымимуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (п. 2 ст. 617 ГК),но это не лишает данное право свойства следования.
Предоставлениеарендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользованияарендованным имуществом свойство следования дает известные основания отнестиэто право к числу вещных[5].Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользованияарендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое правоне пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зренияп. 4 ст. 216 ГК РФ.
В законе или договоре аренды может бытьпредусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендаторапо истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованногоимущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установленодополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранеевыплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
В гражданском правевыделяют следующие разновидности договора аренды: аренда транспортных средств(с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий;финансовая аренда (лизинг) и другие, например, договор найма жилого помещения.
Объем дипломной работы непозволяет детально рассмотреть каждый из видов договора аренды, поэтомунаиболее подробно в ней рассматриваются такие, как аренда зданий (сооружений) ипрокат, как разновидность аренды, имеющей свои особенности.
Основной целью работыявляется рассмотрение понятия договора аренды, его формы и содержания, а такжерассмотрение порядка изменения и его расторжения.
При подготовке и написаниивыпускной квалификационной работы были использованы нормативные источники,прежде всего Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие, а также учебныепособия таких авторов, как О.Н. Садиков, В.В. Витрянский, Ю.К. Толстой, А.П. Сергееви др.
1. Особенности договорааренды как гражданско-правовой сделки по нормам законодательства РФ
1.1 Предмет и формадоговора аренды
Предметом договора арендыявляются любые индивидуально-определенные непотребляемые вещи, поскольку они нетеряют своих натуральных свойств в процессе использования. Так, в качествепредмета договора аренды могут выступать земельные участки и другиеобособленные природные объекты (например, участки леса[6]или водные объекты[7]),здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества[8],предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортныесредства и другое движимое имущество.
Сдача в аренду земельныхучастков и других обособленных природных объектов имеет свои особенности,устанавливаемые законом.
Законом также могут бытьустановлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается илиограничивается. Так, например, согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ из оборотаизъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственноститакими объектами, как государственные природные заповедники и национальные парки,здания и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженныесилы Российской Федерации, объекты организаций федеральной службы безопасностии др.
Ограничены в оборотенаходящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участкив пределах лесного фонда, особо охраняемых природных территорий, занятые особоценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Списоквсемирного наследия, историко-культурными заповедниками и др.
Эти особенности, преждевсего, вытекают из невозобновляемости многих природных ресурсов, ихограниченности, а потому – необходимости специально предусматривать меры,направленные на их рациональное использование. В частности, при сдаче в арендуземельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 22 Земельногокодекса РФ[9]).Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, какправило, возможно только при наличии лицензии.
В договоре аренды должныбыть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК). Следовательно,предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь.Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ.
Объекту недвижимостидолжен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового итехнического учета. Только после подробного описания объекта недвижимости могутбыть зарегистрированы какие-либо права на него, в том числе и договор аренды.
Вещь, передаваемая варенду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возвратуподлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могутсоставлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически значимым.
По общему правилу,предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащемпередаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор –незаключенным.
Форма договора арендыурегулирована ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора,законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договораренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическоелицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способендовольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержаниедолжно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды,заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишьконкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК, которое вподобном повторении вовсе не нуждалось. В устной форме могут быть заключенытолько договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если толькозаконом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видовдоговоров аренды или аренды определенных видов имущества.
Договор арендынедвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное неустановлено законом[10].Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21июля 1997г.[11]Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (илииного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрациядоговора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация тогоправа, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно несовпадает с предыдущим правом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый итехнический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведениядолжны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. И только затем можно регистрировать договор аренды.
Требования гражданскогозаконодательства о регистрации договора аренды распространяются также надоговор субаренды. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском ксубарендатору о взыскании в соответствии с договором аренды неустойки запросрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции призналподписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия егогосударственной регистрации, в связи с чем в иске отказал.
В апелляционной жалобе истецсослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды,не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договорааренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтомуне подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционнойинстанции признал доводы истца необоснованными и указал, что в соответствии сабзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяютсяправила о договорах аренды, если иное не установлено законом или инымиправовыми актами.
В ГК РФ и Федеральномзаконе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применениетребования о государственной регистрации.
Государственная регистрациядоговора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона).Если заявление подается арендодателем, участие арендатора не обязательно. Приподаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст.16 Закона.Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендаторанет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации,вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель.Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды(п. 2 ст. 13 Закона).
Договор арендынедвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем правасобственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме,установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форманеобходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которымарендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.
Для многих видов арендысуществуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.
Цена договора (аренднаяплата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная платадоговором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК,п. 1 ст. 614 ГК).
Что же касается срока, тодоговор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так ина неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенный срок должен бытьустановлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок арендыв договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенныйсрок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться отдоговора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренденедвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может бытьустановлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Если ни однасторона не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угоднодолго, даже «вечно»[12].Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенныйсрок, а без указания срока, т.е. под отменительным условием расторжениядоговора по инициативе любой из сторон.
Законом могутустанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видоваренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срокаренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора доистечения предельного срока, установленного законом, договор по истечениипредельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок,превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным насрок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
1.2 Объекты и субъектыдоговора аренды
Объектом аренды выступаетимущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут бытьобъектом аренды (ст. 607 ГК).
К непотребляемымотносятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе ихиспользования. В этой связи объектом аренды не могут быть денежные средства.Данное требование к объектам аренды обусловлено, прежде всего, темобстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращенаарендодателю.
Непотребляемые вещи всвою очередь могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Кнедвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Крометого, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрациивоздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, атакже иные объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Все остальные вещиявляются движимыми.
Таким образом, объектамиаренды могут выступать:
· земельныеучастки;
· обособленныеприродные объекты;
· предприятия идругие имущественные комплексы;
· здания,сооружения, нежилые и жилые помещения;
· оборудование;
· транспортныесредства;
· инвентарь,инструмент и др.
Важнейшим признакомобъектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имуществов аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателюбудет возвращено это же имущество.
Поэтому объектом арендыне может выступать, например, партия товаров либо материаловпроизводственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшейперепродажи либо использования в производстве.
При составлении договорааренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такиеданные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст.607 ГК).
Необходимо обратитьвнимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ[13],где говорится о том, что федеральным законом могут быть установлены видыимущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Внастоящее время такого федерального закона не существует. Вместе с тем данноеобстоятельство вовсе не означает, что предметом договора аренды может статьлюбое имущество.
Отдельные предприятия оборонной промышленности,связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятияМинобороны РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики,специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степеньцентрализации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этомконкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМСССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.
Сторонами договора арендыявляются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, ив роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, какфизические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие инекоммерческие организации, а также государство, национально-государственные,административно-территориаль-ные и муниципальные образования. Только внекоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в ролиарендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.
Арендодатель – этособственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Сдача имущества в аренду– один из способов осуществления принадлежащего арендодателю правасобственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряженияимуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, неявляющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия насдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должныбыть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.
Если же полномочие иззакона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочиесобственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. В частности,такое полномочие может вытекать из договора комиссии. Если же на лицо отношенияпредставительства, то в роли арендодателя выступает сам собственник.
Наиболее сложная системаотношений складывается при сдаче в аренду государственного и муниципальногоимущества. Управление (в том числе и распоряжение) государственнойсобственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФосуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.114Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в какомпорядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которомупредоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, являетсяФедеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ (Росимущество)[14]и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимогоимущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурснойоснове[15].При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов не обязательно.
Государственные унитарныепредприятия, наделенные правом хозяйственного ведения, могут сдавать в аренду федеральноеимущество только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).
Поскольку законустанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарныхпредприятий, действия предприятия по распоряжению закрепленным за нимимуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами егоуставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этихзадач имущества.
Поэтому в тех случаях, когдадействия предприятия, в т.ч. и осуществленные в порядке требований ст. 295 ГКРФ по отчуждению или предоставлению в долгосрочное пользование (аренду) другимлицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого инедвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессепредприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника поцелевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными.
Что касается казенныхпредприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления,то они вправе заключать договор аренды в отношении любого имущества только ссогласия собственника (абз.1 п.1 ст.297 ГК). От имени собственника такоесогласие дает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом(Росимущество) и его территориальные органы (агентства)[16].Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочиемсдавать имущество в аренду.
Учреждения вообще невправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за нимиимуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете(п. 1 ст. 298 ГК).
Арендатор – это лицо,заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, законникаких специальных требований к арендатору не предъявляет. Лишь при арендеотдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей,ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятиесоответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленныезаконом.
2. Существенныеусловия договора аренды по Гражданскому кодексу РФ
2.1 Содержание иисполнение договора
Арендодатель обязан,во-первых, передать арендатору арендованное имущество в состоянии,соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определенодоговором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется егоназначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договоромили вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны бытьособо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано безнедостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию поназначению.
В случае обнаруженияпрепятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков,которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправностиимущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:
— безвозмездногоустранения недостатков;
— соразмерного уменьшенияарендной платы;
— возмещения расходов насамостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно незаменил имущество или не устранил недостатки сам;
— досрочного расторжениядоговора аренды.
Имущество сдается варенду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами(техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное непредусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, абез них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с егоназначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправерассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления емуарендодателем таких принадлежностей и документов либо расторжения договора, а такжевозмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество должно бытьпередано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договореаренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежитпередаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставленияимущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии сост. 398 ГК и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора ивозмещения убытков, причиненных его не исполнением (п. 3 ст. 611 ГК).
