Реферат: Ипотечное кредитование

Содержание

Введение

ГЛАВА 1 Система ипотечного кредитования

1.1 Зарождение института ипотеки

1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода крыночной экономике

1.3 Возможные модели развития системы ипотечного кредитованияв РК

ГЛАВА 2 Особенности ипотечного кредитования в РК

2.1 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

2.2 Анализ рынка ипотечного кредитования

2.3 Государственная программа развития жилищногостроительства в РК на 2008-2010

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность темыдипломной работы.Приобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи.Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как частьбывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собойцентрализованное распределение бюджетных ресурсов для строительствагосударственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих вочереди на улучшение жилищных условий. Эта схема показала свою несостоятельностьв период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике. Вусловиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечениянаселения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятсясобственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит вбольшинстве экономически развитых стран мира. В этих условиях объективновозникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищноестроительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимальнообеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечаетипотечный кредит обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опытмногих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации иведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируетсяв самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степениопределяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширенияплатежеспособного спроса со стороны населения активизируется новоестроительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированнойтехники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходитускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Цель дипломной работы- дать оценкусовременного состояния и развития ипотечного кредитования в РеспубликеКазахстан. Длядостижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

1. Охарактеризоватьсистему ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений вусловиях транзитивной экономики;

2. Изучитьзарождение института ипотеки;

3. Рассмотретьвозможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане наоснове опыта зарубежных стран;

4. Проанализировать Государственнуюпрограмму развития жилищного строительства в РК на 2008-2010;

5. Проанализировать процессвнедрения и развития ипотечного кредитования в РК;

Поставленные задачиобусловили структуру дипломной работы, которая состоит из введения, 2 глав,заключения, списка литературы.

Теоретическая значимость данной работы в том, что в нейподробно рассмотрен процесс становления и развития ипотечного кредитования вКазахстане с самого зарождения и до сегодняшнего дня, то есть, сделана попыткаподвести итоги за 9 лет существования ипотечной системы в РК.

Практическая значимостьработы заключается втом, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также втом, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могутпригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Глава1 Система ипотечного кредитования

ипотекакредитование

1.1 Зарождение институтаипотеки

Мировой опыт развитиястран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мереподвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самымживучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спросанаселения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынокнедвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Такимэффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее времяипотека. Ипотека — не современное слово, пришедшее к нам из стран развитогокапитализма, как думают многие. История ипотечного кредитования уходит корнямив глубь цивилизации. Слово«ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено взаконодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имениидолжника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земляслужит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получилназвание ипотека (от греч. hypoteka —подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже дляэтой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже вДревней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованномулицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельнойсобственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землюили другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения междупродавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица моглиубедиться в существовании такого права, а именно наличие специальной доступнойинформации об этом праве. Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Егопоявление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием еготоварно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось,отражая особенности времени и конкретной страны. Особая заслуга в развитиизаконодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательствпринадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику системуобеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своихобязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещногообеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia — сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развитияинститута фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор самрешал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращатьему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском правеприобретение права собственности кредитором относилось не к моментуустановления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства. Вдальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменялоэту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, вслучае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи(actio fiducia).

Стороныфидуции могли в договоре ставить условия:

• pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплатыдолга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

• lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплатыдолга оставить заложенную вещь у себя.

Новсе равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты,которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующаяформа развития вещного обеспечения — пигнус (от лат. pignus — неформальный залог) — в большей степени защищалазаемщика от своевольных действий кредитора. Договор о залоге на этой стадиипредусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, атолько во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщикомобязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качествеарендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобыкредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредиторомоставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить своисредства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этомуже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предметзалога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредиторпосле продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой занедвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался.Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебногоразбирательства. Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возвратедолга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом.Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимостипредоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитныхотношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, нои для государства. Появление самой ипотеки было обосновано политическими иэкономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческогохозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели квозникновению классического института ипотеки. По существующемузаконодательству ни одна действующая правовая форма не подходила длягарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) иарендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда,которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуациибыло введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда,причем без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позже новый видзалога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства,но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантироваловыполнение обязательства. Ипотечный кредит дал возможность залогодателюпо-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредиторуосуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допуститьухудшения или исчезновения предмета залога. Таким образом, понятие «ипотека»основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершеннойформой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и целиипотечного кредита, надежность его обеспечения.

Ипотека— это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, прикоторой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор вслучае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получитьудовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательстводолжника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным накупле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга покредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), атакже других расходов, связанных с обращением взыскания и реализациейзаложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащегоисполнения обеспеченного ипотекой обязательства6.

Отличительнымичертами ипотеки являются:

• во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечениянадлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитногодоговора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

• во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.

Кнедвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с нимисвязано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остаетсясобственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляетсяспециальным документом — закладной, которая также подлежит государственнойрегистрации;

• в-пятых,при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредитаипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог тогоже имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец,при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправетребовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращениюкоторого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечноекредитование представляетсобой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводуорганизации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятия«ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны.Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает всебя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элементв форме непосредственных залоговых технологий. С другой стороны, ипотечноекредитование — один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечениеобязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

В Германии она появляетсяне ранее XIV, во Франции — с конца XVI века. Это был второй всплеск развитияипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкирыМедичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которойстепень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территориидореволюционной России. В 19 веке ипотека обрела функции, характерныесовременному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капиталконтролируют земли. В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19в.: путем индустриализации капиталистических стран (увеличилось производство,ускорилась урбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии,Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансированиястроительства более активно использовался там, а не в Германии, где онпоявился. Система ипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу иФранцию.

При упоминании об ипотекепочти всегда ассоциируется Америка — ее 60- летний опыт не только в решении«квартирного вопроса» граждан, но и в формировании такой ипотечнойсистемы, которая в свое время вытащила страну из глубокого экономическогокризиса. Сегодня можно сказать, что средний класс в Америке уже отстроился,ипотечное кредитование начало свое распространение на низкодоходные слоинаселения. Представляет живой интерес опыт выведения экономики США из глубокогоэкономического кризиса 1920-1930 гг. путем проведения реформ в областижилищного инвестирования. Это дало возможность в достаточно короткий срокосуществить прорыв из состояния затяжного кризиса в стабильную, высокоразвитуюэкономику. После распада СССР на территории бывших советских республикипотечное кредитование также получает активное развитие. [1, c. 22]

1.2 Роль ипотечногокредитования в условиях перехода к рыночной экономике

Ипотечное кредитование –это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее правокредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на суммузаложенного имущества; [2, c. 25]

Ипотечный кредит – этодолгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, правособственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя самоимущество находится в пользовании заемщика; [2, c. 25]

Долгосрочный ипотечныйкредит — это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретенияготового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залогприобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика. [2, c. 25]

Ипотечное кредитованиевыступает существенным фактором экономического и социального развития страны.Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода изэкономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и,следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобычасть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитиепроизводства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономическихпоказателей.

Одной из наиболеезначимых проблем является проблема «конвертируемости» материальныхактивов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмомтакой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит впонятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства-неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшиммеханизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшенияинвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономическогопрогресса в целом.

Не случайно “новый курс”Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека).Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики,как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечногобизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствуетреализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление впроизводстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожногомашиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленноеипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, чтоприводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет кувеличению экономического потенциала страны. [3, c. 49]

Развитие ипотечногокредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальнойнестабильности.

Ипотека влияет напроблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и другихотраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. [4, с. 54]

Огромное значение ипотекаимеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковскойсистемы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению сбланковыми) для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог ивозвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходимаправильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижениюриска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд.Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению стекущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование,бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банкявляется относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом.Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнееи эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом. Смотрите схему1.

Схема 1. Модельипотечного банка

Ипотечные банки нанациональном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамкахассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады,помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще однаважная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильностьбанковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд,обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в болеерентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшаетразницу между процентными ставками в различных географических районах, чтоспособствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [5, c. 78]

Поэтому на данном этаперазвития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитиюсистемы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы — это очереднойшаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значениеипотеки для экономики страны заключается в следующем:

— вовлечение капиталов ввиде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, черезвторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровленияэкономики;

— рынок недвижимости“связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важнымантиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американцауходят на оплату долгов по недвижимости,

— денежные средстванаселения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села,города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест,а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителейчерез покупку импортных потребительских товаров);

— применительно к работебанков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залогнедвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечениягарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанноеобусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости)в Казахстане.

1.3 Возможные моделиразвития системы ипотечного кредитования в РК

Важным и перспективнымнаправлением и подходом к созданию эффективного механизма жилищногофинансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительныхсбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочноеипотечное кредитование населения. При этом, необходимо отметить, что вКазахстане представляются возможными к реализации развития системы ипотечногокредитования три модели:

1) европейская

Предусматривает в большейстепени поддержку банков, осуществляющих ипотечное кредитование. Инструментамитакой поддержки являются льготное налогообложение, льготное кредитование и др.В качестве основных институтов выступают высококапитализированныенегосударственные организации. [2, c. 11]

2) американская

Предусматривает формированиепри государственном участии институтов, гарантирующих выпуски организаторамиипотечных кредитов облигаций под залог недвижимости. Рынок ипотечных облигацийв США по объему лишь немногим уступает государственным облигациям, занимаяпочти треть от всего объема долговых ценных бумаг. Кроме того, в США этотсектор является одним из наиболее динамично развивающихся. За последние 25 летего доля удвоилась (в 1975 году доля ипотечных облигаций составляла лишь 16%).[2, c. 11]

В США 63 млн. живут вдомах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке ипотеки обращаетсясвыше 3 трлн. долларов в год, что больше обращения на рынке ценных бумагправительства США. Ипотечные ссуды дают ссудо-сберегательные ассоциации (40-50%всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки(19-20%), взаимосберегательные банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%).

