Реферат: Макроэкономический анализ инвестиций

МИНЕСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙУНИВЕРСИТЕТ ЛЕСА

<img src="/cache/referats/8829/image001.gif" v:shapes="_x0000_s1026">

Кафедра экономической теории

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЙАНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИЙ»

Выполнил студент

Iкурса ФЭиВС, спец. 0608 «М»

Экономика и управление на

Предприятиях машиностроительной

и приборостроительной промышленности

ПОХЛЕБКИН Д. В.

Москва – 2001СодержаниеВведение                                                                                                   3Глава 1.     Инвестициии их роль в экономике.

1.1<span Times New Roman"">                     

Инвестиции (их краткая характеристика) и экономическийрост.                                                                      4

1.2<span Times New Roman"">                     

Равновесие на финансовых рынках и спрос на

инвестиции.                                                                          7

1.3<span Times New Roman"">                     

Инвестиционный доход и риск..                                        9Глава 2      Факторы,влияющие на объемы инвестиций в некоторых областях.

2.1         Вложения вфьючерсы и материальные активы.           10

2.2         Инвестициив жилищное строительство.                      12

Глава 3      Российская экономика и инвестиции.

3.1<span Times New Roman"">                     

Характеристика экономики России на данный период.          16

3.2<span Times New Roman"">                     

Пути преодоления инвестиционного кризиса.                          18

Заключение.                                                                                              21

Списокиспользуемой литературы.                                                      21

Введение

Термин«инвестиции» имеет несколько значений. Он означает покупку акций илиоблигаций с расчетом на некоторые финансовые результаты; им обозначаются такжереальные активы, например машины, которые требуются для производства и продажинекоего товара. В самом широком смысле инвестиции обеспечивают механизм,необходимый для финансирования, роста и развития экономики страны.

Инвестиция — это любойинструмент, в который можно поместить деньги, рассчитывая сохранить илиумножить их стоимость и (или) обеспечить положительную величину дохода.Свободные денежные средства — это не инвестиция, так как ценность наличныхденег может быть «съедена» инфляцией, и они не могут обеспечить никакогодохода. Если ту же сумму денежных средств поместить на сберегательный счет вбанке, то их можно назвать инвестицией, так как счет гарантирует определенныйдоход.

Глава1.     Инвестиции и их роль в экономике.

1.4<span Times New Roman"">                     

Инвестиции (их краткая характеристика) и экономический рост.

Существуют разнообразные формыпомещения капитала, которые различаются по ряду факторов: в ценные бумаги инедвижимость; в долговые обязательства; акции и опционы; с меньшим или большимриском; на короткий или длительный срок; прямые и косвенные.

Ценные бумаги и имущественные вложения.

Инвестиционные инструменты,подтверждающие долговые обязательства либо участие в компании на правахсобственника, законное право продать либо купить определенную долю участия,называются ценными бумагами или фондовыми ценностями. Главные виды фондовыхценностей — это облигации, акции и опционы. Имущественным вложением называетсяпомещение капитала в такие имущественные ценности, как реальные активы компанииили личное вещественное имущество. Реальные активы включают землю, постройки ивсе, что постоянно «привязано» к земле; личное вещественное имуществосостоит из таких предметов, как золотые вещи, антиквариат, произведенияискусства, и других предметов, которые служат объектами коллекционирования.Вложения в фондовые ценности распространены очень широко, но многиепредпочитают вкладывать деньги в имущественные ценности, дающие приятноеощущение собственности: ведь их можно видеть и осязать.

Прямые и косвенные инвестиции

Прямая инвестиция — этоформа вложений, которая дает инвестору непосредственное право собственности наценную бумагу или имущество. Например, когда инвестор покупает акцию,облигацию, ценную монету или участок земли, чтобы сохранить стоимость денег илиполучить доход, он осуществляет прямое инвестирование. Косвенная инвестиция —это вложение в портфель, иначе говоря, набор ценных бумаг или имущественныхценностей. Например, инвестор может купить акцию взаимного фонда, которыйпредставляет собой диверсифицированный набор ценных бумаг, выпущенныхразличными фирмами. Сделав эту покупку, инвестор будет обладать не требованиямик активам отдельно взятой компании, а долей в портфеле. Можно также сделатькосвенное вложение в имущественные ценности, например, купить долевое участие вкомпании с ограниченной ответственностью, работающей с недвижимостью, нефтянымискважинами и т.д. Многие инвесторы предпочитают делать прямые вложения, но и укосвенных есть свои привлекательные черты.