Обязанность обеспечитьнадлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотявещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имуществав надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков,т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовуюобеспеченность).
Арендодатель отвечает залюбые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуютли они использованию имущества полностью или только частично. В принципеответственность может наступить за самый незначительный недостаток.Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговореныарендодателем уже при заключении договора аренды;
б) заранее известны арендатору;
в) должны были бытьобнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправностипри заключении договора или передаче имущества в аренду.
Арендодатель отвечаеттолько за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключениядоговора аренды, а не возникли позднее.
Арендодатель отвечает занедостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договорааренды он не знал об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК).
Распространение началариска на ответственность за недостатки передаваемого в аренду имущества можнообъяснить тем, что арендодатель, как правило, является собственникомсоответствующего имущества и несет риск его случайной гибели или повреждение(ст. 211 ГК), в том числе и риск наличия в нем тех или иных недостатков.
Выбор арендатором однойиз предоставленных ему возможностей осуществляется совершенно свободно и несвязан с получением на то согласия арендодателя. Сроки соответствующихтребований и уведомлений определяются ст. 314 ГК.
Арендодатель, извещенныйо требованиях арендатора или его намерении устранить недостатки имущества засчет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленногоарендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящемся в надлежащем состоянии,либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требуетдосрочного расторжения договора, ему нельзя предложить произвести заменуарендованного имущества.
Если удовлетворениетребований арендатора или удержания им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправепотребовать возмещения непокрытой части убытков. Требование о возмещенииубытков также неизбежно и при досрочном расторжении договора. Что же касаетсявозмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы илисоразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишьтогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.
Во-вторых, арендодательдолжен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущества (сервитуте, праве залога и т.п. — абз. 2 ст. 613 ГК).
Передача имущества варенду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц наэто имущество (абз. 1 ст. 613 ГК). Естественно, в ряде случаев арендатор, зная оправах третьих лиц, не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдениеарендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимодля того, чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии сдоговором.
Закон не содержит перечняправ третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредитьарендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат онитретьим лицам и к ним в числе других относятся сервитуты и права залога.Приводимые законом примеры прав третьих лиц относятся к вещным правам.
Что же касаетсяобязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованноеимущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут бытьотнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора подругому договору аренды.
Что же касаетсянескольких договоров аренды, то они могут сосуществовать друг с другом, но приусловии, если среди них нет двух и более договоров, предоставляющих арендаторамправа владению одной и той же вещью. Вместе с тем может существовать несколькодоговоров аренды, дающих арендаторам только пользование вещью (например,музыкальным инструментом или помещением, но в разное время). Если жесталкиваются два и более договоров аренды, каждый из которых предоставляетарендатору право владения арендованным имуществом, то первенствопредоставляется только одному из арендаторов по правилам ст. 398 ГК.
При неисполненииарендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц наарендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платылибо расторжения договора и возмещение убытков. Уменьшение арендной платыдолжно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц ущемляетправо пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договорааренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь.
В-третьих, обязанностьарендодателя является производство за свой счет капитального ремонтапереданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, инымиправовыми актами или договором аренды.
Под капитальным ремонтомпонимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов)арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.
Срок проведениякапитального ремонта должен быть установлен договором. Если этот срок неустановлен или возникла неотложная необходимость в капитальном ремонте, ондолжен быть произведен в разумный срок.
Ремонт долженпроизводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированыдоговором аренды. Последний, в частности, может установить обязанностьарендатора приостановить или ограничить пользование арендованным имуществом вовремя капитального ремонта или его право потребовать от арендодателяпредоставления на время ремонта аналогичного имущества.
Между тем проведениекапитального ремонта арендованного имущества может существенно ущемить праваарендатора. Поэтому, если имущество передано в состоянии, когда оно требуеткапитального ремонта, значит, оно передано с недостатками, за которыеарендодатель отвечает по правилам ст. 612 ГК.
Нарушение арендодателемобязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своемувыбору:
а) произвести капитальныйремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, ивзыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
б) потребоватьсоответствующего уменьшения арендной платы;
в) потребовать досрочногорасторжения договора и возмещения убытков.
Договором аренды любое изэтих прав может быть исключено или ограничено.
Наконец, в-четвертых,арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений,произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное непредусмотрено договором аренды (п.2 ст.624 ГК). Под неотделимыми понимаютсятакие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества безпричинения ему вреда.
Арендатор имеет право натакое возмещение только при наличии одновременно двух условий:
а) согласия арендодателяна производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самомдоговоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, котораяпредусмотрена для самого договора аренды.
б) использования дляпроизводства улучшений собственных средств арендатора (п. 4 ст. 623 ГК).Согласно предусмотренному в нем правилу любые улучшения арендованногоимущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества,являются собственностью арендодателя. Правда, применяя эту норму, следуетисходить из того, что по правилам бухгалтерского учета амортизационныеотчисления обычно производятся арендодателем и арендатору не поступают. Поэтому,что бы получить право на любые улучшения, арендодатель должен специальнопередать арендатору эти отчисления. Однако такие отчисления всегда существуют вобезличенной форме.
Что же касаетсяиспользования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии,что эти средства предоставлены в собственность арендатора.
Произведенные арендаторомотделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотренодоговором аренды. Отделимые улучшения – это такие улучшения вещи, которые могутбыть отделены без ее повреждения (ухудшения ее состояния). По окончаниидоговора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены имза собой.
Стоимость неотделимыхулучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласияарендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Обязанности арендодателяпредоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора оправах третьих лиц императивны.
Обязанности же попроизводству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимыхулучшений относятся к числу диспозитивных.
В соответствии сусловиями заключенного договора в обязанности арендатора входят: во-первых,пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия в договоре аренды не определены, то в соответствиис назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использоватьимущество сам. Если он допускает к использованию третьих лиц без согласияарендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случаеимущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему изего существа.
Если арендатор пользуетсяимуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначениемимущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договораи возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК). Ответственность за нарушение условийпользования или назначения имущества наступает в форме возмещения убытков,причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользованиянарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК. В этой ситуациидоговор аренды не может быть досрочно расторгнут.
Во-вторых, обязанностьюарендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платыопределяются договором. Если размер, порядок, условия и сроки внесения аренднойплаты установлены каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательнодолжен содержать ссылку на него. В противном случае эти характеристики аренднойплаты считаются не установленными договором. И тогда применяется правило, всоответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платыустанавливаются такими же, какие обычно применялись бы при аренде аналогичногоимущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата можетустанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой изего составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счетсодержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:
а) определенных в твердойсумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной долиполученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодовили доходов;
в) предоставлениеарендатором определенных услуг;
г) передачи арендаторомарендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
д) возложения на арендатораобусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Использование некоторыхформ арендной платы по существу означает превращение договора аренды всмешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК), соединяющий черты аренды и, например,купли-продажи или договора об оказании услуг.
Если конкретная формаарендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна бытьопределена в твердой сумме, уплачиваемой однократно ли периодически – взависимости от срока договора аренды.
Если иное не предусмотренодоговором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон всроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614ГК).
Договор аренды можетсодержать также правила о том, что любая из сторон договора может потребовать водностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны отизменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если жеподобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть измененатолько по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размераарендной платы не предоставляет другой стороне права ни понудить к такомупересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды,поскольку такие меры ГК не предусмотрены.
Арендатор имеет правопотребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые онне отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, илисостояние имущество существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). Предоставлениеарендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственникимущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели илиповреждения. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступаюткак внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, топрименительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможностиисполнения договора. Возложение на арендодателя еще и этого риска вполнелогично, если помнить о его главной обязанности – предоставить имущество впользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срокадоговора.
Законом может бытьустановлено правило, отличное от того, которое предусмотрено п. 4 ст. 614 ГК.Однако, согласно п. 1 ст. 614 ГК порядок, условия и сроки внесения аренднойплаты определяются договором аренды, последний может установить, что размерарендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении условийпользования или состояния имущества.
Арендная плата можетвыплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал,месяц, неделю, день и т.д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесенияарендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесенияарендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК). Можнотребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд.
Впрочем, договором арендымогут быть установлены и иные правила, например о запрете требовать досрочноговнесения арендной платы, или, напротив, о возможности требовать такого внесенияне только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд ит.п.
Необходимо отметить, чтоарендная плата должна быть уплачена арендатором и в случае досрочногоосвобождения арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядкедействия договора аренды), т.к. досрочное освобождение арендуемого помещения неявляется основанием прекращения обязательства арендатора по внесению аренднойплаты.
Рассмотрим пример изсудебной практики. Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражныйсуд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взысканииарендной платы.
Решением суда первойинстанции в иске отказано со ссылкой на то обстоятельство, что истребуемаяистцом арендная плата начислена за период после фактического освобождения ответчикомарендуемого помещения.
В апелляционной жалобе нарешение суда истец просил удовлетворить его требование о взыскании аренднойплаты, т.к. она начислена до момента прекращения в установленном порядкедействия договора аренды.
В ходе рассмотренияапелляционной жалобы установлено, что в свое время спорный договор аренды былвозобновлен на неопределенный срок.
Такой договор может бытьпрекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательнымпредупреждением другой стороны за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Принимая во вниманиеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отметил, что в течениетрех месяцев с момента подобного предупреждения договор сохраняет свою силу дляобеих сторон. Поэтому отказ арендатора вносить арендную плату за указанныйпериод не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно,т.е. до истечения трех месяцев.
