Реферат: Договор аренды

ВВЕДЕНИЕ

Данная курсовая работа посвящена договору аренды. Данныйдоговор очень актуален и значим в настоящее время. Договор имущественного наймазародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum).Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятиедоговора имущественного найма, не придавая какого-либо специальногоюридического значения одновременному применению понятия «арендаимущества». Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. в ст. 152 и Гражданскийкодекс 1964 г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественныйнаем», хотя и в то время термин «аренда» использовался взаконодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственнуюэксплуатацию государственных предприятий. В этом же значении термин«аренда» был использован Основами законодательства Союза ССР исоюзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. В ст. 1 данных Основговорилось: «Аренда представляет собой основанное на договоре срочноевозмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами,предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а такжеиным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществленияхозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие «аренда»было использовано для обозначения особенностей срочного возмездного владенияимуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых зарубежных законодательных системах, в частностив законодательстве ФРГ и Швейцарии, различению понятий «имущественныйнаем» и «аренда» придается юридическое значение. Так, подарендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится нетолько право пользования вещью, но и право извлечения из вещи плодов. Поэтомупредметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условияхаренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий. Договораренды позволяет эффективно включать имущество в гражданский оборот.

Цель написания данной курсовой работы – изучить договораренды, рассмотреть его виды, выявить тонкости и особенности его заключения.

Для этой цели в работе рассматриваются следующие вопросы:

— понятие договора аренды и его виды;

— договор проката;

— аренда транспортных средств;

— аренда зданий, сооружений, предприятия.

— финансовая аренда (лизинг)

Курсовая работа состоит из Введения, пяти глав, Заключения,Списка используемой литературы.

Договор аренды

Понятие договорааренды

Договор аренды – это соглашение, в силу которого арендодательобязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Конструкция договора аренды позволяет, таким образом,эффективно включать имущество в гражданский оборот.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным,двусторонним, взаимным.

Субъекты. Арендодателем может быть только собственниксдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Сменасобственника арендованного имущества не является основанием для прекращениядоговора (здесь действует вещное «право следования»). Арендатором может бытьлюбое дееспособное лицо. Закон предусматривает, что в отдельных видах договорааренды арендодателями могут быть только предприниматели.

Форма. Договор аренды может быть заключен в устной форме.Простая письменная форма требуется, если срок договора, заключенногогражданами, не превышает один год. Договор должен быть заключен в письменнойформе (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическоелицо. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации наусловиях, определенных нормами о договоре аренды зданий и сооружений и одоговоре аренды предприятия.

Если в договоре аренды есть условие о выкупе арендованногоимущества, договор заключается в форме, предусмотренной для договоракупли-продажи такого имущества.

Существенные условия и содержание. Существенным условием договорааренды является предмет, которым выступают индивидуально – определенные непотребляемые вещи.

Важное значение имеет срок аренды, который может определятсяв нескольких вариантах:

1)        Срокопределяется в договоре – в этом случае досрочное прекращение договора возможноили по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договорапо требованию одной из сторон.

2)        Еслисрок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным нанеопределенный срок – в этом случае любая из сторон вправе в любое время безобъяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторонуза один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

3)        Еслипо истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоватьсяарендованным имущественном при отсутствии возражений со стороны арендодателя,договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

4)        Закономмогут быть установлены предельные сроки аренды. Стороны могут установить вдоговоре срок меньший или равный предельному. Если сторонами установлен срок,превышающий предельный, договор считается заключенным на срок равныйпредельному. Договор с неопределенным сроком прекращается при истечениипредельного срока.

Важным условиемдоговора является условие об арендной плате. Арендная плата можетустанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путемпредоставления арендатором определенных услуг и т.д. Если арендная платаустановлена в не денежной форме, договор является смешанным. В общих нормах одоговоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия обарендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата вэтом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичногоимущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

Судебнаяпрактика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемогопомещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) неявляется основанием прекращения обязательства арендатора по внесению аренднойплаты.

 В большинствеслучаев, кроме права пользования, арендатор приобретает право владенияарендованным имуществом – вещное право, являющееся основой для вещной защиты (втом числе и против собственника) и право следования; он, кроме того становитсясобственником плодов и иных объективированных результатов правомерногоиспользования арендованного имущества.

Обязанностьюарендодателя является передача имущества арендатору в состоянии,соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество передаетсясо всеми принадлежностями и относящимися к нему документами. При непредоставлении имущества и (или) его принадлежностей и документов арендаторвправе истребовать имущество или документы, или потребовать расторжениядоговора и возмещения убытков, вызванных задержкой предоставления. Судебнаяпрактика установила, что арендодатель, который не исполнил обязательство попередаче сданного в аренду имущества в установленный договором срок, вправетребовать с арендатора внесения арендной платы только после фактическойпередачи последнему имущества.

Обязанностьюарендатора является своевременное внесение арендной платы и возвращение поокончании договора арендованного имущества в том состоянии, в котором оно былополучено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.При не возврате или несвоевременном возврате имущества, арендодатель вправетребовать внесения арендной платы за время просрочки и возмещения убытков.

