Реферат: Договор аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ… 3

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ,НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ… 6

1.1. Общая характеристика договора аренды… 6

1.2. Стороны договора… 16

1.3. Предмет договора… 18

1.4. Форма и государственная регистрация… 23

1.5. Существенные условия… 31

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ… 39

2.1. Права и обязанности арендодателя… 39

2.2. Права и обязанности арендатора… 43

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ,РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК… 54

ЗАКЛЮЧЕНИЕ… 58

БИБЛИОГРАФИЯ… 60

ПРИЛОЖЕНИЕ… 65

ВВЕДЕНИЕ

До недавнего времени вотечественном законодате­льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то­чнее,было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. ВерховнымСоветом СССР Основ граж­данского законодательства Союза СССР и республик.

Внастоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января1995 г.

Договор аренды относится кчислу классических договорных институтов, известных цивилистике со временримского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.

Сегодня договор арендыприменяется как в предпри­ниматель­ских, так и в иных сферах, возможностьпередачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря­женияимуществом без передачи права собственности обу­словила широкое применениеинститута договора аренды.

С начала 90-х годов в Россииаренда государствен­ной собственности активно использовалась в проводимойправительством политике приватизации в качестве проме­жуточного звена иглавного инструмента в процессе перехода государственной собственности вчастную.

В период реформ арендноезаконодательство разви­валось бурно и противоречиво, что характерно для право­войсистемы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями иарендаторами все более упорядочива­лись.

Регулирование аренды нежилыхпомещений является в насто­ящее время мощным рычагом воздействия на экономикувообще, и на развитие рынка аренды в частности.

Анализ арендных правоотношенийимеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годызначительно воз­росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе­руправоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемыхдоговоров аренды.

Неурегулированность некоторыхвопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимсяпроцессом совершенствования отечественного законодательства, предопре­де­ля­етвозникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особоевнимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений.Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при­веденов соответствие с Федеральным законодательством, каса­ющимся аренд­ныхправоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросыопределения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроковдействия договоров аренды и др.

Учитывая динамичность развитиясовременного рынка не­дви­жимости в России и сравнительно небольшой срок егоэволю­ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не­обхо­ди­мымподвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилыхпомещений, находящихся в собствен­ности юридических лиц, на примере рынкааренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является цельюданного дипломного исследования.

В основные задачиисследования входит:

Ø раскрыть понятие и содержаниедоговора аренды нежилых помещений;

Ø рассмотреть предметдоговора аренды, порядок правоот­ношений между сторонами;

Ø обосноватьнеобходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений;показать порядок государ­ственной регистрации договоров данного вида;

Ø проанализироватьсущественные условия договора;

Ø раскрыть содержаниедоговора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;

Ø рассмотреть порядокдействия договора;

Ø проанализироватьсудебно-арбитражную практику разреше­ния споров по договорам аренды нежилыхпомещений.

В дипломном исследованиииспользованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения подоговорам аренды нежилых помещений, специальная литература — труды из­вестныхотечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Кагани других.

ГЛАВА 1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

1.1. Общаяхарактеристика договора аренды

В действующем законодательствепо договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру­гойстороне (арендатору) имущество за плату во времен­ное владение и пользованиеили во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды (имущественногонайма) относится к числу классических договорных институтов, известныхцивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри­валсяв качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отно­шенийтипа гражданско-правового договора. Римское право при­знавало три различныхвида найма: наем вещей (locatio-con­ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum);наем работы, или подряд (locatio-conductio operis).Общее между всеми тремя ви­дами найма состояло в том, что одна сторона обязываласьпре­доставить другой стороне пользование соответствующим объек­том, а последняя- уплатить первой стороне за пользование оп­ределенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) икуплей-про­да­жей (emptio et venditio)римские юристы видели в том, что по догово­ру купли-продажи покупатель получалпостоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима­телювещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение,исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом[1].

Прототипом современногодоговора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор наймавещей. По догово­ру найма вещей (locatio-conductio rerum) однасторона (наймода-тель — locator)обязывалась предоставить другой стороне (нани­мателю — conductor) однуили несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другаясторона обязывалась упла­чивать за пользование этими вещами определенноевознагражде­ние (merces, pensio) и поокончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю[2].

При всех кодификацияхгражданского законодательства, имев­ших место в советский период, нормы одоговоре имущественно­го найма неизменно включались в кодифицированные акты, асам договор имущественного найма рассматривался в качестве само­сто­ятельногогражданско-правового договора. Развитие законода­тельства в этот период шло попути некоторого ограничения кру­га объектов имущественного найма, сокращения идифференциа­ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред­назна­ченныхдля регулирования отношений найма с участием так называемых социалистическихорганизаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.

Для характеристики договораимущественного найма по со­ветскому гражданскому праву воспользуемся нормамиГраждан­ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее — ГК 1922 г.), а также Граж­данскогокодекса РСФСР 1964 г. (далее — ГК 1964 г.).

Определениепонятия договора имущественного найма оста­валось практически неизменным.Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому однасторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество заопределенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст.275 ГК 1964 г.).

По сравнению с дореволюционнымзаконодательством в до­говоре имущественного найма четко просматриваются отдель­ныеэлементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаемимущество обременяется правом нанимателя, которое приобре­тает значение праваследования, характерное для вещно-пра­вовых отношений. В данный периоддействует без всяких ого­ворок правило, согласно которому при переходе правасобствен­ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор наймасохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964г.).

Сегодня договор арендыявляется консенсуальным, взаимным и возмездным.

Целью договора аренды являетсяобеспечение пере­дачи имущества во временное пользование. В этом заинте­ресованыобе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временноили не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле­дуетцель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другомулицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель­ствпо передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездногопользования имуществом.

Право пользования арендатораобеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и инымвещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести кчислу вещных.

Применительно к недви­жимостисхема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах,нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установленыспеци­альные правила, направленные на регламентацию правоотно­шений, связанныхс куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558).При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступилиначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не­движимого имущества,помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК);например: особен­ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ныхприродных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договораренды недвижимого имущества подле­жит государственной регистрации, если иноене установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свойсчет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное непредусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст.616); в случае смерти граж­данина, арендующего недвижимое имущество, его праваи обя­занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом илидоговором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.

Названные правила, касающиесяаренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальнымправи­лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда­ний и сооружений, представляют собой именно общие положенияоб аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению кдоговорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами обаренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.

Правоотношения, связанныес арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальнымиправилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако­вых — правилами обаренде недвижимого имущества, располо­женными в общих положениях об аренде (§ 1гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости — иными общими положениями об аренде.

Здания и сооружения,являющиеся объектами арендных пра­воотношений, “удостоенных” специальногорегулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не­раз­рывнойсвязи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба ихназначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данныйкритерий отнесения объ­ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдаетнекоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех­никипозволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению.Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы­ро­доев резонно замечает: “На самом делеюридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча­стке ивозникновение ее на другом. И при государственной реги­страции прав нанедвижимое имущество эти обстоятельства ни­как нельзя обойти, ибо все объектынедвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а невообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объек­товнедвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, чтопрочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком”[3].