При прекращении договорааренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,обусловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК).
Требования к состояниюимущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имуществаарендодателем в соответствии с заключенным договором аренды.
Вместе с имуществомарендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к немудокументы, которые ранее были получены арендатором. Если без такихпринадлежностей и документов использование имущества не возможно или арендодательв значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возвратеимущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считатьсяневыполненной со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).
Состояние возвращаемогоимущества может устанавливаться договором. В договоре могут быть предусмотреныспециальные требования к такому возврату, например условие о том, что помещениеподлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Еслиэтого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в которомбыло получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ,который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании потому назначению, которое определено договором, в течение срока действияпоследнего.
Если арендатор невозвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодательвправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случаекогда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он можетпотребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, чтоарендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно вбольшинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьманепросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за времяпросрочки, причем такое требование не означает превращения договора аренды взаключенный на неопределенный срок.
В случае, когда занесвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотренанеустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка),если иное не предусмотрено договором.
В-четвертых, арендаторобязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производитьза свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иноене установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Под текущим ремонтомпонимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных(главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт, вотличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованногоимущества и не устраняет его износ. В тоже время не проведение текущего ремонтаделает невозможным или существенно затрудняет использование имущества поназначению.
От текущего ремонтаследует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое егообслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.
Помимо проведениятекущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязаннести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловленывнешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования).Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества илиподдержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходовэксплуатировать вещь невозможно.
И еще одно важное обстоятельство- арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество всубаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу(перенаем), передавать имущество в безвозмездное пользование, а также отдаватьарендные права в залог и вносить их в качестве взноса в уставный капиталхозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственныйкооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовымиактами (п. 2 ст. 615 ГК).
Согласие арендодателяможет быть выражено различными способами – прямо в договоре аренды, вдополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия(письменного разрешения). Арендодатель при даче такого согласия можетопределить объем подлежащих передаче арендных прав и обязанностей.
В случаях указанных в п. 2ст. 615 ГК, арендатору разрешено передавать свои права другому лицу полностьюили частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобнойситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый жеполностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либоответственность.
Частичная передачаарендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объемпередаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю,который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правамив случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объемправ получают хозяйственные общества (товарищества) и производственныекооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов),поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются завкладчиками – арендаторами. Субаренда занимает промежуточное положение,поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части,при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любомслучае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаетсяарендатор.
Субаренда являетсянаиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтомуее следует рассмотреть особо.
В том случае, когдаарендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору,последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем,сохраняя в тоже время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно кдоговорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное неустановлено законом или иными правовыми актами.
Договор субаренды неможет быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противномслучае он в соответствующей части будет недействительным на основании ст. 168ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто неможет передать больше прав, чем имеет сам. При этом вовсе не обязательно, чтобыи объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как уарендатора, или даже большим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счетбольшую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.
Субаренда следует судьбеаренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожен,ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры аренды (п. 2ст. 618 ГК). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращениезаключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК).Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды наимущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды,в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиямпрекращенного договора аренды.
Если арендодатель далсогласие на заключение арендатора договора субаренды, он тем самым связал себя.Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора арендыспособно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его стороны. Поэтомузаконодатель предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, нолишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекшийсрок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новыйдоговор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды.Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договораренды. Поэтому было бы несправедливым заставлять арендодателя соглашаться нате условия, которые определил не он сам.
Порядок заключениясубарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618 ГК,регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.
Впрочем, договором арендымогут быть установлены иные правила, чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК. Вчастности, при досрочном расторжении договора аренды договоры субаренды могутпрекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо сзаключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, асубаренды.
Первые три обязанностиарендатора императивны, остальные – диспозитивны.
2.2 Порядок измененияи прекращения договора аренды
Прекращение договорааренды (в том числе и его досрочное расторжение) производится по основаниям,предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст.ст. 617, 619 и 620 ГК,частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств(договоров).
Смена собственникаарендованного имущества не влечет прекращение договора аренды, даже если егозаключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). Вслучае смерти арендодателя – физического лица договор аренды не прекращается.Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
В случае смертигражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности подоговору аренды переходят к наследнику, если законом или договором непредусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такомунаследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, заисключением случая, когда заключение договора было обусловлено личнымикачествами арендатора. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок овозможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможностьприменительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямозакреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такогодоговора аренды после смерти арендатора.
В отношении смертиарендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418ГК, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан сличностью арендатора.
Что же касаетсяликвидации юридического лица – будь то арендодатель или арендатор – договораренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).
По требованиюарендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существеннымнарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократныминарушениями условий договора. Что же касается существенного нарушенияназначения имущества, то под ним следует понимать такое изменение назначения,которое влечет за собой существенное нарушение условий договора (п. 2 ст. 450ГК);
2) существенно ухудшает арендованноеимущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует пониматьтакое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушениеусловий договора (п. 2 ст. 450 ГК);
3) более двух раз подрядпо истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производиткапитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствиис законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонтаявляется обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанностипроизводить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованногоимущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только вслучае, если в результате подобного бездействия арендатора происходитсущественное ухудшение этого имущества.
По требованию арендаторадоговор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель непредоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствияпользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначениемимущества. К препятствиям можно отнести любые случаи не обеспечения спокойногопользования арендованным имуществом, в частности не проведение арендодателемтекущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когдатакие обязанности возложены на него договором;
2) переданное арендаторуимущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не былиоговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известныарендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель непроизводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества вустановленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – вразумные сроки;
4) имущество в силуобстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии,непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этомуоснованию производится независимо от того, виновен в этом арендодатель или нет.
Договором аренды могутбыть установлены и другие основания досрочного расторжения договора потребованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК,т.к. досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В любом случае договораренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованнойстороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжениядоговора лишь после направления арендатору письменного предупреждения онеобходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При подачеарендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлениюдолжны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства отправкиего арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен безрассмотрения.
Вопрос о том, каксоотносятся между собой предупреждение о необходимости исполненияобязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договорааренды в п. 2 ст. 452 ГК, неясен. Очевидно, что в предупреждении арендодательдолжен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать ихисправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно содержать такжеи требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указаниев нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжениидоговора. Разумный срок – это срок для устранения нарушений, а не срок ответана требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение несодержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд всилу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимопредупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокитаотвечает целям ст. 619 ГК.
Поскольку арендатор придосрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждениео необходимости исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить искс соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правиламп.2 ст. 452 ГК.
Приведем пример изсудебно-арбитражной практики. Истец обратился Арбитражный суд городаСанкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании задолженности поарендной плате за период с в соответствии с договором аренды нежилых помещенийи пеней за просрочку ее уплаты, а также о расторжении названного договорааренды и выселении ответчика из занимаемых помещений. В ходе разбирательствадела в заседании суда ответчик представил доказательства об устраненииперечисленных нарушений.
Арбитражный суд вудовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям:
1) согласно п. 2 ст. 450ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнутпо решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также виных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами;
2) как следует из ст. 619ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопросао расторжении договора в судебном порядке только после направления арендаторуписьменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств вразумный срок.
Поэтому, нужно обратитьвнимание на то, что ГК установлена своеобразная досудебная процедураурегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когдаесть основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждениеарендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства вразумный срок. Данное положение закреплено в Арбитражном процессуальном кодексеРФ[17]и означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договорааренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы,подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора сответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства егонаправления или вручению арендатору. В противном случае иск арендодателя будетвозвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 129 АПК РФ).
При процедуре расторжениядоговора необходимо учитывать то, что требование о расторжении договора арендыне подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения,послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Прекращение договорааренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное правона заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное непредусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образомисполняющий свои обязанности, при истечении срока договора аренды имеет припрочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право назаключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомитьарендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договореаренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончаниядействия договора.
При заключении договорааренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественноеправо заключить договор на новый срок. Понудить же арендодателя заключитьдоговор на прежних или каких-либо иных условиях арендатор не вправе, поскольку договораренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, являетсяновым договором аренды.
В этой связи приведемпример из арбитражной практики. Акционерным обществом и собственником здания былзаключен договор аренды нежилого помещения. При заключении договора аренды нановый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.
Арендодатель, полагая,что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешениеарбитражного суда.
Решением суда первойинстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, виске было отказано на основании абзаца второго п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласнокоторому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могутбыть изменены по соглашению сторон.
Суд кассационнойинстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение последующим основаниям.
Согласно ст. 610 ГК РФдоговор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендодатель известиларендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости вслучае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключитьдоговор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшегодоговора аренды в связи с истечением его срока.
Таким образом, междусторонами возник преддоговорный спор. Рассмотрение преддоговорных споровотнесено к компетенции арбитражных судов в соответствии со ст. 29 АПК РФ.
Если арендодатель отказаларендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дняистечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендаторвправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновитьс ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие правила принадлежатпрежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условияхпрекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае нена тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.
Если арендатор продолжаетпользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствиивозражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным натех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомленияарендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора долженбыть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается всоответствии со ст. 314 ГК.
3. Отдельные видыдоговора аренды: теория и практика применения
3.1 Договор арендызданий и сооружений
По договору аренды зданияили сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение ипользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1ст. 650 ГК).
