Реферат: Договор аренды
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ… 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ,НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ… 6
1.1. Общая характеристика договора аренды… 6
1.2. Стороны договора… 16
1.3. Предмет договора… 18
1.4. Форма и государственная регистрация… 23
1.5. Существенные условия… 31
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ… 39
2.1. Права и обязанности арендодателя… 39
2.2. Права и обязанности арендатора… 43
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ,РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК… 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 58
БИБЛИОГРАФИЯ… 60
ПРИЛОЖЕНИЕ… 65
ВВЕДЕНИЕ
До недавнего времени вотечественном законодательстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (точнее,было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. ВерховнымСоветом СССР Основ гражданского законодательства Союза СССР и республик.
Внастоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января1995 г.
Договор аренды относится кчислу классических договорных институтов, известных цивилистике со временримского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.
Сегодня договор арендыприменяется как в предпринимательских, так и в иных сферах, возможностьпередачи прав владения, пользования и в некоторой части распоряженияимуществом без передачи права собственности обусловила широкое применениеинститута договора аренды.
С начала 90-х годов в Россииаренда государственной собственности активно использовалась в проводимойправительством политике приватизации в качестве промежуточного звена иглавного инструмента в процессе перехода государственной собственности вчастную.
В период реформ арендноезаконодательство развивалось бурно и противоречиво, что характерно для правовойсистемы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями иарендаторами все более упорядочивались.
Регулирование аренды нежилыхпомещений является в настоящее время мощным рычагом воздействия на экономикувообще, и на развитие рынка аренды в частности.
Анализ арендных правоотношенийимеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годызначительно возросло количество нормативных актов, регулирующих данную сферуправоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемыхдоговоров аренды.
Неурегулированность некоторыхвопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимсяпроцессом совершенствования отечественного законодательства, предопределяетвозникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особоевнимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений.Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации приведенов соответствие с Федеральным законодательством, касающимся арендныхправоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросыопределения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроковдействия договоров аренды и др.
Учитывая динамичность развитиясовременного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок егоэволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимымподвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилыхпомещений, находящихся в собственности юридических лиц, на примере рынкааренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является цельюданного дипломного исследования.
В основные задачиисследования входит:
Ø раскрыть понятие и содержаниедоговора аренды нежилых помещений;
Ø рассмотреть предметдоговора аренды, порядок правоотношений между сторонами;
Ø обосноватьнеобходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений;показать порядок государственной регистрации договоров данного вида;
Ø проанализироватьсущественные условия договора;
Ø раскрыть содержаниедоговора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;
Ø рассмотреть порядокдействия договора;
Ø проанализироватьсудебно-арбитражную практику разрешения споров по договорам аренды нежилыхпомещений.
В дипломном исследованиииспользованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения подоговорам аренды нежилых помещений, специальная литература — труды известныхотечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Кагани других.
ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1. Общаяхарактеристика договора аренды
В действующем законодательствепо договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другойстороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды (имущественногонайма) относится к числу классических договорных институтов, известныхцивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривалсяв качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отношенийтипа гражданско-правового договора. Римское право признавало три различныхвида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum);наем работы, или подряд (locatio-conductio operis).Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязываласьпредоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя- уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio-conductio) икуплей-продажей (emptio et venditio)римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получалпостоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателювещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение,исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом[1].
Прототипом современногодоговора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор наймавещей. По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) однасторона (наймода-тель — locator)обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) однуили несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другаясторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенноевознаграждение (merces, pensio) и поокончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].
При всех кодификацияхгражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы одоговоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, асам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельногогражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло попути некоторого ограничения круга объектов имущественного найма, сокращения идифференциации сроков найма, увеличения числа специальных правил, предназначенныхдля регулирования отношений найма с участием так называемых социалистическихорганизаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договораимущественного найма по советскому гражданскому праву воспользуемся нормамиГражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.), а также Гражданскогокодекса РСФСР 1964 г. (далее — ГК 1964 г.).
Определениепонятия договора имущественного найма оставалось практически неизменным.Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому однасторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество заопределенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст.275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционнымзаконодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельныеэлементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаемимущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение праваследования, характерное для вещно-правовых отношений. В данный периоддействует без всяких оговорок правило, согласно которому при переходе правасобственности на имущество от наймодателя к другому лицу договор наймасохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964г.).
Сегодня договор арендыявляется консенсуальным, взаимным и возмездным.
Целью договора аренды являетсяобеспечение передачи имущества во временное пользование. В этом заинтересованыобе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временноили не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследуетцель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другомулицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательствпо передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездногопользования имуществом.
Право пользования арендатораобеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и инымвещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести кчислу вещных.
Применительно к недвижимостисхема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах,нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установленыспециальные правила, направленные на регламентацию правоотношений, связанныхс куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558).При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступилиначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества,помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК);например: особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленныхприродных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договораренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иноене установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свойсчет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное непредусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его праваи обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.
Названные правила, касающиесяаренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальнымправилам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, представляют собой именно общие положенияоб аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению кдоговорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами обаренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.
Правоотношения, связанныес арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальнымиправилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии таковых — правилами обаренде недвижимого имущества, расположенными в общих положениях об аренде (§ 1гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.