Несмотря на возможнуюнеточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов кнедвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землейи невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, — позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданийи сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия,очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям,связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.

В современной юридическойлитературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и“сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнениюВ.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью,фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором онивозведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельныеиз них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительновысокую ценность, особенно памятники исто­рии, культуры, архитектуры,являющиеся уникальными объек­тами, на стоимость которых оказываетсамостоятельное влия­ние и местонахождение земли под зданием и сооружением”[4].

При этом под зданиями обычнопонимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большиевзаимоисключаю­щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны­миправовыми режимами использования”[5].

Понятие “сооружение” обычноопределяют путем перечис­ления соответствующих объектов, например: нефтяные игазо­вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения,магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови­тельные,спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивныедворцы, спор­тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи,трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерныесооружения, фундаментально связанные с землей[6].

В одном из современныхучебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение”говорится следую­щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору­жением,ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель­ного значения этих слов,можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения вних людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническимцелям, люди в них находятся временно”[7].

На наш взгляд, попытки датьюридические дефиниции по­нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны,по­скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще болеесомнительны попытки выделить разли­чия между этими понятиями. Если обратиться ктолковым сло­варям современного русского языка, то мы увидим, что поня­тие“сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием врусском языке понимается архитек­турное сооружение, постройка, дом, а подсооружением — всякая значительная постройка (различного вида, назначе­ния)[8].Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Если говорить о нормативномобеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце80—х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискомпутей и спосо­бов их осуществления, было решено использовать в этих целяхклассический гражданско-правовой договор имущест­венного найма, которыйподвергся существенной модерни­зации и предстал в новом качестве.

Начало было положено УказомПрезидиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда былапризнана новой прогрессивной формой социалисти­ческого хозяйствования. ДаннымУказом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ­ныеобъекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественныхпредприятий и организаций, струк­турных единиц объединений как совокупность ихосновных фондов и др.

Имущественный наймрегулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и вчасти, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основзаконодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затемУказом Пре­зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендныхотношений и прива­тизации имущества государственных и муниципальных пред­приятий,сданного в аренду”.

Действием названных нормативныхактов охватыва­лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше­ний. Крометого, мно­гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в частивыкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизациигосударственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г.,Государственной программе приватизации государственных и муниципальныхпредприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов­лением Верховного Совета РФот 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения вУказе № 1230.

Чтохарактерно, в юридической литературе того периода прак­тически отсутствовалинаучные исследования, специально посвя­щенные договору аренду, за исключениемработы С.А.Гераси­менко. ­

По замечанию В.В.Витрянского,при подготовке но­вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово­руаренды нормальный цивилистический “облик”.

В новом Гражданском кодексе РФдоговору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свышешестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652,653, 654, 655.

 Помимо Гражданского кодексасреди основных зако­нода­тель­ных и нормативных актов, регулирующих договорыаренды зда­ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назватьследующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в РоссийскойФедерации” в редакции фе­деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави­тельства РФ от04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По­ложения о Государственном комитете РФпо управлению государственным имуществом” (вред. постановлений Прави­тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “Оделегировании полномочий Правительства РФ по управ­лению и распоряжениюобъектами федеральной собст­венно­сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральнойсобственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “Опорядке предо­ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе­тербурга “О порядке и условиях перевода жилыхдомов и жилых помещений в не­жилые” от09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “Ометодике определения уровня аренднойплаты за объекты нежилого фонда (с из­ме­не­ниями, внесенными ЗакономСанкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИСанкт-Петер­бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в формупримерного договора аренды объекта нежилого фон­да”; Распоряжение КУГИСанкт-Петер­бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений враспоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре­доставлениив аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особовыделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут бытьлица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Данная норма права применя­ется при сдаче в аренду объектов государственной иму­ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдаетимущество в субаренду с согласия арен­додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилогопомещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимаетсяпомещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужднепроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен кругцелей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернутопроизвод­ство.

Надо сказать, чтозаконодатель, конструируя пос­ледо­ва­тельность построения статей ГК РФ, вобщих поло­жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра­диционныйспособ правового регулирования арендных пра­воотношений. Так, цепочкалогического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды(ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма игосрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), азатем следует комплекс ста­тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект ввиде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводитдругие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со­хранения,расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договорааренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется сучетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе­тербургаприведена в приложении 1.

В приложении 2 приложенкомплект документов, необходимый для государственной регистрации договорааренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороныдоговора

К сторонам договора арендынедвижимости предъяв­ляются те же требования, что и к участникам других гра­жданско-правовыхсделок. Особенностью субъективного со­става данного договора является,во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическоелицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу­дарственного недвижимогоимущества в большинстве слу­чаев исполняет специальный государственный орган,наде­ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель — это собственник передаваемого в по­льзованиеимущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имуществов аренду.

Субъектами (сторонами)договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) иарендатор (нани­ма­тель).

Арендодателем имущества подоговору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченноезаконом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму­лируяэто положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдачаимущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом.Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправераспоряжаться соответствующим иму­ществом. В первую очередь этим правом наделенсобственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя вкачестве одного из основных элементов правомочие по распоря­жению имуществом(ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то вэтом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация,являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либоспециальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота наполучение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлениюимуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, аказенные пред­приятия и бюджетные учреждения — в отношении любого имуществатолько с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделениюуказанных субъектов спе­циальным полномочием сдаватьимущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступатьдееспособные граждане либо организации, являющиеся юри­дическими лицами. Вовсяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающихправа субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора арендыюридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможностьзаключения такого договора.

Хозяйственные общества итоварищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за­ключатьдоговоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами.Возможность унитарных пред­приятий распоряжаться переданным им имуществомзакреп­лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга­низациимогут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают впределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга приведении дел в арбитражном суде, третей­ском суде, представляя истца, ответчика,либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города являетсяорганизатором аук­ционов и коммерческих конкурсов на заключение договороваренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предметдоговора

Предметом договора являетсяобъект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные,позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору вкачестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договорапредставляют собой действия (или бездействие), которые должна совершитьобязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметомдоговора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение ипользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению егонадлежащего использо­вания последним (осуществление капитального ремонта,воздер­жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом);действия арендатора по содержанию имущества и ис­пользованию его по назначению,предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возвратуарендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитываяспецифику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержаниенекоторых вещно-правовых элемен­тов (право следования, вещно-правовые способызащиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, — на нашвзгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен­ды включает в себя дварода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действияобязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль­татетаких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а поокончании срока аренды возвращается арендодателю[9].

Предмет договора являетсясущественным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иногогражданско-пра­вового договора.

Характерные черты объектовнедвижимости таковы.

Под зданием (сооружением)следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или подним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен­тально связан сземельным участком, используется (или может быть использован) по целевомуназначению и перемещение ко­торого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно.

При таком подходеподчеркиваются все необходимые для со­ответствующей юридической квалификациихарактерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим озданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственновозведен­ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения отобъектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при­роде (горы, скалы ит.п.).