Рынок ипотечных облигацийв США является не только одним из самых крупных, но и одним из наиболееэффективно и сложно устроенных с точки зрения инфраструктуры, разнообразияучастников и эмитируемых инструментов, а также системы регулирования.Формирование ликвидного рынка ипотечных облигаций (включая вторичный рынок)сопровождалось полной перестройкой системы финансирования жилищного строительства.Традиционно кредиты на строительство и покупку домов, обеспеченные залогомнедвижимости (ипотеку), предоставляли ссудосберегательные ассоциации и банки.Данные учреждения оказывали полный спектр услуг по организации и обслуживаниюипотеки, а также были вынуждены принимать на себя риски, связанные сдолгосрочным инвестициями. Тогда-то и набрал силу процесс продажи ипотечныхкредитов. Покупателями ипотечных кредитов стали специально предназначенные дляэтой цели институты (агентства) — Федеральная Жилищная Администрация (ФЖА),Федеральная национальная ипотечная ассоциация (ФНИА) — Фанни Мэй,Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита (ГНАИК) — ДжинниМэй, Федеральная корпорация ипотечного кредита (Фредди Мак) и другиеорганизации, играющие определенную роль в развитии жилищного ипотечного рынка.

Агентства приобрелииндивидуальные кредиты на средства, полученные по государственной кредитнойлинии, формировали из них крупный пакет (пул) и эмитировали долговые ценныебумаги, обеспеченные пулом ипотек, значительно снижая при этом индивидуальныйкредитный риск конкретного заемщика. Таким образом, агентства выступили в ролипосредника между получателем ипотечного кредита, организатором ипотеки (банком)и инвестором.

Процесс превращенияипотечных кредитов в долгосрочные долговые ценные бумаги стал называтьсясекьюритизацией ипотеки, а разделение функций организации кредита, егообслуживания и финансирования -фрагментацией ипотеки. Секъюритизация ифрагментация ипотеки позволили финансовым институтам специализироваться напредоставлении определенных услуг и распределять риски, связанные с каждымвидом деятельности. Среди участников рынка ипотечных облигаций обычно выделяютинституты, выполняющие функции:

· организаторовипотечных кредитов;

· инвесторов;

· посредников,занимающихся страхованием ипотечных кредитов;

· посредников,осуществляющих секьюритизацию ипотечных кредитов.

Американская модельпредусматривает развитие рынка ипотечных облигаций, так как государство создаетмеханизмы выкупа ипотечных кредитов и выпуска для их рефинансирования ипотечныхоблигаций. Созданные при участии государства ипотечные ассоциации гарантируютвыпуски организаторами ипотечных кредитов облигаций под закладные, чтопозволяет обеспечивать их ликвидность. Кратко рассмотрим, какие институтывыполняют те или иные функции.

Коммерческие банки выдаютгражданам под залог недвижимости ипотечные кредиты. Фанни Мэй, Джинни Мэй иФредди Мак являются инвесторами и гарантами на вторичном рынке ипотек в США.Они, как правило, не предоставляют кредитов заемщикам напрямую. Ипотекиоформляются на первичном рынке такими финансовыми институтами, как коммерческиебанки, компании по ипотечному кредитованию и другие местные организации,финансирующие жилье. Первичные кредиторы затем продают ипотеки инвесторам навторичном рынке ипотек и используют полученные средства для предоставленияновых жилищных кредитов, тем самым постоянно пополняя свои фонды займов.Инвесторами на вторичном рынке являются Фанни Мэй, Фредди Мак, пенсионныефонды, страховые компании и другие финансовые организации. Смотрите схему 2.

Схема 2. Вторичныйипотечный институт

В свою очередь, в обменна ипотеки, полученные от первичных кредиторов, Фанни Мэй, Фредди Мак выпускаютипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги являются ликвиднымиинвестиционными инструментами и распространяются через дилеров на рынке ценныхбумаг. Кроме того, инвесторы на вторичном рынке ипотек гарантируют владельцамипотечных ценных бумаг своевременные выплаты процентных ставок и погашениеоблигаций в независимости от платежеспособности первичных заемщика изаимодателя. Все три компании имеют общую задачу — привлечение средств нажилищные кредиты, особенно семьям с малым и средним достатком и бедные районы.

Фанни Мэй и Фредди Макработают только на вторичном рынке и лишь с жилищными ипотеками, непревышающими 240 тысяч долларов США (сумма индексирована в соответствие срыночной стоимостью недвижимости). Они не осуществляют сделок по ипотекам снеудовлетворительной кредитной историей, с пропорцией задолженности к активампревышающей 80% и другими недостатками. Фанни Мэй и Фредди Мак скупают ипотекиу первичных заимодателей, комбинируют их и формируют крупные выпуски ипотечныхценных бумаг, высоко ликвидных облигаций с высоким рейтингом. Фредди Мак иФании Мэй не являются государственными структурами и не субсидируютсяправительством. Важно отметить, что развитие обеих компаний, с их зарождениякак государственных институтов до их сегодняшнего статуса частных компаний собщественной миссией, обуславливалось общим экономическим и социальнымположением в стране. [2, c. 13]

В целях стимулированияжилищного строительства и облегчения условий получения ссуд под недвижимостьданные кредиты могут быть застрахованы в ФЖА, уполномоченной страховать ипотекипод жилые дома.

В обеспечениистабильности жилищного ипотечного рынка участвует также Джинни Мэй, котораяпредоставляет гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных. ДжинниМэй выполняет роль «проводника». Другими словами, Джинни Мэй нескупает, не продает и не выпускает ипотечные ценные бумаги, а также не покупаетипотеки у первичных заимодателей. Джинни Мэй выступает гарантом ипотечныхценных бумаг, выпущенных частными компаниями, отвечающими кредитным требованиями застрахованными ФЖА, Департаментом по делам ветеранов или АгентствомСельского Жилья. Гарантии Джинни Мэй полностью подкреплены правительством США.Это обстоятельство делает облигации, гарантированные Джинни Мэй, высоконадежнымиинвестиционными инструментами, что позволяет успешно привлекать средства настроительство жилья в сельской местности и бедных городских районах.

Вторичный рынок ипотексуществует в США благодаря многим ключевым механизмам: проверка кредитоспособности,защита и страхование

собственности на жилье,рыночное и открытое определение цен на недвижимость, стабильная правовая база.

Хотя ипотечные ценныебумаги и обладают высокой степенью ликвидности, они не влекут за собой большогориска, следовательно, не приносят высоких процентных ставок. Это привлекает кним, в основном, институциональных инвесторов, стремящихся диверсифицировать иобезопасить свои крупные портфели инвестиций. Наиболее важно учесть, чтовторичный рынок ипотек призван привнести ликвидность и эффективность в ужесуществующий рынок ипотек и кредитов и не может рассматриваться в отрыве отэтого контекста.

Положительными сторонамиамериканской модели ипотечного кредитования является высокое развитиепервичного и вторичного рынков ипотечного кредитования за счет функционированияспециализированных организаций по ипотечному кредитованию, которые, в целом,формируют систему ипотечного кредитования.

3) Малайзийская модель.

Вместе с тем, наряду состранами Европы и США, в настоящее время достаточно развита система ипотечногокредитования населения в азиатском регионе, в частности в Малайзии.

Система ипотечногокредитования Малайзии получила свое развитие путем создания Национальнойипотечной корпорации «Кагамас» (далее — корпорация), в состав которойвошли Банк Малайзии (20%), финансовые компании (19,5%), коммерческие банки(60,5%). Уставный капитал корпорации, в настоящее время, составляет около 40млн. долларов США. Основной ролью данной корпорации является обеспечениеликвидности, низкой стоимости строительства, долгосрочного характера ипотечныхкредитов, выбора финансирования для покупателей жилья. [2, c. 13]

Процесс ипотечногокредитования в Малайзии делится на два этапа: процесс строительства жилого домаи процесс полного завершения строительства дома. Для строительства жилого домазастройщику предоставляется кредит на срок 2-3 года, при этом, застройщикофициально извещает население о намерении строить жилой дом. В процессестроительства осуществляется предварительная продажа незавершенного жилого домаи окончательное финансирование покупателей дома. После завершения строительстваосуществляется секьюритизация ипотечных кредитов. Основными условиями кредитованияявляются маржа финансирования от 70% до 80%, средняя окупаемость кредита между20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 отдохода заемщика, предоставление контракта о страховании недвижимостиобязательно, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9%.

