Реферат: Договор аренды
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФГОСУДАРСТВЕННОЕОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Читинскийгосударственный университет
ЮридическийфакультетКафедрагражданского права и гражданского процесса
Курсовая работа
подисциплине «Гражданское право»
Тема:Договор аренды
Выполнила:студентка
гр. ЮВГ-05-1
Никитина И.А.
Проверил:
Чита-2007План
Введение 3
1. Общаяхарактеристика договора аренды 41.1 Понятие договорааренды и его форма 4
1.2Субъектный состав договора аренды 7
1.3Предмет договора аренды 9
1.4Срок договора аренды 11
1.5Содержание договора аренды 13
1.6Арендная плата 19
1.7Прекращение договора аренды 21
2.Отдельные виды договора аренды 24
2.1Договор проката 24
2.2Аренда транспортного средства 27
1.3Аренда зданий и сооружений 30
1.4Аренда предприятий 33
1.5Финансовая аренда (лизинг) 36
Заключение 39
Литература 41
Введение
Договор аренды один изклассических договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые,хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах ДревнегоВавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещейсовременную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что сменасобственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно правопользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовойзащитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правовогорегулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещногоправа, но основы оставались без изменения.
Договор найма был известенроссийскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да ипозднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендной и близкимик ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил тольков Своде законов Российской Империи (ч.1 т.Х). Последующие законодательные актылишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды тоуменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.).Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г.и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существеннорасширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательскойдеятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организацийстало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его.
Цель данной курсовой работы –раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельнымего видам.
1.Общаяхарактеристика договора аренды
1.1Понятие договора аренды и его форма
По договору аренды(имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставитьдругой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение ипользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ). В современномгражданском законодательстве понятия «аренда» и «имущественный найм» признаютсятождественными. Соответственно субъекты арендных правоотношений можно назватьнаймодателем, с одной стороны, и нанимателем – с другой. В договоре аренды этоне является принципиальным.
Порядок заключениядоговора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускаетсявозможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на правоаренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежатьгосударству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключенна торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом,выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественноеправо на заключение договора на новый срок после истечения первоначальногосрока договора (ст.621).
В соответствии с нормамиГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устнойформе. Эту норму можно считать условной, так как п.1 ст.609 ГК РФустанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен вписьменной форме в обязательном порядке. Если хотя бы одна из сторон договораявляется юридическим лицом, то договор аренды заключается в письменной формевне зависимости от срока, на который он заключается.
Для договора арендызданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действиядоговора. Даже когда физические лица заключают договор аренды между собой,необходимо помнить норму п.1 ст.161 ГК РФ, обязывающую заключать в обычнойписьменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10 МРОТ.Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупаарендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленнойдля договора купли-продажи такого имущества.
Это так называемые общиеправила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, еслиспециальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, непредусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменнаяформа договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установленасоглашением сторон. Так п.2 ст.623 ГК РФ представляет собой специальную норму,касающуюся обязательной письменной формы договора проката, п.1 ст.651 ГК РФтакже устанавливает специальную норму об обязательной письменной форме договорапри аренде зданий и сооружений, ст.633 и ст.643 ГК РФ закрепляют правилособлюдения письменной формы договора аренды с экипажем и без такового.
Существуют определенныеусловия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устнойформе. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только междугражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одногогода. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договоране являются транспортные средства, здания, предприятия. Кроме того, письменнаяформ договора не установлена соглашением сторон. Арендная плата не должнапревышать 10 МРОТ.
Таким образом, договораренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считатьсязаключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмендокументами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной илииной связи (п.2 ст. ГК РФ). Если сторона, которой было направлено письменноепредложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответныедействия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договораренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так,организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложениязаключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанныйв предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в видеперечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы,договор считается заключенным.
Несоблюдение простойписьменной формы договора аренды влечет за собой его недействительность тольков том случае, если это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон.Однако это несоблюдение усложнит положение сторон в случае возникновения междуними спора.
1.2Субъектный состав договора аренды
Гражданское законодательствоклассифицирует стороны договора аренды как субъекты правоотношения. В арендномправоотношении две стороны – арендодатель и арендатор.
Арендодатель – это собственникимущества, обладающий правом сдачи имущества в аренду (ст.608 ГК РФ).Арендодателем также признается лицо, управомоченное законом или собственникомсдавать имущество в аренду (например, аренда объектов государственной и муниципальнойсобственности). В этом случае в качестве арендодателя могут выступатьпредприятия и учреждения, за которыми имущество закреплено на правехозяйственного ведения или оперативного управления.
В данном договоре могутучаствовать специально уполномоченные органы. Постановлением Верховного СоветаРСФСР от 27.12.1991г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственностиРоссийской Федерации на федеральную собственность, государственнуюсобственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области,автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальнуюсобственность» специальными уполномоченными органами признавалисьГосударственный комитет РФ по управлению государственным имуществом, а такжетерриториальные комитеты по управлению государственным имуществом субъектовФедерации. Однако согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004г. № 314 функциипо управлению имуществом переданы Федеральному агентству по управлениюимуществом, подведомственному Министерству экономического развития и торговлиРФ. Федеральное агентство осуществляет свою деятельность как непосредственно,так и через свои территориальные органы.
Еще одним субъектомарендных правоотношений выступает арендатор. Им может быть физическое лицо,обладающее полной дееспособностью. Арендатором может выступать и юридическоелицо, для которого, как известно, правоспособность возникает в момент егорегистрации. Точного определения арендатора ГК РФ не дает. Но в силу самогодоговора арендатора можно охарактеризовать как лицо, получающее во временноевладение и пользование или во временное пользование имуществ и осуществляющееопределенную договором арендную плату.
