Реферат: Ипотечное кредитование в России

Содержание

Введение. 2

1. Сущность и социальное значение ипотечного кредитованияв РФ… 3

2. Обзор российского рынка ипотечного кредитования:сравнительный анализ ипотечных программ. 8

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ… 16

Заключение. 17

Список литературы… 22

Приложение. 24

/>/>Введение

Актуальность темы: рынок ипотеки в Новосибирске растетбыстрыми темпами. В Новосибирске ипотекой занимаются 17 кредитных учреждений, всреднем в месяц выдается 100-120 кредитов.[1]В 2005 г. в Новосибирской области было выдано ипотечных жилищных кредитов на435 млн. руб., кредитов на покупку жилья — на 862 млн. руб. в результатеусловия получения кредитов становятся более приемлемыми и гибкими: снижаютсяпроцентные ставки, упрощается процедура предоставления и проверки документов.

При существующем уровне ставок взять ипотечный кредитпотенциально способны 10% новосибирцев. Кредиты рассчитываются исходя из того,что заемщик должен тратить на их погашение не более 30-50% своих доходов (взависимости от вида ипотечной программы). Количество банков, занимающихсяипотекой, постоянно увеличивается. В связи с этим данная тема – рассмотрениеипотечных программ приобретает особую актуальность.

Итак, целью данной работы является рассмотрение ипотечныхпрограмм.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующиезадачи:

Рассмотреть сущность и социальное значение ипотечногокредитования в РФ;

Провести обзор российского рынка ипотечного кредитования;

Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотечногокредитования в РФ.

/>/>/>/>/>/>/>/>1. Сущность и социальное значение ипотечного кредитованияв РФ

Ипотека (Hypotheca) – залог недвижимого имущества,который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговомукредитору. Предметом ипотеки является недвижимость, остающаяся во владениизалогодателя.

В современных экономических отношениях ипотека – этозалог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающийправо кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на суммузаложенного имущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнениязалогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получитькомпенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке(в сравнении с другими кредиторами).

Разновидность залога является заклад. В отличие отобычного залога при закладе имуществом распоряжается не залогодатель, азалогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чаще всего объект залога не совпадает собъектом кредитования (под последним подразумевается конкретная цель, надостижение которой представляется ссуда, а первый – это движимое имущество илинедвижимое имущество, служащее обеспечением обязательства заемщика).[2]

Закладная – долговое свидетельство о залоге недвижимости,выдаваемое банком заемщику.

При кредитовании под залог происходит временноеотчуждение права собственности, которое означает, что до погашения ссудызаемщиком не может продать заложенноё имущество и лишь после погашения кредитак нему возвращается право распоряжаться имуществом, освобожденным от залога.При этом заемщик не теряет права пользования заложенным имуществом.

Таким образом, заложенная недвижимость может быть изъятав пользу банка, если клиент не сможет выплачивать кредит в соответствии сграфиком, предусмотренным договором. Поскольку такие кредиты выдаются на многиегоды, покупатель должен разумно планировать свою жизнь, доходы и расходы надлительный срок вперёд.

Ипотечный кредит — долгосрочная ссуда, выдаваемаякоммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовыми инструментамипод заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек, производственныхзданий, целых комплексов), право собственности, на которое переходит на времякредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Объектами ипотечного кредита могут быть: строительствоквартиры в многоквартирном жилом доме, строительство индивидуального жилогодома, приобретение квартиры или дома. При этом существуют различные вариантысочетаний объекта залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жильяпод залог — этого же жилья; ссуда на строительство жилья под залог земельного участка;ссуда на приобретение земельного участка под залог жилья и т.д. В качествезалога жилья может быть предоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика,либо единственная площадь, на которой он проживает. Второй случай чреватсерьезными осложнениями (в частности, в России) при реализации недвижимостизаемщика для погашения его долга, и потому на практике такая жилая площадькредиторами в залог обычно не принимается.

Ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего,на выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. В зависимости отсубъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство жилья, в свою очередь,подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцужилья, и выдаваемые подрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательныйвладелец жилья в период строительных работ неизвестен. Подобная ситуациянеопределенности может возникать, например, в том случае, когда строительнаяорганизация, специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов подипотечные кредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.[3]

Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

— заемщики – физические лица, граждане РоссийскойФедерации, заключившие кредитные договора с банками (кредитными организациями)или договора займа с юридическими лицами (некредитными организациями), поусловиям которых полученные в виде кредита средства используются дляприобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служитзалог приобретаемого жилья (ипотека);

— кредиторы — банки (кредитные организации) и иныеюридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядкеипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности иплатежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиямикредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора обипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жильякредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случаенеисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получитьудовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенногожилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодатель;

— инвесторы — юридические и физические лица,приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемыекредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионныефонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.

— правительство — определяет концепцию развития системыипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективногофункционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальнойзащиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынкаипотечного кредитования, создает не-обходимые институты для организации рынка иучаствует в управлении ими.[4]

Функции остальных участников рынка ипотечногокредитования:

— продавцы жилья — физические и юридические лица, продающиежилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другимфизическим и юридическим лицам, по их поручению;

— операторы вторичного рынка ипотечных кредитов(агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированныеорганизации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочныеипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансированиекредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых кпроцедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг;привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказаниевоздействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операцийипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, болеедоступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

— органы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающихгосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ихфункциями являются: регистрация сделок купли продажи жилых помещений,оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрациядоговоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации поправам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечногорынка;

— страховые компании – компании имеющие лицензии иосуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья),личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участниковипотечного рынка;

— оценщики – юридические и физические лица, имеющие правона осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметомзалога при ипотечном кредитовании;

— риэлтерские фирмы – юридические лица, выступающие какпрофессиональные посредники на рынке купли – продажи жилья. К функциямриэлтеров относятся: подбор вариантов купли – продажи жилья для заемщиков ипродавцов жилья, помощь в заключение сделок по купли – продажи, организацияпродажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организациипроведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

— инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования– нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридическиеконсультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождениесделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в томчисле в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних призаключении сделок с недвижимостью.

Практическое применение ипотечных кредитов как методовфинансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий: достижениеприбыльности и возвратности средств; сохранение денежных средств кредитора отинфляции; защита от рисков; доступность условий предоставления кредитазаемщику.[5]

Можно выделить следующие функции ипотечного кредитования:обеспечение заемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья.Дешевизна кредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсовза счет вторичного рынка; перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) отсубъектов – инвесторов к субъектам – потребителям инвестиций; вовлечение воборот временно неиспользуемых денежных средств; стабилизация кредитно –финансовой системы, обеспечение денежными средствами строительного комплекса,создание новых рабочих мест в строительстве и т.д.; решение важнейшейсоциальной задачи по обеспечению жильем нуждающихся.

/>/> 

2. Обзор российского рынка ипотечного кредитования:сравнительный анализ ипотечных программ

Среди положительных тенденций российского рынкаипотечного кредитования следует отметить снижение процентных ставок по кредитамдо 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях, что по-прежнему в несколько разпревышает общемировой уровень. Лидерами на рынке ипотеки являются Сбербанк,выдавший за I полугодие 2005 г. ипотечных кредитов на 21701511 тыс. руб.,«Внешторгбанк» (1841842 тыс. руб), «Райффайзенбанк» (1126979 тыс. руб),«Дельтакредит» (910327 тыс. руб) и «Городской Ипотечный Банк» (572 564 тыс.руб)2. В первую десятку игроков в настоящее время входят также «Уралсиб»,«Международный Московский Банк», «Национальная ипотечная компания (НРБ)»,«Русский Ипотечный Банк», «Возрождение».