Данный договор выделен всамостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат зданияили сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружениянеразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены.Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора арендызданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружениемпрактически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороныдалеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением),которое на нем расположено.
Ответа на вопрос, в чемразличие между зданием и сооружением, ГК не содержит. Однако исходя изобщеупотребительного значения этих слов можно сделать вывод, что зданияпредназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания илиработы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятсявременно.
С учетом того, что сдачагражданам в аренду жилых помещений невозможна (гл. 35 ГК), арендовать жилыепомещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их всоциальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещенийневозможно. Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, июридические лица могут арендовать совершенно свободно.
Сложнее обстоит дело счастями здания (нежилыми помещениями), которые не занимают и не могут заниматьобособленного участка. К их числу относятся, скажем, нежилые помещения вмногоэтажных зданиях, расположенные на одном из этажей. Выделениеобслуживающего такие помещения участка объективно не возможно, хотя на практикеподобные договоры заключаются довольно часто. В результате оказываетсяразорванной связь объекта аренды (части здания или сооружения) с земельнымучастком, т.е. договор в значительной мере лишается специфики, закрепленной ГК.Именно это обстоятельство и позволяет некоторым авторам распространять нааренду нежилых помещений общие положения о договорах аренды[18].
Нежилые помещения имеютбольше общего со зданиями и сооружениями, а не с иными объектами аренды.Поэтому многие нормы, которые подлежат применению к аренде зданий и сооружений,было бы логично распространить и на нежилые помещения[19].
В особенности этокасается правил о государственной регистрации договора аренды здания(сооружения). Нежилое помещение – менее значимый объект, чем здание, однако оноподвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606ГК, а не п. 2 ст. 651 ГК. Трудно представить, какие потери понесет гражданскийоборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилыхпомещений, заключенных сроком менее чем на один год.
Следовательно, есть всеоснования, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий исооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода карендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилыхпомещений должны применяться правила о формах договора аренды зданий(сооружений), его регистрации, порядке передаче объекта и уплаты аренднойплаты.
Форма договора арендызданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единогодокумента, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Заключение такогодоговора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от однойстороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания и сооружениявлечет его недействительность.
Договор аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651ГК). Эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609ГК, согласно которому любой договор аренды недвижимого имущества независимо отсрока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.
Президиум ВАС РФ в Информационномписьме от 11 января 2002 г. № 66 указал, что срок действия договора аренды здания(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30(31-го) числе предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2статьи 651 ГК признан равным году.
Арендодатель обратился варбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочкувнесения арендных платежей.
Ответчик, возражая противпредъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежитприменению, т.к. подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГКРФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственнойрегистрации.
Арбитражный суд,рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующимоснованиям.
Согласно п. 2 ст. 651 ГКРФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации.
Между истцом и ответчикомбыл заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1июня 2000 года по 21 мая 2001 года.
Срок действия договорасоставляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п.2 ст. 651 ГК РФподлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не можетсчитаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке немогло быть применено арендодателем.
К числу существенных условийдоговора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена(арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. Приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размереарендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). Приэтом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Содержание договорааренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договорааренды) не подвергалось серьезным изменениям.
1. Обязанностьарендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующемусловиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Одновременно спередачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением емупередаются права на ту часть земельного участка, которая занята этойнедвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передачеподлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та егочасть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передачапроисходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могутувеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использованияздания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участкаарендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.
Если арендодательявляется собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое варенду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользованиясоответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иного права,если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652ГК). Это «иное» право должно быть также установлено земельнымзаконодательством, например, право пожизненного наследуемого владения (дляграждан) или право бессрочного пользования (для юридических лиц).
Это право предоставляетсяна срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельногоучастка, которая занята зданием или сооружением и необходима для егоиспользования в соответствии с его назначением. При отказе собственникаопределить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться сиском в суд о понуждении к определению условий землепользования[20].
На судьбу данного праваарендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельногоучастка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованноездание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания илисооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, котораязанята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях,действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).
Аренда здания илисооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю направе собственности, допускается без согласия собственника участка, если это непротиворечит условиям пользования таким участком, установленным законом илидоговором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).
Например, договор арендыземельного участка с собственником может запрещать передачу участка или прав нанего в любой форме третьим лицам. Что касается изменений условий пользования,то под ними следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии сдействующим законодательством может служить основанием для досрочногопрекращения права арендодателя здания или сооружения на земельный участок,например использование не по назначению. При наличии препятствий к заключениюдоговора аренды здания (сооружения) он не может быть заключен, а если онвсе-таки заключен, то должен считаться ничтожным на основании ст. 168 ГК.
2. Исполнение арендодателемобязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предметадоговора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу опередаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).
Если иное непредусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передатьздание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления егоарендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа опередаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимособлюсти одновременно два условия – фактическая передача и подписаниепередаточного акта.
Уклонение одной из сторонподписания документа о передаче здания или сооружения на условиях,предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственноарендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – отпринятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность,установленная договором аренды и действующим законодательством.
В тоже время значениепередаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказалисьподписывать его, то это вовсе не означает прекращения договора аренды посоглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано.Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что исам договор, да к тому же подлежит государственной регистрации. Не влечетпрекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточногоакта.
Обязанность арендатора повозврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанностьарендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при егодосрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращеноарендодателю при непременном составлении документа о передаче здания(сооружения) (п. 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта привозврате предмета договора и последствия уклонения от его составленияаналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) варенду (п. 1 ст. 655 ГК).
3. Установленная вдоговоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и платуза пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемойвместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено закономили договором (п. 2 ст. 654 ГК).
В случае, когда плата зааренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания(сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходяиз фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения (п. 3ст. 654 ГК).
При применении пункта 3статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года условиедоговора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок(механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным.
3.2 Договор проката
Прокат является отдельнымвидом аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имуществав аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуетсяпредоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение ипользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
В определении договорапроката отражены три его специфические черты, а именно:
1) в качествеарендодателя выступает специальный субъект – предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК).Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдачеимущества в прокат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла,доход от которого становится основным или дополнительным источникомсуществования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической.Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельностипредпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющеесякоммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избратьименно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальнуюправоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотренаучредительными документами;
2) предметом договораявляется только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которыхпредусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
3) предмет прокатапередается во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 626 ГК).Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собойправо владения вещью.
Срок договора проката неможет превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срокавлечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлениидоговора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не применяются (п.2 ст. 627 ГК).
Форма договора – толькописьменная, причем посредством как составления одного документа, подписанногообеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой изсторон.
Порядок заключения иисполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняютсяправилам о публичных договорах (ст. 426 ГК).
Содержание договорапроката имеет следующие особенности.
Обязанность арендодателяпредоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиямдоговора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК) дополненадополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):
а) в присутствииарендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;
б) ознакомить арендаторас правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции опользовании этим имуществом.
По-иному урегулированыотношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК).Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этомарендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранениянедостатков имущества или его замена имуществом, находящимся в надлежащемсостоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срокпредоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.
Если недостаткиарендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правилэксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателюстоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).
На арендодателя возложенаимперативная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданногов прокат имущества. Арендатор же, в свою очередь, обязан нести расходы посодержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.
Скорректированы иобязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы(ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенныхв твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Призакреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условиесчитается не установленным, а арендная плата определяется в порядке,предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.
Взыскание с арендаторазадолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основанииисполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). В таком порядке может бытьвзыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания сарендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокатимущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), тооно производится в судебном порядке, если договором проката установлен инойпорядок (например, бесспорный порядок).
При досрочном возвратеарендатором взятого на прокат имущества арендодатель обязан возвратить емусоответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующегоза днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).
Арендатор не имеет правосдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката,передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу,предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендныеправа и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственныетоварищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2ст. 631 ГК). Этот запрет применительно к договору проката не может быть отмененсоглашением сторон.
Все остальные обязанностисторон сохраняют свое действие в полном объеме.
Что касается досрочногорасторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любоевремя. Иными словами, арендатору принадлежит право на односторонний отказ отдоговора без обращения в суд. Законом установлено лишь единственное условие длятакого отказа, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя освоем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдениесрока предупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает моментего вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договорпроката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иныеслучаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.
Приведенные вышеособенности присуще любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять иособую их разновидность – договоры бытового проката. В роли арендатора в такомдоговоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предметдоговора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорамприменяется глава 1 Закона о защите прав потребителей[21].В частности, за арендаторами – потребителями закрепляются специальные гарантиикачества арендованного имущества (ст. 4 Закона), права на безопасность этогоимущества (ст. 7) и на информацию о нем (ст.ст. 8-12), устанавливается особыйпорядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включаявозмещение морального вреда (ст.ст. 13-15), наконец, специальные правиласудебного разбирательства (ст. 17).
Заключение
В заключение работыподведем некоторые итоги по проделанному исследованию.
Легальное определениедоговора аренды таково: договор аренды — это гражданско-правовой договор, покоторому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставитьдругой стороне – арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество вовременное владение и пользование или во временное пользование. Данный договорявляется консенсуальным, взаимным и возмездным.
По договору арендысущественным условием является объект аренды. Объектом аренды может быть любоеимущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральныхсвойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и т.п. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качествеобъекта аренды (состав имущества, места его расположения и т.п.). В противномслучае договор аренды не может быть признан заключенным.