Таким образом,субъектами договора аренды могут быть и физические (как предприниматели, так играждане) и юридические лица, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования.
1.3Предмет договора аренды
Объектами аренды могутбыть не все вещи. Гражданское законодательство четко характеризует объекты какнепотребляемые вещи, т.е. те вещи, которые не теряют своих натуральных свойствв процессе их использования. Таковой может являться как движимая, так инедвижимая индивидуально определенная вещь. Согласно ст.607 ГК РФ основныеобъекты договоры аренды – это земельные участки и другие обособленные природныеобъекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент и другиенепотребляемые вещи. Законом могут быть установлены виды имущества, сдачакоторого в аренду не допускается или ограничивается. Так, оружие можетсдаваться в аренду только при наличии специального разрешения у сторон. Арендаприродных объектов должна осуществляться с учетом положений специальныхзаконов. Например, арендатор должен соблюдать целевое назначение полученного имземельного участка (ст.53 Земельного кодекса РФ). Природные объекты ар轚ндуются при наличии специальныхлицензий у арендаторов.
В договоре аренды должныбыть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащеепередаче арендатору в качестве объекта аренды. Если данные об объектеотсутствуют, то условие об объекте считается несогласованным, и такой договорне считается заключенным. Денежные средства, равно как и имущественные права,не могут выступать объектом арендных правоотношений.
Из определения договорааренды следует, что основной задачей арендодателя является передача имущества.Норма п.1 ст.611 ГК РФ конкретизирует это положение, устанавливая, чтоимущество должно быть предоставлено арендатору «в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению имущества». Это означает, что есликакие-либо принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор неможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо взначительной степени лишается того, на что бы вправе рассчитывать призаключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателемтаких принадлежностей и документов или расторжения договора. Все это можнопотребовать в принудительном порядке, т.е. через суд
Защищая свои права, черезсуд можно будет потребовать возмещения арендодателем убытков, причиненныхзадержкой исполнения обязательств. Так, при аренде транспортного средства(легкового автомобиля) в договоре должны быть отражены не только название имарка транспортного средства, регистрационные номера кузова, шасси, номерсвидетельства о регистрации автомобиля, его индивидуальные признаки в видецвета кузова и т.д. и необходимые технические характеристики пробега, объемадвигателя. Обязательной выдачей арендатору подлежит свидетельство о регистрацииавтомобиля и его паспорт.
1.4 Срокдоговора аренды
Одним из существенныхусловий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключаетсяна срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договорааренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенныйсрок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора итем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленныегражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещейсоставляет минимум один месяц, для недвижимых вещей – три месяца. Законом илидоговором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращениидоговора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Законодательными актамимогут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества(п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год(ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указансрок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороныне отказались от договора до истечении одного года (предельно возможногосрока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные срокиаренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования(ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающийустановленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равныйпредельному.
В отношении срокадоговора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. Поистечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды(т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнялсвои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорныеотношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такойдоговор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю всрок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончаниядействия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд,когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.
Срок исковой давности(т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляетодин год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода насебя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо тольковозмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды.Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоватьсяарендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлитьсрок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя,то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях нанеопределенный срок.
1.5Содержание договора аренды
Арендодатель обязанпередать имущество вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к немудокументами, дать подробное описание этого имущества, отразить техническое состояние(наличие недостатков, неисправностей) (п.2 ст.611 ГК РФ). Если арендодательявляется добросовестным, т.е. при передаче имущества арендатору он не знает онеисправностях объекта, то арендатор может требовать у арендодателябезвозмездного устранения недостатков по основаниям п.1 ст.613 ГК РФ.Недостатки арендуемого объекта создают препятствия пользования им. В подобныхслучаях ГК РФ наделяет арендатора правом выбора между соразмерным уменьшениемарендной платы, возмещением своих расходов на устранение недостатков имущества,досрочным расторжением договора.
Закон позволяетарендатору самостоятельно ликвидировать недостатки арендного объекта, а затемудержать сумму понесенных для этого расходов из арендной платы. Для этогонеобходимо в письменной форме уведомить арендодателя, незамедлительнаяобязанность которого заключается в предоставлении арендатору аналогичногоимущества или в безвозмездном устранении неисправностей. Если же удовлетворениетребований арендатора или удержание арендной платы не покрывает причиненныхарендатору убытков, он вправе требовать у арендодателя возмещения непокрытойчасти убытков.
Однако арендодатель несетответственность не за все недостатки передаваемого в аренду имущества. Так, онне отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были имоговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору,либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества илипроверки его исправности при заключении договора или передачи имущества в аренду(п.2 ст.612 ГК РФ). Риск обнаружения таких недостатков в процессе использованияимущества ложится на арендатора.
Арендодатель обязанпредупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на передаваемое имущество.Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения илиизменения прав третьих лиц на это имущество (ст.613 ГК РФ). Известны такиеправа третьих лиц на имущество, как сервитут, право залога и т.д. Такимобразом, если собственник здания заключил, например, с банковской организациейдоговор залога определенного имущества данного здания (например, оборудования)для обеспечения исполнения обязательств, то при передаче здания в аренду убанковской организации вследствие неисполнения перед ней обязанностисобственника здания возникнет право удовлетворения из стоимости заложенногоимущества. Это право за банковской организацией будет сохраняться.
После того как передачаобъектов состоялась, арендатор обязан пользоваться имуществом строго всоответствии с условиями заключенного договора (ст.615 ГК РФ). В случае, еслитакие условия не оговорены, то имущество используется в соответствии с егоназначением, т.е. на основе общих условий возможной эксплуатации арендуемогоимущества. Так, если при аренде недвижимого имущества для офисных целей арендаториспользует его в качестве жилого или производственного цеха, этот факт можетслужить основанием для досрочного расторжения договора и возмещения убытков потребованию арендодателя (п.3 ст.615 ГК РФ). В некоторых случаях договором сразуопределяется целевое назначение имущества, например по договору прокатаимущество передается арендатору и должно использоваться только впотребительских целях.