Права иобязанности сторон по владению, пользованию и распоряжению арендованнымимуществом:

а) Арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договораили назначением имущества, в противном случае арендодатель имеет правотребовать расторжения договора и возмещения убытков.

б) Арендаторвправе распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя. Кактам распоряжения относятся: предоставление имущества в субаренду (поднаем)или ссуду, передача прав и обязанностей по договору другому лицу (перенаем),залог арендных прав, передача их в уставный капитал и т.п. За исключениемперенайма, ответственным перед арендодателем остается арендатор.

в) Арендаторможет производить улучшение арендованного имущества. Отделимые улучшенияявляются собственностью арендатора, по окончании договора он их забирает ссобой. На производство неотделимых улучшений требуется согласие арендодателя.Если согласие было получено, по окончании договора арендатору возмещаютсязатраты на неотделимые улучшения. Если согласия арендодателя не было, затратывозмещению не подлежат.

г) Арендаторобязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. Если иное непредусмотрено договором, арендатор несет расходы на содержание имущества ипроизводит текущий ремонт, а арендодатель производит за свой счет капитальныйремонт.

Прекращение.Помимо случаев отказа от договора, заключенного на неопределенный срок,прекращение договора возможно:

1) В связи систечением срока договора. При этом арендатор, надлежащим образом исполнявшийсвои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное переддругими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, уведомив обэтом арендодателя. Такого права не возникает, если арендодатель не намеренвообще ни с кем заключать договор аренды на новый срок. Однако еслиарендодатель в течении года по окончании договора заключит договор аренды сдругим лицом, арендатор вправе требовать перевода на себя прав и обязанностейпо заключенному договору и возмещения убытков либо только возмещения убытков.

2)По требованиюодной из сторон договор может быть расторгнуть в судебном порядке присущественном нарушении одной из сторон своих обязанностей (в частности, еслиарендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату или арендодатель непроизводит капитальный ремонт). При этом арендодатель вправе требоватьдосрочного расторжения договора только после направления арендатору письменногопредупреждения.

3) В судебномпорядке договор может быть расторгнут арендатором и в случае, если арендованноеимущество окажется в непригодном для использования состоянии пообстоятельствам, за которые арендатор не отвечает (случайная гибель илиповреждение имущества, если риск случайной гибели остался на собственнике).[[1]]

Договор аренды — это сделка, позволяющая расширитьвозможности хозяйственного использования имущества. Собственник имуществапредоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, ноизвлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имуществаизвлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи сэтим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся: прокат,аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий,финансовая аренда (лизинг).

Договора проката

Договор проката — соглашение, в силу которого арендодатель,осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимоеимущество за плату во временное владение и пользование. Имущество,предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательств(п. 1 ст. 626 ГК).

Договор проката отличают: во-первых, особый статусарендодателя; во-вторых, особый предмет договора. Арендодателем по договорупроката может быть только коммерческая организация, профессиональнозанимающаяся прокатом имущества, т. е. юридическое лицо, для которого сдачаимущества в аренду является постоянной целью его предпринимательскойдеятельности. Разовые операции по сдаче движимого имущества в аренду нельзяотнести к договорам проката.

Предметом договора проката может служить лишь движимоеимущество. Движимое имущество, которое может сдаваться напрокат, весьмаразнообразно: бытовые электроприборы, одежда, музыкальные приборы, легковыеавтомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. п. Сделки аренды (включая икраткосрочные) с любой недвижимостью, даже осуществляемые профессиональнымикоммерческими организациями по торговым операциям с недвижимостью, ни при какихусловиях не могут быть отнесены к договорам проката.

По общему правилу имущество, предоставленное по договорупроката, должно использоваться для потребительских целей. Однако при этом законоговаривает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать изсущества обязательства. Это означает, что предмет договора проката при наличиисоответствующих условий в договоре может использоваться и для предпринимательскихцелей (например, использование высокоточной измерительной аппаратуры дляосуществления временного контроля за производственными процессами,осуществляемыми арендатором). Сущность обязательства, по которому арендатор — индивидуальный предприниматель ежедневно берет напрокат весы для осуществлениясобственной торговой деятельности, предопределяет коммерческую цель и характериспользования предмета проката.

Таким образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатомзаконодатель допускает и не бытовой прокат. Вследствие этого правомерен и выводо том, что помимо граждан, составляющих основной контингент арендаторов подоговору проката, в этом качестве также могут выступать юридические лица ииндивидуальные предприниматели.

Особенность договора проката заключается и в том, что онотносится законом к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Поэтомукоммерческая организация — арендодатель не вправе отказать какому-либо лицу изчисла обратившихся к ней в заключении договора проката или оказать кому-либо изних предпочтение в отношении заключения договора. Арендодателем должныустанавливаться одинаковые для всех арендаторов условия договора проката, в томчисле и об арендной плате. Льготы для отдельных категорий арендаторовдопускаются лишь в случаях, указанных в законе и иных правовых актах.

Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно всфере регулирования отношений по прокату имущества используют различныеформуляры, определенные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров.Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договора присоединения(ст. 428 ГК).

