Реферат: Оценка жилой недвижимости
Министерство образования РоссийскойФедерации
Тюменскаягосударственная архитектурно-строительная академия
Кафедраэкономики
КУРСОВАЯРАБОТА
по дисциплине
«Экономиканедвижимости»
на тему «Оценка жилойнедвижимости».
Выполнила:ст. гр. ГК 00-1
Проверила:преподаватель
ФирцеваС. В.
Тюмень 2004 г.
Содержание
Введение……………………………………………………………………………………
1.<span Times New Roman"">
Отчет об оценке рыночной стоимостижилой недвижимости<span Times New Roman"">
Титульныйлист………………………………………………………………………<span Times New Roman"">
Сопроводительноеписьмо…………………………………………………………<span Times New Roman"">
Датаи объем технического освидетельствования…………………………………<span Times New Roman"">
Анализсоциально-экономической ситуации в регионе……………………………<span Times New Roman"">
Краткоеописание природно-климатических особенностей в регионе……….<span Times New Roman"">
Основныемакроэкономические показатели…………………………………….<span Times New Roman"">
Основныепоказатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние напозиционирование объекта оценки на рынке…………………........<span Times New Roman"">
Основныепоказатели социального развития, динамика их изменения и влияние напозиционирование объекта оценки на рынке………………….....................<span Times New Roman"">
Основныехарактеристики рынка недвижимости……………………………….<span Times New Roman"">
Анализместоположения объекта оценки……………………………………….......<span Times New Roman"">
Описаниеобъекта оценки…………………………………………………………….<span Times New Roman"">
Определениерыночной стоимости затратным подходом……………………..........<span Times New Roman"">
Определениерыночной стоимости сравнительным подходом……………….........<span Times New Roman"">
Согласованиерезультатов оценки…………………………………………………..<span Times New Roman"">
Сертификатоценки………………………………………………………………..<span Times New Roman"">
Приложенияк отчету……………………………………………………………….2.<span Times New Roman"">
Результаты анкетирования…………………………………………………….........Заключение……………………………………………………………………………........
Список литературы…………………………………………………………………………
Приложения…………………………………………………………………………………
Введение
Оценка объектовнедвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящеевремя. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объектэкономических и правовых отношений.Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оноесть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещёболее лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так какрынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимостиневозможно совершить практически ни одной операции.
Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим4 категориям:
1.<span Times New Roman"">
Принципы,основанные на представлениях пользователя.2.<span Times New Roman"">
Принципысвязанные с землей, размещенными на нейзданиями и сооружениями.3.<span Times New Roman"">
Принципысвязанные с рыночной средой.4.<span Times New Roman"">
Принципнаилучшего и наиболее эффективного использования.Эти принципывзаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут бытьзадействованы сразу несколько принципов. Однако, люди часто покупают, неруководствуясь разумными доводами. Одному принципу может быть придано наибольшеезначение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией илизаинтересованным лицом. Функционирование рынков недвижимости может бытьнесовершенным, реализации принципа в полном объеме может помешать вмешательствогосударственных органов. По этому указанные выше принципы лишь отражаюттенденцию экономического поведения людей, а не гарантируют такое поведение.
Принципы,основанные на представлениях пользователя, включают в себя следующие:полезность, замещение и ожидание.
В данной работе дляоценки объекта недвижимости используется два подхода: сравнительный и затратныйподход. В основе этих подходов лежит принцип замещения. Всем понятно, что разумныйпокупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за ему эквивалентныйс меньшей стоимостью объект. Тем болееесли новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той жеполезностью. Следовательно, инвесторанализируя поток дохода от объектадолжен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. [9]
Принцип замещения гласит, что максимальнаястоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которойможет быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. В даннойработе в роли оценщика выступает студент. Он должен выявить рыночную стоимостьнедвижимости затратным и сравнительным подходом, учитывая при этом методологиюкаждого подхода и обязательные требования к расчетам. При этом необходимосоставить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет пооценке обязательно должен войти описаниерайона, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объектанедвижимости, расчеты его стоимости и т.д.
Также в процессевыполнения курсовой работы было проведено анкетирование среди жителей города Тюменис целью изучения проблемы доступности жилья. И на основе результатов опросабыли сделаны соответствующие выводы, которые помогли в большей степенипроанализировать ситуацию на рынке недвижимости.
Тюменская государственная архитектурно-строительнаяакадемия.