Требования к формедоговора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем илиарендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменнойформе. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости,являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае,когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимогоимущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственнойрегистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды,предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество карендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной длядоговора купли-продажи соответствующего имущества.
Договор арендызаключается на срок, определенный договором, однако допускается заключениедоговора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договораренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствияоформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая изсторон такого договора получает право отказаться от него в любое время водностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за одинмесяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
Основная обязанностьарендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этогоимущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами.
Основная обязанностьарендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользованиеарендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды(предоставление арендатору за плату имущества во временное владение ипользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится ксущественным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в которомотсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы,в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, неможет быть признан незаключенным.
В настоящее времяправовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономическиразвивающейся страны: арендный договор представляет собой обычныйсамостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоркупли-продажи, подряда и т.п. Появились новые виды договора аренды, такие какфинансовая аренда (лизинг); по новому зазвучал договор аренды предприятия.
На взгляд автора, устраненобольшинство пробелов арендного законодательства, и для нормального развитияарендных отношений нужны только благоприятные экономические условия, и каквариант рыночного развития арендных отношений – принятие более упрощеннойпроцедуры аренды государственного и общественного имущества: законодательствособлюдается не корректно, судебные случаи показывают, что нарушается один изосновных принципов договора аренды «свойство следования за вещью».Государственный аппарат в силу субъективного, человеческого фактора погряз вкоррупции, бюрократические препоны мешают развитию арендных отношений.
Что касается направленийразвития договора аренды, то на мой взгляд наиболее перспективным видомдоговора аренды, является финансовая аренда – договор лизинга: арендаторувыгодно получить в пользование указываемое им имущество, а арендодателю выгодновложить свои деньги в систематическое получение дохода. Но это перспективаразвития аренды в кругу юридических лиц. Для юридического лица более актуальноразвитие аренды социального найма жилья. Президент РФ и Правительство РФ в 2006году объявили решение проблемы обеспечения населения доступным жильемнациональным проектом. Поскольку из-за роста цен на жилье эту проблему неудается решить с помощью ипотеки. По мнению автора, для обеспечения малоимущих слоевнаселения следует более широко применять договор социального найма жилья.Например, заселение пустующих новостроек, которые не удалось из-за высокойстоимости квартир продать в собственность. Это будет выгодно и собственникупомещения и будущим арендаторам.
Несомненно, в связи сактивизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми ипопулярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий исооружений, договор аренды предприятий.
Глоссарий
№ п/п
Новое понятие
Содержание понятия
1 Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду 2 Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование 3 Владение — в гражданском праве фактическое обладание вещью, создающее возможность непосредственного воздействия на вещь. Владение вещью (имуществом), закрепленное законом за субъектом права (гражданином или юридическим лицом), — одно из правомочий собственника. 4 Вещное право — субъективное гражданское право, объектом которого является вещь. Лицо, обладающее вещным правом, осуществляет его самостоятельно, не прибегая к содействию других (обязанных) лиц. Собственник веши владеет, пользуется и распоряжается ею по своему усмотрению в пределах, установленных законом 5 Диспозитивные нормы права — нормы права, предоставляющие субъектам права возможность самим решать вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей 6 Договор аренды — договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью 7 Договор субаренды — в гражданском праве договор, по которому арендатор сдает в аренду арендуемое им имущество 8 Договор финансовой аренды — договор, по которому одна сторона (арендодатель, лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное другой стороной (арендатором, лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей 9 Императивные нормы права — нормы права, содержащие властные предписания, отступления от которых не допускаются 10 Консенсуальный договор – договор для заключения которого достаточно соглашения сторон. Консенсуальный договор считается заключенным с момента подписания его сторонами 11 Непотребляемая вещь — вещь, которая изнашивается при использовании, но не теряет существенных первоначальных свойств в течение значительного времени: машина, жилое строение и т.д. Непотребляемые вещи могут быть предметом договоров имущественного найма и безвозмездного пользования 12 Неустойка (штраф, пеня) — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения; один из способов обеспечения исполнения обязательств по гражданскому законодательству РФ 13 Пользование — одно из основных правомочий собствен-ника; заключается в праве потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.) 14 Прокат — вид аренды. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ) 15 Предпринимательская деятельность (предпринимательство) — самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке 16 Публичный договор — договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)Список использованныхисточников
1. РоссийскаяФедерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц.Текст. – М.: Ось–89, 2008. – 48 с. – ISBN 5–98534–606–0.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. № 51–ФЗ сизменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронныйресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 13.05.2008.
3. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 г. № 138–ФЗ сизменениями 26.12.2005 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»:[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 26.12.2005.
4. Арбитражный процессуальныйкодекс Российской Федерации от 24.07.2002 г. № 95–ФЗ с изменениями 17.11.2005г.// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 17.11.2005.
5. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25.10.2001 г. № 136–ФЗ с изменениями 13.05.2008 г. // Справочно-правоваясистема «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».– Последнее обновление 13.05.2008.
6. Кодекс РоссийскойФедерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195–ФЗ. [Текст]:федер. Закон. – М.: Омега–Л, 2008. – 368 с. – ISBN 5–370–00759–0
7. Лесной кодекс РоссийскойФедерации от 4 декабря 2006г. № 200-ФЗ с изм. 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2006. №50. Ст. 5278.
8. Водный кодексРоссийской Федерации от 3 июня 2006г. № 74-ФЗ с изм. 19.06.2007г. // СЗ РФ.2006. № 23. Ст. 2381.
9. РоссийскаяФедерация. Законы. О недрах от 21.02.08 [Текст]: федер. Закон. – М.: Ось–89,2008. – 64 с. – ISBN 978–5–98534–943–6
10. Российская Федерация. Законы. О защитеправ потребителей от 07.02.92 [Текст]: федер. Закон. – Н.: Сибирскоеуниверситетское изд–во, 2008. – 32 с. – ISBN 5–379–00830–7
11. Российская Федерация. Законы. Офинансовой аренде (лизинге) от 29.10.98 [Текст]: федер. Закон. – М.: Омега–Л,2008. – 24 с. – ISBN 5–370–00788–0
12. Основы законодательства Союза ССР исоюзных республик об аренде от 23.11.1989 г. № N 810–1с. // Справочно-правоваясистема «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».– Последнее обновление 23.11.1989.
13. О мерах по обеспечению поступления вфедеральный бюджет доходов от использования федерального имущества:Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998г. № 685 с изменениями 23.03.2006// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] /Компания «Консультант Плюс». – Последнее обновление 23.03.2006.
14. Брагинский, М.И. Договорное право:Общие положения. [Текст]: учебное пособие / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. –M.: Статут, 2005. – 842 с. – ISBN 5-8354-0016-0.
15. Васильева, В.В. Договор аренды:юридические аспекты [Текст]: учебное пособие / В.В. Васильева. – M.:ГроссМедиа, 2007. – 200 с. – ISBN 5-476-00503-2.
16. Витрянский, В.В. Договор аренды и еговиды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий,лизинг. [Текст]: учебное пособие / В.В. Витрянский. – M.: Статут, 2002. – 300с. – ISBN 5-8354-0061-6.
17. Гольцблат, А.А. Сделки с землей вРоссии: Купля-продажа. Аренда. Приватизация. Ипотека [Текст]: учебное пособие /А.А. Гольцблат. – M.: Альпина, 2005. – 99 с. – ISBN 5-9614-0178-2.
18. Гражданское право современной России[Текст]: учебное пособие / Козырь О.М., Маковский А.Л. – М.: Статут, 2008. –253 с. – ISBN 5-8354-0435-3
19. Гражданское право [Текст]: учебникдля вузов / Под ред. Калпина А.Г. – М.: Юристъ, Издательская группа, 2003. – 535с. – ISBN 5–7975–0299–2.
20. Гражданское право [Текст]: учебникдля вузов: В 2 томах: Т. 2 / Под ред. Садикова О.Н. – М.: Юридическая фирмаКонтракт ИД Инфра-М, 2007. – 608 с. – ISBN 5–16–002861–7/5–98209–016–6.
21. Гражданское право. Том 2. Учебник.Издание четвертое, переработанное и дополненное [Текст]: учебник для вузов /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 848 с. – ISBN5-392-00024-1
22. Гражданское право. Том 2. [Текст]:учебное пособие / Под ред. Суханова Е.А.– М.: Волтерс Клувер, 2007. – 496 с. –ISBN 5-466-00083-2
23. Жуковская, К.В. Аренда недвижимости. [Текст]: практическое пособие / К.В. Жуковская.– M.: Омега-Л, 2006. – 366 с. – ISBN 5-365-00187-7.
24. Комментарий к Гражданскому кодексуРФ. Часть 2 [Текст]: учебное пособие / Под ред. С.П. Гришаева, А.М.Эрделевского. – М.: ЮРИСТЪ, 2006. – 939с. – ISBN 5–7975–0791–9
25. Новицкая Т.Е. Гражданский кодексРСФСР 1922 года [Текст]: учебное пособие / Т.Е. Новицкая. – M.: Зерцало-М,2002. – 224 с. – ISBN 5-94373-024-9.
26. Римское частное право [Текст]: Учебник/ Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Издательство «Юристъ»,1994. – 543 с. – ISBN 5–7357–0058–8.
27. Суханов Е.А. Гражданское право[Текст]: учебное пособие / Е.А. Суханов. – M.: Статут, 2008. – 588 с. – ISBN5-8351-0489-6.