Процесс секьюритизацииначинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые впоследующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своихрасходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговыеценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейсяэкономической ситуации, когда отсутствуют высококапитализированныенегосударственные организации, способные осуществлять ипотечное кредитование вбольших объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизмрефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана являетсямодель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем созданияипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающейразвитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путемвыпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом,в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

ГЛАВА 2 Особенностиипотечного кредитования в РК

2.1 Внедрение и развитиеипотечного кредитования в РК

В конце 1999 года НацбанкКазахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системыипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердилоКонцепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развитиясистемы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагаетсоздание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себяпредоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторамигражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимымидолгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрениеэтой системы.[7]

Казахстаном была выбранаМалайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западноеноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируютна рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, иимеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищныекредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальныеипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходитподпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РКбыло создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) — по аналогии смалайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организованаспециально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. Позамыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением,реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать убанков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом,ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а навторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банковвторого уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов ивыпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полномеханизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования вРеспублике Казахстан представлен на рисунке 1.

СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ

(Рисунок 1)

Первичныйрынок

1 — передачаденежных средств за жилье;

2 — передача правсобственности на жилье;

3 — выдачаипотечного кредита;

4 — залог жилья(ипотека);

9 — страхованиезаложенного имущества и жизни заемщика;

10 — выплатастрахового возмещения в случае наступления страхового случая;

11 — независимаяоценка заложенного имущества;

12 — проверкаправового статуса недвижимости и регистрация ипотеки;

13 — обращениевзыскания на заложенное имущество в случае невыполнения заемщиком своихобязательств.

Вторичныйрынок

5 — уступка правтребований по ипотечному кредиту;

6 — денежныесредства за ипотечные кредиты;

7 — размещениеипотечных облигаций;

8 — денежныесредства за ипотечные облигации. [9]

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило креализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жильянаселением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлосьсоздание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоевнаселения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. Врамках проекта предполагалось предоставление населению этих городовдолгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальныйразмер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговомэквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За времяреализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 правтребования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге.Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США вэквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% отобщего количества заемщиков.[10]

В целях развития системыипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищногостроительства в Астане, которую реализует ОАО «Астана-финанс». ДаннаяПрограмма была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города всвязи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачипрограммы:

· Развитиежилищного строительства и формирование рынка жилья.

· Удовлетворениепотребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современномууровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

· Созданиепривлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбораприемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретениижилья.

· Переход отпрактики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категориигосударственного коммунального жилищного фонда, к практике строительствакоммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане быловведено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребностьнаселения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютногоэквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имелопроблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставкивознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальныезаемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так какэто создает угрозу дефолта заемщика.

Казахстанская ипотечнаякомпания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопаситьзаемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный опыт примененияограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этихограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличениятемпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговомуипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальноезначение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставкеограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект былодобрен Национальным банком.[7]

Первоначально Компанияустанавливала по рефинансируемым ипотечным жилищным кредитам окончательныеставки вознаграждения, включающие в себя маржу банка-кредитора за кредитныйриск и операционное обслуживание. Однако анализ проведенной работы заставилпересмотреть политику рефинансирования банков. Теперь Компания ежемесячнообъявляет свою котировочную ставку вознаграждения, в соответствии с которойпроводится рефинансирование банков-кредиторов. В свою очередь и банки могутсамостоятельно устанавливать собственную маржу, в пределах определеннойвеличины. Таким образом, конечная ставка вознаграждения длязаемщиков-физических лиц у разных банков различна. Это стимулирует конкуренциюмежду ними и способствует снижению ставок до уровня, соответствующеготребованиям рынка.

В связи с тем, что ставкивознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальностьприобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индексинфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, — наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что кначалу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база былав основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенныепроблемы:

· несовершенствоустановленного законом порядка государственной регистрации сделок снедвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит кудорожанию кредитов для населения;

· отсутствиеналоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

· включениезалогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этимНациональным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которойбыл подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесениеизменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

Но главной проблемойоставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. Предполагалось,что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путемвыпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими КазахстанскойИпотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным кредитам. Основныеотечественные институциональные инвесторы — накопительные пенсионные фонды истраховые компании.

Однако в условиях, когдаситуация на отечественном фондовом рынке характеризуется высокой доходностью покорпоративным облигациям и преобладанием бумаг, номинированных в иностраннойвалюте, выпуск ипотечных облигаций на общих условиях по ожидаемой инвесторамидоходности может повлечь за собой резкий рост ставок по ипотечным жилищнымкредитам. Если же по облигациям будет установлена доходность ниже рыночной (врамках проводимой Казахстанской Ипотечной Компанией политики низких процентныхставок, приемлемой для целей ипотечного кредитования), возрастает рискнедоразмещения ипотечных бумаг.

После тщательного анализаситуации и международного опыта был сделан вывод: на первом этапе ипотечнымоблигациям должны быть предоставлены определенные преференции. В дальнейшем,когда емкость рынка таких финансовых инструментов станет достаточно большой,можно будет постепенно аннулировать преференции без заметного ущерба дляфункционирования системы.

В рамках организациисистемы ипотечного кредитования Казахстанской Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками второго уровня идвумя небанковскими организациями. К 1 июля 2002 года общий объемрефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечныхжилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских банков физическимлицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге… Казахстанская ипотечная компания совместно с региональнымиотделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионахреспублики: в Алматы и Алматинской области, в Астане, Актау, Актобе, Атырау,Жезказгане, Караганде, Кокшетау, Павлодаре, Уральске, Усть-Каменогорске,Шымкенте. Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективнымсегментом рынка потребительского кредитования.[12]

Но действительно ли многолюдей было готово обратиться к новой для нашего общества форме покупки жилья?По данным опроса, проведенного компанией “КОМКОН-2 Евразия” в городе Алматы вавгусте 2002 г, несмотря на рекламу ипотечного кредитования, о том, что этотакое ипотека знали всего 43%, то есть меньше половины опрошенных. Дальнейшиевопросы задавались только тем, кто имел представление об ипотеке. Такимобразом, после первого вопроса интервью продолжилось только для 300респондентов из 696. Из опрошенных 5% заявили, что пользовались кредитамиипотеки. Следует отметить, что никто из них не жалеет об этом. Остальным 95%были заданы вопросы, которые могли бы продемонстрировать отношение респондентовк ипотеке. Более подробно результаты этого опроса показаны на рисунке 2.

Как следует изрезультатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много“недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не всесобирались улучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороныреспондентов, не собирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно,хотя был небольшой перевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно.Вместе с тем, только 32% респондентов, желающих жить более комфортно,собирались обратиться к услугам ипотеки. Основными причины, заставляющимиотказаться от взятия кредита являлись отсутствие стабильного денежного дохода,а также небольшой размер заработной платы и отсутствие уверенности в том, чтовсегда будет работа.

Довольны ли Вы своимижилищными условиями?

(Рисунок 2)

Какследует из результатов, около 40% были недовольны своим жильем (особенно много“недовольных” среди респондентов в возрасте 30-39 лет), однако не все собиралисьулучшать жилищные условия. Отношение к ипотеке со стороны респондентов, несобирающихся улучшать жизненные условия, было неоднозначно, хотя был небольшойперевес респондентов, относящихся к ипотеке положительно. Вместе с тем, только32% респондентов, желающих жить более комфортно, собирались обратиться куслугам ипотеки. Основными причины, заставляющими отказаться от взятия кредитаявлялись отсутствие стабильного денежного дохода, а также небольшой размерзаработной платы и отсутствие уверенности в том, что всегда будет работа.

Таблица1. Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный кредит (%)

Нет стабильного денежного дохода 28,3 Нет возможности погашать кредит 21,7 Нет уверенности в том, что всегда будет работа 19,6 Не имею представления о том, что нужно делать для оформления ипотечного кредита 10,9 Нет уверенности, что зарплата не сократится 4,4 Другое 2,2 Затрудняюсь ответить 13,0

Таким образом, можносделать вывод что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярностисреди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти – всилу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.В 2003 г. начинают проявляться положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов,т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая натекущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставкиипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г.ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Кстати, увеличивать набольший срок кредитование большого смысла не имеет. Например, если взять кредит10 000 у.е. на 20 лет под ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж будетсоставлять 110 у.е… То же самое, но с увеличением срока кредита до 25 лет — платеж составит 105 у.е., т.е. всего на 5 у.е. меньше, но срок при этомувеличится на целых 5 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивнопродвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы,Астане и Атырау — в городах, где сложились наиболее благоприятные и легкопрогнозируемые уровни цен на недвижимость. Но в 2003 году ситуация меняется идовольно сильно. Активно выдаются ипотечные кредиты в таких городах, как Актау,Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки сталиохотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о ростеразвития наиболее крупных городов Казахстана. Кроме того, успешное развитиеипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран СНГ, вчастности, для Украины. В конце августа 2003 г. представительная украинская делегация во главе Сергеем Тигипко посетила Республику Казахстан с целью изучитьопыт становления и функционирования системы ипотечного кредитования. [12]

В 2004 г. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложеннымв жилищной программе правительства РК. Такое мнение 14 апреля, в ходе заседанияправительства высказал министр экономики и бюджетного планирования РК КайратКелимбетов. “По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размерпервоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит кпоказателям, заложенным в нашей жилищной программе”, — сказал К. Келимбетов. Онсообщил, что в настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанскойипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании:“БТА-Ипотека” и “Астана-финанс”. Сроки предоставляемых ими кредитов, по даннымминистра, колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса — от 15 до30 % и процентной ставки — в пределах 12-13 %. Жилищная программаправительства, по словам К. Келимбетова, предусматривает установлениепроцентной ставки кредита на уровне 9-10%, размера первоначального взноса науровне 10% от стоимости жилья и срока предоставления кредита до 20 лет. К.Келимбетов напомнил также, что “условия ипотечного кредитования в стране оченьсильно меняются из года в год”. “В 1998 году, когда начинала работу этасистема, ставка по кредиту была 20%, первоначальный взнос — 40-50% и сроккредита — 10 лет, что было обусловлено дефицитом финансовых ресурсов”, — заключил министр экономики и бюджетного планирования.