Отчет: «Об оценке рыночной стоимостидвухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков,д.53 кор.1 кв. 70»
ЗАКАЗЧИК: Иванов Д.И.
ИСПОЛНИТЕЛЬ:
Тюменская государственнаяархитектурно-строительная академия
<span Times New Roman",«serif»; mso-bidi-font-family:Arial;font-weight:normal;mso-bidi-font-weight:bold">Директор,д.э.н., В.В. Григорьевэксперт-оценщик
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
Сопроводительноеписьмо
Тюмень, 18 декабря 2004г.
18 декабря 2004 года
Г-ну Иванову Д.И.
625046, г. Тюмень,
ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70
Уважаемый г-н Иванов Дмитрий Иванович!
По Вашему запросу Тюменская государственная архитектурно-строительнаяакадемия произвела оценку ОБЪЕКТА, включающего в себя двухкомнатную квартиру,расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, посостоянию на 1 декабря 2004г.
Целью оценки является определение рыночной стоимости ОБЪЕКТА дляреализации имущественных прав.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, атолько предваряет отчет, приведенный далее. Полная характеристика ОБЪЕКТАоценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные частикоторого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным еготекстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений. [6]
Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, чторыночная стоимость ОБЪЕКТА оценки, включающего в себя двухкомнатную квартиру,расположенную по адресу: г. Тюмень, ул. Энергетиков, д. 53 кор.1 кв. 70, посостоянию на 1 декабря 2004г.,составляет
1 400 000руб.
(один миллион четыреста тысячрублей)
Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключенияхи иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте ипрофессиональных знаниях, в ходе которых была получена определенная информация.Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующихразделах отчета. [7]
Тюменская государственнаяархитектурно-строительная академия проводила как часть этой работы аудиторскуюили иную проверку предоставленной ему информации, используемой в настоящемотчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни былоформе, подтвердить надежность данной нам руководством предприятия информации.
Данный отчет составлен в соответствии сФедеральным законом «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи ПостановлениемПравительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашимрассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим Вас за возможность оказать услуги для Вас.
С уважением,
Эксперт-оценщик Е.С.Стогний
1.3. Дата и объем технического освидетельствования
Техническое обследованиепроводилось в период с 2 ноября 2004 года по 26 ноября 2004 года.
Процесс техническогоосвидетельствования включал в себя общий визуальный осмотр объекта оценки — двухкомнатной квартиры, состоящей из двух жилых комнат, кухни, прихожей,коридора, ванной, санузла и балкона. При осмотре жилого помещения былоустановлено, что оно снабжено системой отопления, горячим и холодным водоснабжением. Входнаядверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел иванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Всясантехника находится в хорошем состоянии.
В процессе обследованиябыл также осмотрен подъезд и кровля, так как квартира находится на девятомэтаже. Явных деформаций и повреждений нет, нет также и следов устранениядефектов. Над девятым этажом имеется технический этаж.
Затем был изучентехнический паспорт (копия тех. паспорта находится в приложении) и установлено, что оцениваемый объектдействительно является личной собственностью заказчика.
1.4. АНАЛИЗ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ
1.4.1. Краткое описание природно-климатических особенностей региона
Тюменская областьзанимает большую часть Западно-Сибирской равнины и фактически делит территориюРоссии на две большие части: западнее — Урал и Европейская часть страны, восточнее- азиатская: Сибирь и Дальний Восток. Область отличается экстремальнымиприродно-климатическими условиями на большей части своей территории — 90% ееотнесено к районам Крайнего Севера или приравнено к ним.
Природа Тюменской земли богата и разнообразна. Здесьвстречаются различные природно-климатические зоны: арктическая тундра наКрайнем Севере сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем тайгой,лесостепью и степью на юге.Территорияобласти с севера омывается водами Карского моря, отличается развитой сетьюполноводных рек, повсеместным распространением озер и обилием подземных вод,местами выходящих на поверхность в виде ключей.