Во-вторых, о зданиях исооружениях как объектах недвижи­мости можно говорить лишь в том случае, еслиони “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня­ется,если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты),поскольку и в этом случае их собст­веннику или владельцу необходимо иметьопределенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания(сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной),что перемеще­ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер­ба егоназначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничитьздания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков ит.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых,зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, которыйявляется самостоятельным (от­дельно стоящим). По этому признаку здания исооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи­лыепомещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен­де которых не могутприменяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные сарендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям(сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки),возведение кото­рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь­зованыпо прямому назначению. Как известно, право собствен­ности на здания, сооруженияи другое вновь создаваемое не­движимое имущество, подлежащее государственнойрегистра­ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В своюочередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительстваздания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данныйпризнак служит критерием для разграничения двух различных видов объектовнедвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов.Последние также могут служить объ­ектами различных сделок, в том числе идоговора аренды, одна­ко и в этом случае соответствующие правоотношения небудут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий исооружений.

Необходимо также иметь в виду,что некоторые объекты не­движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеютоп­ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно­сти правовогорегулирования правоотношений, связанных с пере­дачей их в аренду. Указанныеособенности вытекают как из граж­данско-правовых норм, в том числе за рамкамигл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, посравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежиломфонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи­лымпомещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше­приведеннымкритериям. Поэтому в рам­ках одной части здания возможно выде­ление разногоколичества помещений — в зависимости от желания правообладателя и соответствияэтого желания дан­ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означаетвозможности нарушения установленного Законом  прин­ципа, в соответствии скоторым — помещение — единственный объект, на который может бытьзарегистрировано право. Именно это положение исключа­ет возможностьформирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможностьзарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта частьздания должна быть признана единым помещением с присвоением собственногоинвентарного и кадастрового номера.

Нежилой фонд Санкт-Петербургаделится на четыре группы (данная класси­фикация отражает правовой режимобъектов недвижимости):

1.  Всенежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения вжилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь­ноотремонтированные, а также высвобождаемые арендато­рами) независимо от ихбалансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договоруаренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули­руются общими длявсех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскиминормативными акта­ми.

2.  Жилыездания и помещения, переводимые в нежи­лой фонд. Прежде чем стать объектомнежилого фонда, по­мещение или строение должно быть в установленном поряд­кепередано в нежилой фонд.

3.  Нежилыездания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность ихправового ре­жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеетдополнительные права и обязанности, касающиеся исполь­зования и содержанияобъекта.

4.  Культовыездания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевымназначением.

1.4. Форма игосударственная регистрация

Специальные требования к формедоговора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор долженбыть за­ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдениеэтих требований влечет недействительность до­говора. ГК не требуетнотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, каки любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен­ныхзаконом.

В юридической литературепродолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений обобязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числеи договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только импонятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Заменанотариального удостоверения на регистрацию сде­лок не может быть безоговорочнооправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариальногоудостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще­ствляетнотариус. А это влечет за собой необходимость привле­чения адвокатов дляподготовки договоров. Установленные… размеры платы за регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешаетснизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок”[10].

В связи с этим прежде всегонеобходимо указать на фактиче­скую неточность, допускаемую сторонникамивсеобщего и обяза­тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове­рение сделок снедвижимостью либо заменить его государствен­ной регистрацией таких сделок всилу отсутствия в ранее дейст­во­вавшем законодательстве каких-либо норм,предусматриваю­щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не­движи­мостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелисьположения об обязательном но­тариальном удостоверении лишь отдельных видовдоговоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та­кихдоговоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари­альное удостоверениепредусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома),находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина идоговора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре­бовалидоговор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да­рения валютных ценностейна сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакогоотношения к недвижи­мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГКпредлагают по сути не восстановить порядок обязательного но­тари­альногоудостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), аввести такой порядок. А это, со­гласимся, другая постановка вопроса.

По поводу проблемыцелесообразности (либо нецелесообраз­ности) введения всеобщего и обязательногопорядка нотариаль­ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом,включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска­зать следующиесоображения.

Во-первых, при обязательнойгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок снедвижимостью обя­зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель­нымбременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданныхзатратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач июридического значения обязательный порядок нотариального удостоверениясоответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательнойгосударственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре­шатьте же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе­ред обязательнымнотариальным удостоверением сделок: провер­ка законности совершаемых сделок,обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которыемогли бы служить оправданием для введения обязательного нотариальногоудостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя­щимиперед системой государственной регистрации.

Во-вторых, система государственнойрегистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним никак не может бытьзаме­нена обязательным нотариальным удостоверением соответст­вующих сделок,поскольку только система государственной реги­страции обеспечивает ведениеединого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеетчрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том,что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационнымифункциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов,никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного иобязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В концеконцов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационнуюпомощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад­во­ката), онивправе предусмотреть для своей сделки обязатель­ную нотариальную форму (п. 2ст. 163 ГК). Кроме того, огромно­му числу участников сделок с недвижимостьюконсультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается,нотариусу консультировать по вопросам правильности составле­ния договоракоммерческие организации, органы власти и мест­ного самоуправления, имеющиеквалифицированные юридиче­ские службы?

В результате получается, чтовведение обязательного нотари­ального удостоверения сделок с недвижимымимуществом пол­ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен­нойгруппы лиц, а именно — нотариусов. Данный вывод особен­но нагляденприменительно к договорам аренды зданий и соору­жений. Подавляющее большинствоучастников указанных дого­воров составляют коммерческие и некоммерческиеорганизации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза­тельноенотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернетсяисключительно дополнительными вре­менными и материальными затратами. Надеемся,что этого не произойдет.

Действующий ГК содержит нормуо том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менеегода, под­лежит государственной регистрации и считается заключенным с этогомомента (п. 2 ст. 651).

Прежде всего хотелось быотметить, что в период, когда гото­вился и принимался новый ГК, нежилыепомещения внутри зда­ний не признавались объектом недвижимости; по этой причинесделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовалигосударственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепойситуации, которую мы на­блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом,заклю­ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится безгосударственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды)отдельного помещения в этом здании на менее про­должительный срок не имеет силыдо его обязательной государ­ственной регистрации. Эта ситуация порожденаФедеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”[11], включившим нежи­лыепомещения в перечень объектов недвижимости. А в результа­те теперь правоотношения,связанные с арендой нежилых поме­щений, охватываются общими положениями обаренде, касаю­щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, чтодоговор аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации,если иное не установлено законом. Как уже от­мечалось, иное установлено закономв отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года(п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра­гиваетдоговоров аренды нежилых помещений.

Еще болеестранные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретитьв юридической литерату­ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещениявообще не являются отдельными объектами арендных отноше­ний, поскольку “они ужеобъединены под общим значением “зда­ние”” и к ним следует применять нормы,регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилогопомещения, непосредственно связанного с земельным участком, — пишет И.Исра­фи­лов,- имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором даннымземельным участком. Пред­ставляется, что в этих случаях к договору арендыследует прило­жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва­ется,что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилогопомещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все этивыводы, реали­зация которых может привести к колоссальным разрушительнымпоследствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнениепрактически все договоры аренды нежи­лых помещений), основываются наодном-единственном фор­мально-логическом умозаключении автора о том, что“понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватываетпонятие “нежилое помещение””[12].