Здания и сооружения,являющиеся объектами арендных правоотношений, “удостоенных” специальногорегулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывнойсвязи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данныйкритерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдаетнекоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития техникипозволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению.Применительно к таким ситуациям Н.А.Сыродоев резонно замечает: “На самом делеюридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке ивозникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав нанедвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объектынедвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а невообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектовнедвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, чтопрочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком”[3].
Несмотря на возможнуюнеточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов кнедвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землейи невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданийи сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия,очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям,связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.
В современной юридическойлитературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и“сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнениюВ.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью,фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором онивозведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельныеиз них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительновысокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры,являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказываетсамостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением”[4].
При этом под зданиями обычнопонимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большиевзаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разнымиправовыми режимами использования”[5].
Понятие “сооружение” обычноопределяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные игазовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения,магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздоровительные,спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивныедворцы, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи,трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерныесооружения, фундаментально связанные с землей[6].
В одном из современныхучебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение”говорится следующее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением,ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов,можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения вних людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническимцелям, люди в них находятся временно”[7].
На наш взгляд, попытки датьюридические дефиниции понятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны,поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще болеесомнительны попытки выделить различия между этими понятиями. Если обратиться ктолковым словарям современного русского языка, то мы увидим, что понятие“сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием врусском языке понимается архитектурное сооружение, постройка, дом, а подсооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначения)[8].Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.
Если говорить о нормативномобеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискомпутей и способов их осуществления, было решено использовать в этих целяхклассический гражданско-правовой договор имущественного найма, которыйподвергся существенной модернизации и предстал в новом качестве.
Начало было положено УказомПрезидиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда былапризнана новой прогрессивной формой социалистического хозяйствования. ДаннымУказом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природныеобъекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественныхпредприятий и организаций, структурных единиц объединений как совокупность ихосновных фондов и др.
Имущественный наймрегулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и вчасти, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основзаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затемУказом Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендныхотношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий,сданного в аренду”.
Действием названных нормативныхактов охватывалась лишь незначительная часть сферы арендных отношений. Крометого, многие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в частивыкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизациигосударственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г.,Государственной программе приватизации государственных и муниципальныхпредприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постановлением Верховного Совета РФот 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения вУказе № 1230.
Чтохарактерно, в юридической литературе того периода практически отсутствовалинаучные исследования, специально посвященные договору аренду, за исключениемработы С.А.Герасименко.
По замечанию В.В.Витрянского,при подготовке нового гражданского кодекса стояла задача вернуть договоруаренды нормальный цивилистический “облик”.
В новом Гражданском кодексе РФдоговору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свышешестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652,653, 654, 655.
Помимо Гражданского кодексасреди основных законодательных и нормативных актов, регулирующих договорыаренды зданий, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назватьследующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в РоссийскойФедерации” в редакции федеральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Правительства РФ от04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении Положения о Государственном комитете РФпо управлению государственным имуществом” (вред. постановлений Правительства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “Оделегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжениюобъектами федеральной собственности”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральнойсобственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “Опорядке предоставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от03.06.1996 г.; Закон Санкт-Петербурга “О порядке и условиях перевода жилыхдомов и жилых помещений в нежилые” от09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “Ометодике определения уровня аренднойплаты за объекты нежилого фонда (с изменениями, внесенными ЗакономСанкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИСанкт-Петербурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в формупримерного договора аренды объекта нежилого фонда”; Распоряжение КУГИСанкт-Петербурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений враспоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о предоставлениив аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.
Новый Гражданский кодекс особовыделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут бытьлица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Данная норма права применяется при сдаче в аренду объектов государственной имуниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдаетимущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК).
Краткое понятие нежилогопомещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимаетсяпомещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужднепроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен кругцелей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернутопроизводство.
Надо сказать, чтозаконодатель, конструируя последовательность построения статей ГК РФ, вобщих положениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет традиционныйспособ правового регулирования арендных правоотношений. Так, цепочкалогического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды(ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма игосрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), азатем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект ввиде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводитдругие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся сохранения,расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).
Примерная форма договорааренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется сучетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Петербургаприведена в приложении 1.
В приложении 2 приложенкомплект документов, необходимый для государственной регистрации договорааренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.
1.2. Стороныдоговора
К сторонам договора арендынедвижимости предъявляются те же требования, что и к участникам других гражданско-правовыхсделок. Особенностью субъективного состава данного договора является,во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическоелицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя государственного недвижимогоимущества в большинстве случаев исполняет специальный государственный орган,наделенный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель — это собственник передаваемого в пользованиеимущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имуществов аренду.
Субъектами (сторонами)договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) иарендатор (наниматель).
Арендодателем имущества подоговору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Формулируяэто положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдачаимущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправераспоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделенсобственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя вкачестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом(ст. 209 ГК).
Что касается арендатора, то вэтом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация,являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либоспециальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота наполучение в аренду имущества.
Помимо комитетов по управлениюимуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, аказенные предприятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имуществатолько с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделениюуказанных субъектов специальным полномочием сдаватьимущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступатьдееспособные граждане либо организации, являющиеся юридическими лицами. Вовсяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
При заключении договора арендыюридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможностьзаключения такого договора.