По данным Банка России, в 2004 году на ипотеку пришлосьлишь 1,52% всех кредитов, выданных частным лицам. Росстрой подсчитал, что заэто время в России пока выдано лишь 46 тысяч ипотечных кредитов. Для того чтобывыполнить наказ президента и обеспечить увеличение этой цифры до миллионамаксимум к 2012 году, ее ежегодный прирост должен составлять не менее 47%.[6]

Сегодня же, по данным Агентства по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК), текущие темпы прироста объемов выдаваемых кредитовсоставляют 10% в месяц. В агентстве отмечают и рост средней суммы, выдаваемойзаемщику, — на 1 сентября 2004 года она составляла 364 тысячи рублей, а на 1апреля 2005 года — уже 397 тысяч. Кроме того, ипотека постепенно«удлиняется» — если раньше сложно было взять взаймы более чем на 10лет, то сейчас максимальный срок кредитования составляет 27 лет (программаАИЖК), а ряд банков планирует увеличить его до 30 лет. В результате кредитыстановятся более доступными: снижаются размер ежемесячного платежа и какследствие требования к доходу заемщика. Однако сохранение столь впечатляющей динамикина годы — большой вопрос. Для его решения нужно будет справиться с целым рядомостро обозначившихся проблем ипотечного рынка.[7]

Главная проблема здесь — это низкий уровень развития российскихбанков, что, кстати, признают и сами банкиры. Многолетние ипотечные кредитыостаются для банков весьма рискованными, а высокий риск всегда означает высокийпроцент. Правда, банки планируют добиться сокращения ставок за счет выпускаипотечных облигаций под государственные гарантии. В преддверии позитивныхперемен на рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения, которыеносят скорее демонстративный характер: некоторые банки снизили ставки покредитам до 9-10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10-15% отстоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Таким образом,ипотечные кредиты стали выгоднее и привлекательнее.

Сегодня на рынке наблюдается некоторый перекос системыипотечного кредитования в пользу крупнейших участников рынка: хотя номинальнона рынке присутствуют более 200 банков, 50% выданных кредитов приходится наСбербанк, а доля пяти ведущих операторов, по данным Ассоциации российскихбанков, превышает 70%. Такое положение объясняется тем, что для выдачи дешевыхдолгосрочных кредитов нужны длинные ресурсы, которых у негосударственныхроссийских банков нет и пока быть не может. Предельный срок по привлекаемымсредствам составляет 3-5 лет, поэтому и ставки по ипотечным кредитам стольвысоки (15-19% годовых в рублях и 10-15% в валюте). Для их снижения требуетсякачественный скачок — например, снятие ограничений на доступ банков кпенсионным и бюджетным средствам, средствам социальных фондов, создание системывкладов без права досрочного изъятия. Возможно, некоторому удешевлениюипотечных кредитов будет способствовать и появление на российском рынке крупныхзападных игроков.[8]

Неподготовленность банковской системы — не единственнаяпроблема российской ипотеки. В России очень низка платежеспособность населения,средний доход россиянина в конце 2004 года не превышал 5500 рублей, в то времякак средний размер платежа, по данным АИЖК, составлял 5800 рублей.

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитовдля регионов России при сроке погашения кредита 20 лет представлен в табл. 1.

Таблица 1

Сравнительный анализ процентных ставок ипотечных кредитов длярегионов России при сроке погашения кредита 20 лет

N Регионы Средняя рыночная стоимость 2-комнатной квартиры 60м.кв., тыс. руб. Средний совокупный доход семьи, руб. Ипотечные кредиты в размере 70% от ст-ти 2-комнатной квартиры 60м.кв. тыс. руб. Сумма ежемесячных платежей за2-комнатную квартиру 60 м.кв. руб. Расчетная предельная % ставка кредита для 2-комнатной квартиры 60 м.кв. 1 Москва 1575 19990 1099 6997 4.57 2 Новосибирск 1098 11154 769 3904 2.04 3 Самара 945 11988 662 4196 4.52 4 Саратов 891 8430 624 2950 1.29 5 Омск 882 10234 617 3582 3.51 6 Оренбург 796.3 8814 557 3085 2.99 7 Пермь 936 12124 655 4243 4.78 8 Ульяновск 801 8486 561 2470 0.6 9 Екатеринбург 1107 12988 775 3896 1.94 10 Челябинск 882 11138 917 3898 4.48 11 Башкортостан 940.5 10484 615 3523 3.36 12 Пенза 900 7824 630 2730 0.45 13 Мордовия 846 7728 592 2705 0.94 14 Чувашия 855 7644 599 2675 0.71 15 Татарстан 873 10506 611 3677 3.92 16 Россия 1000 12820 700 4487 4.66 Источник: Госкомстат, Минпромэнерго, УГАИК

В 2005 году, минимальная кредитная ставка по России с 16%в валюте (2001 г.), снизилась до 9.9%; рублевая, соответственно, — с 23% до 14%годовых. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), темпы снижениясущественно замедлятся в 2005 году до 0,5% в год и составят в конечном итоге неменее 8-8,5% к 2008 году. Дальнейшее снижение будет зависеть от уровняинфляции, наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямогоприсутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономическойситуации в России.