28. Теплов О.М. Арендное предприятие: Правовоерегулирование учреждения и деятельности [Текст]: учебное пособие /О.М. Теплов, В.В.Глазырин, С.Б. Пугинский; Институт законодательства и сравнительногопроведения при Верховном Совете РФ. -М.,1993. -132 с. – ISBN 5-2060-0292-5.
29. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью:Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1:Оформление в собственность; Аренда; Наем: Рента, наем, аренда, заем;Купля-продажа, мена, дарение; Присоединение и выкуп комнат и др. Изд. 5-е,перераб., доп. [Текст]: практическое пособие / Шабалин В.Г., Самохина О.Н.,Шамонова Е.А. – М.: Омега-Л, 2008. – 512 с. – ISBN 5-9216-0070-6.
30. Шершеневич Г.Ф. Учебник русскогогражданского права [Текст]: В 2 т. Т. 2 / Г.Ф. Шершеневич. – М.: Издательство«Статут», 2005. – 461 с. – ISBN 5-8354-0260-1.
31. Щенникова Л.В. Вещное право. [Текст]:учебник / Л.В. Щенникова. – М.: Издательство «Юристъ», 2006. – 190 с. – ISBN 5–7975–0864–8.
32. Информационное письмо ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практикиразрешения споров, связанных с арендой».
33. Решение Арбитражного суда городаСанкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.01.2008 по делу № А56-19564/2007.
34. Информационное письмо Президиума ВАСРФ от 29 декабря 2001г. № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных спрекращением обязательств зачетом встречных однородных требований».
35. Информационное письмо Президиума ВАСРФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных сприменением Федерального закона «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».
36. Информационное письмо Президиума ВАСРФ от 21 декабря 2005г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судаминорм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основанияхпрекращения обязательств».
37. Постановление Пленума ВС РФ и ПленумаВАС РФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применениемчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
Список сокращений
Абз. – абзац;
АПК – Арбитражный процессуальныйкодекс Российской Федерации;
В. – век;
Вестник ВАС РФ – Вестник ВысшегоАрбитражного Суда РФ;
Г. – год;
ГК – Гражданский кодекс РоссийскойФедерации;
Гл. – глава;
ГПК РФ – Гражданский процессуальный кодексРоссийской Федерации;МВД – Министерство Внутренних Дел;
П. – пункт;
Пп.- подпункт;
РСФСР – Российская СоветскаяФедеративная Социалистическая
Республика;
Ст. – статья;
РФ – Российская Федерация;
СЗ РФ – Собрание законодательстваРоссийской Федерации;
СССР – Союз СоветскихСоциалистических Республик;
Стр. – страница;
Т.д. – так далее;
Т.е. – то есть;
Утв. – утвержден;
ФЗ – Федеральный закон;
ФСБ – Федеральная СлужбаБезопасности;
Ч. – часть.
Приложение А
Типовой договор аренды нежилогопомещенияг.______________ "____"______________ 200_ г.
Индивидуальныйпредприниматель _____________________________, действующий от своего имени наосновании свидетельства № ___________________, выданного МРИ МНС РФ №1 поМосковской области _____ г., именуемый в дальнейшем «Арендодатель», содной стороны, и Индивидуальный предприниматель ___________________________________,действующий от своего имени на основании свидетельства № ____________,выданного МРИ МНС РФ №1 по Московской области __________ г., именуемый в дальнейшем«Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Арендодательпредоставляет Арендатору во временное владение и пользование часть нежилогопомещения, расположенного по адресу: __________________________________________________________________,
общей площадью кв.м (именуемоев дальнейшем «помещение»), а Арендатор обязуется выплачивать Арендодателюарендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных Сторонами внастоящем Договоре.
Характеристикаарендуемого нежилого помещения: Согласно Извлечения из технического паспорта на торговыйкомплекс, изготовленного Раменским филиалом ГУП МО Московское областное бюротехнической инвентаризации, арендуемые помещения в ______,______________________, инвентарный №___; общая площадь помещений ________кв.м.
Назначение помещений: ______________________________________.
1.2. Помещение предоставляетсяАрендатору в аренду для__________________________________________________________________.
1.3.Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности(Договор долевого участия от _______ 200___г., Акт передачи от ___________200____г., Свидетельство о государственной регистрации права собственностиСерия __ N ______ от _________ 200__ г., Свидетельство о праве на наследство позакону от ________ 200__г. реестр №____, удостоверил нотариус г.________________, Свидетельство о государственной регистрации права собственности Серия______№ _____ от ________ 200_ г.)
1.4. Схема расположенияпомещения в здании с указанием размеров помещения приводится в приложении N __к настоящему Договору.
1.5. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемоев аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено илиарестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируетсяАрендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признаниянедействительности настоящего договора аренды и применения последствий,предусмотренных п.6.8 настоящего Договора.
2. Права и обязанностисторон
2.1. Арендодательобязан:
2.1.1. ____________ 200__г. предоставить во владение и пользование Арендатора помещение, указанное в п.1.1настоящего Договора в технически исправном состоянии, соответствующимсанитарным и противопожарным требованиям.
Передача помещения осуществляетсяпутем фактического предоставления Арендатору помещения и подписания Акта приема–передачипомещения.
С момента подписания Актаприема–передачи он становится неотъемлемой частью настоящего Договора.
2.1.2. В присутствии Арендатора по Договору аренды проверитьисправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду помещения, а такжеознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендаторуписьменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и егосистем жизнеобеспечения.
Арендодатель______________ Арендатор________________
2.1.3. Оказывать в периоддействия договора аренды Арендатору консультационную, информационную и инуюпомощь в целях наиболее эффективного и грамотного использования
Арендатором помещения,переданного ему во временное владение и пользование по настоящему Договоруаренды обеспечивать общую пожарную безопасность в здании, включая арендуемоепомещение.
2.1.4. Производить засвой счет капитальный ремонт помещения в сроки и в порядке согласованном сАрендатором.
2.1.5. Возмещатьстоимость коммунальных услуг в соответствии с п.3.3. настоящего Договора.
2.1.6. ПредоставитьАрендатору возможность использования телефонной распределительной коробки,находящейся в распоряжении Арендодателя, для подключения к системесигнализации, а также возможность пользования уже имеющейся телефонной линией справом подключения новых телефонных номеров Арендатором. Расходы по подключениюнесет Арендатор.
2.2. Арендодательвправе:
2.2.1. С предварительногоуведомления Арендатора не менее чем за 8 часов проходить в помещение всопровождении представителя Арендатора для контроля за надлежащим исполнением Арендаторомусловий настоящего Договора. В случаях аварий и иных происшествиях, которыемогут повлиять на состояние здания или угрожающих жизни людей, допускаетсяпроход Арендодателя в помещение без предварительного уведомления и согласованияс Арендатором.
При этом такие действия Арендодателяне должны препятствовать нормальной работе Арендатора.
2.2.2. Расторгнуть настоящийДоговор в одностороннем порядке в случае нарушения Арендатором существенныхусловий настоящего Договора, с соблюдением порядка, предусмотренного в п.5настоящего Договора.
2.3. Арендаторобязан:
2.3.1.Принять помещениепо Акту приема–передачи в срок, установленный п.2.1.1. настоящего договора.
2.3.2. Использоватьпомещение в соответствии с его назначением.
2.3.3. УплачиватьАрендодателю арендную плату в размере, сроки и порядке, согласованных Сторонамив п.3 настоящего Договора.
2.3.4. Своевременнозаключить договора на предоставление всех необходимых коммунальных иэксплуатационных услуг, услуг охраны с соответствующими службами, в том числе идоговор на вывоз мусора. Арендатор самостоятельно осуществляет оплатукоммунальных услуг и услуг, связанных с эксплуатацией и охраной, какарендуемого им помещения, так и оставшейся части помещения, находящейся всобственности Арендодателя. Впоследствии Арендодатель возмещает стоимостьпотребляемых им услуг в порядке и размере, предусмотренном п.3.3. настоящегоДоговора.
В случае еслиАрендодатель сдаст в аренду оставшуюся часть помещения, то за ним сохранитсяобязательство перед Арендатором по возмещению коммунальных услуг.
2.3.5. Осуществлять текущийремонт.
2.3.6. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии и нестирасходы на его содержание, за исключением расходов, возложенных в соответствии сусловиями настоящего Договора на Арендодателя.
2.3.7. Соблюдать в помещенииправила пожарной безопасности и требования санитарно–эпидемиологическихстанций.
2.3.8. По истечении срокадействия настоящего Договора передать помещение Арендодателю в надлежащемсостоянии, с учетом амортизации и естественного износа, произведенныхулучшений, по Акту приема–передачи.
2.3.9. Не использоватьправо аренды помещения в качестве предмета залога или вклада в уставный капиталдругих предприятий.
2.4. Арендаторвправе:
2.4.1.Производить за свой счет улучшения в помещении, неотделимые без вреда дляпомещения, только с предварительного письменного согласия Арендодателя.
Улучшения арендованного по данномуДоговору помещения, осуществленные Арендатором за свой счет и которые могутбыть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. Посоглашению сторон Договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора поулучшению помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут вего собственность.
Арендодатель______________ Арендатор________________
Улучшения арендованного по данномудоговору помещения, осуществленные Арендатором за свой счет с согласияАрендодателя и которые не могут быть отделимы без вреда для помещения, являютсясобственностью Арендатора. После расторжения настоящего договора стоимостьтаких неотделимых без вреда для помещения улучшений подлежит возмещениюАрендодателем.
