Реферат: государственная регистрация прав на недвижимое имущество

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3 ГЛАВА 1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО 5 1.1. Исторический анализ законодательства России в области регистрации прав на недвижимое имущество 5 1.2. Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество 8 ГЛАВА 2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ПОРЯДОК ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ 25 2.1. Международная практика в области регистрации прав на недвижимость 25 2.2. Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимое имущество 29 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 43 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 46

ВВЕДЕНИЕ

В процессе формирования рынканедвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающихгосударственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причинее возникновения.

Во-первых, в силу сложившейсяпсихологии участники гражданско-правовых отношений полагали, чтоправоустанавливающие документы на недвижимое имущество может выдать толькогосударственный орган.

Во-вторых, юридические лица,приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность,хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника –государства.

В-третьих, нехватка оборотныхфинансовых средств у приватизированных предприятий или их собственниковвызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским илииные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовалисьсерьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и,как следствие, правоустанавливающие документы на него.

С принятием Гражданского кодексаРоссийской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним приобрели особую значимость, а сама регистрация – зачастуюправообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость отсоблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственностина недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п.2 ст. 8ГК), а в ряде случаев — действительность совершенной с недвижимым имуществомсделки.

Учитывая большое значениеобъектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а такжев гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Онзаключается в том, что право собственности, другие вещные права нанедвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат вобязательном порядке государственной регистрации в Едином государственномреестре учреждениями юстиции.

21 июля 1997 года был принятФедеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним”, который подробно регламентирует порядок проведения регистрациинедвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органовосуществляющих государственную регистрацию.

Целью курсовой работы являютсявопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Для достижения поставленной целинеобходимо решить следующее задачи:

1) рассмотреть историческиевопросы в области регистрации прав на недвижимое имущество;

2) дать краткую характеристикупорядка осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество;

3) определить международнуюпрактику в области регистрации прав на недвижимое имущество;

4) рассмотреть понятие иопределить современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимоеимущество.

ГЛАВА1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

1.1.Исторический анализ законодательства России в области регистрации прав нанедвижимое имущество

Существовавшее в конце XIX века в России публичное подтверждение вещных прав нанедвижимость достигалось с помощью так называемого крепостного порядка, которыйзаключался в том, что все акты на недвижимость в виде купчих, закладных и иныхкрепостей совершаются младшим нотариусом, а затем утверждаются старшимнотариусом с внесением последним записей в свои реестры (эти реестры, очевидно,можно считать слабым подобием поземельных книг, принятых в Европе).

Крепостной порядок в Россиирегулировался согласно Положению о нотариальной части от 14.04.1866г.Нотариальные части организовывались в губернских городах, иногда в уездах, приокружных судах. Нотариусы были государственными служащими, но содержались засчет вознаграждения, получаемого за предоставляемые услуги. Как правило, приокружном суде состоял один старший и несколько младших нотариусов. Все факты,касавшиеся недвижимости, старший нотариус отражал в двух книгах — крепостнойкниге и реестре крепостных дел. Ведение данного реестра осуществлялось вустановленном Министерством юстиции порядке по объекту недвижимости. Листреестра, соответствующий отдельному объекту недвижимости, состоял из несколькихразделов, касающихся сведений о самом объекте, его собственниках, а такжеразличных ограничениях и обременениях прав на него.[1]

Крепостные книги и реестрыкрепостных дел заводились на определенную территориальную единицу в пределахсоответствующего округа. Сделки с недвижимостью могли быть совершены в любомместе, но утверждались старшим нотариусом только по месту нахождения имущества.Для этого старшему нотариусу в течение года должны были представить выписку изактов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальнойформе сделки с недвижимым имуществом. После оплаты пошлины, и при отсутствииоснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку,делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. О произведенныхдействиях сообщалось органам власти, а сторонам на руки выдавалась выписка изкрепостной книги о внесенной в нее записи о сделке отчуждения земли, которая ислужила удостоверением права покупателя на землю.

Однако данная крепостная системаимела и ряд существенных недостатков. К ним можно отнести следующие:[2]

1) отсутствие единой законодательной системы;

2) значительное количество противоречащих друг другу норм;

3) недостаточная гласность в сфере установлению земельных прав (информациюоб объекте недвижимости из крепостных книг и реестра крепостных дел можно былополучить только с согласия собственника);

4) неопределенность, неоднозначность и недостаточная надежность прав нанедвижимость (например, при совершении нескольких сделок отчуждения земли вразных местах получал не тот, кто первым произвел сделку, а тот, кто ранеепредъявил запись для утверждения старшему нотариусу);

5) излишняя сложность и дороговизна процедуры.[3]

Для устранения этих недостатковкрепостного порядка к 1881г. был разработан проект Вотчинного устава(использование в названии слова “вотчинный” связано с тем, что исторически всеправа на недвижимое имущество именовались вотчинными правами).

Разработчики проекта определилицель введения вотчинной системы как “установление надлежащей гласности,определенности, и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободыв распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближениеместа совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранениенеформальной собственности”.[4]

Основными принципамипредложенного порядка назывались:

1) “начало внесения” — совершение записи прав собственности, ограниченныхправ, ограничений и обеспечений в крепостную книгу;

2) публичность (гласность) — признание вотчинных книг гласными идостоверными;

3) бесповоротность — признание прав, приобретенных на основании записи ввотчинных книгах, бесповоротными;

4) специальность — точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимыхв нее прав и обременений;

5) принцип старшинства — предполагал, что первоочередность ограничений иобременений прав собственности на недвижимость определяется временем внесениязаписи в вотчинную книгу.

Проектом Уставапредусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правахна недвижимость и сделок с ней, и которые являлись единственным источникомсведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагалобязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу вследующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершениисделок с недвижимым имуществом, требующих, согласно закону, совершениякрепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленноммежевыми законами. Запись вносилась на основании заявления собственника приудостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений обограничениях и обременениях на него.