Город Тюмень относится к 1В климатическому подрайону сумеренно-континентальным климатом, характеризующимся длительной (5-6 месяцев)холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом.Климат района резко-континентальный, преобладающие ветра имеютзападное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха – 1,3 0С. Средняя температура наиболее холодного периода -210С. Абсолютнаяминимальная температура -500С, абсолютная максимальная температура +400С.Продолжительность периода со среднесуточной температурой выше 00С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового покрова -100кг/м.кв.Нормативная глубинапромерзания грунта -2,0 м.Грунтовыеводы находятся на отметке 3,1 м от поверхности земли. Основанием фундаментовслужат суглинки тугопластичные. [18]
1.4.2.Основные макроэкономическиепоказатели
Область располагает значительнымиприродно-сырьевыми ресурсами, в первую очередь — углеводородного сырья,составляющими 64% российских запасов нефти и 91% — природного газа, имеющимироссийское и мировое значение. В настоящее время на территории области открытои учтено около 500 нефтяных, газовых и газоконденсатных месторождений. Срединих уникальные по своим запасам — нефтяное Самотлорское и газовое Уренгойское.
Кроме углеводородного сырья, котороеявляется объектом интенсивного хозяйственного использования, имеются запасыдругих полезных ископаемых.
Область располагает крупными запасамиторфа, его залежи распределены практически повсеместно на юге области и впределах Ханты-Мансийского автономного округа. По лесным ресурсам областьзанимает третье место в Российской Федерации (после Красноярского края иИркутской области). Общий запас древесины оценивается в объеме 5.4 млрд. куб.метров.
Выявлены месторождения бурого угля,железных и хромовых руд, марганца, фосфоритов, извести, барита, золота, которыемогут быть вовлечены в разработку.
Кроме того, в области выявлено и в разной степени разведанооколо 400 месторождений сырья для производства строительных материалов. [18]
1.4.3.Основныепоказатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние напозиционирование объекта оценки на рынке
В течение 8 месяцев текущего года положение в экономикеобласти постепенно изменялось. Сложным оказалось начало года из-за общейситуации в стране в целом и на мировых рынках. Во втором и третьем кварталах вбольшинстве отраслей экономики динамика производства товаров и услугулучшилась. В итоге с начала года отмечен рост инвестиций, товарооборота,реальных доходов населения.
За 8 месяцев объем промышленного производства составил 98,9%по сравнению с соответствующим периодом прошлого года при 94,5% по итогам Iквартала текущего года. Высокими темпами растет объем производства внефтедобывающей, деревообрабатывающей, пищевой промышленности, строительныхматериалов.
Рассмотримраспределение организаций по отраслям экономики в динамике с 2000 по 2004 года.(Таблица 1)
Распределениеорганизаций по отраслям экономики
Таблица 1
Отрасли экономики
2000
2001
2002
2003
2004
% к 2000 г
1
2
3
4
5
6
7
Единиц
Промышленность
2266
2361
2500
2694
2806
+23,8
Сельское хозяйство
271
268
276
280
288
+6,3
Лесное хозяйство
16
13
14
14
14
-12,5
Строительство
3432
3551
3799
4130
4531
+32,0
Транспорт
744
775
805
832
912
+22,6
Связь
74
75
95
108
111
+50
Торговля и общ-ое питание
6367
6732
7195
7777
8356
+31,2
Оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения
953
1070
1157
1232
1451
+52,6
Заготовки
113
116
118
118
109
-3,5
Информационно-вычислительное обслуживание
141
154
165
177
210
+48,9
Операции с недвижимым имуществом
154
193
250
322
556
+261,0
Общая коммерческая деятельность по обеспечению и функционированию рынка
722
809
908
1034
1208
+67,3
Геология и разведка недр, геодезическая и гидрометеорологические службы
79
81
86
98
113
+43,0
Прочие виды деятельности сферы материального производства
264
293
333
395
487
+84,5
ЖКХ
245
277
307
355
422
+72,2
Непроизводственные виды бытового обслуживания населения
151
149
160
175
192
+27,2
1
2
3
4
5
6
7
Здравоохранение, физкультура и соц. обеспечение
538
571
616
658
714
+32,7
Образование
386
394
407
417
424
+9,8
Культура и искусство
258
277
302
329
366
+41,9
Наука и научное обслуживание
640
665
704
726
705
+10,2
Финансы, кредит, страхование и пенсионное обеспечение
436
445
468
492
522
+19,7
Управление
225
216
227
232
251
+11,6
Общественные объединения (организации)
1251
1333
1395
1411
1465
+17,1
С каждым годом числоорганизаций почти во всех отраслях экономики, увеличивается. Наиболее динамичноразвивающейся отраслью экономики являются операции с недвижимымимуществом. Это связано с повышениемспроса на приобретение жилья, что существенно влияет на его стоимость. [12]
1.4.4.<span Times New Roman"">
Основные показатели социальногоразвития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки нарынкеДенежные доходы на душу населения в январе-августе 2002 годасоставили 7681 рубль в месяц и были самыми высокими среди регионов Уральскогофедерального округа.Среднемесячнаяноминальная начисленная заработная плата одного работника достигла 11769рублей. Размер реальной заработной платы по сравнению с соответствующимпериодом предыдущего года возрос на 6%. В сентябре 2002 года индекспотребительских цен составил 99,8% к предыдущему месяцу, 117,9% — к сентябрю2001 года. Стоимость минимального набора продуктов питания на одного человека всентябре 2002 года составила 1215,8 рублей.