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1ст. 627 ГК). При этом согласно п. 2 ст. 627 ГК к договору проката неприменяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и опреимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

Несмотря на то, что договор проката является срочной сделкой,арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредиво своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627).Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателявозвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее содня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).Арендодатель же может требовать досрочного расторжения договора проката толькопо основаниям, предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного наопределенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката. Содержаниедоговора проката

Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендаторуимущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначениюимущества, дополняется в договоре бытового проката рядом дополнительныхобязанностей, обусловленных публичным характером этого договора.

Так, арендодатель по договору проката должен в присутствииарендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомитьарендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществоминструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК). Если во время действиядоговора в имуществе, взятом напрокат, обнаружатся недостатки, полностью иличастично препятствующие дальнейшему использованию имущества, то арендодательобязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (еслиболее короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранитьнедостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другиманалогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостаткиарендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правилэксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателюстоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

На арендодателе лежит обязанность по осуществлениюкапитального и текущего ремонта имущества, сданного в аренду по договорупроката (п. 1 ст. 631).

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей можетбыть осуществлена только в твердой сумме, вносимой периодически илиединовременно (п. 1 ст. 630 ГК). Иные формы арендной платы использоваться вбытовом прокате не могут.

Если арендатором допускается задолженность по арендной плате,она подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса(п. 3 ст. 630 ГК). В указанном порядке подлежит взысканию только самазадолженность по арендной плате. Требования о пени, процентах за просрочку вовнесении арендных платежей, а равно любые иные требования о возмещении убытков,адресованные к арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном порядке.

Права арендатора по владению и пользованию предметом прокатасущественно уже, чем в простом договоре аренды. Согласно норме п. 2 ст. 631 ГКсдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката,передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу,предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прави внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества иобщества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

В тех случаях, когда арендатором по договору бытового прокатаявляется гражданин-потребитель, его права защищают также нормы Закона РФ«О защите прав потребителей»: о специальных гарантиях качества ибезопасности имущества (ст. 4, 7); о повышенной ответственности арендодателя завред, причиненный вследствие недостатков арендованного имущества, в том числе овозможности возмещения морального ущерба (ст. 13-15), и т. п.[[2]]

Договор арендытранспортных средств

Понятие и видыаренды транспортных средств

Выделение договора аренды транспортного средства в качествеотдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета — транспортного средства. Нетрудно обнаружить, что и ранее в транспортных уставахи кодексах подвергались специальной регламентации отношения, связанные савтомобильным, железнодорожным, воздушным, морским, внутренним воднымтранспортом. Это объясняется тем, что отдельные транспортные средства, входящиев состав указанных видов транспорта, обладают особыми признаками, имеющимигражданско-правовое значение. Имеются в виду технические устройства, способныек перемещению в пространстве и предназначенные для перевозки грузов,пассажиров, багажа или буксировки объектов.

Если сопоставить нормы ст. 640 и 648 ГК, регламентирующиеответственность за вред, причиненный транспортным средством, взятым в аренду сэкипажем или без экипажа, можно обнаружить, что принципы, заложенные в указанныхнормах, совпадают с принципами ответственности за вред, причиненный источникомповышенной опасности, закрепленными в ст. 1079 ГК.

Следовательно, предметом договора аренды транспортных средствявляются технические устройства:

а) способные к перемещению в пространстве и предназначенныедля перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов;

б) обладающие свойствами источника повышенной опасности;

в) использование которых регламентируется транспортнымиуставами и кодексами.

С этих позиций аренда трубопроводного транспорта будетявляться не чем иным, как арендой сооружения — вида недвижимого имущества,связанного с земельным участком. По второму признаку аренда конной повозки снеизбежностью будет отнесена к аренде движимой вещи, но не к аренде транспортногосредства. По этой же причине нельзя будет признать предметом договора арендытранспортных средств велосипед. По третьему признаку к предмету договора арендытранспортных средств нельзя отнести мотоцикл.

Закон регламентирует две разновидности договора арендытранспортного средства:

1) аренда транспортного средства с предоставлением услуг поуправлению и технической эксплуатации;

2) аренда транспортного средства без предоставления услуг поуправлению и технической эксплуатации.

По отношению к ним общие нормы об аренде применяются в тоймере, в какой иное не установлено нормами § 3 гл. 34 ГК. Особенности арендытранспортного средства могут быть предусмотрены транспортными уставами икодексами. Среди действующих транспортных кодексов лишь КТМ содержитспециальные нормы, регламентирующие отношения по аренде морских судов, а именнонормы гл. 10, посвященной договору фрахтования судна на время (тайм-чартер), игл. 11, посвященной договору фрахтования судна без экипажа.[[3]][[4]]

Договор арендызданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодательобязуется передать во временное владение и пользование или во временноепользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК).

Это вид договора аренды, самостоятельное существованиекоторого обусловлено особенностями правового режима такой недвижимости, какздания и сооружения.

Предметом договора аренды может выступать только здание илисооружение в целом. Если в аренду сдается часть здания или сооружения,отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общиминормами о договоре аренды. Если при аренде части здания или сооружения праваарендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или неопределяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом праваарендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но изаконом (п. 2 ст. 652 ГК).