14 апреля этого годаправительство Казахстана в целом одобрило проект государственной программыразвития жилищного строительства на 2005-2007 годы. Согласно программе,ставится задача обеспечить в течение 2005-2007 годов строительство и ввод вэксплуатацию более 12 млн. кв. метров жилья, в том числе в 2005 году — 3 млн.,в 2006-м — 4 млн., в 2007-м — 5 млн. кв. метров. Реализация программы, какрассчитывают в правительстве, позволит обеспечить стоимость одного квадратногометра жилья не более $350 во всех регионах Казахстана, за исключением,возможно, крупных городов, прежде всего, в Астане и Алматы, где высоки доходынаселения. В частности, администрация Алматы заявила на минувшей неделе, что вэтом городе стоимость 1 кв. метра жилья в рамках указанной госпрограммысоставит в среднем $450. В соответствии с программой предполагается увеличить всистеме ипотечного кредитования сроки предоставления займов с нынешних 10-ти до20-ти лет, снизить ставки вознаграждения по ним с 13% до 9-10% годовых ипервоначальный взнос для получения кредита с 20% до 10% от стоимостиприобретаемого жилья. Между тем в системе жилищно-строительных сбереженийпланируется снижение первоначального взноса до 25% против нынешнего уровня неменее 50%, увеличение срока возврата основной суммы кредита с 15 до 25 лет. В2003 году сумма ипотечных займов, выданных банками Казахстана, составила 259,4млрд. тенге, в том числе под залог недвижимости — 229 млрд. тенге. [15]

Народный банк объявил отом, что с 1 апреля в трех регионах страны — Астане, Алматы и Караганде — онзапустил новую программу кредитования «Ипотека Lights». Заемщик можетполучить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставкеот 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен впределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения посумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщикабанк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверениеличности и РНН. По условиям программы «Ипотека Lights», обеспечениемдолжно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на суммуот 15 до 50% стоимости недвижимости. Как заявила «ЭК» руководительпресс-службы Народного банка Динара Алпысбаева, ставка вознаграждения покредиту определяется в зависимости от суммы кредита. Оформление ипотеки ведетсячерез центр персонального сервиса и не может превышать трех дней. При этом онаособо подчеркнула, что «Ипотека Lights» — не разовая акция, абессрочная программа, которая будет действовать наряду со стандартнойпрограммой ипотечного кредитования, предусматривающей первоначальный взнос имаксимальный срок кредитования до 20 лет. Г-жа Алпысбаева отказалась ответитьна вопрос, каким образом Народный банк изыскал возможность для снижениякредитных ставок, сославшись на коммерческую тайну. Скорее всего, банкрассчитывает на дешевые заимствования на внешних финансовых рынках. Поинформации Нацбанка, в 2003 году банками второго уровня было привлеченоподобных займов на сумму около 3,7 млрд долларов США, или в 2 раза больше, чемв 2002 году. Поэтому можно не сомневаться в том, что подобные условия своимклиентам вскоре предложат и другие коммерческие банки Казахстана, которые,безусловно, заинтересованы в том, чтобы их ипотечные программы работали. Однакоподобные продукты содержат большой кредитный риск, который, учитывая упрощенныеусловия кредитования, предлагаемые банками, может еще возрасти. По официальнымданным, на 1 февраля с.г. задолженность физических лиц по ипотечным кредитам вцелом по стране составила 31,5 млрд тенге, а доля сомнительных и безнадежныхкредитов в портфелях банков постоянно колеблется в пределах 35-40 процентов.[22]

16 апреля 2004 г. на заседании правительства РК была одобрена государственная программа развития жилищногостроительства. По словам министра индустрии и торговли Адильбека Джаксыбекова,чьим ведомством и осуществлялась разработка программы, за три года в республикебудет построено более 12 млн квадратных метров общей площади жилья,строительство которого позволит дополнительно привлечь на работу 45 тысячказахстанцев. Процесс возведения нового жилья для казахстанцев, согласнозадумке правительства, должен брать не только количеством, но и комфортностью иархитектурной изысканностью. Новое казахстанское жилье должно украшать обликгородов и соответствовать требованиям комфортности планировки. Чиновникам,конечно, уже сейчас очевидно, какими требованиями комфорта придется поступитьсяпретендентам на жилье нового образца. Предполагаемая стоимость кв. метра жильяв таком доме будет составлять около $350 за квадрат. В бывшей и настоящейстолицах, а также в перспективных с точки зрения освоения нефтяных богатств Актауи Атырау, где рынок жилья дороже, и платить придется по более высокимрасценкам, но не больше $450 за квадрат. В целом, по мнению министраДжаксыбекова, по предложенным правительством расценкам можно построить хорошеежилье во всех регионах. Однако в том же Атырау, цены даже на довольноограниченном вторичном рынке жилья давно перепрыгнули эту отметку, и не факт,что насыщение жилищного рынка новыми квартирами собьет ставки так быстро, какобещают разработчики программы. За три года на финансирование программы будетвыделено 138 млрд тенге, при этом возведение инженерных сетей и инфраструктурывозьмут на себя акиматы. Как отметил, премьер-министр Д. Ахметов, начиная с2005 года сроки ипотечного кредитования будут увеличены с 10-15 до 20 лет,первоначальный взнос будет снижен до 10%, а ставка понижена до 9%. Кроме того,по словам премьера, АО «Жилищный строительный сберегательный банкКазахстана» снизит размер первоначальных накоплений с 50% до 25% отстоимости жилья и увеличит сроки возврата кредита до 25 лет. Правительствоготово субсидировать ставку вознаграждения при кредитовании банками второгоуровня строительных компаний, и кредиты для строителей, которые готовы сдаватьжилье по предложенным государством расценкам, будут обходиться не дороже 5% годовых.«Предполагается ясная и прозрачная модель, которая сделает доступнымжилищное строительство для широких слоев населения», — подытожил ДаниалАхметов. На какие цифры в итоге предстоит ориентироваться этим самым широкимслоям населения? 3-комнатная квартира без особых излишеств в новом столичномдоме обойдется примерно в $28 000. Таким образом, согласно подсчетам АдильбекаДжаксыбекова, оформить кредит на такую квартиру сможет семья, совокупныймесячный доход которой исчисляется 97 000 тенге. Что и говорить, такимидоходами, особенно легальными, которые можно представить банку, располагаетдалеко не каждая семья даже в Алматы, Астане и нефтяных центрах, хотя посравнению с ценами, установившимися на жилищном рынке сегодня, круг тех, ктоможет позволить себе покупку жилья, расширится. К тому же у желающих приобрестиновое жилье появится возможность выбора. По словам министра экономики ибюджетного планирования Кайрата Келимбетова, казахстанцам предстоитсориентироваться в предложении на жилищном рынке и самим определить, какой путьобзаведения жильем предпочесть — ипотечное кредитование, системужилстройсбережений либо покупку квартиры через акимат. Региональныеисполнительные органы в соответствии с законодательством и разработаннымправительством механизмом определят подрядчика строительных работ и банк,уполномоченный заключать договор кредитования.В духе новой жилищной стратегиивыдержана программа развития ипотечного кредитования жилья в Алматы,представленная городским акимом Виктором Храпуновым. Предполагается, что напервоначальном этапе гарантом финансового обеспечения привлекаемого в виде«дешевых» и «длинных» денег стартового капитала выступитспециально сформированный залоговый фонд, сроки предоставления ипотечногокредитования будут увеличены с 10 до 20 лет, снижены с 30% до 10% размерыпервоначального взноса и с 13% до 10% — процентные ставки. По мнению акима,Алматы может успешно справиться с ролью экспериментальной площадки по внедрениюновых для нашей страны технологий ипотечного кредитования жилья уже в этомгоду. Однако, как свидетельствует статистика, по данным на 1 февралязадолженность физических лиц по ипотечным кредитам в Казахстане составила 31,5млрд. тенге, из которых почти 50% приходится на Алматы. В бывшей столице внынешнем году должно быть сдано 370 тысяч квадратных метров жилья, аликвидировано как класс — более 2 млн квадратов жилья ветхого. Впрочем, длямногих горожан-бюджетников что 97 000, что 150 000 тенге — цифры одинаковонереальные. Для данной категории казахстанцев программа предусматриваетстроительство государственного жилья, однако рассчитывать на приватизациюжилища такого рода квартиросъемщикам, естественно, не придется, да и вколичественном соотношении доля «ложки меда» оставляет желатьбольшего. Отныне в каждом регионе ежегодно надлежит вводить в строй не менееодного стоквартирного дома государственных квартир. Так что предложение,очевидно, привычно не поспеет за спросом. [15]