Облигации, акции и опционы.

Как правило,инвестиции связаны либо с интересами кредитора, либо с участием в капитале в качествесобственника. Долговые ценные бумаги как вложение в невещественный активпредставляют собой средства, данные в долг в обмен на право получения дохода ввиде процента, и обязанность заемщика вернуть сумму долга в указанное время.Когда инвестор покупает долговые финансовые инструменты, например облигацию, он фактически кредитует того,кто выпустил эту облигацию в обращение и берет обязательство платитьустановленные проценты в течение оговоренного времени, по истечении которогообязуется возвратить первоначальную сумму займа. Участие в капитале, илидолевые вложения, представляет собой ограниченное во времени правособственности на долю капитала компании. Долевое вложение возможно в формевладения ценной бумагой или в форме титула собственности на определенноеимущество. Обычно инвестор приобретает право участия в капитале компании,покупая ценные бумаги, известные под общим названием акции. Опционы неотносятся ни к долговым инструментам, ни к долевым; это ценные бумаги, дающиеинвесторам право купить другую ценную бумагу или актив по заранее установленнойцене по истечении оговоренного срока.

Высокорискованные и малорискованные инвестиции

Иногда инвестицииразличаются по степеням риска. Например, хотя принято считать, что вложения вакции сопряжены с более высоким риском, чем вложения в облигации, можно безособых усилий найти облигации с очень высоким риском — большим, чем рисквложения в акции солидных компаний, таких, как ИБМ или «Макдональдс».Конечно, риск в очень большой степени зависит от честности эмитента, посредникаили продавца конкретных финансовых инструментов. Инвестиции с низким рискомсчитаются безопасным средством получения определенного дохода. Инвестиции свысоким риском, напротив, считаются спекулятивными. Терминами инвестирование, спекуляция обозначаютсядва различных подхода к инвестированию. Под инвестированиемпонимается процесс покупки ценных бумаг и других активов, о которых можно суверенностью сказать, что их стоимость остается стабильной и на них можно будетполучить не только положительную величину дохода, но даже предсказуемый доход.Спекуляция состоит в осуществлении операций с такими же активами, но вситуациях, когда их будущая стоимость и уровень ожидаемого дохода весьманенадежны. Конечно, при более высокой степени риска от спекуляции ожидается иболее высокий доход.

Краткосрочные и долгосрочные инвестиции

С точки зрения срокадействия инвестиции делятся на кратко- и долгосрочные. Срок краткосрочныхинвестиций обычно истекает в течение года; долгосрочные инвестиции рассчитанына срок больше года или, как, например, обыкновенные акции, вообще неограничены каким-либо сроком. Например, депозитный сертификат со сроком шестьмесяцев — это инструмент для краткосрочного вложения, а облигация со срокомпогашения 20 дет — инструмент долгосрочного вложения. Однако, купивдолгосрочную ценную бумагу и продав ее через короткое время, скажем спустяшесть месяцев, инвестор использует долгосрочный инструмент для краткосрочныхцелей. Инвесторы нередко выбирают инструменты именно с тем сроком, на которыйони хотят вложить свои деньги

В целом,инвестиционный процесс — это механизм сведения вместе тех, кто предлагаетденьги (имеющих временно свободные средства), с теми, кто предъявляет спрос(испытывающими потребность в них). Обе стороны обычно встречаются в финансовыхинститутах или на финансовом рынке. Иногда, в частности при сделках симущественными ценностями (например, с недвижимостью), продавцы и покупателивступают в сделку напрямую. Финансовые институты — такие организации, как, например,банки и ссудосберегательные ассоциации, — обычно принимают вклады и затем даютденьги в кредит или иным образом инвестируют средства. Финансовые рынки — этомеханизм, объединяющий тех, кто предлагает финансовые ресурсы, с теми, кто ихищет, для заключения сделок, как правило, при помощи посредников, таких, какфондовые биржи. Есть несколько видов финансовых рынков: рынок акций, рынокоблигаций, рынок опционов. Их общей особенностью является то, что ценафинансового инструмента в любой момент находится в точке равновесия спроса ипредложения. По мере того, как становится известной все новая и новаяинформация о доходности, риске, инфляции, событиях в мире и так далее,изменения соотношения спроса и предложения приводят к установлению новогоравновесия, или новой рыночной цены.