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут бытьтолько нежилые строения. Наем жилых строений (ст. 673 ГК) регламентируетсянормами о договоре найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания илисооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды зданияили сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком доодного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации приналичии соответствующей письменной формы.

К числу существенных условий рассматриваемого договораотносятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания илисооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить,какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объектааренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считаетсянесогласованным, а договор — незаключенным. В связи с этим к договору арендыздания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельностоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объектанедвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами накоторый обладает арендодатель — собственник здания (сооружения). На каждоездание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указаниемцелевого назначения этих объектов.

Предмет договора аренды здания или сооружения долженсовпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрациинедвижимого имущества. Но государственной регистрации в качествесамостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания исооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению кглавенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такиездания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектовнедвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могутрассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания илисооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствиисогласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платыдоговор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правилаопределения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованиезданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, накотором оно расположено, или соответствующей частью участка, передаваемойвместе с ним. Это правило может быть изменено соглашением сторон илипредписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК). Способы определения размера аренднойплаты могут быть различными. Но в тех случаях, когда плата за аренду здания илисооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) илииного показателя его размера, арендная плата определяется исходя изфактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654ГК).

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие егоарендатором должны осуществляться по передаточному акту или иному документу опередаче, подписываемому сторонами (ч. 1 п. 1 ст. 655 ГК). Передаточный акт илииной документ о передаче требуется на практике в качестве обязательного длярегистрации права аренды и, соответственно, договора аренды. Необходимостьисполнения обязательства по передаче здания (сооружения) в аренду собязательным оформлением передаточного акта или иного документа о передачевытекает также из указания ч. 3 п. 1 ст. 655 ГК. Согласно этой норме уклонениеодной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) наусловиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственноарендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора — отобязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа опередаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) являетсяобязательным условием, позволяющим говорить о надлежащем исполненииобязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду. Вместе с тем вслучаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будетсчитаться надлежаще исполненным только при наступлении дополнительных фактов(ч. 2 п. 1 ст. 655 ГК). Например, стороны могут ввести в договор условие,согласно которому обязательство арендодателя по передаче здания (сооружения)будет считаться исполненным только тогда, когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст здание (сооружение),

в) оплатит расходы по государственной регистрации переходаправа аренды и т. п.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий(сооружений) стороны могут договориться о том, что обязательным условиемнадлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцомза свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочныхмероприятий на предмет определения качественного состояния здания (сооружения),инженерных коммуникаций, информационных сетей и т п., обслуживающих данноездание (сооружение).

При прекращении договора арендованное здание или сооружениедолжно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачиздания или сооружения арендатору. Иными словами, необходимо составление иподписание акта передачи или иного документа о передаче, а возможны идополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооруженийи т. п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иногодокумента, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будетрассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предметааренды.

Договор арендыпредприятия

Понятие договорааренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественногокомплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности,арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение ипользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другиевходящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, наусловиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива,материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другимиприродными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иныеимущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права наобозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другиеисключительные права, а также уступить ему право требования и перевести на негодолги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т. е.имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности. Промышленное или торговое предприятие, как давно было замечено,не телесная вещь и не совокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либоединым правом, оно представляет собой хозяйственное единство рядаимущественных, правовых и фактических ценностей. Их связанность превращаетпредприятие в возможный объект отчуждения и делает возможным его аренду как некоегозамкнутого, способного к принесению доходов хозяйственного целого. Иначеговоря, аренда предприятия есть не что иное, как аренда живого предпринимательскогодела — бизнеса. Договор аренды предприятия имеет своей целью, во-первых,получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющихосновные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооруженияоборудование и т. п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотнымсредствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т. п.

Во-вторых, приобретение арендатором возможности осуществленияимущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю. Так,арендатору предприятия могут передаваться принадлежащие арендодателю прававладения и пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями,сооружениями и оборудованием, транспортными средствами, являющимисясобственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя в пользовании наосновании договора или на другом законном основании. На арендатора предприятиятакже переводятся права требования и долги, входящие в состав арендуемогопредприятия (ст. 657 ГК). В-третьих, получение арендатором права наиспользование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности)на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средстваиндивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемыхработ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).

И наконец, в-четвертых, получение в пользование такихнематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и егоклиентелы.

Состав имущественных и неимущественных активов, передаваемыхарендодателем арендатору по договору аренды предприятия, позволяет говорить онем как о смешанном договоре (п. 3 ст. 421 ГК). В нем имеют место:

а) элементы классического договора аренды (передача в составеосновных фондов предприятия и индивидуально-определенных не потребляемых вещей:зданий, сооружений, земельных участков, оборудования);

б) элементы договора займа (передача в составе предприятияоборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т п. — вещей,определяемых родовыми признаками),

в) элементы договора цессии и перевода долга (перевод наарендатора прав требования и долгов арендодателя);

г) элементы договора коммерческой концессии (предоставлениеарендатору права пользования исключительными правами и другими объектамиинтеллектуальной собственности).