Первоначальный взнос по стандартным программам составляет30 % от стоимости квартиры. В последнее время отмечается тенденция снижениясобственных вложений заемщика. Весной 2005года, все большее число банковпредлагает программы с первоначальным взносом от 10 до 20% от стоимости квартиры.При этом по общему правилу, годовая процентная ставка в течение первых 18месяцев будет немного выше последующего периода погашения кредита.

Сроки кредитования в основном составляют 120 месяцев. Рядбанков кредитуют на период до 15- 20 лет и лишь немногие — до 25-27 лет. Какправило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погаситькредит необходимо до наступления пенсионного возраста. Например, если банкуказывает максимальный возраст заемщика 60 лет, а заемщик берет кредит на 20 лет,то заемщик может взять кредит только при условии, что на момент выдачи кредитаему будет не более 40 лет. Некоторые банки (например, Сбербанк России)увеличивают возрастные рамки до 75 лет на момент погашения кредита.

Существуют также рамки минимального возраста заемщика.

Досрочное погашение кредита возможно по истечении срокаморатория, который колеблется от 3 до 12 месяцев. При досрочном погашениикредита сумма штрафных санкций в среднем составляет от 1% до 3% от суммыдосрочного погашения. Это необходимо для компенсации упущенной выгоды сзаемщика, которую банк намеревался получить в виде процентных платежей втечение всего срока ипотечного кредита. Например, у Межпромбанка и банка«Зенит» срок моратория составляет 12 месяцев. Абсолют-банк неустанавливает моратория, но взимает штрафные проценты за досрочное погашение вразмере 3% от суммы погашения с последующим пересчетом ежемесячных платежей иостатка по кредиту.

Большинство банков устанавливают мораторий на 6 месяцев.Самый короткий мораторий в 3 месяца установлен Внешторгбанком, с условием, чтов дальнейшем минимальная сумма погашения будет не менее 500 долл. Помимо этогоВнешторгбанк, произведя пересчет ежемесячных платежей и остатка по кредиту,предложит вам ан выбор: уменьшить срок кредитования или сумму ежемесячныхплатежей. Сбербанк и Собинбанк, в отличие от остальных участников рынка, вообщеникаких ограничений не устанавливают и штрафных санкций не вводят. Насегодняшний день многим вселяет надежду повышение лояльности банков к своимзаемщикам. Банки стали более гибкими в вопросе оценки платежеспособностизаемщика. В качестве подтверждения доходов можно представлять выписки изтекущего счета в банке, гарантийные письма с места работы. Банки самостоятельнопроводят анализ по расходам заемщика, встречаются с работодателем и т.д. Всёэто называется подтверждением в свободной форме или альтернативным анализомзаемщика.

На рынке осталось не много банков, которые учитываюттолько официально подтвержденные доходы по справке 2НДФЛ. В основном банкиготовы применить альтернативные методы оценки платежеспособности заемщика, приэтом немного повысив процентную ставку по кредиту.

Необходимо отметить, что важным моментом при оценкезаемщика является доля платежей по кредиту в его совокупном доходе — в среднем этодо 40% при диапазоне от 30 до 60%. Например, МДМ-банк выдает кредит приусловии, что месячный платеж не превышает 35% доходов. КБ «МИА»(Московское ипотечное агентство) позволяет довести уровень ипотечных платежейдо 60% месячного дохода. Некоторые банки вообще не учитывают соотношениядоходов и ежемесячных платежей. Главное, чтобы у заемщика оставалось минимум300 долл., что соответствует минимальному прожиточному минимуму в Москве.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличиюпостоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательноеусловие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, дляММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставленияипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации поместу пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной иливременной регистрации на момент проведения сделки.

