Реферат: Договор аренды

УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ

«Могилевский колледж Министерства внутренних дел
Республики Беларусь»

Зачетная книжка № 77

Вариант № 9

Контрольная работа

по гражданскому праву РБ

на тему

«Договор аренды»

слушателя 4 курса

Могилевского колледжа МВД Республики Беларусь

Лаврова Михаила Владимировича

Могилев, 2007

ПЛАН

ВВЕДЕНИЕ                                                                                                     3

1.        Понятиеи признаки договора аренды                                                 4

2.        Формадоговора аренды. Субаренда                                                   7

3.        Ответственностьза неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды                                                                                                    10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                            13

ЗАДАЧА                                                                                                        14

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ                                       15


Введение

Экономическая сущность исоциальная значимость договора аренды состоит в том, что во многих случаяхприобретение имущества в собственность (хозяйственное ведение, оперативноеуправление) нецелесообразно, поскольку это имущество используется лишь иногда.Для отдельного субъекта такое приобретение невыгодно, потому что омертвляютсяна долгое время затраченные на это средства. Для общества в целом этоневыгодно, потому что приходится производить определенные вещи в большемколичестве, чем нужно. Они морально устаревают задолго до полного износа, а наих хранение и содержание в надлежащем состоянии требуются значительныесредства. Иногда и утилизация такого имущества требует больших расходов. Удовлетворениепотребностей в таком имуществе осуществляется посредством аренды в силуособенностей имущества, которым они удовлетворяются.

Сдача имущества в арендупривлекательна и для собственника имущества. Она обеспечивает ему возможностьнаиболее эффективно использовать имущество и получать определеннуюэкономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не можетэксплуатировать имущество.

Целью данной работыявляется раскрытие сущности аренды в гражданско-правовых отношениях. Длядостижения поставленной цели является целесообразным достижение следующихзадач:

—   Раскрыть понятиеи признаки договора аренды, такие как: предмет, срок, арендная плата;

—   Привестиклассификацию видов аренды;

—   охарактеризоватьформы договора аренды;

—   раскрыть понятиеи сущность субаренды;

—   показатьответственность за неисполнение или надлежащее исполнение договора аренды.

1.     Понятие ипризнаки договора аренды

 

Сторонами по договору аренды являютсяарендодатель и арендатор. Ими могут быть и физические, и юридические лица, исамо государство, и административно-территориальные единицы. Согласно ст. 579ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателямимогут быть также лица, управомоченные законодательством или собственникомсдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено правораспоряжаться имуществом, принадлежащим Республике Беларусь илиадминистративно-территориальным единицам.

Предметом договора аренды могут быть толькоиндивидуально-определенные непотребляемые вещи. Они могут постепенноизнашиваться, но сохраняют сою форму в течение всего срока аренды. Этаособенность предмета договора аренды объясняется тем, что по прекращениидоговора аренды арендодателю арендатором возвращается то же имущество, в томсостоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 593 ГК). Имущество, обладающееродовыми признаками, не может быть предметом договора аренды.

Предмет договора арендыпо общему правилу является единственным его существенным условием[[1]].

Примерный переченьобъектов, которые могут быть предметом договора аренды, дан в ст. 578 ГК. Иммогут быть: земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иныеимущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортныесредства и другие непотребляемые вещи.

Цена, как правило, не являетсясущественным условием договора аренды. Арендатор обязан своевременно вноситьплату а пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения аренднойплаты определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они неопределены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычноприменяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 585 ГК). Однако в договоре аренды здания или сооружения существеннымусловием является цена (арендная плата). При отсутствии согласованного сторонамив письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания илисооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).

Срок также не является существеннымусловием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договораренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправев любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону заодин месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Правда,законодательством или договором может быть установлен иной срок предупрежденияо прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст.581 ГК). Такой договор может длится до первого предъявления требования одной изсторон о прекращении договора[[2]].

 Многие отношениявладения и пользования чужим имуществом за вознаграждение обладаютспецифическими особенностями, например, отношения аренды транспортных средств,зданий и сооружений, предприятий. В связи с этим тип договора аренды делится навиды, каждому из которых посвящен отдельный параграф главы 34 ГК, импредшествует параграф, содержащий общие положения об аренде. Гражданский кодексразличает пять видов аренды:

—   Прокат;

—   Арендутранспортных средств;

—   Аренду зданий исооружений;

—   Арендупредприятий;

—   Лизинг.