Сказанное означает, что к отношениям, возникающим на основедоговора аренды предприятия, применимы в субсидиарном порядке нормы овышеперечисленных договорах — займа, цессии и перевода долга, коммерческойконцессии. Перечисленные нормы должны применяться наряду с нормами § 5 гл. 34ГК, напрямую посвященными аренде предприятия. При этом необходимо учитывать,что в соответствии с п. 2 ст. 650 ГК к аренде предприятия применяются нормы обаренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами об арендепредприятия. Общие нормы об аренде применяются к аренде предприятия в части, непротиворечащей предписаниям норм об аренде предприятия и об аренде зданий исооружений.

Арендодателями предприятия могут быть его собственники — юридические лица и граждане-предприниматели. При аренде имущества унитарногогосударственного или муниципального предприятия арендодателем может быть толькоорган Мингосимущества РФ и соответствующий уполномоченный орган по управлениюмуниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическоелицо. Унитарное предприятие создается и существует как юридическое лицо,наделенное в силу указания закона (п. 1 ст. 113 ГК) специальнойправосубъектностью. При передаче в аренду предприятия как имущественногокомплекса оно как юридическое лицо лишается имущества, служившего базой егоспециальной правосубъектности. Вследствие этого в случае сдачи в арендупредприятия как имущественного комплекса унитарное предприятие, владевшее имкак юридическое лицо, должно быть ликвидировано или преобразовано по решениюсобственника — государства, муниципии (п. 1 ст. 295 ГК). Арендаторамипредприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующимзаконодательством право на осуществление коммерческой (предпринимательской)деятельности, так как аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) ивозмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующихправ и обязанностей. Основная обязанность арендодателя — предоставитьарендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающемарендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых онприобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанностиопределяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия какимущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующееусловиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальныхэлементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительныхправ и недискредитированного реноме.

Основное право арендодателя — это возможность полученияарендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как всилу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесьсущественным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменнойформе условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считаетсянезаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, неприменяются. Определение размера арендной платы — это экономическая операция,лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценкинедвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса1. В договоре арендыпредприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотреннымив ст. 614 ГК.

Арендатору предоставляются широкие полномочия поиспользованию имущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660ГК, если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласияарендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либовзаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованногопредприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности подоговору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что этоне влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положенийдоговора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении землии других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласияарендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса,проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,увеличивающее его стоимость.

Главное в содержании прав арендатора — это возможностьраспоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия.Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохраненияарендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных вдоговоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути являетсяправом на предпринимательское использование имущественного комплекса,именуемого предприятием.

Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены вдоговоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества,входящего в состав арендуемого предприятия. Зачастую арендатор предприятия,получивший право использования исключительных прав и деловой репутацииарендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемойарендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могутоговорить условия, ограничивающие права сторон, по аналогии с ограничениямиправ сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности,стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать сарендодателем — обладателем исключительных прав на определенной территории,будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых имдля сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. Кдоговору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы одоговоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить вдоговоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям онесоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором сиспользованием исключительных прав, переданных арендодателем, и т. п. (п. 3 ст.421, ст. 1034 ГК).

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесениюулучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия наполучение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем уарендаторов иного имущества (см. ст. 623 ГК). В соответствии со ст. 662 ГКарендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшенийарендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такиеулучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимоститаких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшенияувеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению егокачества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении такихулучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором засчет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы,поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями варендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотренадоговором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателюарендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятиявозлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на егоэксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГКарендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договораподдерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числеосуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонтиндивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия)

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течениевсего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранениефункциональной целостности предприятия, способности его к функционированиювыпуску продукции, оказанию услуг Проведение текущего и капитального ремонтавещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполненияуказанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состоянияарендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора пообновлению оборудования и технологий.

Договор аренды предприятия как сделка с недвижимым имуществомподлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.Порядок регистрации договора аренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним».

Исполнение ипрекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия от арендодателя арендаторуосуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). Из существа самой сделкивытекает, что к передаточному акту обязательно должны быть приложены актинвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составеи стоимости предприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых всостав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков ихтребований Подготовка предприятия к передаче, включая составление ипредставление на подписание передаточного акта, является обязанностьюарендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договоромаренды предприятия (ст. 659 ГК).

Передача предприятия в аренду считается свершившейся толькопосле подписания передаточного акта арендатором и арендодателем

Помимо передаточного акта стороны договора аренды предприятиядолжны в надлежащем порядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов,составляющих предприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передачапредприятия должна носить комплексный характер. Изложенное относительнокомплексного отчуждения предприятия при характеристике договора его продажисправедливо и для договора его аренды. По точному смыслу действующего закона(п. 1 ст. 656 ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передачав аренду только предприятия в целом.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимогоимущества должна оформляться соответствующими документами о передачеконкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием длявнесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий всостав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в местенахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительныхправ (интеллектуальной собственности) потребует оформления соответствующихлицензионных соглашений и иных договоров с их последующей государственнойрегистрацией. Именно в указанных соглашениях должны определяться пределы праварендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в составпредприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия,осуществляется с соблюдением прав кредиторов, определенных в ст. 657 ГК. Приаренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в составпредприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передачепредприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно несообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трехмесяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в арендупотребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещенияпричиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передачепредприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочномисполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение годасо дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендаторнесут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятиядолгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

По общему правилу права и обязанности арендодателя поотношению к его работникам при сдаче предприятия в аренду переходят карендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей вслучае реорганизации юридического лица (см п. 1 ст. 33 и 34 КЗоТ).