Инвестиционный инструмент –это любая форма помещения денег врасчете на получение дохода.Деньги могут быть вложены в чужие долговые обязательства, в долю капиталакомпании или в опцион. Все названные виды различаются по степени риска — отнебольшого до чрезвычайно высокого. Индивидуальный инвестор может пользоватьсякак долгосрочными, так и краткосрочными инструментами. Инвестиционный процессорганизуется финансовыми институтами и финансовыми рынками, которые сводятпоставщиков денег с теми, кто предъявляет на них спрос. Основные группыучастников этого процесса — это государство, компании и частные лица, и толькоиндивидуальные инвесторы являются чистыми поставщиками денежных средств.

Инвесторы могут бытьинституциональными либо индивидуальными. Независимо от конкретной формыинвестиции имеют важное значение, так как обеспечивают финансированиеэкономического роста. Вложение денег вознаграждается в виде текущего дохода иличерез прирост капитала и курсовые доходы.

Чтобы осуществитьинвестиции, требуется сделать следующие шаги:

определить свои финансовые возможности; установитьцели; оценить и выбрать финансовые инструменты; создать диверсифицированныйпортфель и, наконец, управлять этим портфелем. Последние тенденции в областиинвестиций связаны с расширением применения персональных компьютеровинвесторами, распространением финансовых супермаркетов и глобализациейфинансовых рынков.

Современным инвесторампредлагается широкий набор инструментов. У краткосрочных инструментов риск невысок,и поэтому они используются как приносящий небольшой доход резерв наличных денеглибо к ним прибегают консервативные инвесторы, делая первые шаги на финансовыхрынках. Обыкновенные акции дают возможность получать два вида доходов:дивиденды и прирост курсовой стоимости. Ценные бумаги с фиксированными доходами— облигации, привилегированные акции, конвертируемые (обратимые) ценные бумаги— интересны главным образом тем, что дают возможность получать регулярныйдоход, хотя вероятен и некоторый рост курсовой стоимости.

Спекулятивные вложениякапитала связаны с инструментами с высоким уровнем риска, такими, как опционы(«права», ордера, или варранты, опционы «пут» и«колл»), товарные и финансовые фьючерсы и реальные активы (кроменедвижимости), по которым можно получить доход выше среднего. Дополнительныевозможности вложения денег, к которым прибегают многие, — это покупка ценныхбумаг взаимных фондов и недвижимости, а также инструментов, защищающих доходыот налогов.

1.5<span Times New Roman"">                     

Равновесие на финансовых рынках и спрос на инвестиции.

Краткосрочные финансовыеинструменты продаются на денежном рынке, а долгосрочные ценные бумаги, как,например, акции и облигации, продаются на рынке капиталов. Новые выпуски ценныхбумаг продаются на первичном рынке, а уже находящиеся в обращении — навторичном рынке. Важнейшие организованные фондовые рынки США — это Нью-йоркскаяфондовая биржа(NYSE)и Американская фондовая биржа (АМЕХ).

Биржевые брокеры(предлагающие полный набор услуг или дисконтные), выполняющие приказы клиентово покупке или продаже, являются главным связующим звеном между индивидуальнымиинвесторами и рынком. Корпорация страхования инвестиций в ценные бумаги(SIPC) страхуетсчета клиентов у брокеров на определенную, установленную сумму.

Инвестор может открывать вброкерской фирме счета различных видов, например отдельные или совместныесчета, опекунские счета, кассовые счета, свободные (дискреционные) счета,счета-пакеты. Инвестор может совершать сделки с полными и неполными лотами,отдавая рыночный приказ, лимитный приказ или «стоп»-приказ. Издержкисовершения инвестиционных сделок могут быть различными. По небольшим сделкамбольшинство брокеров получают комиссионные по фиксированным ставкам, но поболее крупным сделкам применяются договорные ставки комиссионного вознаграждения.