Хозяйственные общества итоварищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе заключатьдоговоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами.Возможность унитарных предприятий распоряжаться переданным им имуществомзакреплена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие организациимогут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24Закона “О некоммерческих организациях”.
Органы КУГИ обеспечивают впределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга приведении дел в арбитражном суде, третейском суде, представляя истца, ответчика,либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.
Фонд имущества города являетсяорганизатором аукционов и коммерческих конкурсов на заключение договороваренды, хотя сам стороной данного договора не является.
1.3. Предметдоговора
Предметом договора являетсяобъект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Предмет всякого договорапредставляют собой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметомдоговора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение ипользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению егонадлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта,воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом);действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению,предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возвратуарендованного имущества по окончании срока аренды.
Учитываяспецифику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержаниенекоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способызащиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на нашвзгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя дварода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действияобязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результатетаких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а поокончании срока аренды возвращается арендодателю[9].
Предмет договора являетсясущественным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иногогражданско-правового договора.
Характерные черты объектовнедвижимости таковы.
Под зданием (сооружением)следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или подним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан сземельным участком, используется (или может быть использован) по целевомуназначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно.
При таком подходеподчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификациихарактерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.
Во-первых, когда мы говорим озданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственновозведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения отобъектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы ит.п.).
Во-вторых, о зданиях исооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, еслиони “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется,если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты),поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметьопределенные права на соответствующий земельный участок.
В-третьих, связь здания(сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной),что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба егоназначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничитьздания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков ит.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.
В-четвертых,зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, которыйявляется самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания исооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилыепомещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могутприменяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные сарендой зданий и сооружений.
В-пятых, к зданиям(сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки),возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованыпо прямому назначению. Как известно, право собственности на здания, сооруженияи другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственнойрегистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В своюочередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительстваздания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данныйпризнак служит критерием для разграничения двух различных видов объектовнедвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов.Последние также могут служить объектами различных сделок, в том числе идоговора аренды, однако и в этом случае соответствующие правоотношения небудут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий исооружений.
Необходимо также иметь в виду,что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеютопределенную специфику, которая находит отражение и в особенности правовогорегулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду. Указанныеособенности вытекают как из гражданско-правовых норм, в том числе за рамкамигл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.
Специфика нежилого фонда, посравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежиломфонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежилымпомещением может быть признана любая часть здания, отвечающая вышеприведеннымкритериям. Поэтому в рамках одной части здания возможно выделение разногоколичества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствияэтого желания данным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означаетвозможности нарушения установленного Законом принципа, в соответствии скоторым — помещение — единственный объект, на который может бытьзарегистрировано право. Именно это положение исключает возможностьформирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможностьзарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта частьздания должна быть признана единым помещением с присвоением собственногоинвентарного и кадастрового номера.
Нежилой фонд Санкт-Петербургаделится на четыре группы (данная классификация отражает правовой режимобъектов недвижимости):
1. Всенежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения вжилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капитальноотремонтированные, а также высвобождаемые арендаторами) независимо от ихбалансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договоруаренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регулируются общими длявсех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскиминормативными актами.
2. Жилыездания и помещения, переводимые в нежилой фонд. Прежде чем стать объектомнежилого фонда, помещение или строение должно быть в установленном порядкепередано в нежилой фонд.
3. Нежилыездания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность ихправового режима состоит в том, что архитектор такого объекта имеетдополнительные права и обязанности, касающиеся использования и содержанияобъекта.
4. Культовыездания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевымназначением.
1.4. Форма игосударственная регистрация
Специальные требования к формедоговора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор долженбыть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдениеэтих требований влечет недействительность договора. ГК не требуетнотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, каки любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленныхзаконом.
В юридической литературепродолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений обобязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числеи договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только импонятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Заменанотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочнооправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариальногоудостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляетнотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов дляподготовки договоров. Установленные… размеры платы за регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешаетснизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок”[10].
В связи с этим прежде всегонеобходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонникамивсеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок снедвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок всилу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм,предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.
В ГК РСФСР 1964 г. имелисьположения об обязательном нотариальном удостоверении лишь отдельных видовдоговоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов такихдоговоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверениепредусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома),находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина идоговора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения требовалидоговор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностейна сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакогоотношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГКпредлагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), аввести такой порядок. А это, согласимся, другая постановка вопроса.
По поводу проблемыцелесообразности (либо нецелесообразности) введения всеобщего и обязательногопорядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом,включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно высказать следующиесоображения.
Во-первых, при обязательнойгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок снедвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительнымбременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданныхзатратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач июридического значения обязательный порядок нотариального удостоверениясоответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательнойгосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решатьте же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательнымнотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок,обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которыемогли бы служить оправданием для введения обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящимиперед системой государственной регистрации.
Во-вторых, система государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может бытьзаменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок,поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведениеединого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том,что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационнымифункциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов,никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного иобязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В концеконцов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационнуюпомощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), онивправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2ст. 163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостьюконсультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается,нотариусу консультировать по вопросам правильности составления договоракоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, имеющиеквалифицированные юридические службы?