Арендодательвправе не возмещать Арендатору расходы по улучшению помещения, находящегося варенде у последнего, если эти улучшения являются не отделимыми без вреда дляпомещения и осуществлены Арендатором без согласия на то Арендодателя.
2.4.2.Производитьреконструкцию и перепланировку помещения с письменного согласия Арендатора.
2.4.3. С письменногосогласия Арендодателя сдавать помещение или его часть в субаренду всоответствии с действующим законодательством.
2.4.4. Расторгнутьнастоящий Договор в одностороннем порядке до истечения срока его действия в случаенарушения Арендодателем существенных условий настоящего Договора и с соблюдениемпорядка, предусмотренного в п.5 Договора.
3. Арендная плата ипорядок осуществления расчетов
3.1. Арендная плата составляет___________________________ рублей ежемесячно.
Величина арендной платы можетбыть изменена по соглашению Сторон не более 1 раза в год на сумму до 10% отежемесячного размера арендной платы, но не выше официально установленногоуровня инфляции на момент пересмотра размера арендной платы.
3.2. Арендатор обязанежемесячно уплачивать стоимость арендной платы до 20–го числа оплачиваемогомесяца.
3.3. Арендодательпроизводит ежемесячно до 25–го числа следующего месяца возмещение стоимостипотребляемых коммунальных услуг (канализирование, водоснабжение, отопление)Арендатору пропорционально оставшейся части помещения, которая являетсясобственностью Арендодателя и не находится в аренде Арендатора. Возмещениеосуществляется на основании произведенного Арендатором Расчета.
Тарифы за коммунальныеуслуги, на основании которых Арендатором производится Расчет, должнысоответствовать тарифам, установленным уполномоченными органами государственнойвласти.
Услугиза вывоз мусора оплачиваются в размере 1/2 от стоимости, определяемой договоромна вывоз мусора.
3.4. Расчеты понастоящему Договору производятся путем перечисления арендной платы Арендаторомна счет по вкладу до востребования, открытый Арендодателем в ______________г.___________, № счета ____________________________ .
3.5. Расчеты закоммунальные услуги и вывоз мусора производятся путем ежемесячной оплатыналичными денежными средствами в кассу _________ г.Раменское.
3.6. Стороныдоговорились, что стоимость коммунальных услуг, потребляемых Арендодателем,может быть взята к зачету при выплате арендной платы.
4. Срок аренды
4.1. Договор вступает всилу с «___» _________ 200_ г. и действует до «___»__________ 200_ г.
5. Расторжение ипрекращение Договора
5.1. Досрочное расторжениеДоговора допускается по соглашению Сторон.
5.2. Договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованиюАрендодателя:
5.2.1. При использовании помещения с существенными нарушениямиусловий договора.
5.2.2.Если Арендатор существенно ухудшает состояние помещения.
5.2.3. Если Арендатор более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока платежа не внес арендную плату.
5.3. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжениядоговора только после направления Арендатору письменного предупреждения онеобходимости исполнить нарушенное обязательство в течение месяца.
5.4. Договораренды может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора:
Арендодатель______________ Арендатор________________
5.4.1. При существенномнарушении условий договора Арендодателем.
5.4.2.Если Арендодатель не предоставляет объект аренды в пользование Арендатору либо создаетпрепятствие пользованию помещением в соответствии с условиями договора илиназначением помещения.
5.4.3. Если арендованное помещение имеет препятствующиепользованию им недостатки, которые Арендодатель не оговорил при заключениидоговора, и они не могли быть обнаружены Арендатором во время осмотра помещенияпри заключении договора.
5.4.4. Если Арендодатель не проводит являющийся его обязанностьюкапитальный ремонт помещения.
5.4.5. Если в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает,помещение окажется в состоянии, не пригодном для эксплуатации.
5.5. Если стороны не придут к добровольному соглашению или одна изсторон не исполнит либо ненадлежащим образом исполнит условия настоящегоДоговора, то договор может быть досрочно расторгнут судом в установленном законом порядке.
5.6. Сторона, имеющаянамерение расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным в п.5.2–5.4настоящего Договора, обязана уведомить об этом другую Сторону в письменнойформе не позднее, чем за 1 месяц до даты расторжения Договора с приложением документальноподтвержденной аргументации своего намерения.
5.7. Договор прекращаетсяпо истечении срока аренды, установленного в п.4.1 настоящего Договора.
5.8. Арендатор по истечениисрока настоящего Договора имеет преимущественное право на заключение договорааренды на новый срок. На новый срок аренды Стороны заключают новый Договор. Арендаторуведомляет Арендодателя о своем намерении заключить договор на новый срок за 1месяц до окончания срока аренды по настоящему Договору.
6. Ответственностьсторон
6.1. За неисполнениеили ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственностьв соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. В случае нарушениясроков осуществления платежей, установленных в п.3.1 настоящегоДоговора, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% процента отсуммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% отмесячной суммы арендной платы.
6.3. За просрочкупередачи помещения согласно п.2.1.1 настоящего Договора Арендодатель уплачиваетАрендатору пеню в размере ____% процента за каждый день просрочки от суммыарендной платы за 6 месяцев, но не более ___% от суммы арендной платы за 6месяцев.
По соглашению Сторонразмер такой пени может быть зачтен в подлежащую уплате Арендатором аренднуюплату.
6.4. В случае досрочногорасторжения настоящего Договора в одностороннем порядке по инициативеАрендодателя (кроме случаев, предусмотренных п.п.5.2.1 – 5.2.3), он выплачиваетАрендатору неустойку в размере арендной платы за 7 месяцев, установленнойнастоящим Договором.
6.5. Вслучае досрочного расторжения настоящего Договора в одностороннем порядке поинициативе Арендатора (кроме случаев, предусмотренных п.п.5.4.1–5.4.5), онвыплачивает Арендодателю неустойку в размере арендной платы за 7 месяцев,установленной настоящим Договором.
6.6. Уплата неустойки,установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнениявозложенных на них обязательств.
6.7. Вслучае не исполнения п.3.3 настоящего Договора Арендодателем, а такжеобразования задолженности по оплате коммунальных услуг по вине Арендодателя,повлекшей не предоставление такого рода услуг соответствующими службами,Арендатор имеет право зачесть в счет будущих платежей по арендной плате размерпонесенных им убытков. Размер убытков определяется, как размер арендной платыза день аренды, умноженной на количество дней, в течение которых отсутствовали коммунальныеплатежи по вине Арендодателя.
6.8. Приобнаружении в период действия настоящего Договора нарушения условий п.1.5Договора, все произведенные платежи (арендная плата и коммунальные услуги)подлежат возврату Арендодателем Арендатору.
Арендодатель______________ Арендатор________________
7. Обстоятельстванепреодолимой силы
7.1. Стороныосвобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своихобязательств по настоящему Договору в случае действия обстоятельств непреодолимойсилы, а также иных обстоятельств, которые независимы от воли Сторон, не могли бытьими предвидены в момент заключения договора и предотвращены разумнымисредствами при их наступлении.
7.2. К обстоятельствам,указанным в п.7.1 Договора относятся: война и военные действия, восстание,забастовки, эпидемии, землетрясения, наводнения, акты органов власти, непосредственнозатрагивающие предмет настоящего Договора, и иные события, которые компетентныйарбитражный суд признает и объявит случаями непреодолимой силы.
7.3. Сторона,подвергшаяся действию таких обстоятельств, обязана немедленно в письменном видеуведомить другую Сторону о возникновении, виде и возможной продолжительности действиясоответствующих обстоятельств.
7.4. Наступлениеобстоятельств, предусмотренных настоящей статьей, при условии соблюдениятребований п. 7.3 настоящего Договора, продлевает срок исполнения договорных обязательствна период, который в целом соответствует сроку действия наступившего обстоятельстваи разумному сроку для его устранения.
8. Заключительныеположения
8.1. Во всем остальном,что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательствомРоссийской Федерации.
8.2. Все споры иразногласия, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, Стороныбудут стараться решать путем переговоров. При невозможности достичь взаимоприемлемогорешения, споры подлежат рассмотрению в соответствии с действующимзаконодательством.
8.3. Любые изменения и дополненияк настоящему Договору действительны, при условии, если они совершены в письменнойформе и подписаны надлежащее уполномоченными на то представителями Сторон.
8.4. Все приложения,изменения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью.
8.5.Есликакое–либо из положений настоящего Договора в связи с изменением законодательствастановится недействительным, это не затрагивает действительности остальных его положений.
В случаенеобходимости Стороны договорятся о замене недействительного положения положением,позволяющим достичь сходного результата.
8.6. При изменениинаименования, паспортных данных, адреса, банковских реквизитов илиреорганизации Стороны информируют друг друга в письменном виде в 7–дневныйсрок.
8.7. Настоящий Договор и приложенияк нему составлены в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одномуэкземпляру для каждой из Сторон.
Почтовые адреса ибанковские реквизиты сторон:
Арендодатель: ________________________;
Юридический адрес:___________________________________________ .
Паспорт: серия _______ № ________выдан______________________
ИНН_______________________ ОГРН ___________________ КПП _ .