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора арендыпредприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращенарендодателю. Возврат предприятия арендатором арендодателю требует совершенияряда специальных действий

Переданные арендатору арендодателем права владения ипользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числеземлей и другими природными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя впорядке, предусмотренном законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 656 ГК).До передачи возвращаемого предприятия арендодателю кредиторы по обязательствам,входящим в состав предприятия, должны быть уведомлены арендатором о возвратепредприятия арендодателю. При этом права кредиторов регламентируются нормамист. 657 ГК. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, также обязансовершить действия по подготовке предприятия к передаче арендодателю, включаясоставление и представление на подписание передаточного акта.

Аренда предприятия связана со множеством социальных проблем,в том числе с проблемами лиц, работающих на данном предприятии, монополизациейрынка товаров и услуг и т. п. В связи с этим правила гражданскогозаконодательства о последствиях недействительности сделок и об изменении или орасторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуреполученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются кдоговору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенногоправа и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора,других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

Договорфинансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодательобязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество уопределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату вовременное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК).

Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным,возмездным.

Стороны договора лизинга: арендодатель (лицо, приобретающее всобственность указанное арендатором имущество у определенного продавца ипредоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) иарендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имуществом). Арендодательи арендатор в договоре лизинга во многих литературных источниках и правовыхактах именуются соответственно лизингодателем и лизингополучателем.

В соответствии с нормой ст. 665 ГК договор лизинга можетпреследовать только предпринимательские цели. Поэтому сторонами в договорелизинга могут быть лишь субъекты, обладающие правом на осуществлениекоммерческой деятельности, в том числе и некоммерческие юридические лица, когдакоммерческая деятельность разрешена им законом (например, учреждения, в силу п.2 ст. 298 ГК).

В качестве арендодателей (лизингодателей) чаще всеговыступают субъекты, располагающие большими финансовыми ресурсами или имеющиедоступ к таким ресурсам:

• лизинговые структуры, созданные непосредственно в банках;

• универсальные лизинговые компании, создаваемые банками;

• специализированные лизинговые компании, создаваемыекрупными производителями машин и оборудования.

Деятельность по оказанию лизинговых услуг являетсялицензируемой (ст. 5, 6 Федерального закона «О лизинге»).

Форма договора финансовой аренды, как всякойпредпринимательской сделки, должна быть письменной (п. 1 ст. 160 ГК). Договорлизинга недвижимого имущества подлежит регистрации по правилам о регистрациидоговоров аренды (п. 2 ст. 609 ГК).

Договор лизинга, предусматривающий переход в дальнейшем правасобственности на это имущество к лизингополучателю, заключается в форме,предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).

Существенные условия. Срок договора финансовой арендыопределяется по усмотрению сторон в соответствии с правилами ст. 610 ГК. Взависимости от сроков, на которые передается в пользование предмет лизинга,лизинг подразделяется на долгосрочный (от трех лет и более), среднесрочный (отполутора до трех лет) и краткосрочный (до полутора лет) (п. 2 ст. 7Федерального закона «О лизинге»).

Из легального определения договора финансовой аренды, данногов ст. 665 ГК, можно сделать вывод, что существенными условиями договора лизингаявляются условия о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а такжеусловия об исключительно предпринимательской цели использования предметааренды1. Условие о предмете лизинга отнесено к числу существенныхнепосредственно законом (п. 3 ст. 607 ГК). Условия о продавце предмета лизинга,а также условия об исключительно предпринимательской цели использованияпредмета аренды должны оцениваться в качестве существенных, как необходимые длядоговора лизинга в силу его сущности (п. 1 ст. 432 ГК).

Одним из главных юридических признаков, отличающих договорлизинга от иных разновидностей договора аренды, согласно закону являетсяобязанность арендодателя купить указанный арендатором предмет лизинга упродавца, определенного арендатором (ст. 665 ГК). Вместе с тем в законеуказано, что договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выборпродавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем (абз. 2 ст.665 ГК). В связи с этим любое соглашение об аренде, в котором будетотсутствовать условие о продавце имущества, подлежащего передаче арендатору, нельзяквалифицировать как договор лизинга. Необходимость обязательного согласования вдоговоре лизинга условия о продавце не превращает договор лизинга втрехстороннюю сделку. Как будет показано ниже, стороны в договоре лизинганаходятся с продавцом предмета лизинга в различных отношениях, основанных надоговоре купли-продажи предмета лизинга, а не на договоре лизинга.

Предпринимательская цель — это квалифицирующий признакдоговора лизинга. Поэтому если она не оговорена в договоре и арендатор владеети пользуется имуществом в личных целях, не связанных с предпринимательскойдеятельностью, то договор лишается специфических лизинговых черт и превращаетсяв простой договор аренды.