В результате получается, чтовведение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимымимуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определеннойгруппы лиц, а именно — нотариусов. Данный вывод особенно нагляденприменительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинствоучастников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческиеорганизации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательноенотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернетсяисключительно дополнительными временными и материальными затратами. Надеемся,что этого не произойдет.
Действующий ГК содержит нормуо том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этогомомента (п. 2 ст. 651).
Прежде всего хотелось быотметить, что в период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилыепомещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причинесделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовалигосударственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепойситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом,заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится безгосударственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды)отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силыдо его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порожденаФедеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”[11], включившим нежилыепомещения в перечень объектов недвижимости. А в результате теперь правоотношения,связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями обаренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, чтодоговор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации,если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено закономв отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года(п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затрагиваетдоговоров аренды нежилых помещений.
Еще болеестранные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретитьв юридической литературе. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещениявообще не являются отдельными объектами арендных отношений, поскольку “они ужеобъединены под общим значением “здание”” и к ним следует применять нормы,регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилогопомещения, непосредственно связанного с земельным участком, — пишет И.Исрафилов,- имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором даннымземельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору арендыследует приложить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказывается,что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилогопомещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все этивыводы, реализация которых может привести к колоссальным разрушительнымпоследствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнениепрактически все договоры аренды нежилых помещений), основываются наодном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что“понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватываетпонятие “нежилое помещение””[12].
Однако вернемся к вопросам,связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений.В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договороваренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматриваетгосударственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Законаправо аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а всоответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещениярегистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения(части помещения).
Техническая оплошностьзаконодателя послужила для некоторых авторов основанием для глубоких научныхизысканий, призванных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации являетсяне договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например,по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именноо регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор арендыпредставляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобызарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которогоэто право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона недоговор, а право аренды… Поэтому следует признать, — пишет далее О.Гутников,- что регистрация обременения есть одновременно государственная регистрацияправа, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения.Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения,подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличаетсядоговор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-обременениевозникает”[13].
Одна незадача: в соответствиис п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договоруаренды здания или сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанныйдоговор считается заключенным с момента его (договора, а не гипотетического“права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеетсяимперативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, домомента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения онне вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договорааренды?
Если говорить о техническойстороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлениемПравительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[14],проведение государственной регистрации договорови иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационнойнадписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договорааренды) (п. 77).
Государственная регистрациядоговора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение правасобственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект,сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания(сооружения) вносятся в подразд. III Единогогосударственного реестра — “Записи об ограничениях (обременениях) правасобственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества” (п. 8Правил). В указанном подразделе Единого государственного реестра имеетсяспециальная часть (подразд. III-1)для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описаниепредмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или егочасти, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или датаначала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен,вместо продолжительности аренды пишутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45Правил).
1.5. Существенныеусловия
Всовременной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, чтосущественным условием договора аренды является лишь его предмет, под которымобычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной изсовременных работ указывается: “При общей тенденции к усилению роли договораГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения егоусловий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми позакону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считатьсязаключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума:существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды(ст. 607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные дляаренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользованияарендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездностиданного договора”[15].
Такие суждения основаны наболее общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правовогодоговора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут бытьпризнаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечетпризнание его незаключенным[16].
Представляется, что такойподход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие “существенныеусловия договора” определяется путем указания на последствия отсутствия такихусловий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной изважнейших категорий договорного права ставится в зависимость от техникизаконодательной работы.
Для выяснения сути понятия“существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспектепонятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условийдоговора. Договор-сделка представляет собой юридический факт, который впринципе не может иметь собственного содержания, включая и какие-либосущественные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий изпунктов, также не может служить источником всех условий договора, посколькумногие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а такжеобычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследованиесущественных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения,содержание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющимися в текстедоговора.
Если вотношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, тоотсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющегоэто условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует вдоговоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение.Такой вывод следует из анализа положения, содержащегося в п. 4 ст. 421 ГК,согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой,которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применениелибо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствиитакого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именнопоэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качествосущественного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующегоусловия не может быть признан незаключенным.
Теперь обратимся к п. 1 ст.432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, ккаковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законеили иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данноговида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной изсторон должно быть достигнуто соглашение.
Среди всех условий всякогодоговора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующиепризнаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора)и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.Такие условия бесспорно являются существенными условиями договора, ибо,называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым даетпонять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного видадоговорного обязательства.
Принимая во внимание легальноеопределение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественногонайма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование, — мы должны сделать вывод о том, что условия о срокеаренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиямдоговора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы,позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в текстедоговора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данноеобстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной платене являются существенными условиями всякого договора аренды.
Первым среди всех существенныхусловий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие опредмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе несводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернеесказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собойдействия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или,соответственно, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер,“предметом договора всегда представляется право на чужое действие...”[17].
Вторая группа существенныхусловий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст.432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необходимоотметить, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимостьсоответствующих условий из характера самого договорного правоотношения,независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данногоусловия для данного вида договора в качестве самостоятельного источникаопределения существенных условий договора. Иными словами, наряду ссущественными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону,традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные условиядоговора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоровданного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст.432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы взаконе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые длядоговоров данного вида.