Возможности использования арендатором арендуемогоимущества достаточно объемны. Арендатор может как непосредственно использоватьимущество, так и с согласия арендодателя имеет право на следующие действия вотношении арендуемого имущества:
ü Сдавать в субаренду (поднаем);
ü Передавать свои права и обязанностипо договору третьим лицам (перенаем);
ü Предоставлять арендованное имуществов безвозмездное пользование;
ü Отдавать арендные права в залог;
ü Вносить арендные права в качествевклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевоговзноса в производственный кооператив.
Во всех этих случаях возможного пользованияарендатором имущества ответственным по договору аренды перед арендодателемостается арендатор.
Первоначально арендатордолжен дать согласие на предоставление арендатору определенных прависпользования имущества. Это согласие может быть сразу предусмотрено в договореили же в дополнительном соглашении к нему. Так, широкое распространение получилдоговор субаренды. Он признается производным от договора аренды, соответственнодоговор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договорааренды (п.2 ст.615 ГК РФ). Досрочное прекращение договора аренды, выступающегов данном случае в качестве основного договора (ст.618 ГК РФ), или признание егоничтожности в соответствии со ст.618 ГК РФ влекут за собой прекращение договорасубаренды или признание его ничтожности.
Субарендатор имеет правона заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании подоговору субаренды. Он может быть заключен в пределах оставшегося сроксубаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.Законодатель защищает добросовестного арендатора при досрочном прекращениидоговора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор аренды. Подоговору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество,полученное ранее им по договору аренды, за плату во временное владение ипользование или во временное пользование. По этому договору арендатор не можетпередать больше прав по владению и пользованию, чем имеет сам в соответствии сположениями договора аренды. Арендодателем в договоре субаренды выступаетарендатор по основному договору. Субарендатор выступает в качестве арендатора.
Наличие договорасубаренды не изменяет обязанности арендатора выполнять условия, предусмотренныеосновным договором аренды с арендодателем. Возможны случаи, когда призаключении договора аренды транспортного средства ГК РФ предусматривает правоарендатора без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.Однако в соответствии с п.1 ст.638 ГК РФ договором аренды могут бытьпредусмотрены иные положения по вопросу субаренды транспортного средства. Этомогут быть запрет или какие-либо иные ограничения на подобные действияарендатора (п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК РФ). В процессе эксплуатациитранспортного средства арендатор вправе без согласия арендодателя заключать отсвоего имени договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречатосновным условиям договора аренды или практическому назначению транспортногосредства (п.2 ст.638 ГК РФ).
Арендодатель производиткапитальный ремонт переданного в аренду имущества за свой счет (ст.616 ГК РФ).Законом, правовыми актами или договором может быть установлено иное. Подкапитальным ремонтом подразумевается комплексное исправление поврежденийобъекта, вплоть до полной замены всех изношенных частей. Проведениекапитального ремонта не должно вести к изменению технологического илислужебного назначения объекта. Это означает, что не должны придаваться новыекачества, характеристики. Так, капитальный ремонт зданий и сооруженийподразумевает смену изношенных конструкций (опор мостов, несущих стен и т.д.).При капитальном ремонте транспортных средств производится их полная разборка,замена всех изношенных деталей, т.е. основательное обновление.
Работы же по текущему,систематическому предохранению арендуемых объектов от их преждевременногоизноса, соответственно поддержанию в рабочем состоянии представляет собойтекущий ремонт. Он лежит на арендаторе, если иное не вытекает из положенийдоговора. Арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества вдолжном виде.
Таким образом,капитальный ремонт имущества лежит на арендодателе, а текущий – на арендаторе.
Порядок распределенияобязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов арендыопределен ГК РФ и самим договором. Общие правила об обязанностях сторонустановлены ГК РФ. Они действуют в том случае, когда договор аренды непредусматривает иные условия, которые могут быть установлены. Это означает, чтонормы, регулирующие обязанности сторон договора аренды, носят диспозитивныйхарактер (т.е. нет властного, одностороннего предписания правил распределенияобязанностей). Однако к определенным видам договора аренды ГК РФ применяетстрогие, императивные нормы. Так, ст.634 ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанностьосуществлять текущий ремонт транспортного средства с экипажем, в то время кактекущий ремонт арендованного транспортного средства без экипажа долженосуществляться арендатором. По договору проката проведение капитального ремонтаимущества всегда является обязанностью арендодателя (п.1 ст.631 ГК РФ).
Срок проведениякапитального ремонта должен быть определен договором аренды. Если это условиене оговорено, то срок должен быть разумным. Если капитальный ремонт требуетнеотложного устранения, арендодатель должен провести его без промедления. Приопределении понятия «разумный срок» следует опираться на обычай деловогооборота, т.е. на своеобразное правило обычного применения сроков осуществлениякапитального ремонта, не закрепленное в законе.
Улучшение арендованногоимущества может лежать как на арендодателе, так и арендаторе. По характерупреобразований необходимо различать отделимые и неотделимые улучшенияарендованного имущества. Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимыот объекты без причинения ему вреда. Отделимыми признаются улучшения, которыеможно отделить от объекта без причинения повреждений объекту аренды.
Произведенные арендаторомотделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (п.1ст.623 ГК РФ). По соглашению сторон отделимые улучшения могут быть переданыарендодателю с возмещением из стоимости либо без такового.