Рейтинг ипотечных программ российских банков представленв табл. 2 (Приложение). В рейтинге, прежде всего банки оценивались полояльности к источникам доходов заемщика. В условиях отсутствия у значительногочисла населения «белой» зарплаты требование предоставить справку по форме2-НДФЛ зачастую равносильно отказу в выдаче кредита. Разумеется, в рейтингвошли не все банки, формально выдающие кредиты на приобретение жилья. Довольнозначительное их число лишь номинально присутствует на рынке, а некоторые(например, Росбанк) сегодня пересматривают свои ипотечные программы. Общеенаправление изменений — в сторону смягчения условий. Сроки кредитованияпостепенно удлиняются, снижаются требования к величине собственных средствзаемщика и ставки (последние, по мнению ряда банкиров, уже достиглиминимального уровня). Тем не менее о широкой доступности ипотеки говорить покарано.

Из представленных банковских продуктов самойпривлекательной оказалась ипотечная программа Внешторгбанка: к рассмотрениюпринимаются неофициальные доходы, первоначальный взнос составляет 15% отстоимости жилья, а максимальный срок кредитования — 20 лет. Стоит отметить, что«понимающих» банков — тех, кого устроит и «серая» зарплата, — оказалось всего13 из 31; лишь 10 банков (не считая работающих по программе АИЖК) кредитуют насрок 15 лет и более. Что касается средних показателей, то наиболеераспространенная ипотечная программа — это кредит на 10 лет под 17% годовых врублях или 13% годовых в валюте, при этом минимальный размер собственныхсредств заемщика не должен быть менее 20-30% от стоимости квартиры.

Условия предоставления ипотечных кредитов ипотребительских кредитов на покупку жилья в Новосибирске представлены в табл.3.

Таблица 3

Условия предоставления ипотечных кредитов и потребительскихкредитов на покупку жилья в Новосибирске

Банк Первоначальный взнос Срок кредита Сумма кредита Ставка, в год Филиал Банка «Сибконтакт» от 10% стоимости приобретаемого жилья от 1 года до 30 лет от 150 тыс.руб от 11,5% в руб Новосибирсквнешторгбанк 30% до 15 лет от $10 тыс. до $70 тыс. 13,5% в руб. 11% в иностранной валюте Филиал Банка Москвы не менее 10% до 15 лет не менее 300 тыс. руб ($10 тыс. или 10 тыс. евро) от 13% в руб. и от 10% в иностранной валюте Филиал Промсвязьбанка не менее 15% до 15 лет от $8 тыс. от 14% в руб. и от 10% в долларах, на стадии строительства — от 17% в руб. и от 13% в долларах Сибирский Банк Сбербанка РФ от 10% до 15 лет нет ограничений 18% в руб. 11% в долларах Новосибирский Муниципальный Банк 30% до 15 лет от 150 тыс.руб до 5 млн. руб 14% в руб. Сибакадембанк не менее 10% до 15 лет от 100 тыс. руб 15,5% в руб. плюс единовременная комиссия за открытие ссудного счета 2% от суммы кредита Филиал Транскредитбанка от 15% до 15 лет от 300 тыс. руб.до 6 млн. руб от 12-12,5% в руб. и от 10-10,5% в долларах

Из табл. 3 можно сделать следующие выводы: наиболеепривлекательной из представленных программ является программа Новосибирскогофилиала банка «Сибконтакт» — первоначальный взнос – от 10 %, срок кредита до 30лет, сумма кредита – от 150 тыс. руб. и минимальная ставка кредита – от 11, 5%.

Еще один вывод, который можно сделать из представленногоматериала – ипотечные программы, предоставляемые региональными филиалами банкови головным банком различны. Так, выше указано, что наилучшей программойипотечного кредитования на российском рынке является программа, предоставляемая«Внешторгбанком», а в Новосибирске наилучшие условия ипотечного кредитованияпредоставляет филиал банка «Сибконтакт».