Создатели проекта предусмотрелисоздание специальных учреждения — “вотчинных установлений”, в ведении которыхсосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в нихзаписей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинныхактов.

Такой проект, несомненно, имелреволюционное значение для оборота недвижимости в России. И естественно, что онвызывал среди специалистов серьезные дискуссии (например, обсуждалосьсоотношение регистрации прав на недвижимость, и состоянием землеустройства вРоссии на тот период). Споры продлились до начала первой мировой войны, апоследовавшая за этим революция сделала проблему неактуальной. Таким образом,дореволюционная Россия так и не получила действенного инструмента дляобеспечения надежности гражданского оборота недвижимого имущества.

Новый этап развития институтагосударственной регистрации прав на недвижимость наступил с принятиемКонституции РФ 1993 г. и дальнейших правовых актов, регулирующих осуществлениегосударственной регистрации прав на недвижимое имущество.

1.2.Порядок осуществления государственной регистрации на недвижимое имущество

Государственная регистрацияпроводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договораили уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образомоформленной доверенности. Надлежащим образом оформленная доверенность должнаотвечать всем требованиям Гражданского кодекса.

Если правообладатель или сторонав договоре — несовершеннолетний в возрасте до 14 лет (малолетний), илигражданин, признанный недееспособным, от его имени выступают законныепредставители, причем предъявления доверенности для этого не требуется.Законные представители малолетних – это родители, усыновители или опекуны, анедееспособных – опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от14 до 18 лет могут обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но присогласии на это их законных представителей. Это согласие должно быть выражено вписьменной форме.[5]

Как правило, обратиться сзаявлением о регистрации прав на основании договора могут все участвующие в немстороны. Но из текста ст.16 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним” вытекает, что, если речь идет о договоре,не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариусом, тогосударственная регистрация может быть проведена только по заявлениям всехсторон. Если же одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, товторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственнойрегистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав, при этомс уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкойрегистрации, если это уклонение было необоснованным (ст.165 ГК РФ).

Если же права возникли наосновании договора, не требующего нотариального удостоверения, ноудостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрациидостаточно заявления одной из них (абз.4 п.1 ст.16 ФЗ “О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). В ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” неотражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договорапредусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющихправо на подачу заявления о государственной регистрации, с единственнымусловием — нотариальным удостоверением договора, следует прийти к выводу, чтогосударственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон итогда, когда нотариальное удостоверение договора обязательно в силу закона.[6]

В случае если права возникают наосновании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления,заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношениикоторого приняты указанные акты (в данном случае имеются в виду индивидуальные(ненормативные) акты). Такие акты могут быть изданные только в случаях и впорядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правомосуществлять соответствующие властные действия от имени органа.

К заявлению, согласно ч.2 ст.16,ст.17 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”, должны быть приложены необходимые для регистрации документы, прежде всеготе, которые являются основаниями для государственной регистрации наличия,возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, а именно:

— акты, изданныеорганами государственной власти или органами местного самоуправления в рамкахих компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим вместе издания таких актов на момент их издания;

— договоры и другиесделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имуществана момент совершения сделки;

— акты(свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на моментее совершения;

— свидетельства оправе на наследство;

— вступившие взаконную силу судебные решения;

— акты(свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченнымиорганами государственной власти в порядке, установленном законодательством,действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

— иные акты передачиправ на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнегоправообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в местепередачи на момент ее совершения.

Под актами, изданными органамигосударственной власти или органами местного самоуправления в рамках ихкомпетенции, законодатель подразумевает нормативные акты, принятие которыхотнесено действующим российским законодательством (прежде всего КонституциейРФ) к компетенции различных органов государственной власти и местногосамоуправления.

Договоры и другие сделки могутбыть предметом государственной регистрации сами по себе, а равно в качествеоснования порождаемых, изменяемых или прекращаемых ими прав.

Для того чтобы договор былпризнан заключенным, сторон должны в предусмотренной законом форме достичьсогласия относительно его предмета и всех других существенных условий (ст.432ГК РФ). По общему правилу договор признается заключенным в момент, когда лицом,направившим оферту, получен акцепт, но если договор подлежит обязательнойрегистрации, то моментом его заключение считается, если иное не установленозаконом, момент государственной регистрации (ст.433 ГК РФ).

Если речь идет о договорах,связанных с правами на недвижимость, то эти договоры служат основанием длярегистрации возникновения, прекращения и перехода соответствующих прав. Вслучаях, когда Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную регистрациюразличных сделок, которые связаны с недвижимостью, регистрация прав, вытекающихиз соответствующих договоров, одновременно рассматривается как регистрациясделки. И только тогда, когда речь идет о сделках, направленных на обременениеправ на недвижимость, государственной регистрации подлежат сами соответствующиедоговоры (например, ст.352 ГК РФ).

Приватизация жилых помещенийосуществляется в соответствии с Законом “О приватизации жилищного фонда вРоссийской Федерации” от 04 июля 1991г. с последующими изменениями идополнениями. Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам всобственность по их желанию занимаемых ими жилых помещений в домахгосударственного и муниципального жилищного фонда.

Передача осуществляется набезвозмездной основе, причем гражданин имеет право на бесплатное приобретениежилья только один раз. Но существует и исключение: несовершеннолетние лица,ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации,сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилогопомещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда, подостижении совершеннолетия.

Приватизация оформляетсядоговором передачи жилья, который имеет свои особенности, почему и выделензаконодателем в отдельное основание возникновения, прекращения и перехода правна жилье. Главная особенность заключается в том, что провозглашенныйГражданским кодексом принцип свободы договора в данном случае касается толькоодной стороны — гражданина, желающего приватизировать занимаемое им жилье.

Еще одно основание для государственнойрегистрации прав — свидетельство о праве на наследство. Оно выдаетсянаследникам, принявшим наследство, в подтверждение их прав на полученноеимущество. Наследники приобретают право на имущество со дня открытиянаследства, поэтому можно сказать, что государственная регистрация прав нанедвижимость в данном случае носит не правоустанавливающий, аправоподтверждающий характер. Состав наследников определяется завещанием илизаконом.