Исполнение обязательств, вытекающих из договора финансовойаренды, неразрывно связано с договором купли-продажи предмета лизинга. Намомент заключения договора арендодатель (лизингодатель) не имеет всобственности предмета лизинга. Предмет лизинга, как и его продавец, выбираетсяарендатором (лизингополучателем). Арендодатель (лизингодатель) на основедоговора купли-продажи приобретает предмет лизинга, выбранный арендатором(лизингополучателем). При этом он обязан уведомить продавца о том, чтоимущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667ГК).

Указание лица, которому передается в аренду предмет лизинга,чрезвычайно важно, ибо арендатору (лизингополучателю) в силу непосредственногоуказания закона переходят права требования по договору купли-продажи. Всоответствии с п. 1 ст. 670 ГК арендатор вправе предъявлять непосредственнопродавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды,требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцоми арендодателем (в частности, в отношении качества и комплектности имущества,сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения обязательствапродавцом). При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренныеГК для покупателя (кроме обязанности оплатить приобретенное имущество), какесли бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатортакже не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласияарендодателя. В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают каксолидарные кредиторы (п. 1 ст. 670 ГК).

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды,арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований,вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда на нем лежитответственность за выбор продавца. В последнем случае арендатор вправе посвоему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, какнепосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед нимсолидарную ответственность (п. 2 ст. 670 ГК).

Конкретные формы использования арендатором(лизингополучателем) перешедших к нему прав покупателя весьма разнообразны.Так, арендатор может потребовать проведения шеф-монтажа сложного оборудования,являющегося предметом лизинга. В течение периода пользования предметом лизингаарендатор (лизингополучатель) может находиться с продавцом в отношениях посервисному техническому обслуживанию предмета лизинга и т. п.

Порядок предоставления предмета лизинга в пользование, праваи обязанности лизингодателя и лизингополучателя по обслуживанию предмета лизингаопределены нормами ст. 668-669 ГК и ст. 17 Федерального закона «Олизинге». Предмет договора финансовой аренды передается продавцомнепосредственно арендатору в месте нахождения последнего. С момента передачипредмета лизинга арендатору (лизингополучателю) на него переходит рискслучайной гибели или случайной порчи предмета лизинга, если стороны договора неусловились об ином (ст. 669 ГК).

Имущество, являющееся предметом лизинга, должно быть переданолизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга иназначению данного имущества. Предмет лизинга передается в лизинг вместе совсеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом идр.). Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом(поставщиком). Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническоеобслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт. Капитальный ремонтимущества, являющегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем, еслииное не предусмотрено договором лизинга.

Судьба улучшений предмета лизинга определяется нормами п.1-6, 9-11 ст. 17 Федерального закона «О лизинге» в полной аналогии справилами ст. 623 ГК, относящимися к общим положениям о договоре аренды.

Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателядо истечения срока действия договора лизинга при условии выплаты всехлизинговых платежей (п. 1 ст. 19 Федерального закона «О лизинге») иливследствие реализации лизингополучателем права на выкуп (ст. 624 ГК), если иноене предусмотрено договором финансового лизинга.

Важную обязанность арендатора (лизингополучателя) составляетосуществление лизинговых платежей. Размер лизинговых платежей согласовываетсялизингодателем и лизингополучателем с учетом требований нормы п. 2 ст. 29Федерального закона «О лизинге» об обязательных составных лизинговыхплатежей. В лизинговые платежи кроме платы за основные услуги (процентноговознаграждения) включаются:

• амортизация имущества за период, охватываемый срокомдоговора;

• инвестиционные затраты (издержки);

• оплата процентов за кредиты, использованные лизингодателемна приобретение имущества (предмета лизинга);

•плата за дополнительные услуги лизингодателя,предусмотренные договором;

• налог на добавленную стоимость;

•страховые взносы за страхование предмета лизинга, если оноосуществлялось лизингодателем,

• а также налог на это имущество, уплаченный лизингодателем.

Лизингодатель может использовать контрольные права. Он имеетправо осуществлять контроль за соблюдением лизингополучателем условий договорализинга и других сопутствующих договоров. Цели и порядок инспектированияоговариваются в договоре лизинга и других сопутствующих договорах между ихучастниками. Лизингополучатель обязан обеспечить лизингодателюбеспрепятственный доступ к финансовым документам и предмету лизинга.

Лизингодатель имеет право на финансовый контроль задеятельностью лизингополучателя в той ее части, которая относится к предметулизинга, формированием финансовых результатов деятельности лизингополучателя ивыполнением лизингополучателем обязательств по договору лизинга. Цель и порядокфинансового контроля предусматриваются договором лизинга. Лизингодатель имеетправо направлять лизингополучателю в письменной форме запросы о предоставленииинформации, необходимой для осуществления финансового контроля, ализингополучатель обязан удовлетворять такие запросы. В случае нарушениялизингополучателем своих обязательств по лизинговым платежам для выясненияпричин таких нарушений и их предотвращения лизингодатель имеет право назначатьаудиторские проверки финансового состояния лизингополучателя (ст. 38Федерального закона «О лизинге»).