Арендатор: ________________________ ;
Юр.адрес: ________________
ИНН ______________ КПП _
Р/с ____________________в _____________________________
к/с______________________ БИК _________________________
Подписи сторон:
Арендодатель: Арендатор:
____________________/ / ________________//
АКТ
приема–передачинежилого помещения, расположенного по адресу:
___________________________________.
г. ___________________ «__»_______200_ года
Комиссия в составе«Арендодателя» – Индивидуального предпринимателя __________________________________________________,действующего от своего имени на основании свидетельства _____ №__________________,выданного МРИ МНС №1 по Московской области _____________ 200____г., и«Арендатора» – Индивидуального предпринимателя ___________________________________,действующий от своего имени на основании свидетельства ______ № __________________,выданного МРИ МНС РФ №1 по Московской области _____________ 200___г., составилинастоящий акт о нижеследующем:
1) На основаниидоговора аренды нежилого помещения от __________ 200__г. «Арендодатель»передает «Арендатору» в аренду нежилое помещение общей площадью_____кв. мс оборудованием и другим имуществом, расположенным по адресу: г.__________________________________________.
Характеристикаарендуемого нежилого помещения: Согласно Извлечения из технического паспорта на торговыйкомплекс, изготовленного Раменским филиалом ГУП МО Московское областное бюротехнической инвентаризации, арендуемые помещения в______________________________, инвентарный №________; общая площадь помещений ________________кв.м.
Назначение помещений: №_______ S= ____кв.м; № _____ S=_______кв.м;
№ _______S=____ кв.м; № _____ S=27,9 кв.м; №______ S=_____ кв.м .
2) Объекттехническим условиям соответствует, доделка не требуется (требуется). (ненужноезачеркнуть)
3) Выявленныенедостатки:
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________.
Подписи сторон:Сдал: Принял:
Индивидуальный предприниматель Индивидуальныйпредприниматель________________// ____________________ / /
Приложение Б
Договор проката
г. _______________ "___"_____________200____г.
__________________________________________,именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________,действующего на основании ______________________, с одной стороны, и____________________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице_____________________________________________________________, действующего наосновании _________________________, с другой стороны, вместе именуемые«Стороны», заключили Договор проката (далее по тексту — «Договор»):
1.Предмет договора
1.1. Арендодательобязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользованиеследующее движимое имущество: ________________________ (количество,наименование и характеристики имущества) в полной исправности.
1.2. Оценочная стоимость имущества,предоставленного по настоящему Договору проката _____________________ рублей наосновании __________________________________________________
(прейскуранта;договорной, рыночной цены, балансовой стоимости)
Имущество,предоставленное по настоящему Договору проката используется для _____________________________________________________.
(цель использованияимущества)
1.3. Исправность предметапроката проверена в присутствии Арендатора.
1.4. Арендодательзнакомит Арендатора с правилами эксплуатации технически сложных предметов иливыдает инструкцию о пользовании ими.
2.Арендная плата
2.1. За пользование имуществом,предоставленным по Договору проката Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату_______________ в размере __________________ в соответствии с прейскурантом единовременно(- в месяц; — в день; — в неделю).
2.2. Форма оплата: наличнымив кассу Арендодателя (или безналичный платеж на расчетный счет Арендодателя).
2.3. В случае досрочного возвратаимущества Арендатором Арендодатель возвращает ему соответствующую частьполученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактическоговозврата имущества.
3. СРОКИ ИСПОЛНЕНИЯОБЯЗАТЕЛЬСТВ
3.1. Указанное в п. 1.1настоящего Договора проката имущество должно быть передано Арендатору поприемосдаточному акту в течение _____________ со дня подписания Договора.
3.2. Арендатор уплачиваетарендную плату в следующие сроки: ______________
3.3. Срок действияДоговора:
начало_____________________________________;
окончание__________________________________.
Срок действия Договорапроката не может превышать одного года.
3.4. Арендатор вправе отказатьсяот Договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намеренииАрендодателя не менее, чем за _____ дней.
4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
4.1. Арендодатель обязан вприсутствии Арендатора проверить исправность предоставленного по Договору прокатаимущества, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации имуществалибо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
4.2. При обнаружении недостатковпредоставленного в прокат имущества, полностью или частично препятствующих пользованиюим, Арендодатель обязан в ________- дневный срок (но не более, чем в ________)со дня заявления Арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки имуществана месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии.
4.3. Если недостатки имуществаявились следствием нарушения Арендатором правил эксплуатации и содержанияимущества, арендатор оплачивает Арендодателю стоимость ремонта и транспортировкиимущества.
4.4. Капитальный и текущийремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностьюАрендодателя.
5. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙСИЛЫ
5.1. Ни одна из сторон ненесет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств понастоящему Договору проката, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо волии желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную илифактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения,наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
5.2. Сторона, которая неисполняет своего обязательства, должна дать извещение другой стороне о препятствиии его влиянии на исполнение обязательств по Договору.
5.3. Если обстоятельства непреодолимойсилы действуют на протяжении ____ последовательных месяцев и не обнаруживают признаковпрекращения, настоящий Договор может быть расторгнут Арендатором и Арендодателемпутем направления уведомления другой стороне.
6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯСПОРОВ
6.1. Все споры илиразногласия, возникающие между сторонами по настоящему Договору или в связи сним, разрешаются путем переговоров между сторонами.
6.2. В случае невозможностиразрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в арбитражномсуде в установленном законодательством порядке.
7. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ИДОПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА
7.1. Любые изменения идополнения к настоящему Договору проката имеют силу только в том случае, еслиони оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.
7.2. По требованию АрендодателяДоговор проката может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когдаАрендатор:
1. пользуется имуществом с существеннымнарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократныминарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более ____ раз подряд по истечении установленногонастоящим Договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправетребовать досрочного расторжения Договора только после направления Арендатору письменногопредупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
7.3. По требованиюАрендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях,когда:
Арендодатель непредоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованиюимуществом в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
переданное Арендаторуимущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не былиоговорены Арендодателем при заключении Договора, не были заранее известныАрендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении Договора;
Арендодатель не производитявляющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств,за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном дляиспользования.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Настоящий Договорсоставлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземплярудля каждой из сторон.
8.2. Сдача в субарендуимущества, предоставленного Арендатору по Договору проката, передача им своихправ и обязанностей по Договору проката другому лицу, предоставление этогоимущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качествеимущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевоговзноса в производственные кооперативы не допускаются.
8.3. К договоруприлагаются:
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
9. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕРЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
ПриложениеВ
ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙАРЕНДЫ (ЛИЗИНГА)
г. _________________ “___”__________ 200 __ г.
_____________________________________________________________,
(наименованиепредприятия, организации)
именуемое в дальнейшем“Арендодатель”, в лице __________________________________________________________________,
с одной стороны, и____________________________________________, именуемое в дальнейшем“Арендатор”, в лице _____________________, действующего на основании____________________________________, с другой стороны, заключили настоящийдоговор о нижеследующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендодательобязуется приобрести в собственность указанное в п. 1.2 настоящего договораимущество у указанного в п. 1.2 продавца и предоставить Арендатору этоимущество за арендную плату, указанную в п. 3 настоящего договора, во временноевладение и пользование для предпринимательских целей.
1.2. Арендодатель обязуетсяприобрести у__________________________________________________________________следующееимущество: _______________________________________, в дальнейшем именуемое“Имущество”, а затем передать Арендатору во временное владение и пользованиеИмущество: __________________________________________________________________.
1.3. Имущество должнобыть передано Арендатору в течение ____ дней с момента подписания настоящегодоговора.
2. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязан:
2.1.1. Своевременнопередать Арендатору нанятое Имущество в состоянии, отвечающем условиям,указанным в п. 1 настоящего договора.
2.2. Арендатор обязан:
2.2.1. ИспользоватьИмущество в соответствии с назначением Имущества.
2.2.2. ПоддерживатьИмущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт.
2.2.3. Нести расходы посодержанию Имущества.
2.2.4. В установленныедоговором сроки производить расчеты по арендной плате, в соответствии сусловиями, указанными в п. 3 настоящего договора.
2.2.5. ВозвратитьИмущество после прекращения действия договора Арендодателю в _____________________________________________.
3. Расчеты
3.1. Размер аренднойплаты составляет ____________________ руб.
3.2. Арендная платавносится Арендатором ежемесячно (ежеквартально) не позднее ______ числаследующего за оплачиваемым месяца (квартала) путем перечисления средств нарасчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем договоре.
4. Ответственность сторон
4.1. За просрочку платежаАрендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере ____ от суммы договора и пенюиз расчета ____ от суммы договора за каждый день просрочки.
4.2. Меры ответственностисторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии снормами гражданского законодательства, действующего на территории России.
4.3. Уплата неустойки неосвобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранениянарушений.
5. Срок действия договора
5.1. Срок арендыИмущества начинает течь с ___________________________________________ (началосрока)
и заканчивается__________________________________ (конец срока)
6. Порядок разрешенияспоров
6.1. Споры и разногласия,которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут повозможности разрешаться путем переговоров между сторонами.
6.2. В случае невозможностиразрешения споров путем переговоров стороны после реализации предусмотреннойзаконодательством процедуры досудебного урегулирования разногласий передают ихна рассмотрение в __________________________________________________________________арбитражного или народного суда, выбранного сторонами для разрешения споров).
7. Заключительныеположения
7.1. Настоящий договорможет быть расторгнут до истечения срока, указанного в п. 5.1 настоящегодоговора, при наличии следующих условий: _______________________________________путемнаправления другой стороне извещения по ____________________________________.
7.2. Любые изменения идополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что онисовершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителямисторон. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.
7.3. Настоящий договорсоставлен в двух экземплярах на русском языке. Оба экземпляра идентичны и имеютодинаковую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящегодоговора.
8. Адреса и реквизитысторон