В 2001 году получили квартиры и улучшили жилищные условия11,6 тыс. семей. Число семей, состоящих на учете для получения жилой площади,снизилось до 159,1 тыс., это 15% от общей численности семей. Обеспеченностьнаселения домашними телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющимина нее выход, в расчете на 100 семей постоянного населения, возросла на начало2002 года в городах до 66 и в сельской местности 29 штук. На 1000 человекпостоянного населения области приходилось на начало 2002 года 179 личныхлегковых и 18 грузовых автомобилей. [19]
За 2003 г. в Тюменской области введено в действие 2,9 тыс.зданий жилого и нежилого назначения общеё площадью 1,9 млн.кв.м. ( в 2002 г.-3,5 тыс.зданий, 2,2 млн. кв. м.) В общей площади введенных зданий большеполовины приходилось на Ханты-Мансийский АО, треть – на юг области, 9,4 % — наЯмало-Ненецкий АО. Площадь построенных жилых зданий составила 1,3 млн. кв. м.,нежилых – 0,6 млн. кв. м.
В среднем на одногожителя города, на конец года приходилось 21,3 кв. метра жилья. Более 90% жилогофонда оборудовано водопроводом, канализацией, центральным отоплением, 87,5% — горячим водоснабжением, 86,6% — ваннами.
Обеспеченность населенияквартирными телефонными аппаратами сети общего пользования или имеющих на неевыход, в расчете на 1000 населения составила 235 штук.
В 2003 г. на территории областивведены в действие объекты социальной сферы:
— два высших и односреднее специальное учебное заведение на 25,7 тыс. и 2,7 тыс. кв. м. общейплощади учебно-лабораторных зданий, общеобразовательные и дошкольные учрежденияна 3,4 тыс. и 285 мест соответственно, детский дом на 132 места;
— больничные иамбулаторно-поликлинические учреждения — соответственно на 309 коек и 970посещений в смену, 2 спортивных сооружения с искусственным льдом площадью 7,8тыс. кв. м.;
— учреждения клубноготипа на 350 мест, библиотека с книжным фондом в 35 тыс. томов.
В 2003 году в организацияхразличных отраслей экономики города работало 223,1 тыс. человек, большая частьиз них в промышленности, на транспорте и в образовании. По сравнению с предыдущимгодом среднегодовая численность работников увеличилась на 2,1 тыс. человек.
Численность незанятыхтрудовой деятельностью граждан, зарегистрированных в органах государственнойслужбы занятости, на конец года составила 1711 человек, из них 88% имели статусбезработного. Потребность в работниках, заявленная организациями вгосударственную службу занятости, на конец года — более 45 тыс. человек.[16]
1.4.5.<span Times New Roman"">
Основные характеристики рынканедвижимостиВ настоящее время на рынкенедвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в первую очередьэто касается первичного рынка жилья) значительно превышает платежеспособныйспрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно произойтисогласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья было иостается проблемой №1 для большинства горожан.
Тенденция к сокращениюплатежеспособного спроса на жилье сложилась еще в ноябре 2001г, когда цены наквартиры выросли на 200–250%. В начале 2003г впервые за несколько летсуществования рынка недвижимости тюменские строители вынуждены были сдавать вэксплуатацию дома с нереализованными квартирами.
Характерным событием для Тюмениявляется мгновенная реакция рынка на появление нескольких десятков покупателейиз северных регионов, которые приобретают квартиры, как правило, без торга и помаксимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и напервичном рынке жилья.[16]
По информацииГоскомстата, в среднем по стране цены на квартиры поднялись на 26%. А вТюменской области за последние полгода недвижимость выросла в цене сразу на40%. Как отмечают в тюменских агентствах, рыночные цены на квартиры втроепревышают стоимость строительства. Но и по этим ценам свободной жилплощадипрактически нет.