Как видно из всего вышесказанного, лизингодатель не имеетпрямой заинтересованности в конкретном имуществе, являющемся предметом лизинга,по общему правилу не отвечает за его недостатки, не несет риск случайной порчиили гибели предмета аренды, как обычный арендодатель, а его главнойобязанностью является финансирование покупки предмета лизинга. Именно указанныеобстоятельства позволяют говорить о лизинге как финансовой аренде.

Досрочное расторжение договора лизинга возможно по соглашениюсторон, а по инициативе одной из сторон — только в случаях, предусмотренных ст.619-620 ГК. Специальное основание для расторжения договора лизинга поинициативе лизингополучателя предусмотрено п. 2 ст. 668 ГК. Согласно этой нормев случае, когда предмет лизинга не передается арендатору в указанный в договорефинансовой аренды срок (а если в договоре такой срок не указан, то в разумныйсрок), арендатор может потребовать расторжения договора финансовой аренды ивозмещения убытков (если просрочка допущена по обстоятельствам, за которыеотвечает лизингодатель).

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязанвернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, сучетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизинга. Еслилизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил егонесвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за времяпросрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причиненныхлизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. В случае, если занесвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка,убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки,если иное не предусмотрено договором лизинга.

Виды лизинга

Содержание конкретных лизинговых сделок и порядок ихреализации во многом определяются видом лизинга. Наиболее часто в литературеговорится о следующих видах лизинга:

Финансовый лизинг — вид лизинга, при котором предмет лизингапередается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительности сосроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизингапереходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действиядоговора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателемполной суммы, установленной договором лизинга, если иное не предусмотренодоговором лизинга.

Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодательпокупает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизингаза определенную плату на определенный срок во временное владение и пользование.По истечении срока действия договора предмет лизинга возвращаетсялизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать переходаправа собственности на предмет лизинга, если в договоре не было оговорено правона его выкуп. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан влизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.

Возвратный лизинг — разновидность лизинга, при которомпродавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и каклизингополучатель.

Практике известны и иные виды лизинга. В зависимости отсостава участников различают прямой, косвенный и раздельный (групповой) лизинг.

Прямой лизинг — это лизинг, при котором собственник имущества(поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинг. Частным случаем прямоголизинга является возвратный лизинг.

Косвенный лизинг — это лизинг, при котором передача имуществапроисходит через посредника.

Раздельный (групповой) лизинг — это лизинг, при котором настороне арендодателя (лизингодателя) выступают несколько лиц.

В правоприменительных целях различают внутренний лизинг имеждународный лизинг. Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона «Олизинге» внутренний лизинг — это лизинг, при котором лизингодатель,лизингополучатель и продавец (поставщик) являются резидентами РФ, амеждународный лизинг — это лизинг, при котором лизингодатель илилизингополучатель не являются резидентами РФ. В целях развития международноголизинга в нормах п. 3 ст. 34 Федерального закона «О лизинге»установлены льготы его участникам, являющиеся исключениями из общих предписанийвалютного законодательства. Согласно указанным нормам ввоз на территорию РФ ивывоз с территории РФ (перемещение через таможенную границу РоссийскойФедерации) предмета лизинга в целях его использования по договору лизинга насрок, превышающий шесть месяцев, а также оплата полной суммы договора лизингаза такой период не являются операциями, связанными с движением капитала.Стороны договора лизинга имеют право предоставлять отсрочку лизинговых платежейна срок не более чем шесть месяцев с момента фактического ввода предметализинга в эксплуатацию.

Сублизинг — это особый вид отношений, возникающих в связи спредоставлением лизингополучателем прав пользования предметом лизинга третьемулицу. Передача предмета лизинга в сублизинг возможна только с согласиялизингодателя, выраженного в письменной форме. Сублизинг — это разновидность субаренды,поэтому к нему в полной мере относятся предписания п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, cдача вещи в аренду является однимиз правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом.Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору. Причинывозникновения аренды могут быть различными, начиная от нежелания арендаторарасстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендаторакупить необходимое имущество из-за его высокой цены. В некоторых странах арендаявляется традицией, обеспечивающей оптимальное условие земли, лесов, иныхугодий.

Арендодатель удовлетворяет свои интересы собственникавзиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств изарендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию идоходы, полученные в результате использования имущества. Последнеезаконоположение способствует возникновению из арендаторов новых собственников.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение........................................................................................................1

Понятие договора аренды и его виды........................................................3

Договор проката ...........................................................................................6

Аренда транспортных средств..................................................................10

Аренда зданий, сооружений, предприятия ..............................................11

Финансовая аренда (лизинг).....................................................................23

Заключение.................................................................................................32

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Гражданское право. Учебник. Том II. Полутом 1: Учебник. /Отв.ред. проф. Е. А. Суханов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство БЕК,2000.

2.Гражданское право. Учебник С.С. Алексеев, 2007.

ИСТОЧНИКИ

1. Закон РФ «О защите прав потребителей” (в ред. от21.12.2004)

2. Кодекс торгового мореплавания (в ред. ФЗ от 26.05. 2001№59)