Однако вернемся к вопросам,связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений.В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договороваренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст­венной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматриваетгосударственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Законаправо аренды недвижимого имущества подлежит государствен­ной регистрации, а всоответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещениярегистрируется как об­ременение прав арендодателя соответствующего помещения(час­ти помещения).

Техническая оплошностьзаконодателя послужила для некото­рых авторов основанием для глубоких научныхизысканий, при­званных, по их мнению, доказать, что объектом регистрации яв­ляетсяне договор аренды здания (сооружения), а некое “право-обременение”. Например,по мнению О.Гутникова, в Законе о государственной регистрации “речь идет именноо регистрации права аренды недвижимого имущества. Безусловно, договор арендыпредставляется на государственную регистрацию, так как для того, чтобызарегистрировать право, необходимо представить основание (договор), из которогоэто право возникает. Однако регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона недоговор, а право аренды… Поэтому следует признать, — пишет далее О.Гутников,- что регистрация обременения есть одновременно государ­ствен­ная регистрацияправа, а регистрация права в то же время является регистрацией обременения.Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения,подлежащего государственной регистрации. От него, безусловно, отличаетсядоговор аренды (сделка) как основание, из которого такое право-об­ре­ме­нениевозникает”[13].

Одна незадача: в соответствиис п. 3 ст. 433 ГК договор, под­лежащий государственной регистрации, считаетсязаключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договоруаренды здания или сооружения иное не уста­новлено. Следовательно, и указанныйдоговор считается заклю­ченным с момента его (договора, а не гипотетического“права-обременения”) государственной регистрации. Более того, в ГК имеетсяимперативная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой до­говор вступает в силу истановится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, домомента государст­венной регистрации договора аренды здания или сооружения онне вступает в силу, т.е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.Так что же предлагает регистрировать О.Гутников, не зарегистрировав договорааренды?

Если говорить о техническойстороне дела, то в соответствии с Правилами ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными поста­новлениемПравительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219[14],проведение государственной регистрации догово­рови иных сделок в отношении недвижимого имущества удосто­веряется штампом регистрационнойнадписи на оригинале правоустанавливающего документа (т.е. на тексте договорааренды) (п. 77).

Государственная регистрациядоговора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение правасобствен­ности или иного вещного права арендодателя на соответствую­щий объект,сданный в аренду. Соответствующие сведения о до­говоре аренды здания(сооружения) вносятся в подразд. III Еди­ногогосударственного реестра — “Записи об ограничениях (обременениях) правасобственности и других вещных прав на объ­ект недвижимого имущества” (п. 8Правил). В указанном подраз­деле Единого государственного реестра имеетсяспециальная часть (подразд. III-1)для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу “Описаниепредмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или егочасти, а в графе “Срок” указываются даты начала и окончания аренды или датаначала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен,вместо продолжительности аренды пи­шутся слова “срок не определен” (пп. 44, 45Правил).

1.5. Существенныеусловия

Всовременной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, чтосущественным условием договора аренды является лишь его предмет, под которымобычно понима­ется имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной изсовременных работ указывается: “При общей тенденции к усиле­нию роли договораГК в ряде случаев снижает жесткость требо­ваний в отношении определения егоусловий. Речь идет о сущест­венных условиях договора, признаваемых таковыми позакону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может счи­татьсязаключенным. В новом ГК для договора аренды такие ус­ловия сведены до минимума:существенным в силу закона явля­ется лишь условие о предмете (объекте) аренды(ст. 607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные дляаренды условия, как срок (учитывая временный характер владе­ния и пользованияарендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездностиданного договора”[15].

Такие суждения основаны наболее общем взгляде на сущест­венные условия всякого гражданско-правовогодоговора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут бытьпризнаны только такие его условия, отсутствие которых в тексте договора влечетпризнание его незаключенным[16].

Представляется, что такойподход логически неверен, по­скольку в этом случае само понятие “существенныеусловия до­говора” определяется путем указания на последствия отсутствия такихусловий в договоре. Кроме того, содержание и само суще­ствование одной изважнейших категорий договорного права ста­вится в зависимость от техникизаконодательной работы.

Для выяснения сути понятия“существенные условия договора” необходимо ответить на вопрос, о каком аспектепонятия “договор” идет речь, когда мы анализируем проблему существенных условийдоговора. Договор-сделка представляет собой юридиче­ский факт, который впринципе не может иметь собственного со­держания, включая и какие-либосущественные условия. Договор-документ, т.е. определенный текст, состоящий изпунктов, также не может служить источником всех условий договора, по­сколькумногие из них определяются императивными и диспозитивными нормами, а такжеобычаями делового оборота (пп. 4, 5 ст. 421 ГК). Следовательно, исследованиесущественных условий договора предполагает анализ договора-правоотношения,содер­жание которого отнюдь не исчерпывается пунктами, имеющими­ся в текстедоговора.

Если вотношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, тоотсутствие в тексте договора (т.е. в договоре-документе) пункта, определяющегоэто условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует вдогово­ре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоот­ношение.Такой вывод следует из анализа положения, содержа­щегося в п. 4 ст. 421 ГК,согласно которому в случаях, когда ус­ловие договора предусмотрено нормой,которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное(диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением ис­ключить ее применениелибо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствиитакого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Именнопоэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое ка­чествосущественного условия) договор при отсутствии в его тексте соответствующегоусловия не может быть признан неза­ключенным.

Теперь обратимся к п. 1 ст.432 ГК, в котором содержится оп­ределение существенных условий договора, ккаковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в зако­неили иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данноговида, а также все те условия, относитель­но которых по заявлению одной изсторон должно быть достиг­нуто соглашение.

Среди всех условий всякогодоговора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующиепризнаки соответ­ствующего договорного обязательства (отражают природу дого­вора)и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.Такие условия бесспорно являются су­щественными условиями договора, ибо,называя их (включая в определение договора), законодатель тем самым даетпонять, что указанные условия необходимы, как минимум, для данного видадоговорного обязательства.

Принимая во внимание легальноеопределение договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественногонайма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или вовременное пользование, — мы должны сде­лать вывод о том, что условия о срокеаренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиямдогово­ра аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы,позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в текстедоговора не имеется соответствующих пунктов (ст.ст. 610, 614), однако данноеобстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной платене являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенныхусловий гражданско-право­вого договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие опредмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе несводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернеесказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собойдействия (или бездействие), ко­торые должна совершить обязанная сторона (или,соответствен­но, воздержаться от их совершения). Как отмечал Д.И.Мейер,“предметом договора всегда представляется право на чужое действие...”[17].