Квадратный метр жилья напервичном рынке в 1 квартале 2004 года в среднем по Тюменской области стоил 16тысяч рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе — 19, в Тюмени — 11 тысячрублей. По спросу на недвижимость, наряду с Москвой и северной столицей Петербургом,Тюмень входит в тройку лидеров. У нас не только одни из самых высоких по странецены на жилье, но и самые неожиданные темпы их изменения. Если за первый месяц2004 года недвижимость в Москве подорожала на 3,3%, то в Тюмени сразу на 7%.К настоящему времени стоимость нашейнедвижимости достигла пиковой отметки, увеличившись на 40%.[1]
Сегодня квадратный метрнового жилья стоит в Тюмени от 18 до 30 тысяч рублей. На вторичном рынкенедвижимости — от 13 до 20 тысяч рублей за квадратный метр. Самыми дорогимиобъектами по-прежнему остаются готовые кирпичные дома индивидуальнойпланировки, где 21,5 тысячи рублей — средняя стоимость квадратного метра.Причем, даже жилье старой застройки, как хрущевки ибрежневки, не теряет покупательского спроса, привлекая своими низкимирасценками от 13,5 до 14 тысяч рублей за квадратный метр.
Несмотря на общуютенденцию роста цен на квартиры, в первом квартале 2003г. впервые за много летпроизошло снижение цен до 10-12 %. Однако уже осенью 2003г. цены на жильевыросли на те же 10-12 %. Основной причиной послужило то, что падающий спрос наквартиры поддержал банк «Агропромкредит», который совместно с ЗАО «Тюменскаянедвижимость» в апреле 2003г. провел презентацию новой программы жилищногокредитования «+1». Это стимулировало спрос на квартиры, а следовательно, и ростцен. [2]
Как считает генеральныйдиректор ЗАО «Тюменская недвижимость» Анатолий Николаевич Холоша, рынок жилья внастоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, котораяхарактеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, сдругой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения.
Наряду с низким спросомна жилье наблюдается высокий (и нужно заметить, платежеспособный!) спрос на такназываемую коммерческую недвижимость (торговые, офисные помещения и т.п.),который значительно опережает предложение. Это касается как покупки, так иаренды коммерческой недвижимости. Данный факт обуславливает ее высокуюстоимость: в среднем она превышает стоимость жилья на 50%. [3]
Чтобы перевести высокийпотенциальный спрос в секторе жилья в реальный и каким-то образом оживитьрынок, «продавцы» недвижимости в настоящее время прибегают к следующим мерам:тюменские застройщики предлагают населению различные методы стимулированияспроса: рассрочка платежа, скидки при оплате единовременно и в полном объеме ит.д.; агентства недвижимости пытаются найти выход путем участия в ипотечныхпрограммах кредитных учреждений.
Итак, кризисная ситуациязаставила всех участников рынка недвижимости искать решения. И в первую очередьизменить существующее положение, повлиять на спрос способны именно застройщики,поскольку они в наибольшей степени определяют цену на жилье. Уже сейчасстроительным фирмам пришлось обратить пристальное внимание на характер спроса иперейти к строительству доступного по цене малогабаритного жилья и коммерческойнедвижимости. Это дает надежду, что тюменский рынок недвижимости будет жить иразвиваться.[1]
1.5. Анализ местоположения объектаоценки
Объект оценки расположенв Ленинском районе г. Тюмени по адресу ул. Энергетиков дом 53 кор.1 кв.70. Оцениваемаядвухкомнатная квартира расположена в девятиэтажном многоквартирном доме на 9этаже. Объект расположен в жилом районе, удаленном от центра города Тюмени, но схорошей транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. От объекта доцентральной улицы Республики 10 минут пешехода хода, есть остановка и по ул.Энергетиков, и по ул. 50 лет Октября, с которых можно добраться до любой точкигорода.
В районе достаточноразвита социальная инфраструктура. Недалеко от дома находится школа №8,гимназия № 16 и три детских сада, что решает проблему устройства ребенка. Междугимназией и школой располагается парк, который является зоной отдыха дляжителей этого района. Напротив дома находится автостоянка, дающая возможностьизбежать проблемы с парковкой личного автомобиля. В данном районедостаточно разнообразных объектовторговли, также рядом с домом находитсяотделение сбербанка.</sp