Неотделимые улучшениявсегда остаются у арендодателя, они связаны с объектом навсегда. В случае,когда неотделимые улучшения были произведены с согласия арендодателя, арендаторможет требовать от него возмещения их стоимости. Согласие арендодателя должнобыть обязательно в письменной форме. Если арендатор улучшил качественныехарактеристики объекта, не уведомив об этом арендодателя, требовать возмещенияпонесенных расходов он не вправе, если иное не установлено договором аренды. Нормаст.624 ГК РФ предусматривает возможность выкупа арендованного имущества. Взаконе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованноеимущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или доего истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Такимобразом, срок договора аренды может быть прекращен. Кстати, именно выкупсданного в аренду имущества государственных или муниципальных предприятийявляется одним из способов приватизации: эти правоотношения регулируютсяЗаконом о приватизации государственного и муниципального имущества. Условие овыкупе арендованного имущества может быть также предусмотрено дополнительнымсоглашением сторон. При этом ранее выплаченная арендная плата может бытьзачтена в выкупную цену.
1.6 Арендная платаПорядок, условия, срокивнесения арендной платы определяются договором (п.1 ст.614 ГК РФ). В случае,когда договором эти условия не оговорены, считается, что установлены сроки иусловия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимыхобстоятельствах. В ГК РФ предусмотрено несколько разновидностей арендной платы.Это могут быть и определенные платежи, например предоставление каких-либоработ, услуг, имущества. Разные виды арендной платы могут сочетаться междусобой, например деньги и услуги.
Арендная платаустанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой изего составных частей в виде:
Ø Твердых денежныхплатежей, вносимых периодически или единовременно
Ø Установленнойдоли полученных в результате использования арендованного имущества продукции,плодов или доходов
Ø Предоставленияарендатором определенных услуг
Ø Передачиарендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или варенду
Ø Возложения наарендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества(п.2 ст.614 ГК РФ).
Самым же распространеннымвидом арендной платы является плата в определенных суммах. Для некоторых видовдоговора аренды арендная плата устанавливается только в этом виде (например, подоговору проката).
Арендная плата может бытьустановлена только в национальной валюте, т.е. в рублях. В Конституции РФ(ст.75) закреплено, что защита и обеспечение устойчивости рубля – основнаяфункция Банка России, которую он осуществляет независимо от других органовгосударственной власти.
Сторонами договора можетбыть предусмотрено, что арендная плата подлежит внесению в рублях в суммеэквивалентной определенной сумме иностранной валюты или в определенных денежныхединицах, по курсу Банка России на день реализации платежа. При этом колебаниякурса, ставки или коэффициента не расценивается как изменение арендной платы.Она является зафиксированной в строгой форме.
Возможны ситуации, когдаразмер арендной платы в договоре не предусмотрен. Но целесообразней отражатьэто условие в договоре, так как его отсутствие может стать причиной спора нетолько между участниками правоотношения, но и с налоговыми органами или бухгалтерией.
Сроки внесения аренднойплаты определяются сторонами самостоятельно. На практике обычно арендная платавносится арендатором ежемесячно, ежеквартально либо один раз в год. В договоремогут быть оговорены отсрочка платежа или предварительные платежи. Аренднаяплата осуществляется также перечислением денежных средств на расчетный счетарендодателя. Размер арендной платы может меняться по соглашению сторон всроки, предусмотренные договором, но не более одного раз в год.
1.7 Прекращение договора арендыОбщие положения об арендетакже закрепляют нормы, регулирующие стадию прекращения договора аренды. Приизменении участников правоотношения договор может оставаться в силе.Законодатель четко определяет, что переход права собственности на сданное в арендуимущество не влечет прекращения или изменения договора аренды. Арендныеправоотношения не прекращаются, просто имеет место правопреемство – правовоезамещение. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, егоправа и обязанности по договору переходят к наследнику (п.2 ст.617 ГК РФ).Естественно договором может быть предусмотрено иное. Этой нормой защищаютсяправа наследников арендатора.
Арендодатель не имеетправа отказать арендатору во вступлении в договор на оставшийся срок его действия,за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личнымикачествами арендатора. В случае заявления о своих правах нескольких наследниковвопрос решается либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Статья 619ГК РФ определяет следующие основания, согласно которым арендодатель имеет правов одностороннем порядке требовать досрочного расторжения договора, а именно:
ü Использование имущества ссущественным нарушением условий договора или назначения имущества либо снеоднократными нарушениями;
ü Существенное ухудшение имущества;
ü Неуплата более двух раз подряд поистечении установленного договором срока арендного платежа;
ü Уклонение от осуществлениякапитального ремонта имущества в установленные сроки, а при их отсутствии вдоговоре – в разумные сроки в тех случаях, когда законодательством, иныминормативными правовыми актами производство капитального ремонта являетсяобязанностью арендатора.
Этот перечень не является закрытым, так как вдоговоре аренды могут быть указаны иные основания досрочного прекращения(расторжения) договора аренды.
Для реализации своегоправа арендодатель должен обратиться с иском в суд. Однако в целях защитыинтересов арендатора предусмотрен досудебный порядок урегулированияразногласий. Законодатель находится на защите интересов арендатора. Онобязывает арендодателя сначала письменно предупредить арендатора онеобходимости исполнить свои обязательства в разумный срок. И еслиарендодателем не были предприняты подобные действия, то и суд не правомоченрассматривать поданное исковое заявление со стороны арендодателя.
Арендатор, в своюочередь, имеет право на досрочное расторжение договора аренды, когда:
ü Арендодатель не предоставляетимущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществомв соответствии с условиями договора или назначением имущества;
ü Переданное арендатору имущество имеетпрепятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены договором, небыли известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотраимущества или проверке его исправности при заключении договора;
ü Арендодатель не производиткапитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при ихотсутствии в договоре – в разумные сроки;
ü Имущество в силу обстоятельств, закоторые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном дляиспользования (имеются в виду случайные обстоятельства и обстоятельстванепреодолимой силы).