Вторая группа существенныхусловий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п. 1 ст.432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Необ­ходимоотметить, что ранее действовавшее законодательство вы­водило необходимостьсоответствующих условий из характера самого договорного правоотношения,независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данногоусловия для данного вида договора в качестве самостоятельного источни­каопределения существенных условий договора. Иными слова­ми, наряду ссущественными условиями договора, которые были признаны таковыми по закону,традиционно выделялись в качест­ве самостоятельных существенные условиядоговора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для дого­воровданного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст.432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы взаконе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые длядогово­ров данного вида.

Однако отмеченное изменение вподходе законодателя к суще­ственным условиям договора по признаку их необходимостидля договоров данного вида не влечет серьезных изменений в практи­ке применениясоответствующих законоположений. В самом деле, если речь идет о “поименованных”договорах, т.е. предусмот­ренных ГК и другими законами, то за рамками норм,регулирую­щих соответствующий вид договорных обязательств (при надле­жащем ихтолковании), вряд ли целесообразно искать некие иные условия, которые являютсянеобходимыми для данного вида до­говора. Более того, допущение возможности ихпоиска привело бы к опасности судебного произвола и в целом к нестабильностидоговорных отношений. Что же касается “непоименованных” договоров, т.е. непредусмотренных законом, то круг необходи­мых для них существенных условийможет определяться на осно­ве норм, регулирующих сходные договорныеобязательства и применяемых в этом случае по аналогии закона.

Как уже отмечалось, в кругусловий договора, названных в за­коне или иных правовых актах как необходимыедля договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те усло­вия,которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора(для аренды, в частности, это условия о сроке аренды и об арендной плате).Указанные условия обычно содержатся в самом определении понятиясоответствующего вида договора.

К третьей группе существенныхусловий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовыхактах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группусущественных условий договора составляют все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договореаренды здания (сооружения) значительно возрас­тает по сравнению с арендой иногоимущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточносказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания(сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие вслучаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и срокивнесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобныхситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычноприменяемыми при аренде аналогичного имуще­ства при сравнимых обстоятельствах(ст. 614 ГК). Если же объ­ектом аренды является здание или сооружение, приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз­мереарендной платы договор аренды здания (сооружения) счи­тается незаключенным.

Предъявляемоек сторонам договора аренды здания или со­оружения требование об обязательномвключении в договор ус­ловия о размере арендной платы под страхом признания егонеза­ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна­ком договорааренды здания (сооружения), позволяющим выде­лять его в отдельный вид договорааренды, является то, что при­менительно к аренде здания (сооружения), в отличиеот общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значениесущественного условия договора, как это нередко при­нято считать в юридическойлитературе[18].

Условие об арендной пла­теотносится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специальногоправила, регулирующего отношения, свя­занные с арендой зданий и сооружений,состоит в том, что к ука­занным правоотношениям не подлежат применениюдиспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размереарендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами,отсутствует пункт об арендной плате. Дейст­вие диспозитивной нормы о размереарендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря наотсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (какправоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательностьдля договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК невключает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы,порядка и сроков внесения арендатором арендных плате­жей. Поэтому в этой частисохраняют свое действие общие по­ложения об аренде (ст. 614 ГК). Иприменительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной платевовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла­тежей,вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иныхформах арендной платы, в частно­сти: в виде установленной доли доходоварендатора от использо­вания здания (сооружения); в форме услуг со стороныарендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат накапитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав­ное, чтобы встречноепредоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы,имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла­шениясторон относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользованияарендато­ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен­ным условиемдоговора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах,действовавших в России непосред­ственно до принятия нового Гражданского кодекса,срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условиядоговора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основгражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия осроке его действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь,предусматривает, что договор аренды за­ключается на срок, определенныйдоговором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срокааренды имуще­ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным нанеопределенный срок. Правовые последствия оформления до­говора без указаниясрока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получаетправо отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условиипредупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не­движи­мости- за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут бытьпредусмотрены предельные сроки дого­вора в отношении отдельных видов аренды илиаренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали листороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного закономпредельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610ГК).

ГЛАВА 2.СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права иобязанности арендодателя

Содержаниедоговора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь,условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон.Однако во вся­ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю­щихобязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям,предусматривающим обязанности арендода­теля, обычно относят условия: обарендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору.Условиями до­говора, регламентирующими порядок пользования арендованнымимуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычноопределяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциацияусловий договора сама по се­бе относительна, так как их выполнение зачастуютребует со­верше­ния определенных действий одновременно как от арендо­дателя,так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате­лем обязанности попередаче арендованного имущества аренда­тору предполагает и определенныедействия последнего по при­нятию этого имущества; выполнение арендаторомобязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условиивыставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаяхговорят о так называемых кредитор­ских обязанностях контрагента по договору,выполнение кото­рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж­ником(арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотреннойсоответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучениядоговора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы:первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществуобязанности арендодателя, вторую — определяющие основные обязанностиарендатора. Указанным основным обязанностям со­ответ­ст­вен­но арендодателя иарендатора противостоят права тре­бования контрагента. Важное значение имеюттакже предусмот­ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащегоисполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст­вующих условийдоговора.

Основная обязанностьарендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество всостоянии, соответствую­щем условиям договора аренды и назначению этогоимущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть переданоарендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумныйсрок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает правоистребо­вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по­требоватьот арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременнойпередачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки впередаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту­питьиным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещенииарендодателем убытков, причиненных неиспол­нением договорных обязательств.

Наделение арендатора правомистребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданноевнаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода­теля,допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра­вовых отношений элементоввещных прав.

Передаваемое арендаторуимущество должно соответствовать условиям договора и назначению этогоимущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостаткиарендованного имущества, которые были им оговоре­ны при заключении договорааренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также иза те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотраимущества или проверки его исправности при заключении дого­вора или передачеимущества в аренду.

Во всех остальных случаяхответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается наарендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованиюарендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендаторможет воспользоваться пре­доставленными ему ГК (ст. 612) способами защитынарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно­гоустранения недостатков имущества, либо соразмерного умень­шения арендной платы,либо возмещения расходов, произ­веденных им для устранения недостатковарендованного имуще­ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходовпо устранению таких недостатков из причитающихся арендодате­лю арендныхплатежей при условии предварительного уведомле­ния об этом арендодателя;потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставленаединственная возможность из­бежать отмеченных негативных последствий. Для этогоон, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедлениязаменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом внадлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в арендуиму­щества.

ГК не исключаетвозможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (такимкак сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в периоддействия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицамисвоих прав на сданное в аренду имущество может по­влечь за собой негативныепоследствия для арендатора (напри­мер, обращение взыскания на арендованноеимущество, являю­щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо­дателяпредупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателяуменьшения размера аренд­ной платы либо расторжения договора и возмещенияубытков (ст. 613).