Большинство инвесторовприбегают к «длинным» покупкам в расчете на повышение курсов ценныхбумаг. Многие инвесторы открывают маржинальные счета, чтобы можно было братькредит и увеличивать свою покупательную способность. Продажи «без покрытия»практику­ются намного реже, хотя они позволяют выигрывать в те моменты, когдаожидается падение курсов ценных бумаг.

Когда ценные бумагипокупаются в кредит, инвестор помещает на свой счет наличные деньги или ценныебумаги на сумму, покрывающую только часть сделки, а остальные деньги берет вкредит у брокерской компании, реже у коммерческого банка. Если курс ценныхбумаг, купленных в кредит, повышается, инвестор получает более высокую нормудоходности инвестиций, чем, если бы он покупал их обычным способом, за счетсобственных средств. Если курс ценных бумаг снижается, происходит прямопротивоположное. Фондовыми покупками в кредит обычно пользуются для увеличениядоходности инвестиций либо для построения пирамиды".

Смысл продаж «безпокрытия» состоит в продаже высоко котирующихся ценных бумаг, взятых вдолг, в расчете на то, что в дальнейшем их можно будет выкупить по сниженномукурсу и получить на этом прибыль. Чтобы провести продажу «безпокрытия», инвестор также открывает маржинальный счет и берет нужные емуценные бумаги в долг у брокера или с помощью брокера у другого инвестора.Собственник теряет право голоса по этим акциям, но сохраняет за собой всеостальные права владельца, такие, как право на получение дивидендов.

Если курс ценных бумаг —объектов продаж «без покрытия» — падает, продавцу приходится внестидополнительные средства, и он может даже понести убытки, если, в конце концов,ему придется выкупать ценные бумаги по более высокому курсу. Продавец можетнести практически неограниченные потери, а его выигрыш ограничен курсом данныхценных бумаг. Продажи «без покрытия» применяются в спекулятивныхцелях в случае ожидаемого снижения курса определенных ценных бумаг; ими такжеможно защитить полученную от предыдущих сделок прибыль и отложить уплату налогана нее — с помощью техники продажи «без покрытия» «противсейфа».

1.3     Инвестиционный доход и риск..

Доход может рассматриватьсякак вознаграждение за инвестирование. Общий доход от инвестирования включаеттекущий доход и прирост капитала (или убыток). Чаще всего доходностьвычисляется на основе прошлых данных и затем используется для планированияожидаемого дохода.

Уровень доходности,обеспечиваемый данным инвестиционным инструментом, зависит от внутренниххарактеристик, таких, как тип инструмента, и внешних сил, таких, как война,дефицита и т.п. Влияние инфляции на процентные ставки может значительнымобразом воздействовать на инвестиционный доход.

Стоимость денег во времени —важная концепция, которую следует учитывать при оценке инвестиционных доходов.Альтернативная возможность получить проценты, которые представляют собойглавный вид дохода лиц, делающих сбережения, обеспечивает основу использованияконцепции стоимости денег во времени в процессе измерения инвестиционныхдоходов.

Проценты можно рассчитыватьлибо на основе метода простых процентов, согласно которому объявленная ставкапроцента будет равна действительной ставке, либо на основе метода сложныхпроцентов, при котором в случае начисления один раз в год объявленная идействительная ставки процента будут равны. При более дробном начислениипроцентов по объявленной ставке действительная ставка процента возрастает.

Будущая стоимость текущейсуммы денег может быть найдена с использованием концепции сложных процентов.Вдобавок эта концепция мо­жет быть использована для определения будущейстоимости аннуитета, являющегося потоком равных поступлений денежных средств.

Приведенная стоимостьбудущей суммы — это количество денег, размещенных сегодня на счете, по которомуначисляются проценты по ставке, которая позволила бы увеличить ее доопределенной суммы в будущем. Приведенная стоимость потоков будущих доходовможет быть найдена суммированием приведенных стоимостей индивидуальных доходов.Приемлемым вложением является то, у которого приведенная стоимость доходовпревышает приведенную стоимость затрат.

Период владения активом —приемлемый период, за который измеряют прошлый или ожидаемый доход отинвестирования. Доходность за период владения активом(HPR)—это доходность в течение установленного периода. Часто используется длясравнения доходов, получаемых в течение года и менее.