Однако отмеченное изменение вподходе законодателя к существенным условиям договора по признаку их необходимостидля договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практике применениясоответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных”договорах, т.е. предусмотренных ГК и другими законами, то за рамками норм,регулирующих соответствующий вид договорных обязательств (при надлежащем ихтолковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являютсянеобходимыми для данного вида договора. Более того, допущение возможности ихпоиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильностидоговорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. непредусмотренных законом, то круг необходимых для них существенных условийможет определяться на основе норм, регулирующих сходные договорныеобязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.
Как уже отмечалось, в кругусловий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимыедля договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия,которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора(для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате).Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятиясоответствующего вида договора.
К третьей группе существенныхусловий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовыхактах как существенные для договоров данного вида.
И наконец, четвертую группусущественных условий договора составляют все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договореаренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иногоимущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточносказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания(сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие вслучаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и срокивнесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобныхситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычноприменяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах(ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размереарендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.
Предъявляемоек сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательномвключении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания егонезаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договорааренды здания (сооружения), позволяющим выделять его в отдельный вид договорааренды, является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличиеот общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значениесущественного условия договора, как это нередко принято считать в юридическойлитературе[18].
Условие об арендной платеотносится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специальногоправила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений,состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применениюдиспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размереарендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами,отсутствует пункт об арендной плате. Действие диспозитивной нормы о размереарендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря наотсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (какправоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.
Предусматривая обязательностьдля договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК невключает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы,порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой частисохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). Иприменительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной платевовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей,вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иныхформах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходоварендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороныарендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат накапитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречноепредоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы,имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашениясторон относительно размера арендной платы.
Срок владения и пользованияарендатором сданным внаем имуществом всегда признавался существенным условиемдоговора аренды (имущественного найма).
В законодательных актах,действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса,срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условиядоговора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основгражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия осроке его действия договор считался незаключенным.
ГК, в свою очередь,предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срокааренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условиипредупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости- за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).
Законом могут бытьпредусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды илиаренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали листороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного закономпредельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610ГК).
ГЛАВА 2.СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
2.1. Права иобязанности арендодателя
Содержаниедоговора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь,условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.Однако во всяком договоре аренды выделяются группы условий, определяющихобязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: обарендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору.Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованнымимуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычноопределяются обязанности арендатора.
Однако такая дифференциацияусловий договора сама по себе относительна, так как их выполнение зачастуютребует совершения определенных действий одновременно как от арендодателя,так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодателем обязанности попередаче арендованного имущества арендатору предполагает и определенныедействия последнего по принятию этого имущества; выполнение арендаторомобязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условиивыставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаяхговорят о так называемых кредиторских обязанностях контрагента по договору,выполнение которых служит необходимым обеспечением для выполнения должником(арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотреннойсоответствующим условием договора.
Тем не менее в целях изучениядоговора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы:первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществуобязанности арендодателя, вторую — определяющие основные обязанностиарендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя иарендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеюттакже предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащегоисполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условийдоговора.
Основная обязанностьарендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этогоимущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть переданоарендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумныйсрок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает правоистребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребоватьот арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременнойпередачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки впередаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступитьиным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещенииарендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств.
Наделение арендатора правомистребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданноевнаем имущество свидетельствует об определенной позиции законодателя,допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементоввещных прав.
Передаваемое арендаторуимущество должно соответствовать условиям договора и назначению этогоимущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостаткиарендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договорааренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также иза те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении договора или передачеимущества в аренду.
Во всех остальных случаяхответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается наарендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованиюарендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.
В подобных ситуациях арендаторможет воспользоваться предоставленными ему ГК (ст. 612) способами защитынарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездногоустранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы,либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатковарендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходовпо устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендныхплатежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставленаединственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этогоон, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедлениязаменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом внадлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в арендуимущества.
ГК не исключаетвозможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такимкак сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в периоддействия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицамисвоих прав на сданное в аренду имущество может повлечь за собой негативныепоследствия для арендатора (например, обращение взыскания на арендованноеимущество, являющееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендодателяпредупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателяуменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещенияубытков (ст. 613).
Кроме того, при определенныхусловиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратитьсвое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом — кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, — арендатор можетза свой счет удовлетворить соответствующее требование кредитора без согласиядолжника — арендодателя. В этом случае права кредитора по обязательству, вкотором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядкесуброгации (ст. 313 ГК).
Обязанности арендодателя неисчерпываются передачей арендатору сданного внаем имущества. До окончаниясрока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
Распределяя между сторонамидоговора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимаяво внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованнымимуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в арендуимущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотренозаконом или договором. Капитальный ремонт должен производиться арендодателемза свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указанлибо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производитькапитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем даннойобязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, которыйвправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачестьих в счет подлежащей внесению арендной платы.
Помимо обязанности поосуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любыхдействий, создающих для арендатора препятствия в пользовании сданным внаемимуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названнаяобязанность арендодателя следует из правового положения арендатора кактитульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой)защиты, в том числе и против собственника имущества — арендодателя.
2.2. Права иобязанности арендатора
Можно выделить три основныеобязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиямидоговора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то всоответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, чтозаконодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанностьарендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такоепользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данныйвывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не натот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, акак следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиямидоговора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжениедоговора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
В процессе пользованияимуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязанподдерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонти нести бремя расходов на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616ГК).