Этот перечень также неявляется исчерпывающим. Его всегда можно дополнить, но, как в случае сарендодателем, нельзя ограничивать в договоре. На арендаторе также лежитобязанность предварительно направить арендодателю письменное предупреждение стребованием устранить допущенные нарушения. После этого в силу бездействия(неполучение ответа в указанный в предложении срок) арендодателя договор арендыпо требованию арендатора расторгаются в судебном порядке.
Договор аренды прекращает свое действие по истечениисрока аренды. В случае, если в договоре срок аренды не был указан, то каждаясторона имеет право отказаться от исполнения договора. Для этого необходимопредупредить об этом другую сторону за один месяц. При аренде недвижимогоимущества этот срок продлевается до трех месяцев. За участниками арендныхправоотношений сохраняется право установления иного срока уведомления опрекращении договора.
В соответствии с п.1ст.450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно в любое время при наличиисогласия обеих сторон. Расторжение договора аренды при отсутствии взаимногосогласия возможно только при неполучении ответа в срок, указанный впредложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок. С прекращением срокадействия договора арендатор обязуется вернуть арендодателю имущество. Этообязательный пункт соглашения, и его предписание должно быть исполнено независимоот оснований прекращения договора. Имущество должно быть возвращено в томсостоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа, или всостоянии, обусловленном договором. Соответственно по договору арендыпередается имущество без передачи права собственности на него.
Если арендаторнесвоевременно возвратит арендованное имущество, арендодатель вправепотребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Это не означаетпродления срок договора аренды, если до окончания его течения арендодательуведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. В случае, когдаполученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, онможет потребовать также их возмещения.
2. Отдельныевиды договоров аренды
2.1Договор проката
Договор прокатарегулируется не только нормами ГК РФ, но и ФЗ «О защитеправ потребителей» лишь в том случае, если арендатором является физическое лицо– гражданин. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества варенду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуетсядоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение ипользование.
Основной признак договорапроката – арендодатель всегда должен являться предпринимателем. Это означает,он осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности. Арендодателем может быть как коммерческаяорганизация, так и индивидуальный предприниматель. В то же время объектомарендных отношений договора проката всегда должны быть движимые вещи. Какправило, они передаются арендатору для потребительских целей, но в договореможет быть предусмотрено иное.
Договор проката являетсяразновидностью договора аренды, и поэтому к отношениям по прокату применяютсяобщие положения договора аренды. Однако специальными нормами может бытьустановлено иное. Так, п.2 ст.626 ГК РФ предусматривает, что договор прокатадолжен быть заключен в письменной форме, т.е. необходимо наличие письменногодокумента, выражающего содержание условий договора.
Договор являетсяпубличным: он обращен к неопределенному кругу лиц. Это означает, что каждыйдееспособный гражданин, достигший возраста 18 лет, имеет право вступать вотношения, регулируемые договором проката. Коммерческая организация илииндивидуальный предприниматель, заключающие с гражданами договор проката, невправе оказывать предпочтение одному лицу перед другими в отношении заключенияпубличного договора. Исключения составляют случаи, прямо закрепленные законом.Условия договора (например, о цене) должны быть равными для всех потребителей.Однако законом и иными правовыми актами могут устанавливаться определенноговида льготы для отдельных категорий граждан. Необоснованный отказ от заключениядоговора проката не допускается. Он заключается на срок не более одного года.
Правила о возобновлениидоговора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора навозобн⠙вление договора аренды к договору проката не применяются (ст.627ГК РФ). Арендатор имеет право отказаться от договора проката в любое время,письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.
Арендодатель при передачеимущества обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого варенду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатацииимущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.Разъяснения арендодателя о правилах пользования движимой вещью должны бытьдостоверными, полными и доступными. Признак достоверности означает, что данныедолжны соответствовать действительности, полнота подразумевает совокупностьинформации, необходимой для использования, а доступность сведений заключается впредоставлении арендатору данных в понятной для понимания форме.
В соответствии со ст.629ГК РФ при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества,полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязанбезвозмездно устранить эти недостатки на месте либо произвести замену этогоимущества другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. По общемуправилу договора проката арендодатель должен заменить неисправное имущество в10-дневный срок. Иной срок может быть оговорен в договоре проката. В случае,когда недостатки имущества явились следствием нарушения арендатором правилэксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателюстоимость ремонта и транспортировки имущества. Причем не имеет значения, какогорода неисправности были причинены имуществу, и соответственно они должны бытьустранены, так как пользование подразумевает временное удовлетворение различныхпотребностей полезными свойствами имущества.
Арендная плата подоговору проката представляет собой всегда определенные в твердой суммеплатежи. Они могут быть уплачены как единовременно, так и периодически. В случаедосрочного возврата имущества арендатором арендодатель обязуется возвратитьсоответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующегоза днем фактического возврата вещи (имущества). Взыскание с арендаторазадолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основанииисполнительной надписи нотариуса (п.3 ст.630 ГК РФ). Арендодатель обязанпроизводить капитальный и текущий ремонт имущества.
Сдача в субарендуимущества, передача арендатором своих прав и обязанностей по договору прокатадругому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залогарендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственныетоварищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив гражданскимзаконодательством не допускается.
2.2Договор аренды транспортных средств
Аренда транспортных средстввозможна как с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации,так и без предоставления этих услуг. Предметом договора аренды могут бытьтолько транспортные средства: автомобили, автобусы, вертолеты, самолеты,теплоходы и т.д. Этот вид договора аренды называется еще договором фрахтованияна время. Договор аренды транспортного средства подразделяется на два вида сэкипажем и без экипажа.