25 мая 2004 г. в Астане Министерство финансов РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” и банки второгоуровня — “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”,“Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народныйбанк”, “АТФ Банк” — подписали меморандум о сотрудничестве по реализациигосударственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы,“Речь идет о формировании нового сегмента ипотечного кредитования.Правительство привержено только одной идее — расширить доступ широких масс котносительно недорогому жилью”, — заявил на церемонии подписания министрфинансов РК Арман Дунаев. Меморандум включает в себя семь пунктов. Согласнопункту 1, стороны намерены прилагать все усилия по достижению следующихпараметров ипотечного кредитования для приобретения жилья, построенного врамках госпрограммы: размер ставки вознаграждения — 9-10% годовых, размерпервоначального взноса — 10% годовых, срок ипотечных кредитов — 20 лет. Такжестороны намерены добиваться снижения размера маржи банков до 2-2,2% поспециальной программе ЗАО “Казахстанская ипотечная компания”.“То, что банкисогласились снизить ставку — это большой шаг с их стороны по направлению кновой жилищной политике”, — заявил А. Дунаев. Меморандум является открытым дляприсоединения к нему других финансовых институтов и организаций.[14]

C 5 июня 2004 г. в республике начал работать Государственный фонд гарантирования ипотечного кредитования. Обэтом заявил глава Национального банка Анвар Сайденов. Основная работа фонда –страховать коммерческие банки, которые занимаются ипотечным кредитованием.Предполагается, что деятельность фонда позволит увеличить сроки выплатыкредитов. [12]

Кардинальные реформы всистеме казахстанского ипотечного кредитования произойдут в ближайшие три года.Работа над изменениями началась с сегодняшнего дня. В качестве реформатора — Фонд гарантирования ипотечного кредитования. Государственное учреждениенамерено упростить процедуру оформления кредита для покупки жилья физическимилицами. Казахстанцы вскоре смогут возвращать долг банку – кредитору в течениене пятнадцати, а двадцати пяти лет. Еще планируется значительно снизить суммупервоначального взноса для получения кредита — до десяти процентов. А банки,практикующие выдачу денег на покупку жилья, будут получать специальнуюстраховку от фонда. Такое партнерство, по мнению главы Нацбанка, снизит рискфинансирующей стороны. Кроме того, деятельность фонда гарантирования ипотечногокредитования входит в общую государственную жилищную программу. Поэтому и нет особыхопасений в провале реформ, говорят в Нацбанке.

АнварСайденов, председатель Национального Банка РК: — Опасения Нацбанка, что такиебольшие ресурсы из бюджета будут использованы в течение ряда лет, окажут своедавление – не высказывались. Поскольку все это ложится в общуюмакроэкономическую ситуацию в стране, с которой Нацбанк должен справляться внезависимости от того, будет жилищная программа или нет.

Наряду с программой будетактивно строиться и само жилье, отметил Анвар Сайденов. Сегодня же главныйбанкир страны заявил, что Нацбанк тоже займется реформами. Только в областизаконодательства. Речь идет о законопроекте, который упрощает процедуру вывозакапитала за рубеж. Новая концепция либерализации валютного режима позволитнаселению без препятствий открывать счета в иностранных банках. А уотечественных финансистов появится возможность заключать долгосрочные контрактыс иностранными партнерами и продлевать сроки проведения внешнеторговыхопераций. В конечном итоге упрощенный режим сделает тенге полностьюконвертируемой валютой.[7]

2.2 Анализ рынкаипотечного кредитования

Рынок ипотечногокредитования в Казахстане до ипотечного кризиса США динамично развивался, но начиная с 2 квартала 2007года происходит его спад. Более подробно это показано на рисунке 3.

Общаядинамика внешних займов,Ипотечного портфеля, цен на недвижимость и инфляции

(Рисунок3)

Об ипотечномкризисе в США разразившемся в 2007 году много говорят в средствах массовойинформации. Пытаются оценивать его последствия для мирового и казахстанскогофинансового рынка. В этой статье сделана попытка систематизировать всю этуинформацию и взглянуть на проблему в целом. Для начала попытаемся разобраться,как выглядит американская система ипотечного кредитования. В США существует дваосновных вида ипотечного кредитования: обычный кредит и большой кредит.Ограничения по обычному ипотечному кредиту, который устанавливают Федеральнаянациональная ипотечная ассоциация «Фанни Мэй» (Fannie Mae) и Федеральнаякорпорация жилищного ипотечного кредита «Фредди Мак» (Freddie Mac) в настоящеевремя составляет 417 тысяч долларов. Это выше среднестатистической цены на домдля одной семьи, однако меньше реальной стоимости большинства домов.

Вситуациях, когда размер ипотечного кредита превышает рамки установленной нормы,в дело вступает так называемый «Большой кредит», размер которого можетзначительно превышать установленный «Фанни Мэй» и «Фредд Мак».Каковы же причиныразвития ипотечного кризиса в США? В целях максимизации прибыли, американскиефинансовые институты стали применять очень упрощенную схему выдачи ипотечныхкредитов без залога, без первоначального взноса, без проверкиплатежеспособности. Первоначально, в первые три года были еще предусмотреныочень низкие проценты – 1-2, затем они несколько повысились.

Какрезультат, начался ажиотаж, огромное количество весьма бедных людей купили домаи стали в них жить. В целом, по стране было выдано ипотечных кредитов на сумму,превышающую 70 млрд. долл. США. Ипотечные компании, выдававшие кредиты, сталивыпускать облигации и акции, которые были раскуплены истали основой для выпускавторичных ценных бумаг. Эти бумаги разошлись по портфелям инвесторовпрактически всего мира. Таким образом, весь мир был связан в одну цепочку,завязанную на американской ипотеке. Но, большинство заемщиков, взявшихипотечные кредиты, оказались не способны за нее платить после повышенияпроцентов. Начался массовый невозврат кредитов и падение цен на рынкенедвижимости. Начали банкротиться ипотечные компании и появились проблемы укредитовавших их банков. Жилье, являющееся предметом ипотеки- это одновременнои средство обеспечения ценных бумаг — ипотечных облигаций, приобретенныхинвестиционными институтами по всему миру. Таким образом, кризис рынкаипотечного кредитования в США имел в своей основе дефолты хедж-фондов,инвестировавших на рынке США в высоко доходные, но в то время в высоко рисковыеипотечные облигации типа “subprime”. В условиях глобальной мировой экономикикризисные явления по цепочке перекинулись в страны Европы и на другие рынки.Таким образом, мировой финансовый рынок стал испытывать серьезные проблемы, авместе с ними и финансовый рынок РК.Кризисные явления на ипотечном рынке США,начали появляться в январе 2007г. В мае 2007 г. – началось падение акций ипотечных компаний США. В июле 2007 г. – произошло банкротствонекоторых крупныхипотечных компаний и обеспокоенные инвесторы начали выводить свои инвестиции срынков развивающихся стран, а также продавать свои рискованные активы, ккоторым конечно относятся ценные бумаги казахстанских банков. Кризис продолжаетнабирать обороты, в август 2007 г. – появились проблемы с ликвидностью у банковСША, Японии и Европы. В это же время, и казахстанская финансовая системаначинает испытывать серьезные проблемы. Во-первых, резкое падение курса акцийказахстанских банков более чем на 10-15%. Во вторых, резкое повышение ставокмежбанковского кредитования в 1,5 раза. И наконец в-третьих, Повышение ставоккредитов для юридических и физических лиц на 4-6%.

Однойиз важнейших причин складывающейся ситуации в Казахстане стал очень высокийуровень зависимости финансовой системы Казахстана от внешних заимствований.Первоначально, в 90-х годах заимствовало зарубежом только государство. Послетого как была сформирована современная банковская система Казахстана, котораястала пользоваться доверием со стороны международных инвесторов, доля банков всовокупном внешнем государственном долге стала быстро увеличиваться. Внастоящее время долг государства достаточно мал на середину 2007 года около 4миллиардов долларов, так что его можно в расчет не принимать. Основной внешнийдолг РК – это долг частных компаний. Резкий скачок негосударственныхзаимствований произошел, в 2004 году, а наибольшее количество средств былопривлечено в 2006 году. В настоящее время только чтобы оплатить проценты по ужевзятым кредитам, нам приходится отдавать девятую часть нашего экспорта или 11%.Таким образом, прирост ВВП весь «съедается» необходимостью платить за внешниезаимствования. Кроме банковских кредитов, также одним из наиболее популярныхспособов заимствования было для наших банков IPO на Лондонской бирже. Однако,начиная со второй половины июля, курс акций многих банков резко пошел вниз на20-35%. В отличие от акций, ставки межбанковского кредитования в Лондоне толькорастут. Если в 2003 году наши банки могли взять кредит на 1 год под 1,0-1,3%годовых, то сейчас им придется отдавать 5-5,3%. Тоже самое происходит на нашемрынке межбанковских кредитов. Как показывает изменение индекса «KazPrime»,особенно резкий взлет произошел в августе, когда индикатор изменился с 6,5% до9,17%. Таким образом, в Казахстане «дешевых денег» для банков второго уровня, всреднесрочной перспективе, не будет, что в свою очередь сказывается на всехостальных ставках и тарифах на финансовые услуги. Таким образом, нацио-нальнаяфинансовая система Казахстана тесно связана с мировым финансовым рынком, мощныйрост которой, в последние годы связан с массовыми кредитными и облигационнымизаимствованиями «дешевых денег» на глобальных рынках. В настоящее времяполучение подобных заимствований весьма затруднено, что сказывается наликвидности наших банков. В целом, можно сказать что все признаки финансовогокризиса в Казахстане в настоящее время присутствуют. Весьма примечательновыглядело Wинформационное освещение финансового кризиса в стране. Правительствоговорило, что финансового кризиса (а точнее имелось в виду – катастрофическихпоследствий для населения) в Казахстане нет, и в этом году не будет. Надзорныеорганы говорили о «коррекции рынка» и о том, что они примут все меры дляпредотвращения негативных последствий. Банки, признавая факт мирового кризиса,отрицают наличие проблем в собственных банках, впрочем, не отрицая возможностьтаковых у банков-конкурентов. Журналисты писали об этом в разном ключе, но внастоящее время общая тональность пессимистичная. С началом процесса активногопредоставления ипотечных кредитов, приблизительно со второй половины 2002 года,в Казахстане начал-ся бурный рост цен на недвижимость. Последствия этого роста,испытали на себе буквально все население страны. В 2002 году средняя ценаквадратного метра в центре Алматы составляла 250 долларов США, сейчас онасоставляет около 3600 долларов США, то есть произошло увеличение стоимостижилья примерно в 14 раз.