Кроме того, при определенныхусловиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратитьсвое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом — кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, — арендатор можетза свой счет удовлетворить соот­ветст­вующее требование кредитора без согласиядолжника — арендо­дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, вкотором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядкесуброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя неисчерпываются передачей арен­датору сданного внаем имущества. До окончаниясрока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонамидоговора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимаяво вни­мание временный характер владения и пользования арендатора арендованнымимуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в арендуимущества законода­тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре­нозаконом или договором. Капитальный ремонт должен произ­водиться арендодателемза свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указанлибо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производитькапитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем даннойобязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, которыйвправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачестьих в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности поосуществлению капитального ремон­та арендодатель должен воздерживаться от любыхдействий, соз­дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна­емимуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен­ным договором.Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названнаяобязанность арендодателя следует из правового положения арендатора кактитульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой)защиты, в том числе и против собственника имущества — арендо­дателя.

2.2. Права иобязанности арендатора

Можно выделить три основныеобязанности арендатора, вы­текающие из договора аренды. Во-первых, арендаторобязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло­виямидоговора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то всоответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, чтозаконодатель в этой норме, устанавли­вая соответствующую обязанностьарендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такоепользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данныйвывод можно подтвердить тем, что отрицательные по­следствия предусмотрены не натот случай, когда арендатор фак­тически не использует арендованное имущество, акак следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло­виямидоговора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжениедоговора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

В процессе пользованияимуществом, если иное не установ­лено законом или договором, арендатор обязанподдерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре­монти нести бремя расходов на содержание арендованного иму­щества (п. 2 ст. 616ГК).

Что касается собственнопользования арендованным имуще­ством, то его нельзя рассматривать в качествеобязанности арен­датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне­го.Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре арендыпользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезныесвойства и присваивать пло­ды, продукцию и доходы, полученные в результатеиспользования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато­ра,связанной с пользованием арендованным имуществом, следу­ет признатьнеобходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договоромограничения.

В частности, некоторыеправомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендаторможет реа­ли­зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особыхправомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжениеарендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдаватьарендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права иобязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлятьарендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права взалог; вносить арендные права в качестве вклада в ус­тавный капиталхозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевоговзноса в производст­венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя вдан­ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда­тором названныхправ может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество,сданное им в аренду.

Договор субаренды может бытьзаключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали­чиисогласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не можетпревышать срока основного договора арен­ды. К отношениям субаренды применяютсяправила о договорах аренды.

В реальной жизни субарендныеотношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положенияГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.

Ранее действовавшимзаконодательством передача арендато­ром арендованного имущества в субарендутакже допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другиевопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договорасубаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды,оставались вне поля зрения за­конодателя. В то же время арбитражно-судебнаяпрактика исхо­дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и втом случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причинойпрекращения договорных отношений, свя­занных с арендой. В подобных ситуацияхарбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме­ненномвиде: место арендатора, передавшего имущество в суб­аренду, занималарендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение вдействие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Делов том, что со­гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно­стейдля лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашемслучае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторыеположения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересовсубаренда­тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле­чет ипрекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однакосубарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основномдоговоре аренды заключе­ния с ним договора аренды на имущество, находившееся вего пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегосясрока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договорааренды. Это может быть реа­лизовано субарендатором вплоть до предъявления искав суд (ар­битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого­ворааренды.

Вторая основная обязанностьарендатора состоит в своевре­менном внесении арендной платы за пользованиеарендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договорааренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре­менное владение ипользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится ксущественным условиям всякого до­говора аренды.

Однако договор аренды, вкотором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатораарендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условийдоговора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможнымблагодаря специальному правилу, установ­ленному ГК на случай, когда договоромаренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласноэтому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо­ны установили вдоговоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемыепри аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетруднозаметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво­ляющимопределить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствиисоответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).

В отличие от Основзаконодательства об аренде, отличавших­ся довольно примитивным подходом копределению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованногоимущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественнонеобходимого использования взя­того в аренду имущества, на уровне не нижебанковского процен­та, — ГК предусматривает целый ряд вариантов установления вдоговоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявлениясторон.

Арендная плата может бытьустановлена в договоре как в от­ношении арендуемого имущества в целом, так иприменительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос­новныеформы арендной платы: определенные платежи в твер­дой сумме, вносимыепериодически или одновременно; установ­ленная доля полученных в результатеиспользования арендован­ного имущества продукции, плодов, доходов; определенныеуслу­ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен­даторомарендодателю в собственность или в аренду обусловлен­ной договором вещи;возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшениюарендованного имущества.

Следует подчеркнуть, чтоприведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающимлибо импера­тив­ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как ввиде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, непредусмотренной ГК.

Гораздоменее жестким по сравнению с Основами законода­тельства об аренде является регулированиев Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме­нениямогут производиться по соглашению сторон в сроки, пре­дусмот­ренные договором,но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменятьсясторонами не чаще од­ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства обаренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд­нойплаты может быть пересмотрен в сторону уменьше­ния, если в силу обстоятельств,за которые он не отвечает, в пе­риод действия договора аренды существенноухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это­гоимущества.

Практика свидетельствует, чтопри возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающеезначение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд­ной платыпри заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служитьследующий пример.

Общество с ограниченнойответственностью – арендатор — обратилось в арбитражный суд с иском к комитетупо управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющейизлишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением арбитражного судаисковое требование удовлетво­рено, однако постановлением апелляционнойинстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесениемпротеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось изматериалов дела, комитет по управле­нию имуществом города и общество сограниченной ответствен­ностью заключили договор на аренду недвижимогомуниципаль­ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должнабыла перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами вприложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся всоответствии с методи­кой расчета ставок арендной платы за пользованиенедвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра­ции города.

Согласно этой методике размерарендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базоваяставка аренд­ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающихценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитаннаяназванным способом и согласованная став­ка по условиям договора действовала допринятия городской ад­министрацией решения об изменении базовой минимальнойставки арендной платы.

В соответствии с одним изпунктов договора при принятии го­родской администрацией решения об изменениибазовой мини­мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести эторешение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото­рого вводитсяновая ставка арендной платы. В случае такого изменения после полученияуведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчетуплачиваемой арендной пла­ты по новой ставке с момента ее утверждения.

Регулярно извещая истца обизменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, несообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист­рациигорода коэффициента потребительских качеств занимае­мых истцом помещений с 1,25до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им сприменением ста­рого коэффициента.

Согласно п. 2 ст. 424 ГКизменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях,предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах судпервой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора вслучае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне­сениясоответствующих изменений в договор не требуется. Пере­расчет производитарендатор самостоятельно. Вывод суда апел­ляционной инстанции о необходимостивнесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связис уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми­нимальной базовойставки противоречил условиям договора.

Требование истца о возвратеизлишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, посколькудогово­ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующихпериодов расчетов.

Принимая во внимание данныеобстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановлениеапелля­ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взысканиис арендодателя излишне полученной суммы аренд­ной платы[19].

Еще одной основнойобязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечениисрока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Всилу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендойимущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернутьарендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, вкотором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии,которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполненаарендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возвратаимущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, непокрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности повозврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть своеимущество в принудительном порядке.