По каждому из видовимеются специальные акты законодательства, поэтому регулирование договорныхотношений аренды осуществляется по принципу «закон специальный отклоняет законобщий» — сначала применяются правила специальных актов законодательства, затемправила соответствующего параграфа главы 34 ГК «Аренда» и только потомприменяются правила параграфа 1 главы 34 ГК «Общие положения об аренде».


2. Формадоговора аренды. Субаренда

Форма договора арендыопределяется по правилам ст. 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года,а если хотя бы одной и сторон договора является юридическое лицо, — независимоот срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 1 ст. 580 ГК). Эта нормаявляется исключением из правила ст. 162 ГК, согласно которому форма сделкиграждан между собой зависит от суммы сделки. Договоры аренды между гражданамимогут заключаться в устной форме только на срок менее года, если только законодательствомне предусмотрено иное для данного вида договора аренды или аренды определенногоимущества.

Важно отметить, чтодоговоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации,если иное не установлено законодательными актами (п. 2 ст. 580 ГК). Так,передача участков государственного лесного фонда в аренду оформляется договоромаренды участков государственного лесного фонда, который подлежитгосударственной регистрации в соответствии с гражданским законодательствомРеспублики Беларусь (ч. 3 ст. 45) Лесного кодекса Республики Беларусь).Республиканский центр учета и регистрации недвижимости при Министерствежилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь осуществляет ведениеЕдиного государственного реестра договоров аренды зданий, сооружений, нежилыхпомещений. Временное положение о порядке государственной регистрации договороваренды зданий, сооружений, нежилых помещений утверждено постановлением СоветаМинистров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452[[3]].Договор аренды таких субъектов считается заключенным, изменения в негосчитаются внесенными с момента их государственной регистрации.

Особые требованияпредъявляются к договору аренды имущества, предусматривающему переход впоследующем права собственности на это имущество к арендатору. Такой договорзаключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такогоимущества (п. 3 ст. 580 ГК). Так, договор купли-продажи недвижимостизаключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами, под страхом его недействительности, поэтому договор арендынедвижимости с правом выкупа арендованного имущества должен быть совершен втакой же форме.

Дополнительные требованияпредъявляются к договору аренды предприятия (ст. 521 и 531 ГК).

Договор аренды движимогоимущества с условием его выкупа может быть заключен в любой форме, установленнойдля совершения сделок. 

 Арендатор имеет право ссогласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другимлицам. Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место в случаях:передачи прав арендатора в залог; внесения их в качестве вклада в уставный фондхозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственныйкооператив; сдачи арендованного имущества в субаренду; предоставленияарендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Из перечисленных случаевпередачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда. Присубаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор – вкачестве арендатора, поэтому к договорам субаренды применяются правила одоговорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства(ч. 3 п. 2 ст. 586).

Договор субарендыпорождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичногодоговора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок,превышающий срок договора аренды (ч. 2 п. 2 ст. 586 ГК). Этим объясняетсяправило п. 2 ст. 589 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды пооснованиям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, являетсяничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договорсубаренды.

Если иное непредусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращениезаключенного вместе с ним договора субаренды, но субарендатор в этом случаеимеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в егопользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срокасубаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды(п. 1 ст. 589 ГК).


3. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнениедоговора аренды

Согласно гражданскомузаконодательству основной обязанностью арендодателя является обязанностьпредоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующе условиям договорааренды и назначению имущества (п. 1 ст. 582 ГК). При этом арендодатель отвечаетза недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частичнопрепятствующие пользованию им, независимо от того, знал о наличии этихнедостатков или нет сам арендодатель во время заключения договора, т.е.независимо от его вины. При обнаружении недостатков в арендованном имуществеарендатор вправе по своему выбору:

—   Потребовать отарендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либовозмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

—   Непосредственноудержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков изарендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

—   Потребоватьдосрочного расторжения договора.

Если удовлетворениетребований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков изарендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправепотребовать возмещения непокрытой части убытков.

Передача имущества варенду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц наэто имущество, поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязанпредупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в арендуимущество (сервитуте, праве залога и т.п.), поскольку такое обременениеимущества может повлечь серьезные препятствия для использования арендаторомарендованного имущества. Неисполнение арендодателем этой обязанности даетарендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договораи возмещения убытков (ст. 584 ГК).

Арендодатель долженпредоставить арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре арендысрок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок. Вслучае невыполнения этой обязанности арендатор вправе истребовать от него этоимущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоретакой срок не указан, — в разумный срок по правилам ст. 369 ГК и потребоватьвозмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребоватьрасторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3ст. 582 ГК).