/>/>3. Проблемы и перспективы развития ипотечного рынка в РФ

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнессегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий иперспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков(Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темповэкономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG,станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечногокредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходовнаселения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальнымиклиентами ипотечных банков. [9]Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы(в порядке уменьшения значимости): высокие цены на недвижимость, обусловленныеотсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченнымпредложением на рынке готового жилья; низкая платежеспособность населения; высокийразмер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку; высокиепроцентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в Россиипрактически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступнымжильем. Необходимо понимать, что ипотека – не панацея от проблемы обеспечениянаселения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальныеальтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы,собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека –пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

/>/>Заключение

Итак, задачи, поставленные в начале работы автор считаетдостигнутыми.

По работе можно сделать следующие выводы. В последниегоды рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развиваетсяускоренными темпами. Количество банков — участников рынка постоянно растет,ставки по кредитам снижаются до уровня 10-11% в валюте и до 15-17% в рублях,размер авансовых взносов снизился уже до уровня 15%, на рынке определяетсягруппа системных игроков: Сбербанк, ВТБ, ДельтаКредит, НИКом, Райффайзен,Городской Ипотечный Банк, КБ «МИА». Повышенную активность проявляет федеральныйипотечный агент – АИЖК. В законодательстве планируются ряд либеральныхпоправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделаютипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта вдругом – в высоких ценах на жилье, что обусловлено резким несоответствиемрезервов жилищного фонда дополнительным потребностям населения. Поэтому главноерешение в доступности ипотеки лежит в сфере строительства.

Рынок растет в два раза, но объемов финансированиянедостаточно. Однако, по данным, содержащимся в исследовании международногорейтингового агентства Standard & Poor`s, доля услуг ипотечногокредитования в российском ВВП крайне низкая и составляет менее 1% против 5% встранах Центральной Европы и 34% в странах Евросоюза. В настоящее времяипотечными кредитами, по оценкам экспертов, воспользовалось не более 2%населения. Правительство планирует увеличить эту долю до 5% ВВП к 2010 году.Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностьюзависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числарегиональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему наэтом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объемаипотечного кредитования). Всего в России в настоящее время действуют 34региональные ипотечные программы.

Основными тенденциями на ипотечном рынке являются:

— Процентные ставки: тенденция к снижению. Базовойпроцентной ставкой на рынке можно считать 11% в валюте и 17% в рублях. Вкачестве базовых процентных ставок на рынке ипотеки можно принимать ставки вразмере 11%-12% в валюте и 16-18% в рублях. Именно такие ставки указываютучастники ипотечного рынка в своих основных кредитных продуктах. Эти ставки вдва-три раза превышают общемировой уровень.

— Валюта кредита: ориентир – доллар США. Объем выданныхкредитов в рублях растет, но главной валютой остается доллар. В последнее времяучастники рынка стали более активно выдавать кредиты в национальной валюте.Этому способствовало введение в наличный оборот Евро в 2002 году и сильноепадение доллара по отношению к рублю и Евро в 2003.

— Срок кредита: тенденция к удлинению. Средним срокомкредита на рынке является 10 лет, максимальный срок – 27 лет. В России запоследний год наметилась тенденция к удлинению ипотечных кредитов.

— Первоначальный взнос: тенденция к снижению. Среднийразмер авансового платежа – 15-30% от стоимости жилья в зависимости отконкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. В России авансовыйплатеж постепенно снижается с 30-40% в 2002 году до 15-30% в 2005 году. Уровеньавансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынкенедвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. Внастоящий момент банки определили для себя средний аванс на уровне от 15% до30% в зависимости от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

— Ограничения по размеру кредита: тенденции не определены.Минимальный размер ипотечного кредита находится в рамках 10-20 тыс. долл. США изависит от размера транзакционных издержек банка. Ограничения по размерукредита интересны лишь в нижней границе, поскольку минимальный кредит связан собъемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредитпозволяет получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий тетранзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживанияэтого кредита.

— Досрочное погашение: проблема покрытия транзакционныхиздержек кредиторов. Сумма штрафных санкций в среднем составляет 3% от суммыдосрочного погашения, срок моратория на досрочное погашение колеблется от 3 до12 мес. Средний срок ипотечных платежей по кредитам составляет около 6-7 лет,при номинальном сроке кредита 10 лет.