В соответствии со ст.36 Основзаконодательства о нотариате выдают свидетельство о праве на наследство ипринимают меры к охране наследственного имущества только государственныенотариусы. И лишь при отсутствии в нотариальном округе государственнойнотариальной конторы совместным решением органа юстиции и нотариальной палатывыполнение соответствующих функций может быть поручено одному из нотариусов,занимающихся частной практикой.[7]

Свидетельство о праве нанаследство выдается всем наследникам вместе или каждому в отдельности — по ихжеланию (в последнем случае в свидетельствах указывается все наследственноеимущество и доля наследника, получающего свидетельство). Если окажется, чтокакое-либо имущество не включено в свидетельство о наследстве, то на него можетбыть выдано дополнительное свидетельство.

Права на недвижимое имущество,установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общихоснованиях. Под термином “решение суда” носит в данном случае обобщающийхарактер и обозначает так же решение третейского и арбитражного суда.

Решения суда в контексте ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”[8]могут признавать за гражданами и организациями определенные права на недвижимоеимущество (право собственности, право хозяйственного ведения, правооперативного управления, сервитутные и иные вещные права), признаватьнедействительными оспоримые сделки и указывать порядок применения последствийпризнания недействительными ничтожных сделок.

Действующее процессуальноезаконодательство наделяет лиц, участвующих в деле, а также судебногопристава-исполнителя правом постановления перед судом вопроса о разъяснениирешения (ст.17 Федерального закона “Об исполнительном производстве”).

Следует заметить, что право нанедвижимое имущество может быть установлено не только судебным решением, но иопределением суда об утверждении мирового соглашения сторон, определением илипостановлением кассационной, апелляционной, надзорной инстанции, вынесших новоерешение по делу либо изменивших решение суда.

Одним из оснований дляограничения прав на недвижимое имущество является наложение ареста на этоимущество, то есть его опись, объявление запрета распоряжаться им, а принеобходимости — ограничение права пользования, применяемый для обеспечения искаили в других целях. Арест имущества влечет следующие ограничения в правах:невозможность его продажи, дарения, мены, сдачи в наем (аренду), залога. Всвязи с этим ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним” (ст.28) предписана необходимость извещения регистратора опроизведенном аресте в трехдневный срок.

Еще одним основанием длягосударственной регистрации являются различные акты (свидетельства)государственных органов. Эти акты относятся к категории индивидуальных. Следуетзаметить, что к данному виду оснований относятся и различные акты органовместного самоуправления, наделенных необходимыми полномочиями. Компетенция иэтих, и органов государственной власти определяется законодательством,действовавшим в месте выдачи и на момент выдачи акта (документа).

В качестве примеров таких актовможно привести подлежащие регистрации лицензии на водопользование, выдаваемыеспециально уполномоченным государственным органом управления использования иохраны водного объекта; акты представления земельного участка органами местногосамоуправления для строительства объектов недвижимости в городских и сельскихнаселенных пунктах; и другие акты (свидетельства).

К особым случаям, которыеукладываются в рамки данного основания, можно отнести:

— принятие бесхозяйных недвижимых вещей на учет органом,осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество(основанием для такого принятия на учет служит заявление органа местногосамоуправления, на территории которого находится бесхозяйная вещь, — ст.225 ГКРФ);

- решение об изъятии имущества у собственника в видереквизиции, т.е. при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер, винтересах общества по решению государственных органов в порядке и на условиях,установленных законом, в частности, с непременной выплатой стоимостиимущества (ст.242 ГК РФ) или в виде конфискации (ст.243 ГК РФ).[9]

К числу иных актов передачи правна недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя,предусмотренных ст.18 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”, относятся самые различные акты, соответствующиедействовавшему в месте передачи и на момент совершения передачизаконодательству.

К этим актам в настоящее времяможно отнести такие основания для государственной регистрации прав, как внесениефизическими и юридическими лицами вклада в виде недвижимости в учреждаемое имихозяйственное общество (товарищество), наделение собственниками правомоперативного управления создаваемых ими учреждений, передача юридическим лицомдругому юридическому лицу прав на недвижимость при отдельных видахреорганизации юридического лица, наделение от имени собственникагосударственным органом или муниципальным образованием правом хозяйственноговедения на определенное недвижимое имущество вновь создаваемого государственногоили муниципального унитарного предприятия и др.[10]

Следует отдельно заметить, чтоФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”не указывается еще одно основание для государственной регистрации на недвижимоеимущество — справка правления потребительского кооператива о полной выплатепая. В соответствии со ст.218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного,дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющиеправо на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу,гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретаютправо собственности на указанное имущество. Поскольку все вышеперечисленноеимущество относится к недвижимости, возникшее право подлежит регистрации всоответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним”, хотя в этом случае данная юридическая процедура носит неправоустанавливающий, а правоподтверждающий характер, так как право на этипомещения возникает с момента полного внесения пая.

Обязательным приложением кдокументам, необходимым для государственной регистрации, являются планземельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указаниемего кадастрового номера.

Некоторыми статьями главы 4 ФЗ“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”могут быть предусмотрены дополнительные документы, предоставление которыхнеобходимо для государственной регистрации. Так, например, в случаегосударственной регистрации права на долю в общей долевой собственности нанедвижимое имущество, к заявлению о государственной регистрации со стороныдругих сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которыедолжны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющемгосударственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. Отсутствиетакого согласия может служить основанием для приостановления государственнойрегистрации (ст.24 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”).