Полная доходность, иливнутренняя ставка окупаемости(IRR),—это действительная ставкадоходности долгосрочных инвестиций. Если полная доходность выше или равнасоответствующей ставке дисконта, то инвестиции будут приемлемыми. Важныйпринцип применения полной доходности состоит в способности инвестора получитьдоходность, равную вычисленной полной доходности, на все доходы, полученные отданных инвестиций и реинвестированные в течение периода владения активом.Доходность инвестиций можно также оценивать с помощью формулы приблизительнойдоходности.

Риск — это вероятность того,что фактический инвестиционный доход будет отличаться от ожидаемого. Междуриском и доходом существует компромисс. Совокупный риск проистекает из рядаисточников, таких, как деловой риск, финансовый риск, риск покупательнойспособности, процентный риск, риск ликвидности, рыночный риск и случайный риск.

Глава 2      Факторы, влияющие на объемы инвестиций в некоторых областях.

2.1 Вложения в фьючерсы иматериальные активы.

Объем фьючерсной торговли вСоединенных Штатах значительно вырос за последние 10—15 лет, поскольку всебольшее число инвесторов обращалось в последние годы к фьючерсной торговле какспособу получения высоко-конкурентной нормы прибыли. Но это не традиционныетоварные контракты, которые привлекали многих из этих инвесторов, а скорееновые инвестиционные инструменты. Главная причина увеличения объемов фьючерснойторговли — это значительное увеличение числа и повышение разнообразия пригодныхдля торговли контрактов. Такимобразом, к традиционно лидирующим товарам, таким, как зерно и металлы,добавились крупный рогатый скот, продукты переработки сырой нефти и бензина,иностранные валюты, ценные бумаги денежного рынка, среднесрочные и долгосрочныеказначейские облигации США, евро-долларовые ценные бумаги и обыкновенные акции.Существуют даже биржевые опционы  пут иколл на фьючерсные контракты. Всeэти товары и финансовыеактивы продаются на так называемом фьючерсном рынке.

Материальные активы —-этореальные вещи. Некоторые материальные активы, такие, как золото и бриллианты,портативны, другие, такие, как земля, — нет. Это различие может влиять наценовую динамику материальных активов. Земля, к примеру, имеет тенденциювозрастать в цене довольно быстро в периоды высокой инфляции и относительностабильных международных отношений. Золото предпочтительнее в периодынестабильной международной обстановки, отчасти благодаря своей портативности.Инвесторы верят, что если международная обстановка ухудшится, пройдякритическую точку, то они, по крайней мере, смогут «схватить свое золото ибежать». Рынок материальных активов варьируется в широких пределах, то жесамое можно сказать о ликвидностиэтих инвестиций. С одной стороны, у нас есть золото и серебро, которые можнокупить и продать в любой форме и которые являются общепризнанными в качествевесьма ликвидных активов в той степени, в какой их относительно просто купитьили продать. (В определенной степени платина тоже относится к этой категории,поскольку активно продается в качестве объекта фьючерсных контрактов.) С другойстороны, у нас есть все другие формы инвестиций в материальные активы, которыевесьма неликвидны: они покупаются ипродаются на довольно раздробленных рынках, где очень высоки трансакционныеиздержки и продажа каждого отдельного предмета — час-то очень трудоемкое дело,занимающее много времени.

Товарные и финансовыефьючерсы продаются на фьючерсном рынке, который берет свое начало в аграрномсекторе экономики США. Сегодня существует 13 бирж, занимающихся торговлейфьючерсными контрактами, являющимися соглашениями об осуществлении (илипринятии) поставки определенного количества конкретного финансового инструментаили товара в установленный срок в будущем,

С точки зрения инвестора,ключевым фактором фьючерсных контрактов является то, что они контролируютбольшие количества соответствующих товаров или финансовых инструментов и врезультате могут вызывать огромные ценовые скачки и, таким образом,обеспечивать привлекательные нормы доходности (или очень непривлекательныеубытки).

Товары, подобные зерну,металлам, мясу и древесине, образуют традиционный сегмент фьючерсного рынка.Инвесторы могут выбирать из 40 различных видов товаров, причем некоторые из нихпредлагаются в различных формах или различного качества; многие продаются болеечем на одной бирже.

Финансовые фьючерсы —новички на фьючерсном рынке. Торговля ими не велась вплоть до 1972 г., нонесмотря на это, данный сегмент рынка развился до такой степени, что объемторговли финансовыми фьючерсами теперь превосходит объем торговли товарами.