Благополучиенациональной банковской системы во многом зависит от ситуации на рынкенедвижимости. Если проанализировать, кредиты по целям, то получается, что: -Накредитование нового строительства и реконструкцию строительным организациямвыделили около 6,01 млрд. долларов; — На кредитование строительства иприобретения жилья гражданам выделено – 6,06 млрд. долларов. Прибавляясредства, которые были даны на приобретение основных фондов и на оборотныесредства для строительных компаний, то возможная сумма инвестиций встроительство БВУ составит около 15 миллиардов долларов. Если, проанализироватьотраслевую структуру кредитного портфеля банков Казахстана, то выясняется, чтона строительство выделено средств больше, чем на промышленность и сельскоехозяйство вместе взятые. Объем вкладов в БВУ на 01.01.07 г. составил 4 714,9млрд. тенге (прирост по сравнению с 2005 годом 86,9%). Соотношение вкладовфизических и юридических лиц было равно: 78,0% и 22,0% соответственно. Такойбурный рост вкладов в БВУ раскрывал также одну из негативных сторон состоянияказахстанской экономики, суть которого заключается в недостаточной развитостифондового рынка и в отсутствии пока достаточно большого количестваальтернативных банковскому депозиту разнообразных и выгодных для инвесторовфинансовых инструментов. Необходимо отметить также, имеющую место насегодняшний день слабую информированность населения об уже существующих фин.инструментах на рынке Казахстана.

На 1июня 2007 года объем вкладов составил 5 948,6 млрд. тенге, прирост по сравнениюс началом года 26,2%, что говорит о некотором замедлении темпов ростадепозитной базы в течение прошедшего периода текущего года. Просроченнаязадолженность населения по кредитам банков пока не велика и составляет всего14,905 млрд. тенге или 0,62% от всех кредитов, выданных физическим лицам.Основную долю задолженности – 11,888 млрд. тенге составляют кредиты напотребительские цели. Основными факторами на рынке недвижимости, которыевызывают основные колебания, являются: — Кредиты на строительство — Ипотечноекредитование После повышения ставок на ипотеку до 16-20% она станет недоступнапрактически всему среднему классу, так как при займе 100 000 долларов на 10 летпри 18% ежемесячные выплаты по займам составят 1600 долларов, что слишком многодля обычной семьи. Таким образом, можно прогнозировать сильное снижение цен нанедвижимость в ближайшем будущем. Еще в октябре в 2006 году Национальный банкРК и Агентство по финансовому надзору предупреждали о риске излишних внешнихзаимствований, однако банковское лобби оттягивало принятие необходимых решений.После того как кризис на казахстанском рынке вошел в видимую фазу (началоавгуста) руководству данных ведомств надо было уже срочно принимать меры иуспокаивать население, выступив с публичными заявлениями. Однако из-запроводимых парламентских выборов это было сделано только 21 августа. Вдальнейшем, в СМИ были опубликованы различные комментарии данных ведомств,которые позволили точнее выяснить картину происходящего в стране. Какое влияниеоказывает кризис на состояние банковского сектора Казахстана?

Врезультате кризиса наши банки вынуждены были в свою очередь повысить процентныеставки по выдаваемым кредитам, ужесточить другие условия, а в ряде случаев,связанных с проблемами ликвидности ввести дополнительные ограничения на выдачукредитов. До наступления кризиса наиболее высокие темпы роста кредитования былив розничном секторе, то есть в секторе кредитования физических лиц. Теперь же,именно у физических лиц кардинальным образом сократились возможностикредитования в коммерческих банках. Таким образом, в данном случае можноговорить о резком сокращении объемов кредитования экономики банками второгоуровня. Строительные компании находятся в ситуации достаточной степенизависимости от банковского кредита. Разумеется, падение цен на недвижимостьприведет к обесцениванию значительной части залоговой базы коммерческих банкови как следствие к обесцениванию немалой части банковских активов.[8]

Действиягосударства по преодолению ипотечного кризиса в Республике Казахстан

•Предоставление Национальным Банком Республики Казахстан кредитной линии порефинансированию коммерческих банков в размере 4 млрд. долларов США.

•Выделение средств из госбюджета в размере 130 млрд. тенге (1 млрд. долларовСША) для обеспечения возобновление активности в строительной отрасли, и какследствие, обеспечение дольщиков жильем.

•Разработка концепции Фонда Стрессовых Активов с целью обеспечения коммерческихбанков необходимой ликвидностью.

•Проект слияния государственного холдинга «Самрук» и «Казына» в единый холдинг.Капитализация холдинга в 5 млрд. долларов США из средств Национального Фонда.

•Предоставление еще 5 млрд. долларов США на реализацию мер поддержки экономикиКазахстана в условиях мирового кризиса.

•Снижение резервных требований Национального Банка Республики Казахстан с цельюобеспечения банковской системы дополнительной ликвидностью.

•Повышение объема гарантирования вкладов населения до 5 млн. тенге (40 тыс. долларовСША). Система гарантирования вкладов охватит таким образом 98% вкладовнаселения.

•Повышение на 25% заработной платы, пенсий и стипендий в предстоящем году.

Государственныеинституты поддержки рынка ипотеки

КазахстанскаяИпотечная Компания – создана 2000г., 2001г. Начало деятельности.

КазахстанскийФонд Гарантирования Ипотечных Займов создан конец 2003г. начало деятельностисередина 2004 г.

ЖилищныйСтроительный Сберегательный Банк Казахстана создан в 2003г., в 2006г. первыевыдачи займов.

Наданный момент в коммерческом секторе участвуют 20 банков и 12 ипотечныхкомпаний. Тогда, как в 2002 всего 5 банков и 2 ипотечных компаний.

За прошедшийпериод с 2002 — 2006гг. наблюдается значительное изменения условий ипотечныхзаймов. Подробнее это показано в таблице 2.

Таблица2. Динамика Изменения Условий Ипотечных займов

Период О/Д

LTV

(К/З)

Срок

Процентные

ставки

Документы

Время

рассмотрения

2002-2004 75% 70%-80%

3-15 лет

3-20 лет

(КИК)

17%-22%

Стандартный пакет* +

Справка из

наркологического

диспансера

2-3 недели 2005-2006 90% 95%-100%

3-30 лет

3-20 лет

3-15 лет

(экспресс)

12%-16%

13%-19%

Стандартный пакет* +

выписка из кредитного

бюро – справка из

наркологического

диспансера

Экспресс- ипотека –

Удостоверение

личности, РНН

От 3 дней до 7 дней

Стандартныйпакет

1. Удостоверение личности (заемщика/созаемщика/сособственниковнедвижимости и всех совершеннолетних

членовсемьи, проживающих совместно с заемщиком;

2.РНН, справка с места прописки, документы, подтверждающие гражданское состояние(свидетельство о

заключениибрака;

3.Свидетельство о рождении, свидетельство о смерти, свидетельство о расторжениибрака)

заемщика/созаемщика/сособственниковнедвижимости;

4.Правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость,выписка с места работы, выписка из пенсионного фонда.[11]

2.3Государственнаяпрограмма жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы

Всоответствии с подпунктом 8 статьи 44 Конституции Республики Казахстан, в целяхдальнейшего жилищного строительства и обеспечения доступности жилья широкимслоям населения Республики Казахстан президент РК постановляет:

1.Утвердить прилагаемую Государственную программу жилищного строительства вРеспублике Казахстан на 2008-2010 годы (далее — Программа).

2.Правительству Республики Казахстан в месячный срок разработать и утвердить планмероприятий по реализации Программы.

3.Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан, другим заинтересованнымминистерствам, а также государственным органам, непосредственно подчиненным иподотчетным Президенту Республики Казахстан, акимам городов Астаны и Алматы,областей принять меры по
реализации Программы.

4.Министерству индустрии и торговли Республики Казахстан один раз в полугодие непозднее 25-го числа, следующего за отчетным периодом, представлять вАдминистрацию Президента Республики Казахстан и Правительство РеспубликиКазахстан информацию о ходе реализации Программы.