При подаче заявления огосударственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона вдоговоре или представитель обязаны предъявить документ, удостоверяющийличность. Здесь разумно привести перечень таких документов, но в ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” его,разумеется, нет, поэтому можно использовать нормы, содержащиеся в иных правовыхактах. Наиболее подробный перечень документов, удостоверяющих личность,приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации срегистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределахРоссийской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РоссийскойФедерации от 17 июля 1995г. с последующими изменениями и дополнениями:

— паспорт;

— свидетельство о рождении — для лиц, не достигших 16 лет(следует заметить, что в настоящий момент паспорт выдается лицам, достигшим 14лет);

— заграничный паспорт — для постоянно проживающих заграницей граждан, которые временно находятся на территории РФ;

— удостоверение личности — для военнослужащих (офицеров,прапорщиков, мичманов);

— военный билет — для солдат, матросов, сержантов и старшин,проходящих военную службу по призыву или по контракту;

— справка об освобождении из мест лишения свободы — для лиц,освободившихся из мест лишения свободы.

Личность иностранных граждан илиц без гражданства устанавливается на основа вида на жительства илинационального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел илидругих уполномоченных органах.

Представитель юридического лицаобязан предъявить учредительные документы юридического лица, а также документ,удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочиядействовать от имени данного юридического лица.

Также для государственнойрегистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Такимдокументом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением,осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручениеорганизации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным является приложениеподлинника платежного документа.

При полученииправоустанавливающих документов на государственную регистрацию должностное лицоучреждения юстиции по регистрации прав вносит соответствующую запись в книгуучета документов, правила ведения которых установлены Приказом Минюста РФ,Мингосимущества РФ, Минстроя РФ от 22 июля 1998г. № 83/172/23 “Об утвержденииПравил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов пригосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Книга учета входящих документовпредназначена для внесения записей о документах, представляемых в учреждениеюстиции по регистрации прав (или его филиал) для осуществления имгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствиис ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним».

В книге учета входящихдокументов производятся записи по следующим заявлениям и документам:[11]

— заявлениям о государственной регистрации прав сприлагаемыми документами;

— заявлениям о регистрации ограничений (обременений) права сприлагаемыми документами;

- заявлениям об исправлении технических ошибок в записях,допущенных при государственной регистрации прав;

- заявлениям о приостановлении государственнойрегистрации прав;

- документам, необходимым для проведения государственнойрегистрации, например: ответом соответствующих органов и организаций наобращения учреждений юстиции по регистрации прав (их филиалов) илиправообладателей о предоставлении сведений, необходимых для государственнойрегистрации прав на объекты недвижимого имущества (п.3 ст.8 ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);

— дополнительным документам, представляемым заявителем сцелью устранения причин, приведших к приостановлению регистратором правгосударственной регистрации прав;

- иным документам, касающимся осуществляемой учреждениямиюстиции по регистрации прав (их филиалами) государственной регистрации прав,например, определениям или решениям судов о приостановлении государственнойрегистрации прав.

Заявителю выдается расписка вполучении документов на государственную регистрацию с их перечнем, а также с указаниемдаты их представления. Расписка подтверждает принятие документов нагосударственную регистрацию, кроме того, с указанной в ней даты начинаетсяпроведение всех регистрационных действий, и, следовательно, исчислениемесячного срока, в течение которого, в соответствии с п.3 ст.13 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,должна быть произведена государственная регистрация.

Правовая экспертиза — этоизучение представленных для государственной регистрации документов с цельюустановления юридического факта, являющегося бесспорным основанием длявозникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения)прав на недвижимое имущество[12].

Требования к документам,представляемую на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.[13]

В ней говорится, что документы,устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение(обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственнуюрегистрацию, должны соответствовать требованиям, установленнымзаконодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав.Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и видрегистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны бытьнотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписисторон или определенных законодательством должностных лиц.

Решение об отказе в регистрациидолжно быть принято в письменной форме с указанием мотивов для отказа, в общиймесячный срок, либо в течение срока приостановления государственнойрегистрации. Копия данного решения должна быть помещена в делоправоустанавливающих документов.

Единый государственный реестрправ на недвижимое имущество и сделок с ним, как гласит ст.12 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”,содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимогоимущества, данные об указанны объектах и сведения о правообладателях.

Фактически ЕГРП состоит из трехосновных составляющих:

— книги учета документов;

— непосредственно записи о конкретных объектах недвижимогоимущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях,существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных всоответствии с установленными требованиями;

— дела правоустанавливающих документов.

Учреждение юстиции порегистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятыхна государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи опоступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества,ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Крометого, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию,присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номерапроизведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обовсех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документовпринято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметкав книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номеррегистрации не присваивается.

Если же принимается решение обосуществлении государственной регистрации, то информация о произведеннойрегистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственнойрегистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственнойрегистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо,обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатахпроизведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документо зарегистрированном праве или сделке.

Сам Единый государственныйреестр прав состоит из отдельных разделов — на каждый объект недвижимогоимущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было поданозаявление. Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируетсякадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимогоимущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении такихправ, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытыйименно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестраправ, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке,конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания)заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в Единомгосударственном реестре прав размещаются в соответствии с принципом единогообъекта недвижимого имущества.

Правила ведения Единогогосударственного реестра прав предусматривают также внесение записей обизменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целейпредусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К такимсведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, местажительства физического лица, наименования юридического лица или егоюридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительнойконструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях,не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которомуотносится изменение, в графе “Особые отметки регистратора” проставляется штампо внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются датавнесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесенииеще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимогоимущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаютсявсе документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Свидетельство о государственнойрегистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгойотчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя,а также учетную серии и номер.

Свидетельство выдаетсяправообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимогоимущество, а также арендатору и залогодержателю.

Выдача свидетельств огосударственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и другихподлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документовпроизводится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока вучреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, ане обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основаниипредъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию,выдаваемой при представлении документов на государственную регистрациюзаявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель- физическое лицо — обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и,если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащимобразом оформленную доверенность. Представитель юридическоголица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность,документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данногоюридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ озарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданныхсвидетельств.