Арендодатель обязан засвой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, еслииное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 587 ГК).

Нарушение арендодателемобязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право посвоему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором иливызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимостьремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующегоуменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещенияубытков[[4]].

Арендатор обязанпользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договорааренды, а если такие условия договором не определены, — в соответствии сназначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). При этом арендодатель не имеет правабез согласия арендодателя передавать эти права другим лицам. Нарушениеарендатором обязанности, предусмотренной п. 1 ст. 586 ГК, может повлечьдосрочное расторжение договора с возмещением убытков арендодателя (п. 3 ст.586).

Важнейшая обязанность арендатора – своевременновносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пункт 5 ст. 585 ГКпредусматривает санкции в случае существенного нарушения арендатором сроковвнесения арендной платы. Арендодатель вправе, если иное не предусмотренодоговором аренды, потребовать от него досрочного внесения арендной платы вустановленный арендодателем срок. При этом он не может требовать досрочноговнесения арендной платы более, чем за два срока подряд. При прекращении договора аренды арендатордолжен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он егополучил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором(ч. 1 ст. 593 ГК). В случае нарушения арендатором обязанности возвратитьарендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправепотребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указаннаяплата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать ихвозмещения (ч. 2 ст. 593 ГК). Когда за несвоевременный возврат арендованногоимущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканыв полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ч. 3 ст.593 ГК). 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, договор аренды является консенсуальным,возмездным и двусторонним. Сторонами договора являются арендодатель иарендатор. Они при нарушении условий договора, несут ответственность согласноГК РБ.

Единственноесущественное условие договора аренды — предмет договора, коим являютсяиндивидуально-определенные вещи, которые по прекращении договора арендывозвращаются арендатором арендодателю.

В течение договорааренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.Если в договоре аренды не определен срок, договор аренды считается заключеннымна неопределенный срок.

В обязанностиарендодателя входит: предоставить арендатору имущество вместе со всеми егопринадлежностями и относящимися к нему документами; предупредить арендатора обовсех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество; в срок, указанный вдоговоре аренды (а в случае отсутствия его указания – в разумный срок); за свойсчет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества; попрекращении договора аренды принять от арендатора сданное в аренду имущество иоплатить арендатору стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшенийарендованного имущества, произведенных арендатором за счет собственных средстви с согласия арендодателя.

Обязанностями арендатораявляется: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиямидоговора аренды и в соответствии с назначением имущества, своевременно вноситьплату за пользование им, поддерживать имущество в исправном состоянии,производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержаниеимущества, с согласия арендодателя передать свои права частично или полностьюдругим лицам, при прекращении договора аренды – передать арендодателю имуществов том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или всостоянии, обусловленном договором.

ЗАДАЧА

Решение:

Как видно изобстоятельств дела, дом принадлежит четырем наследникам на праве общейсобственности. Для того, чтобы трое наследников могли продать свой дом,необходимо установить долевую собственность лиц, что может быть сделано посоглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия –по решению суда.

Трое наследников немогут требовать от четвертого наследника продажи всего дома, так как согласноп. 1 ст. 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,осуществляется по соглашению всех его участников.

Вместе с тем, троенаследников могут распорядиться своими долями, продав их (п. 2 ст. 249 ГК) ссоблюдением правил, установленных ст. 253 о предоставлении четвертомунаследнику преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

В любом случае, доводтвоих наследников о том, что при продаже дома целиком, его рыночная стоимостьрезко возрастет, не может быть принят судом, так как это нарушило бы правосвободного распоряжения четвертым наследником имуществом, находящимся в долевойсобственности (п. 2 ст. 249).

Очевидно, что иск троихнаследников не будет удовлетворен судом.


СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1.        Гражданскийкодекс Республики Беларусь. – 3-е изд., с изм. И доп. – Мн.: Национальныйреестр правовой информации Республики Беларусь, 2003.

2.        Гражданское право:Учебник. Т.2. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1999. – с. 147-149.

3.        Гражданскоеправо: В 2 ч. Ч. 2: Учебник / Под общ. ред. проф. В.Ф. Чигира. – Мн.: Амалфея,2002. – с. 159-183. 

4.        Постановление СоветаМинистров Республики Беларусь от 20 сентября 2000 года № 1452 // Национальныйреестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 91. 5/4108.

еще рефераты
Еще работы по государству и праву