5.Контроль и координацию обеспечения выполнения Программы возложить наМинистерство индустрии и торговли Республики Казахстан.

6.Настоящий Указ вводится в действие со дня подписания.

Главнаяцель государственной программы жилищного строительства — комплексное решениепроблем развития жилищного строительства, обеспечивающее доступность жилья широкимслоям населения

Основныезадачи этой программы:

1)Созданиеполноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и состороны спроса;

3)привлечениечастных инвестиций в жилищное строительство и стимулированиегосударственно-частного партнерства;

2)Стимулированиеразвития индивидуального жилищного строительства;

развитиеинженерно-коммуникационной инфраструктуры районов жилищной застройки;

3)Совершенствованиесистем ипотечного кредитования, жилищных строительных сбережений игарантирования (страхования) ипотечных кредитов

Потребностьзатрат из бюджета составит: 300,8 млрд. тенге, в том числе в 2008 году — 110,3млрд. тенге, в 2009 году — 102,8 млрд. тенге, в 2010 году — 87,7 млрд. тенге,из них: бюджетное кредитование 136,8 млрд. тенге, в том числе:

местныхисполнительных органов городов Астаны и Алматы, Атырауской области по нулевойставке вознаграждения (интересы) на проектирование и строительство жилья — 25млрд. тенге в 2008-2009 годы, в том числе в 2008 году — 15 млрд. тенге, в 2009году — 10 млрд. тенге;

местногоисполнительного органа города Астаны по нулевой ставке вознаграждения(интересы) на проектирование и строительство жилья для работников бюджетнойсферы — 25 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008 году — 7,9 млрд.тенге, в 2009 году — 7,8 млрд. тенге, в 2010 году — 9,3 млрд. тенге;

местныхисполнительных органов города Алматы, областей по нулевой ставке вознаграждения(интересы) на проектирование и строительство жилья для работников строящихся100 школ и 100 больниц — 24,8 млрд. тенге в 2008-2010 годы, в том числе в 2008году — 8,3 млрд. тенге, в 2009 году — 8,3 млрд. тенге, в 2010 году — 8,2 млрд.тенге;

АО«Казахстанская ипотечная компания» (далее — КИК) по ставке 0,5%годовых — 42 млрд. тенге;

АО«Жилищный строительный сберегательный банк» (далее — ЖССБ) по ставке1% годовых — 20 млрд. тенге;

повторноеиспользование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы,Атырауской области бюджетных кредитов, выделенных в 2008-2009 годах, — 15 млрд.тенге в 2010 году;

повторноеиспользование местными исполнительными органами городов Астаны и Алматы,областей бюджетных кредитов, выделенных в 2006-2007 годах — 44 млрд. тенге в2008-2009 годах, в том числе в 2008 году — 22 млрд. тенге, в 2009 году — 22млрд. тенге;

целевыетрансферты местным исполнительным органам и финансовым институтам — 164 млрд.тенге в 2008-2010 годы, в том числе: на проектирование и строительствоарендного (коммунального) жилья для граждан, состоящих в очереди в акиматах, — 21,7 млрд. тенге, в том числе в 2008 году — 7,3 млрд. тенге, в 2009 году — 7,2млрд. тенге, в 2010 году — 7,2 млрд. тенге;

напроектирование, развитие и обустройство инженерно-коммуникационнойинфраструктуры в районах жилищной застройки — 90 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010годы — ежегодно по 30 млрд. тенге;

напроектирование, реконструкцию и ремонт инженерно-коммуникационнойинфраструктуры — 15 млрд. тенге, в том числе в 2008-2010 годы — ежегодно по 5млрд. тенге;

напроведение в Алматинской области предварительных работ по развитию четырехгородов-спутников города Алматы — 13 млрд. 492 млн. тенге, в том числе: в 2008году — 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2009 году — 4 млрд. 531 млн. тенге, в 2010году — 4 млрд. 430 млн. тенге;

напроведение в Акмолинской области предварительных работ по развитию села Кощи,как города-спутника города Астаны — 6 млрд. 508 млн. тенге, в том числе: в 2008году — 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2009 году — 2 млрд. 169 млн. тенге, в 2010году — 2 млрд. 170 млн. тенге;

увеличениеуставного капитала КИК на 6,9 млрд. тенге;

увеличениеуставного капитала ЖССБ на 6,3 млрд. тенге;

увеличениеуставного капитала АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов»(далее — КФГИК) на 4,1 млрд. тенге.

Объемфинансирования Программы на 2008-2010 годы будет уточняться в рамках прогнозныхпоказателей республиканского бюджета на соответствующий финансовый год

Врезультате реализации Программы:

приежегодном темпе роста ввода в эксплуатацию жилых домов за три года будетпостроено около 26,1 млн. кв. метров общей площади жилья;

будетпостроено 2,1 млн. кв. метров доступного жилья, в том числе в 2008 году — 0,86млн. кв. метров, в 2009 году — 0,73 млн. кв. метров, в 2010 году — 0,51 млн.кв. метров;

втечение 2008-2010 годов будет построено 363,1 тыс. кв. метров арендного(коммунального) жилья (4320 квартир) за счет средств республиканского бюджета;

будетобеспечено строительство арендного (коммерческого) жилья за счет частныхинвестиций с ежегодным объемом не менее 96 тыс. кв. метров (800 квартир);

будетпостроено 17,1 млн. кв. метров индивидуальных жилых домов, в том числе: в 2008году — 5,3 млн. кв. метров, в 2009 году — 5,6 млн. кв. метров, в 2010 году — 6,2млн. кв. метров;

районыжилищной застройки будут обеспечены инженерно-коммуникационной инфраструктурой;

будутсозданы новые рабочие места для более чем 120 тыс. человек;

увеличитсясбор налогов в бюджет от строительной деятельности, в том числе налога наимущество, подоходного налога с работников строительной отрасли;

ожидаетсямультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпускапродукции промышленности строительных материалов, электротехнической,металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства новогожилья

Жилищноестроительство — одно из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстанадо 2030 года, которое является одной из наиболее важных задач общенациональногохарактера.

Вцелях реализации жилищной политики Указом Президента Республики Казахстан от 11июня 2004 года N 1388 утверждена Государственная программа развития жилищногостроительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы (далее — Госпрограмма),согласно которой за три года предусматривалось ввести в эксплуатацию 12 млн.кв. метров общей площади жилья. Фактические результаты 2005-2006 годовсоставили 11,2 млн. кв. метров, т.е. задание трехлетней программы практическибыло выполнено за два года.

Всвязи с этим в Госпрограмму была внесена корректировка объема ввода жилья всторону увеличения до 15,8 млн. кв. метров.

Всоответствии с прогнозом, по завершении Госпрограммы при предусмотренном объемеввода жилья 15,8 млн. кв. метров, будет сдано 18 млн. кв. метров жилья, улучшатжилищные условия около 290 тыс. семей.

Ожидаетсясоздание 60 тыс. рабочих мест при задании 45 тыс., увеличится объемпроизводства основных отечественных строительных материалов, изделий иконструкций по сравнению с показателями 2004 года на 70 %.

ВПослании Главы государства народу Казахстана от 28 февраля 2007 года«Новый Казахстан в новом мире» определены такие направления, как:развитие строительной индустрии, строительство комплексов доступного арендногожилья, обеспечение прозрачности процедур выделения земельных участков, стимулированиеразвития индивидуального жилищного строительства.

Пунктом296 Плана мероприятий по исполнению Общенационального плана основныхнаправлений (мероприятий) по реализации ежегодных 2005-2007 годов посланийГлавы государства народу Казахстана и Программы Правительства РеспубликиКазахстан на 2007-2009 годы, утвержденного постановлением ПравительстваРеспублики Казахстан от 20 апреля 2007 года N 319, предусмотрены разработка иутверждение Государственной программы жилищного строительства в РеспубликеКазахстан на 2008-2010 годы (далее — Программа). Одним из важнейших направленийвнутренней и внешней политики определена современная социальная политика:внимание запросам и нуждам людей, создание рабочих мест. Исходя из этого,необходимы разработка и принятие новой Государственной программы на 2008-2010годы, которая должна учесть недостатки действующей Госпрограммы и иметьсоциальную направленность, в первую очередь, на повышение доступности жилья дляграждан, имеющих различные уровни доходов.

Итогиреализации Государственной программы развития жилищного строительства вРеспублике Казахстан на 2005-2007 годы

Поданным Агентства Республики Казахстан по статистике, за 2005-2006 годы по всемисточникам финансирования на жилищное строительство направлены 565,8 млрд.тенге инвестиций. Введены в эксплуатацию 11,23 млн. кв. метров общей площадижилых домов, в том числе:

в2005 году — 5,04 млн. кв. метров (184,2 % к 2004 году);

в2006 году — 6,19 млн. кв. метров (124 % к 2005 году).

Врамках Госпрограммы ведется строительство коммунального жилья для социальнозащищаемых слоев населения. За два года построено 394,4 тыс. кв. метров общейплощади жилья (4752 квартиры), в том числе за 2005 год — 183,7 тыс. кв. метров(2302 квартиры), за 2006 год — 210,7 тыс. кв. метров (2450 квартир).