Варбитражно-судебной практике возникла проблема, связан­ная с квалификациейподобных требований арендодателей, кото­рые в исковых заявлениях обычнообозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождениипослед­ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред­ковстречались случаи, когда такие требования квалифицирова­лись судами какнегаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего донарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей овыселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива­лисьв арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребованииимущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел ВысшийАрбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую­щееразъяснение.

Речь идет о типичной ситуации,когда в арбитражный суд об­ратился собственник нежилого помещения с иском овыселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар­битражныйсуд, обязав ответчика освободить нежилое помеще­ние и передать его впользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК.Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал,что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо,считающее себя собственником спорного имущест­ва, истребует это имущество изчужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом безнадлежа­щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещениена основании договора аренды (до его прекра­щения), поэтому его обязанностьвернуть имущество в освобо­жденном виде арендодателю должна определяться всоответст­вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде[20].

Из данного разъяснения ВысшегоАрбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя овыселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате послед­нимдвижимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос отом, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым.Представляется, что на указан­ный вопрос можно ответить следующим образом.Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора арендывходит в понятие “содержание правоотношения”, выте­кающего из данного договора(обязательство на сторо­не арендатора). В связи с этим требованиесобственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помеще­ний, овыселении арендатора) по своей правовой природе явля­ется требованием оприсуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего свещно-пра­вовыми спосо­бами защиты.

Судьбапроизведенных арендатором улучшений арендованно­го имущества определяется ГК взависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имуществаулучше­ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч­шенияимущества принадлежат арендодателю. Правда, стои­мость таких улучшений,произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя,подлежит возме­щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества,произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле­ний от этогоимущества, во всех случаях являются собственно­стью арендодателя.

Арендатор обязан при прекращениидоговора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором онего получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленномдоговором (ч. 1 ст. 622 ГК).

ГЛАВА 3.ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договорапо общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот­ренодоговором. Соглашение об изменении договора совер­шается в той же форме, что и договор,если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекаетиное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора арендынедвижимости должно быть сос­тавлено в форме единого документа. Принедостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо­вание обизменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только послеполучения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договорлибо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленныйзаконом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договораобязательства сторон со­храняются в измененном виде и считаются измененными смомента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Расторжение договора порешению суда, в соответ­ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушениидоговора одной из сторон, а также в иных случаях, преду­смотренных законом илидоговором (ст. 450 ГК). ГК назы­вает конкретные основания для досрочногорасторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда­тора.

Арендатор вправе обратиться всуд с иском о до­срочном расторжении договора в следующих случаях: арен­додательне предоставляет ему сданное в аренду имущест­во, либо чинит препятствия впользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь­зованиюнедостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель невыполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого­воромаренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения потребованию одной из сто­рон с соблюдением специальной досудебной процедурыурегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжениедоговора может быть прои­зведено в связи с существенным изменением обстоятель­ств.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили призаключении договора, является ос­нованием для его изменения или расторжения,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще­ства.

По общему правилу, договорпрекращается по исте­чении его срока. Если договор аренды был заключен нанеопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до­говора, обязанапредупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжаетпользоваться иму­ществом после истечения срока договора, договор счи­таетсявозобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срокадоговора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп­латитьарендодателю арендную плату.

От возобновления договоранеобходимо отличать за­ключение договора на новый срок с добросовестным арен­датором.

В соответствии со ст. 621 ГК,если иное не преду­смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра­зом исполняющийсвои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условияхпреимущест­венное перед другими лицами право при заключении дого­вора аренды нановый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желаниизаключить такой дого­вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого­воретакой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если впервом случае договор счита­ется возобновленным на тех же условиях, что и ранеедействовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишьпреимущественное право перед дру­гими лицами на заключение договора, необязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про­тиворечитчасть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды нановый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается,что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицамина более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменениюусловий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договорана новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правилофактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлениюдоговора.

Арендатор вправе обратиться сиском в суд о пону­ждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок,если известно, что он намерен сдавать данное иму­щество и в дальнейшем, нодругому лицу.

Для обоснования требованийистец-арендатор обя­зан предоставить документы, подтверждающие намерениеарендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него варенде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в арендудругому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено,что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду,обязывать арендо­дателя возобновить договор с прежним арендатором осно­ваний неимеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что допрекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьихлиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурсаарендодатель должен поставить в из­вестность его участников о том, чтоарендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе­реддругими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договораренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж­нимарендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязанииарендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите­лемконкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителемконкурса уже заклю­чен договор аренды, прежний арендатор может предъявить карендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. Приподтверждении требований арен­датора суд производит замену арендатора,заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышеизложенному,отметим, что с при­нятием нового Гражданского кодекса в вопросах правовогорегулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений.Основное из них — выделение отдельных видов аренды. По каждому виду арендывыделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес дляпредпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередьнежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае оп­ределяется тем,что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательскойдеятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора арен­дыпозволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

По законодательству различныхгосударств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним,возмездным, консенсуальным, где объектом договора иму­щественного найма(аренды) может служить любая непотре­бляемая движимая или недвижимая вещь. Азаконодатель­ство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды какразновидность договора имущественного найма.

Интересноотметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулированиедого­вора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы нистроилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), кругосновных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендато­ра) современ римского права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимостиявляется одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, ивнимание к нему со стороны правовой науки и прак­тики вполне обоснованно.

В данной дипломной работерассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещенийс участием юридических лиц: — понятие договора аренды, предмет и формадоговора, порядок заключения, изменения, рас­торжения и прекращения договорааренды нежилых помеще­ний. Проанализированы нормативное обеспечение договорааренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованногоимущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практикираз­решения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным,можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регла­ментациейдоговоров аренды, межведомственными разног­ласиями, криминогенностью на рынкенедвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынканедвижимости, а его система регистрации объектов недви­жимости и сделок с ними- наиболее совершенная в Рос­сии.

БИБЛИОГРАФИЯ

1.Законодательные и нормативные акты

1.1.  Гражданскийкодекс РФ // Собрание законода­тельства РФ. – 1994 — № 32; 1996 — № 5.

1.2.  Федеральный закон “О государственной реги­страции правна недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. №122-ФЗ // Законодательство о государ­ст­венной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним. — М.: СПАРК, 1999.

1.3.  Федеральный закон “О государственной реги­страции правна недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997г. № 122-ФЗ // Законодательство о государ­ственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. — М.: СПАРК, 1999. — С. 21-44.

1.4.  Основыгражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. //Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ.Издание Верховного Совета РФ. — 1993. — С. 4-56.

1.5.  Основызаконодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. //Ведомости Вер­ховного Совета СССР. — 1989. — № 5. — Ст. 481.

1.6.  Орегулировании арендных отношений и прива­тизации имущества государственных имуниципальных пред­прия­тий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. — 1992. — № 43.- Ст. 2429.

1.7.  Обутверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлениюгосударственным имуществом: По­­становлениеПравительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. — 1995. — № 50.

1.8.  ЗаконСанкт-Петербурга “О порядке и услови­ях перевода жилых домов и жилых помещенийв нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.