По договору арендытранспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендаторутранспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказываетсвоими силами услуги по управлению им по его технической эксплуатации. Правилао возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественномправе арендатора на заключение договора аренды на новый срок к этому видудоговора не применяются. Для договора аренды транспортного средства с экипажемпредусмотрена обязательная письменная форма (ст.633, 643 ГК РФ).
Арендатор вправе безсогласия арендодателя сдавать арендованное имущество (транспортное средство) всубаренду (п.1 ст.638 ГК РФ), а также заключать с третьими лицами договорыперевозки и иные договоры. Для этого вида договора аренды характерно и то, чтоособенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаютсятранспортными уставами и кодексами.
Арендодатель в течениевсего срока договоры аренды транспортного средства с экипажем обязанподдерживать надлежащее состояние сданного имущества в аренду, включаяосуществление текущего и капитального ремонта транспортного средства (ст.634 ГКРФ). Это положение подразумевает и предоставление необходимых принадлежностей,т.е. аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставлениеарендодателем арендатору за плату во временное владение и пользованиетранспортного средства и оказание услуг по управлению этим транспортнымсредством и его технической эксплуатации. Арендодатель обязуется обеспечиватьнормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указаннымив договоре. Самим договором может быть предусмотрен более широкий круг услуг.
Состав и квалификацияэкипажа транспортного средства должны отвечать обязательным для сторонправилам. Если подобные правила договором не установлены, они должны отвечатьтребованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида.Члены экипажа должны являться работниками арендодателя, подчиняющимися егораспоряжениям по управлению и технической эксплуатации.
По общему правилу расходыпо оплате услуг членов экипажа, а также на их содержание несет арендодатель,хотя договором может быть установлено иное. Так, достаточно важным моментомэтого вида договора аренды является страхование транспортного средства. Какизвестно, страхование представляет собой отношения по защите имущественныхинтересов физических и юридических лиц при наступлении определенных событий(страховых случаев) за счет денежных средств, формируемых из уплачиваемых имистраховых взносов (страховых премий). Страховые организации должны иметьразрешение на занятие подобного вида деятельностью – лицензию. Обязанностьстраховать транспортное средство и ответственность за ущерб, который может бытьпричинен им или в связи с эксплуатацией, возлагаются на арендодателя. Но опятьже договором аренды может быть предусмотрено иное.
Ответственность за вред,причиненный транспортным средством, несет арендодатель, причем не имеетзначения, какой и чем именно ущерб был причинен. Арендодатель имеет праворегрессного требования к арендатору о возмещении сумм, выплаченных третьимлицам. Для этого ему необходимо доказать, что вред возник вследствие виныарендатора. Обязанностями арендатора являются несение расходов, возникающих всвязи с коммерческой эксплуатации транспортного средства (например, расходы натопливо), и возмещение арендодателю убытков в случае гибели или поврежденияарендованного транспортного средства, если арендодатель докажет, что гибель илиповреждения транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которыеарендатор отвечает в соответствии с законом или условиями договора.
По договору арендытранспортного средства без экипажа или без предоставления услуг по управлению итехнической эксплуатации арендодатель предоставляет во временное пользованиеарендатору лишь транспортное средство. Предоставление услуг по данному договоруисключается.
Арендатор в течение всегосрока договора аренды обязан поддерживать надлежащее состояние арендованноготранспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта(ст.644 ГК РФ). Арендатор самостоятельно осуществляет управление транспортнымсредством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. В отличие отаренды транспортного средства с экипажем несет расходы на содержаниетранспортного средства. Арендатор обязуется страховать транспортное средство исвою ответственность (ст.646 ГК РФ).
Если иное непредусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдаватьарендованное имущество в субаренду на условиях договора аренды транспортногосредства с экипажем и без такового. Арендатор вправе без согласи арендодателязаключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они непротиворечат целям использования транспортного средства или его назначению.Арендатор несет ответственность за вред, причиненный третьи лицам транспортнымсредством, его механизмом, устройствами, оборудованием.
Особенности аренды отдельных видов транспортныхсредств устанавливаются транспортными уставами и кодексами (ст.641, 649 ГК РФ),так как отдельные виды транспортных средств имеют свою специфику.
2.3 Договораренды зданий и сооружений
Несмотря на то, чтодоговору аренды зданий и сооружений посвящены всего лишь 6 статей (ст.650-656ГК РФ), именно этот вид договора имеет ряд специальных правил, обусловленныхприсущими только подобного рода объектам определенными свойствами. Здания исооружения являются объектами недвижимости. Они представляют собой техническивесьма сложные, массивные и соответственно дорогостоящие предметы материальногомира.
В письме Высшегоарбитражного суда РФ от 01.06.2000г. № 53 «О государственной регистрациидоговоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что договор аренды нежилыхпомещений, заключенный на срок менее года, государственной регистрации нетребует. Этот вид договора аренды считается заключенным в соответствии с п.1ст.433 ГК РФ, т.е. с момента получения лицом, направившим оферту, акцепта.
Договор аренды,подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такойрегистрации.
Недвижимость неразделимосвязана с землей. Соответственно в момент передачи в аренду недвижимогоимущества должно передаваться право на часть земельного участка, которая занятаобъектом недвижимости и необходима для ее использования в соответствии с егоназначением, т.е. для полноценного эксплуатирования. Аренда здания илисооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю направе собственности, допускается без согласия собственника этого участка (п.3ст.652 ГК РФ). Это правило применяется, если не противоречит условиямпользования таким участком, установленным законом или договором с собственникомземельного участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованноездание или сооружение, продается третьему лицу, то за арендатором сохраняетсяправо пользования частью земельного участка, которая занята зданием инеобходима для его использования, на условиях, действовавших до продажиземельного участка (ст.653 ГК РФ).