Существуют три типафинансовых фьючерсов: валютные фьючерсы, процентные фьючерсы и фьючерсы наиндексы. Первый тип имеет дело с шестью видами иностранных валют. Процентныефьючерсы включают различные виды краткосрочных и долгосрочных долговыхсвидетельств, таких, как облигации и векселя Казначейства США.

И в случае с товарными, и вслучае с финансовыми фьючерсами используются одни и те же торговые стратегии,т.е. они могут применяться в целях спекуляции. Независимо от того, как онииспользуются, вся фьючерсная торговля ведется на основе маржи первоначальноговзноса. Требуемая маржа обычно очень низка (не более 2—10% рыночной стоимостиконтракта) и способствует увеличению доходности инвестиций.

Независимо от того,находится ли инвестор в «длинной» или «короткой» позиции,он располагает только одним источником дохода от товарных или финансовыхфьючерсов — увеличение (или уменьшение) цены контракта. Для оценки действительнойили потенциальной прибыльности фьючерсной сделки инвесторы используют нормудоходности вложенного капитала.

Товарные и финансовыефьючерсы могут занимать важную часть в портфеле активов того или иного лица,причем настолько, насколько инвестор сведущ в механике и ловушках фьючерснойторговли, а также в состоянии нести убытки и понимать степень риска, которомуподвергается.

Материальные (осязаемые)активы представляют собой специфический тип инструментов инвестиций. Такиеинвестиции можно увидеть или потрогать, и они имеют реальную формусуществования. Исключая недвижимость, четыре основных типа инвестиций вреальные активы включают драгоценные металлы (золото, серебро и платину);стратегические металлы; драгоценные камни (алмазы и окрашенные камни); предметыколлекционирования (монеты, почтовые марки, бейсбольные карточки, игрушки ит.д.).

Хотя на протяжении 70-хгодов инвестиции в материальные активы, за небольшим исключением, приносилизначительные доходы, в 80-х годах ситуация изменилась. Единственный источникдохода на эти инвестиции — доход с капитала, а на будущую ценовую динамикуинвестиций в реальные активы оказывают влияние три ключевых фактора: инфляция,редкость и политическая или экономическая нестабильность.

2.2     Инвестициив жилищное строительство.

Отправной точкой анализаинвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учетинвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, атакже определение масштабов аналитической работы.

Недвижимость инвестиционногоназначения — это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры инежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивныхцелях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут бытьи чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можноприобретать как за полную цену, так и в кредит.

Чтобы определить масштабыаналитической работы, нужно рассмотреть конкретный объект и точно установить,какие юридические права и обязательства связаны с этим объектом. Кроме того,следует определить срок сделки и ту географическую зону, к которой имеетотношение данный объект.

Анализ сделки снедвижимостью обычно строится на четырех факторах, определяющих стоимостьсделки: спросе, предложении, характеристиках объекта и трансферте прав на него.В анализе сделки с недвижимостью следует учитывать, каким образомограничивается пользование объектом, где он расположен, каково его окружение,какие потребуются улучшения, как им предстоит управлять. Процесс трансфертаправ включает получение информации об объекте и ведение переговоров об условияхконтракта (на продажу или аренду).

Для того чтобы назначитьцену объекта, можно применить методы определения оценочной рыночной стоимостиили метод анализа потоков денежных средств. Оценка рыночной стоимостиосуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходнымметодом. Для составления или подтверждения оценки некоторые инвесторы прибегаютк помощи аналитиков-оценщиков.

Для определения доходностивложений делается прогноз потоков денежных средств и рассчитывается либопоказатель чистой текущей стоимости, либо приблизительная доходность. Пользуясьэтими приемами и конкретными рыночными данными, инвестор может оценитьдоходность объекта. При оценке перспектив вложения в недвижимость необходимоучитывать уровень риска, который зависит в том числе и от степени применения«рычага». Кроме того, при принятии решения количественный анализдолжен быть сопряжен со всеми субъективными соображениями и учетом конкретнойрыночной ситуации.