Задва года за счет кредитных средств, выделенных местным исполнительным органам(далее — МИО) на строительство ипотечного жилья, построены 17878 квартир общейплощадью 1618,7 тыс. кв. метров, в том числе за 2005 год — 11764 квартиры (953,9тыс. кв. метров), за 2006 год — 7811 квартир (664,8 тыс. кв. метров).

Всоответствии с Госпрограммой выделение кредитных средств на строительстводоступного жилья на 2005-2007 годы предусматривалось в объеме 126 млрд. тенге.Однако фактически на эти цели были выделены 86 млрд. тенге, так как в 2006-2007годах 40 млрд. тенге из запланированных объемов кредитных средств былинаправлены на развитие и обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктурыв районах жилищной застройки.

Вцелях восполнения снятых средств постановлением Правительства РеспубликиКазахстан от 24 октября 2006 года N 1021 «О внесении изменений впостановления Правительства Республики Казахстан от 25 января 2005 года N 57 иот 3 марта 2006 года N 146» срок возврата кредитных средств, выделенных в2005-2006 годах, продлен с 2-х до 3-х лет. За счет этого дополнительноинвестировано 86 млрд. тенге.

Запрошедший период наибольшее развитие получило индивидуальное жилищноестроительство (далее — ИЖС), как наиболее дешевое.

В2005 году в рамках ИЖС были введены 2,5 млн.кв. метров, в 2006 году — 3,6млн.кв. метров.

В2006 году на обустройство инженерно-коммуникационной инфраструктуры районовжилищной застройки выделены 20 млрд. тенге, в том числе 10 млрд. тенге крайонам ИЖС. На 2007 год предусмотрены на эти цели 30 млрд. тенге, в том числе22,8 млрд. тенге к районам ИЖС.

Предприятиямии организациями частной формы собственности за 2005-2006 годы введены вэксплуатацию 2,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов.

Входе реализации Госпрограммы в нее были внесены изменения, предусматривающиеувеличение объемов строительства жилья за три года с 12 млн. кв. метров до 15,8млн.кв. метров.

Ксильным сторонам Госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищногостроительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищногостроительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО длястроительства доступного жилья с последующей реализацией приоритетнымкатегориям граждан, установление минимальных параметров ипотечного кредитованияи системы жилищных строительных сбережений, внедрение системы гарантированияипотечных кредитов, выданных на покупку доступного жилья, возобновлениестроительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс.семей (прогноз).

Вцелях реализации Госпрограммы Правительством Республики Казахстан были принятырегламентирующие нормативные правовые акты.

Законодательнаяоснова, предусматривающая налоговые преференции для строительства арендныхдомов частными застройщиками, создана.

ПринятЗакон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года «О внесении изменений идополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросуразвития арендного сектора жилья», предусматривающий создание условий дляразвития арендного сектора жилья.

Вместес тем, слабыми сторонами Госпрограммы являются: недоработки в работе МИО повыделению земельных участков под ИЖС, непропорциональное в разрезе регионовраспределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен накоммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением,несоблюдение акиматами установленных Госпрограммой средних параметровкоммунального и кредитного жилья, неучтенность альтернативных механизмовжилищного строительства, таких, как жилищно-строительные кооперативы игосударственно-частное партнерство, практически неучастие системысберегательных строительных сбережений в реализации Госпрограммы и отставаниеразвития строительной индустрии.

Такжеимеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета ираспределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионовпривело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи,продолжающему росту цен на коммерческое жилье, превышению спроса на жилье надпредложением.

Растущиетемпы строительства в республике позволяют прогнозировать в 2007 году ввод вэксплуатацию за счет всех источников финансирования по Госпрограмме 6,8 млн.кв. метров общей площади жилых домов, при предусмотренном объеме 5,7 млн. кв.метров.

Затри года, с 2005 по 2007 годы, при плане 15,8 млн. кв. метров прогноз вводажилья составляет 17,9 млн. кв. метров, при этом улучшат свои жилищные условияоколо 290 тыс. семей.

Втечение трех лет в каждой области, городах Астане и Алматы предусматривалосьстроительство коммунального жилья — по три 100-квартирных жилых дома длясоциально защищаемых слоев населения, или 4880 квартир. Ожидаемый ввод составит442,4 тыс. кв. м., или 5352 квартиры.

Засчет бюджетного кредитования в 2005-2007 годы при плане 2406,8 тыс. кв. метров(29512 квартир) будет построено 2618,7 тыс. кв. метров (32075 квартир) дляприоритетных категорий граждан.

В2005-2007 годы за счет собственных средств предприятий и организацийнегосударственного сектора будет построено 5,04 млн. кв. метров коммерческогожилья.

Этимипредприятиями и организациями вводятся в эксплуатацию жилые дома, реализуемыенапрямую покупателям со средним и высоким доходом. Указанными застройщикамирешается комплекс задач по проектированию и строительству многоквартирных жилыхдомов нового поколения, уникальных по архитектуре и технической сложности, сприменением новейших технологий и материалов.[6]

Заключение

Проанализировавстановление и развитие ипотечных отношений в Республике Казахстан, можносделать следующие выводы:

1. Как показываетмеждународная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительныевыгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы,что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируетсясобственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаютсявнутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональныхинвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектораэкономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствиепрактически без вмешательства государства решаются проблемы замены ивосстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все этоспособствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет ввиде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитиеипотечного кредитования является существенным фактором развития экономикистраны в целом.

2. Основныепредпосылки для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличиепотенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизацияэкономики, изменение структуры банковских операций.

3. Ипотечное кредитованиев Казахстане существует всего около 9-х лет. К сожалению, пока еще не всенаселение привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары вкредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все ещеустойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом«ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя вовсем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов –нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всеголишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможностьприобретения недвижимости для многих работающих казахстанцев, имеющихстабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всехипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% — 15% от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, еслив начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленнуюквартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня онявляется собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечныекомпании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческойнедвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкциюили ремонт.

4. Инициаторомвнедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравшийв качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау —двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынкеценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеютвозможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент)жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный —специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которыхпроисходит подпитка банков-кредиторов.

5. С расширениемипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансовогоинститута, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочномипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала.Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации,когда государство не может напрямую финансировать программу, главным факторомразвития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономикеэто – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке.Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путемвыпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом правтребования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих странмира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, посколькуявляется очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

6. Рыноккредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволитьприобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокуюстепень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска –высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствиеограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы ростабудут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества навторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться

7. В Казахстанедолжна функционировать система ипотечного кредитования, направленная преждевсего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылкидля увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно:кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставкахвознаграждения и на длительный срок.

Список использованнойлитературы

1. Грибанова Светлана “Жизнь в кредит” – НП №24 (212), 14 июня 2002г.

2. Постановление ПравительстваРеспублики Казахстан от 21 августа 2000 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищногостроительства и развития системы ипотечного кредитования”

3. Дестресс М. Ипотека и ипотечноекредитование — Деньги и кредит. — 1995. — № 8. — С.49

4. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование:Проблемы и перспективы развития — Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

5. Сергеев Д.А. Влияние системыипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике — Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. МатериалыМеждународной

6. www.akorda.kz

7. www.inform.kz

8. журнал “БАНКИ КАЗАХСТАНА ” • №2 • 2008 статья“Ипотечный кризис в США и его влияние на финансовый рынок Казахстана” БаишевБ.К.

9. www.nationalbank.kz

10. www.stat.kz

11. ВторойВсероссийский Конгресс Ипотечных и Кредитных Брокеров(27 октября 2008 г)

12. www.kmc.kz

13. www.gazeta.kz

14. www.ipoteca.kz

15. www.wfin.kz

16. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования всовременных условиях — Финансист. -2002. -№1

17. Мельников В.Д. Основы финансов.Учебник. – Алматы: ТОО «Издательство LEM», .2005

18. Мельников В.Д., Ильясов К.К.Финансы. Учебник для вузов. – Алматы: ФинЭко, 2001

19. БерстембаеваР.К.Организация государственных финансов в отдельных развитых странах. /Алматы,Институт Развития,2001г.

20. БаймуратовУ.Национальная экономическая система. Алматы, издательство «Гылым», 2000г.

21. БаймуратовУ.Деньги и финансы: нелинейная система. Алматы, 2005г.

22. Баймуратов У.Инвестиции и инновации: нелинейный синтез. Том 3.Алматы, БИС,2005г.

23. БаймуратовУ.Финансы Казахстана Том 2.Алматы, издательствуо БИС.2005г.

24. Финансово-кредитныйсловарь. Т.1,2,3 – М.: Финансы и статистика, 1984, 1986, 1988

25. ВедомостиПарламента Республики Казахстан. – Астана: Аппарат Сената Парламента РеспубликиКазахстан

26. Нормативные актыпо финансам, налогам, бухгалтерскому учету, страхованию. Министерство финансовРеспублики Казахстан. Официальное издание. – Алматы, «Каржы-Каражат».

еще рефераты

Еще работы по банковскому делу

Реферат по банковскому делу

Оценка прибыльности основных направлений банковской деятельности

8 Июня 2015

Реферат по банковскому делу

Эмиссия денег и денежная масса

8 Июня 2015

Реферат по банковскому делу

Автоматизация в банковской сфере

8 Июня 2015

Реферат по банковскому делу

Управление кредитным портфелем и пути его совершенствования в банках Республики Беларусь

8 Июня 2015