— Обеспечение: основной вид – залог приобретаемого жилья.Основным видом обеспечения остается залог приобретаемого жилья. Все прочие видыявляются дополнением к основному обеспечению и используются при необходимости.В обеспечение все банки принимают приобретаемое жилье и дополнительно просятпоручительства нескольких лиц (от одного до четырех), с уровнем доходов,сопоставимых с доходами заемщика.

— Рынок: вторичный – менее рискованный. Ипотека работаетво всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичномурынку.

— Дополнительные расходы: 4-7,5% от стоимости объекта. Суммадополнительных расходов будет снижаться по мере унификации процедур и принятиязаконодательных актов, регламентирующих нотариальное оформление сделоккупли-продажи недвижимости.

— Оценка заемщика: справка по форме 2 НДФЛ. Лояльностьбанков к своим клиентам повышается. Банки стали более гибкими в вопросе оценкиплатежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов можнопредставлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с местаработы.

— Портрет заемщика: приоритет – молодым. Большую частьклиентов ипотечных банков – молодые специалисты в возрасте от 25 до 35 лет.Наиболее типичными получателями ипотечных кредитов являются граждане в возрастеот 25 до 35 лет с зарплатой от 24 до 100 тысяч рублей в месяц.

Основными проблемами ипотечного кредитования являютсяслабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основноймассы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос нажилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаютсявысокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Крометого, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что являетсяпричиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшаетдолю населения, способного взять жилье в кредит.

Основными ориентирами Правительства РФ в результатепринятия предлагаемых мер по развитию рынка жилья в России к 2010 г. должныстать: создание правовой основы рынка жилья; увеличение средней обеспеченностижильем с 19,7 кв.м. на человека до 21,7 кв.м. на человека; увеличение годовогообъема ввода жилья с 36 млн. кв. м. до 70-80 млн. кв. м.; увеличение долинаселения, способного приобрести стандартную квартиру, в три раза – с 9,5% до30,5%. Однако, по мнению большинства экспертов, предлагаемый пакетзаконопроектов в первую очередь стимулирует именно платежеспособный спрос, а нестроительство, что еще более увеличит дисбаланс между спросом и предложением.Поэтому, по крайней мере, в ближайшие годы жилье будет становиться все менеедоступным для большей части населения.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнессегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий иперспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков(Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темповэкономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG,станут около 2 млн. российских семей.

 

Список литературы

1.        Головина О.Л. Ипотека в России. – М.: Юристъ, 2002. – 525с.

2.        Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. – СПб.:СПбГУЭФ, 1999. – 152с.

3.        Дубовик И.В. Ипотечное жилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2003. –227с.

4.        Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональныйаспект. – Калининград: Янтарная сказка, 2001. – 117с.

5.        Колобов С.С. Жилищное ипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2002. –120с.

6.        Кострикин П.Н. Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2002.– 212с.

7.        Нуждаева Е.В. Ипотечное кредитование. Правовая и методологическаяоснова. – Челябинск: Чув. Ун-т Чебаксары, 2001. – 88с.

8.        Майорова И.В. Ипотека и ипотечное кредитование. – Пенза: ПГУ, 2001. –126с.

9.        Петрушин А.Б. Жилищное ипотечное кредитование в Ивановской области. –Иваново: Ивановский государственный архитектурно строительная академия Иванова,2001. – 230с.

10.     Приступ Н.П. Ипотека как институт рынка. – Владивосток? Изд-воДальневосточного ун-та, 2003. – 98с.

11.     Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. – М.: ФА, 2001. – 120с.

12.     Савруков А.Н. Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2003. – 92с.

13.     Сергеева И.А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья. – М.:Изд-во академии горных дел, 2001. – 239с.

14.     Симионова Ю.Ф. Ипотека для всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2004. –160с.

15.     Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Издательский дом«Аудитор», 1999. – 112с.

16.     Черняк А.В. Ипотечное кредитование. – М.: Международный ун-т, 2001. –136с.

17.     http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16

18.     Аналитический портал, посвященный ипотечному кредитованию исекьюритизации :http://www.rusipoteka.ru/person.htm

19.     Разумова И.А. Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.

20.     Ассоциация региональных банков России: www.asros.ru/?pid=19&cid=21&page=50&year=2005&months=октября

21.     http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031