Понятие «здание» заменилопонятие «нежилое помещение» с введением в действие ч.2 ГК РФ. К зданиям (а впрошлом к нежилым помещениям) относятся объекты недвижимости, используемые дляпроизводственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательскихи иных целей. Нежилое помещение может находиться в жилом доме. Чаще всего онизанимают одни из первых этажей (магазины, парикмахерские, клиники и т.д.).Жилое помещение не может являться объектом этого вида договора аренды,поскольку помещения должны быть прежде всего непригодны для проживанию в нихлюдей (процесс признания жилого помещения нежилым представляет собой довольносложную процедуру).
В соответствии со ст.654ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора арендыздания. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия оразмере арендной платы договор аренды данного вида имущества считаетсянезаключенным. К договору аренды здания не применяется общее правило, согласнокоторому в случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не можетбыть определена исходя из условий договора, исполнение его должно быть оплаченопо цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается зааналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора арендыпосредством почтовой, телеграфной или иной связи.
Срок действия договорадля договора аренды здания или сооружения не является существенным условием иустанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, тодоговор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждаясторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другуюсторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок дляпредупреждения.
Договор аренды здания может быть расторгнутдосрочно:
1) По соглашениюсторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания;
2) При ликвидацииорганизации-арендатора;
3) В судебномпорядке при существенном нарушении условий договора.
Законодательство подсущественным нарушением условий договора подразумевает такое нарушение договораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она взначительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать призаключении договора.
2.4 Арендапредприятий
Договор арендыпредприятий – разновидность договора аренды недвижимости. Из самого названиядоговора следует, что его предметом является предприятие в целом какимущественный комплекс, который должен быть использован в предпринимательскойдеятельности. Помимо этого, в состав предприятия могут входить основные иоборотные средства, а также исключительные права, право требования и дажедолговые обязательства.
В качестве основныхсредств предприятия принято классифицировать как раз здания, сооружения,земельные участки, оборудование. К оборотным средствам законом отнесены сырье,материалы, продукция. Исключительные права у каждого предприятия могут бытьразные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменноенаименование, товарный знак, знак обслуживания.
По договору аренды предприятиякак имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передатьарендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки,здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотныесредства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могутпередаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения(лицензии) на занятие определенным видом деятельности.
Арендодатель переводитвсе имеющиеся долги у предприятия на арендатора, при этом уведомлениекредиторов со стороны арендодателя обязательно. Кредитор, не давший согласие наперевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомленияпотребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненныхэтим убытков. Согласие кредитора должно быть выражено в письменной форме.Кредитор, который не был уведомлен об аренде предприятия, вправе предъявить теже требования в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать обаренде предприятия. Это означает, что с момента передачи предприятия впользование арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем повключенным в состав предприятия долгам, которые были переданы арендатору безсогласия кредитора 9п.4 ст.657 ГК РФ). Субъектами по данному виду договорааренды являются предприниматели, а существенным условием договора, помимопредмета, является также размер арендной платы.
Договор арендыпредприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа,подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежитгосударственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия влечет егонедействительность.
Передача предприятияарендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия кпередаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта,является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное непредусмотрено договором аренды предприятия.
Арендатор вправе безсогласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временноепользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имуществаарендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанностипо договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условий, чтоэто не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положенийдоговора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены иные условия.Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, атакже в случаях, предусмотренных законом.
Арендатор вправе безсогласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественногокомплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,увеличивающее его стоимость. И в этом случае сторонам может быть предусмотреноиное. Статья 661 ГК РФ закрепляет обязанности арендатора по содержаниюпредприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор предприятия обязанв течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживатьпредприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять еготекущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные сэксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором,а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.
Арендатор предприятияимеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений арендованногоимущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иноене предусмотрено договором. Арендодатель может быть освобожден судом отобязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, чтоиздержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имуществасоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или приосуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности иразумности.
При прекращении договорааренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращенарендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657 и 659 ГК РФ.Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление ипредставление на подпись передаточного акта, является в этом случаеобязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять же договором можетбыть предусмотрено иное.
Договор арендыпредприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь такжемного диспозитивных норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодныедля них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдениекоторых может повлечь за собой признания договора недействительным.
2.5Договор финансовой аренды (лизинг)
Для некоторых предприятийвступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли.Вследствие развития предпринимательской деятельности договор арендыпретерпевает правовые новшества. Одним из них является договор финансовойаренды, называемый также договором лизинга.
Отношения между сторонампо договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФи ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
За лизингом признаетсясовокупность экономических правоотношений, которые возникают вследствиереализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предметадоговора. Непосредственно же сама лизинговая деятельность представляет собойразновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передачеего на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим лицам заопределенную плату.
По договору финансовойаренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в собственность указанноеарендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору этоимущество за плату во временное владение и пользование. Выгодным для обеихсторон договор будет в том случае, когда сумма арендной платы будет близкой кстоимости передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено,что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем илипереход арендованного нежилого помещения в собственность арендатора поистечении срока аренды или до истечения такового при условии внесенияарендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Предмет договорафинансовой аренды – любые непотребляемые вещи, используемые дляпредпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и другихприродных объектов (ст.666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могутбыть предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество,которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаватьсяэто имущество может и физическим, и юридическим лицам.
Договор финансовой аренды имеет специфический составсубъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все трисубъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые отношенияпрежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавеци арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендаторомсохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования,вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом иарендодателем. Требования могут носить разный характер, например, в отношении качестваи комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаяхненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.