Вложения в трастовыеинвестиционные риэлторские фонды(REIT)— это пассивная формаинвестирования в недвижимость, которая позволяет инвестору покупать выпущенныев открытую продажу акции компаний, вкладывающих средства в управляемыепрофессиональными менеджерами портфели недвижимого имущества и/или закладные.Акции риэлторских фондов можно оценивать, исходя из желаемого уровня риска идоходности, точно так же, как и прочие акции, облигации и акции взаимныхфондов. Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью(RELP)дают возможность покупатьдоли участия в профессиональных риэлторских синдикатах, вкладывающих средства вконкретные виды недвижимости и/или закладные. В настоящее время их преимуществасостоят не столько в праве на налоговые льготы, сколько в том, что они приносятдостаточно высокий текущий доход и/или прирост капитала. Крупный недостатоктаких партнерств состоит в том, что они в целом не очень ликвидны.

Инвестиционная сфера врыночных условиях, конечно, должна обеспечивать прежде всего окупаемость,возвратность ресурсов, прибыльность. Это основные требования при определениипараметров инвестиционных интересов. Но не менее важны и социальные аспектыпроводимых мероприятий, т.е. требуется выделение точек экономического роста,позволяющих при наращивании хозяйственного потенциала одновременно осуществлятьреализацию социальных программ, в том числе развитие массового жилищногостроительства. С другой стороны, само строительство жилья является гарантированнымисточником создания инвестиционного спроса, позволяет за счет использованиясредств населения и предприятий поддерживать и расширять воспроизводственныйцикл в реальном секторе хозяйства, обеспечивая экономический рост и сокращаядиспропорции межрегионального развития.

Мировая практикастабилизации и обеспечения роста производства путем развития массовогожилищного строительства достаточно хорошо известна, однако в нашей странесуществуют некоторые особенности, которые необходимо учитывать.

Прежде всего не потерялиактуальности методы поддержки жилищного строительства за счет использованиямультиплицирующего эффекта. При формировании инвестиционного спроса должно бытьотдано предпочтение затратам государства на развитие дорог, коммуникаций,инфраструктуры, на поддержку кредитования строительства жилья. Важным условиемявляется и законодательное обеспечение гарантий вкладов населения, всестороннееразвитие фондового рынка.

Строительство жильяобусловливает направления регулирования инвестиционного спроса, способствуетширокому развитию всех секторов экономики, включая сырьевые и перерабатывающиеотрасли. Вместе с тем должны учитываться изменившиеся условия воспроизводства вцелом. Глобальные тенденции снижения материалоемкости и энергоемкостипроизводства, повышение доли интеллектуальных затрат в стоимости продукцииопределяют несколько иную структуру инвестиционного спроса. Ввоспроизводственном процессе уменьшается роль традиционных, сырьевых отраслей иувеличивается значение услуг правового, финансового, информационного характера.На фоне постоянного уменьшения капитальных вложений во всех сферах экономикистроительство жилья за последние пять лет остается практически на одном уровне.Это свидетельствует об относительно стабильном платежеспособном спросе частинаселения. Однако группы населения, обеспечивающие спрос на строительствожилья, достаточно неоднородны. Условно можно выделить три их категории.

Первая — небольшая частьнаселения, способная единовременно произвести затраты на покупку либоавансирование строительства жилья.

Вторая — представители такназываемого среднего класса, предъявляющие спрос на жилье и нуждающиеся вособых механизмах его приобретения — ипотеке, кредитах, плате в рассрочку.Такие механизмы отлаживаются рынком, но действительно работоспособную системуможно сформировать только при непосредственном участии государства — в видепрямой финансовой поддержки или мер косвенного, координирующего характера.

Третья категория — население, не имеющее возможность самостоятельно или с помощью кредитовприобрести жилье и нуждающееся поэтому в прямой финансовой поддержке. В данномслучае рыночные механизмы регулирования не могут использоваться, необходимымеханизмы государственного воздействия.

Таким образом, существуетобъективная потребность в двух видах регулирования инвестиционных интересов нарегиональном уровне: во-первых, институциональные механизмы, осуществляющиерыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующихинститутов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс рыночныхструктур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона;во-вторых, административные, предполагающие непосредственное воздействиегосударства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку,предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья дляпереселения в некоторых предусмотренных законом случаях лиц, потерявших правона свое прежнее жилье, законодательное гарантирование сохранности вкладовнаселения. Причем на региональном уровне государственное воздействие должноактивно проявляться в о