ГЛАВА2. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕИМУЩЕСТВО, ПОРЯДОК ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

2.1.Международная практика в области регистрации прав на недвижимость

Мировая практика исходит изнеобходимости использования в обязательном порядке возможностейнегосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистотырегистрируемых соглашений и законности возникающих на их основе прав, чтовполне отвечает задачам создания стабильного оборота недвижимости. Для странанглосаксонской системы права это обязательное участие в сделке страховогомаклера. Для стран системы континентального права, к которой относится и нашегосударство, таким, негосударственным, способом обеспечения законности сделок снедвижимостью всегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

Международно-правовой опыт ужедавно предусматривает проведение обязательной государственной регистрации правна недвижимое имущество, но только на основании нотариально удостовереннойсделки. Закон же позволяет гражданам обращаться непосредственно врегистрирующий орган с договором, составленным в простой письменной форме, тоесть, по существу, перекладывает на государственного служащего обязанностинезависимого и беспристрастного нотариуса[14].

Основным признаком, по которомуразличаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странахевропейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страныАфриканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какуюроль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно этона себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране.Именно по этому признаку различаются две основные системы укрепления прав на недвижимоеимущество (а точнее — единственные, в тех странах, где вообще имеют место бытьсистемы укрепления прав), а именно:

— система регистрации актов о сделках с недвижимостью (вроссийской литературе она уже успела получить наименование «Актовая система»),и

— система регистрации прав на недвижимое имущество («Титульнаясистема»).

Главным центром распространенияАктовой системы являются практически все штаты США; центром распространенияТитульной системы — европейские страны и Австралия.

Сущность Актовой системызаключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет насебя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только врегистрации самого факта совершения сделки определенного содержания междуопределенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют лиони вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует лиэтот предмет в природе, не интересует регистратора – в его обязанности входиттолько удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которыеуказывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксироватьдату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то изабота об идентификации сторон становится лишней. Особая важность фиксации датыи времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешнопопытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот жеобъект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому вотношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой праваили интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено томупретенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше.

Покупатель недвижимости (а такжеипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой.А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не являетсясобственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никакихполномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении. Подобные«сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой историиее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхийпергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему событияминувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке некимнегодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочокпахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делаетничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомкитех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеютправо требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнеесело к этому времени уже выросло в большой город — центр мирового финансовогорынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самойпрестижной и доходной в городе застройки.

Таким образом, прежде чем купитьнедвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук вруки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в деталисемейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождениянедвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимумувозможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силурядовому покупателю – для него за достаточно высокую плату это делаютспециализирующиеся на этом юристы. Но и они не в состоянии дать стопроцентнуюгарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а,следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (titleinsurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховыекомпании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем такихкомпаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов

Итак, «конструктивными»институтами, составляющими Актовую систему, являются:

— правительственное или частное (например, в Бразилии) бюрорегистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;

— нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся наисследовании «Чистоты титула»;

— страховые компании, специализирующиеся на «Страхованиититула», или Титульные страховые компании.

В логике Титульной системырегистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастранедвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга какинформационная система в качестве основной информационной ячейки используетземельный участок – основной объект регистрируемых прав. Земельный участокполучает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которымидентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, атакже любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результатечего возникает полная ясность в отношении какого именно объектазарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так,что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, сцелью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этомкадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровыесистемы значительное время для систем регистрации права служили внешней,параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметиласьсильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права нанедвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).

Итак, «конструктивными»институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:

— установленный законом порядок, согласно которомупризнается лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано вПоземельной книге. В числе этих прав:

— право собственности;

— права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов,лиц, в пользу которых обременена недвижимость и прочее.

В сделке с недвижимостью в рукинового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права, котораяфизически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имязаменяется другим.

Поземельная книга, как правило,состоит из трех разделов.

В Германской Поземельной книге,посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в частиII — права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, правомуниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III -залоговыеправа кредиторов (ипотек и поземельные долги).[10]

Помимо центрально-европейскойсистемы регистрации прав, признанной как классическая Титульная системарегистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другиесистемы: система Торренса и Французская система регистрации прав.

2.2.Понятие и современные правовые проблемы регистрации прав на недвижимоеимущество

Понятие государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество дано в ст.2 ФЗ РФ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,принятого Государственной Думой 17 июня 1997 года, в которой государственнаярегистрация определяется как «юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращенияправ на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РоссийскойФедерации».

Данный правовой институтявляется, в своем современном правовом смысле, новым для законодательстваРоссийской Федерации. Однако то, что права на недвижимое имущество нуждаются вкаком-либо публичном подтверждении со стороны государства в силу важности испецифичности данного объекта гражданского оборота, признавалось российскимиучеными-цивилистами еще в прошлом веке и начале нынешнего[15].Кроме того, различные системы государственной регистрации прав на недвижимостьсуществуют и действуют уже достаточно долгое время и в других странах.

Таким образом, можно сделатьвывод, что создание правового института государственной регистрации нестроилось на “пустом месте”, а основывалось на теории и практике международногои отечественного гражданского права.

Перед тем, как рассматриватьсамо понятие государственной регистрации, следует прояснить некоторые аспекты.И первый из них: что же подразумевается законодателем в данном случае поднедвижимым имуществом? П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определениенедвижимости: все, что прочно связано землей, объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимостиотнесены и объекты, не отвечающие данному критерию — воздушные и морские суда,суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК РФ)предприятие как имущественный комплекс. Недвижимость — юридическое понятие, иимущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большоезначение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на негои сделки с ним.