Что касается собственнопользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качествеобязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего.Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре арендыпользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезныесвойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результатеиспользования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора,связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признатьнеобходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договоромограничения.
В частности, некоторыеправомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендаторможет реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжениеарендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлятьарендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права взалог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капиталхозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевоговзноса в производственный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя вданных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названныхправ может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество,сданное им в аренду.
Договор субаренды может бытьзаключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличиисогласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не можетпревышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяютсяправила о договорах аренды.
В реальной жизни субарендныеотношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положенияГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.
Ранее действовавшимзаконодательством передача арендатором арендованного имущества в субарендутакже допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другиевопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договорасубаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды,оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебнаяпрактика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и втом случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причинойпрекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуацияхарбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененномвиде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занималарендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение вдействие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Делов том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанностейдля лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашемслучае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторыеположения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересовсубарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет ипрекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однакосубарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основномдоговоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся вего пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегосясрока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договорааренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления искав суд (арбитражный суд) о понуждении арендодателя к заключению договорааренды.
Вторая основная обязанностьарендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользованиеарендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договорааренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение ипользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится ксущественным условиям всякого договора аренды.
Однако договор аренды, вкотором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатораарендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условийдоговора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможнымблагодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договоромаренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласноэтому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили вдоговоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемыепри аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетруднозаметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющимопределить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствиисоответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).
В отличие от Основзаконодательства об аренде, отличавшихся довольно примитивным подходом копределению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованногоимущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественнонеобходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не нижебанковского процента, — ГК предусматривает целый ряд вариантов установления вдоговоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявлениясторон.
Арендная плата может бытьустановлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так иприменительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основныеформы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимыепериодически или одновременно; установленная доля полученных в результатеиспользования арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенныеуслуги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арендаторомарендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшениюарендованного имущества.
Следует подчеркнуть, чтоприведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающимлибо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как ввиде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, непредусмотренной ГК.
Гораздоменее жестким по сравнению с Основами законодательства об аренде является регулированиев Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изменениямогут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором,но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменятьсясторонами не чаще одного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства обаренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренднойплаты может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств,за которые он не отвечает, в период действия договора аренды существенноухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние этогоимущества.
Практика свидетельствует, чтопри возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающеезначение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения арендной платыпри заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служитьследующий пример.
Общество с ограниченнойответственностью – арендатор — обратилось в арбитражный суд с иском к комитетупо управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющейизлишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного судаисковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционнойинстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесениемпротеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось изматериалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество сограниченной ответственностью заключили договор на аренду недвижимогомуниципального имущества. В соответствии с договором арендная плата должнабыла перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами вприложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся всоответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользованиенедвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.
Согласно этой методике размерарендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базоваяставка арендной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающихценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитаннаяназванным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала допринятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальнойставки арендной платы.
В соответствии с одним изпунктов договора при принятии городской администрацией решения об изменениибазовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести эторешение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводитсяновая ставка арендной платы. В случае такого изменения после полученияуведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчетуплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента ее утверждения.
Регулярно извещая истца обизменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, несообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрациигорода коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им сприменением старого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГКизменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах судпервой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора вслучае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа внесениясоответствующих изменений в договор не требуется. Перерасчет производитарендатор самостоятельно. Вывод суда апелляционной инстанции о необходимостивнесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связис уменьшением того или иного коэффициента при сохранении минимальной базовойставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возвратеизлишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, посколькудоговором не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующихпериодов расчетов.
Принимая во внимание данныеобстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановлениеапелляционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взысканиис арендодателя излишне полученной суммы арендной платы[19].
Еще одной основнойобязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечениисрока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Всилу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендойимущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернутьарендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии,которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполненаарендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возвратаимущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности повозврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть своеимущество в принудительном порядке.
Варбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификациейподобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычнообозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождениипоследним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередковстречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами какнегаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего донарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей овыселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривалисьв арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребованииимущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел ВысшийАрбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующееразъяснение.
Речь идет о типичной ситуации,когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском овыселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражныйсуд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его впользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК.Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал,что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо,считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество изчужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом безнадлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещениена основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанностьвернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться всоответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде[20].
Из данного разъяснения ВысшегоАрбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя овыселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последнимдвижимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос отом, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым.Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом.Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора арендывходит в понятие “содержание правоотношения”, вытекающего из данного договора(обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требованиесобственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, овыселении арендатора) по своей правовой природе является требованием оприсуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего свещно-правовыми способами защиты.
Судьбапроизведенных арендатором улучшений арендованного имущества определяется ГК взависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имуществаулучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшенияимущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений,произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя,подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества,произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этогоимущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.
Арендатор обязан при прекращениидоговора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором онего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленномдоговором (ч. 1 ст. 622 ГК).
ГЛАВА 3.ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК
Изменение содержания договорапо общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотренодоговором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор,если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекаетиное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора арендынедвижимости должно быть составлено в форме единого документа. Принедостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование обизменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только послеполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договорлибо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
При изменении договораобязательства сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными смомента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.