1.9.  ВедомостиСъезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. — 1989. — № 15. — Ст. 105, № 25. — Ст. 481.

1.10. Ведомости СъездаНародных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. — 1991. — № 27. — С. 927.

1.11. Ведомости СъездаНародных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. — № 43. — Ст. 2429; № 28. — Ст. 1617.

1.12. ПостановлениеПрезидиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.

1.13. Письмо ВАС РФС1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. — 1995. — № 10.

1.14. Постановление ВАС РФ №6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. — 1996. — № 4.

1.15. Распоряжение мэра №141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии по распоряжению объектаминедвижимос­ти” // Санкт-Петербургское ЭXO. — 1996. — № 3.

1.16. Собраниезаконодательства РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594, Ст. 3595.

1.17. Положение “О порядкеопределения формы сдачи нежилого фонда в аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от28.06.1991 г.

2.Специальная литература

2.1.  Аренда жилых инежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост.А.С.Вла­димирова. – М.: Бизнес-Информ, 1996.

2.2. БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М., 1997.

2.3. Витрянский В.В.Практика применения хозяй­ственного законодательства: предпринимательство, отно­шениясобственности, аренда. — М.: Экономика и право. -1991.

2.4. Витрянский В.В.Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий,сооружений и предприятий, лизинг. — М.: Статут, 1999.

2.5.Витрянский В.В. и др. Договор аренды // До­говоры купли-продажи, мены,аренды… — М., 1996.

2.6.Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства.- М.: БЕК, 1992.

2.7.Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. –1999. – № 5. – С. 117.

2.8.Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сер­геева, Ю.К.Толстого. — М.:Проспект, 1998.

2.9.Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Су­ханова. — М.: БЕК, 1994.

2.10.Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н.Садиков. – М., 1997.

2.11.Законодательство о государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество исделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: СПАРК, 1999.

2.12.Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения.Материалы конференции. – СПб., 1999.

2.13.Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. — 1994. — № 5. — С. 106-115.

2.14.Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. – 1997. — № 10. –С. 113-119.

2.15.Иоффе О.С. Обязательственное право. – М., 1975.

2.16.Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков //Экономика и жизнь. — 1996. -№ 16. — С. 16.

2.17.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. — ИНФРА-М-НОРМА, 1996.

2.18.Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. — 1996. — №2-3. — С. 6.

2.19.Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и веденияГосударственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка //Государство и право. – 1998. — № 3.

2.20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. –Ч. 1. – М.: Статут, 1997.

2.21.Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б.Новиц­кого и И.С.Перетерского. –М.: Юрист, 1996.

2.22.Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право. – 1998. – № 8. – С. 91.

2.23.Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. – М., 1991.

2.24.Суханов Е.А. Общие положения о праве собст­венности и других вещных правах //Хозяйство и право. — 1995. — № 6. — С. 29-46.

2.25.Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Эко­номика и жизнь. — 1996. — № 10. — С.38.

2.26.Сборник судебно-арбитражной практики. Пись­ма, информационные письма и обзорысудебно-арбитражной практики Президиума ВАС РФ 1996-2000 гг. / Под ред.А.А.Безуглова. — М.: Профтехобразование, 2000.

2.27.Фалькович М. О вопросах, возникающих при применении Основ законодательства обаренде // Хозяй­ство и право. — 1990. — № 8.

2.28.Хозяйственное право: Учебник / Отв. ред. В.В.Лап­тев. — М.: Юридическаялитература, 1983.

2.29.Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М.: БЕК, 1996.

ПРИЛОЖЕНИЕ

/>


Приложение 1

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(проект)

г. Санкт-Петербург                   “__”___________2000

______________________________________, именуемое вдальнейшем “Арендодатель”, в лице _______________________, действующего наосновании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое вдальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на основаниидоверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили настоящий договор ониже­следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, Арендаторпринимает в аренду объект нежилого фонда — нежилое помещение, именуемое далее“Помещение”, расположенное по адресу:

___________________________________________,для использования

указать цели использования

  ______________________________________________________________

Общая площадь________________________(план помещения прилагается).

Помещение является собственностью____________________________ (свидетельство о собственности прилагается)

1.2. Настоящий договор действует с_____________ по __________

и является датой вступления договора всилу.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору Помещение поакту приемки-сдачи.

2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение иводоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договораммощностей.

2.1.3. Письменно сообщить Арендатору непозднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи сокончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.

2.1.4. (Другие дополнительныеобязательства договора по согласованию сторон.)

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещениитребования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного видадеятельности.

2.2.2. Не производить никаких перестроек впомещении без согласия Арендодателя.

2.2.3. Обеспечить эксплуатацию и текущийремонт в арендуемом Помещении своими силами и за свой счет.

2.2.4. В случае аварийпо вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению последствийаварии за свой счет.

2.2.5. (Другие дополнительныеобязательства договора по согласованию сторон.)

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор принимает указанное в п.1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендо­дателю:

3.1.1. Арендной платы в размере______________________________

долларов США за 1 кв. м в месяц с учетомНДС или в рублях по курсу ЦБ.

3.1.2. Арендатор перечисляет аренднуюплату не позднее второго числа первого месяца каждого квартала с моментавступления договора в силу.

3.1.3. Арендная плата по настоящемудоговору начисляет­ся с момента подписания акта сдачи-приемки помещения.

3.l.4. (Другие условия договора по согласию сторон.)

4. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор аренды может быть расторгнутдосрочно:

а) по решению арбитражного суда;

б) по взаимному соглашению сторон;

в) по причине нарушения Арендаторомусловий договора;

г) в силу других обстоятельств илиневозможности пользования Помещением.

4.2. Вносимые в договор изменения идополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляютсядополнительным соглашением.

4.3. Каждая из сторон имеет право как напродление договора, так и на его прекращение.

4.4. (Другие дополнительные условия посогласованию сторон.)

5. ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны не несут ответственности заневыполнение обязательств договора, если возникли обстоятельства непреодолимойсилы (стихийные бедствия, военные действия).

5.2. Сторона, которая не может выполнитьобязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону вписьменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но непозднее 10 дней после их начала.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.l. Арендатор, в случае задержки любых из платежей,уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый деньпросрочки платежа.

6.2. Штрафные санкции оплачиваются в10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.

6.З. Другие обязательства сторон.

7.ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Вопросы, не урегулированные настоящимдоговором, регулируются действующим гражданским законодательством.

7.2. Споры, возникающие при исполнениинастоящего дого­вора, разрешаются путем переговоров, а при невозможностирешения спорных вопросов — в Арбитражном Суде Санкт-Петербурга.

7.3. Срок рассмотрения претензий сторонравен 10 дням.

7.4. Защита имущественных прав Арендатораосуществляет­ся в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Все изменения настоящего договорадействительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаныуполномоченными представителями сторон.

8.2. Все приложения к настоящему договоруявляются его неотъемлемой частью.

8.3. После подписания настоящего договора,все предыду­щие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, яв­ляютсянедействительными.

9. АДРЕСА СТОРОН

Арендатор                             Арендодатель

________________________                  ______________________

________________________                  ______________________

еще рефераты
Еще работы по государству и праву