Анализируя современноезаконодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости,права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”:

— земельные участки(ст.130 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”);[16]

— участки недр (тамже);

— обособленныеводные объекты (там же);

— леса, многолетниенасаждения (там же);

— здания (ст. 130ГК РФ), части зданий (ст.5 ФЗ “О товариществах собственников жилья”);

— нежилые помещения(ст.1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ст.1ФЗ “О товариществах собственников жилья”); части помещений (ст. ФЗ “Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”);

— предприятия какимущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 ФЗ “О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним”;

— жилые дома и ихчасти (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст.1 ЗаконаРФ “Об основах федеральной жилищной политики”, ст.1 ФЗ “О товариществахсобственников жилья”); жилые дома на дачных участках с правом регистрациипроживания на нем (ст. 1 ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачныхнекоммерческих объединениях граждан”);

— квартиры, еечасти (ст.289, 558 ГК РФ), служебные помещения, иные жилые помещения в жилыхдомах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания(ст. 1 Закона РФ “Об основах федеральной жилищной политики”);

— комнаты (ст.9 ФЗ“О товариществах собственников жилья”, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залогенедвижимости)”);

— дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основзаконодательства о нотариате, ст.5 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”);

— жилые строениябез права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения насадовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения исооружения на садовых участках (ст.1 ФЗ “О садоводческих, огороднических идачных некоммерческих объединениях граждан”);

— кондоминиумы каккомплексы недвижимого имущества (ФЗ “О товариществах собственников жилья”, ст.1ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”);

— объектынезавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договорастроительного подряда (ст.25 ФЗ “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”[17].

Давая понятие государственнойрегистрации, законодатель разграничил в принципе равнозначные формулировки«акт государственного органа, порождающий права» и «юридическийакт признания государством прав», и сделал это, исходя, по всей видимости,из следующих причин:

— нельзя смешиватьгосударственную регистрацию прав и акт государственного органа, порождающийправа, исходя из сопоставления пп.1, 2 ст.8 ГК РФ, в которых эти понятиярассматриваются как самостоятельные;

— главная задачаиздания государственного акта — создать основание для возникновения прав иобязанностей, в то время как государственная регистрация имеет другие задачи, втом числе определяет в конкретных случаях время возникновения прав;

— с точки зренияюридической логики рассматривание регистрации прав как акта государства,порождающего гражданские права, также невозможно, поскольку алогичен сам оборот«регистрация прав, порождающая эти права»;

— признание зарегистрацией статуса соответствующего государственного акта повлекло бы засобой и накладывание на государство ответственности за юридическую чистоту изаконность удостоверяемых прав, что, безусловно, имело бы негативныепоследствия для его бюджета, поскольку фактически речь шла бы обответственности налогоплательщиков за незаконность действий сторон призаключении сделки.

В дополнение к этому можнодобавить, что законодатель, скорее всего, подразумевал под юридическим актом неиздание какого-либо нормативно-правового акта, а совершение действий,направленных на внесение сведений в Единый реестр прав на недвижимое имущество,с целью упорядочения оборота недвижимости.

Обобщая изложенное, можносделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборотасделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных основанийвозникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 ГК РФ.

По существу, государственнуюрегистрацию прав не стоит путать с регистрацией, носящей специальный илиучетный характер, поскольку такая регистрация скорее является регистрациейсамого недвижимого имущества, а не прав на него, предпринимаемой для достиженияряда публично-правовых целей (например, регистрацию объектов недвижимости ворганах технической инвентаризации)[18].Государственная регистрация прав призвана служить обеспечением стабильностиоборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но исоциальную значимость. Подобная стабильность достигается путем вынесения сделоки иных действий с недвижимостью за рамки частных интересов сторон, а такжесоздания особой, единой информационной системы, позволяющей всем субъектамправа получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусетого или иного объекта.

Очевидно, что одной из главныхзадач государственной регистрации является гарантия законности приосуществлении сделок с недвижимостью, хотя этот вопрос в настоящее времязаконодательством не урегулирован до конца. Кроме того, наличие Единого реестраправ на недвижимое имущество существенно облегчает деятельность различныхгосударственных органов, связанную с необходимостью ведения учета собственниковнедвижимости.

Законодательством предусмотренодве формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок сним. Поскольку ст.131 ГК РФ определяет, что кроме регистрации правасобственности и иных прав на землю, подлежат регистрации также ограничение,возникновение, переход и прекращение названных прав, буквально толкуя положенияэтой нормы, можно было бы сделать вывод, что все сделки с недвижимостьюподлежат государственной регистрации, поскольку любая сделка так или иначесвязана с возникновением, прекращением, переходом или ограничением прав нанедвижимое имущество, то есть с теми обстоятельствами, на которые указываетст.164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима регистрация сделки. Но принесоблюдении этого условия возможны два вида последствий.

Анализируя статьи ГК РФ (сучетом ст.165, которая содержит положение, что, в случаях, установленныхзаконом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет еенедействительность), можно сделать вывод, что недействительность сделки принесоблюдении требования о регистрации имеет место не всегда, а лишь в техслучаях, когда закон содержит прямое указание на этот счет (ст.588 ГК РФ), либонепосредственно требует государственной регистрации, не определяя при этомпоследствий несоблюдения этого требования (ст.574 ГК РФ). В этих случаях сделкув силу ст.ст.165, 168 ГК РФ следует считать ничтожной. С другой стороны, ст.550ГК РФ устанавливает необходимость придания договору купли-продажи недвижимости(за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменнойформы без государственной его регистрации, хотя право собственности уприобретателя может возникнуть только после регистрации этого права (ст.223 ГКРФ).

Как правило, законодательсчитает достаточным использование какой-либо одной из форм государственнойрегистрации: права или сделки. И лишь в особо сложных случаях, когда требуетсяосуществить государственный контроль как над самой сделкой, так и над переходомправ по ней, закон предусматривается регистрация и сделки, и прав по этойсделке. К таким случаям относится регистрация договора и перехода правасобственности, во-первых, по договору купли-продажи жилого помещения илипредприятия, во-вторых, по договору мены этих видов объектов недвижимости, и,в-третьих, по договору дарения недвижимого имущества. Это служит дополнительнойгарантией юридической чистоты регистрируемых договоров.

Сравнивая текст российскогоЗакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать заключение о том,что:

Мировой опыт государственногообеспечения укрепления права на недвижимое имущество, при всем многообразиинациональных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизмаукрепления прав — системе регистрации прав на недвижимое имущество (Титульнаясистема регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих правана недвижимость (Актовая система регистрации).