Расторжение договора порешению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушениидоговора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом илидоговором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочногорасторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.
Арендатор вправе обратиться всуд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодательне предоставляет ему сданное в аренду имущество, либо чинит препятствия впользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованиюнедостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель невыполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договоромаренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения потребованию одной из сторон с соблюдением специальной досудебной процедурыурегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Изменение и расторжениедоговора может быть произведено в связи с существенным изменением обстоятельств.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили призаключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
По общему правилу, договорпрекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен нанеопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязанапредупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжаетпользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считаетсявозобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срокадоговора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатитьарендодателю арендную плату.
От возобновления договоранеобходимо отличать заключение договора на новый срок с добросовестным арендатором.
В соответствии со ст. 621 ГК,если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющийсвои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условияхпреимущественное перед другими лицами право при заключении договора аренды нановый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желаниизаключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоретакой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если впервом случае договор считается возобновленным на тех же условиях, что и ранеедействовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишьпреимущественное право перед другими лицами на заключение договора, необязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречитчасть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды нановый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается,что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицамина более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменениюусловий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договорана новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правилофактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлениюдоговора.
Арендатор вправе обратиться сиском в суд о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок,если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, нодругому лицу.
Для обоснования требованийистец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие намерениеарендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него варенде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в арендудругому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено,что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду,обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований неимеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.
Необходимо добавить, что допрекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьихлиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурсаарендодатель должен поставить в известность его участников о том, чтоарендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным переддругими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договораренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с прежнимарендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязанииарендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителемконкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.
В случае, когда с победителемконкурса уже заключен договор аренды, прежний арендатор может предъявить карендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. Приподтверждении требований арендатора суд производит замену арендатора,заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводя итог вышеизложенному,отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правовогорегулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений.Основное из них — выделение отдельных видов аренды. По каждому виду арендывыделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.
Особый интерес дляпредпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередьнежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае определяется тем,что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательскойдеятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора арендыпозволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.
По законодательству различныхгосударств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним,возмездным, консенсуальным, где объектом договора имущественного найма(аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. Азаконодательство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды какразновидность договора имущественного найма.
Интересноотметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулированиедоговора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы нистроилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), кругосновных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) современ римского права остается неизменным.
Очевидно, рынок недвижимостиявляется одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, ивнимание к нему со стороны правовой науки и практики вполне обоснованно.
В данной дипломной работерассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещенийс участием юридических лиц: — понятие договора аренды, предмет и формадоговора, порядок заключения, изменения, расторжения и прекращения договорааренды нежилых помещений. Проанализированы нормативное обеспечение договорааренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованногоимущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практикиразрешения споров по договорам аренды нежилых помещений.
В связи с вышеизложенным,можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регламентациейдоговоров аренды, межведомственными разногласиями, криминогенностью на рынкенедвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынканедвижимости, а его система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними- наиболее совершенная в России.
БИБЛИОГРАФИЯ
1.Законодательные и нормативные акты
1.1. Гражданскийкодекс РФ // Собрание законодательства РФ. – 1994 — № 32; 1996 — № 5.
1.2. Федеральный закон “О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. №122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. — М.: СПАРК, 1999.
1.3. Федеральный закон “О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997г. № 122-ФЗ // Законодательство о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. — М.: СПАРК, 1999. — С. 21-44.
1.4. Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. //Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ.Издание Верховного Совета РФ. — 1993. — С. 4-56.
1.5. Основызаконодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. //Ведомости Верховного Совета СССР. — 1989. — № 5. — Ст. 481.
1.6. Орегулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных имуниципальных предприятий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. — 1992. — № 43.- Ст. 2429.
1.7. Обутверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлениюгосударственным имуществом: ПостановлениеПравительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. — 1995. — № 50.
1.8. ЗаконСанкт-Петербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещенийв нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.
1.9. ВедомостиСъезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. — 1989. — № 15. — Ст. 105, № 25. — Ст. 481.
1.10. Ведомости СъездаНародных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. — 1991. — № 27. — С. 927.
1.11. Ведомости СъездаНародных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. — № 43. — Ст. 2429; № 28. — Ст. 1617.
1.12. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.
1.13. Письмо ВАС РФС1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. — 1995. — № 10.
1.14. Постановление ВАС РФ №6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. — 1996. — № 4.
1.15. Распоряжение мэра №141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии по распоряжению объектаминедвижимости” // Санкт-Петербургское ЭXO. — 1996. — № 3.
1.16. Собраниезаконодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594, Ст. 3595.
1.17. Положение “О порядкеопределения формы сдачи нежилого фонда в аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от28.06.1991 г.
2.Специальная литература
2.1. Аренда жилых инежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост.А.С.Владимирова. – М.: Бизнес-Информ, 1996.
2.2. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1997.
2.3. Витрянский В.В.Практика применения хозяйственного законодательства: предпринимательство, отношениясобственности, аренда. — М.: Экономика и право. -1991.
2.4. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. — М.: Статут, 1999.
2.5.Витрянский В.В. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены,аренды… — М., 1996.
2.6.Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства.- М.: БЕК, 1992.
2.7.Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. –1999. – № 5. – С. 117.