Арендатор имеет права иисполняет обязанности покупателя. Это означает, что арендатор признаетсясубъектом договора купли-продажи. Арендатор не может без согласия арендодателярасторгнуть договора купли-продажи. Оба субъекта договора непосредственноаренды выступают как солидарные кредиторы. По общему правилу арендодатель неотвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих издоговора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность за выборпродавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявитьтребования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно продавцу,так и㧎арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
В начале вступления вправоотношения подобного характера арендодатель, приобретая имущество дляарендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено дляпередачи его в аренду определенному лицу. Это требование императивно: продавецдолжен знать о возлагающейся на него ответственности. Что же касается рискаслучайной гибели имущества или его случайной порчи, то он переходит карендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договоромфинансовой аренды может быть предусмотрено иное.
Договор финансовой арендыможет быть долгосрочным (срок – более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) икраткосрочным (до 1,5 лет).
Законодательствомпредусмотрены следующие виды лизинга:
1. Финансовый –предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; поистечении срока договора предмет лизинга переходит в собственностьлизингополучателя.
2. Оперативный –предмет договора финансовой аренды при его покупке выбирает лизингодатель,право собственности у лизингополучателя не возникает, уступка им своих правтретьему лицу не допускается.
3. Возвратный –собственник имущества продает его лизинговой компании на условии, что последняябудет сдавать его в аренду только ему.
Заключение
Таким образом, все правовыеотношения, возникающие в процессе реализации договора аренды, относятся главнымобразом к отношениям пользования (извлечения полезных свойств) имуществом. Заредким исключением договор содержит нормы, закрепляющие право арендатора напереход арендованного ранее имущества в собственность.
Цель договора аренды –обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованыобе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временнолибо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например,высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое имущество не нужно или онпреследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другомулицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает егоарендатору на возмездной основе. Последний признак позволяет отличать аренду отбезвозмездного пользования имуществом (ссуды). Арендодатель, оставаясьсобственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он можетпроизвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора вслучаях и порядке, предусмотренных законом или договором.
Охарактеризовать договораренды можно следующим образом: консенсуальный, взаимный, возмездный.Консенсуальный этот договор потому, что считается заключенным с моментадостижения согласия между сторонами. Согласием считается подписание договора.Этим договор аренды отличается от реальных договоров (например, договорадарения), которые под моментом своего заключения подразумевают реальнуюпередачу вещи. Взаимным этот договор классифицируется потому, что стороныобладают взаимными правами и обязанностями. Договор аренды также признаетсявозмездным, так как одной из основных обязанностей арендатора признаетсясвоевременное внесение арендной платы за пользование имуществом.
Основным источником норм,регулирующих договор аренды в России, является ГК РФ. Глава 34 Кодексазакрепляет общие положения об аренде (ст.606-625) и специальные нормы отдельныхвидов договоров аренды (ст.625-670). В случае отдельных правоотношений,связанных с арендой транспортных средств, автомобилей, а также зданий исооружений, нормы могут быть урегулированы иными нормативными правовыми актами,например, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, федеральнымизаконами, иными кодексами, положениями транспортных уставов. Так, арендныеправоотношения транспортных средств регулируются исключительно нормамитранспортных уставов. Земельным кодексом РФ урегулированы нормы арендыземельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков.Таким образом, нормы, регулирующие арендн埜еправоотношения, представляют собой в достаточной степени несистематизированныйкомплекс правил, центральным источником которого является ГК РФ.
В ГК РФ предусмотрено толькопять видов договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданийи сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг). Фактически же ихможно выделить гораздо больше, и зачастую на практике субъекты оформляютарендные правоотношения различными договорами.
Договор аренды отнесен к числугражданско-правовых договоров, носящих диспозитивный характер. Однако это неозначает, что стороны должны халатно относиться к составлению и процессуреализации договора аренды. Судебная практика показывает, что любая нечеткаяформулировка условия договора влечет за собой его возможное двоякое толкование.Именно для этого некоторые общие положения о договоре аренды носят императивныйхарактер (срок договора проката, обязательная письменная форма договора дляюридических лиц).
Литература
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993.
2. Гражданский кодекс РоссийскойФедерации части 1, 2 и 3 № 51-ФЗ от 30.11.1994, № 14-ФЗ от 26.01.1996, №146-ФЗ от 26.11.2001.
3. Гражданский процессуальный кодекс РФот 14.11.2002 № 138-ФЗ.
4. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Федеральный закон от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
7. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ.
8. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ.
9. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ.
10. Устав автомобильного транспорта РСФСР, утв. постановлением СМ РСФСР от 8января 1969 г. N 12.
11. Беседин Д.Р., Горелова Т.В.,Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. — «Издательский Дом»Главбух", 2003 г.
12. Кабалкин А. Договор проката //«Российская юстиция», N 6, июнь 2000г.
13. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) — М.:Юрайт-Издат, 2004г.
14. Комментарий к Гражданскому кодексуРФ (постатейный) под ред. О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра- М, 1998г.
15. Красноперова О.А. Арендныеотношения: гражданско-правовой аспект // «Гражданин и право», N 4, 5,июль — октябрь 2003 г.
16. Оглоблина О.М. Аренда икупля-продажа недвижимости: практическое пособие — М.: Юринформцентр, Изданиег-на Тихомирова М.Ю., 2003
17. Степанов А. Договоры вхозяйственной деятельности предприятий // «Право и экономика», N 9,сентябрь 2004 г.
18. Тельгарин Р.«О свободезаключения гражданско-правовых договоров в сфере предпринимательства» //«Российская юстиция», 1997, N 10
19. Титова Г. Договоры аренды //«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 26, июнь 2002 г.
20. Украинский Р.В. Реализациятоваров, работ, услуг и… предоставление имущества в пользование //«Законодательство», N 5, май 2004 г.