Гражданский кодекс, характерроссийской правовой системы, вектор развития строительства законодательной базыи прочее однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепленияправ на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество(Титульную систему регистрации).

Закон «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» подтвердил это намерение. Всеэлементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системырегистрации прав на недвижимость. При чем попытки ограничиться описаниемобъекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают нашуотечественную модель системы близкой к варианту системы Торренса. Однако ужесейчас можно говорить о том, что этот выбор неудачен – объекты прав требуютзначительно более сложного описания, чем это можно позволить в рамках первогораздела ЕГРП. К тому же опыт Австралии и Новой Зеландии, приведенный выше,доказывают безнадежность попытки обойтись без кадастра недвижимости.

Закон предлагает нам Титульнуюсистему регистрации. Тем не менее, механизм, построенный Законом, страдаетотсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что этасистема не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права нанедвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрацииправ на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимальнонеобходимую систему институтов Титульной системы регистрации, фундаментальныхчерт этой системы. Для законченности российского механизма системы регистрацииправ, определенного Законом о регистрации и Гражданским Кодексом необходимозакрепить следующие принципы:

1. Принцип, согласно которомуправа добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе,рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспореванию даже в судебномпорядке (эта жесткость в ряде случаев смягчается тем, что принцип защищаетправа только тех добросовестных приобретателей, которые реально вступили в своиправа). Реализации этого принципа мешают редакции статьи 302 «Истребованиеимущества от добросовестного приобретателя» главы 20 ГК «Защита правасобственности и других вещных прав», статьи 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 закона орегистрации прав.

Отсутствие гарантий длядобросовестного приобретателя оборачивается потерями не толькоблагоприобретенной недвижимости, (это имеет почти массовый характер наквартирном рынке, но среди пострадавших есть и крупные организации, например,банки, заводы), но и сделанных в него последующих вложений, в том числепривлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наноситущерб развитию ипотечного кредитования.

2. Принцип, согласно которомуправа, утраченные в результате дефектов системы регистрации (ошибкарегистратора или его участие в мошеннической операции по изменению записи оправообладателе и прочее) компенсируется за счет средств государственногокомпенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации.Пострадавшая сторона выступает против государства, которое не уберегло ееправо, и этим защищена от необходимости выступать против мошенников, которыхнадо еще найти, принять меры безопасности от давления с их стороны. Против мошенниковвыступает государство. Фонд формируется посредством отчислений срегистрационных сборов. Согласно действующим сегодня решениям 95 % этих сборовидут на строительство системы регистрации и заработную плату персонала, 5 % — вбюджет, а компенсационный фонд не строится и соответственно не накапливается.Ответственность перед утратившим права лицом несут лица, виновные в искаженииинформации в системе регистрации (Ст. 31), то есть регистратор, мошенник.

3. В классическом вариантетитульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичнойрегистрации. При первичной регистрации объект прав подлежит кадастровомуосвидетельствованию и включению в кадастр, а права на него — проверке наюридическую чистоту. После завершения первичной регистрации и прошествииопределенного срока зарегистрированные права не оспариваются. В дальнейшем присделках с этой недвижимостью имеет место вторичная регистрация, при которойизменяется запись о правообладателе, а исследование юридической чистоты уже нетребуется, так как она установлена еще при первичной регистрации, и записи всистеме регистрации считаются истиной. Наш закон не делает различия впроцедурах регистрации.

4. Государство предпринимаетмеры против несанкционированного доступа к записям регистра, против искаженияили гибели информации в результате войны, стихийного бедствия,террористического акта. Государство страхуется от возможных последствий такихсобытий посредством обязательного перманентного дублирования информации ирассредоточения по территории мест хранения продублированной информации.Рабочие места регистраторов и места хранения информации, линии связи охраняютсяв соответствии со стандартами, принятыми для охраны банков, военных объектов;статус регистратора соответствует статусу судьи и государство принимает меры поограждению его от возможного оказания давления на него со стороны лиц,заинтересованных в изменении записи в реестре. Но в нашей стране такогозначения охране регистра и статусу регистратора не придается.

5. Система регистрации правдолжна базироваться на кадастре недвижимости, как на системе, обеспечивающейопределенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно можетсуществовать как часть (подразделение) системы регистрации или каксамостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационныхсистем, он, как и реестр права, является ответственным хранителем права(существует заблуждение, будто сохранение права обеспечивается только реестромправ, но ведь если в кадастре недвижимости произошли изменения записей о местепрохождения границы владения или зоны сервитута, то это реально наносит ущербправам, хотя изменений в записях реестра прав может и не быть). Из этогоследует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны междусобой и по существу перед лицом собственника недвижимости являются единойорганизацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования,согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особойопеке и охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющееи удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования,что и на регистратора права.

Сегодня вектор развития встроительстве российской системы регистрации пока направлен наинституциональное размежевание реестра прав и кадастра недвижимости. Болеетого, кадастр недвижимости пытаются представить как собрание информации,носящей чисто технический характер (технический учет), и проблемы, связанные сюридическим характером этой информации даже не поднимаются. Есть попытки этоткадастр рассматривать как подсистему других земельно-имущественныхинформационных систем и починить техническим требованиям этих систем, что ещебольше организационно отрывает кадастр недвижимости от реестра прав на недвижимость.