2.8.Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. — М.:Проспект, 1998.
2.9.Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Суханова. — М.: БЕК, 1994.
2.10.Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н.Садиков. – М., 1997.
2.11.Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: СПАРК, 1999.
2.12.Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения.Материалы конференции. – СПб., 1999.
2.13.Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. — 1994. — № 5. — С. 106-115.
2.14.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. — № 10. –С. 113-119.
2.15.Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.
2.16.Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков //Экономика и жизнь. — 1996. -№ 16. — С. 16.
2.17.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. — ИНФРА-М-НОРМА, 1996.
2.18.Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. — 1996. — №2-3. — С. 6.
2.19.Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и веденияГосударственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка //Государство и право. – 1998. — № 3.
2.20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. –Ч. 1. – М.: Статут, 1997.
2.21.Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского. –М.: Юрист, 1996.
2.22.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.
2.23.Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. – М., 1991.
2.24.Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах //Хозяйство и право. — 1995. — № 6. — С. 29-46.
2.25.Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Экономика и жизнь. — 1996. — № 10. — С.38.
2.26.Сборник судебно-арбитражной практики. Письма, информационные письма и обзорысудебно-арбитражной практики Президиума ВАС РФ 1996-2000 гг. / Под ред.А.А.Безуглова. — М.: Профтехобразование, 2000.
2.27.Фалькович М. О вопросах, возникающих при применении Основ законодательства обаренде // Хозяйство и право. — 1990. — № 8.
2.28.Хозяйственное право: Учебник / Отв. ред. В.В.Лаптев. — М.: Юридическаялитература, 1983.
2.29.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М.: БЕК, 1996.
ПРИЛОЖЕНИЕ
/>
Приложение 1
ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
(проект)
г. Санкт-Петербург “__”___________2000
______________________________________, именуемое вдальнейшем “Арендодатель”, в лице _______________________, действующего наосновании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое вдальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на основаниидоверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили настоящий договор онижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендодатель предоставляет, Арендаторпринимает в аренду объект нежилого фонда — нежилое помещение, именуемое далее“Помещение”, расположенное по адресу:
___________________________________________,для использования
указать цели использования
______________________________________________________________Общая площадь________________________(план помещения прилагается).
Помещение является собственностью____________________________ (свидетельство о собственности прилагается)
1.2. Настоящий договор действует с_____________ по __________
и является датой вступления договора всилу.
2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Передать Арендатору Помещение поакту приемки-сдачи.
2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение иводоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договораммощностей.
2.1.3. Письменно сообщить Арендатору непозднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи сокончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.
2.1.4. (Другие дополнительныеобязательства договора по согласованию сторон.)
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещениитребования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного видадеятельности.
2.2.2. Не производить никаких перестроек впомещении без согласия Арендодателя.
2.2.3. Обеспечить эксплуатацию и текущийремонт в арендуемом Помещении своими силами и за свой счет.
2.2.4. В случае аварийпо вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению последствийаварии за свой счет.
2.2.5. (Другие дополнительныеобязательства договора по согласованию сторон.)
3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ
3.1. Арендатор принимает указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендодателю:
3.1.1. Арендной платы в размере______________________________
долларов США за 1 кв. м в месяц с учетомНДС или в рублях по курсу ЦБ.
3.1.2. Арендатор перечисляет аренднуюплату не позднее второго числа первого месяца каждого квартала с моментавступления договора в силу.
3.1.3. Арендная плата по настоящемудоговору начисляется с момента подписания акта сдачи-приемки помещения.
3.l.4. (Другие условия договора по согласию сторон.)
4. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА
4.1. Договор аренды может быть расторгнутдосрочно:
а) по решению арбитражного суда;
б) по взаимному соглашению сторон;
в) по причине нарушения Арендаторомусловий договора;
г) в силу других обстоятельств илиневозможности пользования Помещением.
4.2. Вносимые в договор изменения идополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляютсядополнительным соглашением.
4.3. Каждая из сторон имеет право как напродление договора, так и на его прекращение.
4.4. (Другие дополнительные условия посогласованию сторон.)
5. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
5.1. Стороны не несут ответственности заневыполнение обязательств договора, если возникли обстоятельства непреодолимойсилы (стихийные бедствия, военные действия).
5.2. Сторона, которая не может выполнитьобязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону вписьменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но непозднее 10 дней после их начала.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.l. Арендатор, в случае задержки любых из платежей,уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый деньпросрочки платежа.
6.2. Штрафные санкции оплачиваются в10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.
6.З. Другие обязательства сторон.
7.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
7.1. Вопросы, не урегулированные настоящимдоговором, регулируются действующим гражданским законодательством.
7.2. Споры, возникающие при исполнениинастоящего договора, разрешаются путем переговоров, а при невозможностирешения спорных вопросов — в Арбитражном Суде Санкт-Петербурга.
7.3. Срок рассмотрения претензий сторонравен 10 дням.
7.4. Защита имущественных прав Арендатораосуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
8.1. Все изменения настоящего договорадействительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаныуполномоченными представителями сторон.
8.2. Все приложения к настоящему договоруявляются его неотъемлемой частью.
8.3. После подписания настоящего договора,все предыдущие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, являютсянедействительными.
9. АДРЕСА СТОРОН
Арендатор Арендодатель
________________________ ______________________
________________________ ______________________