6. Первичной регистрации правадолжна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политическиеустановки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуютвозможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет вкадастре недвижимости. При очевидном политическом выигрыше такой стратегииследует видеть и опасность наслоения трудноразрешимых проблем, связанных споследующим разведением прав и интересов. Между тем имеет место суждение обольших материальных и временных затратах, требуемых на формирование объекта,вследствие чего этот процесс затягивается. Причиной такого опасения являетсяотсутствие ясного представления о характере и объеме требуемой кадастровойинформации. Это, в свою очередь, является следствием отсутствия однозначногосуждения о том, что есть объект недвижимости. Если закрепить понятие об объектенедвижимости, как о земельном участке с улучшением его постройками и инымипреобразованиями, то справедливым станет утверждение, что все недвижимое, чтонаходится в границах земельного участка, входит в состав данного объектанедвижимости и идентифицируется как часть этого объекта фактом нахождения впределах границ земельного участка. Это сводит проблему формирования объектанедвижимости для целей регистрации прав на него к проблеме установления границего земельного участка. (Разумеется, требуется из этого состава выделитьобъекты, главным образом коммуникации, входящие в состав иной собственности инаходящиеся на данном земельном участке под защитой сервитута, а такжеприсовокупить к его составу объекты, входящие в его комплекс, но выходящие зарубежи его границ и прочее, что никак не утяжеляет данной работы). В мировойпрактике кадастровая карта представляет собой карту, на которой нанесены толькограницы владений с наложенными на них границами зон различных правовых режимов(зоны действия сервитутов, градостроительных требований) и кадастровыминомерами этих владений.

7. Мировая практикастроительства регистрационных систем с нуля (в основном это практика различныхдесятилетий XX века) сформулировала проблему выбора между так называемымиспорадическим и систематическим методами формирования и заполнения кадастранедвижимости, а также между спорадическим и систематическим методами заполненияреестра прав на недвижимое имущество. Под спорадическим понимается метод, когдаформирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляетсяпо мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, припродаже.

Результаты данного опыта высказываютсяв пользу выбора систематического заполнения, как кадастра, так и реестра прав.При чем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может бытьвыполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрацииправ. Строго говоря, объекты недвижимости могут и должны быть обособленны другот друга, даже если они принадлежат одному лицу (государству), или определениеих правовой принадлежности дело будущего. Методы сплошного (систематического)формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевлештучного формирования объектов, при сплошном формировании одномоментно решаютсяпограничные проблемы сопредельных владений (при спорадическом формированиивелика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит кформированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, дажеесли прежде он согласовал границу соседа). При систематическом формированииможет быть реализована политика пересмотра границ участков фактическогоземлепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков,появившихся в результате хаотических и бесконтрольных процессовземлепользования, избежать появления участков неопределенной принадлежности ине обладающими характеристиками, позволяющими найти им использование и,следовательно, арендатора или собственника; одновременно результатом этогопередела могут стать находки неиспользуемых и непроявленных территориальныхрезервов.

Основная разница между этимиподходами состоит в том, что финансирование процедур спорадическогоформирования может быть отнесено на заинтересованного собственника, в то времякак финансирование систематического формирования может быть осуществлено толькоза счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе метода в нашейстране.

Однако без учета осталисьследующие обстоятельства:

Метод спорадическогоформирования кадастра недвижимости и регистрации прав приводит к тому, чтоникогда не наступит момента, когда в кадастре окажутся учтены все объектынедвижимости. Данные об объектах недвижимости, не учтенных в кадастре, будутпродолжать заполнять разнообразные прежние регистрационные системы — БТИ, КУГИ,КЗР и прочие, то есть это создает необходимость сохранять и поддерживатьпараллельные системы регистрации, параллельное хранение информации, утратуконтроля за тем, какая из хранимых информаций является актуальной.

Ряд объектов недвижимостипринципиально не может найти лица, заинтересованного в его формировании (всямногоквартирная застройка периода после 1917 года). Данное лицо в видеколлектива собственников квартир может появиться только в результате выделениядома или группы домов в качестве единого объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Также для государственнойрегистрации необходимо предъявить документ об оплате регистрации. Такимдокументом является квитанция о приеме денег кредитным учреждением,осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручениеорганизации с отметкой банка о принятии платежа. Обязательным являетсяприложение подлинника платежного документа.

Мировая практика исходит изнеобходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственныхправовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемыхсоглашений и законности возникающих на их основе прав, что вполне отвечаетзадачам создания стабильного оборота недвижимости. Для стран англосаксонскойсистемы права это обязательное участие в сделке страхового маклера. Для странсистемы континентального права, к которой относится и наше государство, таким,негосударственным, способом обеспечения законности сделок с недвижимостьювсегда было их обязательное нотариальное удостоверение.

СПИСОКИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. КонституцияРоссийской Федерации // Российская газета. 25.12.1993.

2. Гражданскийкодекс Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2005.

3. Федеральныйзакон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним” № 122-ФЗ от 21.07.1997г.

4. Гражданское право / Под редакцией Ю.К.Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006

5. Гражданскоеправо. В 2 т. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Суханов – 2-е изд. – М.: БЕК,2005

6. Гражданскоеправо. Часть первая: Учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.Н. Масляева – 2-е изд.– М.: Юристъ, 2006

7. Гражданскоеправо: в 4 т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов – 3-еизд. 2005

8. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева М.: Юристъ, 2007

9. Постатейныйкомментарий к Федеральному закону “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним”. Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. – М.:Норма, 2004. С. 129.

10. Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса: государственнаярегистрация, образцы документов. – М.: Проспект, 2005.

11. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? //“Законодательство”, июль 2006., № 7.

12. Дмитриев А.В. От “укрепления прав” до государственной регистрации правна недвижимое имущество: опыт России. // “Законодательство”, июль 2006г., № 7.

13. ДмитриевА.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России,Германии и Испании. // “Законодательство”, ноябрь 2005г., № 11.

14. ИвановаН.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. //“Адвокат”, 2006г., № 9.

15. КиндееваЕ.А. Регистрация договора аренды нежилого помещения: быть или не быть. //“Экономика и жизнь”, 2006г., № 8.

16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. //“Российская юстиция”, 2007, № 10.

17. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за ипротив? // “Нотариальный вестник”, 2006г., № 5.

18. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // “Право иэкономика”, 2006., № 12.

еще рефераты

Еще работы по государству и праву

Реферат по государству и праву

Государственная регистрация предприятий

17 Июня 2015

Реферат по государству и праву

Государственная регистрация субъектов предпринимательской деятельности

17 Июня 2015

Реферат по государству и праву

Государственная регистрация юридических лиц

17 Июня 2015

Реферат по государству и праву

Государственная регистрация юридических лиц

30 Августа 2013